Download - De Kredieter Informeert: Huren of kopen?
Huren of kopen?
Twijfelt u ook?
Let op!
Alle rekenvoorbeelden die in deze presentatie staan zijn vereenvoudigde klantbeelden. Ze zijn bedoeld om de systematiek duidelijk te maken. Er zijn dan ook geen rechten aan te ontlenen. Voor het doorrekenen van uw eigen situatie plannen wij graag een persoonlijke afspraak in.
Deze presentatie is bedoeld om u te informeren en niet zozeer om u te adviseren. Voor hypotheekadvies kunt u een afspraak met ons maken. Het doel van deze presentatie is om u te informeren en u te helpen bij het maken van een keuze tussen kopen en huren.
Sinds 1 januari 2013 zijn de fiscale regels voor hypotheken veranderd. Voor mensen die op 31 december 2012 al een hypotheek hadden, gelden soms andere regels. Hier zullen we in deze presentatie geen aandacht aan besteden. Ook dit leggen wij u graag in een persoonlijk gesprek uit.
1
Huidige woningmarkt
• Afvlakking daling/stabilisatie woningprijzen• Vertrouwen van consumenten in woningmarkt
neemt toe• Betaalbaarheid het best sinds 1995• Aanbod van koopwoningen is groot• Aanbod van betaalbare huurwoningen in vrije
sector is klein• Huren wordt naar verwachting duurder• 19% van het netto inkomen wordt gebruikt voor
woonlasten, dit was in 31% in 2008 (zie hiernaast)
3
>> Conclusie: Nu is een goed moment om te kopen!
Verschillen tussen huren en kopen
7
Flexibiliteit
Wanneer u waarde hecht aan flexibiliteit en binnenkort of regelmatig verwacht te verhuizen, lijkt huren verstandiger.
Onderhoud
Als koper bent u zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning. Voordeel is dat de woning dan naar eigen smaak ingericht en/of verbouwd kan worden.
Maandlasten Vermogen opbouwen
Verschillen tussen huren en kopen
8
Verschillen tussen huren en kopenWat doet de gemiddelde Starter?
Gemiddeld huishouden
Jaarinkomen (bruto) € 40.000 (€ 33.000 alleenstaand)
Belastingtarief 42%
Spaargeld € 16.000
127.000 starters op de woningmarkt per jaar, waarvan:
9
Huren: 91.000 starters
Gemiddelde huur € 750 p/md
Kopen: 36.000 starters
Koopwoning van € 175.000
Hoogte hypotheek € 182.000
Hypotheekvorm Annuïteitenhypotheek (30jr)
Rente 5%, 10 jaar vast
Bron: 2012, CBS, NVM.nl, geld.nl
10
Verschillen tussen huren en kopenMaandlasten
In de eerste maand is de maandlast bij kopen € 51 lager. Totale woonlasten bij huren € 149 lager i.v.m. bijkomende kosten bij kopen.Bij kopen wordt er direct vermogen opgebouwd i.v.m. de maandelijkse aflossing op de schuld.
>> Conclusie: Totale woonlasten bij huren lager
Bron: nibud.nl, ING.nl, rijksoverheid.nl
Huren KopenMaandlast Hypotheek aflossing 200
Hypotheek rente (netto) 499Huur 750
Overige woonlastenGas/water/licht 168 168Inboedelverzekering 5 5Opstalverzekering 8
Overlijdensrisicoverzekering 8Onderhoudskosten (1%) 167Onroerend zaken belasting 17Totale netto woonlasten per maand 923 1.072
Verschillen tussen huren en kopenMaandlasten
Maandlasten
Na 10 jaar is het verschil in maandlasten gegroeid van € 51 naar € 232 p/mnd
Huur - stijgt gemiddeld 3% per jaar
Kopen - bruto hypotheeklast blijft gelijk - netto hypotheeklast stijgt licht
ivm minder hypotheekrenteaftrek
Totale woonlasten
Verschil in woonlasten blijft ongeveer gelijk.
Bij kopen wordt echter wel direct maandelijks vermogen opgebouwd dmv aflossing op de hypotheekschuld.
€ / maand € / maand
Bron: rijksoverheid.nl, ING.nl
11
>> Conclusie: Totale woonlasten bij huren lager
Verschillen tussen huren en kopenVermogen opbouwen
Opgebouwd vermogen na 10 jaar: € 49.000 (kopen) vs. € 17.000 (huren)
Kopen: Met een hypotheek bouwt u vermogen op vanwege:- de hypotheekschuld daalt in verband met aflossingen (in dit voorbeeld € 33.000)- de woning over 10 jaar meer waard is bij 1% waardestijging p/j (hier: € 16.000)
Huren: Met het betalen van huur bouwt u geen vermogen op. Wanneer we het verschil in woonlasten zouden sparen, levert dat € 17.000 op na 10 jaar.
12
Let op!De waarde van de woning zou gelijk kunnen blijven danwel in waarde kunnen dalen.
Verschillen tussen huren en kopenSamengevat
13
Kopen
Flexibiliteit• Beperkte flexibiliteit
Onderhoud• Zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning en de kosten daarvan • Voordeel dat u de woning kunt inrichten en verbouwen zoals u dat wilt
Maand- en woonlasten• Maandlasten lager bij kopen• Meer bijkomende kosten waardoor totale woonlasten hoger zijn bij kopen• Direct maandelijks vermogensopbouw
Vermogensopbouw• Waarde van de woning stijgt• Hypotheek daalt als gevolg van aflossing• Forse vermogensopbouw na 10 jr.
Huren
Flexibiliteit• Ruime flexibiliteit, met maar een paar maanden opzegtermijn om te verhuizen
Onderhoud• Geen extra kosten voor onderhoud woning• Woning naar eigen smaak verbouwen is beperkt mogelijk
Maand- en woonlasten• Huur stijgt gemiddeld 3% per jaar• Totale woonlasten bij huren lager• Geen maandelijkse vermogensopbouw
Vermogensopbouw• Geen vermogensopbouw in de woning• Verschil in woonlasten te sparen
Woning kopenWat komt er bij kijken?
15
Stap 6.Overige zaken en woning laten opleveren
Stap 7.Gefeliciteerd!
Stap 4.Koopakte tekenen
Stap 5.Uw hypotheek regelen
Stap 2.Uw droomhuis zoeken en bezichtigen
Stap 3.Een bod uitbrengen
Stap 1.Uw financiële mogelijkheden bepalen
Uw financiële mogelijkheden bepalenStap 1
Zelf op internet
Online kunt u van te voren al veel informatie vinden.
Hypotheekadviseur
Vrijblijvend, oriënterend gesprek met een hypotheekadviseur
In dit gesprek gaat u samen met uw adviseur: - Kennismaken en uw kennisniveau bepalen- Maximale hypotheek berekening maken (incl. bijkomende maandlasten)- Verdere stappen in het proces doornemen
Het hypotheekbedrag dat u maximaal kunt lenen, hangt met name af van1. Uw inkomen (1 of 2 inkomens) en leeftijd2. De waarde van de woning3. De rentestand
Uw droomhuis zoeken en bezichtigenStap 2
Zelf doen
Zelf zoeken via internet bijvoorbeeld op iBlue.nl, Funda.nl of via Jaap.nl
Met hulp van
Een makelaar:- Kent de (lokale) huizenmarkt goed- Hij voert de onderhandelingen met de verkoper- Hij houdt het hoofd koel als het spannend wordt - De kosten van een makelaar bedragen tussen 0,5% en 2% van de
aankoopprijs- Deeldiensten makelaars zijn bespreekbaar
18
Als u zelf zoekt: Laat in ieder geval een bouwkundige keuring uitvoeren.In de huidige markt is vaak onderhandelingsruimte.
Bieden en koopakte tekenenStap 3 en 4
Uw perfecte huis gevonden > Bieden > Bod accepteren > Koopcontract tekenen
Het (voorlopige) koopcontract is niet vrijblijvend!
Afzien van de koop is mogelijk;
1. Indien zonder opgaaf van reden: binnen 3 werkdagen
2. Mogelijke ontbindende voorwaarden, van koper en soms ook verkoper- voorbehoud van financiering;- voorbehoud bouwkundige staat;- voorbehoud verkoop huidige woning.
Waarborgsom nodig (vaak m.b.v. bankgarantie) als een soort aanbetaling
Neem een ruime tijdslijn op in het koopcontract als u ontbindende voorwaarden opneemt.
19
Uw hypotheek regelenStap 5
20
Wat is een hypotheek?
• Lening voor de aankoop van een woning• Uw woning als onderpand• Jarenlange looptijd (meestal 30 jaar)
Keuze maken over
• Hypotheekvorm• Hypotheekrente (looptijd)
Uw hypotheekvorm (1)Stap 5
Er zijn 3 soorten hypotheekvormen
Belangrijkste zijn de lineaire en annuïteiten hypotheekvorm, waarbij u maandelijks direct aflost. Bij deze hypotheekvormen maakt u aanspraak op hypotheekrenteaftrek.
1. Maandelijks aflossen- Lineaire hypotheek- Annuïteitenhypotheek
2. Aflossen aan het eind van de looptijd- (Bank)spaarhypotheek- Levenhypotheek- Beleggingshypotheek
3. Helemaal niet aflossen d.m.v. hypotheek (moet uit eigen middelen)- Aflossingsvrije hypotheek- Krediethypotheek
21
Uw hypotheekvorm (2)Stap 5
22
Annuïteitenhypotheek• Maandelijks vast bedrag• Bedrag bestaat uit rente en aflossing (bedrag wijzig bij een nieuwe rentevasteperiode)
Lineaire hypotheek• Maandelijks variërend bedrag• U lost een vast gedeelte van de lening af, en u betaalt rente over de schuldrest
Hypotheekschuld Hypotheekschuld
Looptijd in jaren
Rente
Aflossing
Looptijd in jaren
Rente
Aflossing
Maandlasten Maandlasten
Uw hypotheekrenteStap 5
23
Korte of lange rentevaste periode?
Hoe langer u de rente vastzet, des te meer zekerheid u heeft over de hoogte van uw maandlasten. Echter bij een lange rentevaste periode kunt u niet profiteren van mogelijke rentedaling. Korte rente ligt historisch gezien lager dan de lange rente.
Vb. verschil van de huidige rentestanden NHG
- 1 jaar: 2,9%- 5 jaar: 3,4%- 10 jaar: 3,85%
Korte rentevaste periode Lange rentevaste periode
+ Lagere maandlasten - Hogere maandlasten
+ Profiteren van rentedaling + Beschermd tegen rentestijging
- Risico rentestijging + Zekerheid maandlasten
Let op!
10%
0%20131985
8%
6%
4%
2%
---- Euribor ---- Rente 10 jr ---- Rente 5 jr
Uw hypotheek met NHGStap 5
Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie staat Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen borg voor uw hypotheek.
Indien u een hypotheek met NHG sluit- Betaalt u aan NHG een eenmalige borgtochtprovisie- Krijgt u kwijtschelding van de restschuld indien u geen schuld heeft aan
gedwongen verkoop (werkloosheid, echtscheiding)
Aangepaste regels vanaf 1 juli 2014- Maximaal NHG bedrag € 265.000 (is nu € 290.000)- Eenmalige provisie 1% van de aankoopsom
Voorbeeld: woning kopen van € 175.000- Kosten eenmalig voor NHG (1%) € 1.750- Korting hypotheekrente levert ongeveer € 1.274 bruto per jaar op
(uitgegaan van 0,7% op een hypotheek van € 182.000)
24
FinancieringsmogelijkhedenStap 5
Starterslening
Bij de eerste keer woning kopen is er soms hulp vanuit gemeente mogelijk dmv Starterslening.
Kenmerken Starterslening- Wordt verstrekt door zo’n 200 gemeenten (dus niet door een financiële instelling)- Rentevaste periode van 15 jaar- Eerste 3 jaar betaalt u geen rente en aflossing, als daarna uw inkomen genoeg is gestegen, gaat u rente en aflossing betalen
Hulp van ouders
Wellicht is het voor u mogelijk dat uw ouders financieel kunnen helpen bij de aankoop van uw droomhuis. In 2014 mag er ook geld geschonken worden door grootouders en derden. Voor meer informatie vraag hiernaar bij uw hypotheekadviseur.
25
Wilt u een starterslening aanvragen of meer informatie, kijk dan op de website van stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN). Gemeenten beslissen zelf of ze een Starterslening aanbieden en op basis van welke voorwaarden.
>> Eigen geld nodig à € 3.750 aangezien er in deze situatie maximaal € 182.000 hypotheek mogelijk is.
Aankoopkosten hypotheekStap 5
26
Let op: Dit illustratieve voorbeeld geldt voor bestaande woningen. Bij nieuwbouwwoningen gelden andere aankoopkosten.
Aankoopkosten(= kosten koper = bijkomende kosten)
Aankoopprijs woning 175.000
Overdrachtsbelasting (2%) 3.500
Advieskosten (voorbeeld) 2.500
NHG kosten (1% van hypotheek) 1.820
Notariskosten 780
Taxatiekosten 355
Makelaarskosten 1.795
Totale kosten 185.750
Max. hypotheek is € 182.000, 104%
Aankoopkosten = ongeveer 6% bijkomende kosten bovenop de aankoopprijs
Uw hypotheek en de toekomstStap 5
27
Mogelijke toekomstige situaties meenemen in uw hypotheekadvies• Gezinsuitbreiding• Echtscheiding of relatie beëindigen• Stijging van de hypotheekrente• Waardedaling van de woning
Overweeg of u zich wilt verzekeren tegen de onderstaande situaties• Werkloosheid• Arbeidsongeschiktheid• Gevolgen van overlijden
HypotheekadviesStap 5
Hypotheekadviseur U krijgt persoonlijk hypotheekadvies en hulp bij het afsluiten
Of zelf U doet alles zelf en bent zelf verantwoordelijk voor een passende hypotheek
Waarom een hypotheekadviseur inschakelen?- Een huis kopen is waarschijnlijk de grootste en belangrijkste aankoop van
uw leven- Juiste beslissing en advies hierover is onmisbaar!
Hypotheek adviseur- Deskundig en zorgt voor het juiste hypotheekadvies voor u- Totaal hypotheekadvies waarin ook uw persoonlijke wensen en doelen worden
meegenomen- Gemak van één directe contactpersoon- De adviseur maakt uw hypotheekaanvraag volledig in orde- Bemiddelingskosten vanaf € 2.500 bruto
28
Circa 42% van de advieskosten krijgt u terug via de Belastingdienst
Hogere inschrijving: een hogere inschrijving dan de aankoop van uw woning, zorgt ervoor dat u niet opnieuw naar de notaris hoeft indien u in de toekomst uw hypotheek wil verhogen voor bijvoorbeeld een verbouwing. Dit scheelt notariskosten.
Overige zaken en woning opleverenStap 6
Oplevering bij bestaande woning en nieuwbouw• Bekijk het huis vóór de overdracht• Verzeker de opstal vóór de overdracht
Notaris• Eigendomsakte (ook wel transportakte)• Hypotheekakte• Inschrijving in het kadaster
29
Gaat u samenwonen in de nieuwe woning? Regel dan direct een samenlevingscontract bij de notaris!
Gefeliciteerd! En nu… BelastingaangifteStap 7
Eenmalig aftrekbare kosten
Het gaat hier om de kosten die u heeft gemaakt specifiek voor het afsluiten van uw hypotheek. Deze zijn eenmalig aftrekbaar in het jaar dat u uw woning heeft gekocht: • Advieskosten• Taxatiekosten• Notariskosten hypotheekakte• Eenmalige kosten NHG• Bouwrente (alleen bij nieuwbouw)
HypotheekrenteaftrekMaandelijks betaalt u de bruto hypotheekrente en aflossing aan de bank. Een deel van uw hypotheekrente kunt u aftrekken van uw inkomen waardoor u minder belasting hoeft te betalen.
Eigenwoningforfait
Een vast bedrag dat u bij de aangifte tot uw bruto jaarinkomen dient te rekenen. Is gebaseerd op de WOZ-waarde van uw woning.
30
Hoe nu verder?Uw financiële mogelijkheden bepalen
Oriënterend gesprek
Vrijblijvend, oriënterend gesprek met een hypotheekadviseur
In dit gesprek gaat u samen met de adviseur • Kennismaken en uw kennisniveau bepalen• Maximale hypotheek berekenen (inclusief bijkomende maandlasten)• Verdere stappen in proces doornemen
Uw adviseur: de KredieterTel.: 020 – 575 33 20E-mail: [email protected]
32
Samengevat
Het is een goed moment om te kopen• Vertrouwen in woningmarkt neemt toe• Aanbod van koopwoningen neemt toe• Aanbod van betaalbare huurwoningen in vrije sector is klein• Huren wordt naar verwachting duurder
Ga voor uzelf na wat u belangrijk vindt• Flexibiliteit wanneer u gaat huren• Onderhoud voor eigen rekening bij kopen waardoor u naar eigen smaak kunt verbouwen• Maandlasten van kopen lager (in het gegeven voorbeeld)• Totale woonlasten van huren lager (in het gegeven voorbeeld)• Met kopen bouwt u maandelijks vermogen op
Goede begeleiding en advies zijn belangrijk• Eerste stap is uw financiële mogelijkheden bepalen• Maak een afspraak voor een oriënterend gesprek • Stel vast welke begeleiding u nodig hebt, denk aan een makelaar
34
Tot slot
Wij wensen u veel succes met de zoektocht naar uw droomhuis!
De KredieterStrawinskylaan 171077 XW Amsterdam
Tel.: 020 – 575 33 20E-mail: [email protected]