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Conceito
Evicção é a perda da coisa em virtude de sentença judicial, que atribui a outrem por causa jurídica preexistente ao contrato.
Funda-se no mesmo princípio de garantia em que se assenta a teoria dos vícios redibitórios.
Carlos Roberto Gonçalves
Código Civil
Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.
Origem e Personagens
Evicção – palavra derivada do latim evincere, que significa ser vencido;
Personagens: o alienante, que responde pelos riscos da evicção; o evicto, que é o adquirente vencido na demanda movida por terceiro; e o evictor, que é o terceiro reivindicante e vencedor da ação;
A responsabilidade decorre da lei e independe de previsão contratual.
Aplicação
Mesmo que o contrato seja omisso a esse respeito, a responsabilidade existirá, em todo contrato oneroso, pelo qual se transfere o domínio, posse ou uso.
Em regra, inexiste responsabilidade pela evicção nos contratos gratuitos (art. 552), salvo se se tratar de doação gravada de encargo.
Conceitos
Domínio – a propriedade ou o direito de propriedade que se tem sobre bens imóveis;
Posse – detenção física ou material, a ocupação de uma coisa. Situação de fato, em virtude da qual se tem o “pé sobre a coisa”.
Uso – a utilização de coisa alheia, em virtude de concessão ou ajuste com o respectivo proprietário.
Código Civil
Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.
Reforço e redução
A lei confere às partes o direito de modificar a responsabilidade do alienante, reforçando ou diminuindo a garantia, desde que o faça expressamente.
Pode-se por exemplo, em caso de reforço ou redução, pactuarem que em caso de evicção, haverá o pagamento em dobro ou pela metade.
Exclusão
Não haverá responsabilidade do alienante se no contrato oneroso constar cláusula expressa que a exclua.
Se o contrato nada dispuser a respeito, subentender-se-á que tal garantia da evicção estará assegurada para o adquirente, respondendo o alienante por ela.
Código Civil
Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.
Efeito da cláusula de “Non Praestanda Evictione”
Se houver cláusula expressa de exclusão da garantia, sem que o adquirente haja assumido o risco da evicção de que foi informado, terá direito de reaver o preço que desembolsou.
Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:
I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir; II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção; III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.
Restituição
Código Civil
Art. 450. (...)
Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.
Extensão da Garantia
O ressarcimento deve ser amplo e completo, como se infere da expressão prejuízos que resultarem diretamente da evicção, incluindo-se as despesas com antiga sisa (atualmente ITBI), lavratura e registro de escritura, juros e correção monetária.
Responsabilidade subsiste
Art. 451. Subsiste para o alienante esta obrigação, ainda que a coisa alienada esteja deteriorada, exceto havendo dolo do adquirente.
Deterioração x Garantia
O alienante responderá pela evicção parcial ou total mesmo que a coisa alienada esteja deteriorada, pois o adquirente, considerando a coisa, não tinha o dever de conservá-la.
O alienante, havendo evicção, deverá pagar por toda a indenização ao evicto, como se nenhuma deterioração tivesse havido, salvo dolo do adquirente.
Deduções
Art. 452. Se o adquirente tiver auferido vantagens das deteriorações, e não tiver sido condenado a indenizá-las, o valor das vantagens será deduzido da quantia que lhe houver de dar o alienante.
Exemplo
Se vendeu materiais resultantes da demolição do prédio, terá direito ao valor delas, que será deduzido da quantia que lhe houver de dar o alienante, a não ser que tenha sido condenado a indenizar o terceiro, ou seja, o evictor.
Benfeitorias
Art. 453. As benfeitorias necessárias ou úteis, não abonadas ao que sofreu a evicção, serão pagas pelo alienante.
Direito do Evicto
O alienante não poderá alegar, para não pagar a indenização, que o evicto estava de má-fé quando fez tais benfeitorias, uma vez que a posse da coisa por ele transmitida era legítima.
Benfeitorias pelo alienante
Art. 454. Se as benfeitorias abonadas ao que sofreu a evicção tiverem sido feitas pelo alienante, o valor delas será levado em conta na restituição devida.
* Visa evitar o enriquecimento
ilícito do evicto.
Evicção Parcial
Art. 455. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá somente direito a indenização.
Evictor Evicto
Considerações
Se o adquirente não denunciar da lide, não perderá os direitos oriundos da evicção, poderá dispor de ação direta para exercitá-los.
Se o alienante foi também citado como parte no litígio, será desnecessária a denunciação da lide, e, se este não atender à denunciação da lide, sendo evidente a evicção, o adquirente poderá deixar de oferecer contestação, ou usar de recursos.
Impedimento
Art. 457. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.
Risco assumido
O adquirente assumiu o risco do bom ou mau resultado da demanda intentada contra o transmitente, surgindo a presunção de que renunciou à garantia da evicção, tendo somente o direito de reaver o preço que desembolsou, se vier a perder o bem.
Requisitos da Evicção
Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa alienada;
Onerosidade da aquisição;
Ignorância, pelo adquirente, da litigiosidade da coisa (art. 457);
Anterioridade do direito do evictor;
Denunciação da lide ao alienante
Próxima ponto...
Contratos aleatórios;
Contrato preliminar;
Do contrato com pessoa a declarar.