Anul 2006 a reprezentat inca din debutul acestuia un moment important in procesul de maturizare a pietei

imobiliare clujene, fiind inregistrate cresteri vizibile in ceea ce priveste interesul clientilor si al dezvoltatorilor pe

toate segmentele de piata.

Studiile si evidentele efectuate în domeniu indica o evolutie pozitiva a pietei, un lucru foarte important de observat

au repreyentat initiativele private ale constructorilor atat de spatii pentru locuit, cat de spatii de birouri. In ultimul

timp, orientarea investitorilor a fost spre dezvoltarea de ansambluri rezidentiale cu case individuale si duplexuri in

10-40 unitati, pana la ansambluri de tipul minicartier continand 50-100 unitati.

Segmentul rezidential a cunoscut o crestere semnificativa incepand inca din luna Ianuarie, una din cauzele

principale fiind dezvoltarea rapida a sistemului de credite. Faptul acesta a dus la o marirea a cererii de imobile de

calitate din partea clientilor. Daca oferta existenta in anul 2005 consta in unitati de cladiri vechi si de calitate

inferioara, nefiind corespunzatoare noii cereri de pe piata, in 2006 populatia devine tot mai interesata in ceva diferit,

locuinte de o mai buna calitate, cladiri mai sigure, finisaje de calitate, facilitati, si care sa ofere un stil de viata

modern.

Pentru a acoperi aceasta cerere de pe piata, noi proiecte rezidentiale apar pe piata clujeana, incepand cu primavara

anului 2006, orientarea pentru acest an pe piata clujeana fiind catre proiecte care se adreseaza segmentului mediu,

spre deosebire de anul 2005 care s-a adresat in principal clientilor din segmentul de lux.

Imobilele cu destinatie rezidentiala indeosebi constructii noi au constituit pentru primavara acestui an mai mult de

50% din totalul imobilelor supuse tranzactionarii, astfel aceasta investitie in proiecte rezidentiale consacrandu-se ca

fiind cea mai sigura.

Apartamentele noi, de lux au prezentat un interes mai mare deoarece preturile sunt comparabile, finisajele

sunt superioare, spatiile mai largi, iar compartimentarea este inedita.

Datorita cererii mari de pe piata, preturile au inregistrat cresteri incepand cu anul 2006. Astfel, daca in 2005

preturile se situau la nivelul de 600-800 EU/ metrul patrat de constructie finisata la cheie inca din primavara

anului 2006 pretul pentru 1 metru patrat de constructie finisata la cheie a ajuns la 1000-1500 EU/ m, variind

in functie de zona.

Deoarece preturile se situeaza la niveluri crescute, pentru a atrage clientii, constructorii au apelat la

instrumente de promovare si plata prin care sa faca accesibila clientilor achizitia apartamentelor in

proiectele lor: plata apartamentului in 3-4 transe; plata apartamentului in sistem leasing; vanzarea

apartamentului in stadiul de constructie in rosu; vanzarea apartamentului in stadiul semifinisat; practicarea

de discount-uri in cazul platii cash sau a unui avans mai mare de 40-50%; posibilitatea oferita clientilor de a

alege tipul de faciltati , modelul de finisaj, chiar compartimentarea interioara a apartamentului achizitionat.

De remarcat este faptul ca aceste imobile se vand in mare parte din faza de proiect, existand putine situatii

in care sa ramana intr-un proiect de 12-15 apartamente ca la finalizarea imobilului sa ramana 20% din

apartamente nevandute.

Se poate observa o majorare de 20-40% a pretului la imobilele cu 1 camere din luna Ianuarie si pana in

prezent. Principala cauza a acestor cresteri este cererea mare care exista pe piata, in special pentru

constructiile in bloc nou. Majoritatea cererii pentru constructiile noi a venit din partea persoanelor tinere, cu

varste de pana la 40 de ani, care achizitioneaza apartamente de 1 camera (cu suprafata de minim 36mp)

si apartamente de 2-3 camere (cu suprafete de cel putin 60 mp), grosul finantarii acestor achizitii fiind

asigurat prin intermediul creditelor imobiliare si ipotecare, asa cum am amintit anterior.

Anul 2006 a venit in intampinarea nevoilor populatiei cu noi proiecte, in general apartamente cu 1, 2 sau 3

camere, suprafete mari, finisaje de ultima ora, aflate in zonele de extindere a Clujului, Buna Ziua, Manastur

- Campului, Gheorgheni - Borhanci, Becas, Europa, Mihai Romanul.

Inca din luna Februarie, preturile au inceput sa creasca, astfel, un apartament cu doua camere cu

suprafata de 54 mp, in Manastur, a ajuns sa coste 42.000 de euro, in timp ce in Somenseni, zona mai putin

cautata, acelasi apartament dar cu o suprafata de 80 mp costa 38.000 euro. In momentul de fata, un

apartament cu doua camere se poate cumpara cu peste 55.000 euro, pretul variind in functie de finisaje,

zona, dotari extra.

In ceea ce priveste apartamentele cu trei si in special patru camere, cererea a venit in general din partea

firmelor, cat si reprezentanti ai firmelor in scopul transformari acestora in loc de protocol sau sediu de

firma. De ce? Deoarece aceste apartamente au suprafete mari, deci si costurile cu intretinerea sunt

superioare celor cu doua camere si mai usor de suportat de catre firme.

Rar se intalnesc cazuri cand persoane fizice isi permit sa plateasca costurile cu intretinerea. Apartamentele

cu 3 camere au fost si ele la mare cautare. Mai jos aveti prezentata evolutia preturilor la aceste

apartamente de la inceputul anului 2006 si pana in prezent:

Preturile la apartamentele cu trei semifinisate variaza destul de mult in functie de zona. Astfel, un

apartament cu 3 camere, semifinisat cu suprafata de 93 mp, situat in Zorilor costa in ianuarie 2006- 60.000

euro, in Gheorgheni, unul cu suprafata de 97 mp, costa 57.000 euro, in timp ce in zona centrala, respectiv

Piata Avram Iancu, un apartament de 3 camere cu suprafata de 84 mp putea fi achizitionat cu 70.000 euro.

Incepand din luna martie 2006, s-a simtit o scadere a preturilor imobilelor vechi ca urmare a aparitiei de

nenumarate proiecte de blocuri noi, precum si a ofertei crescute comparativ cu cererea pentru acest

segment de piata. Pe acest segment cererea cea mai mare de vanzare a fost pentru apartamentele de 2-3

camere, unde preturile medii au fost de 700-900EU/MP , in timp ce la inchiriere, au fost preferate

garsonierele, apartamentele cu 1 si 2 camere.

Tranzactiile din cursul anului 2006, denota preferinta generala pentru constructii noi: 82% - 86% din

volumul tranzactiilor, în timp ce doar 14%-18% din tranzactii au avut ca obiect imobile în constructii vechi.

Piata rezidentiala de case si vile a constituit o alternativa pentru clientii care doreau sa achizitioneze o

locuinta noua. Acest segment a inregistrat o cerere constanta, atat din partea cetatenilor romani, interesati

sa cumpere, cat si de cei strainii care doreau sa inchirieze pentru sedii de firma.

Clientii segmentului rezidential de tip vile/case iau in calcut cativa factori importanti, cum ar fi gradul de

poluare fonica si a mediului inconjurator in interiorul spatiului urban, nevoia de intimitate, spatii verzi cat

mai largi, mediu benefic cresterii copiilor: loc de joaca, piscina, spatiu verde, astfel in functie de acesti

factori se contureaza zonele de vile ale orasului.

Piata spatiilor rezidentiale de tip vile si case este segmentata pe doua categorii: prima este formata din

casele vechi aflate in zone rezidentiale prestigioase, cum ar fi Andrei Muresanu, Grigorescu si Gheorgheni,

si cea de a doua categorie este formata din constructiile noi, aflate in zone rezidentiale in curs de

dezvoltare, cum ar fi Europa, Mihai Romanul, Buna Ziua si Campului-Manastur partea de vest.

Conform studiilor piata vilelor a asistat la o crestere a ofertei in 2006, complexuri de dimensiuni mari

oferind vile pentru clasa medie sunt in constructie sau in plan in zonele limitrofe orasului, acolo unde pretul

terenurilor este inca accesibil pentru acest tip de proiecte.

In ceea ce priveste vilele noi, oferta s-a diversificat si in prezent ofera suprafete diferite de spatiu (de la 100

mp pana la 500 mp), precum si finisaje medii, cat si de lux. Pe tot parcursul anului 2006 s-a evidentiat

interesul investitorilor spre vile sau case tip duplex in zone precum Gheorgheni, Andrei Muresanu, Zorilor,

Grigorescu, Manastur (zona Campului), Floresti, Baciu (zona Calea Baciului), avand suprafata construita

de circa 130-200 mp construiti, cu dispunere D+P+E, respectiv D+P+E+M, teren aferent de 200-300 mp.

La sfarsitul anului 2006 putem afirma ca zona de sud (zona de extindere) este preferata investitorilor in

astfel de proiecte, chiar daca nu mai este vorba neaparat despre terenurile din interiorul orasului. Locatiile

cele mai potrivite pentru construirea de vile sunt cele din imediata apropiere a orasului, unde pretul pe

metru patrat variaza intre 1000-1200 de euro in functie de finisaje si dotari.

La fel ca si in cazul apartamentelor, pe segemntul rezidential de case s-au intregistrat majorari de la

inceputul anului 2006 si pana in prezent. Astfel, daca in ianuarie o casa cu teren de 300-800mp in zonele

Gheorgheni, Grigorescu, Andrei Muresanu, Zorilor, Plopilor, se cumpara cu 100.000-150.000 de euro, in

prezent pretul incepe de la 200.000 de euro.

Terenurile au reprezentat o prima optiune pentru investitori deoarece au oferit randamente si o rentabilitate

a investitiei de 2-5 ori mai mare decat in cazul altor investitii imobiliare. Preturile terenurilor au cunoscut

cea mai mare crestere comparativ cu celelalte segmente ale pietei imobiliare, ele pierzandu-si tot mai mult

caracterul speculativ si concretizandu-se in cat mai multe constructii.

Majoritatea investitorilor in terenuri circa 70% au fost persoane fizice care au urmarit realizarea de

constructii (blocuri, vile) in regie proprie si restul persoane juridice si mari dezvoltatori imobiliari. Acesti

dezvoltatori si-au manifestat interesul pentru dezvoltarea unor proiecte de anvergura, care sa asigure noi

spatii de birouri, rezidential, industrial sau comercial. Speculatorii de pe piata au continuat sa actioneze

insa tot mai rar, cei mai multi cumparand terenuri cu scopul de a le vinde la un pret mai mare.

In concluzie, tendinta generala a fost de a achizitiona terenuri in primul rand in scopul construirii de

obiective rezidentiale, urmat de terenurile cu destinatie potentiala pentru spatii comerciale, birouri, si in

ultimul rand cele cu potential industrial, tendinta care va continua si in 2006.

Un metru patrat de teren in zona pietelor Mihai Viteazu si Unirii s-a vandut cu aproximativ 1.000 de euro, in

Andrei Muresanu, Gheorgheni si Grigorescu pretul a atins 200-450 de euro/mp, iar in Zorilor, Buna Ziua

preturile s-au situat intre 140-350 de euro/mp. Din cauza lipsei suprafetelor mari, disponibile in zonele

amintite, o tendinta pe piata imobiliara clujeana a fost extinderea ariei de cautare, astfel ca intregul oras sa

fie acoperit. Astfel, au existat cereri in zonele de extindere si la perifieria Clujului, cum ar fi: Becas,

Borhanci, Faget, Floresti si Apahida.

In ceea ce priveste evolutia pietei din Romania dupa aderarea la Uniunea Europeana, parerile sunt

diverse. Multi considera ca aderarea la Uniunea Europeana ofera posibilitatea maximizarii profitul pe care il

pot obtine pentru un teren. Totusi, aderarea ar putea sa nu aiba efectele asteptate de proprietarii de

terenuri. In urmatoarele luni tendinta este de crestere a preturilor pe acest segment, dar nu cu aceeasi

rapiditate ca pana acum.

Chiriile la spatiile de birouri scad cu 20%

01/02/2009   |   Articol vizualizat de 258 ori

de Teodora Pausan

Nivelul chiriilor pentru imobilele clasa A

In 2009, dezvoltatorii nu iau in calcul realizarea de proiecte noi

Daca pana spre finalul anului trecut acest segment al sectorului imobiliar era marcat de un avant puternic, incurajat

masiv de cresterea constanta a cererii pentru locatii special concepute pentru birouri, spre final de an si la inceput

de 2009 atat companiile, cat si dezvoltatorii au pus piciorul pe frana.

Constructia de spatii de birouri este serios afectata de ingreunarea accesului la finantare, spun consultantii de

specialitate.  Potrivit Esop Consulting, aproximativ 90% din proiecte erau realizate pe baza creditelor. „Au existat

anumite temeri ca bancile vor intrerupe finantari chiar pentru anumite imobile demarate si aflate intr-un stadiu

avansat al lucrarilor. Deocamdata, acest lucru nu s-a materializat”, spun consultantii agentiei. Date fiind conditiile

economice actuale si chiar imposibilitatea de a obtine fonduri pentru dezvoltarea proiectelor, unele dintre acestea

au fost amanate sau au fost regandite astfel incat dezvoltarea se face in mai multe faze. In acest caz, efortul

financiar este mai mic, iar accesul la sursele de finantare este mai usor, considera Florin Sorea, directorul

Departamentului de birouri al Cushman&Wakefield Romania. Acesta a adaugat ca anul acesta nu s-au anuntat

proiecte noi.

Printre proiectele amanate se numara Ana Tower, dezvoltat de omul de afaceri George Copos, si spatiul de birouri

dezvoltat de Art Group, companie controlata de Ion Chirescu, pe Calea Dorobantilor. Vor continua proiectele mai

mici finantate din resurse private, dar si cele mari, in faza avansata de constructie, care au fost preinchiriate sau

vandute la inceputul demararii constructiei.

Chiar daca nivelul chiriilor pe segmentul office a fost relativ stabil, majoritatea specialistilor imobiliari anticipeaza o

scadere pentru anul in curs. Nivelul chiriilor a avut un trend ascendent, care a facut ca, in 2008, sa se inregistreze

cele mai mari chirii din ultimii 10 ani. Astfel, chiriile au urcat pana la 26 euro/mp in zonele ultracentrale, se arata in

cel mai recent raport al DTZ Echinox.

Pana in prezent, chiriile s-au diminuat in medie cu 20%, iar scaderea a inceput inca de la sfarsitul anului trecut.

Potrivit EuroMetropola, spatiile care se puteau inchiria in 2008 cu 25 euro/mp au ajuns acum la 20-22 euro/mp.

Cele mai solicitate spatii de birouri in momentul de fata sunt cele de cel mult 200 mp, cu preturi de maximum 22

euro/mp.

Consultantii spun ca nu trebuie sa ne asteptam insa la scaderi spectaculoase, chiar daca cererea de astfel de

spatii nu mai este la nivelul celei din anii trecuti cand era un deficit acut pe piata birourilor. In 2008, stocul de spatii

de birouri din Bucuresti a fost suplimentat cu aproximativ 250.000 mp, iar acum oferta de spatii moderne de clasa

A si B a depasit 1,15 milioane mp. Cu toate acestea, nivelul ofertei de spatii din Capitala este inca relativ redus

fata de alte capitale din Europa Centrala si de Est, potrivit raportului DTZ Echinox.

Proprietarii negociaza

Dar, cat de mult va scadea insa cererea de spatii de birouri? Florin Sorea, de la Cushman&Wakefield, este de

parere ca asistam la o scadere considerabila a cererii si nu crede ca vor mai exista situatiile din anii trecuti cand

era un deficit de spatii de birouri. Consultantii Esop sunt mai radicali si vad deja un excedent de spatii de birouri,

mai ales in contextul in care au aparut pe piata importante spatii de subinchiriat din partea chiriasilor care isi

restrang activitatea. La polul opus se afla cei care apreciaza ca stocul este inca insuficient, raportat la nevoile

companiilor. Un lucru este cert: confruntate cu presiuni de ordin economic si puse sub presiunea reducerii

costurilor, multe companii vor lua in considerare spatiile cu chirii mai mici, care sa le permita sa se incadreze in

buget. In prezent, proprietarii sunt mai dispusi la negociere decat in anii trecuti. Acestia accepta sa negocieze

pretul cu 15%-20% pentru a incheia un contract mai rapid, mai ales daca clientul este o companie solida care isi

doreste un contract pe termen mai lung, de 3-5 ani. 

Incepand din 1992, plasamentele pe piata imobiliara s-au dovedit printre cele mai rentabile forme de investitii

financiare existente pe piata. Pentru a creiona o imagine cat mai corecta asupra evolutiei investitiilor imobilare in

Bucuresti am stat de vorba cu Sorin Rosu, General Manager Apulum 94 (foto).

Un apartament cu doua camere in Bucuresti s-a putut cumpara, in 1997, cu 14.000-15.000 de euro (iar o

garsoniera la inceputul anilor ’90 putea fi cumparata cu 3.000 de dolari). Este vorba de un pret mediu la nivelul

Capitalei, existand diferente semnificative intre cartiere, in primul rand in functie de aplasamentul acestora fata

de centrul orasului, dar si de alte criterii. Acelasi apartament, vandut in 2005, a putut aduce in buzunarul

investitorului circa 50.000 de euro, adica un profit de circa 230%. Prin comparatie, daca investitorul in cauza ar fi

depus suma respectiva la o banca, intr-un depozit la termen, profitul obtinut in perioada 1997-2005 nu ar fi

depasit suma de 5.000 de euro, ceea ce inseamna o crestere procentuala de doar 30-35%. Acelasi raport se

pastreaza si daca luam in considerare celelalte tipuri de apartamente, respectiv garsonierele si apartamentele cu

3 si 4 camere. Evolutia pretului acestora, mai lenta pana in 2002, a cunoscut o explozie dupa acest an, si este

greu de estimat cand se va opri.

Saracia a fost motorul primelor tranzactii

Cum a fost posibila o astfel de evolutie si incotro se indreapta piata imobiliara romaneasca – iata cateva intrebari

la care vom incerca sa raspundem in cele ce urmeaza.

Primele tranzactii pe piata libera au inceput in anii 1991-1992, cand Romania a devenit peste noapte o tara de

proprietari. Statul a oferit chiriasilor (majoritatea populatiei) posibilitatea de a-si cumpara la preturi modice

apartamentele in care au locuit pana atunci, iar acest lucru a determinat o adevarata explozie – atat a preturilor

apartamentelor de bloc, cat si a numarului de tranzactii imobiliare. Cum piata nu putea functiona fara

intermediari, in aceeasi perioada au aparut si primele agentii imobiliare. La inceput in Bucuresti si apoi in restul

tarii, brokerii imobiliari au avut o contributie importanta la dezvoltarea pietei si, ulterior, la educarea ei, in ciuda

faptului ca in primii ani serviciile acestora au fost privite cu reticenta de catre proprietarii imobilelor.

In ce priveste evolutia pietei, handicapul oricarui business aflat la inceput este lipsa regulilor, iar industria

imobiliara n-a facut exceptie. Timp de 4-5 ani, incepand din 1992, cele mai cautate imobile au fost cele din zona

ultracentrala si centrala. Drept urmare, preturile din aceste zone au cunoscut o dinamica mai accentuata decat

cele din cartierele marginase, fapt care a dus la o prima pozitionare a pietei in ansamblul ei. S-ar putea crede ca

interesul existent pe piata pentru achizitii imobiliare in zona ultracentrala s-a datorat unui segment al populatiei

cu putere financiara, dar lucrurile n-au stat deloc asa.

In 1992, salariul mediu pe economie era de circa 100 de dolari, bani cu care nici un roman nu se putea gandi la

o investitie imobiliara. Dar, paradoxal, tocmai saracia a reprezentat motorul tranzactiilor din zonele mai sus

mentionate. Multe familii cu venituri mici, dar care detineau o locuinta in centrul Capitalei dupa Revolutie, au

realizat ca vanzarea acesteia pe piata libera le poate aduce un venit cu care pot cumpara doua locuinte intr-unul

dintre cartierele marginase. Cum multe dintre aceste familii aveau copii, aceasta era singura posibilitate de a le

asigura si acestora o locuinta, astfel ca multe dintre tranzactii au avut ca motivatie mai degraba relocarea

locativa decat investitiile imobiliare. O alta categorie de vanzatori din zona ultracentrala sunt cei care au migrat

catre satele din jurul Capitalei sau in alte zone din tara, acolo unde cu banii obtinuti pe apartamentele vandute

si-au putut deschide mici afaceri, de regula boutique-uri alimentare sau mici magazine universale. Nu in ultimul

rand, a existat si o categorie restransa a speculatorilor imobiliari, adica acei proprietari care au simtit pulsul pietei

si au investit banii obtinuti pe un apartament ultracentral in alte imobile chiar cu riscul de a locui cu chirie o lunga

perioada de timp. In ce priveste cumparatorii imobilelor din zona ultracentrala, in aceasta perioada structura lor a

fost destul de diversa. O buna parte a reprezentat-o micii investitori straini in economia romaneasca, de regula

arabi si turci, care au cumparat apartamente pentru a le transforma in sedii de firma pentru societati nou-

infiintate. Pentru aceasta categorie, zona centrala reprezenta singura optiune dat fiind profilul activitatilor

desfasurate. Un alt segment de cumparatori a fost cel al occidentalilor veniti in Romania pentru a testa

potentialul pietei locale in perspectiva derularii unor proiecte mari de investitii. Acestia au preferat mai degraba

sa cumpere o locuinta decat sa o inchirieze din cel putin doua motive: in primul rand pentru ca preturile

apartamentelor in Bucuresti erau foarte scazute in comparatie cu cele din tara de origine si in comparatie cu

puterea financiara a companiilor pe care le reprezentau, si in al doilea rand pentru ca trendul pe piata imobiliara

era unul crescator, astfel ca o astfel de investitie le-a putut aduce un profit important atunci cand s-au hotarat sa

vanda. In fine, o ultima categorie de cumparatori este cea enuntata deja mai sus, a investitorilor imobiliari locali

de tip speculativ, imbogatiti rapid in primii ani dupa Revolutie. Categoria acestora a fost insa foarte restransa in

primii ani de dezvoltare a pietei.

Provincialii si studentii au cumparat masiv

In ce priveste cartierele marginase ale Capitalei, cererea de locuinte a cunoscut o crestere permanenta in

perioada 1992-1998, fara a atinge insa nivelul preturilor din zona centrala. Odata cu evolutia pietei s-a produs si

o diferentiere a preturilor intre cartiere dupa criterii diverse, cum ar fi distanta fata de centrul orasului, prezenta

statiilor de metrou, tipul blocului (4, 8 sau 10 etaje) etc. In cartiere precum Tineretului, Titan, Dr. Taberei, Vitan

sau Militari, preturile au crescut mai mult daca tinem cont de aceste criterii, pe cand in zone ca Berceni, Rahova

sau Oltenitei ele au ramas la un nivel mai scazut. In ceea ce priveste structura clientilor, pe langa familiile

relocate din zona ultracentrala, in aceste cartiere au aparut foarte multi cumparatori din provincie in perioada

1992-1998. O categorie a acestora (in special pentru garsoniere) o reprezinta studentii care, dupa Revolutie, n-

au mai avut asigurate spatii de cazare in campusurile universitare. O alta este aceea a persoanelor care au

migrat din provincie in cautarea unui loc de munca sau pentru a deschide un mic business in Bucuresti.

In paralel cu evolutia pietei, putem vorbi de o schimbare de perspectiva in ce priveste modalitatile de promovare

a ofertelor imobiliare. La o analiza sumara a anunturilor imobiliare aparute in presa in perioada de pionierat a

pietei se poate observa faptul ca accentul se punea in primul rand pe atragerea cumparatorului si mai putin pe

oferta propriu-zisa. Agentiile ofereau spre vanzare apartamente cu titlu generic, in zone diverse, cu scopul de a

capta interesul unui posibil cumparator pe care apoi sa-l directioneze in functie de ofertele existente in propria

baza de date. De multe ori, acest truc ducea la rezultate concrete din simplul motiv ca foarte putini cumparatori

aveau foarte clar in minte tipul de apartament sau zona in care intentionau sa-si achizitioneze locuinta (in primii

ani publicatiile de anunturi nici macar nu aveau o rubrica speciala pentru terenuri, de pilda). In plus, o prezentare

in detaliu a atuurilor locuintei ar fi fost dificil de facut in conditiile in care in marea lor majoritate apartamentele de

bloc nu dispuneau de niciun fel de dotari suplimentare in afara celor executate de constructor. Odata cu

maturizarea pietei, lucrurile au evoluat, iar accentul s-a mutat de la atragerea clientului spre a fi directionat in

functie de oferta agentiei catre prezentarea in detaliu a locuintei oferite spre vanzare. Astfel au aparut

suplimente imobiliare in publicatii de mare tiraj, site-uri cu oferte de locuinte in care sunt prezentate fotografii ale

acestora, informatii detaliate despre finisaje si dotari etc. Astazi, agentiile pot prezenta si scurte proiectii video

realizate la fata locului, in care se pot vedea imprejurimile locuintei, sau alte zone de interes precum scoli, piete,

centre comerciale, metrou etc.

In ansamblu, perioada 1992-1998 poate fi caracterizata mai degraba ca o perioada de formare a pietei, pe

fondul lipsei investitorilor imobiliari de calibru. Lucrurile s-au schimbat insa radical in anii care au urmat. Aparitia

unei categorii de investitori cu posibilitati materiale ridicate, dezvoltarea unui segment al populatiei cu venituri

medii, diversificarea modalitatilor de creditare imobiliara, aparitia developerilor imobiliari si a proiectelor de mare

anvergura au dus la maturizarea pietei si la mutarea interesului investitorilor de la apartamentele de bloc la

terenuri, case, vile si spatii comerciale etc.

 

În semestrul 1 din 2008 piaţa spaţiilor comerciale a întregistrat o evolutie pozitivă, noile proiecte livrate fiind

reprezentate în exclusivitate de hipermarket-uri şi centre comerciale. Dezvoltatorii au fost încurajaţi de continua

expansiune a comercianţilor internationali şi locali, tendinţa reflectată de volumul crescut al stocului de spaţii

înregistrat în primele 6 luni din 2008. Nivelul în creştere al cheltuielilor de consum şi obiceiurile de cumpărare ale

populaţiei au determinat creşterea numărului de companii internaţionale dornice să-şi deschidă spaţii comerciale în

proiecte de calitate situate în zone atractive.

Oferta de spaţii comerciale moderne s-a mărit cu aproximativ 110.000 mp ajungându-se la un total de 805.000 mp.

Structura stocului existent de spaţii comerciale reflectă noua tendinţă către spaţii de calitate de dimensiuni mai

mari, situate în zone atractive. 35% din totalul stocului existent de spaţii moderne sunt amplasate în proiecte de tip

mall, în timp ce hipermarketurile reprezintă 26%.

Cel mai mare proiect finalizat în sementrul 1 din 2008 a fost Băneasa Shopping City, parte a parcului comercial

dezvoltat de Băneasa Investments. Cei 85.000 de mp de suprafaţă închiriabilă brută au fost în totalitate pre-

închiriaţi, ceea ce demonstrează cererea crescută pentru acest tip de proiect. Băneasa Shopping City ofera spaţii

comerciale de calitate pentru mărcile renumite de modă, accesorii şi încălţăminte care au intrat pe piaţa locală în

cursul acestui an. Prezenţa acestor mărci va determina creşterea gradului de încredere în piaţa locală şi va

încuraja alte firme să includă România în planurile lor de expansiune.

Centrele comerciale reprezintă încă singura opţiune a mărcilor care intră pe piaţa locală, datorita lipsei spaţiilor

stradale de calitate şi a chiriilor solicitate excesiv de mari. Proprietarii încearcă să profite de lipsa ofertei şi au

început modificarea unor spaţii centrale pentru mărcile de lux. În acest sens fostul magazin Cocor va fi renovat

pentru a îndeplini cerinţele comercianţilor mărcilor de lux, care au în prezent opţiuni limitate pentru deschiderea de

magazine în zonele centrale.

Finalizarea fazei a doua a Vitantis Shopping Center a contribuit cu 11.250 mp la stocul existent de spaţii

comerciale moderne. Proiectul a fost închiriat de Praktiker, hipermarketul Carrefour cu o galerie comercială

(operaţională din trimestrul al doilea al acestui an) şi primul magazin Tehnomarket din Bucureşti. Ultima fază a

proiectului va fi finalizată în Septembrie 2008, odată cu terminarea lucrărilor la galeria comercială şi inaugurarea

unui magazin de mobila Mobila Bontas. În afara proiectelor menţionate mai sus, pe piaţa locală a spaţiilor

comerciale au fost livrate proiecte de dimensiuni mici şi medii, cum ar fi Profi Discount Store (536 mp) şi Real

hipermarket în zona Berceni (aproximativ 7.320 mp de spaţiu de vânzare). Proiectele de mici dimensiuni sunt în

general reprezentate de magazinele de tip discount şi sunt situate în zone dens populate, în apropierea proiectelor

comerciale importante. Aceste proiecte concurează în principal cu spaţiile stradale care au fost afectate negativ

din punct de vedere al vânzărilor de expansiunea altor tipuri de spaţii comerciale.

Concurenţa acerbă între comercianţi se reflectă nu numai în planurile continue de extindere, dar şi în achiziţiile

strategice care au avut loc pe segmentul supermarket-urilor, aflate în prezent în proces de consolidare. Lanţul

Mega Image, parte a grupului Delhaize Group, şi-a extins reţeaua cu 14 unităţi (totalizând aproximativ 6.200 mp)

prin achiziţia lanţului local de supermarket-uri La Fourmi de la Global Finance, fond de investiţii din Grecia. În 2007

magazinul de tip discount Profi a intrat pe piaţa locală prin achiziţia lanţului de supermarketuri Albinuţa

(aproximativ 3.000 mp) de la compania lituaniană Maxima LT.

Aceste tranzacţii au reprezentat ieşirea de pe piaţă a fondurilor de investiţii de pe segmentul supermarketurilor,

determinând o competiţie acerbă între comercianţi ca urmare a concentrării pieţei. Companiile ce deţin

supermarketuri au ales să achiziţioneze alte lanţuri de magazine, investiţiile de tip green-field fiind dificile datorită

preţului mare al terenurilor şi lipsei acestora în zone populate, precum şi costurilor mari de construcţie.

Evoluţia pieţei spaţiilor comerciale este dovedită nu numai de creşterea volumului de vânzări, dar şi de încetarea

activităţii unor comercianţi. După Anador Shopping Centre şi lanţul Univers’all, competiţia şi neadaptarea la

condiţiile pieţei au determinat falimentul Teknosa, o companie nouă pe piaţa locală a aparatelor electrocasnice.

Acest segment a fost afectat în mod special de noile reglementări ale BNR cu privire la condiţiile de creditare, care

au avut ca scop descurajarea achiziţiei aparatelor electrocasnice prin intermediul creditelor.

CEREREA ŞI GRADUL DE OCUPARE

Activitatea de închiriere s-a menţinut la niveluri ridicate, numeroase companii internaţionale intrând pe piaţa locală,

iar companiile deja prezente, atât cele locale cât şi cele internaţionale, şi-au continuat planurile de extindere.

Comercianţii au rămas activi pe parcursul primului semestru din 2008, în special cei din sectoarele de

îmbrăcăminte şi încălţăminte, fast food şi furnizori de servicii GSM, care au închiriat spaţii în principal în centre

comerciale. Totuşi, sectoarele de îmbrăcăminte şi cosmetice au înregistrat cea mai rapidă dezvoltare.

Nivelul ridicat al chiriilor solicitate şi lipsa de spaţii comerciale de calitate amplasate stradal i-au determinat chiar şi

pe cei mai conservatori comercianţi să renunţe la prezenţa pe arterele principale ale oraşului şi să închirieze spaţii

în proiectele recent finalizate. Prima jumătate a anului 2008 a marcat intrarea pe piaţa românească a unor noi

nume internaţionale cum ar fi: Peek & Cloppenburg, Douglas, Manoush, Next, IKKS, Elle, Maria Rinaldi şi

operatori fast food (Burger King, Nord See) care au închiriat spaţii în cadrul Băneasa Shopping City. Brandul de

accesorii Louis Vuitton a ales Grand Avenue Marriott.

Comerciantii locali şi internaţionali îşi mentin strategia de extindere a activităţii, anticipând în continuare creşterea

cheltuielilor de consum şi modificarea obiceiurilor cumpărătorilor, care încep să prefere zonele comerciale

concentrate.

Competiţia între comercianţii importanţi de pe piaţă pentru cele mai bune spaţii comerciale a devenit acerbă.

Centrele comerciale sunt vizate de companii mari precum lanţurile de supermarket-uri şi hipermarket-uri, care

preferă să închirieze spaţii în locul dezvoltării de proiecte proprii. Această situaţie este demonstrată de activitatea

susţinută de pre-închiriere înregistrată în proiectele propuse spre finalizare în semestrul 2 din 2008 şi semestrul 1

din 2009 (Liberty Centre, Sun Plaza, Grand Arena Mall).

Spaţiile comerciale situate pe arterele principale, în zone centrale şi secundare sunt foarte solicitate de către

banci, institutii non-bancare şi operatori de jocuri. În acelaşi timp, numeroşi comercianţi au ales să se mute din

spaţiile stradale consacrate care au chirii foarte ridicate, în centre comerciale.

Perioada standard de închiriere a spaţiilor situate în centrele comerciale rămâne de 5-7 ani, până la 10 ani pentru

chiriaşii principali (cu peste 2.500 mp închiriaţi) care beneficiază de opţiuni de înnoire sau reziliere a contractului.

NIVELUL CHIRIILOR

Nivelul mediu al chiriilor pentru spaţiile comerciale stradale a crescut cu aproximativ 10-15% comparativ cu

nivelurile înregistrate în semestrul 1 din 2007, ca urmare a cererii constante din partea ocupanţilor, în principal a

mărcilor internationale de lux (îmbrăcăminte şi accesorii). Chiriile maxime au fluctuat între 120-140 Euro/mp/lună,

pentru spaţii de până la 75 mp, în timp ce pentru spaţii mai mari chiriile se situează între 80-100 Euro/mp/lună. În

prezent în zonele secundare chiriile sunt de 45-75 Euro/mp/lună, iar la periferie acestea variază între 15-25

Euro/mp/lună.

În galeriile comerciale chiriile s-au menţinut la un nivel stabil în semestrul 1 din 2008, variind între 90-120

Euro/mp/lună (pentru spaţii între 50-75 mp), respectiv 25-40 Euro/mp/lună pentru spaţii între 75-100 mp.

Costurile de întretinere au rămas la un nivel stabil în centrele comerciale, variind între 7-9 Euro/mp/lună, iar

cheltuielile de marketing sunt de obicei de 1-1,5 Euro/mp/lună.

PREVIZIUNI

Piaţa spaţiilor comerciale şi-a continuat evoluţia ascendentă, fiind susţinută în principal de creşterea cererii interne,

datorate creşterii veniturilor populaţiei şi încrederii crescute a comercianţilor în piaţa locală. În următoarele 12 luni

piaţa locală a spaţiilor comerciale va cunoaşte o activitate intensă de dezvoltare, construcţia de mall-uri fiind cel

mai important factor ce va determina extinderea pieţei. În semestrul 2 din 2008 şi primul semestru din 2009 sunt

propuse pentru finalizare proiecte de mari dimensiuni, estimându-se că vor fi adăugaţi la stocul existent

aproximativ 240.000 mp de spaţii comerciale. Printre cele mai importante proiecte se numără Grand Arena,

(50.000 mp), Liberty Center (30.000 mp) şi hipermarket-ul Auchan.

Din punct de vedere al zonei, dezvoltatorii au ales în special cartierele dens populate din zonele de sud şi est ale

Bucureştiului. Aceasta tendinţă a început cu finalizarea unor proiecte ca Vitantis Shopping Center, Real Berceni şi

Auchan.

Sectorul magazinelor specializate are încă perspective de dezvoltare, creşterea accelerată a segmentului

rezidenţial determinând o cerere crescută pentru materiale de construcţie, accesorii, mobilier şi bunuri de uz

casnic. Pe acest segment vor fi finalizate trei proiecte importante: OBI în sud (11.000 mp), Hornbach (22.900 mp)

şi KIKA (27.000 mp) în vest.

Pe piaţă apar noi formate de spaţii comerciale, precum parcurile comerciale şi centrele de tip outlet, uşor

accesibile, acestea fiind atractive pentru clienţi în special datorită strategiilor de promovare a unor preţuri mai

scăzute. Dezvoltatori precum Liebrecht & Wood, Mega Company şi American Outlets Overseas au ales ieşirea din

partea de vest a Bucureştiului, de-a lungul autostrăzii A1, în timp ce BelRom intenţionează să construiască un parc

comercial în estul oraşului.

• Daca ar fi sa dam o explicatie mai simpla a lichidizarii in exces a pietii imobiliare, am putea analiza sursele si modul in care banii generatori de supracerere pot incarca in mod artificial valoarea unui produs imobiliar.Creditul - instrumentul de finantare la care cei mai multi dintre noi apelam, reprezinta, de cele mai multe ori, solutia rapida de rezolvare a unor probleme esentiale intâmpinate in viata de zi cu zi. Insa putini sunt cei care evalueaza pe termen mediu si lung efectele unei creditari fara acoperire in rezultate economice reale.

• Comparând, cel putin in cazul imobilelor , cele doua intervale de timp in care creditul isi produce efectul, si anume intervalul de consumare cu cel de rambursare, observam ca valoarea creditelor acordate in ultimii 4-5 ani urmeza a fi rambursata in urmatorii 25-35 de ani. In acest fel sunt comasate lichiditati mari intr-un interval relativ scurt de timp, in acelasi scop si in aceeasi piata; si asta n-ar fi neaparat foarte grav atâta timp cât destinatia finala a produsului imobiliar ar fi cea de folosire efectiva, si anume locuire, exploatare. Dar ce ne facem in cazul in care caracterul speculativ al unei piete aflate intr-o crestere pâna nu demult exploziva capata un nivel tot mai ridicat?

• Pentru piata imobiliara de la noi Criza creditelor Subprime din Statele Unite a venit la timp, si nu afirm aceasta cu

ironie. Corectia severa de care are parte piata americana (si nu numai) s-a datorat insasi faptului ca s-a mers prea

departe cu finantarea. Si spun ca a venit la timp deoarece am fi cazut foarte “de sus” in cazul in care, in ceea ce ne

priveste, acest soc economic s-ar fi petrecut mai târziu. Putem exemplifica foarte simplu cu situatia Spaniei, unde

valoarea unui metru patrat construit al unei locuinte noi putea atinge 5000-6000 Euro inainte de criza, iar in clipa de

fata firmele de constructii din zona dau faliment intr-un ritm alert. Lasând la o parte diferenta dintre nivelurile de

dezvoltare economica ale celor doua tari, explicatia acestui fenomen o reprezinta faptul ca, printr-o expunere mai

indelungata la finantare excesiva si corectia pietii devine automat mai agresiva.

• Noile reglementari ale BNR privind normele de creditare pentru bancile comerciale le apreciem usor cam

restrictive, deoarece vor genera, cel putin pentru moment, o limitare a accesului facil la finantarea pentru imobile,

insa, in masura in care se adeveresc proiectarile legate de veniturile populatiei pentru urmatorii ani, atunci cresterea

economica si implicit a puterii de cumparare vor depasi si acest impediment.