die haftung des architekten für eine „haltbare planung“
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Die Haftung des Architekten für eine „haltbare Planung“. Muss er klüger sein als das Bauordnungsamt ?. Ein Vortrag von RA Dr. Thomas Troidl. Kanzlei Schlachter & Kollegen Fachanwalt f ü r Verwaltungsrecht Lehrbeauftragter an der Bayerischen Verwaltungsschule. Rechtsanwälte Architekten. - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
Die Haftung des ArchitektenDie Haftung des Architektenfür eine „haltbare Planung“für eine „haltbare Planung“
Muss er klüger sein
als das Bauordnungsamt?
Ein Vortrag von RA Dr. Thomas TroidlEin Vortrag von RA Dr. Thomas Troidl
KanzleiSchlachter & Kollegen
Fachanwaltfür Verwaltungsrecht
Lehrbeauftragteran der Bayerischen Verwaltungsschule
Adressaten des VortragsAdressaten des Vortrags
Rechtsanwälte
Architekten
Beratungund Vertretungvon Bauherrnund Architekten
Haftung
FragestellungFragestellung
Muss der Architekt klüger sein...als das Bauordnungs-amt?
AbstandsflächenAbstandsflächenBGH, BGH, III.III. Senat (19.03.92) Senat (19.03.92)
Lagerhalle + Anschüttung Baugenehmigung (rechtswidrig) erteilt, aber auf Nachbarwiderspruch aufgehoben. Schaden: 85.000,- DM (Beseitigung der bereits
vorgenommenen Aufschüttungen) Zwar (fahrlässiger) Amtspflichtverstoß der
Baugenehmigungsbehörde, aber Verweisung an den (vorrangig haftenden)
Architekten, auch wenn dieser„kein Rechtsberater des Bauherrn“,der „nicht die Beantwortungschwieriger Rechtsfragen schuldet“.
Ein Dachgeschoss zuvielEin Dachgeschoss zuvielBGH, BGH, VII.VII. Senat (25.02.99) Senat (25.02.99)
Umbau eines Fabrikgebäudes(Erhöhung von II auf III)
Baugenehmigung + Ausnahmegestattung erteilt,
aber auf Nachbarwiderspruch (und gerichtliches Eilverfahren) aufgehoben.
Schaden: 280.000,- DM (Rückbau des DG) Architekt = „im Bauwesen und Baurecht
erfahrener Berater und Treuhänder des Bauherrn“
Auflagen als Teil-VersagungAuflagen als Teil-VersagungBGH, BGH, VII.VII. Senat (19.02.98) Senat (19.02.98)
Baugenehmigung erteiltund nicht mehr aufgehoben.
Aber: zusätzliche Auflagen (Verpflichtung zur Erstellung eines Sportplatzes)
Insbesondere: modifizierende Auflagen („Rotkorrekturen“), z.B. weggefallene französische Balkone, Wohnraumhöhe 2,40 m (statt 2,50 m, wie eingegeben)
Kein Baurecht im InnenbereichKein Baurecht im InnenbereichBGH, BGH, VII.VII. Senat (25.03.99) Senat (25.03.99)
Gewerbe- und Dienstleistungs-Center im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB)
Baugenehmigung schließlich versagt. Architekt muss auch Einfügens- und
Rücksichtnahmegebot mitsamt den Modalitäten eines eventuellen Nachbarschutzes umfassend würdigen.
Vereinfachtes Genehmigungsverf.Vereinfachtes Genehmigungsverf.BGH, BGH, VII.VII. Senat (27.09.01) Senat (27.09.01)
Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren erteilt (ohne Angaben zum Brandschutz)
2 Monate nach Baubeginn: Stilllegung Demontage von 6 Häusern, Neuerrichtung der
Abschlusswände laut Brandschutz-anforderungen
Zwar eingeschränktes Prüfprogramm,aber kein eingeschränktes „Pflichten-programm“: Rechtmäßigkeit der Planung insgesamt geschuldet!
ZwischenergebnisZwischenergebnis
Ja!
Der Architekt schuldet eine „haltbare“ Planung,d.h. „Baurecht“...
... muss alsoklüger sein als das Bauordnungsamt!
Haftungsver-lagerung durch Privatisierung
Reform des Rechtsberatungs-gesetzes
Chanceoder Risiko?
Empfehlungen für Empfehlungen für ArchitektenArchitekten
Präventiver Haftungsausschluss- AGB: (-), § 309 Nr. 7 BGB, § 307 BGB
(Kardinalpflichten)- Individualvereinbarung: § 242 BGB
Verpflichtung des Bauherrn zum Widerspruch gegen Ablehnungsbescheid
Verpflichtung des Bauherrn zur Hinnahme von bzw. zum Widerspruch gegen belastende(n) Auflagen
Haftungsbeschränkung durch AGBHaftungsbeschränkung durch AGB
§ 309 Nr. 7 b BGBAuch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ...ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für sonstige Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders ... beruhen.
§ 307 BGBBestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. ... Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung ... wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Ereichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
Empfehlungen für Empfehlungen für ArchitektenArchitekten
Bauvoranfrage Bindung von Nachbarn und Behörde „Ausschnitt aus dem feststellenden Teil
der Baugenehmigung“ (Art. 75 BayBO) Hinweis bei bauplanungs- oder
bauordnungsrechtlichen Bedenken („sicherster Weg“): Entwurfs- und Genehmigungsplanung erst nach „abgesicherter“ Vorplanung!
Fixierung im Architektenvertrag
Empfehlungen für Empfehlungen für ArchitektenArchitekten
Aufklärung und Dokumentation Trotz positiven Vorbescheids (s.o.)
keine endgültige Planungssicherheit Bauvoranfrage: zusätzliche Zeit und Gebühren Zusätzliche Architektenvergütung
(Bauvoranfrage = besondere Leistung in Vorplanung) Aufklärung über verbleibende Genehmigungsrisiken
(auch soweit Befreiungen, Abweichungen odersonstige Ermessensentscheidungen erforderlich)
Dokumentation (Schriftlichkeit) Beweislast: Architekt!
Nicht ausreichend: Unterschrift unter Bauantrag(kein Gewährleistungsverzicht!)
Empfehlungen für Empfehlungen für ArchitektenArchitekten
Gestufte Beauftragung Zunächst nur Entwurfsplanung
(§ 15 II Nr. 3 HOAI). Werkerfolg: hinreichende Aussicht auf Genehmigung
Sodann Auftrag für Genehmigungsplanung (§ 15 II Nr. 4 HOAI)
Auch bei Misserfolg der Genehmigungsplanung verbleibtdem Architekten die Vergütung für die Leistungsphasen 1 – 3 (Entwurfsplanung)
Empfehlungen für Empfehlungen für ArchitektenArchitekten
„Sonderfachmann“ RechtsanwaltBeauftragung durch Bauherrn
(nach Hinweis des Architekten)Sonst: Haftung des Architekten für
RA als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB)So früh wie möglich
(möglichst vor Einleitungdes Genehmigungsverfahrens)
Empfehlungen für Empfehlungen für BauherrnBauherrn
Formulierung des Architektenvertrags = ausschlaggebend für Pflichtenprogramm
des Architekten und seine Haftung Möglichst genaue Definition des
gewünschten Werkerfolgs(Art und Maß der baulichen Nutzung,Lage auf dem Grundstück)
Controlling von Abweichungen der tatsächlichen Bauausführung („Ist“)von der vereinbarten Planung („Soll“)
Empfehlungen für Empfehlungen für BauherrnBauherrn
Streitvermeidung Nachbar-Zustimmung (Vereinbarung) Bestandskraft (Unanfechtbarkeit):
Zustellung der Baugenehmigungan möglichst viele Nachbarn (Widerspruchsfrist :1 Monat ab Bekanntgabe)
Öffentliche Bekanntgabe(Art. 71 II 4, IV BayBO)
Investitionssicherheit
Empfehlungen für Empfehlungen für BauherrnBauherrn
Widerspruch + Verpflichtungsklage Antrag auf Beiladung des Architekten,
§ 65 I VwGO (Beteiligung am Verfahren) Bindungswirkung des Urteils
inter partes (§ 121 Nr. 1 VwGO) Bindungswirkung des Zivilgerichts
an Urteil des Verwaltungsgerichts: Rechtswidrigkeit (Aufhebung) der Baugenehmigung = Mangelhaftigkeitder Architektenplanung
Empfehlungen für Empfehlungen für BauherrnBauherrn
„Sonderfachmann“ Rechtsanwalt Beauftragung nach Hinweis
des Architekten Sonst: Mitverschulden (§ 254 BGB) Risikominimierung und –feststellung (z.B.
fehlender Hinweis auf Bauvoranfrage) Haftung des Rechtsanwalts (Berufs-
haftpflichtversicherung, § 51 BRAO)
ErgebnisErgebnis
Architekten
Bauherrn
Rechtsanwälte
müssen VIEL stärkerals bislang kooperieren, um den Rückzugder Behörden „aufzufangen“
...wie zum Beispiel im ...wie zum Beispiel im Arbeitskreis Arbeitskreis Bauvertragsrecht Nordbayern!Bauvertragsrecht Nordbayern!
Vielen Dank fürIhre
Aufmerksamkeit!