2017ספטמבר
מצגת משקיעיםאדגר השקעות
מ"ופיתוח בע
מידע צופה פני עתיד
2017ביוני30ליוםהרבעוניובדוח2016בדצמבר31ליוםהחברהשלהתקופתיבדוחשנכללמידעעלהמבוססמידעהינוזובמצגתהנכללהמידענתוניםהמצגתכוללת,בנוסף.האמוריםהחברהבדיווחיעיוןמחליףואינוהחברהפרסמהאותםקודמיםודיווחיםמצגותעלוכןא"במגנשפורסםכפי
בדיווחיהכלוליםהנתוניםמתוךלחישובהניתןכזהאו,האמוריםבדיווחיםהנכלליםמהנתוניםשונהבפילוחאו/ובעריכהאו/ובאופןהמוצגיםומידע.החברה
בהוהאמורלמשקיעיםמידעלמסירתורקאךונועדה,כאמורהצעותלקבלתהזמנהאוהחברהשלהערךניירותלרכישתהצעהמהווהאינההמצגתהמיוחדיםלנתוניםבהתאםאישיוייעוץעצמאיתבדיקה,הדעתשיקולאתמחליףואינו,השקעהלכדאיותבאשרהצעהאודעתחוות,המלצה,יעוץאינוכתוצאהלהיגרםהעלוליםכלשהםלהפסדיםאו/ולנזקיםבאחריותתישאלאוהיא,המידעדיוקאו/ולשלמותאחראיתאינההחברה.משקיעכלשל
.במידעמהשימוש
שלואומדניםהערכות,מטרות,תחזיות,היתרבין,כוללכאמורמידע.1968-ח"התשכערךניירותבחוקכהגדרתו,עתידפניצופהמידעכוללתזומצגתוהידועיםהחברהבשליטתואינהוודאיתאינההתממשותםאשר,עתידייםענייניםאולאירועיםהמתייחסים"(החברה)"מ"בעופיתוחהשקעותאדגר
.וודאיבלתיהינוכאמורומידעהתממשות-אילסיכוניכפוףמטבעועתידפניצופהמידע.זומצגתפרסוםלמועדנכוןלחברה
החברהפועלתבההכלכליתבסביבהמהתפתחויותוכןהחברהפעילותאתהמאפייניםסיכוןמגורמיתושפעעתידפניהצופההמידעשלהתממשותו.החברהפעילותעללהשפיעהעשוייםחיצונייםובגורמים
פניצופההמידעשהוצגומאלומהותיתשוניםלהיותעשוייםבעתידהחברהשלבפועלוהישגיהתוצאותיהכי,בזאתמוזהריםזומצגתקוראילפיכך.זובמצגתהמובאהעתיד
אובעדכוןמחויבתאינהוהחברההמצגתפרסוםבמועדהחברהבידיהמצוייםומידענתוניםעלמתבססותעתידפניצופותוהערכותתחזיות,כןכמו.המצגתמועדלאחרשיחולונסיבותאואירועיםשישקפומנתעלכאמורהערכהאו/ותחזיתכלשינוי
יובהר כי החברה אינה מתחייבת לעדכן את המידע הכלול במצגת.
2
3מ"אדגר השקעות ופיתוח בע
מרביתם במרכזי , ר להשכרה"אלפי מ346-כ,נכסים מניבים36.אנטוורפן, ורשה, תל אביב, טורונטו-ערים ראשיות
88%-של כ30.6.2017-שיעור תפוסה ל(בתהליכי שיווקפרוייקטים כולל )
ן בשווי של"נדלמיליארד ש״ח3.4-כ
NOI במחצית הראשונה לשנתח"מיליון ש98-כ2017
דירוג
3.4Bן"שווי נדל
NOI 2017מחציתLTV38%-כן "יחס אשראי בנקאי לנדל
( *LTV)להשקעה
*
**
תפוסות גבוהותפריסה גאוגרפית בשווקים צומחים
דירוג אגרותA3-החוב
.69%-ן להשקעה עומד על כ"ביחס לנדל( ח"כולל אג)כ חוב פיננסי "סה.2לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף . תחזית
FFOבעלי מניות
****0
20
40
60
80
2014 2015 2016 2017 2018
שי ונ
לימי
"ח
30.6.20174נכסים מניבים
(.נכס באכלוס)תוספת קומות 360כולל אדגר ( 1(.Cבניין )ן להשקעה בהקמה "לא כולל נדל( 2Adgarהסתיימה תקופת השכירות של הדייר בנכס 2016בחודש אוגוסט .80.1%חלק החברה הינו ( 3 Bit 89%ל שיעור התפוסה בפולין עומד על "בנטרול הנכס הנ. שיפצה את הנכס ופועלת להשכרתוהחברה.
בלגיהקנדהישראל
מספר נכסים
6ר"אלפי משטח להשכרה
8330.6.17תפוסה ליום
92%שווי נכסים בספרים
M1,062ש״ח
מספר נכסים
21ר"שטח להשכרה אלפי מ
12830.6.17תפוסה ליום
89%שווי נכסים בספרים
M1,101ש״ח
מספר נכסים
6ר"שטח להשכרה אלפי מ
10830.6.17תפוסה ליום
83%שווי נכסים בספרים
M1,003ש״ח
מספר נכסים
3ר"שטח להשכרה אלפי מ
2730.6.17תפוסה ליום
90%שווי נכסים בספרים
M188ש״ח
סה״כ3פולין
מספר נכסים
36ר"שטח להשכרה אלפי מ
34630.6.17תפוסה ליום
88%שווי נכסים בספרים
3,354Mש״ח(2)
(1)
5תמצית מבנה הקבוצה
.100%אחרת שיעור ההחזקה הינו צוייןבמידה ולא
.50%ומחזיקות במרבית הנכסים בקנדה בשיעור של 100%השותפויות בקנדה מוחזקות בשיעור של
מ"אדגר השקעות ופיתוח בע
(מגדל19.9%)80.1%
AdgarCanada
Inc
Adgar I&D Belgium
N.V
Poland
Canada
Adgar I&DPoland N.V
Belgium
צוות ניהול מקומי בכל מדינה
לית כספים "סמנכליאת מנור
ל תפעול"סמנכקנטרוביץאיתי
מנהל הפעילותEyal Litwin
מנהל כספיםMichael Mevorach
מנהל תפעולArtur Filipiuk
מנהל הפעילותChris Tambakis
כספיםמנהל Carl Stetler
מכירותמנהל David DeNoble
מנהל הפעילותHerman Wauters
מנהל פיתוח עסקיRon Inger
בלגיה קנדה פולין ישראל
ל"מנכרועי גדיש
מנהל נכסים בישראליניב גבריאל
6
תפעולמנהל Michael Harvey
מנהלת שיווק ויחסי ציבור Jennifer Bowes
25%פולין
34%ישראל
7פריסה מאוזנת בשווקים צומחים
6%בלגיה
35%קנדה
30.6.17ן להשקעה "התפלגות גאוגרפית על פי חלק החברה בשווי הנדל
8פילוח מספר שוכרים לפי שיעור מההכנסות-פריסה רחבה של שוכרים
1%-פחות מ
2%-3%לביטוח' חב-איי.די.איי
Softchoice
3%-5%משרדי ממשלת פולין
5%מעל משרדי ממשלת ישראל
1%-2%Pfizer, Symantec, Link 4,
Bank of Montreal,בלגיהמשרדי ממשלת
21.8%
24.0%24.8%
27.4%
26.3%27.0%
23.4% 23.0%24.2%
28.1%29.0%
24.9% 24.3%
25.5%
20%
21%
22%
23%
24%
25%
26%
27%
28%
29%
30%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Q2-17
(בניכוי מזומנים )יחס הון למאזן (בניכוי מזומנים )יחס הון למאזן ייחוס הלוואת מגדל להון
58%55%
51%48%
45% 46% 46% 44%
38%
30%
40%
50%
60%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Q2-17
יחסים פיננסים
יחס הון למאזן(מזומניםבניכוי)
פיננסייחס חוב*LTV-להשקעה
9
חוב בנקאי כנגד נכסים משועבדים*(
(במיליוני ש״ח)אגרות חוב
ח"קרן אגפרעונות
הריאליתירידה בריביתח"האגעל הממוצעת
10
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
5.0%
5.5%
6.0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
יתרת אגרות החוב ריבית ריאלית
120
66
150 150
227 227 227
143 143
-
100
200
300
400
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
11(ח"מיליוני ש)30.6.2017דוחות ליום -נתונים עיקריים
31.12.16 30.6.16 30.6.17 נתונים ליום
261 151 204 מזומנים וניירות ערך
3,489 3,492 3,467 ן בהקמה"ן להשקעה ונדל"נדל
3,912 3,799 3,892 סך הנכסים
562 418 313 התחייבויות שוטפות
2,510 2,547 2,685 א"התחייבויות אחרות לז
840 834 894 הון
796 790 847 הון מיוחס לבעלי המניות
1-12/2016 1-6/2016 1-6/2017 נתונים לתקופה
221.5 110.8 108.7 הכנסות מהשכרת נכסים
204.1 101.5 98.0 NOI
168.8 84.2 79.9 EBITDA
42.4 1.5 62.9 רווח נקי
39.8 (0.8) 61.0 מיוחס לבעלי מניות( הפסד)רווח נקי
.ח"ש' מ42-הכנסת מס חד פעמית של כ, 1/2017ברבעון , רשמה החברה, לאור זאת(. 26.5%)על מנת להתאימה לשיעור מס החברות בקנדה , למסעודכנה העתודה , קנדיתמנאמנות קנדית לחברה , בקנדהבגין שינוי מבנה האחזקה *(
12(במיליוני ש״ח)NOI-צמיחה ב
.2014נוספים בחודש ינואר 25%-ו2012ממרבית הנכסים בקנדה בחודש מאי 25%לאחר מכירת * (.30.6.17-חידוש חוזים ולפי שערי חליפין ל,הנחות לגבי אכלוסכולל)C-ו Aבניינים 360אדגרופרוייקטAPWשל הנכס לאחר אכלוס מלא **
2לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף
105
124
146
167173 171 174
(* 190 192
(* 173
186
204
100
150
200
250
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 NOI
עתידי
250)**
FFO 13לפי רבעונים-לבעלי המניות
10.8
9.8
10.6
11.7 12.5
14.0
15.2 15.0
14.0
15.1
5.0
7.0
9.0
11.0
13.0
15.0
17.0
Q1.15 Q2.15 Q3.15 Q4.15 Q1.16 Q2.16 Q3.16 Q4.16 Q1.17 Q2.17
שי ונ
לימי
"ח
14(ח"במיליוני ש)ריאלי FFOתחזית
שינוייםהשפעתללא.שיווקבתהליךופרוייקטיםקיימיםנכסיםלגביאכלוסהנחותכולל*(שינוייםבעקבותהמימוןבהוצאותושינויחליפיןבשערישינוייםדוגמת,נוספיםאפשרייםבמקרהירידהגםכמו)נוספיםחדשיםנכסיםמרכישתFFOכוללאינו,כןכמו.הריביתבשיעורי
.2שקףראהעתידפניצופהמידעלעניין.(נכסיםמכירתשל
FFO ריאלי*
201865-70תחזית לשנת
201760-65תחזית לשנת
1-12/201656.8
1-12/201542.7
ישראל
16נכסים בישראל
א"ת, 2השלושה ' רח-360אדגר א"ת, 2השלושה ' רח-360אדגר ת"פ, 35אפעל ' רח-מגדל אדגר
A 360אדגר -פרויקטים בתהליכי שיווק
תוספת בנייה של ר"מ21,240
2015תחילת אכלוס מאי . קייםעל בניין
שיעור שיווק 95%
NOIש״חM26-27-כ
באכלוס מלאצפוי
2לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף *
*
17
C 360אדגר
תל אביב, C 360אדגר , רח׳ השלושה-פרויקט בביצוע
בנייןהקמת ר"מאלפי 17-כ
360של משרדים בסמוך לבניין אדגר
הקמהעלות ש״חM150-כ
(לא כולל קרקע ומימון)להסתיים לקראתצפויה הבנייה
2018סוף שנת
NOIש״חM19-20-כ
מלאצפוי באכלוס
שיווק 32%הושכרו
גרמניהלהשכרה לשגרירות מהשטחים
18
2לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף *
360Bאדגר
360Aאדגר
*
הדמיה
פתח תקוה33אפעל זכויות בנייה
ר"אלפי מ20-כ-לכהחברה פועלת להגדלת זכויות הבנייה
ר"אלפי מ40
19ת"פ, 33אפעל -פרויקטים בתכנון
הדמיה
פולין
21פולין, נכסים בוורשה
4.5 km
2.7 km
פולין, נכסים בוורשה
Adgar Park West
Adgar Wave
BMW
Adgar Plaza
Adgar Bit
Adgar Park West 23-פולין
לאחר השיפוץ
במועד הרכישה
לאחר השיפוץ
במועד הרכישה
חללי עבודה משותפים- Brain Embassy
APW-בשטח השכרהר"מאלפי 3-כ
הרחבת הפעילותר"מאלפי 2.4-כ
בנכס נוסף
החברה בוחנת הרחבת בתחום זההפעילות
24
25פולין, APW-פרויקטים בתכנון
APW- בנייןD , פוליןהיתר בנייה לבניין משרדים נוסף של
ר"מאלפי 8-כAPWעל הקרקע בסמוך לבניין
הדמיה
קנדה
27קנדה , מפת הנכסים של החברה בטורנטו
55 York St
350 Burnhamthorpe Rd W
9050 Yonge St
1 Richmond St W
365 Bay St
170 University Ave
800 Bay St
120 Bloor St E
1881 Yonge St
1867 Yonge St
110 Eglinton Ave E
40 Eglinton Ave E
75 Eglinton Ave E
40 Holly St
300-306 Town Centre
2&20 Atlantic Ave159/173 Dufferin St
161 Liberty St
2 Fraser Ave
42 Fraser Ave
7-15 Fraser Ave
30 Fraser Ave
365 Bay St
Portfolio -Toronto Downtown28
1 Richmond St W
55 York St800 Bay St170 University Ave
120 Bloor St E
75 Eglinton Ave E40 Eglinton Ave E
110 Eglinton Ave E 1881 Yonge St
Portfolio -Toronto Midtown29
1867 Yonge St 40 Holly St
350 Burnhamthorpe Rd W, Mississauga
300-306 Town Centre Blvd, Markham
9050 Yonge St, Richmond Hill
Portfolio-Suburban (בקרבה לצירי תחבורה ראשיים)30
Exhibition
GO Station
South
Liberty Trail
Liberty Village Portfolio31
עם שותף מקומיאלפי מ״ר 38-כ
להשכרה עלשטח קרקע של
ר"אלפי מ41-כ
חלק החברהאלפי מ״ר 24-כ
להשכרה עלשטח קרקע של
ר"אלפי מ22-כ
ייעוד מחדש של האזור הנוכחי
של לשימוש מעורב ותעסוקה מגורים
Liberty Village Portfolio32
161 Liberty
159/173 Dufferin St
2 Fraser Ave
7/15 Fraser Ave2 & 20 Atlantic Ave
2 Fraser33( Liberty Village)קנדה
שיפוץ מבנה בשטחלהשכרה של
ר"מאלפי 10-כ(50%חלק החברה בנכס )
שיעור השיווק
95%NOI
M 1.4–כדולר קנדי
צפוי בסיום האכלוס
2לעניין מידע צופה פני עתיד ראה שקף *
*
110 Eglinton ,34טורונטו קנדה
שיתוף פעולה עם בעל הקרקע הסמוכה
והגדלת לאיחוד חלקות זכויות בנייה
(50%חלק החברה בנכס )
הדמיה
7-15 Fraser - Liberty Village35
ר "אלפי מ23-בניית כנוספים על הקרקע
הפנויה(50%חלק החברה בנכס )
הדמיה
בלגיה
37נכסים בבלגיה
Veldkant 39 2550, KontichPlantin en Meretuslei 12 2000, AntwerpenItalielei 120-124, Antwerpen (Theater building)
38סיכום
סל נכסים מניבים איכותי במרכזי ערים
פריסה מאוזנת בשווקים צומחים
FFO-שיפור בפרמטרים התפעוליים וצמיחה ב
ניהול באמצעות צוות ניהול מקצועי מקומי
תוספת הכנסות מהותית מנכסים קיימים
שותפים אסטרטגייםהרחבת הפעילות באמצעות צירוף
תפוסה גבוהה במגמת עלייה
גמישות פיננסית
תודה