de jesuïtes a nuevo centro
DESCRIPTION
Una proposta per al rescat del paisatge Botànic-Jesuïtes de ValènciaTRANSCRIPT
-
DE JESUTES A NUEVO CENTRO
Noves idees per a la CULMINACI DEL RESCAT i
REHABILITACI DEL PAISATGE BOTNIC-JESUTESValncia, juliol-octubre 2009
1995-2009
www.salvemelbotanic.org
-
DE JESUTES A NUEVO CENTROPRESENTACI I JUSTIFICACI (I)
AVALUACI
Amb laglutinaci de voluntats i forces derivades del segon factor positiu, shauria de superar amb xit els handicaps negatius.
CONTEXT ACTUALPositiu:Es parteix dun procs de rescat progressiu del paisatge Botnic-Jesutes, amb resultats palpables
Ara hi ha coincidncia poltica i social vers la recuperaci integral deixe paisatgeLmbit gaudeix de consideraci patrimonial i est pendent duna planificaci protectora en redacci
El planejament urbanstic de la zona est obert a nova regulaci
Negatiu:Dificultats jurdiques i econmiques, de no comptar-se amb lacord del promotor hoteler
Objecci del promotor a compensacions edificatries en un altre punt de la ciutat
-
DE JESUTES A NUEVO CENTROPRESENTACI I JUSTIFICACI (II)
ha de culminar el rescat amb leradicaci total de ledificabilitatha de resultar fcilment articulable en el planejament urbansticno ha dafectar a altres valors urbans i territorialsno ha dimplicar despeses pbliquesha de satisfer les expectatives del promotor
COM FER-HO POSSIBLE?
Creiem poder exemplificar la viabilitat dun acord favorable a totes les parts. Es tracta duna via compensatria susceptible de matisos i variants a la carta, innovadora per dos aspectes:
es localitza en lmbit coincident o immediat alactual establiment hoteler dEXPOGRUPOes planteja de manera que no supose cap cost a lesbutxaques pbliques
PARMETRES ESSENCIALS DUNA PROPOSTA COMPENSATRIAAMB VOCACI DXIT
+ info: Annex. 1,2,3
-
BSIC
TRASLLAT DE
LEDIFICABILITAT HOTELERA DE JESUTES
A LREA URBANA CONSOLIDADA ON
RADICA LACTUAL ESTABLIMENT
DEXPOGRUPO, LHOTEL EXPO:
NUEVO CENTRO
PLA
NTE
JA
MEN
T
Gnesi de la idea: Annex 4
-
PRIMERES APROXIMACIONS
DIMENSIONALS I GRFIQUES
Alineaci al carrer i elevaci de VI altures
maig 2009
La
moderaci,
assimilabilitat
i flexibilitat
dels resultats
justifica
aprofundir en
eixa via i
contrastar
amb rigor la
seua viabilitat
i possibilitats
(sobre la hiptesi docupaci duna parcella individualitzable d`EXPOGRUPO a Nuevo Centro)
-
DE LILLA DE JESUTES A LILLA DE NUEVO CENTRO
larc urb, de sud-oest...
...a nord-oest
EXPLORACIONS / PROPOSTES
-
RESUM DE CONDICIONAMENTS IPARMETRES DEXPLORACI COMPENSATRIA
DE LILLA DE JESUTES A LILLA DE NUEVO CENTRO
1er. i PRINCIPAL.- Nuevo Centro s una propietat horitzontal. Qualsevol acord respecte dels aprofitaments
urbanstics en el recinte en favor de la societat EXPOGRUPO ha de comptar amb el beneplcit del conjunt de
la Comunitat
2n.- Les qualitats urbanstiques -i fins i tot funcional-comercials- de lIlla de Nuevo Centro, definides en 1979sn clarament millorables
3r.- La introducci en el recinte dun nou establiment hoteler de luxe, entre 230 i 350 habitacions, i laremodelaci associada, resultarien un revulsiu dinamitzador del conjunt, sense incidncies negatives sobre
lentorn
4t.- Des del punt de vista urbanstic, no hi ha cap dificultat darticulaci, mentre que, des del punt de vista dela propietat hotelera, tot sn avantatges
5t.- El present treball ho t en compte i passa a explorar i exemplificar grficament, amb tota precisi tcnica,
la viabilitat de la proposta, i la presncia paisatgstica de diverses formalitzacions de caire abstracte (volums
prismtics simples, de planta estricta i lalria justa per tal dencabir ledificabilitat hotelera -16.445 m2-assignada al solar de Jesutes, amb el menor impacte possible)
CIRCUMSTNCIES PREDIALS Annex 5 CIRCUMSTNCIES URBANSTIQUES Annex 6 PLANEJAMENT Annex 7
+ info: Annex. 8
-
ALTERNATIVA A: el mateix emplaament de lactual hotel EXPO (ubicaci 4, E.D.1979)
ALTERNATIVA B: el front lliure del Carrer Joaquim Ballester (ubicaci 6A, E.D.1979),amb dues exploracions, una de base quadrada i laltra -variant B- de planta circular
EMPLAAMENTS EXPLORATS
A
B
-
ALTERNATIVA A: ampliaci i elevaci de lhotel EXPO
Vista
sud-oest
(I)
-
ALTERNATIVA A: ampliaci i elevaci de lhotel EXPO
Vista
nord-oest
(II)
-
ALTERNATIVA A: ampliaci i elevaci de lhotel EXPO (i III)
Vista
sud
-
ALTERNATIVA B: edificaci c./ Joaquim Ballester
Vista
sud-oest
(I)
-
ALTERNATIVA B: edificaci c./ Joaquim Ballester
Vista
nord-oest
(II)
-
ALTERNATIVA B: edificaci c./ Joaquim Ballester (i III)
Vista
sud
-
ALTERNATIVA B: edif. c./ J.Ballester VARIANT B
Vista
sud-oest
(I)
-
ALTERNATIVA B: edif. c./ J.Ballester VARIANT B
Vista
nord-oest
(II)
-
ALTERNATIVA B: edif. c./ J.Ballester VARIANT B(i III)
Vista
sud
-
COMPARATIVES VISTA SUD-OEST
A
B
B
-
COMPARATIVES VISTA NORD-OEST
A
B
B
-
COMPARATIVES VISTA SUD (des de Jesutes)
A
B
B
-
COMPARATIVES DE PRESNCIA URBANA
A
B
B
-
Av. Pius XX, 2(Hotel EXPO) AMPLIACI planta: rectangle
64 x 25,50 = 1632 m2 elevaci: XVIII altures altura cornisa: 62,20 m
C/ Joaquim Ballester 47 planta: quadrat
32 x 32 = 1024 m2, elevaci: XVI altures altura cornisa: 54,00 m
C/ Joaquim Ballester 47 planta: cercle
32 = 840 m2, elevaci: XXI altures altura cornisa: 69,50 m
RESUM FINAL DE LES ALTERNATIVES
-
COMPARATIVA FINAL DE LES ALTERNATIVES
-
DE JESUTES A NUEVO CENTROSNTESI / EPLEG
Valncia, juliol-octubre 2009
1995-2009
www.salvemelbotanic.org
CARACTERSTIQUES
Es localitza a Nuevo Centro, on ja subica lHotel Expo, de la mateixa propietat que els terrenys de Jesutes
s una alternativa compensatria de fcil articulaci en el pla urbanstic i sense cost per a la ciutat
Permet variants i ajusts negociables a la carta
Demostra grficament que s viable i que altres solucions sn igualment factibles
AVANTATGES
Completa el rescat de lentorn del Botnic
No implica inversi pblica
Satisf i millora les expectatives del promotor de lhotel
Potencia els atractius comercials i urbans de Nuevo Centro
No afecta altres valors urbans o territorials
Epleg i Annexos
-
DE JESUTES A NUEVO CENTROEPLEG
Amb aquesta aportaci sexemplifica la viabilitat duna operaci compensatria dedificabilitat, no onerosa per a les despeses pbliques, entre lilla de Jesutes i lilla de Nuevo Centro, que eradique tota amenaa edificadora sobre lentorn protegit del Jard
Botnic i que permeta culminar el rescat i completar la rehabilitaci del
PAISATGE BOTNIC-JESUTES
Es tracta duna via flexible, capa dadmetre molts ajusts i dassimilar altres requeriments quantitatius i qualitatius (en ubicaci, estructuraci, geometria, altures,
usos i morfologia). Evidentment, poden haver-hi altres frmules compensatries que el Govern Municipal legtimament promoga i els afectats accepten, sempre que siguen justes i que asseguren la consecuci de la mateixa finalitat rescatadora. Per, la ac
exposada, sent com s una alternativa de cost zero, tamb remarca que no sn acceptables noves excuses en la resoluci del conflicte. Menys encara quan els instruments planificadors necessaris per a la seua articulaci (la redacci del Pla
Especial de Protecci de lEntorn del Botnic i la Revisi del Pla General de Valncia) estan actualment en curs
Esperem que aquesta proposta no caiga en sac buit, que compte amb l'adhesi ciutadana i siga considerada favorablement per qui pot posar-la en prctica, Govern
Municipal i promotor hoteler, en benefici de la ciutat i del seu patrimoni cultural i paisatgstic. Tamb ho esperem per respecte al treball dels professionals de diverses
disciplines que desinteressadament i de manera annima han desenvolupat i formalitzat aquesta idea. A elles i ells, moltes grcies
Valncia, juliol-octubre 2009
1995-2009
www.salvemelbotanic.orgAnnexos
-
DE JESUTES A NUEVO CENTROANNEXOS i COMPLEMENTACIONS
-
CONTEXT ACTUALPositiu: Es parteix dun procs de rescat progressiu del paisatge Botnic-Jesutes, mitjanant frmules conveniadores i compensadores, amb
progressos palpables que demostren la viabilitat i utilitat de tornar-les a emprar. Sha fet efectiu en dues tandes, a la fi dels anys 80 i a la fi dels anys 90. La creaci del Jardi de les Hesprides en la meitat oriental dels terrenys, ha perms traduir en termes paisatgstics la bondat de lesfor i fer ms evident, si no ho era prou, la necessitat de culminar totalment el rescat.
En lactualitat sha assolit coincidncia poltica i social vers la recuperaci integral deixe paisatge. Amb les recents manifestacions de les ms altes autoritats municipals, tot larc poltic se suma a aquesta reivindicaci ciutadana.
Lmbit en qesti gaudeix de consideraci patrimonial i est pendent de rebre una planificaci protectora especfica, segons parmetres estrictes marcats per la Llei. Sols resultar plausible si garanteix el rescat i la rehabilitaci integral del paisage
A hores dara, la planificaci urbanstica de la zona est oberta a nova regulaci: redacci del Pla Especial de Protecci de lentorn del Jard Botnic, encomanat per lAjuntament fa ms dun any, i Revisi del Pla General, ara en curs.
Negatiu: Existncia de dificultats jurdiques i econmiques per a fer-ho viable, de no comptar-se amb lacord del promotor hoteler. Les primeres sn
fruit del llarg historial derrtiques accions administratives que han derivat en un seguit de revessos judicials en la defensa de linters pblic. Les segones sincrementen en el temps, de manera que la via expropiadora, legalment sempre a labast, adquireix unes dimensions dalt cost difcilment assumibles, menys encara en poca de crisi, mentre lassumpte patrimonial segueix en litigi davant el Tribunal Suprem amb la indeterminaci temporal i de resultats que aquesta via comporta.
Lobjecci -per no dir rebuig frontal- del promotor hoteler, reiteradament adduda, a acceptar cap compensaci edificatria en un altre punt de la ciutat.
AVALUACI Amb laglutinaci de voluntats i forces derivades del segon factor positiu -que ac esdev principal, dins de la conjuntura general-,
shauria de saber superar amb xit els handicaps negatius. Per aix no caur com fruita madura. El Govern Municipal sha docupar a fons i empentar el procs, comptant amb el concurs favorable -i les propostes quan siguen constructives- del cos social i poltic de la ciutat.
PARMETRES ESSENCIALS DUNA PROPOSTA COMPENSATRIA AMB VOCACI DXIT ha de culminar el procs de rescat de les dues ltimes dcades amb leradicaci total de ledificabilitat avui subsistent ha de resultar fcilment articulable en el planejament urbanstic no ha dafectar altres valors urbans -vivencials, paisatgstics, culturals o socials- i territorials, dignes de respecte no ha dimplicar despeses pbliques ha de satisfer les expectatives del promotor -en localitzaci, representaci i sinrgia comercial-, similars o millors a les de Jesutes
COM FER-HO POSSIBLE? La present aportaci, DE JESUTES A NUEVO CENTRO. Noves Idees per a la CULMINACI DEL RESCAT i REHABILITACI DEL PAISATGE BOTNIC-JESUTES, exemplifica la viabilitat dun acord favorable a totes les parts, mostra un cam resolutiu, radicalment innovador, susceptible de matisos i variants a la carta, on destaquen dues novetats que poden semblar un poc sorprenents:
es localitza en lmbit coincident o immediat a lestabliment hoteler que avui ja explota EXPOGRUPO a la nostra ciutat es planteja de manera que no supose cap cost a les butxaques pbliques
Aquest treball ve a demostrar que, tot i no ser fcil, s un cam possible. Per aix semblaria inconcebible que les nostres autoritatspogueren defugir valorar-lo, liderar-lo i gestionar-lo per menyspreu o per dificultat. Com resultaria impensable un rebuig frontal delpromotor hoteler, si redunda objectivament en benefici seu i de la ciutat que acull els seus negocis.
DE JESUTES A NUEVO CENTROPRESENTACI i JUSTIFICACI (I i II)
Annex 1
-
A hores dara, segons han manifestat les ms altes autoritats municipals, hi ha coincidnciadobjectius, compartida pel Govern Municipal amb la resta de larc poltic, en sintonia amb lallarga reivindicaci de la ciutadania: CULMINAR EL RESCAT PAISATGSTIC DEL CONJUNTBOTNIC-JESUTES, eradicant del seu mbit les possibilitats edificadores que encaralamenacen.
Com a mostra de la posici municipal, pblicament manifestada, es transcriuen unes contundentsdeclaracions del Primer Tinent dAlcalde, nAlfonso Grau, a la rdio pblica valenciana:
ANNEX A LA PRESENTACI (I)(DECLARACIONS PBLIQUES DE LES AUTORITATS)
A.Grau a Rdio 924.07.2008
Annex 2
La decisin que ya la explic la Alcaldesa hace algntiempo es, en principio, llegar a algn tipo de acuerdopara no levantar ah ningn tipo de edificio.
La opinin del Ayuntamiento es ampliar el Jardn de lasHesprides.
No vamos a poner el Jardn de las Hesprides en laterraza del Hotel! Evidentemente
-
Qualsevol reordenaci de la zona Botnic-Jesutes, com ha ocorregut en el passat, ha darticular-se per via urbanstica, siga enaplicaci directa al servei dun model de ciutat sustentat polticament o b siga, com ac resulta indefugible, perindicaci/exigncia duns parmetres establerts en la legislaci patrimonial que li afecta.
Tractant-se dun mbit totalment qualificat en sentit patrimonial (entorn de dos BICs individuals -el propi Jard Botnic i lEsglsia deSant Miquel i Sant Sebasti- i de dos Bns de Rellevncia Local -la Capella neobizantina i el mateix Collegi de Sant Josep,aix com la canalitzaci histrica del vell Tria del Passeig de la Petxina- i part dun BIC de conjunt -lEixample noucentistadins de lrea Central del Conjunt Histric de Valncia-), ha destar regulat mitjanant un Pla Especial de Protecci que, a lavista de les actuals disposicions de lart. 39 de la Llei de Patrimoni Cultural Valenci (Modificaci del 2007, aplicable ambindependncia de quin siga el pronunciament futur del Suprem, ja que el dictamen judicial correspon a un marc legal,urbanstic i patrimonial, precedent que avui est superat), sols pot decantar-se en ordre a la culminaci del rescat irehabilitaci integral daquest paisatge, eradicant per fi lamenaa edificatria permesa en la planificaci actual.
A hores dara, segons han manifestat les ms altes autoritats municipals, hi ha coincidncia poltica dobjectius en el pla urbansticaix expressat, i en el pla patrimonial, legalment taxat. Una coincidncia que pren arrels en la llarga reivindicaci ciutadanai que, a ms a ms, comparteix la resta de larc poltic. Una coincidncia que hauria daglutinar voluntats i forces per tal deresoldre amb xit i de manera definitiva aquest conflicte urb i no permetre que les dificultats jurdiques i econmiquesparalitzen la presa de les decisions planificadores necessries per a assolir aquest objectiu. Es pot dir que tenim unaconjuntura general favorable, per no suficient perqu la seua consecuci caiga com fruita madura. El Govern Municipalsha docupar a fons i empentar el procs, comptant amb el concurs positiu -i les propostes quan siguen constructives- delcos social i poltic de la ciutat.
Davant el perill de certa passivitat, a expenses de la voluntat del promotor hoteler, i sabent alhora que la via expropiadora,legalment sempre a labast, tindria unes dimensions dalt cost difcilment assumibles, ms encara en temps de crisi, aquestaCoordinadora busca noves alternatives esforant-se en la seua tasca propositiva a la fi dexemplificar, fer evident, laviabilitat dun acord favorable per a totes les parts. En aquest sentit ha treballat en la recerca dalternatives compensatriesde finalitat eradicadora que: a) resulten fcilment articulables en el pla urbanstic, b) no afecten a altres valors urbans -vivencials, paisatgstics, culturals o socials-, c) no suposen despeses pbliques i d) en funci de les manifestacions delocalitzaci, representaci i sinrgia comercial manifestades pel promotor a lhora de defensar la persistncia edificadora aJesutes, vinguen a satisfer les seues expectatives duna manera similar o millor a la que en eixe enclavament podriensubstanciar-se.
Com a antecedents resulta just ressenyar la prpia conveniaci compensatria desplegada pel Govern Municipal amb lasocietat ENTREAVENIDAS en 1997-98 per tal deradicar 2/3 de ledificabilitat aleshores adscrita als terrenys i generar laimplantaci del Jard de les Hesprides en la seua meitat oriental, per tamb linforme de 9 localitzacions datractiu hoteleraportat en 1998 per aquesta Coordinadora en solars pblics o espais pendents de transformaci urbanstica, als qualssafegirien ms avant altres de nous -cas de lEstaci dAutobusos o lantiga Fe- sorgits fora de les previsions inicials delPGOU. Les propostes que ara presentem, per, resulten radicalment innovadores per dues novetats significatives: 1) eslocalitzen en lmbit coincident o immediat a lestabliment hoteler que avui ja explota EXPOGRUPO a la nostra ciutat i 2) esplantegen de manera que no suposen cap cost a les butxaques pbliques.
Partint daquestes premisses, es mostra un cam resolutiu, susceptible de matisos i variants a la carta. Per aix semblariainconcebible la desconsideraci de les nostres autoritats a valorar-lo, liderar-lo i gestionar-lo per menyspreu o per dificultat,com resultaria impensable un rebuig a seguir-lo per part del promotor hoteler, si s en benefici seu i de la ciutat que lacull.
ANNEX A LA PRESENTACI (i II)(CONTEXT i ANTECEDENTS)
Annex 3
-
PLANTEJAMENT BSICTRASLLAT DE LEDIFICABILITAT HOTELERA DE JESUTES A LREA URBANA
CONSOLIDADA ON RADICA LACTUAL ESTABLIMENT DEXPOGRUPO, LHOTEL EXPO: NUEVO CENTRO
Aquesta via compensatria fou
avanada a les autoritats, per
primera vegada, en lexpedient declaratiu de BIC del Jard Botnic
com alternativa a la penosa
assumpci normativa -tot i que
volumtricament concentrada-
dels drets edificatoris en lantic recinte collegial. No fou feta
pblica fins recentment, en Nota
de Premsa del 03.03.2009, com
una aportaci terica de la que
ara mostrem el seu contrast
prctic.Annex 4
-
CIRCUMSTNCIES
PREDIALSLHotel EXPO, en realitat NO ocupa una parcella individualitzable,
sin SOLS UNA PART -Ref. Cadastral 4535301YJ2743F0182JH-, en rgim
de divisi horitzontal, de la totalitat de Nuevo Centro, que s una finca
o parcella nica -Ref. Cadastral: illa 45353, parcella 01-
Annex 5
-
CIR
CU
MST
NC
IES
UR
BA
NS
TIQ
UES
La finca o parcella nica, 01/45353 Nuevo Centro, est regulada urbansticament DE MANERA ESPECFICA
per planificaci (Estudi de Detall) de 1979, assumida pel Pla General de 1988
Ledificabilitat del planejament, segons
sacredita en la Memria i plnols de
lE.D.70 de 1979,ESTARIA
PRCTICAMENT
ESGOTADA (*),
mitjanant les
construccions
actuals Annex 6
-
ESTUDIO DE DETALLE DEL CENTRO COMERCIAL DEL POLGONO CAMPANAR DE VALENCIA, 1978-1979
(formalitzador, per a la parcella Nuevo Centro, de les condicions urbanstiques del Plan General de 1966, del
Plan Parcial Reformado del Polgono de Campanar, de 1971, i de les normes tcniques dadjudicaci de terrenys del Instituto Nacional de la Vivienda, de 21.06.1974, assumides per lAjuntament de Valncia el 09.08.1974)
VIII.- ORDENACIN RESULTANTE
Como consecuencia y resumen de todo lo
anterior, en el plano nmero 5 incorporado a este ESTUDIO DE
DETALLE, figura grafiada la ordenacin de volmenes resultante
en su totalidad con expresin de las construcciones, sus
alturas de cornisa, el nmero de plantas sobre rasante, las...
(*) segons dades de lE.D.: A) El front oest de ledifici 4 (actualHotel EXPO) resta retirat respecte de la
alineaci, sense ocupaci sobre rasant.
Eixe espai resulta ali a ls comercialdominant del complex.
B) Lanomenat edifici 6A, sense dretdaprofitament de subsl, es presentacom servitud del Centre Comercial: en
planta baixa, per al pas dels vehicles de
laparcament, com ara es produeix alaire lliure; i en una hipottica plantaalta, de 2000 m2 docupaci mxima,per a Exposiciones y Muestras. Enaquestes condicions, no hi ha hagut cap
inters comercial dedificar-lo. Daltrapart, es ben provable que els seus drets
de volumetria (base de computaci en
eixe planejament) ja estiguen consumits
en la globalitat del recinte per les
edificacions i annexes avui existents. Annex 7
-
ANNEX DE CONDICIONAMENTS I PARMETRES DEXPLORACI COMPENSATRIA DE LILLA DE JESUTES A LILLA DE NUEVO CENTRO
1er. i PRINCIPAL.- Com que Nuevo Centro s una propietat horitzontal, qualsevol acord respecte dels aprofitaments urbanstics en el recinte en favor de la societat
EXPOGRUPO ha de comptar amb el beneplcit del conjunt de la Comunitat. La situaci predial de Nuevo Centro -finca nica amb espais/edificis en divisi
horitzontal- implica que qualsevol variaci de les condicions urbanstiques i edificatries, independentment de la seua localitzaci, siga una qesti que afecta al
conjunt de la seua Comunitat de Propietaris. Per tant, disposar un increment dedificabilitat compensatria dirigit a la societat EXPOGRUPO, no sols ha de comptaramb el seu lacord sin tamb amb el de la Comunitat, que ha de trobar avantatges -o al menys, cap perjudici- en loperaci. Aquest aparent handicap, t depositiva contrapartida la disponibilitat de diverses localitzacions dins del recinte predial. Algunes potser ms favorables per a totes les parts que la inicialment
considerada de sobreedificar en lemplaament actual de lhotel EXPO.
2n.- Les qualitats urbanstiques -i fins i tot funcional-comercials- de lIlla de Nuevo Centro, sn poc reeixides i, en tot cas, clarament millorables. Aquest mbit estpenalitzat per un naixement (1978-82) segons una filosofia perifrico-fronterera que, lligada a leix dAdems, mira a la ciutat histrica de la ribera contrria del Triamentre es tanca al altres fronts dominats per lagrupaci de macro-illes dotacionals (La Fe-Conselleria dEducaci pel nord i Parc-Estaci Autobusos, per lest). Aix haprodut una favorable obertura despais i la retirada dels seus moderats volums edificats respecte del front fluvial, per la resta de fronts, simples servidors(aparcaments i accessos de vehicles) daquesta replaa comercial, no estan a laltura -ni en estructuraci i activitat ni en paisatge i dignitats urbanes- de lesexigncies multidireccionals duna ciutat que al llarg de tres dcades ha crescut i sha consolidat intensivament per tots els seus voltants. El recinte necessita obrir-se iarticular-se respecte deixos fronts cridats a una forta remodelaci urbana, particularment en la cara nord, on el trasllat de la Fe i en tot cas, la potencia de leix PiusXII-Corts Valencianes i el paper del creuer viari amb lAv. Campanar/Vall de la Ballestera-Joaquim Ballester, ja ho demanden.
3r.- La introducci en el recinte dun nou establiment hoteler de luxe, entre 230 i 350 habitacions, i la remodelaci associada, resultarien un revulsiu dinamitzador delconjunt, sense incidncies negatives sobre lentorn. En aquestes circumstncies, la introducci en el recinte dun nou establiment significatiu t diversos avantatges.Generaria una nova fita paisatgstica i renovaria la presncia urbana del conjunt, mitjanant la introducci dun element de major verticalitat que esmene ladespersonalitzaci de la vora esquerra del riu. Aportaria pblic dalt poder adquisitiu al seu comer i serveis. Permetria ampliar la dotaci daparcaments en el subsl,i fins i tot promoure una nova articulaci urbana i lextensi de lactivitat comercial al front nord-oest, de gran potencialitat futura,... Per tant, tamb hauria deconsiderar-se positiva pel conjunt dels copropietaris i comerciants all establerts. Daltra banda, ledificaci subsegent, donades les condicions del recinte i dels seusvoltants, particularment en les localitzacions concretes que s'assajaran, no generaria cap problema collateral ni en la vessant patrimonial en la que tan positivament
participa (eradicaci definitiva de les afeccions en lentorn Botnic-Jesutes) ni en la vessant residencial, dubicaci allunyada, o ciutadana en general (elplantejament compta amb el coneixement previ de lAssociaci de Vens deixa demarcaci)
4t.- Des del punt de vista urbanstic, no hi ha cap dificultat darticulaci. Basant-se en convenis i modificant el planejament, no hi ha impediments, atesa lassimilaci aZona TER-3 (Terciari) del PGOU, ni per al cas de necessitar-se un increment del cmput total dedificabilitat de les rees intercanviades. Penses com a precedent laduplicaci daltura edificable assignada per la Planificaci del Parc Central a les parcelles del carrer Gibraltar, quan el PGOU del 88 ja establia el seu rgimurbanstic i no les incloa en eixe mbit de planejament diferit. Mentre que, des del punt de vista de la propietat hotelera, tot sn avantatges. El futur establiment
gaudiria de la mateixa centralitat i comunicaci que lactual Hotel Expo, amb el qual desplegaria totes les sinrgies, com ocorre amb els establiments de la mateixacadena emplaats davant lEstaci de Sants a Barcelona. La futura edificaci en forma de torre milloraria la percepci urbana dels establiments i oferiria esplndidesvistes a les seues dependencies. A ms a ms, una assignaci dedificabilitat consumible en un recinte urb que no t la condici de solar, permet que el dretedificador associat -un actiu computable en leconomia immobiliria- puga materialitzar-se o no temporalment, a la seua voluntat, sense obligacions de calendari ocaducitat i sense les responsabilitats urbanes i econmiques dels solars convencionals.
5t.- El present treball, tenint en compte eixos aspectes, passa a explorar i exemplificar grficament, amb tota precisi tcnica, la viabilitat de la proposta, i la
presncia paisatgstica de diverses formalitzacions. Totes elles es definiran segons volums prismtics simples, de planta estricta i lalria justa per tal dencabirledificabilitat hotelera -16.445 m2- assignada al solar de Jesutes, amb el menor impacte possible. Evidentment, amb ms elevacions i, mitjanant la taxacipertinent, podrien compensar-se altres drets o despeses legtimes allegables pels afectats, ats que aquest enclavament presenta una alta assumibilitat i flexibilitat
de parmetres volumtrics i funcionals. En la prctica, les solucions definitives i ajustades serien el resultat de projectes, preferiblement mitjanant concurs didees, demajor complexitat i destructuraci i morfologia diferents a les ac exemplificades. Les alternatives explorades sn:
Alternativa A sobre el mateix emplaament de lactual hotel EXPO. Entre diverses opcions assajables dexploraci volumtrica, sha comenat, ats el seucarcter teric i didctic alhora -sntesi de la filosofia de loperaci proposada i en la senda de les primeres aproximacions-, per projectar una edificaci quesubicaria sobre el mateix emplaament de lhotel EXPO, ampliant-ne locupaci a lnia de Pius XII i recreixent-ne lalria fins incorporar ledificabilitat de Jesutes.
Alternativa B sobre el front lliure del Carrer Joaquim Ballester. Es tracta dun contrapunt, pot ser ms factible, econmic i eficient als efectes dall manifestat en elspunts 2n. i 3r. Ocuparia lespai daccs de vehicles, que ja estava subjecte a la previsi dun edifici -6A- en lEstudi de Detall de 1979. Per tal de no introduirparmetres formals de tipus arbitrari, s'assajar sobre una planta de base quadrada o circular -versi B- segons disposici i dimensions preses de la torre de la venaSubdelegaci del Govern, que no sobrepassen lrea ocupable 6A i que conjuguen amb eixa referncia i amb la de lIVO, situat al cant contrari. Annex 8