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Deutsche Sporthochschule KölnInstitut für Sportökonomie und SportmanagementUniv.-Prof. Dr. Christoph
Breuer
Alternative Finanzierung von Sportstätten
Chancen und Grenzen
Fachtagung sportinfra
Wiesbaden, 05.-07.10.2006
Deutsche Sporthochschule KölnInstitut für Sportökonomie und SportmanagementUniv.-Prof. Dr. Christoph
Breuer
Einleitung
Hoher Investitions-, Modernisierungs- und Unterhaltungsbedarf im Bereich Sportstätten,
Haushaltsprobleme der öffentlichen Haushalte,
Differenz zwischen notwendigen Investitionsvolumina und den Möglichkeiten der investitionswilligen Akteure,
Grundsätzliche Probleme rein privater Finanzierungen im Bereich des Sportstättenbaus wegen hoher Risiken oder mangelnder Refinanzierungsperspektive.
Deutsche Sporthochschule KölnInstitut für Sportökonomie und SportmanagementUniv.-Prof. Dr. Christoph
Breuer
Fragen
Inwiefern bestehen alternative Möglichkeiten zur klassischen Finanzierung von Sportstätten?
Mit welchen Chancen und Risiken sind diese für die
Kommunen/Sportvereine verbunden?
Deutsche Sporthochschule KölnInstitut für Sportökonomie und SportmanagementUniv.-Prof. Dr. Christoph
Breuer
Gliederung
1. Spezifika der Finanzierung von Sportimmobilien
2. Operationalisierung des Finanzierungsproblems von Sportstätten
3. Stärken-Schwächen-Analyse alternativer Finanzierungsformen
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Breuer
Spezifika der Finanzierung von Sportimmobilien
Sportstätten als Spezialimmobilienhöheres Risiko der Refinanzierung Risikoaufschläge
Spezielle Governance und Haftungsstrukturengemeinnützige Orientierung, Haftungsbeschränkung auf Vereinsvermögen geringe Bonität Aufsichtsbehörden, HSKRechtsformen und Governance-Strukturen, die dem Kapitalmarkt fremd sindkeine Beteiligungsfinanzierung möglich, Mitspracherechte
Sport als meritorisches GutDeckungsgrad operativer Kosten von 20-40 % für private Investoren uninteressant
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Breuer
Operationalisierung des Finanzierungsproblems
Einsatzgebiet
Kontraktwahrscheinlichkeit
Rechtsstellung des Kapitalgebers(1) das Recht auf Nutzung, (2) das Recht auf Aneignung von Erträgen (bzw. die Pflicht, Verluste zu ertragen), (3) das Recht auf Veränderung, (4) das Recht auf Verkauf, (5) Haftungsfragen
PreiselementeFremdkapitalkosten, u.a. Risikoaufschläge
FristenelementeZeitdauer der Überlassung, Zeitpunkt der Ein- und Auszahlungen, zeitliche Variabilität von Zins- und Tilgungszahlungen
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Breuer
Operationalisierung des Finanzierungsproblems
AmortisationselementeHöhe der Tilgungszahlungen; Tilgungsfunktion (z.B. als Funktion einer unternehmerischen Variablen)
BesicherungselementeSicherheit: Wie erhält der Gläubiger im worst case sein Kapital zurück; bei Immobilien grundsätzlich positiv
OptionselementeFlexibilisierung und Individualisierung von Finanzkontrakten; Kaufoptionen, Gewährung von Kreditlinien, deren Ausschöpfung optional ist
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Breuer
Finanzierungsformen für Sportstätten
Reine Finanzierungsformen Komplexere Finanzierungsformen Auslagerungen/Betreibermodelle
Eigenfinanzierung Sonstige Finanzierung
Kommunale Finanzierung
Finanzierung des Sportvereins
Bundesfinanzierung
Landesfinanzierung
Sonderförderung/indirekte/Sportstättenförderung
Finanzierung des Org. Sports
Kreditfinanzierung
Leasing
Contracting
Sponsoring und Naming-Rights
Mezzanines Kapital
Anleihen
Mietkauf und Nutzungsüberlassung
Investorenmodell
BürgschaftenPooling
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Breuer
Das klassische System:
Eigenfinanzierung,
öffentliche Sportförderung,
Kreditfinanzierung,
Bürgschaften
Deutsche Sporthochschule KölnInstitut für Sportökonomie und SportmanagementUniv.-Prof. Dr. Christoph
Breuer
Eigenfinanzierung
Rechts-stellung
des Kapital-gebers
Preis-elemente
Fristen-element
e
Amor-tisati-
onsele-mente
Besiche-rungs-
aspekte
Options-elemente
Kommune bzw. Sport-vereine besitzen alle Rechte
In der Regel teuerste Variante
Keine Befristung
Über Haushalt der Kommune oder allg. Einnahmen des Sport-vereins
Nicht erforderlich
Alle Optionen eines Eigen-tümers stehen Kommune bzw. Vereinen offen
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Breuer
Öffentliche Sportförderung
Rechts-stellung
des Kapital-gebers
Preis-elemente
Fristen-element
e
Amor-tisati-
onsele-mente
Besiche-rungs-
aspekte
Options-elemente
In der Regel Kapital-überlassung ohne Rück-zahlungs-verpflich-tung
Meist ohne Rückzahlung, oder sehr günstige Überlassung
Langfristig oder unbegrenzt
Häufig keine Rück-zahlung erforderlich
In der Regel nur Anteils-finanzierung, also Eigenanteil notwendig
Eigener Anteil ist in der Regel nachzuweisen, der aber teilweise auch durch ehrenamtliche Arbeit erbracht werden kann
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Breuer
Kreditfinanzierung
Rechts-stellung
des Kapital-gebers
Preis-elemente
Fristen-element
e
Amor-tisations-elemente
Besiche-rungs-
aspekte
Options-elemente
Fremder Akteur, der sich eventuell Einspruchs-rechte gewähren lässt
Für Kommunen deutlich günstiger als für Vereine
Sollte mit der Nutzung der Sportstätte harmo-nisiert werden
Darf die Liquidität von Verein bzw. Kommune über den langen Zeitraum nicht einschränken
Sehr gute Bonität der Kommunen, sehr schlechte Bonität der Vereine, Bürg-schaften dort üblich
Langfristige Bindung schränkt Handlungs-fähigkeit und Flexibilität deutlich ein
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Bürgschaften
Rechts-stellung
des Kapital-gebers
Preis-elemente
Fristen-ele-
mente
Amor-tisations-elemente
Besiche-rungs-
aspekte
Options-elemente
Bund und Land bürgen bei kommunaler Beteiligung; Kommune/ Privatperson bürgt für Vereins-sportstätten
Wirkt preissenkend auf die Finanzierungs-kosten
Ist mit dem Finanz-kontrakt zu harmoni-sieren
entfällt Bürgschaft schützt Gläubiger vor Zahlungs-unfähigkeit des Schuldners
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Breuer
Das alternative System:
Ansetzen an: (a) Limitationen durch rein öffentliche
und rein private Projekte
(b) Limitationen durch
spezifische Rechtsform und
spezifische Governance-Strukturen
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Besitz-, Betriebs-, Beteiligungs-gesellschaft
Verein Kommune
Investor Kreditinstitut
Sportstätte
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Breuer
Finanzierungsformen für Sportstätten
Reine Finanzierungsformen Komplexere Finanzierungsformen Auslagerungen/Betreibermodelle
Eigenfinanzierung Sonstige Finanzierung
Kommunale Finanzierung
Finanzierung des Sportvereins
Bundesfinanzierung
Landesfinanzierung
Sonderförderung/indirekte/Sportstättenförderung
Finanzierung des Org. Sports
Kreditfinanzierung
Leasing
Contracting
Sponsoring und Naming-Rights
Mezzanines Kapital
Anleihen
Mietkauf und Nutzungsüberlassung
Investorenmodell
BürgschaftenPooling
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Breuer
LeasingGrundidee:
Mietvertrag mit besonderen Ausstattungsmerkmalen
Einsatz: Neubau von Sportstätten
Kapitalgeber-Rendite durch Vermietung, Skaleneffekte, Spezialisierung, steuerliche Aspekte
Leasingnehmer (Kommune/Sportverein) leasen beim Leasinggeber die Sportstätte.
Leasinggeber plant, baut und stellt zur Verfügung.
Leasingnehmer zahlt dafür ein Entgelt in Form der Leasingrate.
Am Ende der Vertragslaufzeit besteht die Möglichkeit, dass die Kommune oder der Sportverein die Sportstätte optional erwerben. Möglich ist, dass der Leasingnehmer die Sportstätte an weitere Beteiligte vermietet. mittel- bis langfristige Vertragsgestaltung
Unkündbarkeit während der Vertragslaufzeit
besonderes Investitionsrisiko beim Leasinggeber
Verantwortung der Wartung und Instandhaltung beim Leasingnehmer
Vollständigkeit der Amortisation der Investitionskosten durch ersten Leasingnehmer
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Breuer
Leasing
Rechts-stellung
des Kapital-gebers
Preis-elemente
Fristen-elemente
Amor-tisations
-element
e
Besiche-rungs-
aspekte
Options-elemente
Fremde Akteure durch Leasing-geber und eventuell weitere Finanzie-rungs-partner
Gerade durch Steuerspar-modelle kann der Preis reduziert werden, ansonsten in der Regel teuerer als Kredit
Sollte mit der Nutzung der Sportstätte harmonisiert werden, wenn nicht ein kurzfristiges Finanzierungs-problem im Vordergrund steht
Im Vergleich zum Kauf haben Kommune und Verein Liquiditäts-vorteile
Sportstätte als Immobilie
Vertrags-freiheit ermöglicht vielfältiges Variations-spektrum, deshalb sollten die beteiligten Akteure hohes Fachwissen besitzen
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Investorenmodell
Grundidee:
Mietvertrag mit besonderen Ausstattungsmerkmalen
Einsatz: Neubau von Sportstätten
Kapitalgeber-Rendite durch Vermietung, Skaleneffekte, Spezialisierung, Wertsteigerung der Immobilie
PPP-Modell, bei dem ein privates Unternehmen (Investor) ein Gebäude auf eigene Rechnung plant und errichtet und an die öffentliche Hand vermietet.
Der Mietpreis orientiert sich in der Regel an den marktüblichen Gegebenheiten.
Es wird ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen.
Der Mieter kann eine Kaufoption erhalten. Der dann zu zahlende Kaufpreis richtet sich regelmäßig nach dem Verkehrswert, d. h. die zu erwartende Wertsteigerung der Immobilie kommt nur dem Investor zugute.
Auch für Vereinssportstätten denkbar.
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Breuer
Investorenmodell
Rechts-stellung
des Kapital-gebers
Preis-elemente
Fristen-elemente
Amortisa-tions-
elemente
Besiche-rungs-
aspekte
Options-element
e
Ein oder mehrere fremde Akteure in Form der Investoren mit Rendite-interesse
Mindest-volumen und relativ hohe Preise
Nur langfristiges Engagement darstellbar
Sportstätten sollten Refinan-zierung über Einnahmen ermöglichen
Sportstätte als Immobilie
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Breuer
Mietkauf
Grundidee:
Spezialform des Investorenmodells, bei dem der Eigentumsübergang am Ende der Laufzeit von Anfang an vertraglich festgelegt ist.
Mietvertrag mit besonderen Ausstattungsmerkmalen
Einsatz: Neubau von Sportstätten
Kapitalgeber-Rendite durch Vermietung, Skaleneffekte, Spezialisierung
Während der Laufzeit zahlt der Investor Mietraten, die sich aus Zins- und Tilgungsanteilen zusammensetzen. Am Ende der Laufzeit hat er das Objekt erworben.
Mietkauf entspricht wirtschaftlich einem Ratenkauf. Da es sich beim Mietkauf um einen aufschiebend bedingten Kauf handelt, ist der Mietkäufer von vorn herein wirtschaftlicher Eigentümer.
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Breuer
Mietkauf
Rechts-stellung
des Kapital-gebers
Preis-elemente
Fristen-element
e
Amorti-sations-
ele-mente
Besiche-rungs-
aspekte
Options-elemente
Fremde Akteure
Höhere Preise werden durch Liquiditäts-vorteile erkauft
Abschrei-bungs-zeiten der Immobilie als Maxi-mum
Staffel-mieten, Stei-gerung der Nutzungs-entgelte
Keine Vermögens-bildung bei Verein oder Kommune vor Kauf
Mietkauf und Nutzungs-überlassung
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Fondsfinanzierung
Grundidee:
Einsatz: Neubau und Verkauf von Sportstätten
Kapitalgeber-Rendite durch Vermietung, Skaleneffekte, Spezialisierung, Wiederverkauf
Immobilienfonds errichtet oder kauft Sportstätte.
Er ist als Eigentümer der Sportstätte kann dabei den Betrieb selbst übernehmen oder aber an Dritte übergeben. Die Sportstätte kann dann über Leasing- oder Mietvertrag der Kommune oder dem Sportverein überlassen werden.
Probleme von Spezialimmobilien
So wird es schwierig sein, allein mit Sportstätten einen renditeattraktiven Fonds zu gestalten.
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Breuer
Fondsfinanzierung
Rechts-stellung
des Kapital-gebers
Preis-elemente
Fristen-elemente
Amor-tisations
-element
e
Besiche-rungs-
aspekte
Options-elemente
Fremde Akteure in Form der Anleger mit Rendite-interesse
Hohe Fixkosten
Nur lang-fristiges Engagement darstellbar
Sport-stätten sollten Refinan-zierung über Einnahmen ermög-lichen
Sportstätte als Immobilie
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Deutsche Sporthochschule KölnInstitut für Sportökonomie und SportmanagementUniv.-Prof. Dr. Christoph
Breuer
Forderungsverkauf und -verbriefung
Grundidee:
Einsatz: Umbau von Sportstätten, Sanierung, Liquidationsengpässe
Das Recht auf die Einnahmen aus der Nutzung einer Sportstätte wird abgetreten, wofür ein bestimmter Betrag gezahlt wird.
Die Forderungen werden eventuell mit anderen Forderungen gesammelt und verbrieft.
Dabei werden bestehende oder zukünftige Forderungen an eine speziell gegründete Gesellschaft (sog. special purpose vehicle) veräußert, welche sich wiederum durch die Ausgabe von Wertpapieren refinanziert.
Kapitalgeber-Rendite durch Forderungszahlungen und Forderungsweiterverkauf Als Besicherung dient die Sportstätte.
z.B. Asset Backed Securities
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Breuer
Rechts-stellung
des Kapital-gebers
Preis-elemente
Fristen-elemente
Amor-tisations
-element
e
Besiche-rungs-
aspekte
Options-elemente
Verschie-dene fremde Akteure
Hohe Fixkosten, Potenzial der Senkung der Gesamt-finanzie-rungskosten
Langfristige Planungs-sicherheit
Liquiditäts-gewinn
Risiko-transfer auf ‘special purpose vehicle’
Kreditlinie bleibt erhalten
Forderungsverkauf und -verbriefung
Deutsche Sporthochschule KölnInstitut für Sportökonomie und SportmanagementUniv.-Prof. Dr. Christoph
Breuer
Mezzanine FinanzierungGrundidee:Einsatz: Neubau und Sanierung von SportstättenKapitalgeber-Rendite durch Basisverzinsung, Anteil am Reingewinn und teilweise auch am Liquidationserlös Zwischenform der Unternehmensfinanzierung, die zwischen Eigenkapital und Fremdkapital angesiedelt ist. Stärkt die Bonität des Unternehmens, ist aber nicht mit ausgeprägten Stimm- und Gesellschafterrechten der Kapitalgeber verbunden. Typische Beispiele für Mezzanine sind stille Beteiligungen, Nachrangdarlehen und Genussscheine.Es ist üblich, dass ebenfalls eine Beteiligung an eventuell realisierten Verlusten erfolgt. Damit liegen die Vorteile für den Emittenten in dem Aufbau eines Verlustpuffers, ohne dass die Genussscheininhaber wie andere Eigenkapitalgeber mitgliedschaftlichen Einfluss erlangen, der ihnen die Mitsprache an Unternehmensentscheidungen ermöglichen würde. Der Kapitalnehmer überträgt einen Teil des unternehmerischen Risikos auf den Kapitalgeber und erkauft sich dieses durch die erfolgsabhängige Bezahlung an diesen. Fristigkeitsadäquanz: dauerhaft zur Verfügung gestellte Kapital
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Rechts-stellung
des Kapital-gebers
Preis-elemente
Fristen-ele-
mente
Amorti-sations-
ele-mente
Besiche-rungs-
aspekte
Options-elemente
‚Mezzanine Rechte’ der Kapitalgeber, Mitsprache der Kapitalgeber sollte ausge-schlossen werden
Niedriger fixer Anteil und zusätzlicher variables Entgelt, insgesamt geringer als Eigenkapital-finanzierung
Sollte mit der Nutzung der Sportstätte harmo-nisiert werden
Vorteil liegt in variabler, erfolgs-abhängiger Gestal-tung
Beteiligung am Risiko der Investition
Hohe Flexibilität bzgl. Aus-schüttungs-, Zins- und Tilgungs-modalitäten wegen der erfolgs-abhängigen Komponente
Mezzanine Finanzierung
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Anleihen
Grundidee:
Einsatz: Neubau und Sanierung von Sportstätten
Kapitalgeber-Rendite durch Basisverzinsung, Kursgewinne
Anleihefinanzierungen stellen eine Form der langfristigen Finanzierung über die Ausgabe von Effekten von öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Schuldnern in kleinen Stückelungen über den anonymen Kapitalmarkt dar.
Teilschuldverschreibung, Fremdkapital
Die Gestaltung der Anleihebedingungen sind relativ flexibel. Die Rückzahlungsmodalitäten können sehr verschieden sein (Gesamttilgung, Ratentilgung, flexible Tilgung, etc.) und somit also den Bedürfnissen des Einzelfalls angepasst werden.
Als entscheidende Faktoren der Bewertung von Anleihen gelten die Bonität und das Zinsänderungsrisiko. Die gute Bonität der Kommunen führt dazu, dass diese Form der Finanzierung von Sportstätten für Kommunen eine sehr gute Eignung aufweist.
Für Breitensportstätten könnten gebündelt Anleihen ausgegeben werden.
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AnleihenRechts-stellung
des Kapital-gebers
Preis-elemente
Fristen-element
e
Amorti-sations-
ele-mente
Besiche-rungs-
aspekte
Options-elemente
Fremde Akteure
Hohe Fixkosten, nur bei großen Sportstätten darstellbar
Sollte mit der Nutzungs-zeit der Sportstätte harmoni-siert werden
Flexible Varianten möglich (Gesamt-tilgung, fixe Raten-zahlung, flexible Tilgungs-raten)
Sportstätte als Immobilie
Bündelung kleinerer Sportstätten-projekte
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Poolfinanzierung
Grundidee:
Einsatz: Neubau und Erwerb von Sportstätten
Kapitalgeber-Rendite durch Skaleneffekte, höhere Auslastung
Zusammenschluss von Kommunen und/oder Vereinen, um eine kritische Größe zu erreichen.
Grund: Mindestvolumina von zu finanzierenden Summen stellen einen limitierenden Faktor dar.
Bezüglich der fixen Investitions- und Betriebskosten von Sportstätten ist es weiterhin wegen der wahrscheinlichen besseren Auslastung möglich Degressionseffekte zu realisieren. Die Partner können die nicht nutzungsabhängigen Kosten untereinander aufteilen. Nicht jeder ist mit den gesamten Fixkosten belastet.
Gerade wenn neben der Finanzierung auch die spätere Nutzung der Sportstätte in die Überlegungen mit einbezogen wird, zeigen sich die Stärken dieser Form der Finanzierung von Sportstätten für Kommunen oder für Sportvereine.
Poolprinzip ist mit anderen Finanzierungsformen koppelbar.
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Poolfinanzierung
Rechts-stellung
des Kapital-gebers
Preis-elemente
Fristen-element
e
Amorti-sations-
ele-mente
Besiche-rungs-
aspekte
Options-elemente
Verschiedene Interessen-gruppen mit eigenen Zielen sind beteiligt, Suche nach Interessen-konvergenz erstrebens-wert
Reduzierung der Fixkosten durch Beteiligung mehrerer Akteure
Einzelfall-abhängig
Einzelfall-abhängig
Bonität der verschie-denen Akteure entscheidend
Pool-finanzierung
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Contracting
Grundidee:
Einsatz: Sanierung von Sportstätten, Investitionen in Technologie
Kapitalgeber-Rendite durch Differenz zwischen gegenwärtigen Energiekosten des Betreibers und den für ihn entstehenden Kosten nach der Investition
Contractor übernimmt Finanzierung, Planung und Bau der Anlagen, teilweise auch Energielieferung.
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Breuer
Contracting
Rechts-stellung
des Kapital-gebers
Preis-elemente
Fristen-elemente
Amor-tisa-
tions-ele-
mente
Besiche-rungs-
aspekte
Options-elemente
Fremder Akteur: Contractor erbringt Contracting-leistungen und deren Finanzierung
Mittelfristige Einspa-rungen sind der Regelfall
Nur mittel-fristiges Engagement lohnenswert
Gleich-mäßige Amorti-sation über Contrac-tingraten üblich
Unproblema-tisch, wegen Immobilien-besicherung
Bindungen, Folgeaufträge können verhindert werden, Förder-möglichkeit über Umwelt-bundesamt
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Fazit
Das derzeitig genutzte Spektrum der Finanzierung von Sportanlagen besitzt noch erhebliche Potenziale der Ausweitung.
Die Schaffung geeigneter Governance-Strukturen ist dabei essentiell.
Einige Formen werden jedoch wg. der hohen Fixkosten nicht vollständig nutzbar werden.
Der Charakter eines meritorischen Guts und von Spezialimmobilien erschweren die Refinanzierung.
Häufig nur Durchführung der Bereitstellung und eventuelle Zwischenfinanzierung, aber nicht Gesamtfinanzierung alternativ zu bewerkstelligen.
Zentral: Geschäftsidee, Betriebs- und Vermarktungskonzept
Managementherausforderungen im kapitalmarktfremden Systemen Kommune und Verein
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Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!