CPD Capita Selecta Juridische Ontwikkelingen

NautaDutilh 24 januari 2012

Gaike Dalenoord, David van DijkErik Minderhoud, Chris Warner

Inhoud

I. Alternative Investment Fund Manager Directive (AIFMD)

Gaike Dalenoord

II. Garanties en zekerheidstructuren in faillissement

David van Dijk

III.

De gewijzigde Leegstandwet; gemeentelijke interventie bij leegstand

Erik Minderhoud

IV.

Fiscale actualiteit; recente ontwikkelingen BTW en Overdrachtsbelasting

Chris Warner

I. AIFMD: Impact op de vastgoedsector

Gaike Dalenoord

Alternative Investment

Fund Managers Directive (AIFMD)

Richtlijn inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen

“alternatieve beleggingsinstellingen”: ook vastgoed

Alternatieve beleggingen

Type

Subtypes

Private equity

Hedge funds

Other Investments

Real Estate

Venture capital / durfkapitaal

Development capital / Groeikapitaal

Activists

Long/Short

Arbitrage

Distress

Commodities

Art

Antiques

Cars

Teak wood

Etc.

Examples

Investment

Development

Infrastructure

Agenda

• Achtergrond AIFMD

• Scope en impact van de AIFMD

• Status en plan van implementatie van de AIFMD

Achtergrond I: Financiële crisis

53% drop between Oct. '07 and Mar. '09

Achtergrond II: Risicobeheersing

The crisis led some to conclude that:

“on the left side of the balance sheet there is nothing right; whilst on the right side of the balance sheet there is nothing left.”

Agenda

• Achtergrond AIFMD

• Scope en impact van de AIFMD

• Status en plan van implementatie van de AIFMD

AIFMD: Scope

1. Vergunning plicht, vrijstellingen, internationale werking

2. Eisen beheerder / bewaarder

3. Hefboomfinanciering, waardering

Vergunning en vrijstellingen

Beheerder ˂ 500 miljoen of assets onder beheer (unleveraged)

Beheerder ˂ 100 miljoen EUR of assets onder beheer (leveraged)

De ‘minimis’ vrijstellingen:

Verwachting: Veel vrijwillige onderwerping aan AIFMD

1. Vergunning plicht (AFM wordt toezichthouder):

2. * Informatie vereisten * Minimum aanvangskapitaal

Internationale werking

• Europees paspoort (vanaf juli 2013)Voor EU-beheerders van beleggingsinstellingen die aan professionele beleggers aanbieden.

• Geharmoniseerd derden landenbeleid (toekomst)Voor belegginginstellingen van buiten de EU

• Gefaseerde invoering: tot 2018 huidige Nederlandse beleid.

Beheerder

• Algemene beginselen Risicobeheer, liquiditeitsbeheer,

belangenconflicten, beloning

• Organisatorische voorschriftenAlgemene beginselen, waardering en delegatie

• Transparantievoorschriften Jaarverslag, verstrekking informatie aan

beleggers, rapportage

Lid 1 beheerder zorgt voor passende, consistente proceduret.b.v. accuraat en onafhankelijk waarderen van de

activa;

Lid 3 activa ten minste één maal per jaar waarderen;

Lid 4 a door beheerder zelf (mits functioneel onafhankelijk); of

Lid 4 b door een externe taxateur (mits ingeschreven in wettelijk erkend beroepsregister of anders onderworpen aan beroepsmoraal; en lid7: mits gemeld bij autoriteit

lid 10: de beheerder is verantwoordelijk voor de waardering, externe taxateur jegens beheerder aansprakelijk i.g.v. opzet of

nalatigheid

Waardering: Artikel 19 AIFMD

Bewaarder

• Onafhankelijk • Rechtspersoon

• Taak: Ziet toe op de kasstromen en activa

• Contractueel aansprakelijk jegens de beheerder

Agenda

• Achtergrond AIFMD

• Scope en impact van de AIFMD

• Status en plan van implementatie van de AIFMD

AIFMD Status (timing)

Conclusies en vragen

So much to do, so little time

II. Garanties in faillissement

David van Dijk

Garanties bij faillissement huurder

• Toverformule huurovereenkomst

• Toverformule bankgarantie

• 403-verklaring

403

abstractebank-garantie

huurovereenkomst

contra-garantie

MOEDERVENNOOTSCHAP

HUURDERBANK

VERHUURDER

403-verklaring

• Schulden uit rechtshandelingen

• Art. 39 Fw.: rechtmatige huurbeëindiging

Voorbeeld zwakte 403

AANVANG HUUROVEREENKOMST

OPZEGTERMIJN3 MAANDEN

EINDE OVEREENGEKOMEN

DUUR

0 2 10EINDE HUUROVEREENKOMST

FAILLISSEMENTHUURDER/OPZEGGINGCURATOR

403

abstractebank-garantie

huurovereenkomst

contra-garantie

MOEDERVENNOOTSCHAP

HUURDERBANK

VERHUURDERtoverformule

Aukema / Uni-Invest

• Toverformule werkt niet als curator opzegt o.g.v. artikel 39 Fw. (dan wel oplevering boedelschuld)

• Werkt wel in geval beroep verhuurder op contractueel beding

Abstracte bankgarantie

403

abstractebank-garantie

huurovereenkomst

contra-garantie

MOEDERVENNOOTSCHAP

HUURDERBANK

VERHUURDER

Conclusie

• Rechtspraak casuïstisch

• In beweging

• “Dubbel gestikt houdt beter”

III. De gewijzigde leegstandwet

Erik Minderhoud

Leegstand als maatschappelijk probleem

• Leegstand neemt toe• Slopen zal ook moeten• Transformeren is lastig• (Af-)waarderen is ook lastig• Aantasting leefklimaat• Huurbescherming• Kraakrisico

Rol gemeente

• Gemeente voert de regie• En is tevens bevoegd gezag bij het

verlenen van omgevingsvergunningen• En bevoegd gezag ten aanzien van

structuurvisies en bestemmingsplannen

Rol gemeente (II)

• Leegstandbeleid (inventarisatie, maatregelen)

• Leegstandbeheer (overleg eigenaren, kandidaat-huurders, anderen)

• Aanpassen gronduitgiftebeleid (en grondprijzen ?)

• Aanpassen ruimtelijk beleid• Bundelen kennis en verantwoordelijkheid

De gewijzigde Leegstandwet

• Leegstandverordening• Melding leegstand • Leegstandoverleg• Leegstandbeschikking• Verplichtende voordracht

IV. Fiscale actualiteit

Chris Warner

Fiscale actualiteit: Overdrachtsbelasting

• Vrijstelling voor juridische fusie verruimd;

• Praktisch belang met name voor pensioenfondsen.

Fiscale actualiteit: BTW – jurisprudentie

• Don Bosco arrest EU Hof;• Wijziging in het onderscheid tussen

bestaand OG en bouwterrein / nieuw OG;

• Aanvankelijk puur fysieke beoordeling; nu speelt de intentie van partijen een rol;

• Praktische relevantie; besparen BTW over grondwaarde.

Fiscale actualiteit: BTW – jurisprudentie

• Vervolg op Don Bosco:wanneer is verbouwen

vernieuwen?• Gaat de intentie van partijen een rol

spelen?• Praktisch belang: BTW of OVB?

Fiscale actualiteit: BTW – jurisprudentie

• Is bemiddelaar belast bij aandelen-overdracht?

Tot slot: Vragen?