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COSTRUIRE VALORE
Dal progetto all’appalto di OO.PP: la gara e gli
appalti di servizi
Appalti di servizi: Global service e accordi
quadro per la gestione dei lavori e dei servizi
Ing. Stefano Valentini Presidente Commissione Gestione e Manutenzione Patrimoni Immobiliari Roma, 10 dicembre 2014
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COSTRUIRE VALORE: APPALTI DI SERVIZI
Temi
• Individuazione del contesto: dalla grande disponibilità di
risorse alla mancanza strutturale di risorse
• L’impostazione degli appalti per la costruzione, per la
gestione e per la costruzione e gestione
• Gli strumenti a disposizione per una gestione ottimale
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COSTRUIRE VALORE: APPALTI DI SERVIZI
L’individuazione del contesto
• Il FM si è sviluppato all’inizio degli anni 2000, e proprio il Global
Service dell’Inail fu uno dei primi esempi preso poi come modello negli
anni successivi. L’obiettivo era focalizzarsi sulla gestione, nel
momento in cui esisteva una netta separazione tra chi costruiva e chi
gestiva.
• Dopo quattordici anni, nei capitolati Consip troviamo scritto che
l’obiettivo delle Convenzioni è “il superamento della mancanza di
capitali da destinare al finanziamento dei progetti...”, e crescono le
disponibilità di contesti privati, spesso fondi, che mettono a
disposizione capitali a fronte di concessioni pluriennali dello Stato
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Da [Lavori] e [Servizi] a .... [Lavori & Servizi]
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Lavori
Servizi
Lavori & Servizi
Servizi & Lavori
Ieri Oggi
oppure ... molto più spesso..
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Life Cycle Cost Analysis
• Nelle valutazioni legate ad un immobile, nel settore del Real Estate, le
considerazioni relative alla gestione oggi hanno un peso molto
importante. Conoscere i costi manutentivi, energetici, o perfino di
dismissione di un immobile diventa essenziale per prendere le giuste
decisioni.
• Le recenti disposizioni europee, ad esempio, rese operative con il
d.lgs 102/14, hanno reso obbligatoria la messa a disposizione dei
consumi degli edifici, e non più la semplice certificazione, per
consentire azioni concrete.
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Caratteristiche del Global Service
• Il Global service è prima di tutto “una formula contrattuale”, adottato
in organizzazioni dove esiste o si vuole realizzare una struttura
tecnica di profilo medio-alto, focalizzata sulla gestione e quindi sul
risultato.
• La differenza sostanziale con altre formule sta nel fatto che la struttura
tecnica del committente controlla il risultato, e non la prestazione,
delegando al fornitore la responsabilità del raggiungimento del
risultato stesso.
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COSTRUIRE VALORE: APPALTI DI SERVIZI
Il Global Service negli appalti
La Commissione UNI "Manutenzione" definisce il concetto di "Global
Service" come un contratto atipico, il cui obiettivo è il risultato,
pienamente affidato alla responsabilità dell’assuntore, e che va raggiunto
con la soddisfazione di entrambe le parti contraenti:
– il committente, che si libera di un’intera gravosa organizzazione
affidandola ad un responsabile esterno;
– l’assuntore, che
progressivamente impara e si
impadronisce della cultura
necessaria per ottimizzare
questa organizzazione,
aumentando il rendimento e
riducendo le risorse.
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La nascita della norma UNI 10685:1998
• L'approfondimento, nel campo dei patrimoni immobiliari, della
tematica del Global Service è stato affrontato la prima volta con la
norma UNI 10685: "Manutenzione - Criteri per la formulazione di
un contratto basato sui risultati (Global Service)".
Questa norma, pubblicata nel 1998, forniva i
criteri per la stesura di un contratto di
manutenzione basato sui risultati e aveva lo
scopo di dare alle parti una base di riferimento
nella definizione del contratto di manutenzione e
dei relativi atti propedeutici, uniformando al
tempo stesso i comportamenti del mercato e
definendo i requisiti essenziali dei contratti.
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Global service manutenzione – UNI 10685
La UNI proviene dal mondo privato, ed è l’applicazione del concetto di outsourcing al settore del Facility Management.
La UNI si concentra sul componente manutentivo, avendo quindi una visione molto focalizzata.
Il Global Service, in Italia ha avuto successo prevalentemente nel mondo pubblico, di conseguenza, la norma è stata
aggiornata nel 2007 per consentirne una almeno parziale applicabilità.
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Processo del Global Service
La norma si occupa inoltre di altri
aspetti quali la durata, la fatturazione, e
la struttura dei corrispettivi, in relazione
anche agli incentivi.
Formulazione della richiesta d’offerta
Formulazione dell’offerta
Valutazione dell’offerta
Stesura del contratto Contenuti del contratto
Capitolato d’oneri
Capitolato tecnico
Progetto Global service manutenzione
Piani di Manutenzione
Materiali
Servizi concessi in uso
Durata
Fatturazione
Pagamenti
Altre clausole
Avviamento del contratto
Il GS descritto nella norma prevede un processo basato su:
– richiesta d’offerta;
– progetto GS manutenzione;
– offerta economica;
– valutazione offerta;
– contratto;
– avviamento.
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Gli aspetti operativi della UNI 10685 La norma si concentra, tra gli altri, su alcuni elementi del capitolato:
– l’anagrafica (inventario) dei beni oggetto di manutenzione;
– le modalità di valutazione dello stato di conservazione;
– la predisposizione dei piani di manutenzione, e il loro aggiornamento;
– la definizione di forme di presidio;
– la gestione delle penali associate:
al mancato espletamento del servizio richiesto;
al decadimento dello stato di conservazione dei componenti;
– l’evoluzione del compenso negli anni, ipotizzando una riduzione dal
secondo anno in poi;
– la definizione di forme incentivanti in funzione dei risultati raggiunti.
Gli obiettivi devono essere fissati, e il bonus definito, in ogni caso,
all’inizio del contratto, per permettere all’appaltatore una gestione
mirata e, appunto, per obiettivi.
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COSTRUIRE VALORE: APPALTI DI SERVIZI
Modalità di remunerazione nel Global Service
• La formula principe è il canone, con il quale si remunerano il maggior
numero possibile di attività. Maggiori sono le informazioni a
disposizioni del committente, più preciso può essere il canone e
comprendere elementi anche variabili.
• Nel Global Service sono inseriti sempre più spesso investimenti a
carico del fornitore, quali interventi di riqualificazione energetica,
migliorie, il cui costo deve ripagarsi ovviamente nel periodo di validità
del contratto.
• In questo caso anche la scelta degli investimenti viene lasciata al
fornitore, che deve fornire le garanzie sui risparmi, e si assume il
rischio che questi risparmi non ci siano.
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COSTRUIRE VALORE: APPALTI DI SERVIZI
Alcune variabili in un contratto di Global
Service
• Quali servizi includere;
• La base d’asta, funzione di:
– livelli di servizio;
– franchigie;
– informazioni messe a disposizione del fornitore;
– investimenti richiesti.
• La durata del contratto;
• La struttura del controllo, che determina il tipo
di struttura di organizzazione il committente
deve mettere a disposizione.
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L’accordo quadro per l’acquisto di lavori e
servizi
• L’accordo quadro diventa una valida alternativa in tre casi:
– quando ci sono poche informazioni a disposizione;
– quando ci sono poche risorse economiche a disposizione;
– quando si ha una struttura tecnica interna forte e competente.
• Quando sono verificate una o più di queste condizioni è possibile organizzare una forma diversa contrattuale con il fornitore, dove il baricentro è maggiormente spostato sul committente.
• Nell’accordo quadro, inoltre, l’importo a base di gara non è vincolante per il committente.
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COSTRUIRE VALORE: APPALTI DI SERVIZI
Caratteristiche dell’accordo quadro
• Visione sul singolo evento (lavoro o servizio), senza
trasferimento della responsabilità complessiva al
fornitore
• Responsabilità del controllo e del coordinamento
affidata alla struttura tecnica interna
• Maggiori implicazioni a livello di gestione della
sicurezza
• Maggiore complessità a livello amministrativo
• Durata più breve
• Possibilità di lavorare “a misura” su prezziari
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COSTRUIRE VALORE: APPALTI DI SERVIZI
Benefici dell’accordo quadro
• Certamente più vantaggioso dal punto di vista
economico
• Permette un controllo più accurato della singola
prestazione, spesso sottoposta a collaudo, raramente
presente come concetto nel Global Service
• Consente di gestire durate più brevi e pluralità di
fornitori, dando maggiore flessibilità
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