deĞerleme raporu 858 ada 1 parsel ve 2 parsel, İkitelli İstanbul … · 2019. 2. 27. · rapor...

Rapor No: 2010/TGYO/10

1Büyükdere Caddesi, No: 108,Enka Binası, Kat: 6/B,Esentepe, Şişli / İstanbul

DEĞERLEME RAPORU858 Ada 1 Parsel ve 2 Parsel, İkitelli

İstanbul30 Haziran 2010




DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ- Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

- Değerleme Süresi: 18 Gün

- Sözleşme Tarihi ve No: 07.06.2010 / TGYO / 2010

- Değerlenen Mülkiyet Hakları: İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Ziya GökalpMahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı üzerinde yeralan 858 Ada, 1 no’lu Parselin Torunlar GYOA.Ş.’ye ait olan 17437/360000 hissesi ile 858 Ada, 2no’lu Parselin tamamıdır.

- Raporun Konusu: Değer tespiti

Değerleme Konusu Gayrimenkullere Ait Bilgiler:- Adres: Ziya Gökalp Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı,

858 Ada, 1 ve 2 no’lu parseller, İkitelli – Başakşehir/ İSTANBUL

- Sahibi: 858 Ada, 1 Parsel - Torunlar Gayrimenkul YatırımOrtaklığı A.Ş…..17437/360000858 Ada, 2 Parsel - Torunlar Gayrimenkul YatırımOrtaklığı A.Ş …Tam Mülkiyet

- Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Boş Arsa

- Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkuller üzerinde notlar mevcuttur (Bkz.Gayrimenkulün Tapu Kayıtları)

- İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi)

Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu:Kullanılan Değerleme

Yöntemi TL USD EUR

858 Ada, 1 No'lu Parsel

Emsal KarşılaştırmaYöntemi: 18.208.900 TL $11.563.409 € 9.475.412

Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: KullanılmamıştırGelir İndirgeme Yöntemi: Kullanılmamıştır

TORUNLAR GYO A.Ş.'nin 17437/360000 hissesine düşenpiyasa değeri: 881.968 TL $560.087 € 458.952


Emsal KarşılaştırmaYöntemi: Kullanılmamıştır

Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: KullanılmamıştırGelir İndirgeme Yöntemi: 627.963.054 TL $398.782.660 € 326.774.759

TORUNLAR GYO A.Ş. Hisselerinin Toplam Değeri: 628.845.023 TL $399.342.746 € 327.233.711

Değerlemede Görev Alan Kişiler:Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ – Lisans No: 401095

Değerleme Elemanı: Muammer EMANET – Lisans No: 401074



İÇİNDEKİLER SAYFA NO1 RAPOR BİLGİLERİ.................................................................................................................................................42 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:..............................................................52.1 Değerleme Şirket Bilgileri:.........................................................................................................................................52.2 Müşteri Bilgileri: ..........................................................................................................................................................53 DEĞER TESPİTİ .....................................................................................................................................................64 DEĞER TANIMI......................................................................................................................................................65 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ..........................................75.1 Gayrimenkulün Tanımı:.............................................................................................................................................75.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: ...........................................................................................................................76 GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN

İNCELEMELER .......................................................................................................................................................76.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları: ...............................................................................................................................76.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: ............................................86.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:.......................................................................................................86.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı

Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkinGörüş:...........................................................................................................................................................................9

6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler:................... 107 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER ................................................ 117.1 Parsellerin Fiziksel Özellikleri:............................................................................................................................... 118 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER........................................ 118.1 İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler: .................................................................................................................... 118.2 Başakşehir İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:......................................................................................................... 128.3 Piyasa Araştırması:................................................................................................................................................... 148.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:.................................................................................................... 189 DEĞERLEME........................................................................................................................................................ 189.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: ................................................................................................................ 189.2 Değerleme Yaklaşımları: ......................................................................................................................................... 1810 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: ............................................................................... 2010.1 858 Ada, 1 No’lu Parselin Değerinin Hesaplanması:..................................................................................... 2010.2 858 Ada, 2 No’lu Parselin Değerinin Hesaplanması:..................................................................................... 2110.2.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi ................................................................. 2111 SONUÇ..................................................................................................................................................................... 23



1 RAPOR BİLGİLERİRapor Tarihi: 30.06.2010


Raporun Türü ve Amacı: İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelliMahallesi’nde yer alan 858 Ada, 1 ve 2 no’luparsellerdeki Torunlar GYO A.Ş. hisselerininpiyasa değerinin tespitine yönelik olarakhazırlanan değerleme raporudur.

Raporu Hazırlayanlar : Muammer EmanetDeğerleme Departmanı MüdürüŞehir Plancısı

Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DemirözGenel Müdürİşletme

Değerleme Tarihi: 15.06.2010

Raporun Kurul Düzenlemeleri KapsamındaDeğerleme Amacıyla HazırlanıpHazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiştir



2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:

2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:

- Şirket Ünvanı: Prim E Gayrimenkul Değerleme veDanışmanlık A.Ş.

- Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası,Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul

- Telefon No: 0212 272 02 02

- Fax No: 0212 356 26 46

2.2 Müşteri Bilgileri:

- Şirket Ünvanı: Torunlar GYO A.Ş.

- Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6,Kavacık - Beykoz / İSTANBUL

- Müşteri Talebinin Kapsamı ve VarsaGetirilen Sınırlamalar: İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli

Mahallesi’nde yer alan 858 Ada, 1 ve 2 no’luparsellerdeki Torunlar GYO A.Ş. hissesinedüşen miktarın piyasa değerinin belirlenmesidir.Müşteri tarafından herhangi bir sınırlamagetirilmemiştir.



3 DEĞER TESPİTİ

Bilgimiz ve görüşümüze göre:

- Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur.

- Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan

varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif

profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir.

- Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel

herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve

olmamıştır.

- Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya

müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir

sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir.

4 DEĞER TANIMI

Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun

bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini

tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki

tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir.

Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el

değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır:

- Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir.

- Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır.

- Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir.

- Ödeme nakit olarak, uluslar arası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır.



5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER5.1 Gayrimenkulün Tanımı:

Değerlemeye konu gayrimenkuller, İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli Semti, Ziya Gökalp

Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı üzerinde yer alan 858 Ada, 1 ve 2 no’lu parsellerde ki Torunlar GYO

A.Ş. hisseleridir.

5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu:

Gayrimenkuller, TEM Otoyolu’nun Mahmutbey Kavşağı ile Mahmutbey Gişeleri arasındaki kısmı

ile Masko ve Demirciler Sitesi arasında kalan alanda yer almaktadırlar.

Gayrimenkullerin yakınında Droglass Otocam, Masko Mobilyacılar Sitesi, Marmara Sanayi Sitesi,

İmsan Sanayi Sitesi, Bahariye Halı Fabrikası, Halkalı Toplu Konutları ve Avrupa Konutları ile Gryder Satış

Mağazası, İlke ve Denizbank Binaları, İETT Garajı, Halkalı Toplu Konutları 3. Etap Evleri ve 2 - 3 katlı

binalar bulunmaktadır. Bölge, Başakşehir Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır.

Gayrimenkullerin bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları:

TEM Mahmutbey Gişeleri : 300 mAtatürk Havalimanı : 9.5 kmAtatürk Olimpiyat Stadı : 4 kmD-100 (E-5 Karayolu) : 8 kmBaşakşehir 4.Etap : 2,5 kmMecidiyeköy : 20 kmTopkapı : 13 km

6 GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDAYAPILAN İNCELEMELER

6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları:

(*) Torunlar GYO A.Ş.’nin taşınmazlardaki hisselerine düşen arsa alanı, 858 ada, 1 no’lu parselde881,97 m², 858 ada, 2 no’lu parselde ise 122.859,93 m² olmak üzere toplam 123.741,9 m²’dir.

858 Ada, 1 No’lu Parsel 858 Ada, 2 No’lu ParselSAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

A.Ş …17437/360000Torunlar Gayrimenkul Yatırım OrtaklığıA.Ş.

İLİ İstanbul İstanbulİLÇESİ Başakşehir BaşakşehirMAHALLESİ İkitelli İkitelliPAFTA --- ---ADA NO 858 858PARSEL NO 1 2ALANI (m²) 18.208,90 (*) 122.859,93 (*)NİTELİĞİ Arsa ArsaARSA PAYI Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

A.Ş…17437/360000 Tamamı

YEVMİYE NO 11925 898CİLT NO 145 145SAYFA NO 14276 14277TAPU TARİHİ 30.10.2009 10.06.2010



6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı HakkındaBilgi:

Prime Değerleme olarak, 15 Haziran 2010 tarihinde alınan TAKBİS belgesine göre Torunlar

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hissesi üzerinde aşağıda belirtilen notlar mevcuttur.

858 Ada, 1 No’lu Parsel üzerinde:Şerhler bölümü:• Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü lehine istimlak şerhi. (08.01.1986 tarih ve 91 yevmiye no ile)

Beyanlar bölümü:• 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu’nun 11. Maddesi ve yönetmeliğin 44. Maddesi gereğince Arsa

Ofisi Genel Müdürlüğü’nün sattığı arsaları alanlar en geç 5 yıl içerisinde tasdikli imar planınauygun inşaat yapmak zorundadırlar. 5 yıl içerisinde imar planına uygun inşaat yapılmadıkça 3.Şahıslara satılamaz, devredilemez ve haczedilemez.

• 4706 sayılı yasaya göre amacı dışında kullanılamayacağına dair şerh. (29.07.2008 tarih ve 13555yevmiye no ile)

858 Ada, 2 No’lu Parsel üzerinde:Şerhler bölümü:• İstimlak şerhi. (13.02.1971 tarih ve 1112 yevmiye no ile)

• İstimlak şerhi. (25.11.1971 tarih ve 11129 yevmiye no ile)

Beyanlar bölümü:• Kamu hizmetine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığı’nca değişik ihtiyaçlarla talep edilen

taşınmazlar bedelsiz olarak hazineye iade edilecektir. (27.03.2007 tarih ve 5212 yevmiye no ile)

• 2942 sayılı yasanın 7. Maddesi gereğince İstanbul Büyükşehir Belediyesi lehine kamulaştırmaşerhi. (02.05.2008 tarih ve 8356 yevmiye no ile)

858 Ada, 1 ve 2 No’lu Parseller üzerinde müştereken:Beyanlar bölümü:• 2942 sayılı yasanın 7. Maddesi gereğince TOKİ lehine kamulaştırma şerhi. (16.01.2008 tarih ve

910 yevmiye no ile)

6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:

Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkulün03.11.2009 onay tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftasında;

858 Ada, 1 No’lu Parselin:“Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı” olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı belirlenmiştir.Plan notlarına göre yapılaşma şartları şöyledir:

• Emsal (E) (*) : 2,0

• Bina yüksekliği (hmax) : Serbest858 Ada, 2 No’lu Parselin ise:“Ticaret ve Hizmet Alanı” olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı belirlenmiştir.Plan notlarına göre yapılaşma şartları şöyledir:

• Emsal (E) (*) : 2,0

• Bina yüksekliği (hmax) : Serbest



03.11.2009 tasdik tarihli planın, plan notları ise şu şekildedir.• Planlama Alanı 2453 – 2769 – 2858 – 2859 – 2860 – 2881 – 2882 – 2883 – 2958 – 3149

parsellerini içermektedir.• Planlama alanında Ticaret + Hizmet, Eğitim, Sosyal – Kültürel Tesis Alanı, Yol Alanları ve

Raylı Sistem Metro Hattı İstasyonu yer almaktadır.• Ticaret + Hizmet alanlarında, ticaret ve amaçlı yapılar, iş merkezleri, büro, çok katlı mağazalar,

katlı otoparklar alışveriş merkezleri, otel, motel, vb. gibi konaklama tesisleri ile rezidans (konutyapıları), sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler, gazino, lokanta,restoran, banka ve finans kurumları, yönetim binaları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarındangörüş alınmak koşulu ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri yapılabilir.

• Özel Sosyal – Kültürel Tesis Alanı’nda; sinema, tiyatro, eğlence merkezi, müze, kütüphane, açıkve kapalı sergi salonları, sanat atölyeleri, oditoryum, çok amaçlı kültürel tesis salonları, kapalı veaçık spor tesisleri yapılabilir.

• Planlama alanı sınırları içerisinde mimari proje ille bütünlük ve süreklilik sağlamak amacıylaTicaret + Hizmet Alanı ile Özel Sosyal – Kültürel Tesis Alanı arasında, yer altında ve / veya yerüstünde fiziki bağlantı yapılabilir. Gerekirse emsal ve fonksiyon dağılım oranları aynı kalmakkoşulu ile bu fonksiyonlara ait yapılar birlikte tek bir parsel üzerinde projelendirilebilir. Herdurumda toplam inşaat alanı emsal değerini aşamaz.

• Onama sınırı içinde kalan parsellerdeki imar sınırları içerisinde kalmak koşulu ile tesis içikullanımlara yönelik otopark giriş çıkışı ve bu otoparklar ile diğer alanların ihtiyacı olan servisyolları, yaya yolları, yaya – araç rampaları, yaya üstgeçitleri yapılabilir.

• Belirtilen metro istasyonu ve güzergâhı hazırlanacak uygulama projesine göre uygulanacaktır.• Metro istasyonuna yönelik olarak planlama alanı içerisindeki parsel alanları içerisinde yaya giriş

çıkışlarına yönelik düzenlemeler yapılabilir. Otoparklar ve diğer tesis yapıları ile metro istasyonuve giriş çıkışları arasında yaya bağlantıları zemin altında veya üstünde oluşturulabilir.

• Diğer hususlarda 13.02.2008 T.T’li 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli Küçükçekmece İkitelliAyazma Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı plan notları geçerlidir. (**)

(*) Emsal (E) : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlaralanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktansonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m’yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiğitesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılanbölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenmeyerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır.

(**) 13.02.2008 T.T’li 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli Küçükçekmece İkitelli Ayazma Gecekondu Dönüşüm veKentsel Yenileme Alanı plan notları rapor ekinde sunulmuştur.

6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne AlınmasınaSermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil EdecekHerhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:

Tapu ve belediye incelemeleri neticesinde taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyündebulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını düşünmekteyiz.

Gayrimenkullere ait 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planının onanmasına müteakip 3194 sayılıİmar Kanunu’nun 18. maddesi gereğince gerekli terklerin yapıldığı ve bu terk işlemlerinin 11.06.2009 tarihve 5936 yevmiye numarası ile Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü’nde tescil işleminin tamamlandığıöğrenilmiştir. Gayrimenkullerin üzerinde yer alan çeşitli şerhlerle ilgili olarak terk işlemlerinintamamlanması ile birlikte ilgili kurumlara şerhlerin kaldırılması işlemleri için gerekli başvuruların yapıldığıTorunlar GYO A.Ş.’den şifahen öğrenilmiştir.



6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki DurumundakiDeğişiklikler:

Başakşehir Belediyesi Harita Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu 858 ada, 1

no’lu parselin 2859, 2769, 2454 ve 2452 no’lu parsellerin, 858 ada, 2 no’lu parselin ise 2759, 3149, 2453 ve

2883 no’lu parsellerin tevhidinden oluştuğu öğrenilmiştir.

İstanbul ili, Başakşehir ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu

gayrimenkullerin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı hissesi ile ilgili son üç yıllık dönemdeki mülkiyet

değişiklikleri aşağıdadır.

858 Ada, 1 No’lu Parsel:

• Tapu Sicil Müdürlüğü yetkilileri detaylı bilgi vermekten imtina etmiş olup gayrimenkulünTorunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin 17437/360000 hissesine düşen kısmın dahaönce birçok şahıstan satın alındığı şifahen öğrenilmiştir. (*)

• Hüseyin KURT’a ait olan 2439/240000 arsa payı 15.09.2009 tarih ve 9987 yevmiye no ileTorunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne satılmıştır.

• Hatice ASLAN’a ait olan 1301/360000 arsa payı ile Bayram Şahin BİLGİLİ’ye ait olan1301/360000 arsa payı 30.10.2009 tarih ve 11925 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul YatırımOrtaklığı A.Ş.’ne satılarak, taşınmazdaki hissesi 2149519/2228569 olmuştur

858 Ada, 2 No’lu Parsel:

• T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na ait olan 219859/240000 arsa payının36193/40000’lik kısmı 29.06.2009 tarih ve 6967 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul YatırımOrtaklığı A.Ş.’ne satılmış ve Torunlar Gayrimenkul Yatırım A.Ş. ‘nin arsa payı 237299/240000olmuştur.

• T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na ait olan 2701/240000 arsa payı 10.06.2010tarih ve 5898 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne satılmış veTorunlar Gayrimenkul Yatırım A.Ş. tam mülkiyet sahibi olmuştur.

Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkuleait 23.03.2007 ve 28.08.2008 tasdik tarihli uygulama imar planları bulunduğu öğrenilmiştir. Söz konusuplanların yapılaşma şartları 03.11.2009 tarihli planla aynıdır. Ancak plan notlarında farklılık vardır.

23.03.2007 ve 28.08.2008 tasdik tarihli planın, plan notları ise şu şekildedir.• Planlama Alanı 2453 – 2769 – 2858 – 2859 – 2860 – 2881 – 2882 – 2883 – 2958 – 3149

parsellerini içermektedir.• Planlama alanında Ticaret + Hizmet, Eğitim, Sosyal – Kültürel Tesis Alanı, Yol Alanları ve

Raylı Sistem Metro Hattı İstasyonu yer almaktadır.• Ticaret + Hizmet alanlarında, ticaret ve amaçlı yapılar, iş merkezleri, büro, çok katlı mağazalar,

katlı otoparklar alışveriş merkezleri, otel, motel, vb. gibi konaklama tesisleri ile rezidans (konutyapıları), sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler, gazino, lokanta,restoran, banka ve finans kurumları, yönetim binaları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarındangörüş alınmak koşulu ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri yapılabilir.



• Özel Sosyal – Kültürel Tesis Alanı’nda; sinema, tiyatro, eğlence merkezi, müze, kütüphane, açıkve kapalı sergi salonları, sanat atölyeleri, oditoryum, çok amaçlı kültürel tesis salonları, kapalı veaçık spor tesisleri yapılabilir.

• Planlama alanı sınırları içerisinde mimari proje ille bütünlük ve süreklilik sağlamak amacıylaTicaret + Hizmet Alanı ile Özel Sosyal – Kültürel Tesis Alanı arasında, yer altında ve / veya yerüstünde fiziki bağlantı yapılabilir. Gerekirse emsal ve fonksiyon dağılım oranları aynı kalmakkoşulu ile bu fonksiyonlara ait yapılar birlikte tek bir parsel üzerinde projelendirilebilir. Herdurumda toplam inşaat alanı emsal değerini aşamaz.

• Onama sınırı içinde kalan parsellerdeki imar sınırları içerisinde kalmak koşulu ile tesis içikullanımlara yönelik otopark giriş çıkışı ve bu otoparklar ile diğer alanların ihtiyacı olan servisyolları, yaya yolları, yaya – araç rampaları, yaya üstgeçitleri yapılabilir.

• Belirtilen metro istasyonu ve güzergâhı hazırlanacak uygulama projesine göre uygulanacaktır.• Metro istasyonuna yönelik olarak planlama alanı içerisindeki parsel alanları içerisinde yaya giriş

çıkışlarına yönelik düzenlemeler yapılabilir. Otoparklar ve diğer tesis yapıları ile metro istasyonuve giriş çıkışları arasında yaya bağlantıları zemin altında veya üstünde oluşturulabilir.

Gayrimenkullerin bulunduğu Başakşehir ilçesi yeni kurulmuş bir belediyedir. Gayrimenkuller daha

önceki dönemde Küçükçekmece Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktaydılar.

7 GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER

7.1 Parsellerin Fiziksel Özellikleri:Değerlemeye konu gayrimenkuller İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli Semti, Ziya Gökalp

Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı üzerinde yer alan 858 Ada, 1 ve 2 no’lu parsellerdir. Parseller

üzerinde hafriyat çalışması yapılmış olup, hafriyat kaldırılmıştır. Parseller birbirlerine bitişik durumdadırlar.

Parsellerin yüzölçümleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

ADANO

PARSELNO

YÜZÖLÇÜMÜ(M²)

858 1 18.208,90858 2 122.859,93

TOPLAM 141.068,83

Parsellerde ki Torunlar GYO A.Ş.’nin hisselerine düşen arsa alanı, 858 ada, 1 nol’lu parselde

881,97 m², 858 ada, 2 no’lu parselde ise tam mülkiyet olmak üzere toplam 123.741,9 m²’dir.

8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

8.1 İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler:Ülkenin finans merkezi olan İstanbul’un 2009 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine dayalı nüfusu

12.915.158 olup, bu rakam artmaya devam etmektedir. İkinci en büyük şehir olan Ankara’dan en az dört

kat fazla nüfusa sahip olan şehir, ülkenin kentleşme sürecinin de ana odağı olmuştur. Konut ihtiyacının en

belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç



olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa

yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı alanlara doğru kaymaktadır.

Günümüzde, İstanbul’un Avrupa yakasının kuzey bölgelerine kayan merkezi iş alanları (MİA)

kurumsal faaliyetlerin çoğuna ev sahipliği yapmaya devam etmektedir. Asya yakası da zaman içinde

gayrimenkul kullanımı olarak önemli değişiklikler yaşamıştır. Başlangıçta şehrin bu kısmı esasen birincil

yerleşim alanı olarak kullanılmaktayken, şehir büyüdükçe MİA’lar Asya yakasında da gelişmeye başlamış ve

sonuçta bu bölgelerin halihazırdaki yapısını değiştirmiştir. Günümüzde İstanbul, gelişen yeni bölgelerle

birlikte şehrin Avrupa yakasında yer alan Zincirlikuyu-Levent aksının ana merkez olduğu, çok merkezli bir

şehir olarak ifade edilebilir.

Ulaşım bağlantıları ve yolların gelişmesi, daha büyük metropolitan bölgelerin gelişiminde aracı

konumundayken 1970’li yıllarda Boğaz kıyıları boyunca yapılan yollar şehirdeki yol çalışmalarının başlangıcı

olmuştur. Bu da şehrin her iki yakasının da kuzeye doğru gelişmesine yardımcı olmuştur. Ancak şehri

doğu-batı aksında ortadan kesen E5 otoyolunun yapımı, şehrin her iki yakasını Boğaziçi Köprüsü

vasıtasıyla birbirine bağlamış, aynı zamanda İstanbul’un Türkiye’nin diğer şehirleri ve Avrupa merkezleri ile

bağlantısını sağlamıştır. E5 otoyolundan başka, şehrin her iki yakasında da önemli arterleri birbirine

bağlayan TEM otoyolu da bulunmaktadır. Avrupa ve Asya yakalarını TEM otoyolu üzerinden birbirine

bağlayan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü (FSM Köprüsü) Boğaziçi Köprüsü’nün kuzeyinde yer almaktadır.

Bu iki ana yolun ve köprünün yapımı şehrin büyümesini ve gelişimini önemli ölçüde etkilemiştir.

Şehir planlaması nüfusu fazla olan kentsel alanlarda, özellikle merkezi ve çekim alanı olmaya devam

eden eski şehirlerde önemli bir sorundur, bu açıdan İstanbul istisna değildir. Yerel belediyeler, özellikle

şehrin giderek eskiyen altyapısı, ruhsatsız ve çarpık yapılaşma ve hızlı göç nedeniyle şehrin doğru

planlanması konusunda büyük zorluklar yaşamaktadırlar. Şehrin birçok bölgesinde yeterli boş arsanın

olmamasından ve merkez bölgelerdeki sıkı belediye denetimleri dikkate alındığında, merkezden uzak

bölgelerde henüz önemli ölçüde hissedilmeyen kaçak yerleşimler oluşmaya başlamıştır. Halihazırda

İstanbul Büyükşehir Belediyesi şehrin yeni ana planını oluşturmuş olup ana planın en önemli

girişimlerinden biri terk edilmiş ve kaçak yapılaşmayla işgal edilmiş alanların, devlete ait boş arsa

parsellerinin üzerinde özel sektörün işbirliğiyle finanse edilebilir toplu konut projeleri geliştirilmesi yoluyla

kentsel dönüşüm modelinin uygulanmasıdır.

8.2 Başakşehir İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:

Başakşehir İlçesi İstanbul İli’nde Avrupa yakasında yer almaktadır. Başakşehir, İstanbul'unKüçükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında ilçe olmuştur. Dokuz mahalle ve bir köyden



oluşan Başakşehir İlçesi'nin toplam alanı 10.433,6 ha olup, Küçükçekmece İlçesinden katılan alan 6.730ha'dır. İlçenin kuzeyinde ve kuzeybatısında Arnavutköy Belediyesi; kuzeydoğusunda Sultangazi Belediyesi;güneyinde Avcılar Belediyesi, Küçükçekmece Belediyesi ve Bağcılar Belediyesi; doğusunda EsenlerBelediyesi; batısında ve güneybatısında ise Esenyurt Belediyesi yer almaktadır. İlçenin 2009 adrese dayalınüfus kayıt sistemine göre nüfusu 226.387’dir.

Bölgenin güneyinden geçen TEM karayolu ile ulaşılabilirliği yüksektir. Şehirlerarası ulaşımı sağlayanve Başakşehir İlçesi'nin güneyinden geçmekte olan TEM Otoyolu. 1. derecede önem arz etmektedir. 2.boğaz köprüsünün uzantısı şeklinde devam eden TEM Otoyolu Edirne'ye doğru erişimi sınırlı olarakdevam etmekte olup, Mahmutbey kavşağından kuzeye doğru İkitelli'ye yol vermektedir. TEM'in yan yollarıise yol hiyerarşisinde ikinci derecede öneme sahiptir. Bunların dışında, ilçede önemli ana arterlerbulunmakla birlikte, düzenli bir yol hiyerarşisi bulunmamaktadır. Küçükçekmece İlçesi'nde toplu taşımaolarak otobüs ve minibüs hatları bulunmaktadır. Ancak, Sirkeciden başlayarak, ilçe sınırları içerisindekuzey-güney yönünde devam eden demiryolu, Halkalı'dan sonra şehirlerarası hizmet vermektedir. Bunlaraek olarak projesi devam eden hafif metro ve projesi tamamlanmış olan metro hattı ve uygulaması devameden metro hattı bulunmaktadır.

Başakşehir İlçesindeki yerleşim alanları büyük ölçüde toplu konut şeklinde gelişme göstermektedir.Bu alanlar:

Başakşehir Toplu Konut Alanı: Büyükşehir Belediyesi tarafından pilot bölge olarak seçilen İkitellibölgesinde yer alan Başakşehir 1., 2. ve 4. Etapta bu güne kadar toplam 14.000 konut yapılmıştır.

Onur Kent:20.07.1966 tarih 775 sayılı Gecekondu Önleme Kanununa dayanılarak, orta gelirliaileleri konut sahibi yapabilmek amacıyla, Küçükçekmece Belediye Başkanlığının 1997 tarihinde başlattığıbir toplu konut projesidir.

Oyak ve Tatarcık Öneri Toplu Konut Alanları: Başakşehir İlçesi'nin kuzeyinde bulunan OyakToplu Konut Alanı ve kuzeybatısında bulunan Tatarcık Toplu Konut Alanı, ilçenin rezerv konut alanlarıolup, bu alanlarda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı çalışmaları tamamlanmıştır.

Kayabaşı Toplu Konut Alanı: Başakşehir İlçesi'nin kuzeyinde bulunan ve Başbakanlık TopluKonut İdaresi Başkanlığı'nca toplu konut alanı olarak ilan edilen Kayabaşı Toplu Konut Alanı, ilçeninrezerv konut alanları olup, bu alanlarda da 1/1000 ölçekli uygulama imar planlan çalışmaları Toplu Konutİdaresi Başkanlığı'nca tamamlanmış, ancak henüz yapılaşmaya geçilmemiştir.

Başakşehir İlçesindeki diğer konut alanları, Kayabaşı Köyü ve İkitelli Köyü ile Altınşehir, Şahintepeve Güvercintepe Mahallelerini kapsayan alanlarda görülmektedir. Kayabaşı Köyü ve İkitelli Köyü, köymerkezleri ile onun çevresinde dağınık şekilde gelişen bir yapıya sahiptir. Altınşehir, Şahintepe veGüvercintepe Mahallelerini kapsayan bölge ise, özellikle 90'lı yıllardan sonra hızla artan kaçak yapılaşmaylabirlikte gelişim gösteren bir yapıdadır.

Başakşehir İlçesi'nin İkitelli bölgesinde, Olimpiyat Parkı'nda kurulan ve Türkiye'nin en büyükprojesi olan Atatürk Olimpiyat Stadı 75.145 kişi kapasiteli olup; 2002 yılından beri faaliyetinisürdürmektedir.

Başakşehir İlçesinde, mevcut durum ve bölgenin gelişme eğilimleri dikkate alındığında, ilçenin kentmerkezinin, nispeten boş olan ve toplu konut niteliğinde planlanmış olan Kayabaşı Mevkiinde oluşacağı



düşünülebilir. Kayabaşı Mevkiini kapsayan onaylı planlarda ayrılmış olan ticaret alanları, yönetimmerkezleri, eğitim tesisi alanları ve park alanları, konut alanlarının ve diğer aktivitelerin gerektirdiği ölçüleriçinde yerel ve çevre yerleşmelere hizmet verecek karakterli olacaktır. Ayrıca, kent bütününe yönelikalışveriş merkezi gibi ticari kullanımlara imkân verilecek bir ticaret yoğunluğu üst ölçekli plan kararlarıdoğrultusunda alanın doğu kesiminde 3. köprü bağlantı yolu kavşağı yakın çevresinde olacaktır. Ticaretalanları, yönetim merkezleri, eğitim tesisi alanları, vb. diğer donatı alanlarının yoğun olduğu ve yüksekyoğunluklu konut alanları ile çevrelenen bu bölge, hemen doğusundaki alanda yapılması düşünülen veSağlık Bakanlığınca çalışmaları devam eden üniversite hastanesi ile birlikte Başakşehir İlçesinin merkeziolma niteliğindedir.

8.3 Piyasa Araştırması:

Alışveriş Merkezi Piyasası

Avrupa yakasındaki Tarihi Yarımada ile Asya yakasındaki Kadıköy, İstanbul’daki ilk perakende

alanlarıdır. Yıllar geçtikçe, nüfusun artması ve şehir merkezinin çok kalabalıklaşması sonucunda iş

merkezleri, alt merkezlere doğru kaymaya başlamıştır. Merkezi İş Alanı (MİA)’nın desantralizasyonu ile

birlikte, İstanbul’un alt merkezlerinde genellikle ana arterler ve yüksek yoğunluklu nüfusun olduğu

alanlarda alışveriş merkezleri geliştirilmiştir. Halihazırda İstanbul’da 80 alışveriş merkezi 2.263.398 m²

kiralanabilir alana sahiptir.

Gayrimenkulün yakın çevresinde Deposite ve 212 İstanbul alışveriş merkezleri bulunmaktadır.

Bölgedeki bazı alışveriş merkezlerine ait telaffuz edilen kira bilgileri aşağıdaki gibidir:

AVM Lokasyon KiralanabilirAlan (m²)

50 – 500 m² ArasıKüçük Ve OrtaÖlçekli MağazaKira Değerleri

(USD/m²)

Ortalama YemekBölümü Kira

Değerleri (USD/m²)

Beylicium Beylikdüzü 22.000 20-25 20-25Carrefour Haramidere Büyükçekmece 17.831 30 40Fox City Büyükçekmece 20.000 30-35 50-55Istanbul Outlet Park Büyükçekmece 18.960 25-30 25-30212 İstanbul Bağcılar 70.000 57-60 60-80Migros Beylikdüzü Beylikdüzü 33.000 25-35 50

Konut Piyasası

Daha önceleri tarım arazilerinin yoğun olduğu bölge, hızlı şehirleşme ve göç alması nedeniyle, büyük

değişime uğramış ve kent dışı konut alanı haline gelmiştir. Artan ulaşım linkleriyle birlikte Başakşehir’de

konut stoku artmış, şehrin kentsel dokusuna entegre olmaya başlamıştır.

Aşağıda gayrimenkule emsal teşkil eden projelerin özellikleri sunulmuştur:



PROJE ADI LOKASYON GELİŞTİRİCİ ÜNİTE TİPİ ÜNİTESAYISI

M² BİRİMDEĞERİ(USD/m²)

BİTİŞTARİHİ

SATILANÜNİTE

SAYISI (%)

Avrupa KonutlarıTEM Halkalı Emlak Konut A.Ş. Apartman 3.100 $1.360-$2.236 Kasım,

2009 99%

Avrupa Konutları* Halkalı Özsaya Inşaat ve Gün-erInşaat Apartman 1.368 $1.411-$1.868 Aralık, 2006 100%

Çınar Olimpia Park Bağcılar Metar Inşaat LimitedŞirketi Apartman 508 (312’si

satışta) $1.149-$1.494 Aralık, 2008 85%

Divan Residences Halkalı TOKI, Kuzu Grup Apartman 743 $1.401-$1.811 Nisan, 2010 89%

Güneş Park Halkalı Albayrak Inşaat Apartman 1.328 $1.385-$1.636 Ağustos,2008 90%

Ihlamur Evleri* Halkalı Özyacıcı-TuranHaznedaroğlu Apartman 360 $1.429-$1.833 2007 100%

İkebana* Yenibosna Güneri Inşaat Apartman 307 $1.232-$1.572 2008 100%

KA Green* Halkalı KAYI GayrimenkulYatırım

Apartman +Dubleks 340 $1.029-$1.741 2007 100%

Kemer Park Esenler Albayrak Inşaat Apartman 598 $1.459-$1.610 Nisan, 2008 93%

Lale ŞehirKonakları Halkalı Ak Yapı Inşaat Apartman +

Dubleks 410 $1.289-$1.449 Nisan, 2009 95%

Misstanbul Evleri İkitelli Mehmet Çelik ŞirketlerGrubu

Apartman +Dubleks 936 $1.281-$1.801 Ağustos,

2009 85%

Miyansera Evleri Bayrampaşa Ağaçkakan Inşaat Apartman +Dubleks 125 $1.141-$1.686 Aralık, 2009 75%

Real İstanbul Merter Türköz Grup Apartman +Dubleks 311 $2.108-$2.627 Aralık, 2010 79%

Saklı Vadi Evleri* Merter C Holding Apartman 190 $1.848-$2.595 2007 100%

SoyakOlympiakent* Halkalı Soyak Inşaat ve TOKI Apartman +

Dubleks +Villa 3.500 $1.386-$3.150 2006 100%

Sinpaş BosphorusCity Halkalı Sinpaş GYO Apartman +

Dubleks + Villa 2.796 $1.113-$2.282 Kasım,2010 90%

Bölgedeki konut stokunun ünite tiplerine göre dağılımı aşağıda sunulmuştur:

Ünite TipiÜnite Dağılımı Ünite Tipine Göre

Ortalama Birim Fiyatı(TL)Ünite Adedi Oran (%)

1+1 3.386 21% 1.7992+1 3.709 23% 1.5863+1 6.387 40% 1.548

3+1 Dubleks 766 5% 1.5064+1 1.477 9% 2.826

4+1 Dubleks 123 1% 1.4535+1 ve üstü 58 1% 1.899

15.906

Otel Piyasası:Kısa süreli konaklayan transit yolcular, havayolları şirketlerinin uçuş ekipleri, konferans ve iş

toplantılarına katılmak için şehre gelen yabancılar genellikle havaalanlarına yakın otelleri tercih etmektedir.



İstanbul Atatürk Havaalanı’nın merkezi iş aksına uzak olması ve trafik yoğunluğu gibi olumsuz faktörlerinyanında TÜYAP ve CNR gibi uluslararası fuar ve kongre merkezlerinin varlığı havaalanı otellerini cazipkılmaktadır. Ayrıca havaalanı bölgesi civarında yer seçen uluslararası şirketler ve sanayi kuruluşları da talebiarttırmaktadır.

Otel Statü Konum Oda SayısıKapı Giriş Oda Fiyatları (ABD $)

Tek Kişilik Çift Kişilik SuitAdela Hotel 4* Şirinevler 118 98 117 245Çınar Hotel 5* Yeşilköy 224 197 221 467-737Holiday Inn Airport North 5* Bağcılar 330 135 160 430-1.100Kaya Ramada Plaza 5* Beylikdüzü 318 130 816Polat Renaissance 5* Yeşilyurt 400 276 298 470-535Radisson SAS Airport 5* Sefaköy 327 138 223-420WOW Airport Hotel 4* Yeşilköy 360 159 -WOW Istanbul Hotel 5* Yeşilköy 275 184 430Toplam 3.116

Otel Statü Konum Oda Sayısı

Kurumsal Şirket Oda Fiyatları(ABD $)

Tek Kişilik Çift KişilikAdela Hotel 4* Şirinevler 118 73 98Çınar Hotel 5* Yeşilköy 224 159 184Holiday Inn Airport North 5* Bağcılar 330 107,25 121,55Kaya Ramada Plaza 5* Beylikdüzü 318 110Polat Renaissance 5* Yeşilyurt 400 196 208Radisson SAS Airport 5* Sefaköy 327 116 130WOW Airport Hotel 4* Yeşilköy 360 135WOW Istanbul Hotel 5* Yeşilköy 275 154Toplam 3.116

Ofis Piyasası:

Türkiye’nin en büyük ofis piyasası yaklaşık 1.67 milyon m2’lik modern ofis binaları ile İstanbul’da

bulunmaktadır. Detaylar aşağıda özetlenmiştir:

Ana Göstergeler

A Sınıfı B Sınıfı

Mevcut Stok (m²) 1.654.372 636.743

Ortalama Boşluk Oranı (%) 9,02 8,56



İstanbul’daki ofis stoğunun bölgelere göre dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir.

İstanbul A Sınıfı Ofis Stoğu (m²) (2010 1.Çeyrek)

Avrupa Yakası

Alt Toplam 1.218.494Levent 254.593Etiler 71.405

Maslak 240.829Gayrettepe 103.962

Taksim-Haliç 47.500Beşiktaş 69.902

Şişli – Kâğıthane 74.137Havaalanı 356.166

Asya Yakası

Alt Toplam 435.878Altunizade 22.342Ümraniye 188.571

Kozyatağı – Kartal 158.742Kavacık 66.223

TOPLAM 1.654.372

2010’un ilk çeyreğinde, İstanbul’un farklı ofis bölgelerindeki toplam A sınıfı ofis stoku 1.654.372

m²’dir. Önümüzdeki 2-3 yıl içerisinde planlanmakta olan arzın çoğu Şişli, Levent, Kozyatağı ve Ümraniye

bölgelerinde yer almaktadır. Mevcut koşulları düşünerek İstanbul’da 2010 yılında arza eklenecek toplam

ofis stokunun yaklaşık 230.000 m² olacağını tahmin ediyoruz. Ayrıca, ofis arzı göz önüne alındığında,

yukarıda bahsi geçen bölgelerin İstanbul’un en gözde iş merkezleri olarak kalacağına inanmaktayız.

2008 yılının son çeyreği ve 2009 yılının ilk çeyreğinde A sınıfı ofis kiralarında düşüş yaşanmıştır.

Fakat 2009 yılının 2. çeyreğinden sonra bazı bölgelerde kiralar tekrar artmaya başlarken, bazılarında ise

sadece fiyatlardaki düşüş yavaşlamıştır. Özellikle Altunizade, Ümraniye, Levent ve Beşiktaş bölgelerinde A

sınıfı ofis fiyatlarında artış gözlenmektedir. Bu bölgelerden Ümraniye, Levent ve Beşiktaş’taki A sınıfı ofis

binalarındaki boşluk oranlarının da azalmış olması bu bölgelerde A sınıfına olan talebin devam ettiğini ve

dolayısıyla istenen kira değerlerindeki artışla desteklendiği görülmektedir. 2009 yılının ikinci çeyreğinden

sonra İstanbul genelindeki toplam boşluk oranları düşüşe geçmeye başlamıştır. Son dönemde gerçekleşen

kiralama işlemi sayısındaki artış ve ofis piyasasındaki toparlanma dikkati çekmektedir. 2010 yılının ilk

çeyreğinde boşluk oranları A sınıfı ofis binalarında %9,72’den %9,02’ye, B sınıfı ofis binalarında

%9,11’den %8,56’ya düşmüştür.

Havaalanı bölgesinde ise A sınıfı ofis binalarının kiraları 12,12 $/m², B sınıfı ofis binalarının kiraları

ise 7,76 $/m² olarak gerçekleşmiştir. Ortalama boşluk oranları A sınıfı için %12,41, B sınıfı için %12,09

civarındadır.



8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:Olumlu ve Olumsuz Faktörler:Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; TEM karayoluna cepheli olması, ulaşım

kolaylığı, Alışveriş Merkezinin reklam kabiliyeti, çevrenin yüksek ticaret potansiyeli ve bölgenin

tamamlanmış altyapısı olarak sıralanabilir.

9 DEĞERLEME

9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir

fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izinverilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin,fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir.

Gayrimenkul’ün, yasal iznine uygun olan ticari amaçlı olarak kullanılmasının, en iyi ve en doğrukullanım olacağı görüşündeyiz. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusugayrimenkulün alışveriş merkezi olarak kullanılmasının en iyi ve en doğru kullanım olacağıdüşüncesindeyiz.

9.2 Değerleme Yaklaşımları:

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı:Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici

kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkulebenzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındakifarklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerinibulmakta yardımcı olmaktadır.

Söz konusu gayrimenkullerden 858 ada, 1 no’lu parselin piyasa değerinin belirlenmesinde emsalkarşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.

Satılık Arsalar:

• Emsal 1: Basın Ekspres yolunda, emsal: 1,75, Prestij+Hizmet Alanı (Ticari Kullanım

olabiliyor), 8350 m², 16.700.000,-USD (2.000 $/m²) İrtibat: 05324314964 Filiz Hanım


olabiliyor), brüt 10.800 m²-net 6.000 m², 12.000.000,-USD (2.000 $/m²) İrtibat: 02126610019


olabiliyor), 9.165 m², 12.000.000,-USD (1.310 $/m²) İrtibat: 05324314964 Filiz Hanım

• Emsal 4: İkitelli’de, emsal: 2, Ticari imarlı, 2.962 m², 3.000.000,-TL (1.013 TL/m²)

İrtibat: 02124851662

Yukarıdaki emsallerden anlaşılacağı üzere gayrimenkulün bulunduğu bölgede “Ticaret+Hizmet Alanı”

imarına sahip olan 858 ada 2 parsele birebir emsal oluşturacak satılmış veya satışta olan emsal



bulunamamış olup yakın imar fonksiyonuna ve yapılaşma şartlarına (E=1,75) sahip parseller bulunmuştur.

Söz konusu parseller birçok açıdan ayrıcalığı olan değerleme konusu parsele emsal oluşturmadığından

raporda 858 ada 2 parsel için “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” kullanılmamıştır.

Diğer taraftan gayrimenkule yakın semtlerde geçmişte TOKI tarafından satılan veya ihaleye çıkarılan ve

yine çevresindeki emsallere göre ayrıcalıklı imar haklarına sahip olan arsalar bulunmaktadır. Bu arsalar imar

fonksiyonu olarak değerleme konusu parselle benzerlik gösterseler de konum olarak emsal teşkil

etmemektedirler. Bu parsellere ilişkin aşağıdaki tablo bilgi amaçlı olarak sunulmaktadır.

Gayrimenkul Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3Lokasyon İkitelli Ataköy Zeytinburnu ZeytinburnuAlan (m²) 122.859 56.980 73.000 15.550Gerçekleşmiş Değer(USD) $550.339.916 $253.803.820 $56.328.909

Değer (USD/m²) $9.658 $3.477 $3.622KAKS 2,70 3,00 2,50 2,50Emsal Düzeltmesi 8.692,63 3.754,91 3.912,23İmar Durumu Ticari Ticari Ticari Ticari

Değer Düzeltmesi Nitelik Nitelik +/- $Düzeltme Nitelik +/- $

Düzeltme Nitelik +/- $Düzeltme

Altyapı Orta İyi -$500 Orta $0 Orta $0Büyüklük Büyük Orta -$500 Orta -$250 Küçük -$500Lokasyon Orta Çok İyi -$1.000 Orta $0 Orta $0Ulaşılabilirlik Çok İyi Çok İyi $0 İyi $500 İyi $500Net Düzeltmeler(USD/m²) -$2.000 $250 $0

Düzeltilmiş Değer(USD/m²) $4.870 $6.693 $4.005 $3.912

Toplam Düzeltme Oranı 23% 20% 26%

Yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosunda piyasa şartlarına bağlı olarak geçmişte gerçekleşen emsal

satışlarının ve gayrimenkullerin çeşitli özelliklerine göre yapılan düzeltmeler neticesinde değerleme konusu

gayrimenkulün birim m² piyasa satış değeri $4.870 USD/m² ve tüm arsa değeri için ise $598.327.860USD olarak belirlenmiştir. Bu değer ise piyasa gerçeklerini yansıtmamaktadır. Sonuç olarak, yukarıdaki

tabloda belirtilen parseller birçok açıdan ayrıcalığı olan değerleme konusu 858 ada 2 parsele emsal

oluşturmadığından raporda 858 ada 2 parsel için “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” yerine “Gelir

Kapitalizasyonu Yöntemi” kullanılmıştır.

Ayrıca çevrede yapılan piyasa araştırmalarında değerlemeye konu gayrimenkullerden “Özel Sosyal

Kültürel Tesis Alanı” imarına sahip olan 858 ada 1 parsele emsal olabilecek satılmış veya satışta olan arsa

bulunamamış olup gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki yerel emlakçılardan benzer imara sahip olan

arsaların m² satış fiyatlarının 1.000 – 1.250 TL aralığında olduğu bilgisi alınmıştır. (*) Buna ek olarak ilgili

belediyesinden gayrimenkullerin bulunduğu bölgede 2010 yılı arsa m² emlak rayiç değerlerinin 800-1.250

TL aralığında değiştiği bilgisi şifahen edinilmiş olup “Özel Sosyal Kültürel Tesis Alanı” imarına sahip olan



858 ada 1 parselin m² piyasa satış rayiç değeri hisseli arsa olması da göz önünde bulundurularak bu bilgilere

istinaden 1.000 TL/m² olarak takdir edilmiştir.

(*) Piyasa araştırmaları sırasında görüşülen emlak pazarlama firmaları:Century21 Albayrak: 0212 654 33 66Konut Emlak: 0212 592 18 28Turyap: 0212 488 60 30

Maliyet Yaklaşımı:Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir

arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceğiöngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinintoplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanıaşağıdaki adımları izler:

1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi.2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin

yeniden değerlemesi.3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa

veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi,4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi.Söz konusu gayrimenkul üzerinde yapılaşma bulunmadığından dolayı maliyet yöntemi,

gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerinibulmak için bu yöntem kullanılmamıştır.

Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı:Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği

kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapınıngelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme veoperasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlargayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulünbugünkü para değerinin toplamını oluşturur.

Değerleme konusu olan 858 ada 2 parsel üzerinde geçmişte TOKI’nin hissesi bulunmakla berabersöz konusu hisselerin tamamının satışı Torunlar GYO A.Ş.’ye yapılmıştır. Bu satış işlemi sürecinde dearsanın imar yapılaşma hakları 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu ile arttırılmış olup imaryapılaşma şartları bölgede yer alan benzer imar fonksiyonlu parsellerin imar yapılaşma şartlarındanfarklılıklar göstermektedir. Bu farklılıklardan dolayı “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” yerine “GelirKapitalizasyonu Yöntemi” kullanılmıştır.

10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:

10.1 858 Ada, 1 No’lu Parselin Değerinin Hesaplanması:

Gayrimenkulün değerleme yöntemleri bölümünde belirtilen etkenler, değerleme süreci, parselinmevcut imar durumu, fiziksel özellikleri ve yapılan piyasa araştırmalarından hareketle, 858 ada, 1 no’luparsel için emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılarak belirlenen birim ve toplam piyasa değerleri aşağıdasunulmuştur. Yapılan araştırmalar neticesinde bu bölgede benzer emsalli arsa bulunamamıştır. Emsal



bulunamamış olması, değerleme konusu parselin hisseli olması ve hisse oranına düşen arsa alanının küçükolması durumları göz önünde bulundurulmuş ve güvenli tarafta kalınarak, arsanın değeri çevresindekicaddelerin 2010 yılı emlak rayiç bedeli ortalaması olan 1.000,-TL/m² olarak hesaplanmıştır.

PARSELİNYÜZÖLÇÜMÜ

(M²)

TORUNLAR GYOA.Ş.’nin HİSSESİNE

DÜŞEN ARSA ALANI(M²)

M²BİRİM

DEĞER(TL/M²)

PARSELİNTOPLAM PİYASA

DEĞERİ (TL)

TORUNLAR GYO A.Ş.’ninHİSSESİNE DÜŞEN

PAYIN PİYASA DEĞERİ(TL)

18.208,90 881,97 1.000 18.208.900 881.970

10.2 858 Ada, 2 No’lu Parselin Değerinin Hesaplanması:

Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya

yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot

boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha

sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun

son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen

değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü

değeri bulunmaktadır.

Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır.

Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen

kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan

yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği

durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır.

Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranınabölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakitakışına uygulanabilir ve evrenseldir.

10.2.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimiİskonto OranıRiskleri Toplama YaklaşımıNispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke

riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranıntoplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilengetirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilaveprimler elde edilmektedir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır:Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)+ Likidite risk primi+ Operasyonel riskler



Risksiz OranBu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond’ları baz alınmıştır Bu menkul

kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedirYapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli ABD Doları cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerinağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi %6,0 civarındadır.

Likidite Risk PrimiBuna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir

ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksunkalınan kârın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduatsertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.Gayrimenkulün konumu ve büyüklüğü göz önüne alındığında, gayrimenkulün kolay satılabilir olduğunudüşünmekteyiz. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi perakende alanı için %3, otel ve ofisalanları için %2,5 olarak kabul edilmiştir.

Operasyonel RisklerGayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel)

risk ile hâlihazırda imar durumunda ki belirsizlik nedeniyle ruhsatsız olan gayrimenkulün ruhsat alma

sürecinde ortaya çıkabilecek riskler dikkate alınarak operasyonel risk oranı perakende ve ofis alanları için

%2, otel alanı için %2,5 olarak belirlenmiştir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde

gerçekleşmiştir:

Perakende Otel OfisRisksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) %6 %6 %6

+ Likidite risk primi %3 %2,5 %2,5+ Operasyonel Riskler %2 %2,5 %2= Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto

oranı %11 %11 %10,5

Konut alanlarıyla ilgili olarak, konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdakifaktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan toplam gelirler üzerinden%30 yatırım getirisi (Return on Investment) olacağı varsayılmıştır.

Kapitalizasyon Oranı:İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10 yılsonunda

gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin,

kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir.

Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik,

işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezi, ofis

ve otel için kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasından sonra

gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde

edilmiştir. 10. yıl sonunda kapitalizasyon oranı otel alanı için %6, perakende ve ofis alanları için %7 olarak

kabul edilmiştir.



11 SONUÇGayrimenkullerin farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları

aşağıda belirtilmiştir:Kullanılan Değerleme

Yöntemi TL USD EUR


Emsal KarşılaştırmaYöntemi: 18.208.900 TL $11.563.409 € 9.475.412

Maliyet YaklaşımıYöntemi: Kullanılmamıştır

Gelir İndirgeme Yöntemi: KullanılmamıştırTORUNLAR GYO A.Ş.'nin 17.437/360.000 hissesinedüşen piyasa değeri: 881.968 TL $560.087 € 458.952


Emsal KarşılaştırmaYöntemi: Kullanılmamıştır

Maliyet YaklaşımıYöntemi: Kullanılmamıştır

Gelir İndirgeme Yöntemi: 627.963.054 TL $398.782.660 € 326.774.759TORUNLAR GYO A.Ş. Hisselerinin Toplam Değeri: 628.845.023 TL $399.342.746 € 327.233.711

Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5747-TL, 1,-Euro= 1,9217 olarak kabul edilmiştir.

Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; bölgede yer alan mevcut konut

projelerinin satış fiyatlarının, ünite tiplerinin, büyüklüklerinin ve satış performanslarının, mevcut alışveriş

merkezlerinin kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi

sayılarının, mevcut ofislerin kiralarının, doluluk boşluk oranlarının ve ofis stoğunun, mevcut otellerin ise

sınıflarının, oda sayıları, doluluk oranlarının ve gecelik oda fiyatlarının incelenmesi sonucu elde edilmiş

olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Öngörülen Satılabilir /Kiralanabilir Alan (m²)

Öngörülen metrekaresatış/kira geliri

(USD/m²)

Öngörülen aylıkkira geliri(USD/ay)

Öngörülen yıllık kirageliri (USD/yıl)

Konut 86.005 $2.115 - -Ofis 23.750 $12,00 $256.500 $3.078.000Perakende 139.506 $26,16 $3.649.765 $43.797.185

Öngörülen toplam odasayısı

Öngörülen ortalamaotel doluluk oranı (%)

Öngörülenortalama gecelikoda fiyatı (USD)

Öngörülen ortalamayıllık otel geliri

(USD/yıl)Otel (*) 307 65,5% $109 $13.672.512

(*) Tablodaki veriler, gelir getiren 7 yıl için nakit akışında kullanılan verilerin aritmetik ortalamasıdır.

Emsal karşılaştırma yaklaşımı kısmında belirtildiği üzere bu yöntem ile 858 Ada 2 Parsel için

bulunan $598.327.860 USD arsa değeri, değerleme çalışmasında ihtiyatlı davranılarak göz ardı edilmiş ve

bu parsel için emsal karşılaştırma yöntemine %0 oranında ağırlık verilmiştir. Söz konusu

gayrimenkullerden 858 ada, 1 no’lu parselin değeri hesaplanırken, emsal karşılaştırma yaklaşımı, 858 ada, 2

no’lu parselin değeri hesaplanırken ise, gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır.



Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne

alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkullerin Torunlar GYO A.Ş. hissesine düşen kısmının,

30 Haziran 2010 tarihi itibarı ile toplam piyasa değeri şöyle belirlenmiştir:

628.845.000 TLALTI YÜZ YİRMİ SEKİZ MİLYON SEKİZ YÜZ KIRK BEŞ BİN

TÜRK LİRASI

KDV DAHİL DEĞER: 742.037.127 TL

.İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır.

Raporu Hazırlayan Raporu Kontrol EdenMuammer EMANET Cem DEMİRÖZ

Şehir Plancısı İşletmeDeğerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

Ekler :

• Temel göstergeler tablosu• Nakit akışı tablosu• Bölge haritası• Uydu görüntüsü• Tapu sureti (2 sayfa)• Tapu takyidat yazısı (2 sayfa)• İmar durumu (1 sayfa)• Fotoğraflar (1 sayfa)• Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans örnekleri• Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar



Temel göstergeler-Konut,Perakende, Ofis

Genel Bilgi AçıklamaArsa Alanı 122.860 m²Konut Alanı 86.000 m²Brüt Perakende Alanı 195.000 m²Brüt Kiralanabilir Ofis Alanı 25.000 m²Brüt Otel Alanı 23.000 m²Kapalı Otopark Alanı 201.443 m²Teknik Alanlar 4.440Kapalı İnşaat Alanı 534.883 m²Açık Otopark Alanı 16.000 m²Toplam Konut İnşaat Alanı 141.250 m² Konut için ayrılan kapalı otopark alanı dahildirSatılabilir Konut Alanı 86.000 m²

Konut Alanı 81.700 m²Ortak Alan 4.300 m²

Teknik Alan 3.440 m²Konut Kapalı Otopark Alanı 51.810 m²Perakende İnşaat Alanı 323.898 m²Brüt Perakende Alanı 195.000 m²Perakende Kiralanabilir Alanı 139.506 m²Teknik ve Dolaşım Alanları 55.494 m²Perakende Kapalı Otopark Alanı 128.898 m²Toplam Ofis İnşaat Alanı 41.675 m²Brüt Kiralanabilir Ofis Alanı 25.000 m²

Net Kiralanabilir Ofis Alanı 23.750 m²Ortak alan 1.250 m²

Teknik Alan 1.000 m²Ofis Kapalı Otopark Alanı 15.675 m²Zamanlama TahminleriKonutKonutların İnşaat Süresi 36 ayKonutların Pazarlama Süresi 36 ayProje Nakit Akış Süresi 36 ayPerakendePerakende İnşaat Süresi 36 ayPerakende Pazarlama Süresi 36 ayProje Nakit Akış Süresi 10 yılOfisOfis İnşaat Süresi 36 ayOfis Pazarlama Süresi 36 ayProje Nakit Akış Süresi 10 yılGider ve MaliyetlerToplam Geliştirme Maliyeti $254.764.733Konut Geliştirme Maliyetleri $71.069.355Konut direkt inşaat maliyeti $61.858.800Konut Dolaylı İnşaat Maliyeti $6.410.189Diğer maliyetler $2.800.366

Perakende Geliştirme Maliyetleri $183.695.378Perakende Direkt İnşaat Maliyeti $153.878.430Perakende Dolaylı İnşaat Maliyeti $21.069.549Diğer maliyetler $8.747.399



Ofis Geliştirme Maliyetleri $18.528.360Ofis Direkt İnşaat Maliyeti $15.685.000Ofis Dolaylı İnşaat Maliyeti $2.843.360Diğer maliyetler $882.303

Gelir TahminleriKonutToplam Ünite Sayısı 785Toplam Konut Gelirleri $181.943.560PerakendePerakende Kira Gelirleri $43.797.185 yılAVM dönem sonu değeri $695.757.972Kira Artışı 3,0% yılOfisOfis Kira Gelirleri $3.078.000 yılOfis dönem sonu değeri $48.004.443Kira Artışı 3,0% yılFinansal ÖngörülerKonut Yatırımının Tahmini Getiri Oranı

ROI 30%

Perakende İskonto Oranı 11,00%Risksiz oran 6,00% 10 yıllık Eurobond faiziDüşük likitide riski 3,00% Gayrimenkul likidite oranıOperasyonel riskler 2,00% Operasyonel ve yönetim riski

Perakende kapitalizasyon oranı 7,00% 10.yıl sonunda

Ofis Discount Rate 10,50%Risksiz oran 6,00% 10 yıllık Eurobond faiziDüşük likitide riski 2,50% Gayrimenkul likidite oranıOperasyonel riskler 2,00% Operasyonel ve yönetim riski

Ofis kapitalizasyon oranı 7,00% 10.yıl sonunda



Nakit Akışı - Konut (.000 US$)GELİRLER 1Y/Yıl 1 2Y/Yıl 1 1Y/Yıl 2 2Y/Yıl 2 1Y/Yıl 2 2Y/Yıl 3 Toplam

Konut satış gelirleri $16.291 $22.713 $44.252 $58.298 $28.005 $12.386 $181.944

TOPLAM GELİRLER $16.291 $22.713 $44.252 $58.298 $28.005 $12.386 $181.944

MALİYETLERDirekt inşaat maliyeti $9.546 $23.456 $18.165 $10.692 $0 $0 $61.859

Dolaylı inşaat maliyetleri $793 $689 $981 $1.234 $563 $251 $4.511

Diğer maliyetler $361 $1.000 $854 $544 $28 $13 $2.800

TOPLAM GİDER&MALİYETLER $10.700 $25.145 $20.000 $12.470 $591 $263 $69.170

NAKİT AKIŞI $5.591 -$2.433 $24.252 $45.827 $27.414 $12.122 $112.774

KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI $5.591 $3.159 $27.411 $73.238 $100.652 $112.774

NBD $70.787

ROI 30,0%



Nakit Akışı- Perakende(.000 US$)Gelirler Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM

AVM kira gelirleri $0 $0 $0 $43.797 $45.111 $46.464 $47.858 $49.294 $50.773 $52.296 $335.594

AVMdönem sonu değeri $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $695.758 $695.758

TOPLAM GELİRLER $0 $0 $0 $43.797 $45.111 $46.464 $47.858 $49.294 $50.773 $748.054 $1.031.352

MALİYETLERPerakende Direkt İnşaat Maliyeti $82.095 $43.586 $28.198 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $153.878

Perakende Dolaylı İnşaat Maliyeti $3.087 $2.510 $2.279 $1.758 $1.798 $1.840 $1.882 $1.926 $1.971 $2.018 $21.070

Diğer maliyetler $4.259 $2.305 $1.524 $88 $90 $92 $94 $96 $99 $101 $8.747

TOPLAM GİDER&MALİYETLER $89.441 $48.400 $32.000 $1.846 $1.888 $1.932 $1.976 $2.022 $2.070 $2.119 $183.695

NAKİT AKIŞI -$89.441 -$48.400 -$32.000 $41.951 $43.223 $44.533 $45.882 $47.272 $48.703 $745.935 $847.657

KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI -$89.441 -$137.841 -$169.842 -$127.891 -$84.668 -$40.135 $5.747 $53.018 $101.721 $847.657

NPV $286.595



Nakit Akışı-Ofis(.000 US$)GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAMToplam kira gelirleri $0 $0 $0 $3.078 $3.170 $3.265 $3.363 $3.464 $3.568 $3.675 $23.585Proje dönem sonu değeri $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $48.004 $48.004TOPLAM GELİRLER $0 $0 $0 $3.078 $3.170 $3.265 $3.363 $3.464 $3.568 $51.680 $71.590GİDERLER

Proje inşaat maliyetleri $8.324 $4.952 $2.409 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $15.685

Diğer maliyetler $655 $344 $194 $430 $196 $199 $202 $205 $208 $211 $2.843

TOPLAM GİDERLER $8.980 $5.296 $2.603 $430 $196 $199 $202 $205 $208 $211 $18.528CASH FLOW -$8.980 -$5.296 -$2.603 $2.648 $2.974 $3.067 $3.162 $3.260 $3.360 $51.469 $53.061CUMULATIVE CASH FLOW -$8.980 -$14.275 -$16.878 -$14.230 -$11.256 -$8.189 -$5.027 -$1.768 $1.593 $53.061

NBD $15.739



Temel Göstergeler - Otel

Genel Bilgiler Açıklamaİnşaat Süresi 36 ayBrüt Otel Alanı 23.000 m²Otel Otopark Alanı 5.060 m²Oda Sayısı 307 Ortalama oda alanı ortak alanlar dahil 75 m² 'dirOda Konaklama Bilgileriİlk Yıl Doluluk Oranı 55%Yıl İçindeki Toplam Geceleme Sayısı 360Ortalama Günlük Oda Fiyatı $100 /odaGecelenen Oda Başına Fiyat $55 /odaGeliştirme Maliyetleri

Otel Direkt İnşaat Maliyeti $35.765.000Dolaylı İnşaat Maliyetleri $1.721.295Diğer maliyetler $1.874.315Açılış Masrafları $766.667 Oda başına 2.500$

Toplam $40.127.277Otel Gelirleri

Oda gelirleri $6.163.025 yıllık Oda gelirleri toplam gelirlerin 59%'u olarak kabul edilmiştir.Yiyecek ve içecek gelirleri $3.238.200 yıllık Yiyecek & içecek gelirleri toplam gelirlerin 31%'i olarak kabul edilmiştir.İş ve iletişim gelirleri $417.832 yıllık İş toplantısı ve iletişim gelirleri toplam gelirlerin 4%'ü olarak kabul edilmiştir.Diğer departman gelirleri $626.748 yıllık Diğer departman gelirleri toplam gelirlerin 6%'sı olarak kabul edilmiştir.

Toplam $10.445.805 yıllıkOtel giderleriDepartman Giderleri $3.449.205

İşletme Giderleri $2.245.848

Sabit Giderler $626.748

Diğer GiderlerYenileme Giderleri $104.458 yıllık Yenileme giderleri için toplam gelirlerin 1%'inin ayrılacağı kabul edilmiştir.

Toplam Giderler $6.426.259 yıllık

Finansal Kabüllerİskonto Oranı 11,00%

Risksiz oran 6,00% 10 yıllık Eurobond faizi

Düşük likitide riski 2,50% Gayrimenkul likidite oranı

Operasyonel riskler 2,50% Operasyonel ve yönetim riskiBüyüme Oranı Kabulleri

Fiyat Artışı 3,00% yıllıkKapitalizasyon OranıOtel kapitalizasyon oranı (10. yıl sonunda) 6,00%



Nakit Akışı - Otel (.000US$)Yıllar Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAMDoluluk oranı 0,0% 0,0% 0,0% 55,0% 60,5% 64,7% 68,0% 69,3% 70,0% 70,7%Ortalama gecelik oda fiyatı $0 $0 $0 $100 $103 $106 $109 $113 $116 $119Ortalama gecelik oda geliri $0 $0 $0 $55 $62 $69 $74 $78 $81 $84Yıllık geceleme sayısı $0 $0 0 365 365 365 365 365 365 365Oda sayısı $0 $0 0 307 307 307 307 307 307 307Gelirler

Oda gelirleri $0 $0 $0 $6.163 $6.983 $7.696 $8.323 $8.744 $9.096 $9.463 $56.467Yiyecek ve içecek gelirleri $0 $0 $0 $3.238 $3.669 $4.043 $4.373 $4.594 $4.779 $4.972 $29.669İş ve iletişim gelirleri $0 $0 $0 $418 $473 $522 $564 $593 $617 $642 $3.828Diğer departman gelirleri $0 $0 $0 $627 $710 $783 $846 $889 $925 $962 $5.742

Toplam Otel Gelirleri $0 $0 $0 $10.446 $11.835 $13.043 $14.107 $14.820 $15.418 $16.039 $95.708Otel satış değeri $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $106.131 $106.131

TOPLAM GELİRLER $0 $0 $0 $10.446 $11.835 $13.043 $14.107 $14.820 $15.418 $122.169 $201.838

GİDERLERİnşaat Maliyetleri $17.712 $13.776 $7.872 $767 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $40.127Departman Giderleri $0 $0 $0 $3.449 $3.908 $4.307 $4.658 $4.894 $5.091 $5.296 $31.603İşletme Giderleri $0 $0 $0 $2.246 $2.291 $2.337 $2.383 $2.431 $2.480 $2.529 $16.696Sabit Giderler $0 $0 $0 $658 $713 $761 $804 $835 $863 $891 $5.524Diğer giderler $0 $0 $0 $104 $237 $261 $423 $445 $617 $642 $2.728TOPLAM GİDERLER VE MALİYETLER $17.712 $13.776 $7.872 $6.458 $7.148 $7.665 $8.269 $8.605 $9.050 $9.358 $95.912BRÜT KAR -$17.712 -$13.776 -$7.872 $3.988 $4.687 $5.378 $5.838 $6.216 $6.368 $112.812 $105.926BRÜT KAR MARJI 38,18% 39,60% 41,23% 41,38% 41,94% 41,30% 41,66%

NBD $25.662

deĞerleme raporu 858 ada 1 parsel ve 2 parsel, İkitelli İstanbul … · 2019. 2. 27. · rapor...

Documents