19 marzo 2009
La valutazione dei patrimoni edilizi dei Fondi Immobiliari
Arch. Simone Spreafico MRICS
A cura del Dott. Stefano Origgi
19 marzo 2009
Chi siamo
REAG offre una consulenza specialistica, qualificata e indipendente nel Settore Immobiliare. Nel corso degli anni si è affermata come leader nel settore delle valutazione e dei servizi di consulenza immobiliare.
REAG appartiene al Gruppo American Appraisal, fondato nel 1896 a Milwaukee, leader mondiale nel campo delle valutazioni patrimoniali e finanziarie.
Società controllate dal Gruppo REAG:
ECOMAGSpecializzata nella consulenza ambientale, di sicurezza ed igiene del lavoro
REAG 4 LoansAttiva nelle prestazioni di servizi integrati rivolti al mondo bancario, sia per quanto riguarda i crediti “in bonis” che i crediti in sofferenza (NPL)
REAG Property Services Specializzata nella consulenza tecnico edilizia, catastale e ingegneristica e nella gestione immobiliare
19 marzo 2009
Valutazione e analisi dell’Investimento Immobiliare nelle sue diverse componenti e individuazione delle opportunità di valorizzazione di una proprietà, studi di mercato e di fattibilità tecnico-economica
Consulenza sulle attività di investimento e disinvestimento, sulla gestione strategica (asset management e property development) e nei servizi di dismissione di singoli Immobili e/o interi Portafogli Immobiliari
Analisi di tutte le caratteristiche di una proprietà, siano esse di natura fisica o legate a disposizioni normative. Verifica del quadro di conformità e valutazione dei costi di adeguamento
Coordinamento di tutte le attività necessarie per la gestione tecnica ed amministrativa dell’Immobile e la relativa manutenzione, custodia e conduzione
InvestmentInvestment
AdvisoryAdvisory
Technical Due Diligence
Technical Due Diligence
Property Management
Property Management
Principali settori di attività
19 marzo 2009
Forte presenza in Italia: Milano, Roma, Savigliano, Padova, Modena, Firenze,
Ancona, Bari, Palermo, Sassari
Presenza territoriale
Significativa presenza internazionale (Europa): Repubblica Ceca, Francia, Germania,
Ungheria, Lussemburgo, Polonia, Romania, Spagna, Turchia, UK, Grecia, Russia
19 marzo 2009
I FONDI IMMOBILIARI – definizioni
“Fondo Immobiliare": un fondo il cui patrimonio può essere investito in
beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società
immobiliari in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo
del fondo.
Detta percentuale e' ridotta al 51 per cento qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito
in misura non inferiore al 20 per cento del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di
operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti
garantiti da ipoteca immobiliare.
5
I NUMERI*
N° SGR immobiliari: 28
N° Fondi gestiti: 122
Patrimonio Gestito: 20.068 milioni di euro
* Dati di Assogestioni aggiornati al 30-06-08
19 marzo 2009
I FONDI IMMOBILIARI – Classificazione
6
Modalità Rimborso
quote
Modalità sottoscrizione / investimento
Tipologia sottoscrittori
Tipo di gestione
Rendimento
Chiusi a Capitale Fisso
Chiusi a capitale variabile
Ordinari
Ad Apporto
Misti
Retail
Istituzionali / Riservati
Speculativi
Non Speculativi
Garantito
Non Garantito
Tipologia Investimento
Specializzati
Generalisti
19 marzo 2009
Le opportunità del mercato
Principali soggetti ai quali può essere rivolto il Fondo Immobiliare:
Il Mercato: I Soggetti Investitori
INVESTITORI VALUE ADDED / OPPORTUNISTIC:
Fondi di Real Estate private Equity Costruttori / Developer High Networth Individuals
INVESTITORI CORE / ISTITUZIONALI:
Gruppi Bancari
Fondi Pensione
Gruppi Assicurativi
High Networth Individuals
7
INVESTITORI RETAIL:
Fondi Retail / Quotati : destinato ai piccoli / medi risparmiatori (Clienti Affluent ed High Networth Individuals) permettendo loro una diversificazione degli investimenti finanziari.
19 marzo 20098
I FONDI IMMOBILIARI – quadro normativo di riferimento
•Legge n. 86 del 25 gennaio 1994 che introduce in Italia l’istituto dei
Fondi Immobiliari Chiusi;
•D.Lgs. 24 febbraio 1998 (Testo Unico della Finanza – TUF);
•Provvedimento della Banca d’Italia 1 luglio 1998;
•D.M. 24 maggio 1999 n° 228 relativo ai criteri generali a cui si
devono uniformare i fondi comuni di investimento;
•Provvedimento Banca d’Italia 20 settembre 1999 relativo alle
Società di Gestione del Risparmio - SGR;
•Provvedimento Banca d’Italia 24 dicembre 1999 relativo ad aspetti
contabili dei Fondi di Investimento e SICAV;
•D. Lgs. 25 settembre 2001 n. 351 convertito in legge 23 novembre
2001 n. 410 che disciplina la privatizzazione del patrimonio
immobiliare pubblico. istituisce e regolamenta:
- I Fondi Immobiliari ad Apporto Pubblico;
- I Fondi Immobiliari Semi – Chiusi;
•Legge n. 326 del 24 novembre 2003 abrogazione dell’Imposta
Patrimoniale e introduzione aliquota 12,5%;
19 marzo 20099
I FONDI IMMOBILIARI – quadro normativo disciplina fiscale
•Provvedimento Banca d’Italia 14 aprile 2005 che introduce una
nuova normativa riguardante la gestione collettiva del risparmio.
•D. Lgs 223/2006 (decreto Bersani) e Legge 27 dicembre 2006 n
269 (legge finanziaria 2007) che introduce modifiche al regime
fiscale dei fondi immobiliari lasciando in capo al Fondo solo
un’imposizione indiretta (opzione per il regime IVA, tassa
ipotecaria, catastale e imposta di registro fissa);
• Legge 6 agosto 2008 n. 133 (Legge Finanziaria 2008 – manovra
d’estate) che introduce nuovamente un’Imposta Patrimoniale
dell’1% in capo ai Fondi “Familiari” e innalza la ritenuta sui
dividendi e sui capital gain al 20%.
19 marzo 2009
ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: il “Decreto Bersani – Visco”
10
Operazione Locatore Conduttore Iva Registro
Locazione di fabbricati abitativi
Locazione di fabbricati abitativi in edilizia convenzionata
Locazione di fabbricati strumentali
Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni
Imprese di costruzione e di ristrutturazione
Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni
Chiunque (soggetti passivi e privati)
Esente 2%
Chiunque (soggetti passivi e privati)
10% 2%
A) Soggetti con detraibilità minore o uguale a 25%
B) Operatori non soggetti passivi o privati
C) Ipotesi esercizio opzione per imponibilità
Imponibile
20% 1%
Esente 1%
Soggetti diversi dalle precedenti lettere A) e B) e in mancanza di opzione di cui alla lettera C)
LOCAZIONE
19 marzo 2009
ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: il “Decreto Bersani – Visco”
11
Operazione Cedente Cessionario Iva Registro
Cessione di fabbricati abitativi
Cessione di fabbricati abitativi in edilizia convenzionata
Cessione di fabbricati strumentali
1) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato interventi da meno di 4 anni
Imprese di costruzione e di ripristino anche se hanno ultimato gli interventi da più di 4 anni (ma entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a 4 anni)
2) Soggetti passivi di imposta diversi da quelli di cui al numero 1), comprese le imprese costruttrici o di ripristino per gli immobili ultimati da oltre 4 anni
Chiunque (soggetti passivi e privati)
Esente
€168,00
Chiunque (soggetti passivi e privati)
Imponibile
4%
10%
20%
A) soggetti con detraibilità minore o uguale a 25%
B) operatori non soggetti passivi o privati
C) ipotesi esercizio opzione per imponibilità
Imponibile
20%
Esente
Soggetti diversi dalle precedenti lettere A) e B) e in mancanza di opzione di cui alla lettera C)
Ipotecaria
e catastale
2) Soggetti passivi di imposta diversi da quelli di cui al numero 1)
Chiunque (soggetti passivi e privati)
Imponibile
4%
10%
20%
€168,00 + 168,00
7% 2% + 1% = 3%
1) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da meno di 4 anni
Chiunque (soggetti passivi e privati)
Imponibile
10%
20%
€168,00 3% + 1% = 4%*
€168,00 + 168,00€168,00
€168,00
€168,00
3% + 1% = 4%*
3% + 1% = 4%*
* Per le volture catastali e le trascrizioni relative a cessioni di fabbricati strumentali di cui siano parte fondi immobiliari chiusi, SIIQ, imprese di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari le percentuali delle imposte ipotecarie e catastali sono ridotte alla metà (1,50% + 0,50% = 2%)
CESSIONI
19 marzo 2009
ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: Legge 6 agosto 2008 n° 133
12
La manovra d’estate 2008, introduce una sostanziale modifica del regime di tassazione dei
Fondi Immobiliari e con particolare il concetto di “FONDI FAMILIARI” – intesi come Fondi a
stretta base partecipativa-
”
A livello normativo possono essere definiti “Familiari” quei fondi che non prevedano la quotazione in mercati regolamentati e abbiano un patrimonio (al lordo dell’indebitamento) inferiore a 400 milioni di euro e che presentino almeno una delle seguenti caratteristiche:
1) Le quote del fondo siano detenute da meno di 10 partecipanti, salvo che almeno il 50% di tali quote siano detenute da particolari soggetti, quali ad esempio: investitori istituzionali, enti pubblici ed enti di previdenza obbligatoria, imprenditori individuali nell’esercizio dell’impresa;
2) se si tratta di Fondi riservati o speculativi in cui più di due terzi delle quote siano detenute da persone fisiche legate tra loro da rapporti di parentela.
Per tali Fondi è prevista l’applicazione di un’imposta patrimoniale pari all’1% del valore complessivo netto del Fondo.
19 marzo 2009
LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento B.I. 14 aprile 2005
13
Il Provvedimento di Banca d’Italia del 15 aprile 2005, “REGOLAMENTO
SULLA GESTIONE COLLETTIVA DEL RISPARMIO”, è volto a riordinare e
dare sistematicità a tutta la normativa di Banca d’Italia.
Il TITOLO V del provvedimento disciplina gli Organismi di Investimento
Collettivo del Risparmio (OICR) tra cui anche i Fondi Chiusi e Immobiliari.
19 marzo 2009
LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
14
TITOLO V – Capitolo III
La presente sezione disciplina:- La composizione del portafoglio;- Divieti di carattere generale;- I limiti alla concentrazione dei rischi;- Assunzione e concessione di prestiti.
Sezione V : FONDI RISERVATI A INVESTITORI
QUALIFICATI Sezione VI : FONDI SPECULATIVI
Sezione IV : FONDI CHIUSI
19 marzo 2009
LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
15
TITOLO V – Capitolo IV: Criteri di valutazione del patrimonio del Fondo
“……La presente sezione al paragrafo 2 disciplina i criteri di valutazione delle
singole componenti del Patrimonio e al paragrafo 4 individua i soggetti che
devono effettuare la valutazioni……..”
Sezione I : DISPOSIZIONI DI CARATTERE GENERALE
Sezione II : CRITERI E MODALITA’ DI VALUTAZIONE
19 marzo 2009
LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
16
METODOLOGIE VALUTATIVE
1) Partecipazioni di Fondi chiusi in società non quotate– Partecipazioni non di controllo in società immobiliari:
Alle partecipazioni non di controllo in società non quotate la cui attività prevalente consiste
nell’investimento in beni immobili va attribuito un valore pari alla frazione di Patrimonio Netto. Il
Patrimonio può essere rettificato in funzione di ulteriori componenti economicamente rilevanti (ad
es. caratteristiche della struttura organizzativa, competenze professionali, ecc), ma sempre secondo
un principio generale di prudenza risultante da:
- transazioni recenti su un numero di titoli significativo;
- applicazione di metodi di valutazione basati su indicatori economico – finanziari.
– Partecipazioni di controllo in società immobiliari:
Alle partecipazioni di controllo in società non quotate la cui attività prevalente consiste
nell’investimento in beni immobili va attribuito un valore pari alla frazione di Patrimonio Netto.
Il Patrimonio Netto è determinato applicando ai beni immobili e ai diritti reali immobiliari i
criteri di valutazione utilizzabili per i beni immobili (vedi paragrafo successivo).
19 marzo 2009
LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
17
METODOLOGIE VALUTATIVE
2) Beni Immobili:Ciascun bene immobile detenuto dal Fondo è oggetto di singola valutazione (più beni omogenei
possono essere valutati in maniera congiunta).
Il Valore corrente degli immobili è determinato sulla base delle loro caratteristiche:
- Intrinseche: sono quelle relative alla materialità del bene (qualità della costruzione, stato di conservazione, ubicazione, ecc…)
- Estrinseche: sono quelle relative a fattori esterni al bene (destinazione alternativa, vincoli, fattori giuridici, andamento del mercato immobiliare, ecc…)
Il valore corrente di un immobile indica il prezzo al quale il cespite potrebbe essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che:
- il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a dover necessariamente realizzare l’operazione;
- siano state espletate nel tempo ordinariamente richiesto le pratiche per commercializzare l’immobile, condurre le trattative e definire le condizioni del contratto;
- i termini dell’operazione riflettano le condizioni esistenti nel mercato immobiliare del luogo in cui il cespite è ubicato al momento della valutazione;
- l’acquirente non abbia per l’operazione uno specifico interesse legato a fattori non economicamente rilevanti per il mercato.
19 marzo 2009
LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
18
Il valore corrente degli immobili può essere determinato:
1. Metodo comparativo: ove siano disponibili informazioni attendibili sui prezzi di vendita praticati recentemente per immobili comparabili a quello da valutare (per tipologia, caratteristiche, destinazione, ubicazione, ecc.) sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, tenendo conto dei suddetti prezzi di vendita e applicando le rettifiche ritenute adeguate, in relazione alla data della vendita, alle caratteristiche morfologiche del cespite, allo stato di manutenzione, alla redditività, alla qualità dell’eventuale conduttore e ad ogni altro fattore ritenuto pertinente;
2. Metodo reddituale – finanziario (DCF): facendo ricorso a metodologie di tipo reddituale che tengano conto del reddito riveniente dai contratti di locazione e delle eventuali clausole di revisione del canone. Tali metodologie presuppongono, ad esempio, la determinazione dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della proprietà, la definizione di un valore di mercato del cespite e l'attualizzazione alla data di valutazione dei flussi di cassa.
Il tasso di attualizzazione va definito tenendo conto del rendimento reale delle attività finanziarie a basso rischio a medio-lungo termine a cui si applica una componente rettificativa in relazione alla struttura finanziaria dell'investimento e alle caratteristiche del cespite;
3. Metodo del Costo: sulla base del costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare l'immobile con un nuovo bene avente le medesime caratteristiche e utilità dell'immobile stesso. Tale costo dovrà essere rettificato in relazione a vari fattori che incidono sul valore del bene (deterioramento fisico, obsolescenza funzionale, ecc.) ed aumentato del valore del terreno.
19 marzo 2009
LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
19
“……..
Per gli immobili in corso di costruzione, il valore corrente può essere determinato tenendo anche conto del valore corrente dell’area e dei costi sostenuti fino alla data della valutazione ovvero del valore corrente dell’immobile finito al netto delle spese che si dovranno sostenere per il completamento della costruzione………”
19 marzo 2009
LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
20
ESPERTI INDIPENDENTI
Per la valutazione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari in cui è investito il patrimonio del fondo nonché delle partecipazioni in società immobiliari non quotate, la SGR si avvale di esperti indipendenti.
Gli esperti provvedono, entro 30 giorni dalla data di riferimento della valutazione del patrimonio del fondo, a presentare alla SGR una relazione di stima del valore dei suddetti cespiti, nella quale vanno indicati la consistenza, la destinazione urbanistica, l'uso e la redditività dei beni immobili facenti parte del patrimonio del fondo nonché di quelli posseduti dalle società immobiliari controllate dal fondo.
Nell'indicazione della redditività gli esperti tengono conto di eventuali elementi straordinari che la determinano, dei soggetti che conducono le unità immobiliari, delle eventuali garanzie per i redditi immobiliari, del loro tipo e della loro durata, nonché dei soggetti che le hanno rilasciate. Per gli immobili non produttivi di reddito, gli esperti indicano la redditività ordinariamente desumibile da quella di immobili similari per caratteristiche e destinazione.
La SGR inoltre richiede agli esperti indipendenti un giudizio di congruità del valore di ogni bene immobile che intende vendere nella gestione del fondo.
19 marzo 2009
ESPERTI INDIPENDENTI
21
- Gli esperti indipendenti possono essere persone fisiche o giuridiche scelte dalla SGR.
- Gli esperti indipendenti devono essere iscritti ininterrottamente da almeno cinque anni in un albo professionale la cui appartenenza comporta l’idoneità ad effettuare valutazioni tecniche od economiche dei beni in cui è investito il fondo.
- Devono essere altresì in possesso dei requisiti di onorabilità previsti per gli esponenti aziendali delle SGR ai sensi dell’articolo 13 del Testo Unico.
- Nell’ipotesi in cui gli esperti indipendenti siano persone giuridiche, esse non possono fare parte del gruppo della SGR
- Gli esperti indipendenti persone giuridiche devono possedere i seguenti requisiti :
a) nell’oggetto sociale deve essere espressamente prevista la valutazione dei beni oggetto dell’investimento del fondo;
b) una struttura organizzativa adeguata all’incarico che intendono assumere.
- L’esperto si astiene dalla valutazione in caso di conflitto di interessi in relazione ai beni da valutare, dandone tempestiva comunicazione alla SGR.
19 marzo 2009
DETERMINAZIONE DEL VALORE (REAG)
La VALUTAZIONE indica l’opinione in forma scritta, circa il valore alla data della valutazione di una proprietà.
Salvo limitazioni stabilite nei termini dell’incarico, l’opinione è fornita a seguito di un sopralluogo e dopo tutte le appropriate ed opportune indagini ed approfondimenti eventualmente necessari, tenendo in considerazione la tipologia della proprietà e lo scopo della valutazione.
22
19 marzo 2009
DETERMINAZIONE DEL VALORE (REAG)
Il VALORE DI MERCATO ” indica l’ammontare stimato a cui una proprietà può essere
ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di
legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali,
dopo un‘ adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo
informato, con cautela e senza coercizioni.
23
19 marzo 2009
METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
• Metodo del mercato o comparativo
(market approach)
• Metodo del costo
(cost approach)
• Metodo del reddito
(income approach)
• Metodo della trasformazione
(development approach)
24
19 marzo 2009
METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
25
ELEMENTI FONDAMENTALI DELL’APPROCCIO VATUTATIVO
Massimo e miglior utilizzo (H&B use)
Oggetto della valutazione (es. Piena Proprietà, usufrutto, nuda proprietà, ecc)
Vincoli e restrizioni alla proprietà
19 marzo 2009
METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
• Metodo del mercato o comparativo (market approach)
• Metodo del costo (cost approach)
• Metodo del reddito (income approach)
• Metodo della trasformazione (development approach)
26
19 marzo 2009
Metodo del mercato o comparativo
Si basa sul confronto fra la proprietà oggetto di stima e altri beni con essa comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerto sullo stesso mercato o su piazza concorrenziali, effettuando i necessari aggiustamenti per tener conto delle differenze esistenti tra i diversi immobili in relazione alla data della vendita, all’ubicazione, alla tipologia, all’età e allo stato di manutenzione nonché alle prospettive future del mercato
• Ricerche di mercato
• Verifica delle condizioni di vendita
• Comparazione della proprietà in oggetto con altre recentemente compravendute sul mercato di riferimento
• Determinazione del valore
•Determinazione del valore:
• Applicazione dei fattori di comparazione attraverso apposita tabella
• Valore unitario ponderato da applicare
•N.B. i fattori di comparazione non sono fissi ma variano in funzione dell’asset in analisi (immobile a dest. Residenziale, palazzo uffici, centro commerciale)
27
19 marzo 2009
Metodo del reddito
28
19 marzo 2009
METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
• Metodo del mercato o comparativo (market approach)
• Metodo del costo (cost approach)
• Metodo del reddito (income approach)
• Metodo della trasformazione (development approach)
29
19 marzo 2009
Metodo del costo
Il metodo del costo è quel criterio di stima mediante il quale si arriva alla determinazione del Valore di Mercato di un bene attraverso il “principio di sostituzione”
Si basa sul costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare la proprietà con un nuovo bene avente le medesime caratteristiche e utilità della proprietà medesima. Tale costo deve essere diminuito in considerazione di vari fattori incidenti sul valore degli immobili (deterioramento fisico, l’obsolescenza funzionale, etc.) e aumentato del valore del terreno.
30
Nella determinazione dei costi vanno considerati i prezzi correnti di mercato includendo materiale, manodopera, manufatti, costi indiretti, profitti e onorari, oneri di urbanizzazione e oneri finanziari relativi al periodo di costruzione.
Non sono invece considerati i costi degli straordinari: gli incentivi al personale e i sovrapprezzi sui materiali o gli eventuali contributi, incentivi e le agevolazioni di cui gode la proprietà in oggetto.
19 marzo 2009
Metodo del costo
Il “costo di sostituzione” è il massimo valore di mercato di un bene, in quanto nessuno, in condizioni normali, pagherebbe quel bene più di quanto costerebbe la sua sostituzione con uno simile avente la stessa utilità
Il presupposto a cui sottintende il criterio del “costo di sostituzione” è che i costi siano quantificati e riferiti ad un bene che abbia le medesime caratteristiche e che soddisfi gli stessi bisogni di quello di cui si sta calcolando il costo
Il “costo di sostituzione” si suddivide in:
• Costo di ricostruzione a nuovo (C.R.N.)
• Costo di rimpiazzo (C.O.R)
31
Costo di ricostruzione a nuovo
esprime il costo che si deve sostenere per produrre un bene avente caratteristiche dimensionali, elementi strutturali e di finiture, materiali e layout uguali a quelli del bene in esame
Costo di rimpiazzo
esprime il costo che si deve sostenere per rimpiazzare un bene con un altro che sia in grado di sostituire il bene esistente soddisfacendo le medesime economiche e possedendone le stesse capacità, desiderabilità e utilità
19 marzo 2009
Metodo del costo
Deprezzamenti per:
• Deprezzamento fisico
• Eccesso di investimento
• Obsolescenza operativa e funzionale
• Obsolescenza economica
32
19 marzo 2009
DEPREZZAMENTO
VALORE
COR
VSU
VCU
VM
VR-VL
CRN
EI
DF
OBF
OBE
DEPREZZAMENTO
VALORE
COR
VSU
VCU
VM
VR-VL
CRN
EI
DF
OBF
OBE
DEPREZZAMENTO
VALORE
COR
VSU
VCU
VM
VR-VL
CRN
EI
DF
OBF
OBE
CRN Costo di Ricostruzione a Nuovo
COR Costo di Rimpiazzo EI Eccesso d'Investimento
VSU Valore Stato d'uso DF Deprezzamento Fisico
VCU Valore Corrente d'utilizzo OBF Obsolescenza Funzionale
VM Valore di Mercato OBE Obsolescenza Economica
VR-VL
Valore di Realizzo Valore di Liquidazione
33
Metodo del costo
19 marzo 2009
Determinazione della vita utile e della vita residua
Anno di costruzione 1988
Data di valutazione 1995
Età dell’immobile 7
% costo Vita utile Vita residua WNL WRL
Struttura in cemento armato 18,00% 70 63 12,6 11,34
Pareti in muratura 12,00% 70 63 8,4 7,56
Pavimenti 8,00% 35 28 2,8 2,24
Opere in acciaio 2,00% 50 43 1 0,86
Soffitti 2,00% 35 28 0,7 0,56
Pareti interne 8,00% 35 28 2,8 2,24
Finestre e porte 10,00% 30 23 3 2,3
Idraulico 4,00% 25 18 1 0,72
HVAC 12,00% 25 18 3 2,16
Elettrico 9,00% 25 18 2,25 1,62
Ascensori 2,50% 25 18 0,625 0,45
Costruzioni 12,50% 30 23 3,75 2,875
Totale 100% 42 35 42 35
34
Metodo del costo
19 marzo 2009
METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
• Metodo del mercato o comparativo (market approach)
• Metodo del costo (cost approach)
• Metodo del reddito (income approach)
• Metodo della trasformazione (development approach)
35
19 marzo 2009
Metodo del reddito
Il Metodo Reddituale prende in considerazione due diversi approcci metodologici:
• Capitalizzazione diretta
si basa:
• sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato, dei redditi netti futuri generati dalla Proprietà.
VAN = R \ i
• Metodo dei flussi di cassa attualizzati (DCF – discounted cash flow)
si basa:
• sulla determinazione, per un periodo di n. anni, dei redditi netti futuri derivati dalla Locazione della Proprietà;
• sulla determinazione del Valore di Mercato di uscita mediante la capitalizzazione diretta, alla fine degli n. anni, del reddito netto;
• sulla attualizzazione alla data della Valutazione dei redditi netti (Redditi Netti e Valore di Mercato);
36
oppure
19 marzo 2009
Metodo del reddito
Analisi dei contratti di locazione in corso e Analisi del Canone di mercato• Canone in essere• Scadenza• Indicizzazione• Clausole contrattuali generali e/o particolari• Canone di mercato
Spese a carico della proprietà:• Amministrazione• Manutenzione• Assicurazione• Spese condominiali• Oneri fiscali (ICI)• Altri costi (sfitto e inesigibilità)
37
19 marzo 2009
Costi di adeguamento• Ristrutturazioni• Risanamenti ambientali• Adeguamenti normativi• Adeguamenti amministrativi
Metodo del reddito
Tassi di attualizzazione / sconto• Struttura finanziaria• Tasso di attualizzazione• Tasso di capitalizzazione• Valore di uscita• Cap-in• Cap-out
La struttura finanziaria
La struttura finanziaria normalmente ipotizzata per un investitore “ordinario” è costituita per un 40% da capitale proprio e per un 60% da capitale di terzi
38
19 marzo 2009
Metodo del reddito
Tasso di attualizzazione
39
19 marzo 2009
Profilo del rendimento medio (cap rate) per tipologia immobiliare
Rischio alto
Rischio medio alto
Rischio medio basso
Rischio basso
Re
nd
ime
nto
(c
ap
ra
te)
Rischio
Il Mercato, Profilo Rischio - Rendimento
40
Residenziale, rendimento intorno al 4,5%
Portafoglio core filiali bancarie, rendimento tra al 6% - 6,5%
Uffici/ terziario, rendimento tra 6% - 7%
Multiplex, rendimento tra 7,5% - 8%
Centri Commerciali/ Hotel, rendimento tra 6% - 7,3%
Logistica, rendimento tra 7,7% - 8,2%
Industriale, rendimento oltre 8%
Operazioni di Sviluppo, rendimento oltre 12%
Portafoglio opport./trading, rendimento oltre 12%
19 marzo 2009
Metodo del reddito
41
19 marzo 2009
METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
• Metodo del mercato o comparativo (market approach)
• Metodo della trasformazione (income approach)
• Metodo del costo (cost approach)
• Metodo della trasformazione (development approach)
42
19 marzo 2009
Metodo della trasformazione
• INQUADRAMENTO URBANISTICO • ANALISI DEL PROGETTO• DETERMINAZIONE COSTI DI SVILUPPO• DETERMINAZIONE PERIODO ASSORBIMENTO VENDITE • (CONTRATTI DI LOCAZIONE/VENDITA)• DETERMINAZIONE PERIODO REALIZZAZIONE INIZIATIVA• STATO AVANZAMENTO LAVORI (CONTRATTI DI APPALTO)• TASSO DI ATTUALIZZAZIONE• DETERMINAZIONE VALORE PROPRIETA’ TRAMITE BUSINESS PLAN
43
19 marzo 2009
Metodo della trasformazione
DATI DI PROGETTO
S up. Ed ifica bile S up . Cope rta VolumeMq. Mq. Mc.
Uffici 120.000 420.000Archivi (inte rra ti) 18.000 63.000Loca li tecnici (inte rra ti e s u copertura ) 15.000 52.500
Tota le 153.000 30 .000 535.500
P arche ggi richie sti le gge Tognoli mq. 42.000Verde condominiale 100.000
P arche ggi intte rra ti mq. 42.000
P arche ggi progetto mq. 42.000
S upe rficie Terreno 250 .000Altezza me dia inte rpiano uffici 3,5N. p ia ni uffici 4,0P arche ggi (le gge Tognoli): mq/mc.: 10,0
44
19 marzo 2009
Metodo della trasformazione
COSTI DI SVILUPPO
Demolizioni Volumetria €/Mc. Tota leMc. x 000 x 000
Demolizione Fabbrica ti 0 0 0
Ristrutturazione S up. Lorde €/Mq. Tota leMq. x 000 x 000
Uffici 120.000 1.600 192.000.000Archivi 18.000 1.000 18.000.000Loca li tecnici 15.000 900 13.500.000Verde condominia le 100.000 30 3.000.000P archeggi inte rra ti (mq.) 42.000 900 37.800.000Totale 264.300.000
Indiretti 4,5% 11.890.000
Oneri urbanizzazioneTerziario-direzionale 120.000 380 45.600.000
Totale 45.600.000
TOTALE COSTI 321.790.000
45
19 marzo 2009
Metodo della trasformazione
RICAVI DI VENDITA
Destinazione Sup. Lorde €/Mq. Totale
Mq.
Uffici 120.000 4.300 516.000.000
Archivi (interrati) 18.000 1.500 27.000.000
Locali tecnici (interrati e su copertura) 15.000 0 0
Verde condominiale 100.000 0 0
Parcheggi intterrati mq. 2.100 28.000 58.800.000
TOTALE RICAVI 601.800.000
46
19 marzo 2009
Metodo della trasformazioneIPOTESI DI TRASFORMAZIONE SULLA BASE DI ACCORDO DI PROGRAMMA APPROVATO
VM trasformazione
FLUSSI DI CASSA
Valori a moneta costante xOOO
ANNO 1 2 3 4 5 6 7 TOTALE
25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 100%
VENDITE 150.450.000 150.450.000 150.450.000 150.450.000 601.800.000
TOTALE VENDITE 150.450.000 150.450.000 150.450.000 150.450.000 601.800.000
I N C A S S I
All'ordine 20% 30.090.000 30.090.000 30.090.000 30.090.000 120.360.000
Stato Avanzam.Lavori 30.090.000 45.135.000 33.851.250 11.283.750 120.360.000
60.180.000 45.135.000 15.045.000 120.360.000
90.270.000 30.090.000 120.360.000
120.360.000 120.360.000
TOTALE INCASSI 60.180.000 135.405.000 199.346.250 206.868.750 601.800.000
COSTI DI SVILUPPO
0% 0% 0% 0% 0%
Demolizioni 0 0 0 0 0
0% 25% 25% 25% 25% 100%
Nuove Costruzioni 0 66.075.000 66.075.000 66.075.000 66.075.000 264.300.000
Indiretti 2.378.000 2.378.000 2.378.000 2.378.000 2.378.000 11.890.000
Oneri di Urbanizz. 22.800.000 22.800.000 45.600.000
Costi di Commercializz. 2% 3.009.000 3.009.000 3.009.000 3.009.000 12.036.000
TOTALE COSTI 2.378.000 94.262.000 94.262.000 71.462.000 71.462.000 333.826.000
MARGINE OPER. LORDO -2.378.000 -34.082.000 41.143.000 127.884.250 135.406.750 267.974.000
UTILE PROMOTORE IMMOB 10% 0 6.018.000 13.540.500 19.934.625 20.686.875 60.180.000
FLUSSI DI CASSA -2.378.000 -40.100.000 27.602.500 107.949.625 114.719.875 207.794.000
TEMPI 0,5 1,5 2,5 3,5 4,5
FATT. DI ATTUALIZ. 8,1% 0,9619 0,8899 0,8234 0,7618 0,7048
FLUSSI ATTUALIZZATI -2.287.344 -35.686.452 22.727.243 82.235.398 80.856.634 147.845.479
VAL. DI MERCATO
EURO 148,000,000.00
Valore Unitario su Sup. Territoriale 591
Valore Unitario su Sup. Edificata f.t. 1.232
Valore unitario su Volume f.t. 352
47
19 marzo 2009
Il Mercato: gli investimenti dei Fondi
48
INVESTIMENTI TRADIZIONALI
TERZIARIO - UFFICI CENTRI COMMERCIALI
Tipologia Investitore: istituzionale
Tipologia investimento: a reddito
Rendimento: 6% - 7,5%
Profili di rischio: medio/basso
Tipologia Investitore: istituzionale
Tipologia investimento: a reddito
Rendimento: 6% - 7,5%
Profili di rischio: medio
PARAMETRI FONDAMENTALI
Canone / Mq
Tipologia di contratto (double net, data di scadenza)
Vacancy
PARAMETRI FONDAMENTALI
Tipologia Commerciale (Shopping Center, Medie Superfici, Outlet)
Canone / Mq – Fatturato/Mq – Bacino d’utenza - Competitors
Tipologia di contratto (Affitto di rampo d’azienda)
Vacancy /Turnover
19 marzo 2009
Il Mercato: gli investimenti dei Fondi Immobiliari
49
INVESTIMENTI TRADIZIONALIHOTEL AREE SVILUPPO
Tipologia Investitore: istituzionale
Tipologia investimento: a reddito
Rendimento: 6% - 7%
Profili di rischio: medio – medio/alto
Tipologia Investitore: developer - opportunistic
Tipologia investimento: a sviluppo
Rendimento:
12% - 15% (unlevered)
Profili di rischio: alto
PARAMETRI FONDAMENTALI
ADR (Avarage Daily Rate) - Tasso di occupazione
Fatturato / Margine sul Fatturato / Valore a camera
Tipologia di contratto (double net, data di scadenza)
PARAMETRI FONDAMENTALI
Rischio Urbanistico
Tempi di costruzione – Tempo di assorbimento
Ricavi prospettici
Costi di costruzione (diretti , indiretti, urbanizzazioni)
SAL e Contratti di appalto
19 marzo 2009
Il Mercato: gli investimenti dei Fondi Immobiliari
50
ESEMPI DI ALTRE TIPOLOGIE DI INVESTIMENTI RSA & CLINIC MARINE
MULTIPLEX
GOLFFORUM
19 marzo 2009
Il Valore di Mercato del Capitale Economico deve simultaneamente tenere conto:
del valore corrente (di mercato) dei componenti patrimoniali, ovvero la consistenza dei beni materiali oggetto di trasferimento;
delle prospettive reddituali della società che esprimono la capacità della stessa a remunerare adeguatamente il capitale investito.
I metodi usati nelle valutazioni d’aziende possono essere divisi in due macro-categorie:
Metodi Diretti
Metodi Indiretti
PREMESSA
LE METODOLOGIE
Valutazione società
51
19 marzo 2009
Metodi Diretti
I METODI DIRETTI CONSISTONO NELL’OSSERVAZIONE DEI VALORI DI MERCATO DEI TITOLO RAPPRESENTATIVI DELL’AZIENDA.
L’utilizzazione di metodi diretti nella valutazione del capitale economico trova giustificazione nel fatto che ogni bene oggetto di scambio ha un valore derivante dalla legge della domanda e dell’offerta.
Operativamente si tratta di rilevare i rapporti fra prezzo di borsa e particolari indicatori reddituali di aziende comparabili e/o comunque appartenenti allo stesso settore merceologico.
Rapportando la media di tali rapporti - eventualmente rettificata per tener conto delle caratteristiche peculiari dell'azienda stimata - all'utile atteso medio dell'impresa considerata, si determina il Valore del Capitale Economico dell’azienda.
Valutazione società
52
19 marzo 2009
I METODI INDIRETTI utilizzati nella determinazione del capitale economico delle Aziende si suddividono in quattro macroclassi:
METODI REDDITUALI / FINANZIARI: il valore del capitale economico funzione esclusiva del reddito. Si tratta quindi di un criterio basato su grandezze flusso, rappresentate in questo caso dai redditi futuri attesi
METODI PATRIMONIALI
Tali metodi si fondano su grandezze cosiddette “stock”. Essi procedono al calcolo del capitale economico mediante valutazione analitica dei singoli beni che costituiscono il patrimonio aziendale. Il procedimento consiste nell’esprimere i valori contabili presenti in bilancio in valori correnti, dalla cui somma si otterrà il valore ricercato.
METODI MISTI
I metodi misti sono il risultato di una integrazione tra i metodi patrimoniali ed i metodi reddituali. Pertanto alla stima del capitale concorrono sia la situazione patrimoniale, sia la presumibile redditività futura dell’azienda. Si tratta di metodologie che mirano ad evidenziare l’”avviamento”, ovvero quel particolare fattore che esprime la coordinazione, la coesione, l’unità dell’azienda e che permette all’impresa di essere definita tale e non semplicemente una sommatoria di beni.
53
Valutazione società
Metodi Indiretti
19 marzo 2009
Metodo PatrimonialeIl procedimento consiste nell’esprimere i valori contabili presenti in bilancio in valori correnti, dalla cui somma si otterrà il valore finale ricercato.
Oltre ai valori di bilancio c.d. tangibili si può decidere di esprimere in valori correnti i beni c.d. intangibili (vale a dire marchi, brevetti e similari). Tale scelta discrimina la scelta tra due metodologie alternative:
• Metodo patrimoniale semplice
Tale metodo stima il valore del capitale economico ponendolo uguale al patrimonio netto rettificato:
W = K
ove
W è il valore del capitale economico
K il patrimonio netto rettificato
Il Patrimonio Netto Rettificato si calcola nel seguente modo:
•Si accerta il Capitale Netto Contabile;
•Si rettifica tale capitale netto per esprimere in termini correnti il suo valore.
L’essenza dei metodi patrimoniali consiste quindi nel verificare ed eventualmente rettificare i criteri di valutazione adottati per redigere il bilancio affinché ciascun elemento attivo e passivo sia espressivo del proprio valore corrente, cioè del valore effettivamente riconoscibile a ciascun elemento in quel momento, nell’ipotesi di funzionamento dell’impresa.
Per quanto concerne le attività non monetarie (immobilizzazioni tecniche, giacenze di magazzino, lavori in corso, partecipazioni, ecc…) il valore corrente può essere definito dal valore di mercato
Valutazione società
19 marzo 2009
Grazie per l’attenzione
Arch. Simone Spreafico [email protected]
Immagini reperite da siti internet e dalla pubblicazione “Basic Real Estate Appraisal – fifth edition”