Download - 31. Immobiliengespräch vom 28. Oktober 2010
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Dr. Markus Schmidiger, MRICS studienleiter iFZ, Hochschule Luzern / Velia immobilien ag
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Was ist Projektentwicklung ?
Erarbeiten der Realisierungsvoraussetzungen eines vorgegebenen Investitionszieles unter Berücksichtigung des Marktes und dessen Entwicklung
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Welche Anforderung stellt die Projektentwicklung an den Bauherrn ? • Ein klar definiertes Ziel • Kapital • Optimismus • Lernfähigkeit • Neugier • Fähigkeit in Szenarien zu denken • Mut für das Unkonventionelle
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Worauf ist bei der Wahl der Partner zu achten ? • Kenntnisse des Marktes und dessen
Informationsquellen • Erfahrung in der Projektentwicklung • konstruktiv kritisch • Teamfähigkeit
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Langfristiges Wachstum
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Tatsächliches Wachstum Prognosen > Extrapolation
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Wie sind diese Partner zu führen ? • Klare Zieldefinition:
• Klare Definition der einzelnen Schritte
• Ergebniserwartung der einzelnen Schritte
Nachhaltigkeit hinsichtlich Ertrag Nachhaltigkeit hinsichtlich Unterhalt und Betrieb
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Wie sind die Erfolgschancen von Projektentwicklungen zu beurteilen ? • Abhängig von der Zielsetzung • Können schrittweise festgestellt werden
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Sinn der Projektentwicklungen ?
• Jedes Bauvorhaben durchläuft eine Projektentwicklung.
• Je nach Investitionsvorhaben kann diese Entwicklung einfacher oder komplexer sein
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Camille Maximilien Frédéric de Renesse-Breidbach
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Elementare Grundsätze der Projektentwicklung • Denken Planen Handeln • Wichtig ist, diese Reihenfolge einhalten • Dort wo Informationen fehlen
könnte Nachdenken hilfreich sein
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Was nicht passieren sollte
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Vor der Projektentwicklung
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Nach der Projektentwicklung
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Oliver RappoldPartner, gloor + sieger rechtsanwälte
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Oliver Rappold28. Oktober 2010 1
Immobilien ProjektentwicklungRechtliche Herausforderungen
Schweizer Immobiliengespräche28. Oktober 2010
Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., Partner
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28. Oktober 2010 2 Oliver Rappold
Inhalt
• Parteien / Vertragsverhältnisse
• Rechtliche Herausforderungen
• Due Diligence
• Entwicklung, Bau und Vermarktung
• Finanzierung
• Finanzierungsverträge
• Fazit
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28. Oktober 2010 3 Oliver Rappold
Parteien und Vertragsverhältnisse
Eigentümer/Investor
Käufer (STWEG)
Mieter (Nutzer)
Landverkäufer
Bank/Investor
[Baurechtsgeber]
TU/GU
Entwickler
Architekt
Subunternehmer / Subplaner
[Baurechtsvertrag]
Kaufvertrag/Mietvertrag
(Reservationsvertrag)
Landkaufvertrag
Finanzierungsvertrag
TU/GU-Werkvertrag/ Entwicklervertrag/Architektenvertrag
Bauherrenberatung
Auftrag
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28. Oktober 2010 4 Oliver Rappold
Rechtliche Herausforderungen
• Langer Zeithorizont
• Vielzahl von Parteien
• Zahlreiche Varianten
• Behörden
• Grundstück
• Rekurse und deren Vermeidung
• Marktentwicklung
• Hoher Kapitalbedarf
• Verträge (Anzahl und Inhalt/Komplexität)
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28. Oktober 2010 5 Oliver Rappold
Rechtliche Due Diligence
• Parzellierungen / Anpassung Dienstbarkeiten
• Grundbucheintragungen
• Erschliessung
• Nutzung / Überbaubarkeit (Bau- und Zonenordnung, Gestaltungspläne, etc.) / Baubewilligung
• Neue Dienstbarkeiten (Überbaurechte für Tiefgaragen, Wegrechte)
• Bodenanalyse (Altlasten, Fels, Wasser)
• Bestehende Mietverhältnisse (Erstreckung)
• Denkmalschutz
• Nachbarn
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28. Oktober 2010 6 Oliver Rappold
Entwicklung, Bau und Vermarktung
• Wer trägt welche rechtlichen Risiken?
• Trennung Entwickler und Unternehmer?
• TU- oder GU-Vertrag?
• Architekt / Wettbewerbe
• Interessenskonflikte
• TU / GU oder direkte Beauftragung?
• Einbindung von Makler
• Berücksichtigung von zukünftigem Nutzer / Käufer
• Wichtig: Definition von Phasen und Ausstiegsklauseln
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28. Oktober 2010 7 Oliver Rappold
Finanzierung
• Vielzahl von Finanzierungsmodellen
• Eigenmittel
• Kreditfinanzierung durch Bank
• Leasingfinanzierung
• Private Equity-Finanzierung (EK, FK und/oder Mezzanine)
• Finanzierung durch Entwickler bzw. TU/GU
• Finanzierung durch Anleger (KGK, SICAV, kotierte Immobiliengesellschaft)
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28. Oktober 2010 8 Oliver Rappold
Finanzierungsverträge
• Berücksichtigung der rechtlichen Herausforderungen
• Vorsicht bei Zusicherungen
• Einbau von Flexibilität
• Force Majeur
• Teilung des Entwicklergewinns
• Abhängigkeiten?
• Sicherheiten
• Steuerliche Konsequenzen
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28. Oktober 2010 9 Oliver Rappold
Fazit
• Projektentwicklung: a+2b+c+4d=e
• Detaillierte Due Diligence (� Projektbasis und Vertragsinhalt)
• Planung, Planung, Planung
• Viele Wege führen nach Rom
• Hoher Koordinationsbedarf (ev. Koordinationsvertrag)
• Verhandeln statt Erzwingen
• Schnittstellendefinitionen
• Verträge: sorgfältige Ausarbeitung / pragmatische Lösungen
• Rechtliches Projektmanagement unabdingbar (‘Moving Target’)
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Oliver Rappold10
Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Kontakt:
Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M.Gloor & Sieger RechtsanwälteUtoquai 37, 8008 ZürichTelefon 044 254 61 61Telefax 044 254 61 71E-Mail [email protected] www.gloor-sieger.ch
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Stefan Schreiber geschäftsleiter, swiss Building Concept ag
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Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 1
Herzlich willkommen!
Projektentwicklung – Die Sicht des Entwicklers
Stefan SchreiberGeschäftsleiter Swissbuilding Concept AG
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Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 2
Entwicklung. Wachstum.
Gründungsjahr: 1999
4 Standorte: St. Gallen, Basel, Zürich, Zug, seit 1. Oktober 2010 Aarau
16 Mitarbeiter: Geschäftsleiter, Projektentwickler, Finanzen, Sekretariat
Geschäftsbereiche:Projektentwicklung von Wohn- und GeschäftsimmobilienMachbarkeitsstudien und Markt-/StandortanalysenFinanzierungskonzepte
Führungs- und Managementsystem: TMQ
Gründungsjahr: 1992
7 Standorte: St. Gallen [Firmensitz], Basel, Bern, Chur, Zürich, Zug, seit 1. Oktober 2010 Aarau
120 Mitarbeitende: Geschäftsführer, Projektleiter, Bauleiter, Baukostenplaner, Sekretariat
Geschäftsbereiche:Kostenplanung und BauleitungGeneralplanungRealisierung als Total- und
Generalunternehmerin
Führungs- und Managementsystem: TMQQ-Zertifiziert nach ISO 9001:2008
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Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 3
Wir. Für Sie.
Assistenz GruppenleitungPeter Mettler . Gian Reto Lazzarini
Gruppenleitung
Exekutive
PersonalMarketing
Finanzen . Controlling
ITTMQ
Risk ManagementCEO: Stephan Wüstemann
Bauengineering.com AG: VerwaltungsratPräsident: Hans-Peter Domanig
Delegierter des Verwaltungsrates: Peter MettlerMitglieder: Remo Stoffel . Gian Reto Lazzarini
ZürichRalph Losi
ZugAlexis Joannou
BaselManfred Meury
BernManfred Meury
Geschäftsstellen
ExekutiveCEO: Stefan Schreiber
PersonalMarketing
Finanzen . Controlling
ITTMQ
Risk Management
ZürichTino Margadant
ZugAlexis Joannou
Geschäftsstellen
Swissbuilding Concept AG: VerwaltungsratPräsident: Hans-Peter Domanig
Delegierter des Verwaltungsrates: Peter MettlerMitglieder: Remo Stoffel . Gian Reto Lazzarini
ChurAlbert Raimann
Aarau(ab 1.10.2010) Anton Paulin
Basel Rolf Bühler
St. Gallen[Firmensitz]
Arthur Fagagnini
St. Gallen[Firmensitz]
Stefan Schreiber
Aarau (ab 1.10.2010) Anton Paulin
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Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 4
Projektentwicklung – Begriffe.
Immobilienprojektentwicklung:
Wohnimmobilien (Miete)
Gewerbe-, Dienstleistungsimmobilien
Sonderimmobilien (Detailhandel, Hotel, Gastronomie, Freizeit, Gemischte Nutzungen)
PPP – Public Private Partnership
Stockwerkeigentum
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Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 5
Projektentwicklung – Beteiligte.
Der Immobilienprojektentwickler ist Generalist in den Sparten Architektur/Bauplanung, Marketing und Kommunikation
nach Wiedemann M., Dissertation: Risikomanagement bei der Immobilien-Projektentwicklung
Projekt-entwickler
Politik
Gerichte
Rechtsanwälte
rechtlicheAspekte
Notare
TragwerksplanerFachingenieure
wirtschaftlicheAspekte
Fachplaner
Architekten
Bauunternehmen
Städtebauliche,architektonisch/
technische/Aspekte
Stadt/GemeindeÖffentlichkeit
Nachbarn
Gutachter
Banken
Kapitalgeber
Berater
Lieferanten
VersicherungenGrundstücksbesitzer
Konkurrenten
MaklerSteuern Mieter
Investor
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Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 6
Projektentwicklung – Anforderung und Ziele.
Investorentauglichkeit
=
Wirtschaftlichkeit + Vermarktungsfähigkeit
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Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 7
Projektentwicklung – Vorgang.
AkquisitionGrobanalyseProjektstrategieDetailanalyseInvestitionsentscheidSicherung der LiegenschaftProjektentwicklung und –planungInvestorenbindungAllenfalls Nutzung/Vermietung sichernFinanzierung regelnBauprojekt, BaubewilligungsverfahrenVerträge Landerwerb, TU, etc.
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Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 8
Projektentwicklung – Detailanalyse.
Machbarkeitsstudie, Vorprojekt
Due Diligence
Technische und bauliche Prüfung
Finanzielle Prüfung (Standort, Markt, Investition und Ertrag)
Rechtliche Prüfung
Steuerüberprüfung
Umwelttechnische Prüfung
Risikoanalyse
Projektbudget
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Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 9
Projektentwicklung – Vorgang.
AkquisitionGrobanalyseProjektstrategieDetailanalyseInvestitionsentscheidSicherung der LiegenschaftProjektentwicklung und –planungInvestorenbindungAllenfalls Nutzung/Vermietung sichernFinanzierung regelnBauprojekt, BaubewilligungsverfahrenVerträge Landerwerb, TU, etc.
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Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 10
Zusammenarbeitsmodelle mit Investor.
Investor kauft realisiertes und vermietetes Projekt
Investor kauft bewilligtes Projekt
Investor besitzt Grundstück und lässt Projekte entwickeln
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Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 11
Erfolgsfaktoren in der Zusammenarbeit.
Professionelle und seriöse Vorbereitung
Klare Definition der Ziele, Schnittstellen und Aufgaben
Unmissverständliche Projektdefinition und Festlegung der Ertrags- und Renditeziele
Kommunikation
Transparenz und Fairness
Kompetente und entscheidungswillige Projektverantwortliche auf beiden Seiten
Win-Win-Situation für beide Projektbeteiligten
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Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 12
«Businesshouse» Geltenwilenstrasse, St. Gallen.
Neubau Büro- und Dienstleistungsgebäude
Swissbuilding als ProjektentwicklerBauengineering als TotalunternehmerBruttogeschossflächenBüro/Dienstleistung 7‘043 m2Lager/Archiv 682 m2Autoeinstellplätze 115Rauminhalt 52‘140 m3Bauzeit 22 Monate
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Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 13
Chavez-Verde, Opfikon-Glattpark.
EntwicklungNeue Wohnüberbauung
Grundstückfläche 3‘873 m2Geschossfläche Gesamtprojekt 12‘900 m2Fläche Wohnen (HNF) ca. 7’063 m2Parking 77 PPBaueingabe Mai 2009Baubeginn geplant Herbst 2009
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Schweizer Immobiliengespräche 28.10.2010 Folie 14
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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das näCHste immoBiLiengesPräCH Immobilienvermarktung in Zeiten von Google, Facebook, Twitter & Co. mittwoch, 24. november 2010 um 17.30 uhr im Kongresshaus Zürich.