Diciembre 2007
TITULARIZACIÓN HIPOTECARIA EN ECUADOR
Es una entidad financiera privada especializada en las operaciones de adquisición de cartera y titularización hipotecaria•Ha sido calificada AA como empresa
•Todas sus emisiones de obligaciones han sido calificadas AAA
Qué es la CTH ?
Instituciones Nacionales:
•Instituciones financieras, sector privado 51%
•Gobierno Ecuatoriano - (BEV) 38%
Instituciones Internacionales:
•CAF (Corporación Andina de Fomento) 11%
Quiénes son sus accionistas ?
MERCADO PRIMARIO MERCADO SECUNDARIO
$$$ $$$ $$$ $$$ $$$
Hipotecas Hipotecas
Hipotecas Títulos Valores
Co
nst
ruct
ore
s /
Pro
mo
tore
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Fam
ilias
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ipo
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S.A
.”
Fid
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mis
o
Inve
rsio
nis
tas
El mercado de créditos de vivienda
Evolución de mercado
CARTERA DE VIVIENDA VS CARTERA TOTAL
oct-07
oct-07
-
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
Dic-02 Dic-03 Dic-04 Dic-05 Dic-06
Cartera Vivienda Total Cartera Total
CARTERA TOTAL VS PIB
oct-07
oct-07
0.
5,000.
10,000.
15,000.
20,000.
25,000.
30,000.
35,000.
40,000.
45,000.
50,000.
Dic-02 Dic-03 Dic-04 Dic-05 Dic-06
PIB USD Cartera Total
Evolución de mercadoEvolución de: PIB vs. Inflación (lag 1)
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
35.00%
40.00%
Dic-02 Dic-03 Dic-04 Dic-05 Dic-06
Inflación
Evolución de: PIB vs. Cartera de Vivienda
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
35.00%
40.00%
Dic-02 Dic-03 Dic-04 Dic-05 Dic-06
PIB Cartera vivienda
Evolución de: Cartera vs. Tasa de mercado
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
35.00%
40.00%
Dic-02 Dic-03 Dic-04 Dic-05 Dic-06
TASA MERCADO CARTERA DE VIVIENDA
ESQUEMAS USADOS
CaracterísticasPrimeras Emisiones
• Características del Mercado– Plazo hasta 3 años. Duración [2; 2,5] años.– Un solo comprador con fondos de largo plazo.– Pocos compradores institucionales.
• Primer esquema– CTH coloca USD 31 millones en 2 procesos.
Primer esquema
Perfil Cartera
A1
A2 A3
Día de venta
US$
Plazo
CTH coloca USD 30 millones.
D1 = 2 años.
D2= 4.5
D3= 6
Poco Interés Inicial de IFI´s por Titularizar
• Las IFI’s desean crecer en cartera hipotecaria.• Están cómodas con el riesgo de crédito. • Liquidez no era la primera prioridad.• La IFI’s tienen interés de fidelizar cliente a través
del producto hipotecario.• No desean perder rentabilidad.
SITUACION ACTUAL
• Se mantienen las anteriores, excepto…• Liquidez cobra mayor importancia por:
– Clima político inestable– No hay prestamista de última instancia– La CH se incrementa dentro del balance
• CTH diseña una Plan de Contingencia de Liquidez .
OBJETIVOS• Generales:
– Ofrecer un instrumento atractivo (riesgo – rentabilidad –plazo).– Obtener una calificación mejor que la del originador– Maximizar la colocación de títulos– Minimizar costo financiero
• Específicos.– Mitigar riesgos de liquidez y mercado de IFI’s– Liberar recursos de inversiones poco rentables.– Buscar en el mercado de valores el calce de plazos adecuado.– Transformar un activo (bueno - ilíquido) en (mejor – líquido)
ESQUEMA
IFITITULARIZA
IFICOMPRA
FIDEICOMISO
EMITE
Cartera Títulos
US$US$
Segunda Estructura Títulos
A1
A2 A3
Día de Ejercicio
Perfil Cartera
US$
Plazo
I Etapa II EtapaEtapas
I = Reposición
II = Amortización
Se mantiene principio de la estructura
0
50
100
1ertrim.
3ertrim.
EsteOesteNorte
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
1ertrim.
3ertrim.
EsteOesteNorte
0
50
100
1ertrim.
3ertrim.
EsteOesteNorte
Durante la etapa de reposición
• En el fideicomiso se repone lo amortizado – Se compra al originador, el valor de la
amortización de cartera.
• No se amortizan los títulos– Se mantiene Activo = Pasivo
• Se paga excedentes de flujos
Perfil de Vencimientos
Día de Ejercicio
t
Cartera
Pasivo
Día de Ejercicio
Durante la etapa de amortización
• Funcionan los “turbos”– Excedentes amortizan aceleradamente.
– Prelación de capital (pay-through)
• Se amortizan los títulos emitidos– Se genera “colchón” con el excedente
Perfil de Vencimientos
Perfil Cartera
A1
A2
A3
Día de Ejercicio
t
CLASE A1
CLASE A3
CARTERA HIPOTECARI
A
ACTIVO PASIVO
CLASE A4
Estructura del Fideicomiso FIMECTH4
CLASE A2
ACTIVO PASIVO
CARTERA HIPOTECARI
ACLASE A2
CLASE A4
Orden de subordinación de las clases
CLASE A1
CLASE A3
Resultados
• En el segundo esquema. – Se han titularizado USD 370 millones. – En proceso de aprobación USD 84 millones. – Total: USD 454
Total con dos esquemas : USD 485 millones.
Resultados
• Resultados para los Originadores.– Los títulos emitidos obtuvieron mejor
calificación que la del originador.
Calificaciones
Originador Calificación Títulos (Senior)
1 A- AAA
2 A AAA
3 AA- AAA
4 AA- AAA
5 AA AAA
Resultados
• Resultados para los Originadores.– Los títulos emitidos obtuvieron mejor
calificación que la del originador.– Fondeo de largo plazo (LP): Hoy existe poca
probabilidad de conseguir fondos a LP.
Cartera vs. Captaciones > 360 díasCrédito Hipotecario vs. Captaciones > 360 días
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
900,000
1,000,000
Ene
-04
Mar
-04
May
-04
Jul-0
4
Sep
-04
Nov
-04
Ene
-05
Mar
-05
May
-05
Jul-0
5
Sep
-05
Nov
-05
Ene
-06
Mar
-06
May
-06
Jul-0
6
Sep
-06
Nov
-06
Ene
-07
Mar
-07
May
-07
Captaciones
Cartera
Resultados
• Resultados para los Originadores.– Los títulos emitidos obtuvieron mejor
calificación que la del originador.– Fondeo de largo plazo: A ese plazo existe poca
probabilidad de conseguir fondos. – Calce de plazos, entre activo y pasivo. Cubre
Riesgo de Plazo
Riesgo de Plazo
Activo
Pasivo
Riesgo de Plazo
Activo
ActivoPasivo
Riesgo de Plazo
Activo
A1 (2.5 años) A2 (4 años) A3 (6 años) A4(8)D =
Resultados
• Resultados para los Originadores.– Los títulos emitidos obtuvieron mejor
calificación que la del originador.– Fondeo de largo plazo: A ese plazo existe poca
probabilidad de conseguir fondos. – Calce de plazos, entre activo y pasivo– Eliminación del riesgo de base.
0.00%
2.00%
4.00%
6.00%
8.00%
10.00%
12.00%
14.00%
16.00%12
/01/
03
12/0
4/03
12/0
7/03
12/1
0/03
12/0
1/04
12/0
4/04
12/0
7/04
12/1
0/04
12/0
1/05
12/0
4/05
12/0
7/05
12/1
0/05
12/0
1/06
12/0
4/06
12/0
7/06
12/1
0/06
12/0
1/07
12/0
4/07
12/0
7/07
TPR
TAR
Riesgo de Base
Riesgo de BaseRiesgo de Base
0.00%
2.00%
4.00%
6.00%
8.00%
10.00%
12.00%
14.00%
29/0
8/04
05/0
9/04
12/0
9/04
19/0
9/04
26/0
9/04
03/1
0/04
10/1
0/04
17/1
0/04
24/1
0/04
31/1
0/04
07/1
1/04
14/1
1/04
21/1
1/04
28/1
1/04
TPR
TAR
3,6 veces menor
Riesgo de Base
Evolución TPP
2.00%
4.00%
6.00%
8.00%
10.00%
12.00%
14.00%
Jul-
05
Sep-
05
Nov
-05
Ene
-06
Mar
-06
May
-06
Jul-
06
Sep-
06
Nov
-06
Ene
-07
Mar
-07
May
-07
Jul-
07
TPT Clase A1 Clase A2 Clase B
Para los Inversionistas
– Mayor oportunidad de inversión a corto, mediano largo plazo. Productos de plazo mayor y menor riesgo.
– Inversiones con menor riesgo (mejor calificación) que el de emisores tradicionales.
– Títulos con garantía específica.
Evolución del mercado
2003 2007
Cartera Hipotecaria 408 (mill)
1.473 (mill)
Monto Promedio del Crédito (en USD)
19.000 24.000
Edad promedio de endeudamiento (en años)
43 40
Plazo (en años) 7 12
% Cartera titularizada 4% 30%
Primera distribución geográfica
DISTRIBUCION GEOGRÁFICA DE LA CARTERA
15%
79%
6%
QUITO GUAYAQUIL OTRAS
Actual distribución geográficaDISTRIBUCION GEOGRAFICA CARTERA TITULARIZADA
44%
12%8%
7%
5%
4%
4%
4%
3%
2%
7%
QUITO GUAYAQUIL MANTALATACUNGA CUENCA LOJAPORTOVIEJO IBARRA SANTO DOMINGORIOBAMBA OTRAS
TRAYECTORIA PREPAGO PROMEDIO SISTEMA
0.40
2.40
4.40
6.40
8.40
10.40
12.40
14.40
1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57
IND
ICE
PR
EP
AG
O
PROMEDIO ANUALIZADO MEDIA
Promedio 6.09
Cascadas Comparativo IFIsANALISIS DE CASCADAS
9.57%
17.57%
90.43%
82.43%
23.87%
76.13%
34.56%
65.44%
0%
20%
40%
60%
80%
Puntual Mora 1IFI 1 IFI 2 IFI 3 INTERNACIONALIFI 4
ANALISIS DE CASCADAS
1.39%1.68%
3.07%
0.81%
5.22%
0.84%
3.13%
1.02%
0.25%
0.66%
0.26% 0.15%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
Mora 2 Mora 3 Mora 3+IFI 1 IFI 2 IFI 3 INTERNACIONAL
Cascadas Comparativo IFIs
IFI 4
FIN DE LA PRESENTACION
TITULARIZACIÓN HIPOTECARIA EN ECUADOR