EXCELENTÍSSIMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA __ª VARA CÍVEL DA COMARCA

DE ANGRA DOS REIS-RJ

JOSÉ, empresário, casado, portador da cédula de identidade nº..., inscrito sob o CPF/MF nº...,

domiciliado na cidade do Rio de Janeiro-RJ, vem por intermédio de seu bastante procurador,

abaixo assinado, propor, respeitosamente, a presente

AÇÂO DE DESPEJO COM PEDIDO DE LIMINAR

em face de PAULO, residente em São Paulo-SP, portador da cédula de identidade nº... e inscrito

sob o CPF/MF nº... , pelos seguintes motivos:

DO PEDIDO LIMINAR

Dispõe o artigo 59, §1º, inciso III, da lei 8245/91, sobre a conceção da desocupação do imóvel

pelo locatário dentro de quinze dias. Na situação fática em tela, o pedido de liminar em questão

está devidamente enquadrado e se encontra fundamentado no artigo retromencionado, devido ao

fato de estar presentes o Fumus Boni Iuris e o Periculum in Mora. Aquele está presente no

direito claro e amparado pela ordenamento jurídico do autor em ter seu imóvel desocupado, visto

que o prazo referido se encontra extrapolado pelo requerido e o mesmo se recusa em restituí-lo.

Já este se apresenta na urgência que o requerente tem para tomar posse de sua moradia, correndo

o risco de que seu imóvel sofra algum tipo de dano grave e irreparável ou de difícil e custosa

reparação. Portanto, não restam dúvidas sobre a necessidade e urgência da entrega do imóvel ao

requerente. Segue a seguinte jurisprudência como exemplo de entendimento pacífico.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.207.161 - AL (2010/0150779-2) EMENTA LOCAÇAO. DESPEJO. CONCESSAO DE LIMINAR. POSSIBILIDADE. ART. 59, 1º, DA LEI N.º 8.245/94. ROL NAO-EXAURIENTE. SUPERVENIÊNCIA DE ALTERAÇAO LEGISLATIVA. NORMA PROCESSUAL. INCIDÊNCIA IMEDIATA. DETERMINAÇAO DE PRESTAÇAO DE CAUÇAO. APLICAÇAO DO DIREITO À ESPÉCIE. 1. O rol previsto no art. 59, 1º, da Lei n.º 8.245/94, não é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida. 2. Ainda que se verifique a evidência do direito do autor, para a concessão da tutela antecipada com base no inciso I do art. 273 do CPC não se dispensa a comprovação da urgência da medida, tudo devidamente fundamentado pela decisão concessiva, nos termos do 1º do mencionado dispositivo. A ausência de fundamentação acerca de todas as exigências legais conduz à nulidade da decisão. 3. Embora o acórdão recorrido careça de fundamentação adequada para a aplicação do art. 273, inciso I, do CPC, a Lei n.º 12.112/09 acrescentou ao art. 59, 1º, da Lei do Inquilinato, a possibilidade de concessão de liminar em despejo por de "falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação", desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Assim, cuidando-se de norma processual, sua incidência é imediata, sendo de rigor a aplicação do direito à espécie, para determinar ao autor a prestação de caução - sob pena de a liminar perder operância. 4. Recurso especial improvido.

DOS FATOS

O requerente, cidadão honesto e de conduta ilibida, passando por dificuldades financeiras,

resolveu locar o seu imóvel residencial, na qual se localiza nesta respectiva comarca, para o

período de festas de final de ano, incluindo o natal e ano novo.

Para tal, decidiu publicar anúncios nos meios que se achavam disponíveis no momento.

Consequentemente, o requerido prontamente se interessou pelo bem e entrou em contato com o

requerente.

Em seguida, as partes efetuaram contrato de locação do imóvel supracitado entre o período de 2

de dezembro de 2014 até 21 de janeiro de 2015 (anexo 1). Vale ressaltar que o requerido tinha

capacidade plena no momento de realização do acordo celebrado.

Entretanto, muito embora o contrato tenha sido assinado entre ambas as partes, na qual os

mesmos tenham discutidos as cláusulas e acordado comutativamente, o requerido se recusou a

entregar o imóvel no dia 21 de janeiro de 2015 e se manteve na posso deste até o momento de

ajuizamento dessa peça vestibular.

DOS FUNDAMENTOS

Dos princípios contratuais

O réu ao se recusar a sair do imóvel, rompe com o pacto sunt servanda, com os demais princípios que regem os contratos e com os expressos dispositivos legais que regem os contratos de locação, que serão estes expostos ao seu turno a fim de basilar o presente discurso argumentativo.

É pacífico na doutrina o entendimento de que a boa-fé é presumida, sendo, então, ônus de quem alega contrapor esta suposição. Pois então, busquemos analisar primeiro a boa-fé subjetiva no caso exposto. Inserido há tempos no ordenamento pátrio, este princípio, que se infere ao analisar o espectro interior, as condutas internas do agente, é um estado no qual o agente realiza algo sem saber do vicío inerente. Faz-se mister salientar que o reconhecimento da boa-fé subjetiva se dá, normalmente, pelo não saber. Conclui-se então que ao decidir não sair do apartamento ao fim do tempo estipulado em contrato, o réu estava ciente de que sua conduta não era amparada nem pelo contrato nem pelo direito, consatando-se, deste modo, a má-fé.

Neste sentindo esboça o doutrinador Menezes de Cordeiro:“Fora a hipótese de haver um conhecimento direto da má-fé do sujeito – máxime por confissão – os indícios existentes apenas permitem constatar que, nas condições por ele representadas, uma pessoa, com o perfil do agente, se encontra, numa óptica de generalidade, em situação de ciência ou ignorância.”

Partindo agora à análise do pacto sunt servanda ou do princípio da obrigatoriedade. De forma objetiva concebe-se que o contrato faz-se lei entre as partes, vinculando-as as obrigações nele aduzido. Basta então observar a inobservância da nona claúsula do contrato (anexo 1), que data a entrega do imóvel para o dia 21 de janeiro de 2015, para constatar a violação do referido princípio.

Dos fundamentos legais

A lei 8.245 de 1991, que dispõe sobre a locação dos imóveis urbanos, assevera em seu nono artigo que a locação pode ser desfeita, dentre outros motivos, por prática de infração legal ou contratual ou pela falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos.

De plano observamos que a conduta do réu ensejaria em resolução do contrato, contudo isso se torna impraticável, visto que o não cumprimento da claúsula se dá justamente no fim do contrato. Para que tal preceito legal pudesse ter sobrevida nesta situação fática, teríamos de admitir que a relação entre o autor e réu é regida por um contrato de locação residencial. Dentro desta hipótese, temos duas situações distintas, o contrato de locação residencial com prazo superior a 30 (trinta) meses – art. 46, da lei 8.245/91 – e o com prazo inferior a 30 (trinta) meses – art. 47.

No primeiros caso, a denúncia do contrato pode ser feita antes do prazo com base no art. 9º ou quando prorrogado o contrato por tempo indeterminado, a qualquer tempo, desde que conceda prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel.

No segundo caso, há regras mais rígidas para a retomada do bem. Consta no referido dispositivo que a locação por prazo inferior a 30 dias se prorroga automaticamente por prazo indeterminado

caso o locador não se manifeste (nas de prazo superior é necessário a permanência do inquilino no imóvel por mais de trinta dias sem a oposição do locador), e uma vez prorrogado, a retomada só se procedará nas seguintes circunstâncias:

“I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”

Entrementes, este não é o caso, pois ao se observar a real intenção do contrato, bem como os seus requisitos, é cristalino a vontade das partes em realizar um contrato de locação para temporada, o que de fato foi feito. Destarte devemos nos atentar para o que disciplina os arts. 48 a 50 do retromencionado diploma.

Assim sendo, ao buscar o conceito de locação para temporada obtemos que esta é aquela feita para a residência temporária do locatário que tem como fim lazer ou qualquer outra coisa que decorre de tempo determinado e que não é superior a noventa dias. Ora, todos estes requisitos econtram-se presentes no caso em discussão, não restando dúvidas quanto a aplicação destas regras à resolução da lide.

Agora, de outra forma pode-se pairar incertezas quanto a oposição do locador em face do locatário sobre a sua permanência no ímovel, no fim do prazo ajustado. Tal fato é de grande relevância, visto que a não oposição transmuta o contrato de locação para temporada em contrato de locação residencial por prazo inferior a trinta dias, aplicando-se a partir de então o art. 47. Todavia, mais uma vez é claro que tal hipótese não ocorreu no caso em tela, vez que o autor comunicou tanto por escrito (anexo 2), como oralmente, na presença de testemunhas, a sua intenção de reaver o seu bem.

De derradeiro, à título comprobatório, vale observar o que entende os tribunais acerca do assunto:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA. TÉRMINO DO PRAZO DA LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO DESOCUPADO. PEDIDO DESPEJO DEFERIDO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DE APELAÇÃO DO LOCATÁRIO. ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE AJUSTE VERBAL ANTERIOR À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA, NO QUAL AS PARTES TERIAM CONVENCIONADO A LOCAÇÃO RESIDENCIAL DO IMÓVEL PELO PERÍODO DE UM ANO. PERDA DA EFICÁCIA DE EVENTUAL AJUSTE ANTERIOR DIANTE DA CELEBRAÇÃO DE NOVO CONTRATO CONTENDO ANUÊNCIA EXPRESSA DAS PARTES COM RELAÇÃO A OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO PERÍODO DE APENAS UM MÊS. REQUISITOS DO ARTIGO 48, DA LEI N. 8.245/91 ATENDIDOS. AFASTADA A ASSERTIVA DE QUE O INSTRUMENTO CONTRATUAL FIRMADO ENTRE AS PARTES TERIA SIDO EFETUADO COM INTUITO DE MASCARAR A EFETIVA SITUAÇÃO FÁTICA EXISTENTE, ANTE A AUSÊNCIA DE PROVAS NESTE SENTIDO. ÔNUS QUE INCUMBIA AO DEMANDADO. EXEGESE DO ARTIGO 333, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. EVIDENCIADA A PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 59 DA LEI 8.245/91 QUE AUTORIZAM O DEFERIMENTO DO DESPEJO. SENTENÇA MANTIDA NESTE PONTO.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO NO PRIMEIRO GRAU EM RAZÃO DA CONCESSÃO DA JUSTIÇA GRATUITA AO DEMANDADO. CORREÇÃO DE OFÍCIO. NECESSIDADE DE CONDENAÇÃO. SUSPENSÃO, CONTUDO, DA EXIGIBILIDADE CONFORME ARTIGO 12 DA LEI 1.060/50.

(TJ-SC - AC: 531001 SC 2007.053100-1, Relator: Denise Volpato, Data de Julgamento: 24/10/2011, Primeira Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Apelação Cível n. , da Capital)

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL PARA TEMPORADA

LOCADOR: JOSÉ, brasileiro, casado, empresário, portador da cédula de identidade R.G. nº, e

inscrito no CPF/MF sob o nº , residente e domiciliado no Rio de Janeiro/RJ;

LOCATÁRIO: PAULO, portador da cédula de identidade R.G. nº , e inscrito no CPF/MF sob o

nº , residente e domiciliado São Paulo/SP;

As partes supra identificadas acordam com o presente Contrato de Locação Residencial para

Temporada, que se regerá pelas cláusulas seguintes:

DO OBJETO DO CONTRATO

Cláusula 1ª. O objeto do presente instrumento é o imóvel residencial, situado na rua , número ,

bairro , Angra dos Reis, Rio de Janeiro, de propriedade do referido LOCADOR.

DO USO DO IMÓVEL

Cláusula 2ª. O LOCATÁRIO deve usar o imóvel objeto deste contrato, somente com a

finalidade residencial própria e de sua família. Sendo vedado a sua sublocação.

DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

Cláusula 3ª. Fica obrigado o LOCATÁRIO, em agir de acordo com o estabelecido nas normas

do condomínio, responsabilizando-se civil e criminalmente, durante a vigência deste

instrumento.

Cláusula 4ª. Obriga-se o LOCATÁRIO em cuidar pela conservação do imóvel, sendo

responsável em entrega-lo ao termino do prazo estipulado neste contrato, nas condições em que

recebeu.

Cláusula 5ª. Obriga-se LOCATÁRIO a pagar as despesas de telefone e de consumo de força,

luz e gás, água e esgoto;

Cláusula 6ª. É dever do LOCATÁRIO realizar a imediata reparação dos danos verificados no

imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou

prepostos;

Cláusula 7ª. O disposto neste instrumento de contrato não revoga o que dispõe o art. 23 da lei

8245/91.

DO VALOR DO ALUGUEL

Cláusula 8ª. Pagará o LOCATÁRIO ao LOCADOR a título de aluguel o valor de R$ 6.000,00

(seis mil reais), a ser pago em parcela única, na ocasião da assinatura.

DO PRAZO

Cláusula 9ª. A locação terá prazo de 31 dias, na data de 22/12/2014 até 21/01/2015, vigorando a

partir da assinatura de ambas as partes, quando cessará os efeitos deste contrato, independente de

notificação judicial ou extrajudicial.

DA MULTA

Cláusula 10ª. Caso o LOCATÁRIO não desocupe o imóvel na data estipulada da cláusula 6ª,

ficará sujeito ao pagamento de multa diária no valor de R$ 100,00 (cem reais), enquanto ocupar

o imóvel.

CONDIÇÕES GERAIS

Cláusula 11ª. O presente contrato passa a valer entre as partes a partir da assinatura do mesmo.

Cláusula 12ª. Será adiantado ao LOCADOR pelo LOCATÁRIO, um cheque nominal no valor

de R$ 1.000,00 (mil reais), utilizando-se do mesmo para o conserto ou reposição de qualquer

bem danificado na constância do contrato. Sendo devolvido integralmente caso não se verifique

dano ao imóvel ou seus bens.

Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual

teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.

Rio de Janeiro, 18 de dezembro de 2014.

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JOSÉ PAULO

TESTEMUNHAS

RG:__________________________________

NOME:_______________________________

RG:__________________________________

NOME:_______________________________

MODELO NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL

(localidade), (dia) de (mês) de (ano).

Ao Sr. (nome)

CPF: (informar)

(endereço)

(Cidade) – (UF)

(nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), inscrito no CPF sob o nº (informar), residente

e domiciliado à (endereço), na qualidade de proprietário do bem localizado à (endereço

completo), vem se utilizar da presente para NOTIFICÁ-LO à desocupar o referido imóvel ao

término do contrato de locação, o que o ocorrerá no próximo dia XX/XX/XXX, tendo em vista

que necessito do mesmo para uso próprio.

Saliento, ainda, estar à disposição para eventuais esclarecimentos.

Atenciosamente,

__________

(assinatura)

_________

(nome)

LOCADOR