Ermittlung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen
Sanierungsgebiet Weißwasser
„Straße der Einheit/Gartenstraße“
Eigentümer-Information am 22. Mai 2013
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Gesetzliche Grundlage: Baugesetzbuch (BauGB)
Seit 1971 zunächst im Städtebauförderungsgesetz (StBauFG)
ab 1986 im Baugesetzbuch (BauGB)
Zweites Kapitel: Besonderes StädtebaurechtSanierungsmaßnahmen
Drittes Kapitel: Sonstige Vorschriften
u. a. Wertermittlung
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SanierungSanierung
Sanierungsbeginn
= Tag der öffentlichen Bekanntmachung der Sanierungssatzung:
§ 143 Abs. 2 BauGB
Sanierungsgebiet „Straße der Einheit/Gartenstraße“:
11.08.1994
Sanierungsabschluss
= Tag der öffentlichen Bekanntmachung der Satzung über
die Aufhebung der Sanierungssatzung:
§ 162 Abs. 2 BauGB
SanierungSanierung
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Anfangswert (AW)
= Bodenwert ohne Bebauung, der sich ergeben würde, wenn
eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt
worden wäre: § 154 Abs. 2 BauGB
Endwert (EW)
= Bodenwert ohne Bebauung, der sich durch die rechtliche und
tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergeben
würde bzw. ergibt: § 154 Abs. 2 BauGB
Hinweis: Für Anfangs- und Endwert gilt der gleiche
Wertermittlungsstichtag (hier: 01.06.2011)
sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (sBW)
sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung = Endwert - Anfangswert
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Wichtig!
Es werden nicht die Kosten der Sanierung auf die Grund-
stückseigentümer umgelegt, wie z. B. bei der Erschließung,
sondern
die Eigentümer im Sanierungsgebiet sollen die sanierungs-
bedingte Bodenwerterhöhungen ausgleichen, daher
Ausgleichsbetrag und nicht Ausgleichsbeitrag !
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Grundlage für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge ist das
Gutachten zur Ermittlung von
besonderen Bodenrichtwerten
(Zonengutachten)
des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
im Landkreis Görlitz
vom 12. September 2012
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Verfahrensnachlass
Die Gemeinde kann bei der Ermittlung des Ablösebetrags bis 1 Jahr
vor Abschluss der Sanierung gem. VwV-StBauE vom 20.08.2009
(Abschnitt D 21.3) einen Verfahrensnachlass von bis zu 20 % ge-
währen.
Grundlage dafür ist der Abschluss einer freiwilligen
Ablösevereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Stadt.
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Beispiel:
Der in § 6 festgesetzte Ablösebetrag ergibt sich wie folgt:
Grundstücksgröße: 500 m²; Wertzone 1
1.072,00 €h) Ablösebetrag (f-g):
268,00 €g) Verfahrensnachlass nach VwV-StBauE Ziffer 21.3. vom 20.08.2009 von max. 20 % von (f) gemäß möglichem Stadtratbeschluss
1.340,00 €f) Ausgleichsbetrag des Eigentümers (c-d-e):
0,00 €e) Anrechnung gemäß § 155 Abs. 1 BauGB:
0,00 €d) Abschlag wegen bestehen bleibender Bebauung gemäß § 16 Abs. 4 ImmoWertV :
1.340,00 €c) Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (b-a):
21.340,00 €b) Endwert gemäß § 154 Abs. 2 BauGB:
Ermittlung durch Gutachterausschuss
20.000,00 €a) Anfangswert gemäß § 154 Abs. 2 BauGB:Ermittlung durch Gutachterausschuss
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freiwillige Ablösevereinbarung
Vorteile Eigentümer
Vorteile Kommune
Ersparnis durch Verfahrensnachlass
Fortfall von Rechtswirkungen (z.B. Kaufpreisgenehmigung)
Rechts- und Planungsssicherheit
ggf. Steuervorteil
weniger Verwaltungsaufwand und Kosten
Vermeidung von Rechtsmittelverfahren und Prozessrisiko
Risiko aufgrund Insolvenz oder Nichterreichbarkeit des Eigentümers entfällt
vorzeitige Sanierungseinnahmen – Einsatz im Gebiet!
Nachlasshöhe muss der Stadtrat beschließen!
Erfahrungswert
70 – 90 % der Eigentümer lösen vorzeitig ab
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„Spielraum“ der Stadt bei der Erhebung des Ausgleichsbetrags
Die Gemeinde muss spätestens nach Abschluss der Sanierung prüfen,
ob sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen (sBW) eingetreten sind.
Die Gemeinde ist automatisch im Erhebungsverfahren, wenn
sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen gutachtlich festgestellt
worden sind.
Die Gemeinde hat keinen Entscheidungsspielraum hinsichtlich einer
Erhebung oder Nichterhebung.
Ein Gemeinderats-Beschluss, dass Ausgleichsbeträge im Sanierungs-
gebiet nicht erhoben werden, ist nichtig, weil er gegen das BauGB verstößt!
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Sanierungsgebiet „Straße der Einheit/Gartenstraße“ in Weißwasser
Grunddaten Sanierungsgebiet:
Gebietsgröße: ca. 17 ha
Verfahrenslaufzeit: 1992 bis vorauss. 2015
geschätzte förderfähige Gesamtkosten: ca. 10,1 Mio. € (davon 0,6 Mio. € SUO)
davon an Förderrahmen bisher bewilligt: ca. 9,5 Mio. €
entspricht Finanzhilfe Bund/Land: ca. 6,3 Mio. €
Folgeinvestitionen von Eigentümern: ca. 18 - 28 Mio. €
d. h. Gesamtinvestition im Gebiet: ca. 28 - 38 Mio. €
Folgeinvestitionen von Eigentümern: ca. 18 - 28 Mio. €
d. h. Gesamtinvestition im Gebiet: ca. 28 - 38 Mio. €
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Beispiele zum Fördermitteleinsatz
Rückbau baulicher Anlagen
Rathausgelände/
ehem. Gefängnis
Straße der
Einheit 11 a
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Prioritäten im Fördermitteleinsatz
Gemeinbedarfs- und Folgeinrichtung
Standesamt, K.-Marx-Straße 15
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Beispiele zum Fördermitteleinsatz
Gemeinbedarfs- und Folgeinrichtung
4. Grundschule, Schulstraße 10 (Brandschutz)
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Beispiele zum Fördermitteleinsatz
Gemeinbedarfs- und Folgeinrichtung
KITA Zwergenland, Brunnenstraße 8 a
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Beispiele zum Fördermitteleinsatz
Erschließungsmaßnahmen
Karl-Marx-Straße/Straße der Einheit/Marktplatz, 1. BA
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Beispiele zum Fördermitteleinsatz
Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden privater Eigentümer
Straße der Einheit 17/19
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Beispiele zum Fördermitteleinsatz
Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden privater Eigentümer
Alexanderstraße 2/2a
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Beispiele zum Fördermitteleinsatz
Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden privater Eigentümer
Gartenstraße 25/27
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Beispiele zum Fördermitteleinsatz
Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden privater Eigentümer
Gartenstraße 25/27
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Prioritäten im Fördermitteleinsatz
Straße der Einheit 1
Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden privater Eigentümer
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bisher umgesetzter Förderrahmen: ca. 9,5 Mio EUR
davon:
Vorbereitung und Betreuung 990 TEUR
OM Rückbau 430 TEUR
OM Erschließung 3.120 TEUR
BM GFE 4.040 TEUR
BM privat 880 TEUR
gesamt 9.460 TEUR
notwendig/vorgesehen 10,1 Mio EUR
Sanierungsgebiet „Straße der Einheit/Gartenstraße“ in Weißwasser