coyuntura global del mercado inmobiliario español · a continuación se realizará un diagnóstico...
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Coyuntura global del mercado inmobiliario español
Diciembre de 2009
La rehabilitación será el motor del inmobiliario español durante los próximos años
Contacto Aguirre Newman
Javier García-Mateo-MRICS Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) 91 319 13 14 [email protected] Pelayo Barroso Olazábal Analista de Mercado Senior (34) 91 319 13 14 [email protected]
El análisis que se presenta a continuación es la tercera edición del informe “Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario”, publicado por Aguirre Newman, en el que acompañando un balance del comportamiento de todos los segmentos del mercado durante el presente año, se realiza un acercamiento a los factores clave para el futuro del sector de la construcción y en concreto del mercado inmobiliario. La tercera edición de este informe es el resultado de una profunda investigación llevada a cabo durante el año 2009 que permite a Aguirre Newman no sólo ofrecer a sus clientes la explicación de los hechos acaecidos durante este tiempo, sino también anticipar cuál será la evolución más probable de los parámetros clave de cada uno de los segmentos del mercado inmobiliario español en 2010. El informe está organizado en 4 grupos de contenidos: España ante el reto de reinventar su mercado inmobiliario, conclusiones y perspectivas de los segmentos inmobiliarios clave y el diagnóstico de la situación actual de dichos segmentos.
Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre
Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo.
Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo
realizado por Aguirre Newman
Diciembre 2009
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1. INTRODUCCIÓN………..………….………….………….………….……….4
2. ESPAÑA Y EL RETO DE REINVENTAR SU SECTOR INMOBILIARIO…5
2.1. ENTENDIMIENTO APORTACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN AL PIB
2.2. EL RETO DEL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL
2.3. SOBREVALORACIÓN DEL MERCADO
3. CONCLUSIONES…………………………………………………………….…16
4. PREVISIONES…………………………………….………………………….…23
5. ANÁLISIS DE LOS SEGMENTOS CLAVE……………………….……….…32
5.1. RESIDENCIAL
5.2. OFICINAS
5.3. CENTROS COMERCIALES
5.4. INDUSTRIAL-LOGÍSTICO
5.5. HOTELES
Contacto Aguirre Newman
22 de julio de 2008
Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a
la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o
garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo.
Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se
realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman
Javier García-Mateo-MRICS Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) 91 319 13 14 [email protected]
Índice
Mercado de Industrial-Logístico
Pelayo Barroso Olazábal Analista de Mercado Senior (34) 91 319 13 14 [email protected]
Diciembre 2009
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1. Introducción
La economía española decrecerá más de un 3,5% en 2009 y un 1% en 2010 según las
previsiones de los principales organismos internacionales. La fuerte dependencia de nuestra
economía con el sector de la construcción junto a la elevada disponibilidad de inmuebles
desocupados que hay en nuestro país en este momento debe llevarnos a reflexionar sobre
cuanto tiempo será necesario para absorber estos inmuebles y para poder recuperar un
nivel mínimo de actividad de construcción que garantice una vuelta a un nivel de
crecimiento razonable para nuestra economía.
España tiene ante sí el reto de reinventar su sector inmobiliario para que este pueda liderar
de nuevo una economía que en el corto plazo no parece ser capaz de crear nuevos focos
de crecimiento que no estén asociados al sector de la construcción. No se trata retornar a
los niveles de construcción del periodo 2004-2007 en los que se iniciaban de media
600.000- 700.000 viviendas anuales, ni tanpoco se trata de buscar que la aportación de la
construcción al PIB supere el 10% como en los años del boom, de lo que se trata es de
establecer las bases de un modelo de negocio eficiente que genere riqueza y empleo
representando no más del 8% del PIB, tal y como sucede en la mayor parte de las
economías desarrolladas.
A continuación se realizará un diagnóstico de la realidad del mercado en este momento y se
expondrán 5 medidas que desde Aguirre Newman consideramos ayudarían a favorecer que
la recuperación económica se produzca lo antes posible.
• Incrementar el peso de la rehabilitación dentro del sector de la construcción como
actividad sustitutiva de la promoción de obra nueva.
• Favorecer la creación de una oferta de alquiler de vivienda de calidad mediante la
agilización al máximo el proceso de desahucio y abordando una modificación sustancial
de la ley de arrendamientos urbanos actual.
• Permitir la conversión de vivienda libre en vivienda de protección oficial en
determinados casos, favoreciendo el acceso de las rentas medias a este segmento del
mercado.
• Establecer un único sistema de información pública a nivel nacional, provincial y
municipal que permita saber con certeza tanto el número de viviendas vacías existe en
cada municipio de España como su oferta de suelo para evitar generar confusión y
desconfianza al promotor, al inversor y al ciudadano común.
• Potenciación de la figura del “experto independiente” como apoyo de la banca en la
toma de decisiones sobre la viabilidad de la financiación de proyectos inmobiliarios. En
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los últimos años hemos sido testigos de numerosas situaciones en los que los
mecanismos de detección de riesgos no han funcionado convenientemente.
2. España ante el reto de reinventar su sector inmobiliario
2.1. Entendimiento de la aportación de la construcción al PIB
España fue una economía próspera que crecía por encima de la media europea y que
fraguaba su crecimiento en el sector de la construcción. De este modo la actividad
constructiva suponía en 2006 exactamente 104.570 millones de euros, el 10,4%
del PIB. En aquel entonces la actividad constructiva se desglosaba de la siguiente forma:
Facturación (Millones de Euros) %
Residencial 54.481 52,1%Oficinas 644 0,6%Retail 940 0,9%Industrial / Logística 1.281 1,2%Otros 524 0,5%Edificación Publica (*) 14.681 14,0%Obra Civil 32.019 30,6%
(*) Edificación dotacional (centros educativos, sanitarios, deportivos, culturales, administrativos, etc)
104.570 100%57.346 55%46.700 45%
Actividad Constructiva - Año 2006
Total Iniciativa PrivadaTotal Iniciativa Pública
Fuente.- Aguirre Newman
Iniciativa Privada
Total
Iniciativa Pública
Tras el estallido de la crisis financiera internacional y una vez confirmada la entrada en
recesión de la economía española en el último tercio de 2008, desde Aguirre Newman
prevemos que la actividad de construcción no supondrá más del 7,8% del PIB del
ejercicio de 2009. Cabe señalar que a pesar de este claro retroceso, en los países de la
zona euro el peso específico que tiene la construcción en el PIB no supera en ningún caso el
8%. Por ello no debería afirmarse que este sector esté mostrando en la actualidad unos
niveles de actividad anormalmente bajos en nuestro país, sino más bien que la actividad se
ha normalizado y a retornado a niveles apropiados tras unos años de excesiva construcción.
En el siguiente gráfico queda reflejada la evolución del PIB y la aportación del sector
construcción al mismo. Además, se incorpora un cuadro en el que se muestra el análisis
comparativo de la actividad constructiva entre los años 2006 y 2009:
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2006 Facturación (Millones de Euros)
2009 Facturación (Millones de Euros)
VAR (%)
Residencial 54.481 41.891 -23,1%Oficinas 644 793 23,1%Retail 940 402 -57,2%Industrial / Logística 1.281 137 -89,3%Otros 524 388 -26,0%Edificación Publica (*) 14.681 14.123 -3,8%Obra Civil 32.019 26.832 -16,2%
(*) Edificación dotacional (centros educativos, sanitarios, deportivos, culturales, administrativos, etc)
104.570 84.566 -19,1%57.346 43.223 -24,6%46.700 40.955 -12,3%
Total Iniciativa PrivadaTotal Iniciativa Pública
Actividad Constructiva - 2006 Vs 2009
Fuente.- Aguirre Newman
Iniciativa Privada
Iniciativa Pública
Total
Tal y como se puede observar, la actividad total de construcción ha descendido un 19%
entre 2006 y 2009. Llama la atención que a pesar de la crisis económica la inversión
en infraestructuras es un 16% más baja en 2009 que la de 2006. Este hecho se
explica porque el aumento del gasto público en 2009 se ha concentrado más en los pagos
de los subsidios por desempleo que en la inversión en infraestructuras. Por otro lado,
destaca la fuerte caída de la construcción de activos industriales y logísticos ante
una menor demanda de almacenamiento y transporte por parte de las empresas.
Debido al reducido periodo de construcción de esta tipología de activos (entre 6 y 8
meses), el promotor puede reaccionar rápidamente al cambio de ciclo, hecho que no
sucede de la misma forma en los edificios de oficinas, que al necesitar un tiempo de
PROMEDIO 2005 - 2006
1.100.000
86%
2008
14%
90%
10%
92,5%
7,5%
946.538
1.070.616
1.044.962
550.000
132.515
PIB MEDIO DE ESPAÑA EN INTERVALOS DE 2 AÑOS
APORTACIÓN EN DE LA CONSTRUCCIÓN AL PIB EN INTERVALOS DE 2 AÑOS
PROMEDIO 2007 - 2008
PROMEDIO 2009 – 2010(PREVISIÓN)
PROMEDIO 2005 - 2006
1.100.000
86%
2008
14%
90%
10%
92,5%
7,5%
946.538
1.070.616
1.044.962
550.000
132.515
PIB MEDIO DE ESPAÑA EN INTERVALOS DE 2 AÑOS
APORTACIÓN EN DE LA CONSTRUCCIÓN AL PIB EN INTERVALOS DE 2 AÑOS
PROMEDIO 2007 - 2008
PROMEDIO 2009 – 2010(PREVISIÓN)
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construcción de entre 18 y 24 meses, el promotor corre mayor riesgo de sufrir los efectos
del cambio de ciclo. Como se puede observar en la tabla anterior, la actividad de
construcción de oficinas es superior en 2009 debido a que el promotor no había
descontado una menor demanda cuando comenzó la construcción de los
proyectos que aún no han sido finalizados.
Respecto al segmento residencial, hay que puntualizar que a pesar de que el número de
viviendas iniciadas ha descendido en un 81% en 2009 respecto de 2006, la inversión en
construcción tan sólo ha disminuido en un 23% ya que el “pipeline” de viviendas en curso
existentes en 2009 es muy superior al de 2006.
Hay tres elementos clave que llaman la atención del análisis realizado:
• Descenso de la aportación del sector de la construcción al PIB en un contexto
económico en el que no se consigue encontrar un nuevo motor de crecimiento
para la economía española. Se ha pasado de una aportación media del 14% en el
periodo 2005-2006 al 7,5% en el estimado para 2009, una cifra en línea con las
economías de nuestro entorno. Este descenso no supondría un problema si el
mismo fuese absorbido por otros motores de actividad económica, algo que de
momento parece improbable.
• Excesivo peso del sector residencial que no se ve acompañado por un desarrollo
equilibrado de las dotaciones públicas necesarias ni del desarrollo de un tejido
empresarial, comercial e industrial adecuado. Dentro del segmento residencial
llama a su vez la atención el excesivo peso de la vivienda vacacional que supone el
43% del total, algo que ya no responde a las actuales necesidades del mercado.
• El escaso peso de la inversión destinada a la rehabilitación que se sitúa, tal y como
se aprecia en el siguiente cuadro, en el 19% de la inversión total. La inversión a
través de rehabilitación en los países de nuestro entorno supone el 43% (Unión
Europea) de la inversión en construcción, alcanzando incluso el 60% en países
como Alemania.
Facturación (Millones de Euros) %
Residencial 41.891 49,5%Oficinas 793 0,9%Retail 402 0,5%Industrial / Logística 137 0,2%Otros 388 0,5%Edificación Publica (*) 14.123 16,7%Obra Civil 26.832 31,7%
(*) Edificación dotacional (centros educativos, sanitarios, deportivos, culturales, administrativos, etc)
84.566 100%68.498 81%16.068 19%
43.223 51%40.955 48%
Total Iniciativa PrivadaTotal Iniciativa Pública
Actividad Constructiva - Previsión Año 2009
Iniciativa Privada
Iniciativa Pública
TotalTotal Obra Nueva
Total Rehabilitación
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Es precisamente este último punto el que más llama la atención y el que hace plantear la
posibilidad de convertir a la rehabilitación en la alternativa a la actividad promotora, habida
cuenta de la perdida de importancia de la actividad promotora en todos los segmentos del
mercado inmobiliario. ¿Por qué no la rehabilitación como motor de crecimiento de la
construcción para el periodo 2010-2013?
A día de hoy no se sabe si la si la rehabilitación sustituirá o no el vacío dejado por la obra
nueva en el PIB, lo que si está claro es que presenta una alternativa clara, teniendo en
cuanta que:
• La actividad rehabilitadora en España está muy lejos de los niveles que mantienen
países de nuestro entorno, situación con la que debería ir convergiendo.
• Existe un stock de alrededor de 5,6 millones de viviendas usadas construidas antes de
los años 60 que tarde o temprano tendrán que ser rehabilitadas. Este stock supone
aproximadamente el 23% del parque total de viviendas del país.
• Existen 3,1 millones de m2 de edificios de oficinas construidos en los años 60 y 70 que
no cumplen con los requisitos de calidad exigidos a día de hoy y que deberán ser
rehabilitados.
• Existe una necesidad manifiesta de rehabilitación a nivel nacional de los polígonos
industriales desarrollados con anterioridad al año 1985. Con carácter general, estos
antiguos desarrollos muestran deficiencias graves para los requerimientos que se
exigen en la actualidad. Algunos de los problemas más evidentes que se aprecian en
ellos son la irregularidad de su trazado como consecuencia de desarrollos no
programados; problemas de accesibilidad por falta de anchura de la vías; falta de
aparcamiento; inexistencia de aceras en viales secundarios; deficiente o inexistente
nivel de alumbrado público; obsolescencia de las naves y escaso mantenimiento.
A modo de conclusión al presente epígrafe, es necesario recalcar que a pesar de que el
peso específico de la construcción en el PIB será mucho menor al de la época del “boom”,
si se toman las debidas medidas estructurales España podría ser capaz de generar
riqueza y empleo a través del sector de la construcción durante los próximos
años. Dichas medidas estructurales pasan por dos alternativas no excluyentes:
• Apuesta desde las administraciones públicas por la rehabilitación a través de
incentivos a la misma. Esta actividad posibilita en el actual contexto de mercado
(drástica reducción de la actividad promotora de obra nueva) la generación de riqueza
y empleo dentro del sector de la construcción tanto a través de la iniciativa privada
como directamente a través de iniciativa pública.
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• Desarrollo de la obra civil y de la edificación dotacional. El desarrollo de una
“construcción productiva” de iniciativa pública destinada a la mejora de las
infraestructuras de comunicación así como al desarrollo de centros educativos,
sanitarios, deportivos, culturales y administrativos, dentro de un contexto de demanda
real sobre los mismos supondría una segunda alternativa de impulso para el sector.
2.2. El reto del mercado inmobiliario español
El principal reto al que se enfrenta el mercado inmobiliario español es el destino del
volumen de viviendas en stock existente en el mercado. La fuerte caída de las ventas unida
a la importante actividad promotora de los últimos años ha propiciado un significativo
aumento del stock. Seguidamente se detalla la disponibilidad actual de viviendas vacías en
España.
CATEGORÍA NÚMERO %
Viviendas nuevas terminadas 612.512 40%Viviendas nuevas en construcción 384.050 25%Viviendas usadas 520.330 34%
TOTAL 1.516.892 100%Fuente.- Aguirre Newman a partir de datos del Ministerio de la Vivienda y Acuña
Se debe tener en cuenta que una cifra de stock “saludable” es aquella que permite
satisfacer la demanda anual de compra de viviendas por parte de los nuevos hogares en un
periodo de 12 meses y que a su vez implique una subida de precio interanual del mismo
nivel de la inflación. Por consiguiente, en España el stock excedente no debería de superar
en ningún caso las 300.000 viviendas, con lo que actualmente el stock excedente es 5 veces
la demanda de vivienda en España.
RANK PROVINCIA VIVIENDAS RANK PROVINCIA VIVIENDAS1 Barcelona 55.315 27 Valladolid 7.4992 Madrid 51.034 28 Jaén 7.4323 Alicante 46.366 29 León 6.9564 Valencia 30.038 30 Huelva 6.3745 Murcia 27.279 31 Salamanca 6.1146 Málaga 21.092 32 Badajoz 5.3537 Santa Cruz de Tenerife 20.578 33 Burgos 5.2668 Toledo 19.490 34 Guadalajara 4.9689 Las Palmas 18.872 35 Albacete 4.92910 Almería 18.240 36 Vizcaya 4.31911 Tarragona 17.830 37 Guipúzcoa 4.26412 Castellón 17.826 38 Zamora 4.04913 Sevilla 17.125 39 Ourense 3.53314 Balears 15.294 40 Álava 3.49515 Cádiz 15.216 41 Huesca 3.49216 La Coruña 14.841 42 Ávila 3.46817 Girona 13.450 43 Cuenca 3.46018 Ciudad Real 12.641 44 Lugo 2.80819 Asturias 11.865 45 Palencia 2.71720 Lleida 11.768 46 Cantabria 2.67421 Granada 11.422 47 Segovia 2.24022 Pontevedra 10.616 48 Cáceres 2.07123 Zaragoza 10.351 49 Soria 1.69424 La Rioja 8.022 50 Teruel 1.64125 Córdoba 7.960 51 Ceuta y Melilla 32726 Navarra 7.838
TOTAL VIVIENDAS TERMINADAS.- 612.512
DESGLOSE DEL STOCK DE VIVIENDAS POR PROVINCIA
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Para determinar la profundidad del problema del stock de cada provincia se hace
indispensable ponderar el número de viviendas en stock con su demanda estructural; es
decir, con su número de habitantes. Como se puede ver Toledo, Castellón y La Rioja son
las provincias de España que tienen un mayor stock de vivienda por cada mil habitantes y
por consiguiente aquellas que presentan una situación de mayor gravedad. Llama
especialmente la atención los casos de Barcelona y Madrid, que pese a ser las dos provincias
con mayor número de viviendas en stock, ocupan los puestos 43 y 48 si consideramos su
stock por cada mil habitantes.
RANK PROVINCIA Stock/1000hab RANK PROVINCIA Stock/1000hab1 Toledo 52 27 Burgos 232 Castellón/Castelló 44 28 Cuenca 233 La Rioja 43 29 Pontevedra 234 Tarragona 40 30 Navarra 235 Soria 38 31 Balears 226 Almería 37 32 Albacete 227 Lleida 37 33 Cádiz 218 Las Palmas 37 34 Valencia/València 219 Jaén 33 35 Zaragoza 2110 Teruel 32 36 Málaga 1911 Segovia 32 37 Asturias 1812 Santa Cruz de Tenerife 32 38 Sevilla 1713 Murcia (Región de) 31 39 Lugo 1714 Alicante/Alacant 31 40 Córdoba 1715 Ávila 30 41 Ourense 1616 Girona 30 42 Huelva 1617 Guadalajara 30 43 Barcelona 1618 Granada 30 44 Álava 1419 Huesca 29 45 Vizcaya 1220 Ciudad Real 28 46 Cáceres 1221 Salamanca 27 47 Badajoz 1122 Zamora 26 48 Madrid 1123 León 24 49 Guipúzcoa 1024 La Coruña 24 50 Cantabria 825 Palencia 24 51 Ceuta N.D26 Valladolid 24 52 Melilla N.D
ANÁLISIS DEL STOCK PONDERADO POR LA POBLACIÓN
STOCK MEDIO / 1000 HAB = 25,1 VIVIENDAS
El análisis de la tasa de esfuerzo o tasa de accesibilidad a la vivienda, ofrece la posibilidad de
determinar el porcentaje de renta familiar disponible necesaria para hacer frente al pago de
la cuota hipotecaria mensual. Una tasa de esfuerzo óptima es aquella que se sitúa en el
30%. Tan sólo 2 de las 52 provincias españolas presentan una tasa de esfuerzo media
inferior al 30%, concretamente Palencia y Soria, donde no sería necesario un ajuste del
precio sino un mayor número de potenciales compradores. El resto de provincias en mayor
o menor medida necesitan un ajuste en los precios medios de venta. Son Barcelona,
Guipuzcoa, Sevilla, Guadalajara, Cádiz y Madrid las provincias que muestran una mayor
necesidad de ajuste en precios.
El ajuste medio necesario en los precios de la vivienda para alcanzar una tasa de esfuerzo
del 30% se sitúa de media en un 27% sobre los precios actuales. Es especialmente
preocupante la situación en la que se encuentran determinadas provincias en las que la tasa
de esfuerzo se encuentra situada por encima del 40%. Difícilmente se reactivarán las ventas
en un contexto en el que una familia media necesite destinar más del 40% de sus ingresos
corrientes al pago de la cuota hipotecaria.
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Por otro lado, desde el Banco Central Europeo se están lanzando los primeros avisos sobre
una posible subida de los tipos de interés en el segundo semestre de 2010. La realización
efectiva de esta medida exigiría mayores ajustes en los precio como consecuencia del
incremento del coste de financiación.
El gran reto al que se enfrenta el sector de la construcción a día de hoy es cómo conseguir
que se absorban las 612.512 viviendas nuevas vacías y tomar una decisión sobre las 384.050
que se encuentran en curso. Hay cuatro medidas que se hacen imprescindibles para lograr
conseguir avanzar en la disminución del stock disponible:
• Afrontar por parte de los actores del mercado (promotores, acreedores,
financiadores,) que existe una sobrevaloración media de las viviendas de obra nueva
del 27%. El stock residencial sólo se absorberá asumiendo pérdidas
económicas, tanto por parte de los promotores como de sus acreedores. En caso
contrario dichos actores sólo conseguirán quedarse fuera de mercado ante la
progresiva toma de conciencia por parte de determinados promotores y por parte de
la banca adjudicataria de que con descuentos por encima del 25% sobre los actuales
niveles se reactiva la demanda.
Para conseguir este hito será imprescindible conocer el verdadero valor de mercado
de los inmuebles para poder afrontar un plan de venta realista de los mismos. Las
tasaciones actuales no reflejan el verdadero valor de mercado de los inmuebles.
• Llevar a cabo las modificaciones legislativas adecuadas para garantizar el desarrollo del
mercado de alquiler. Una vía para dar salida al stock disponible es trasladar el mismo al
mercado de alquiler, algo que está ocurriendo en la actualidad. Aproximadamente
entre el 10% y el 15% de las promociones que están comercializándose en venta
están haciéndolo también en alquiler con opción de compra.
El mercado de alquiler en España muestra un claro infradesarrollo frente a la situación
de los principales países de nuestro entorno. El porcentaje de viviendas principales en
alquiler en España supone el 13% sobre el total, mientras que en los mercados de los
principales países europeos dicho porcentaje se sitúa entre el 40% y el 60% del total.
Tradicionalmente se ha dicho que España es un país de compradores y que el progreso
del mercado de alquiler no va a tener nunca un desarrollo de importante. Este hecho
es desmentido por la realidad. En la década de los 70 el porcentaje de viviendas
principales en alquiler superaba el 30% del parque total de viviendas, mientras que en
la década de los 80 dicho porcentaje se había reducido al 20%.
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Se hace imprescindible para que el mercado español de alquiler se desarrolle y
converja progresivamente con la media de los países desarrollados que se genere el
entorno legal adecuado que garantice al propietario del inmueble la seguridad de que
va a poder cobrar las rentas al inquilino o, en caso contrario, va a poder desahuciarlo
en un plazo razonable de tiempo.
• Favorecer la conversión de vivienda libre en VPO de manera que se de acceso a la
misma a un mayor número de demandantes. El promotor a pesar de reducir su
beneficio, obtiene como ventaja el ampliar el número de potenciales compradores
que pueden acceder a las viviendas, debido al efecto conjunto del descenso en el
precio y de las subvenciones oficiales (administración central, autonómica y/o local)
que pueden recibir los potenciales compradores.
• Puesta en marcha de la actuación de FROB (Fondo de Restructuración de Ordenación
Bancaria) que tiene dos objetivos principales: gestionar los procesos de
reestructuración de entidades de crédito y contribuir a reforzar sus recursos propios
en los procesos de integración. Sería muy positivo que las entidades financieras (cajas
de ahorro) resolviesen lo antes posible los procesos de restructuración e integración
que sean necesarios con el fin de mejorar en transparencia y agilidad en el mercado y
para que se recobre la confianza en el sector financiero.
Finalmente y respecto al stock de suelo residencial, se considera que el sistema de
financiación de las Haciendas locales, junto con la euforia de la prosperidad inmobiliaria de
los últimos once ejercicios, ha provocado una sobrevaloración del suelo con difícil solución
a corto plazo. Esta situación pasará ineludiblemente por conocer la capacidad real que
tienen las entidades financieras de asumir las pérdidas derivadas de las provisiones por la
depreciación del valor de determinados suelos. En este sentido, la actuación del FROB será
determinante.
De la resolución del gran reto que supone la absorción del stock de viviendas disponibles
dependerá el futuro a medio plazo del negocio de promoción residencial. Difícilmente se
reactivará la promoción de nuevos proyectos si antes no se observa una drástica reducción
del stock disponible.
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2.3. Sobrevaloración del mercado
Desde Aguirre Newman consideramos que el fuerte descenso del volumen transaccional se
debe a que la mayor parte de los activos que se ofertan en venta hoy en día están
claramente sobrevalorados.
A continuación se presenta un análisis que evidencia que aún no se ha corregido el exceso
de valoración de los últimos años del boom; es más, ni siquiera se ha corregido el aumento
de valor de 2007. Estos datos contrastan con los de Reino Unido, donde las valoraciones se
ajustaron en el periodo 2007-2008 un 34% de forma acumulada, motivo fundamental junto
con la depreciación de su moneda de que la actividad transaccional ya ha comenzado su
recuperación en este país. En el primer semestre de 2009 la actividad transaccional ha
crecido en Reino Unido un 49% al descontar los inversores que el mercado ya ha tocado
fondo frente a la caída en España del 41,4%.
Resulta evidente que en aquellos países en los que se ha producido un ajuste en las
valoraciones el volumen transaccional está creciendo, mientras que en España, donde
todavía no se ha producido dicho ajuste el volumen transaccional sigue cayendo. El ajuste
en las valoraciones en España ha sido muy limitado. Durante 2008 el ajuste medio en los
países de nuestro entorno se situó entre un 15 y un 26%, mientras que en España el mismo
no superó el 7%. Este mínimo ajuste hay que entenderlo dentro del contexto económico
del periodo 2004-2007, en el que las valoraciones crecieron acumuladamente en España un
34,6%.
2006 2007 2008 2009 (F)España 11,4 7,7 -6,8 -15,0
Portugal 5,5 5,8 -3,3 -5,1
Reino Unido 12,6 -7,7 -26,3 1,0
Francia 15,4 11,8 -6,0 -13,0
Alemania -3,1 -0,2 -1,4 0,0
Irlanda 21,9 5,8 -37,2 0,0
Evolución del Valor Capital (%)
Fuente: Aguirre Newman a partir de IPD
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 14
Analizando la caída del volumen de inversión por sectores en el primer semestre de 2009
frente al mismo periodo del año anterior se observa como la misma ha descendido en un
41,4%. Para el inversor el ajuste en las valoraciones en el mercado inmobiliario español
sigue siendo claramente insuficiente.
El problema para el potencial comprador no viene determinado por la tasa de rentabilidad
inicial que se aplica en estos momentos en los diferentes segmentos del mercado
inmobiliario y que se encuentran según el consenso del mercado en niveles adecuados. El
problema lo origina la evolución de las rentas de alquiler que aunque han corregido en
parte, se estima por parte de los inversores que deben hacerlo en mayor nivel.
El mayor riesgo de desocupación consecuencia de la situación económica general y en
concreto de las posibilidades crecientes de cierres por parte de empresas o de traslados a
espacios con menor superficie como consecuencia de recortes en las plantillas lleva a
pensar que la tendencia de las rentas de alquiler va a ser claramente descendente en los
próximos meses. Por otro lado, la disponibilidad de producto en todos los segmentos del
mercado inmobiliario es claramente creciente en un contexto de baja demanda lo que
apoya la idea de que las rentas van a seguir cayendo.
La consecuencia de lo visto anteriormente es que las valoraciones que realizan los
potenciales compradores chocan con las valoraciones realizadas por los vendedores. Los
primeros en sus hipótesis de inversión descuentan una mayor caída en las rentas de alquiler.
Fuente: Aguirre Newman a partir de datos de IPD
2004 2005 2006 2007
2,5%
5%
7,5%
10%
-2,5%
-5%
2008
--6,8%6,8%
EL AJUSTE DE LAS VALORACIONESEN ESPAÑA HA SIDO MUYLIMITADO. DURANTE 2008 EN EL RESTO DE EUROPA LOS VALORES AJUSTARON
ENTRE UN 15 Y UN 25%
VALORACIÓN Y PRECIO SE DISTANCIAN
CAEN LAS TRANSACCIONES
ENTRE 2004 Y 2007 LOS VALORESCRECIERON ACUMULADAMENTE UN 34,6%
+ 5,3%
+ 10,8% + 11,4%
+ 7,7%
EVOLUCIÓN INTERANUAL DEL VALOR CAPITAL (%) - ESPAÑA
Diciembre 2009
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Pag. 15
Mientras que los vendedores utilizan para fijar el precio de venta del inmueble las rentas de
alquiler firmadas en los contratos de arrendamiento del activo en venta. El resultado: no se
lleva a cabo la operación de inversión.
En la siguiente tabla se refleja el volumen total de inversión en España en el primer
semestre de 2009 en comparación con el primer semestre de 2008, así como el total de los
dos periodos donde se observa la ciada del 41% anteriormente mencionada.
Var (%)
Residencial 58.374 95,93% 33.838 94,95% -42,03%Oficinas 1.220 2,00% 690 1,94% -43,44%Logístico 219 0,36% 39 0,11% -82,19%Retail 479 0,79% 361 1,01% -24,63%Hoteles 560 0,92% 709 1,99% 26,61%TOTAL 60.852 100,00% 35.637 100,00% -41,44%
2009 - PRIMER SEMESTRE
(*) Fuente Aguirre Newman
2008 - PRIMER SEMESTRE
Exceptuando el segmento hotelero en el que el incremento de la oferta de producto de
calidad en venta respecto a años anteriores ha hecho crecer el volumen de inversión, se
observa como en el resto de segmentos inmobiliarios dicho volumen ha caído de manera
relevante. Destaca sobre todos el mercado logístico en el que apenas se han realizado
operaciones de inversión durante el primer semestre siendo las expectativas para el
segundo semestre de continuidad en esta situación.
Como conclusión al presente epígrafe cabe preguntarse por qué no sigue España el modelo
de comportamiento de Reino Unido que asegura ajustes rápidos en las valoraciones
inmobiliarias y por lo tanto un mayor dinamismo en los mercados. Son tres los motivos por
los que en estos momentos España no está preparada para seguir dicho modelo:
• Las tasaciones no son una referencia de valor de mercado en España, por lo que no
son útiles para favorecer las compra-ventas.
La alternativa sería generalizar la implantación de los estándares internacionales de
valoración (IVS) para favorecer una mayor confianza tienen los inversores
internacionales y la banca extranjera.
• Sólo con una toma de conciencia por parte de todos los actores del mercado de la
necesidad de un ajuste en las valoraciones actuales hará que vuelva a España el
inversor extranjero a la vez que el inversor / comprador particular retornará de nuevo
al mercado residencial.
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 16
3. Conclusiones sobre la situación de los segmentos del mercado inmobiliario
Tal y como se puede observar en las siguientes conclusiones, la situación que atraviesa el
mercado inmobiliario ha estado fuertemente influenciada por el contexto de contracción
económica, el comportamiento del mercado laboral y la incertidumbre sobre el momento
de la recuperación.
A continuación se describen las conclusiones principales de este informe para cada
segmento:
MERCADO RESIDENCIAL
1. Incremento notable de los plazos de comercialización en las promociones de vivienda
de obra nueva, situándose de media en los 40 meses para las promociones de primera
residencia y en los 60 para las de vivienda vacacional. Este dato muestra la dificultad
que el promotor de residencial está teniendo para comercializar sus proyectos, y por
lo tanto, para obtener ingresos de su actividad promotora.
2. La disminución en las operaciones de compraventa de viviendas se ha hecho patente
en la primera mitad de 2009. En dicho periodo se han vendido en España 217.589
viviendas, cifra un 31% inferior a la registrada en el mismo periodo de 2008, y un el
52% inferior a las del mismo periodo de 2007.
3. La tasa de esfuerzo, medida como el porcentaje de la renta bruta media del hogar
respecto al coste medio de la cuota hipotecaria anual, ha alcanzado la cuota del 38,6%
en el segundo trimestre de 2009 (Banco de España). Este dato supone un importante
descenso respecto a la tasa de accesibilidad media del año 2008 situada en 51,2%. El
citado descenso ha sido promovido tanto por el ajuste en los precios de venta como
por la importante reducción en los tipos de interés. A pesar de ello, la tasa de
accesibilidad se mantiene todavía por encima de la cifra óptima del 30%.
4. Continúa la tendencia iniciada en el año 2008 por la que gana importancia el mercado
de alquiler. Se está produciendo un traslado de parte del stock de vivienda construida
y disponible desde el mercado de venta al de alquiler. En este sentido son esenciales
las medidas que está impulsando el Estado, en relación al establecimiento de un marco
legal, financiero y fiscal atractivo que favorezca la entrada en el mercado de inversión
institucional nacional y extranjera. Del total de promociones de obra nueva libre que
se ofrecen en estos momentos en Madrid capital, el 16,3% se ofrece a la vez venta y
en alquiler con opción de compra.
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5. Actividad creciente de las entidades financieras en el mercado residencial a través de
las promociones que están adquiriendo como consecuencia de canjes de deuda o
daciones en pago acordadas con los promotores. En este sentido será esencial la
estrategia de comercialización (venta con fuerte descuento, venta con perdidas,
búsqueda del break even,..) que adopten las entidades financieras, especialmente en lo
que a variable precio se refiere, para entender el futuro del sector.
MERCADO DE OFICINAS
1. La actividad en el mercado de oficinas durante el año 2009 ha sido claramente
inferior a la del mismo periodo del año anterior, especialmente en el mercado de
Madrid, donde la contratación ha descendido por debajo de la media de los
últimos 10 años. Se espera que la absorción bruta total del año se sitúe en los
260.000 m² y los 180.000 m² en Madrid y Barcelona respectivamente.
2. Hay que destacar un aumento de la tasa de desocupación en Madrid y Barcelona,
que supera en ambos casos el 9% del stock total de cada ciudad, hecho que
acrecienta el cambio de tendencia ya iniciado en 2008..
3. Los precios medios de alquiler han mostrado ajustes generalizados en todas las
zonas; si bien, cabe destacar el importante descenso registrado en la zona CDN
de Madrid que se ha situado en el 19% mientras que en Barcelona el ajuste en la
misma zona ha sido de un 13%.
4. Respecto a la actividad en otros mercados de oficinas en otras ciudades de España
es destacable la situación del mercado de oficinas Málaga por la intensidad de la
actividad que ha mantenido como consecuencia de la demanda originada por las
Administraciones Públicas. Por otro lado, se empieza a apreciar después de la
importante actividad promotora de los últimos años una ralentización en el
crecimiento de este mercado. Los precios han sufrido ajustes generalizados en
todas las subzonas del mercado de oficinas de esta ciudad manteniéndose la tasa
de disponibilidad en niveles cercanos al 9%.
5. En el primer semestre de 2009 el mercado de inversión de oficinas ha continuado
lastrado por la escasez de financiación, por la incertidumbre sobre la evolución
futura de los precios medios de alquiler y por la sobrevaloración de los activos.
Bajo estas circunstancias el inversor privado ha vuelto a erigirse como el
protagonista de las operaciones más representativas de este periodo. El volumen
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Pag. 18
de inversión en el primer semestre de 2009 respecto al mismo periodo del año
2008 ha sido un 44% menor.
La complejidad de estimar la evolución futura de los precios medios de alquiler es lo
que hace que en este momento, el factor más valorado por parte de los inversores a la
hora de analizar una operación sea; por un lado, la calidad del inquilino de las oficinas y
por otro la duración de los contratos de alquiler de los edificios. La tasa de rentabilidad
inicial exigida se ha incrementado de este modo 50 puntos básicos en la mayoría de las
zonas. En el caso del centro de distrito de negocios (CDN) de Madrid y Barcelona, se
ha podido observar una evolución desde el 5,75% hasta el 6,25% a lo largo de 2009.
MERCADO DE CENTROS COMERCIALES
1. La negativa confianza del consumidor está motivando un descenso del consumo
privado en España. No obstante la confianza del consumidor muestra una clara mejora
desde mínimos (periodo julio 2008-febrero 2009). A pesar del complicado contexto
económico-laboral, las expectativas sobre el futuro y la mejor percepción económica
muestran una clara mejora. Sin embargo, el índice se encuentra por debajo de la media
de los últimos años.
2. En 2009 se incorporarán alrededor de 375.000 m² de nueva superficie bruta alquilable
(SBA) en el mercado nacional, hecho que supone una estabilización en la oferta de
nueva SBA en el mercado. Esta cifra supone un descenso del 67% respecto a la nueva
SBA incorporada en el año 2008.
Fuente: Aguirre Newman
0
800
1600
2400
3200
1.220MM€
-66%
690MM€
4000
2.750MM€
-44%
2007 1ºS 2008 1ºS 2009 1ºS
ESCASA ACTIVIDAD, ESPECIALMENTE EN LAS ZONASDESCENTRALIZADAS POR DOS MOTIVOS
1) PRECIO < VALOR2) INMUEBLES SOBREARRENDADOS
Fuente: Aguirre Newman
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ESCASA ACTIVIDAD, ESPECIALMENTE EN LAS ZONASDESCENTRALIZADAS POR DOS MOTIVOS
1) PRECIO < VALOR2) INMUEBLES SOBREARRENDADOS
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3. Se mantiene el ajuste ya observado en el año 2008 en los planes de expansión por
parte de los principales operadores comerciales. Algo, que es especialmente
significativo en aquellas firmas relacionadas con la hostelería, la moda y los
complementos.
4. Se ha generalizado durante el año 2009 la solicitud por parte de operadores
comerciales de bonificaciones en la renta (ajustes del 45%) o, directamente, de
renegociaciones en los contratos (ajustes de entre 4 y 8%) con el objeto de reducir las
rentas de alquiler pagadas. La tasa de esfuerzo en la que han incurrido dichos
operadores comerciales hace en muchos casos inviable la continuidad del negocio en
los niveles de renta pactados en el momento de la celebración del contrato.
5. El precio medio de alquiler desciende en término medio y de forma interanual en un
3,5% en los centros “prime” y en un 7,6% en los centros “secundarios.
6. Se ha producido una disminución importante de la actividad en el mercado de
inversión en rentabilidad respecto a años precedentes. El elevado volumen de
inversión requerido en cada proyecto junto al acceso a la financiación son las
principales causas de una menor operativa en la que el perfil del comprador está
siendo básicamente internacional. La tasa de rentabilidad inicial exigida se ha
incrementado considerablemente hasta el 7,25% en centros prime. Tan solo se han
materializado 2 transacciones significativas desde enero, Plenilunio y Principe Pio, con
una inversión acumulada total de 361,5 millones de euros.
CC.AA SBA Aperturas %
Madrid 50.000 32%Andalucía 18.000 12%Cataluña 32.042 21%Castilla y León 18.000 12%Castilla-La Mancha 37.500 24%
TOTAL 155.542 100%
NUEVA S.B.A. 2009 (1º Sem.)
Fuente: Aguirre Newman AIM
0
400
800
1200
1600
479MM€
-70%
361MM€
2000
1.587MM€
-25%
2007 1ºS 2008 1ºS 2009 1ºS
TAN SÓLO 2 OPERACIONESEN 2009 PROTAGONIZADAS
POR ORION-COLUMBAY CORIO
Fuente: Aguirre Newman AIM
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TAN SÓLO 2 OPERACIONESEN 2009 PROTAGONIZADAS
POR ORION-COLUMBAY CORIO
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MERCADO INDUSTRIAL-LOGÍSTICO
1. Importante descenso de la actividad productiva y de consumo traducida en una menor
actividad de la demanda de esta tipología de productos. El mayor dinamismo vendrá
determinado por la relocalización de empresas que busquen aprovechar la caida de
rentas para ubicarse en un mejor inmueble a un menor coste.
2. Ajuste a la baja de los precios “de salida” de alquiler entorno a un 15%, tanto en el
mercado de Madrid como en el de Barcelona. Los márgenes de negociación que se
aplican sobre dichos precios suponen “de facto” un mayor ajuste en el precio. Dichos
márgenes son en muchos casos muy amplios y dependen de la disponibilidad de
producto existente en la zona y de la mayor o menor necesidad del propietario por
ocupar el espacio.
3. Incremento de la disponibilidad de oferta de calidad tanto en venta como en alquiler
en las principales zonas de Madrid y Cataluña, hecho poco común en los años
precedentes. En el mercado de Madrid existen en estos momentos más de 850.000
m2 de espacios logísticos disponibles, mientras que en el de Cataluña la disponibilidad
logística supera los 550.000 m2.
4. Paralización o retraso del inicio de nuevos proyectos especulativos consecuencia de la
situación de incertidumbre económica. Mediante esta medida se busca por parte de
los promotores controlar la cantidad de producto especulativo que se va a incorporar
al mercado en un entorno de alta disponibilidad y de baja demanda.
5. Se ha producido un incremento generalizado de la tasa de rentabilidad inicial de entre
75 y 100 puntos básicos en las zonas analizadas motivado por varias circunstancias:
coste de financiación, rentabilidades más atractivas de inversiones alternativas, mayor
número de activos disponibles en el mercado y un número sustancialmente menor de
agentes dispuestos a acometer inversiones en este momento. Han sido las zonas más
alejadas de Madrid y Barcelona las que han visto incrementar las rentabilidades iniciales
exigidas en mayor cuantía hasta niveles del 8,50% de media.
6. El inversor ha centrado su búsqueda en un producto seguro terminado y ocupado en
su totalidad, con contratos de larga duración, con garantías de permanencia y altas
rentabilidades.
Diciembre 2009
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MERCADO HOTELERO
� Según la actividad observada durante los seis primeros meses de 2009, este ejercicio
superará con creces el listón de 2008, ya que solamente durante el primer semestre ya se
han realizado operaciones por un valor de 709 millones de euros, con un volumen medio
por operación de 49,2 millones de euros. De forma progresiva el inversor nacional privado
va adquiriendo mayor protagonismo que en años anteriores, siendo el artífice de la mayor
parte de compra-ventas realizadas.
� En cuanto a la tipología de hoteles en auge, en 2008 y 2009 los proyectos urbanos están
adquiriendo mayor relevancia con respecto a ejercicios precedentes Las ciudades donde se
desarrollan un mayor número de hoteles de este tipo son Madrid, Barcelona, Valencia,
Sevilla, Zaragoza y Bilbao. Por otro lado, es importante mencionar que en 2008 y 2009 las
ciudades que han mantenido un crecimiento con respecto al número de habitaciones de
hoteles urbanos han sido Barcelona y Sevilla.
� El número de viajeros se situó en el año 2008 en los 82,9 millones lo que supone un
descenso del 1,6% con respecto a los datos registrados en 2007. Se debe destacar que este
descenso del número de viajeros que entran en España es el primer descenso registrado
desde el año 2001. En cuanto al primer semestre de 2009, el descenso en el número de
viajeros ha sido de un 9,9% con respecto a los primeros seis meses de 2008.
� El total de pernoctaciones durante el año 2008 fue de 268 millones, un 2% menos que las
registradas en el ejercicio 2007. La evolución del número de pernoctaciones en el primer
semestre del año 2009 se ha caracterizado por seguir la linea descendente del número de
visitantes, habiéndose registrado 107.955.506 de pernoctaciones, lo que supone un 10%
menos que en el mismo periodo del año anterior. Este hecho confirma la tendencia a la baja
Fuente: Aguirre Newman AIM Y zAPHIR
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100
200 219MM€
-66%
39MM€
700
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2007 1ºS 2008 1ºS 2009 1ºS
DEKA EN ZARAGOZA Y ZAPHIREN MIRALCAMPO ACAPARAN
LAS ÚNICS OPERACIOENESIDENTIFICADAS
632MM€
Fuente: Aguirre Newman AIM Y zAPHIR
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DEKA EN ZARAGOZA Y ZAPHIREN MIRALCAMPO ACAPARAN
LAS ÚNICS OPERACIOENESIDENTIFICADAS
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que ya se pronosticó en el mismo estudio que se realizó durante el año pasado. Para el
resto del año y el año 2010, se prevé que se sigan produciendo descensos en el número de
pernoctacionesante por la ausencia de indicadores económicos positivos al respecto.
� Por tipología de establecimiento, durante 2008, al igual que ocurrió durante 2007 se
incrementó el número de visitantes que se alojaron en establecimientos de mayor calidad (4
y 5 estrellas) en detrimento de los establecimientos de tres estrellas. Aún así, y pese al
crecimiento que están experimentando en los últimos años los hoteles de 5 estrellas, se
debe destacar que los hoteles de 3 y 4 estrellas hospedan a algo más del 70% de los
visitantes que recibe el país anualmente.
� Los principales mercados emisores, Reino Unido, Alemania, Francia e Italia, han mantenido
una tendencia descendente en cuanto al número de turistas llegados. Este descenso
generalizado ha sido especialmente acentuado en el Reino Unido por la pérdida de
competitividad de la Libra Esterlina respecto al Euro.
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Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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4. Previsiones sobre la evolución de los segmentos del mercado inmobiliario
Una vez establecidas las principales conclusiones sobre la evolución del mercado
inmobiliario durante el año 2009 el presente epígrafe trata de dar una visión sobre quienes
serán los protagonistas del mercado de inversión inmobiliaria en los próximos años, para a
continuación establecer las principales previsiones de cada uno de los segmentos clave del
mercado inmobiliario para el año 2010.
Analizando en primer lugar el protagonismo del mercado de inversión inmobiliaria durante
2010, el inversor privado español y los “family offices”, normalmente con estrategias de
inversión a largo plazo e inversiones acometidas generalmente en zonas prime, mantendrán
posiciones en el mercado en el corto y medio plazo. Se espera además que siguán siendo
protagonista en la compra de producto PRIME de un volumen de inversión por debajo de
los 40 millones de euros. Por otro lado, los inversores “value added” y “oportunistas” que
hayan entrado en el mercado “tarde”, es decir, en la parte más alta del ciclo, no les
quedará más remedio que mantenerse en la inversión redefiniendo la estrategia temporal
de la misma.
Francia y más especialmente España son actualmente los mercados objetivos de los
inversores de valor añadido y de los de perfil más oportunista; si bien, aún no han podido
materializar todas las compras que hubiesen deseado por la sobrevaloración de la mayoría
de los activos, especialmente aquellos con un volumen superior a los 40 millones de euros.
Actualmente existen 21 fondos inmobiliarios extranjeros con un perfil oportunista con un
interés real de invertir 8.500 millones de euros en España en el periodo 2010 y 2012, si
bien no están dispuestos a entrar en el mercado en los precios de venta actuales. Esto
fondos para lograr sus ambiciosos objetivos de rentabilidad invierten en muchos casos en
proyectos de rehabilitación lo que supondría un estimulo más a la rehabilitación como
segmento clave de la economía en los próximos años.
Dado que los fondos oportunistas invierten en horizontes temporales que normalmente no
superan los 5 años, muy posiblemente a partir de 2014 veremos como estas instituciones
cederán el testigo a los fondos alemanes conservadores de perfil Core, una vez que se haya
absorbido la disponibilidad de espacio actual y que los precios medios de alquiler presenten
una tendencia nuevamente al alza.
Finalmente la banca nacional y extranjera se convertirá en protagonista activa del mercado a
través de las posibles adjudicaciones de activos por impago de sus deudores.
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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A continuación se detallan los movimientos de entrada y salida más lógicos en el mercado
inmobiliario español para los próximos 3 años.
La tasa de rentabilidad inicial que actualmente exige un inversor para un producto en zona
prime se sitúa en los siguientes niveles:
• Oficinas - Tasa de Rentabilidad Inicial (PRIME) – 5,75% - 6,25%
• Locales Calle - Tasa de Rentabilidad Inicial (PRIME) – 5,5% - 6%
• Centros Comerciales - Tasa de Rentabilidad Inicial (PRIME) – 6,75%-7,5%
• Industrial/Logística - Tasa de Rentabilidad Inicial (PRIME) – 7,7% -8,5%
ENTRARÁN EN EL MERCADOSALDRÁN DEL MERCADO MANTENDRÁN SU POSICIÓN
- Privados españoles- Institucional de valor añadidoque hayan comprado “demasiado tarde”
- Inmobiliarias españolas- Adjudicados de banca nacional- Fondos “Core” extranjeros queacumulen plusvalías
- Banca nacional y extranjera- Fondos Oportunistas- Fondos de valor añadido- Privados españoles de forma
selectiva en inmuebles de menosde 40 millones de euros
ENTRARÁN EN EL MERCADOSALDRÁN DEL MERCADO MANTENDRÁN SU POSICIÓN
- Privados españoles- Institucional de valor añadidoque hayan comprado “demasiado tarde”
- Inmobiliarias españolas- Adjudicados de banca nacional- Fondos “Core” extranjeros queacumulen plusvalías
- Banca nacional y extranjera- Fondos Oportunistas- Fondos de valor añadido- Privados españoles de forma
selectiva en inmuebles de menosde 40 millones de euros
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Se establecen a continuación las principales previsiones de cada uno de los segmentos clave
del mercado inmobiliario para el año 2010.
MERCADO RESIDENCIAL
1. Se mantendrá la importante reducción de la actividad promotora ya vista durante el
año 2009 con el objeto de evitar un incremento de la sobreoferta existente mercado.
Se estima que las viviendas que se inicien en el 2010 no superarán las 150.000 unidades
entre viviendas libres y protegidas.
2. Mantenimiento de los elevados plazos medios de comercialización observados en
2009. La complicada situación económica de España, la dificultad de acceso al crédito y
el incremento de los niveles de desempleo deberían tener un efecto directo sobre la
demanda de inmuebles en compra. El potencial comprador va a esperar
previsiblemente a una mejora de la situación económica, que le permita acceder a la
vivienda en condiciones de menor incertidumbre.
3. Necesidad de un mayor ajuste de los precios de venta tanto en los mercados de
primera residencia como en los de vivienda vacacional, que estará en función de la
evolución del coste de la financiación, de la calidad y ubicación de las viviendas y de los
ritmos de venta de cada zona. En términos medios, se puede prever que los descensos
en los mercados de primera vivienda oscilarán entre el 8% y el 15% y en los
mercados de vivienda vacacional entre un 10% y un 20% respecto a los precios de
salida. En el caso de que los tipos de interés se incrementasen a lo largo de 2010, sería
necesario que los descensos en los precios medios de las viviendas fueran incluso
superiores a los indicados anteriormente.
4. La dación en pago supondrá un cambio en la propiedad de numerosos proyectos
inmobiliarios, que pasarán de ser propiedad de los promotores a serlo de sus
entidades financieras acreedoras, aunque ello no signifique que los mismos vayan a
dejar de ofrecerse al mercado. Existe a su vez, un alto nivel de incertidumbre sobre la
estrategia de comercialización que seguirán las entidades financieras con los proyectos
que adquieran como consecuencia de daciones en pago.
5. Consolidación del mercado del alquiler con opción a compra, si bien el mercado está a
la expectativa de los efectos que pudieran tener los cambios legislativos en realizados
que tienen por objetivo garantizar un rápido desahucio en el caso de impago por parte
de arrendatario.
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MERCADO DE OFICINAS
1. La ralentización e incluso paralización de algunos proyectos será la carácterística de los
próximos meses en cuanto a la oferta se refiere. Se prevé que en 2010 se retrase o
incluso se detenga el desarrollo de nuevos proyectos, a no ser que exista un
preacuerdo con usuarios, ya sea en venta o en alquiler.
2. La contratación de oficinas previsiblemente repuntará tras dos ejercicios de fuertes
ajustes una vez los precios medios alquiler han corregido adaptándose a la coyuntura
actual del mercado. La contratación de espacios de oficinas es un indicador adelantado
de la economía. Una vez que el empresario intuye que la situación económica se
estabiliza el mercado de oficinas lo refleja con un incremento en la absorción de
espacios.
La estimación de absorción para el mercado de Madrid se situaría en 325.000 m2 lo
que supone un incremento del 25% respecto alos 260.000 m2 con los que se estima
se cierre el año 2009. Mientras, en el mercado de Barcelona el incremento respecto a
2009 se situará en el 22% hasta alcanzar un volumen total de absorción bruta de
220.000 m2.
3. Ligero incremento de la desocupación en las principales zonas del mercado de oficinas
de Madrid y Barcelona, que previsiblemente superaría el 10% en ambas plazas, como
consecuencia de la entrada de los nuevos proyectos iniciados durante los últimos 2
años.
4. En cuanto a los precios medios de alquiler, se espera que estos se sigan ajustando
durante la primera mitad de 2010; si bien, este ajuste será inferior al observado en el
año 2009, siendo más acusado en las zonas donde se concentrará la desocupación
como son la zona CDN en Madrid o los mercados periféricos de Madrid y Barcelona.
2007
600.000
400.000
200.000
0
800.000
1.000.000
2008 2007 2008
941.424
m2
491.270
358.273 349.778
MADRID BARCELONA
2009E
260.000325.000
2010E 2009E 2010E
180.000220.000
-72%
+25%-49% +22%
2007
600.000
400.000
200.000
0
800.000
1.000.000
2008 2007 2008
941.424
m2
491.270
358.273 349.778
MADRID BARCELONA
2009E
260.000325.000
2010E 2009E 2010E
180.000220.000
-72%
+25%-49% +22%
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5. El inversor privado continuará siendo protagonista en operaciones inferiores a los 40
millones de euros en el Centro del Distrito de Negocios. Se estima que la tasa de
rentabilidad inicial media continue estable dentro de este segmento del mercado.
6. El inversor internacional volverá a ser competitivo en operaciones de volumen
superior a los 40 millones de euros como consecuencia de una mayor predisposición a
conceder financiación por parte de las entidades de crédito. No obstante, esta
tipología de inversor exigirá un retorno elevado, por lo que sólo será factible que se
produzcan transacciones en este segmento del mercado si el vendedor se encuentra
predispuesto o con necesidad de desinvertir.
7. La solvencia de los inquilinos y la duración de los contratos serán los elementos más
valorados en cualquier operación de compraventa que tenga lugar en los próximos
meses.
PARALIZACIÓNDE LA NUEVA OFERTA
LEVE RECUPERACIÓNDE LA CONTRATACIÓN
ESTABILIZACIÓN DEL DESCENSO DE LOS PRECIOS DE ALQUILER
PARALIZACIÓNDE LA NUEVA OFERTA
LEVE RECUPERACIÓNDE LA CONTRATACIÓN
ESTABILIZACIÓN DEL DESCENSO DE LOS PRECIOS DE ALQUILER
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MERCADO DE CENTROS COMERCIALES
1. Disminución de los volúmenes de contratación respecto a los años precedentes
debido a las consecuencias que la situación económica actual está teniendo sobre el
consumo de los hogares. Los operadores comerciales mantienen sus planes de
expansión paralizados o muy reducidos respecto a lo inicialmente previsto hasta que se
observe un claro cambio de tendencia en los índices de consumo. En determinados
casos están redefiniendo su estrategia de expansión mediante el cierre de los locales
menos productivos.
2. Dado el volumen de oferta disponible que saldrá al mercado y a la mayor prudencia en
la contratación de espacios, se estima que la tasa de desocupación se incrementará
ligeramente en los centros “prime” hasta niveles del 8%, mientras que en lo centros
secundarios se estima pase del 12% registrado en diciembre de 2009 al 14% de
desocupación durante 2010.
3. En cuanto al comportamiento de los precios de alquiler, durante 2010 se prevén
descensos de renta unitaria de entre el 5 y el 10% en los centros considerados
“prime” y de entre el 10% y el 15% en los centros “secundarios”. Previsiblemente se
generalizarán las bonificaciones sobre la renta o renegociaciones de contrato ante el
descenso en las ventas en un contexto de aumento del desempleo.
4. El mercado de inversión estará concentrado en operaciones de inversión en producto
“prime” a unas tasas de rentabilidad en línea con la observada en 2009. El vendedor en
la mayoría de los casos se verá incentivado a la venta de activos con el fin de generar
liquidez, por ello podrá llegar a vender inmuebles a un precio inferior al de su
adquisición a fondos oportunistas.
5. El descenso en los niveles de consumo podría originar casos puntales de morosidad
entre los inquilinos, especialmente en aquellos centros peor posicionados.
PARALIZACIÓNDE LA NUEVA OFERTA
RENEGOCIACIONESDE RENTA
OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN
CAPITALES DE PROVINCIA ESTABILIZACIÓN
COSTA DEL SOL
POSIBILIDAD DE ADQUIRIR PRODUCTO DE CALIDADCON RENTABILIDADES SUPERIORES AL 7,5%
TRANSACCIONES PENDIENTES PARA EL MES DE DICIEMBRE 2009 Y 2010
PARALIZACIÓNDE LA NUEVA OFERTA
RENEGOCIACIONESDE RENTA
OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN
CAPITALES DE PROVINCIA ESTABILIZACIÓN
COSTA DEL SOL
POSIBILIDAD DE ADQUIRIR PRODUCTO DE CALIDADCON RENTABILIDADES SUPERIORES AL 7,5%
TRANSACCIONES PENDIENTES PARA EL MES DE DICIEMBRE 2009 Y 2010
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MERCADO INDUSTRIAL-LOGÍSTICO
1. La creciente disponibilidad de producto final acabado va a posibilitar un aumento
significativo en los márgenes de negociación, tanto de los precios medios de alquiler
como de los precios de compraventa, hecho que se va a a traducir en cierres a la baja.
Los precios de salida se mantendrán en los niveles de 2009 o sufrirán ligeros ajustes.
2. Las dificultades para la obtención de financiación va a incidir un año más en la escasez
de operaciones de compraventa por parte de inversores particulares y de usuarios
finales. Esto, se hará más patente en el mercado de mininaves, segmento habitual para
pequeños inversores y usuarios finales, los cuales se verán obligados a buscar
alternativas a la compra. No obstante, se observa una mayor toma de conciencia por
parte de los propietarios de naves en venta sobre la situación del mercado actual lo
cual puede, dentro de la dificultad comentada, propiciar un ligero repunte de
las compraventas.
3. Mantenimiento de la escasa demanda de producto industrial y logístico debido al mal
comportamiento del consumo y de la distribución. El mayor dinamismo vendrá
determinado por la relocalización de empresas que busquen aprovechar el descenso
de rentas para ubicarse en un mejor inmueble a un menor coste.
4. Paralización o retraso del inicio de nuevos proyectos especulativos consecuencia de la
situación de incertidumbre económica. Mediante esta medida se busca por parte de
los promotores controlar la cantidad de producto especulativo que se va a incorporar
al mercado en un entorno de alta disponibilidad y de baja demanda.
5. El ajuste de los precios medios de alquiler, la estabilización de la tasa media de
rentabilidad inicial, la existencia de una alta disponibilidad de producto en el mercado
unido a una baja demanda, se va a traducir inexorablemente en un ajuste en los precios
del suelo, los cuales, al nivel actual, no pueden sostener los viabilidad de los planes de
negocio de los promotores e inversores.
6. En la medida que los problemas generales para la obtención de liquidez se resuelvan,
se reactivará el mercado de inversión centrado en producto terminado de calidad, con
arrendatarios solventes y contratos de alquiler a largo plazo y garantizados. La
seguridad, en cuanto a la calidad del inquilino y la seguridad de los contratos, va a ser
el requisito básico.
7. Mantenimiento de las tasa de rentabilidad inicial en los actuales niveles medios que se
situán enttre el 7,75% y el 8,5%.
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MERCADO HOTELERO
1. Se prevé que se produzca un descenso del rendimiento operativo tanto de hoteles
vacacionales como de hoteles urbanos; si bien, estos últimos deberían soportar mejor
el efecto de la crisis por la tipología de su demandante habitual, el viajero de negocios.
2. Se espera que en el segundo semestre de 2009 y primer semestre de 2010 continúe el
descenso de la demanda en todo el mercado nacional. La destrucción de empleo
afectará también al mercado hotelero, y la escasez de demanda podría conllevar al
cese de actividad de determinados establecimientos. En cuanto a la demanda
extranjera, se espera que progresivamente se vaya recuperando en función de la
evolución de las economías de los principales países emisores, aunque no se espera
que este fenómeno suceda hasta los primeros meses de 2010.
3. La paralización de los planes de expansión va a ser la tónica de 2010. Los escasos
nuevos proyectos serán puestos en marcha por particulares o por cadenas muy
asentadas que ya hayan comenzado sus proyectos y que por operatividad no les
compense detener la promoción de determinados establecimientos. Aún así, se debe
mencionar que existen alrededor de 491 proyectos que esperan abrir sus puertas a lo
largo de 2009 y 2010. De estos, 311 son proyectos de grandes cadenas hoteleras y
180 proyectos están siendo acometidos por inversores independientes. En cuanto a su
localización geográfica, Andalucía se sitúa a la cabeza con un 27% de las habitaciones
en proyecto, seguida por Cataluña que aglutinaría el 20%. La Comunidad de Madrid se
situaría en tercer lugar con el 10% del total de habitaciones proyectadas gracias a sus
57 proyectos en fase de desarrollo.
4. Si se habla de la oferta hotelera en cuanto a establecimientos, se espera que a lo largo
de 2010 continúe el crecimiento progresivo de los hoteles de 4 y 5 estrellas, en
detrimento de los de 3 estrellas.
5. En cuanto a la nueva oferta, se consolida el hotel urbano como proyecto a desarrollar.
Cada vez son menos las cadenas que deciden desarrollar hoteles vacacionales,
mientras que proliferan las que buscan localizaciones estratégicas en las ciudades para
desarrollar sus proyectos urbanos.
6. Durante el 2010 se prevé que continúe el descenso de España como destino turístico
preferido por los extranjeros, ya que cada vez más se están desarrollando otros
destinos que ofrecen una oferta similar a la española pero con precios algo más
económicos. Este es el caso de Turquía, Croacia, Marruecos o Malta.
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7. En cuanto a los hábitos de los turístas, se espera que a lo largo de 2010 la estancia
media aumente ligeramente, ya que cada vez son más los que se amoldan a paquetes
de viajes de agencias, donde la duración de los viajes suele ser algo mayor a la de los
viajes gestionados de forma directa por el propio turista.
Diciembre 2009
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5. Diagnóstico de los segmentos clave del
mercado
En el siguiente bloque se detalla el análisis que Aguirre Newman ha realizado sobre los
segmentos más importantes del mercado en 2009. En primer lugar se establecen las
principales características del mercado residencial, dado el importante peso específico de
dicho mercado dentro de la actividad de edificación.
Respecto al mercado terciario (oficinas y centros comerciales) hay que destacar una
continuidad en la tendencia iniciada en el año 2009 de ralentización del ritmo de desarrollo
de los nuevos proyectos ante el actual comportamiento de la demanda.
En cuanto al mercado industrial-logístico, las previsiones apuntan a la estabilidad de los
precios de alquiler de salida en las principales ubicaciones de Madrid y Cataluña, no
obstante los márgenes de negociación seguirían siendo considerables. El desarrollo de
proyectos sólo se llevará a cabo cuando el promotor o inversor haya conseguido
comprometer el proyecto con inquilinos solventes.
5.1. Diagnóstico y previsión del Mercado Residencial
Introducción
En el último año el mercado residencial de primera residencia y de vivienda vacacional ha
estado caracterizado por el bajo número de transacciones inmobiliarias registradas. La
evolución de los datos macroeconómicos y especialmente el mal comportamiento del
mercado de trabajo, que está expulsando del mercado buena parte de la demanda potencia
ya sea por encontrarse en estos momentos en situación de desempleo o por miedo a que
esto ocurra, ha limitado el número de compraventas. Un mayor ajuste de los precios sigue
siendo necesario ya que a pesar del importante recorte en los tipos de interés la
accesibilidad a la vivienda se encuentra por encima de lo que requerido por un mercado
sano.
A continuación se profundiza en las principales conclusiones del mercado residencial
durante 2009:
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Características del mercado residencial
1. Descenso generalizado del precio de la vivienda tanto en los mercados de primera
residencia como en los mercados de vivienda vacacional. Este ajuste supone el segundo
descenso anual consecutivo, siendo la bajada acumulada de los dos últimos años de entre el
10% y el 15% en los mercados de primera residencia y de entre el 15% y el 20% en los de
vivienda vacacional.
A este hecho se ha unido durante el año 2009 la reducción por parte del Banco Central
Europeo de los tipos oficiales de interés, que ha supuesto un descenso del euribor de más
de 3,5 puntos porcentuales desde mayo de 2008. Aunque el descenso del euribor no se ha
trasladado completamente al coste financiero que aplican las entidades financieras a los
créditos hipotecarios, sí se aprecia una clara mejora en los tipos que se aplica a este tipo de
prestamos.
El efecto conjunto de ambos factores, ajuste de precios y recorte de tipos de interés, ha
tenido como resultado una clara mejora de la tasa de accesibilidad a la vivienda (% de
ingresos brutos destinados al pago de la cuota hipotecaria) que se ha situado en España y
según datos del Banco de España en el 38,6% (segundo trimestre de 2009) desde el 51,2%
de 2008. A pesar de ello se hace necesario un mayor ajuste en los precios hasta alcanzar la
tasa de accesibilidad óptima del 30%, en un entorno en el que no se esperan mayores
recortes en los tipos de interés sino más bien incrementos a partir del segundo semestre de
2010.
2. Flexibilidad creciente de los márgenes de negociación en las compraventas de viviendas.
Frente a periodos anteriores donde la capacidad de negociación de los compradores era
nula, se viene observado desde 2008 un cambio de postura por parte de los vendedores. En
estos momentos los promotores están aceptando márgenes que varían entre el 5% y el
20% en los mercados de primera residencia, y de entre el 15 y el 40% en los mercados de
vivienda vacacional, sobre el precio oficial de salida de la vivienda, dependiendo
principalmente de los siguientes factores:
• La fase constructiva en la que se encuentra la promoción
• El stock de producto que aun no ha sido vendido
• El porcentaje de descenso que se haya realizado ya en los precios oficiales
Con carácter general cuanto más inicial es la fase constructiva (vaciado, cimentación,
estructura o cerramiento exterior) menor margen de negociación existe y, al contrario,
Diciembre 2009
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cuanto más avanzada es la fase constructiva (cerramiento interior) mayor margen de
negociación se observa.
Por otro lado, la existencia de pocas viviendas por vender en una promoción también afecta
a los márgenes de negociación en un doble sentido. Hay proyectos en los que un bajo nivel
de disponibilidad va acompañado de una negativa a negociar por parte del promotor. Ello
responde a que el promotor ha cubierto los costes financieros del proyecto y decide
mantener los precios sin aceptar descuentos. En otros casos ocurre lo contrario; una baja
disponibilidad va acompañada de importantes márgenes de negociación buscando el
promotor vender el 100% de la promoción lo antes posible.
3. Ante el importante descenso de la demanda y el significativo volumen de stock disponible a
la venta, la actividad promotora se ha visto reducida de manera considerable en los últimos
12 meses. El inicio de nuevas promociones está prácticamente detenido, incorporándose al
mercado principalmente proyectos de pequeñas dimensiones. Con este menor inicio de
nuevos proyectos el promotor busca adaptarse a la situación de escasa demanda, evitando
incrementar la sobreoferta existente.
El objetivo es no incrementar la oferta en un mercado con un alto stock de producto y una
demanda muy limitada. La reacción de los promotores, en orden a reducir la producción de
viviendas, ha tardado en llegar 20 meses desde que se observaron los primeros síntomas de
agotamiento en el mercado residencial. Ello es consecuencia de la alta rigidez de la oferta
en este mercado. La producción de una promoción de viviendas se extiende con carácter
general desde los 18 a los 24 meses, periodo de tiempo en el que el promotor tiene poca
capacidad de reacción ante las nuevas situaciones que se planteen en el mercado.
4. Incremento generalizado de los plazos de comercialización. El plazo medio para la
comercialización de una promoción de primera residencia se sitúa entre los 35 y los 45
meses de media frente a los 30-35 meses de hace 12 meses. En los mercados de vivienda
vacacional los plazos de comercialización se han incrementado en 12 meses hasta los 60-70
meses de media lo que indica en la práctica una paralización del mercado. La incertidumbre
sobre la evolución de la economía y del mercado laboral y la elevada tasa de esfuerzo que
todavía supone la adquisición de la vivienda supone un freno a la mejora de los ritmos de
venta.
5. Cabe destacar la importancia creciente de la comercialización de promociones de obra
nueva en los mercados de primera residencia bajo la formula de alquiler con opción de
compra. Aproximadamente el 15% de las promociones que se encuentran en venta están
siendo ofrecidas a la vez en alquiler con opción de compra.
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Desde el año 2008 se observa como, ante el descenso en las ventas, los promotores están
instrumentalizando nuevas formas de comercialización. El promotor alquila la vivienda a un
usuario al que le concede el derecho a adquirirla descontándole el total o un porcentaje de
las rentas que hubiese pagado en concepto de arrendamiento. Mediante está modalidad de
comercialización aquellos demandantes de vivienda que ante la actual situación de
incertidumbre económica y laboral no pueden asumir la compra de una vivienda o prefieren
diferir la misma en espera de una mejor coyuntura, consiguen dos resultados favorables:
Por un lado, esta opción no les impide ser propietarios a medio plazo de una vivienda (la
que están ocupando), y por otro les permite recuperar las rentas de alquiler pagadas para
descontarlas, total o parcialmente, del precio de la vivienda en el momento de ejecutar la
opción de compra.
Tomando como base los precios de venta y de alquiler en aquellas promociones que se
están comercializando por ambas vías se obtiene la rentabilidad que ofrece el mercado de
alquiler. La rentabilidad inicial (“initial yield”) del mercado de alquiler residencial, medida
como el porcentaje que supone la renta anual de alquiler sobre el precio de venta del
inmueble se sitúa de media en el 3,7%.
6. Importancia de la política comercial de las entidades financieras en la venta de los activos
inmobiliarios que se están adjudicando. La estrategia seguida por las entidadeas financieras
será determinante para la evolución futura del sector. Una estrategia basada en la venta
rápida de activos mediante fuertes ajustes en los precios haría que liquidasen rápidamente
su stock de viviendas a la vez que dificultaría la venta de activos en manos de los
promotores, los cuales no están dispuesto o no pueden realizar ajustes en los mismos
niveles.
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5.2. Diagnóstico y previsión del Mercado de Oficinas
Introducción
Una vez confirmada la recesión de la economía española, se pone de manifiesto una vez
más la fuerte correlación existente entre la confianza empresarial y la contratación de
espacios para oficinas en España.
Pese a que la disponibilidad sigue en aumento acercándose a la cota del 10% del stock total
de los dos principales mercados de oficinas de España y a pesar de la virulencia del contexto
económico actual, existen datos que permiten aseverar la exientencia de una demanda
latente de oficinas derivada de empresas que retrasaron deliberadamente la decisión de
alquilar una nueva oficina hasta que observaran cierta estabilización de la coyuntura. Se
espera que a lo largo de 2010 se hagan efectivas dichas operaciones.
Sin embargo, las perspectivas para los próximos meses son verdaderamente inciertas, ya
que los indicadores de empleo, creación de empresas y de ventas minoristas continuan
reflejando que la recuperación económica habrá que posponerla hasta al menos la segunda
mitad de 2010. Esta circunstancia, junto con las dificultades de financiación de los
proyectos, es lo que nos hace prever un mayor ajuste en la nueva la oferta de oficinas, por
lo que se se limitará al máximo la promoción de nuevos desarrollos que aún no hayan
comenzado su construcción hasta que no se atisben determinados signos de recuperación
en el mercado. La demanda, por su parte, continuará mostrando un comportamiento muy
cauteloso, por lo que previsiblemente los precios medios de alquiler experimenten bajadas
en los próximos meses.
En el presente apartado se pretende ayudar a dar respuesta a las siguientes cuestiones:
• ¿Cuáles son los mercados que presentan un mayor volumen de nueva oferta?
• ¿Cuál es el volumen de contratación previsto para los próximos años?
• ¿Cómo es probable que evolucionen los precios medios de alquiler en 2009-
2010?
• ¿Cuál será el comportamiento del mercado de inversión?
Asimismo, dentro del presente apartado se describen las características básicas del stock, la
nueva oferta, la absorción, la desocupación y el nivel de los precios medios de alquiler que
presentan tanto los mercados consolidados de Madrid o Barcelona como las principales
características del mercado de Málaga.
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Mercado de oficinas de Madrid
A continuación se detalla la zonificación y el área de influencia del mercado de oficinas de
Madrid
RCRC
DECDEC
RDNRDN
OUTOUT
CDNCDN
RCRC
DECDEC
RDNRDNRDNRDN
OUTOUT
CDNCDNCDNCDN
Zona C.D.N. – Centro Distrito de Negocios
Desde Pl. de Cibeles hasta Nuevos Ministerios incluyendo Cuatro Torres Business Area. Además se incluyen dentro de esta clasificación edificios ubicados en otras zonas cercanas, que por sus características concuerdan con una demanda de espacio de primera categoría. Ej.: Castellana 110, Edificio Beatriz, Torre Picasso, Torre Europa, Torre Serrano, Serrano, 55, Torre Espacio, etc. TIPO EDIFICIO: Castellana 9-11, Castellana 21, Torres de Colón, Pirámide, Castellana 51, Serrano, 55, Torre Espacio, Castellana 41, ..
Zona R.D.N. – Resto Distrito de Negocios
Comprende el resto del principal distrito de negocios de Madrid; Azca, Serrano, Velázquez, Príncipe de Vergara, Goya, etc... Se caracteriza por la presencia de empresas multinacionales, Compañías de seguros, entidades financieras y de servicios. TIPO EDIFICIO: Puerta de Europa, Cuzco IV, Príncipe de Vergara 108, Torre Mahou, etc... Zona R.C. – Resto Ciudad
Esta zona abarca el centro histórico de la capital así como el resto de la Almendra Central que no está englobada en las zonas anteriormente señaladas. TIPO EDIFICIO: Edificio España, Gran Vía 14, Alcalá 30-32, Edificio Compostela, Gran Vía 30, Torre de Madrid, Princesa 3, etc... Zona DEC - Descentralizada
Se trata de la zona descentralizada de Madrid, comprende el área de influencia de la M-30 y algunas zonas de la M-40 como el Campo de las Naciones. Es el área que ha demostrado ser muy atractiva para las grandes multinacionales. TIPO EDIFICIO: Complejo Triada, Gorbea 3, Edificio Erre, Torres de Méndez Álvaro, Edif. Ofipinar, Ed. Iris, Torres Ágora, Distrito C, etc... Zona OUT – Fuera de la Ciudad
Comprende los edificios de oficinas localizados fuera del municipio de Madrid o alejados sensiblemente del núcleo urbano. Dentro de esta zona podemos encontrar cuatro subzonas diferenciadas; Tres Cantos, N-I, N-II y N-VI. TIPO EDIFICIO: P.E. San Fernando, P.E. La Finca , C. E. El Plantío, C. E. Euronova, Las Rozas Business Campus.
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En primer lugar se procede a realizar un análisis del mercado de oficinas de Madrid. A
continuación se presenta un cuadro donde se observan las variables clave que se han
analizado dentro de dicho mercado:
Enero 2009 Julio 2009 Variación (%)Stock (m2) 11.554.436 11.795.056 2%Absorción Bruta del semestre anterior (m2) 206.950 137.773 -33%Absorción Bruta Semestral /Stock (%) 4,3% 1,2% -73%Desocupación (%) 7,1% 8,4% 18%Desocupación CDN (%) 8,8% 9,0% 2%Desocupación DEC (%) 8,2% 9,6% 17%Precio Medio de Alquiler CDN (€/m2/mes) 38,95 31,68 -19%
Precio Medio de Alquiler DEC (€/m2/mes) 18,49 16,49 -11%Rentabilidad Inicial CDN (%) 5,9% 6,25% 6%Rentabilidad Inicial DEC (%) 6,6% 7,25% 10%
Variables Clave MADRID
Las principales conclusiones que se extraen una vez analizado el cuadro anteriormente
expuesto son las siguientes:
• El stock de oficinas alcanza a 30 de junio de 2009 los 11.717.470 m², lo que supone un
suave incremento de la oferta al mostrar un crecimiento intersemestral del 1,4%.
• Pese a la coyuntura actual, durante el primer semestre de 2009 se han incorporado
163.074 m² de nuevos proyectos de oficinas, de los que el 43% ya tiene usuario
comprometido.
• Notable repunte de la absorción bruta en el segundo trimestre del año, donde la
contratación creció en un 62% respecto del primer trimestre de 2009, alcanzando los
85.195 m². Sin embargo, la contratación acumulada durante el primer semestre del
ejercicio (137.733 m²) ha sido un 33% inferior que la del semestre anterior.
• La tasa de disponibilidad general se sitúa en el 8.4% del stock. La desocupación ha
aumentado en todas las zonas manteniendo la tendencia iniciada en 2008; si bien, el
Centro del Distrito de Negocios (CDN) ha presentado cifras similares a las registradas
en Enero de 2009.
• Descenso generalizado de los precios medios de alquiler en todas las zonas,
especialmente en CDN, con un descenso medio del 19% hasta los 31,68 €/m2/mes.
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Stock de oficinas y Nuevos Proyectos
Al término del primer semestre del ejercicio, el mercado de oficinas de Madrid registra un
stock de 11.717.470 m², lo que supone un incremento del 1,4% con respecto al mes de
enero de 2009. Por consiguiente, durante este tiempo se han incorporado al mercado un
total de 163.014 m², lo que representa un 37% del volumen previsto por Aguirre Newman
para el total de 2009.
Es preciso mencionar la progresiva ralentización de la actividad de la oferta en los últimos
meses, de forma que es previsible que aquellos proyectos que aún no hayan comenzado la
primera fase de su construcción muy probablemente verán retrasado el inicio de la obras
hasta que se haya observado una coyuntura económica más favorable a la actual,
especialmente desde el punto de vista del mercado de financiación.
Respecto a la distribución del stock hay que señalar que apenas se han producido
variaciones significativas respecto al mes de enero de 2009. Las zonas periféricas (DEC y
OUT) representan el 53% del stock de la ciudad; si bien, la entrada en el mercado de
Torre Cristal durante el segundo semestre del año supondrá un mayor peso específico del
“Centro del Distrito de Negocios”, (CDN).
En lo que respecta a la nueva superficie que se ha incorporado al mercado en los seis
últimos meses, hay que destacar que el 43% ya tiene usuario comprometido.
Los proyectos que están previstos que entren al mercado entre julio y diciembre de 2009
alcanzan los 276.349 m2, entre los que destacan entre otros la Torre Cristal y la Torre Caja
Madrid en “centro de la ciudad”, con 115.000 m2, la primera fase del proyecto Tripark en la
arretera de La Coruña (NVI), con 10.000 m², y la nueva sede de la multinacional Coca-Cola,
con 12.500 m2 localizados en el área de influencia de la salida de la carretera de Barcelona.
(NII).
En cuanto a los nuevos proyectos que está previsto que entren al mercado en 2010, hay
que destacar el protagonismo que tendrá la carretera de Burgos (N1), con un total de
80.200 m2 de nuevas oficinas entre los que destacarán el Parque Empresarial Adequa, con
alrededor de 26.000 m2. La carretera de Barcelona (NII) volverá igualmente a presentar
una gran actividad, siendo el Proyecto Avenida de América 115 su máximo exponente, con
50.683 m2. Por último, pero no por ello menos significativo, el proyecto de Colegio de
Registradores en “Centro de la Ciudad” añadirá al mercado alrededor de los 30.000 m2.
En el siguiente gráfico se puede observar la evolución histórica de la nueva oferta en Madrid
junto con la previsión realizada por Aguirre Newman para el total de 2009 y en los
próximos 12 meses. En este análisis se puede comprobar como la peor coyuntura
Diciembre 2009
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Pag. 40
económica prevista para 2009-2010 en términos de Producto Interior Bruto, debería
conllevar un empeoramiento generalizado de los parámetros básicos del mercado de
oficinas. Sin embargo, la superficie de los nuevos proyectos que se prevé que entre al
mercado durante los dos próximos años será mucho menor a la registrada durante el
periodo 2002-2004, por lo que esta situación debería suavizar el impacto de la crisis
económica en el mercado de oficinas. Por otro lado, tampoco es descartable que la
previsión de nueva oferta llegue a ser incluso menor a la de la previsión realizada, ya que
cabe la posibilidad de que algunos proyectos en curso vean paralizado su desarrollo hasta
que no consigan materializar el pre-alquiler de al menos una parte de su superficie
disponible.
Nuevos Proyectos Madrid (m2) - 1990-2010*
-100000
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
800000
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
**2
009
**20
10
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
Volumen de Nueva oferta Crecimiento PIB (Madrid)
(*) Previsión Aguirre Newman.
Demanda
La absorción bruta de los seis primeros meses del año ha presentado una clara
diferenciación entre los meses enero-marzo por un lado, y los de abril-junio por otro. De
esta forma, hemos observado como durante el primer trimestre del ejercicio tan sólo se
contrataron 52.578 m2 de oficinas, mientras que durante el segundo trimestre la
contratación efectiva alcanzó los 85.195 m2, lo que significa el primer crecimiento de esta
variable desde hace 18 meses. No obstante, aún es pronto para estimar si el cambio de
tendencia será definitivo ya que la elevada incertidumbre que existe sobre los beneficios
empresariales y el mercado de trabajo puede suponer que la contratación de oficinas vuelva
a resentirse en el segundo semestre de 2009.
Si se analiza la actividad semestral según la zonificación del mercado se obtienen las
siguientes conclusiones:
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Pag. 41
• La contratación semestral de Madrid disminuye sensiblemente a pesar del
repunte del segundo trimestre de 2009. Respecto al segundo semestre de 2008 la
actividad ha descendido un 33%, situándose en 137.773 m2.
• Las zonas periféricas (DEC y OUT), con un descenso de alrededor del 42%, son
las que más han acusado el descenso de la demanda por el aumento de la
disponibilidad en el interior de la M-30.
• Es importante señalar como en un contexto de gran incertidumbre los usuarios
de oficinas optan por localizar sus oficinas en la zona Resto de la Ciudad (RC), que
crece semestralmente un 5,6%. Este hecho se debe a que en los edificios de esta
zona se ofrecen espacios de oficinas con un nivel de rentas inferior al del Distrito
de Negocios (DN) sin la necesidad de tener que ubicarse fuera de la M-30.
A continuación se detalla por zonas la contratación bruta en el primer semestre de 2009 y
su comparativa respecto de los dos semestres anteriores.
TOTAL 2009 % Variación % Variación
1er SEM. 2do SEM. 2008 1er SEM.07/08-07/09 01/09-07/09
CDN 4.270 12.743 17.013 10.634 149,0% -16,5%RDN 34.400 26.413 60.813 19.346 -43,8% -26,8%
40.263 20.749 61.012 21.918 -45,6% 5,6%134.156 92.269 226.425 53.835 -59,9% -41,7%
71.231 54.776 126.007 32.040 -55,0% -41,5%284.320 206.950 491.270 137.773 -51,5% -33,4%
DN
TOTAL
2008
ZONAS
RCDECOUT
El siguiente gráfico muestra la evolución de la contratación bruta en los últimos diez años y
la previsión de Aguirre Newman para el año 2009.
Madrid.Evolución Absorción Bruta
473.860
782.860
354.901 421.267
597.320697.005 700.846
819.910941.424
491.270
260.000
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
*200
9
Absorción Media 1999. 2009
(*) Aguirre Newman Forecast
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Desocupación
La tasa de desocupación global del mercado de Madrid se ha situado en el 8,4% del total
del stock, lo que supone un total de 987.261 m² de superficie disponible para ocupación
inmediata. A pesar de que el aumento de la desocupación ha sido generalizado en todas las
zonas debido al incremento de la nueva oferta, al descenso de la absorción y al aumento de
la disponibilidad de edificios que fueron desocupados a lo largo de 2008 (oferta de “segunda
mano”), es importante señalar la estabilidad del “Centro del Distrito de Negocios” (CDN),
donde a pesar de la crisis económica la disponibilidad se mantiene en niveles similares a los
del segundo semestre de 2008; si bien; la incorporación al stock de Torre Cristal
incrementará significativamente la superficie disponible en esta zona. Respecto al resto de
las zonas, cabe mencionar que en las zonas periféricas la disponibilidad aumenta como
consecuencia no únicamente de una menor demanda por parte de los usuarios, sino
principalmente de la incorporación al stock de 163.014 m² de nuevos proyectos.
En el siguiente gráfico se observa el detalle de la disponibilidad por zonas. Se observa que el
73% de la oferta disponible para ocupación inmediata se localiza en las zonas periféricas de
la ciudad, si bien, el “Distrito de Negocios”, (CDN y RDN) supone actualmente un 16% del
total disponible, cifra que se espera se vea incrementada en los próximos meses por las
razones expuestas anteriormente.
Disponibilidad por Zonas (%)
DEC; 32%
OUT; 41% RC; 11%
RDN;10%
CDN;6%
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En el siguiente análisis se observa la estabilidad de la disponibilidad en el “Centro del
Distrito de Negocios” (CDN) durante los últimos seis meses.
Evolución Histórica de la Tasa de Disponibilidad (%)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 1S 2009
CDN RDN RC DEC OUT
Nivel de precios
El progresivo aumento de la desocupación ha supuesto que tanto los precios de salida de la
mayor parte de los edificios se hayan visto ajustado durante 2009. Este hecho se hace más
evidente en el Centro del Distrito de Negocios (CDN), con un descenso semestral del
19%; si bien, es importante remarcar que los precios medios en esta zona aumentaron
“artificialmente” en el último trimestre de 2008 ya que las escasas operaciones de alquiler
que se llevaron a cabo se produjeron en los mejores edificios de la zona, por lo que la
media matemática subió a pesar de no ser un fiel reflejo de la situación del mercado de
aquel momento.
Respecto al análisis detallado del resto de las zonas, hay que destacar igualmente el ajuste
del 12% de la zona “Resto de la Ciudad” (RC), como consecuencia de tratarse de un sub-
mercado con edificios que no alcanzan por lo general ni la representatividad del Distrito de
Negocios ni las condiciones técnicas de las zonas periféricas. No obstante, hay que destacar
que esta zona es la única que ha mostrado un aumento de la contratación respecto del
segundo semestre de 2008, por lo que podemos afirmar que en este momento el usuario
es más sensible a la variable precio que a la de representatividad o modernidad de sus
oficinas.
Se detalla a continuación la evolución semestral de los precios medios y máximos del
mercado de oficinas de Madrid a lo largo de los últimos 18 meses.
Var (%) Var (%)Máximos Medios
CDN 41,50 37,63 45,00 38,95 37,00 31,68 -18% -19%RDN 40,00 30,31 40,00 28,49 35,00 25,85 -13% -9%
31,00 21,42 30,00 20,89 26,00 18,35 -13% -12%25,00 19,44 25,00 18,49 24,00 16,49 -4% -11%21,00 14,11 18,50 13,97 18,15 13,21 -2% -5%
Precios Medios
Precios Máximos
Precios Medios
1er Semestre 09Precios
Máximos
1er Semestre 08Precios
Máximos Precios Medios
2º Semestre 08Zona
DN
RCDECOUT
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En el siguiente gráfico se expone la evolución de los precios nominales por zonas. Se puede
observar un principio de “estrechamiento” entre “Distrito de Negocios” y la zona OUT,
algo muy habitual en los ciclos bajistas, ya que las zonas que más corrigen son aquellas cuyos
precios subieron más durante el ciclo alcista.
Evolución de los Precios Medios en Madrid por Zonas (Euro/m2/mes)
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
45,00
1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2s 1S
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
CDN RDN
RC DEC
OUT Media
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Mercado de oficinas de Barcelona
A continuación se detalla la zonificación y el área de influencia del mercado de oficinas de
Barcelona.
RCRC
DECDEC
OUTOUT
RDNRDN
CDNCDN
RCRC
DECDEC
OUTOUT
RDNRDN
CDNCDN
Zona CDN (Prime) – Centro del Distrito de NegociosEsta zona se sitúa a lo largo del Paseo de Gracia y de la Avda. Diagonal, desde la Plaza Francesc Macià, hasta la Gran Vía de Carlos III. El Paseo de Gracia se considera el tradicional Centro del Distrito de Negocios y la Avda. Diagonal el moderno Centro del Distrito de Negocios de la ciudad.Se caracteriza por ser la zona más prestigiosa dentro del mercado de oficinas de la ciudad, dónde se dan los precios de alquiler más elevados, y en las que se encuentran ubicadas las empresas nacionales y multinacionales más importantes.
Zona RDN – Resto Distrito de NegociosEstas zonas suponen una alternativa a las Zonas Prime, por poseer edificios modernos a precios sensiblemente inferiores, buenas comunicaciones mediante transporte público y numerosos servicios en la zona al coincidir con la zona de influencia del tradicional centro del distrito de negocios.Dentro de esta zona incluimos la zona de la calle Tarragona, junto al Recinto Ferial de Barcelona, donde se han desarrollado importantes proyectos de oficinas.Dentro de esta definición incluimos también: Avda. Diagonal, entre Francesc Macià y Pau Clarís, Avda. Josep Tarradellas, Vía Augusta, Plaza Catalunya, Gran Vía Carlos III, entre otras.
Zona RC – Resto de Ciudad/EnsancheSe trata principalmente del ensanche barcelonés, zona mayoritariamente residencial y de edificios de oficinas estilo años 70, promovidos durante el auge de este periodo, aunque actualmente cuenta con algunos proyectos de edificios modernos y exclusivos de oficinas a precios inferiores a los del Distrito de Negocios.
DEC - Zonas Descentralizadas o de Nueva CentralidadEl crecimiento de la actividad económica en los últimos años ha originado la incorporación de diferentes áreas, tradicionalmente definidas como periféricas, como nuevas zonas centrales de actividad. Estas zonas son las definidas como áreas de Nueva Centralidad.En estas zonas incluimos: Villa Olímpica, Plaza de las Glorias, World Trade Center, Plaza Cerdá, Zona Franca, Diagonal Mar y toda la re-estructuración del Pueblo Nuevo, 22@ y Hospitalet de Llobregat (Plaza de Europa)..La transformación de los usos, la reforma de la estructura viaria, la mejora de los sistemas de transporte y el re-equipamiento, van a permitir la consolidación de los diferentes proyectos de oficinas de la zona.
OUT – Zonas fuera de ciudadDurante los últimos años, las zonas de fuera de la ciudad están tomando gran importancia dentro del mercado inmobiliario en general.La falta de suelo, los precios elevados y edificios ineficientes dentro del casco urbano tradicional son algunos de los factores que ayudan al desarrollo de importantes proyectos fuera de la ciudad.En esta zona se incluyen: Sant Joan Despí, Esplugues, Aeropuerto, Cornellá, Sant Cugat y Viladecans. Cabe destacar la gran diversidad y heterogeneidad entres estas áreas o micromercados.
Zona CDN (Prime) – Centro del Distrito de NegociosEsta zona se sitúa a lo largo del Paseo de Gracia y de la Avda. Diagonal, desde la Plaza Francesc Macià, hasta la Gran Vía de Carlos III. El Paseo de Gracia se considera el tradicional Centro del Distrito de Negocios y la Avda. Diagonal el moderno Centro del Distrito de Negocios de la ciudad.Se caracteriza por ser la zona más prestigiosa dentro del mercado de oficinas de la ciudad, dónde se dan los precios de alquiler más elevados, y en las que se encuentran ubicadas las empresas nacionales y multinacionales más importantes.
Zona RDN – Resto Distrito de NegociosEstas zonas suponen una alternativa a las Zonas Prime, por poseer edificios modernos a precios sensiblemente inferiores, buenas comunicaciones mediante transporte público y numerosos servicios en la zona al coincidir con la zona de influencia del tradicional centro del distrito de negocios.Dentro de esta zona incluimos la zona de la calle Tarragona, junto al Recinto Ferial de Barcelona, donde se han desarrollado importantes proyectos de oficinas.Dentro de esta definición incluimos también: Avda. Diagonal, entre Francesc Macià y Pau Clarís, Avda. Josep Tarradellas, Vía Augusta, Plaza Catalunya, Gran Vía Carlos III, entre otras.
Zona RC – Resto de Ciudad/EnsancheSe trata principalmente del ensanche barcelonés, zona mayoritariamente residencial y de edificios de oficinas estilo años 70, promovidos durante el auge de este periodo, aunque actualmente cuenta con algunos proyectos de edificios modernos y exclusivos de oficinas a precios inferiores a los del Distrito de Negocios.
DEC - Zonas Descentralizadas o de Nueva CentralidadEl crecimiento de la actividad económica en los últimos años ha originado la incorporación de diferentes áreas, tradicionalmente definidas como periféricas, como nuevas zonas centrales de actividad. Estas zonas son las definidas como áreas de Nueva Centralidad.En estas zonas incluimos: Villa Olímpica, Plaza de las Glorias, World Trade Center, Plaza Cerdá, Zona Franca, Diagonal Mar y toda la re-estructuración del Pueblo Nuevo, 22@ y Hospitalet de Llobregat (Plaza de Europa)..La transformación de los usos, la reforma de la estructura viaria, la mejora de los sistemas de transporte y el re-equipamiento, van a permitir la consolidación de los diferentes proyectos de oficinas de la zona.
OUT – Zonas fuera de ciudadDurante los últimos años, las zonas de fuera de la ciudad están tomando gran importancia dentro del mercado inmobiliario en general.La falta de suelo, los precios elevados y edificios ineficientes dentro del casco urbano tradicional son algunos de los factores que ayudan al desarrollo de importantes proyectos fuera de la ciudad.En esta zona se incluyen: Sant Joan Despí, Esplugues, Aeropuerto, Cornellá, Sant Cugat y Viladecans. Cabe destacar la gran diversidad y heterogeneidad entres estas áreas o micromercados.
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Se procede a continuación a realizar un análisis sobre el mercado de oficinas de Barcelona.
Igual que se ha realizado con el mercado de Madrid, se detalla un cuadro donde se resumen
las variables clave más importantes de este mercado:
Enero 2009 Julio 2009 Variación (%)
Stock (m2) 5.339.024 5.422.039 2%Absorción Bruta del semestre anterior (m2) 143.422 96.214 -33%Absorción Bruta Semestral /Stock (%) 6,5% 1,8% -72%Desocupación (%) 7,7% 9,4% 21%Desocupación CDN (%) 2,6% 3,0% 16%Desocupación DEC (%) 14,0% 20,7% 48%Precio Medio de Alquiler CDN (€/m2/mes) 22,20 19,35 -13%
Precio Medio de Alquiler DEC (€/m2/mes) 16,50 15,30 -7%Rentabilidad Inicial CDN (%) 5,9% 6,25% 6%Rentabilidad Inicial DEC (%) 6,6% 7,25% 10%
Variables Clave BARCELONA
Tras realizar un análisis detallado de lo expuesto en el cuadro mostrado anteriormente, se
pueden extraer las siguientes conclusiones:
• El stock de oficinas alcanza los 5.422.039 m², de los que el 37,1% se localiza en
las zonas periféricas de la ciudad (DEC y OUT).
• Del total de los 83.000 m² añadidos por los nuevos proyectos al stock de
Barcelona, el 39% ya se encontraban alquilados o vendidos a usuario.
• La contratación bruta acumulada en el primer semestre de 2009 se situó en
96.214 m², lo que supone un descenso del 30% respecto al semestre anterior.
Sin embargo, hay que señalar positivamente la recuperación de la contratación
durante el segundo trimestre del año, con un aumento del 74% respecto del
primer trimestre del ejercicio.
• La tasa de desocupación de la ciudad se sitúa en el 9,4% del stock; si bien, la
mayor parte de la superficie disponible se concentra en las zonas perifericas, con
más de 360.000 m2 disponibles.
• Descenso de los precios medios de alquiler en todas las zonas entre un 3% y un
13%.
Stock de Oficinas y Nuevos Proyectos
El mercado de oficinas de la ciudad de Barcelona continua su desarrollo con un stock total
de 5.422.039 m2 al término del primer semestre del ejercicio 2009. De esta forma, la
superficie de oficinas incorporada al mercado por los nuevos proyectos inaugurados en los
últimos 6 meses ha alcanzado los 83.000 m2, exactamente el 27% de la superficie
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Pag. 47
inicialmente prevista por Aguirre Newman para el conjunto del ejercicio 2009 ( 279.603
m2).
Si bien es cierto que esta cifra parece demasiado elevada para un mercado de oficinas como
el de Barcelona, la realidad es que el 39% de la misma ya se encuentra alquilada o con
usuario comprometido.
La incorporación progresiva de proyectos en las zonas periféricas (DEC y OUT) contrasta
con los escasos nuevos desarrollos en el “Distrito de Negocios” de la ciudad. Esta
circunstancia está favoreciendo la creación de nuevos núcleos de oficinas en Barcelona,
como es el caso de 22@.
La entrada de proyectos en este semestre se ha concentrado dentro de la zona “Fuera de la
Ciudad” en San Cugat, con proyectos representativos como Edificio Europa (4.965 m2),
Sede Eca (12.000 m2) o Trade Center Augusta (15.000 m2). En lo que a la zona DEC se
refiere, destaca la entrada de Diagonal 123 (10.000 m2).
Por otro lado, para el segundo semestre del año, se debe destacar el protagonismo que
tendrá el desarrollo de Plaza Europa en la zona “Descentralizada” (DEC), con la
incorporación al mercado de varios proyectos de gran singularidad, entre los que destacan:
Torre Zenit (17.850 m2) o Torre Afirma (7.690 m2).
Respecto a la oferta prevista que se incorpore al mercado en 2010, cabe destacar que el
54% (75.690 m2 ) ya se encuentran pre-alquilados o con usuario comprometido. Dentro de
los proyectos que sé prevé se incorporen a lo largo de dicho ejercicio destacan la sede de la
CMT (75.690 m2) en 22@, la Torre Inbisa (17.800 m2) en Plaza Europa o el edificio Mapfre
San Cugat (11.320 m2).
Por último se muestra gráficamente la evolución histórica del PIB y de la nueva oferta desde
2002. Puede comprobarse como la entrada de nuevos proyectos irá disminuyendo de
forma progresiva hasta alcanzar una situación de mayor equilibrio entre oferta y demanda.
Diciembre 2009
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Nueva Oferta Barcelona (m2)
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 *2009 **2010
-5,0%
-4,0%
-3,0%
-2,0%
-1,0%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
Nueva Oferta Crecimento PIB
Demanda
La absorción bruta ha disminuido significativamente en el primer semestre del ejercicio,
cayendo un 30% respecto del segundo semestre de 2008 como consecuencia del
empeoramiento de las condiciones generales de la economía. A pesar de que Barcelona
mostró un claro dinamismo en términos de demanda y contratación durante 2008, la
confirmación de situación de recesión económica ha provocado un destacable descenso de
la demanda; si bien, el comportamiento a la baja no ha sido tan acusado como en el
mercado de Madrid, ya que Barcelona se encuentra algo menos expuesta al mercado de las
grandes compañías multinacionales que sufrieron una severa corrección en sus cifra de
negocios global durante 2008.
A pesar de este hecho, y al igual que ha sucedido en el caso de Madrid, se ha observado una
clara mejoría de la contratación bruta durante el segundo trimestre del ejercicio, creciendo
un 74% respecto del primer trimestre del año.
El siguiente gráfico representa la evolución de la superficie contratada en Barcelona durante
los últimos 10 ejercicios, así como la previsión de contratación para el total de 2009.
(**) Previsión Aguirre Newman
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Barcelona. Evolución de la Absorción Bruta.
209.672 200.503175.608
249.407 230.244
369.139407.739
386.839358.273 349.778
180.000220.000
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 *2009 *2010
Absorción Media 1999-2009
* Aguirre Newman Forecast
Se aprecia claramente como en 2009 y 2010 la previsión de absorción se situa por debajo
de la media registrada en los últimos 10 años.
Desocupación
Por tercer semestre consecutivo la tasa de disponibilidad aumenta hasta situarse en un
9,4% del stock de la ciudad. Este ascenso se debe principalmente al aumento de oferta
disponible en las zonas periféricas (DEC y OUT) destacando el incremento de más de
41.747 m² disponibles en DEC.
En la zona “Descentralizada” (DEC), la disponibilidad se ha incrementado como
consecuencia del gran numero de nuevos proyectos que han entrado en funcionamiento en
2008. Sin embargo, se observa como la disponibilidad en el “Distrito de Negocios” (CDN y
RDN) se mantiene relativamente estable.
A continuación se detalla gráficamente el reparto de la superficie total de espacio disponible
del mercado de Barcelona por zonas. Como se puede ver el “Distrito de Negocios” tan
sólo representa el 9% del total de la ciudad; sin embargo, en las zonas periféricas la
desocupación alcanza los 360.000 m², el 68% de la disponibilidad total del mercado.
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Disponibilidad por Zonas (%)
DEC; 38%
OUT;30% RC;
23%
RDN;4%
CDN;5%
El siguiente gráfico representa el porcentaje de superficie disponible por zona, donde se
puede comprobar como las zonas periféricas al “Distrito de Negocios” marcan el cambio
de tendencia de la disponibilidad. Sin embargo, destaca la estabilidad en CDN debido a que
hasta la fecha los usuarios que buscan representatividad siguen demandando espacios de
oficinas en dichas zonas.
Histórico disponibilidad por zonas. Barcelona
0%
5%
10%
15%
20%
25%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 jul-09
CDN RDN RC DEC OUT
Nivel de precios
Respecto al análisis del nivel de precios de alquiler hay que señalar que en el primer
semestre de 2009 se ha observado un descenso generalizado de esta variable en todas las
zonas; si bien, ha sido la zona del “Centro del Distrito de Negocios” (CDN), la que ha
presentado una mayor corrección, con un descenso anual del 18,2%, situándose por
debajo de los 20 euros/m2/mes.
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CDN 28,00 23,60 25,15 22,20 22,50 19,30RDN 24,00 19,05 22,05 18,50 20,00 17,00
20,00 15,15 18,10 15,10 17,00 14,0023,00 16,60 21,15 16,50 18,00 15,3018,00 11,10 16,20 10,95 14,00 10,00
ZONA
DN
RCDECOUT
Precios Máximos
1er Semestre 20091er Semestre 08 2º Semestre 08Precios Medios
Precios Máximos
Precios Medios
Precios Máximos
Precios Medios
En el siguiente gráfico se observa como en términos reales (descontado el efecto de la
inflación) los precios se mantienen más o menos estables desde el año 2003. Otro aspecto
característico del mercado de Barcelona es su mayor estabilidad respecto al mercado de
Madrid en cuanto a precios se refiere, obviando el “Efecto Juegos Olímpicos”, que disparó
las expectativas de la ciudad a finales de la década de los 80 y principios de los 90.
Evolución Precio Medio de Alquiler (CDN) Euros/m²/mes - Nominales y Constantes año 1985
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
1er
sem
200
8
2º s
em 2
008
1º S
em 2
009
Precios Medios Alquiler CDN Precios MediosAlquiler CDN (Constante)
Diciembre 2009
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Mercado de oficinas emergente
Málaga
A continuación se detalla la zonificación y el área de influencia del mercado de oficinas de
Málaga.
1.- CDN
2.- A1
3.- DEC
4.- OUT
21
3
4Zona Centro
Zona “Corte Inglés”
Plaza de la Solidaridad
Avda. Velázquez
Aeropuerto
Zona Teatinos
Parque Tecnológico Andalucía
1.- CDN
2.- A1
3.- DEC
4.- OUT
21
3
4Zona Centro
Zona “Corte Inglés”
Plaza de la Solidaridad
Avda. Velázquez
Aeropuerto
Zona Teatinos
Parque Tecnológico Andalucía
Zona CDN – Centro del Distrito de Negocios
Zona A1 – Resto Distrito de Negocios
Zona DEC Descentralizada
Zona OUT Fuera de la Ciudad
Calles Marqués de Larios, Alameda Principal, Alameda de Colón, en torno a Pza. de la Constitución, Puerta del Mar…
Ej.: Edificio Marqués de Larios, 14, Puerta del Mar, 18, Alameda Principal, 19, Puerta del Mar, 16, Marqués de Larios,10…
Entorno Corte Inglés, Pza. de la Solidaridad, calle Hilera, calle Compositor Lehmberg Ruíz, Avda. Andalucía, calle Aurora…
Ej.: Edificio Hexa, Edificio América, Edificio Eurocom, Edificio Galaxia, Edificio Pantalán…
Entorno zona Teatinos y C.N.- 340.
Ej.: Edificio Galia Center, Edificio Teatinos Plaza, Sando Alameda, Edificio Coronas de Teatinos…
Comprende los edificios de oficinas localizados dentro del Parque Tecnológico de Andalucía (PTA).
Zona CDN – Centro del Distrito de Negocios
Zona A1 – Resto Distrito de Negocios
Zona DEC Descentralizada
Zona OUT Fuera de la Ciudad
Calles Marqués de Larios, Alameda Principal, Alameda de Colón, en torno a Pza. de la Constitución, Puerta del Mar…
Ej.: Edificio Marqués de Larios, 14, Puerta del Mar, 18, Alameda Principal, 19, Puerta del Mar, 16, Marqués de Larios,10…
Entorno Corte Inglés, Pza. de la Solidaridad, calle Hilera, calle Compositor Lehmberg Ruíz, Avda. Andalucía, calle Aurora…
Ej.: Edificio Hexa, Edificio América, Edificio Eurocom, Edificio Galaxia, Edificio Pantalán…
Entorno zona Teatinos y C.N.- 340.
Ej.: Edificio Galia Center, Edificio Teatinos Plaza, Sando Alameda, Edificio Coronas de Teatinos…
Comprende los edificios de oficinas localizados dentro del Parque Tecnológico de Andalucía (PTA).
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 53
A continuación se detalla la información básica del ejercicio en el mercado de oficinas 2009:
Enero 2008 Enero 2009 Variación (%)
Stock (m²) 472.986 510.596 8%Absorción Bruta 114.166 48.584 -57%Absorción Bruta / Stock (%) 24,1% 9,5% -61%Desocupacion (%) 4,0% 9,1% 126%Desocupación CDN (%) 4,8% 11,9% 149%Desocupación DEC (%) 2,7% 15,3% 475%
Precio Medio de Alquiler CDN (€/m2/mes) 16,00 13,95 -13%
Precio Medio de Alquiler DEC (€/m2/mes) 12,33 10,69 -13%Rentabilidad Inicial CDN (%) 6,5% 7,5% 15%
Variables ClaveMALAGA
A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe.
• El stock de oficinas alcanza los 510.596m2. El 41% de la superficie total está localizada
en la zona descentralizada de la ciudad (DEC y OUT). Se observa, de este modo, una
progresiva descentralización de la oferta, hecho que está favoreciendo el denominado
PEPRI (Plan Especial de Protección y Reforma Interior de la ciudad). Este hecho
produce un descontento en los usuarios que actualmente se localizan en el centro de
la ciudad, no sólo por los efectos derivados del PEPRI, sino también por la escasez de
aparcamiento en el centro urbano.
• Los nuevos proyectos del ejercicio 2008 han incorporado 36.617m² al mercado de la
ciudad, representando alrededor del 7% del stock total de Málaga. Tras un periodo de
fuerte crecimiento del parque de oficinas, se observa como la ciudad se estabiliza ante
las inciertas perspectivas económicas de los próximos dos años.
• Los edificios mixtos representan en esta ciudad un peso relativo muy importante, en
torno a un 36% del stock total, siendo considerados a todos los efectos, (stock,
desocupación y nivel de precios) como alternativa o sustitutivo de los edificios
exclusivos de oficinas. En este sentido el mercado de oficinas de Málaga no puede ser
comparado con Madrid o Barcelona, donde las oficinas en edificios de uso residencial o
“mixtos” tienen una importancia residual.
• La contratación bruta de Málaga ha ascendido a 48.584 m2 en 2008, de los cuales el
52% corresponden a operaciones realizadas por parte de diferentes organismos a la
Administración Pública, el segmento más activo del mercado durante los dos últimos
ejercicios.
• La tasa de desocupación ha aumentado notablemente, situándose de media en 9,1%
del stock. Cabe señalar que la zona (DEC), presenta la mas elevada de la ciudad, un
15,3% de su stock como consecuencia de la entrada en 2008 del edificio Alar y el
edificio de oficinas Guadalhorce, que han supuesto un aumento de 12.519 m².
• Descenso generalizado de los precios medios de alquiler en todas las zonas. La renta
máxima de la ciudad alcanza en estos momentos los 18,20 euros/m2/mes.
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 54
Mercado de Inversión de oficinas en España
En el primer semestre de 2009 el mercado de inversión de oficinas ha continuado lastrado
por la escasa financiación y por la incertidumbre sobre la evolución futura de los precios
medios de alquiler. Bajo estas circunstancias el inversor privado ha vuelto a erigirse como el
protagonista de las operaciones más representativas de este periodo
En el siguiente gráfico se puede apreciar el desglose de volumen transaccional realizado en
Madrid y en Barcelona durante los seis primeros meses del año:
Volumen Inversión Oficinas (Euros)
453.475.000
206.500.000
0
100.000.000
200.000.000
300.000.000
400.000.000
500.000.000
Madrid Barcelona
Si se realiza un análisis comparativo respecto de la actividad transaccional del primer
semestre de 2008 se observa que el volumen de inversión en Madrid ha aumentado un 7%,
mientras que en Barcelona ha descendido un 75%.
Inversión Semestral. 1S 08 vs 1S 09
424.500.000453.475.000
796.000.000
206.500.000
0
100.000.000
200.000.000
300.000.000
400.000.000
500.000.000
600.000.000
700.000.000
800.000.000
900.000.000
1 Sem 2008 1 Sem 2009
Madrid Barcelona
La causa del descenso de la actividad inversora en Barcelona es que los parámetros básicos
del mercado en esta ciudad reaccionan con cierto retardo a las crisis económicas de ámbito
internacional. Por este motivo Barcelona en el primer semestre de 2008 presentó una
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 55
actividad de inversión mucho más elevada que en Madrid. Sin embargo, una vez que el
sentimiento de crisis internacional se ha trasladado a la Ciudad Condal, la actividad
transaccional se ha ajustado en la misma medida que lo hizo la del mercado de Madrid un
año antes, en el periodo 2007-2008.
Por otro lado, se debe resaltar que durante el primer semestre de 2009, la inversión
extranjera ha sido de 110 MM de euros, lo que supone un 17% de la inversión total.
Asimismo es importante destacar que Bancos y Cajas de Ahorro han desinvertido durante
los 6 últimos meses un total de 175 millones de euros en edificios de oficinas, un 27% del
volumen transaccional realizado.
A continuación se muestra la evolución de la tasa de rentabilidad inicial media exigida por el
inversor desde el año 1997 según la zonificación que establece Aguirre Newman para el
mercado de oficinas. Tras un estrechamiento del diferencial entre las zonas durante 2008,
en el primer semestre de 2009 se ha observado una clara segmentación entre el Distrito de
Negocios (CDN y RDN) por un lado, y el resto del mercado por otro. De esta forma
concluimos que para el primer grupo el comprador tipo es de perfil nacional privado largo-
placista, y para el segundo el inversor sería internacional oportunista.
Tasa de Rentabilidad Inicial Exigida por el Inversor (%)
4,00%
4,50%
5,00%
5,50%
6,00%
6,50%
7,00%
7,50%
8,00%
8,50%
9,00%
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
1S20
09
CDN RDN RC DEC OUT
Llama la atención que a pesar de la tendencia alcista de la rentabilidad anual del bono
alemán y de la renta fija corporativa de alta calidad a diez años, la evolución de la tasa de
rentabilidad inicial exigida a un inmueble de oficinas “PRIME” no ofrezca una prima superior
a la actual. La explicación a este hecho se fundamenta en que el inversor que está
adquiriendo un inmueble hoy está descontando un importante beneficio vía plusvalía en el
momento de la enajenación futura del activo.
Diciembre 2009
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Pag. 56
A continuación se detalla la rentabilidad anual de los tres tipos de activos anteriormente
mencionados:
Bono Alemán -10 añosDeuda Corporativa Rating AAA - 10 años
Inmueble de oficinas "PRIME"
Rentabilidad anual (% de la inversión) - Julio 2009
3,49%6,25%6,25%
Por último se detallan las operaciones de inversión más representativas de los últimos seis
meses, tanto en Madrid como en Barcelona:
Edificio Ciudad Superficie Vendedor Comprador Volumen InversiónCastellana 257 Madrid 7.949 Metrovacesa Privado 36.375.000
Serrano 67 Madrid 2.517 Guipuzcoano luresa 15.800.000Via de Los poblados S/N Madrid s.d Inverseguros Cerro de los Gamos S.A 23.100.000
Almirante 18 Madrid 785 Confidencial Naropa 14.500.000Zurbano Madrid 1.477 Tactic Europe Cota Cero 7.900.000
Castellana 13 Madrid 5.520 BANIF Castellana Gestión 23.600.000Castellana 108 Madrid 9.625 Colonial Consorcio Compensación 67.000.000
Pradillo 42 Madrid 5.000 Grupo Recoletos Coivisa 20.000.000Recoletos 14 Madrid 7.527 AICO Mutualidad Abogacía 35.000.000Serrano 71 Madrid 3.500 Banco Sabadell Metropolis 35.700.000
Paseo de Recoletos 15 Madrid s.d Caixa Cataluña Via Celere 16.000.000Castellana 15 Madrid 9.524 Mutua Privado 32.000.000Recoletos 19 Madrid 7.400 Banco Pastor Privado 52.000.000
Plaza Chamberi 8 Madrid 7.391 Mapfre Consejeria Hacienda ConfidencialMuntaner 40-42 Madrid 2.046 Hymsa Edipresse Mapfre Salud 12.000.000
Serrano 73 Madrid 3.694 Standart Life Privado 35.000.000Compaq LaS Rozas Madrid 9.671 Banif Orion Columba 27.500.000
Plaza Cataluña 5 Barcelona s.d. BBVA DECA 82.000.000Via Augusta 252 Barcelona 8.329 Renta Corporacion Institut Catala 62.500.000Via Augusta 269 Barcelona 3.000 Grup Tres Torres Fundacio Llars 12.000.000
Plaza de gala Placidia Barcelona 5.000 Bruno Figuras Caixa Manresa 19.000.000Mas Blau Barcelona 5.376 Nike Privado 10.000.000
C/ Fontanela 5/7 Barcelona s.d. Caixa Cataluña Privado 21.000.000
SD = No disponible
Diciembre 2009
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Pag. 57
5.2. Diagnóstico y previsión del Mercado de Centros
Comerciales
Introducción
La coyuntura económica general está provocando una ralentización en la evolución del
mercado de centros comerciales en España, rompiendo con la tendencia de los últimos
años. La incertidumbre sobre la evolución de la economía, el negativo comportamiento del
mercado de trabajo y las mayores dificultades de acceso a financiación están provocando
una ralentización del consumo lo cual afecta directamente al sector de centros comerciales.
Las cuestiones a las que este apartado responde son las siguientes:
1. ¿En qué medida la crisis económica está afectando al consumo?
2. ¿Cuáles son las características del parque de centros comerciales en España
actualmente?
3. ¿Cómo va a afectar la crisis a los precios medios de alquiler y a la desocupación?
4. ¿Cuál ha sido el comportamiento del mercado de inversión en 2009?
Variables clave que explican el comportamiento del mercado de Centros
Comerciales.
Evolución de la Confianza del Consumidor
Tras los mínimos alcanzados en el periodo julio 2008- febrero 2009 el índice de confianza
muestra un crecimiento constante hasta el mes de agosto, mes desde el que sufre de nuevo
recortes. Será necesario realizar un seguimiento de este índice con el fin de determinar qué
tendencia marca.
Las previsiones presentadas por los analistas sobre la evolución de este índice son dispares.
Por un lado, el comportamiento del mercado de trabajo no invita a pensar que el índice
vaya a seguir un comportamiento alcista en los próximos meses. Sin embargo, las
previsibles noticias menos negativas de lo esperado en cuanto a contracción de PIB pueden
animar la confianza del consumidor ante una mejor percepción de la situación económica.
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 58
Índice de Confianza del Consumidor
40
50
60
70
80
90
100
ener
ofe
brer
om
arzo
abril
may
oju
nio
julio
agos
tose
ptie
mbr
eoc
tubr
eno
viem
bre
dici
embr
een
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febr
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mar
zoab
rilm
ayo
juni
oju
lioag
osto
sept
iem
bre
octu
bre
novi
embr
edi
ciem
bre
ener
ofe
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abril
may
oju
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julio
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tose
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een
ero
febr
ero
mar
zoab
rilm
ayo
juni
oju
lioag
osto
sept
iem
bre
octu
bre
2006 2007 2008 2009
Fuente ICO
Evolución de la Tasa de Desempleo
El porcentaje de población desempleada ha superado en el tercer trimestre de 2009 el
17,9%. El número de parados se ha situado en 4.123.000 personas. La cifra de
desempleados se ha incrementado en 1.524.600 personas en los últimos 12 meses.
Las previsiones sobre el desempleo para el presente año y para el 2010 sitúan la tasa de
paro entre el 18% y el 22% de la población activa, una cifra que en cualquiera de los dos
casos muestra la complicada situación a la que se enfrenta la economía española, y más en
concreto el mercado de trabajo. La economía española históricamente no ha generado
empleo neto con crecimientos del PIB inferiores al 2,5%. No será hasta el segundo
semestre de 2010, según el consenso del mercado, cuando nuestra economía comience a
presentar crecimientos positivos en el PIB. Crecimientos por encima del 2,5% serán en
todo caso posibles a partir del año 2012; si bien, en la fecha de la elaboración del presente
informe no se dispone de información consistente como para poder realizar tal afirmación.
Tasa de Paro (% Población Activa)
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
Tri
m1
Tri
m 2
Tri
m 3
Tri
m 4
Tri
m 1
Tri
m 2
Tri
m 3
Tri
m 4
Tri
m 1
Tri
m 2
Tri
m 3
Tri
m 4
Tri
m 1
Tri
m 2
Tri
m 3
2006 2007 2008 2009
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Consumo Privado
Los indicadores de venta al por menor muestran una clara desaceleración del consumo de
los hogares. Por primera vez desde mediados de los años 90, fecha en la que comienza el
actual ciclo alcista, se han registrado en el consumo final de los hogares cuatro trimestres
consecutivos con incrementos negativos en el mismo.
La fuerte escalada de los precios, el incremento de los tipos de interés y la complicada
situación del mercado de trabajo están llevando al límite la capacidad de endeudamiento de
muchos hogares, lo que afecta directamente a la capacidad de ahorro y al consumo. La
consecuencia es la mayor caída en el consumo desde la anterior crisis de comienzos de los
años 90.
Evolución Consumo Final Hogares (Variación Interanual. %)
4,1 3,8 3,7 3,9 3,93,6
4,13,4 3,3 3,6
2,1
0,2
-1,3
-3,3
-0,6
-5,9
-5,1
1,2
-7,0
-5,0
-3,0
-1,0
1,0
3,0
5,0
Trim1 Trim2
Trim3
Trim4
Anual Trim1
Trim2
Trim3
Trim4
Anual Trim1
Trim2
Trim3
Trim4
Anual Trim1
Trim2
2006 2007 2008 2009
Fuente: INEConsumo Hogares Media Periodo
Datos de Afluencia de los Centros Comerciales Españoles (Índice Footfall)
Según los datos de “Footfall” los niveles de afluencia a centros comerciales durante el año
2008 han experimentado una caída del 7% respecto al año 2007.
Los datos acumulados de enero a junio registran de media un descenso en la afluencia
respecto al mismo periodo del año anterior del 0,8%. La desaceleración económica, la
caída del consumo, la elevada tasa de paro y una tendencia creciente hacia el ahorro están
motivando una caída en la afluencia a los centros comerciales respecto a los datos
registrados en años anteriores. Este dato tiene como salvedad los meses que coinciden con
períodos de rebajas. Analizando la afluencia mensualmente, se observa que, durante los
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 60
meses de enero y junio, los niveles de afluencia de 2009 superan a los de 2008 y estos a los
de 2007.
Datos Afluencia Índice Footfall (variación %)
75
85
95
105
115
125
ener
o
febr
ero
mar
zo
abri
l
may
o
juni
o
2007 2008 2009
Ratio de Densidad Comercial
A continuación, se analiza la densidad de superficie comercial por 1.000 habitantes a nivel
nacional, así como, en cada una de las Comunidades Autónomas. Este parámetro, permite
la homogeneización y comparación de cifras en las distintas áreas del territorio nacional.
287
364
431
163
310
214 213 213
167
320
112
210
478
395
304
360
310
172
75
125
175
225
275
325
375
And
aluc
ía
Ara
gón
Ast
uria
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Bal
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Can
aria
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Can
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arra
Paí
s V
asco
Rio
ja, L
a
Ceu
ta
ESP
AÑ
A
S.B.A. (m²) * 1.000 Habitantes Fuente: AECC
Se observan en el gráfico determinadas zonas que tienen una importante desviación, tanto
por exceso como por defecto respecto a la media nacional. Este dato en principio no tiene
relevancia sino se pone en relación con la capacidad de consumo de cada una de las
Comunidades Autónomas. En el siguiente gráfico se representan los datos de capacidad de
271
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados
Pag. 61
consumo, de SBA y de población por Comunidades Autónomas. De dicho análisis se extrae
el grado de saturación de centros comerciales por Comunidad Autónoma.
0%
5%
10%
15%
20%
25%A
ndal
ucia
Ara
gón
Ast
uria
s
Bal
eare
s
Can
aria
s
Can
tabr
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Gal
icia
Mad
rid
Mur
cia
Nav
arra
Pais
Vas
co
La R
ioja
Ceu
ta
Mel
illa
% total población Capacidad Consumo (%) SBA (%)
Pueden establecerse tres situaciones tomando como supuesto que la situación óptima es la
superposición de las tres variables:
• Comunidades Autónomas con una teórica situación de saturación: rojo
• Comunidades Autónomas con teórica situación de recorrido: verde
• Comunidades Autónomas con teórica situación de equilibrio: azul
Andalucía
ExtremaduraC. La Mancha
Murcia
Valencia Baleares
Madrid
AragónCataluña
La Rioja
Navarra
P. VascoCantabria
Asturias
Galicia
Castiila León
Canarias Ceuta
Melilla
Andalucía
ExtremaduraC. La Mancha
Murcia
Valencia Baleares
Madrid
AragónCataluña
La Rioja
Navarra
P. VascoCantabria
Asturias
Galicia
Castiila León
Canarias Ceuta
Melilla
De la situación anterior se obtienen las siguientes conclusiones:
Fuente: Aguirre Newman
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 62
• Las Comunidades Autónomas de Madrid, Asturias, Murcia, Canarias, Valencia y
País Vasco se encuentran en una teórica situación de saturación. Destaca la
posición de Madrid, en la que el desfase entre SBA con población y capacidad de
consumo es muy destacable. A pesar de ello, la comunidad madrileña es la que
más SBA ha aportado en el 2008 y en el primer semestre de 2009. Centrando el
análisis en los centros proyectados para los próximos años, encontramos que la
Comunidad de Madrid y la Comunidad Valenciana van a estar entre las dos más
activas, lo que incrementará su teórica situación de saturación.
• Las Comunidades Autónomas de Andalucía, Baleares, Castilla la Mancha, Castilla
León, Cataluña, Extremadura, Galicia y Melilla tienen todavía recorrido debido a
que el porcentaje de SBA es inferior a la capacidad de consumo y a la población.
Se podría considerar que estas Comunidades Autónomas son idóneas para el
desarrollo de nuevos centros comerciales.
• Destaca la situación de Cataluña, donde las importantes restricciones legales a la
hora de conseguir nuevas licencias para la promoción de centros comerciales
hace que tenga una SBA claramente por debajo de sus posibilidades. De hecho,
desde 2007 hasta junio de 2009 sólo se ha inaugurado un centro comercial de
tamaño mediano, mientras que en comunidades como Andalucía, considerada en
situación de teórica saturación de SBA se han inaugurado 9 centros comerciales
en el mismo período de tiempo.
• En situación de equilibrio se encuentran las comunidades de Aragón, Cantabria,
Navarra, La Rioja y Ceuta.
Como se puede observar, la situación de saturación de las diferentes Comunidades
Autónomas coincide con el mismo dato del año 2007, esto se debe a que las comunidades
que han aportado más m² de SBA coinciden con las que cuentan con mayor grado de
saturación, como es el caso de Madrid, Andalucía o Canarias.
A continuación, se procede a analizar detenidamente la oferta actual y futura de S.B.A.
tanto por tipología como por su distribución entre las diferentes Comunidades Autónomas.
Oferta Actual y Futura de S.B.A.
A principios de 2009 se preveía la apertura de entre 18 y 23 nuevos centros comerciales lo
que supondría un incremento de 750.000 m² de nueva SBA. La caída del consumo y el
endurecimiento de las condiciones de financiación han producido que las estimaciones de
nueva SBA se reduzcan prácticamente a la mitad, previendo una cifra de 375.000 m² de
nueva SBA en 2009.
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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A continuación se enumeran algunos de los proyectos que se van a incorporar a lo largo del
año 2009. Alguno de ellos ya está en funcionamiento como es el caso de León Plaza,
Vilamarina de Viladecans o Plaza Nueva.
NOMBRE POBLACIÓN CC.AA.PREVISIÓN DE
INAUGURACIÓNSBA (m²) TIPO
Plaza Nueva Madrid C. de Madrid 1º Semestre 50.000 PC
Vilamarina de Viladecans Barcelona Cataluña 1º Semestre 32.042 ME
Puerta del Ave Ciudad Real Castilla-La Mancha 1º Semestre 37.500 PC
Alhsur Granada Andalucía 2º Semestre 18.000 PE
León Plaza León Castilla y León 2º Semestre 18.000 PE
Espacio Coruña A Coruña Galicia 2º Semestre 41.000 GR
Arena Multiespacio Valencia C. Valenciana 2º Semestre 32.000 ME
La incorporación de todos los proyectos que están previstos hasta final de 2009 supondría
un incremento de 375.000 m², de los que 155.542 m² ya se han inaugurado. Si finalmente
se inaugurasen todos los proyectos previstos hasta final de año, la SBA aportada durante la
totalidad de 2009 supondría el 32% de la SBA aportada en 2008 y el 62% de la SBA que en
enero de 2009 se preveía se inaugurase durante el 2009.
A medio-largo plazo, existen 150 proyectos de centros comerciales que irán abriendo
sucesivamente. Estos proyectos supondrán la incorporación de más de 5.000.000 m² de
SBA. Las tres Comunidades que más proyectos de centros comerciales tienen en marcha
son Andalucía (40 proyectos), Valencia (19) y Madrid (16).
Futuros Proyectos - Medio y Largo Plazo
302.669
76.200 56.50054.268
202.060
348.850
609.605
154.380
522.232
733.874
258.908
18.000 29.572
61.560
1.234.237
221.000
18.000
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
And
aluc
ia
Ara
gón
Ast
uria
s
Bale
ares
Can
aria
s
Can
tabr
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Cas
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la M
anch
a
Cas
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cia
Nav
arra
Pais
Vas
co
La R
ioja
Fuente: AECC
Un importante volumen de la futura actividad promotora estará destinado a la apertura de
centros comerciales pequeños (5.001 m2 - 20.000 m² de SBA), debido al amplio recorrido
que para el mercado de centros comerciales hay en poblaciones de menos de 100.000
habitantes. En 2008 el 56% de las aperturas de centros comerciales se han registrado en
localidades secundarias, como Lorca, Écija o Viladecans.
Fuente: Aguirre Newman
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En el informe publicado en 2008 se adelantaba que serían las facilidades para conseguir
financiación y la situación del consumo privado las variables que marcarían el calendario de
salida al mercado de los centros comerciales en proyecto, estas variables se han
endurecido. La dificultad para conseguir financiación y la caída del consumo están afectando
al desarrollo de muchos proyectos de centros comerciales. Si bien las expectativas para
2008 se han cumplido con creces, las de 2009 van viéndose modificadas con el avance del
año. En enero de 2009 se estimaba un incremento de 750.000 m² en la SBA y en el mes de
julio de este mismo año esa estimación se ha reducido en un 50%.
Los promotores profesionales serán los que centren la actividad constructora en los
próximos años. El mercado de centros comerciales ha sufrido un proceso de
profesionalización muy importante y no se espera la entrada de promotores no especialistas
en este segmento. La necesidad de realizar en la fase previa a la promoción complejos
análisis de viabilidad y de mercado, así como una correcta definición de producto a
desarrollar, ha limitado la entrada en este mercado a profesionales con amplia experiencia.
Tipología de Centros Comerciales
Si nos centramos en la tipología de la oferta actual, se observa que casi un 28% del total de
los centros comerciales son de la categoría PE (pequeños). Este hecho se debe a que en la
mayor parte de las localidades los grandes formatos presentan limitaciones de espacio,
presupuesto y convivencia con el pequeño comercio. Por otra parte son los centros
comerciales grandes los que más SBA aportan, con un 25,8% del total.
Número de Centros Nuevos y Ampliaciones 2008-2009 (1º Sem.)
3,1%
12,9%
20,6%
27,7%
20,0%
8,3%
2,3%
5,0%
13,0%
25,8%
23,0%
11,0%
1,5%
3,9%
9,2%
12,6%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
MG
GR
ME PE HI
PC CF
CO
Fuentes: AECC y datos Aguirre Newman
Nº de Centros SBA
La situación representada en el gráfico es muy parecida a la mostrada en años anteriores.
Únicamente es destacable el incremento tanto en número de centros como en SBA, de la
tipología de PC (Parques Comerciales), debido al importante número de proyectos
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados
Pag. 65
finalizados en 2008 y 2009. Respecto 2009, se observa como 2 de los principales proyectos
inaugurados han sido Parques Comerciales.
Distribución de Centros Comerciales por Comunidades Autónomas
En el siguiente gráfico se detalla la distribución del conjunto de centros comerciales
existentes en el territorio español según su ubicación:
Distribución de los Centros Comerciales por CC.AA
99
14 148
30
5
2127
45
57
12
33
93
19
8
28
4 1
29
-10
10
30
50
70
90
110
And
aluc
ía
Ara
gón
Ast
uria
s
Bale
ares
Can
aria
s
Can
tabr
ia
Cas
tilla
- L
a M
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Cas
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aluñ
a
Com
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Extr
emad
ura
Gal
icia
Mad
rid
Mur
cia
Nav
arra
País
Vas
co
Rioj
a, L
a
Ceu
ta
ESPA
ÑA
Fuente: AECC
Nº de Centros Media
Destaca el importante número de centros comerciales que se localizan en las Comunidades
Autónomas de Madrid, Andalucía, Valencia y Cataluña, que suponen el 57% del total del
territorio español. Junto a estas cuatro Comunidades Autónomas, Galicia y Canarias serían
las únicas que cuentan con un número de centros comerciales en funcionamiento superior a
la media de España, que se sitúa en 29 centros por Comunidad Autónoma.
Si centramos el análisis en la SBA por Comunidades Autónomas, Madrid, Andalucía,
Comunidad Valenciana y Cataluña representan más del 60% del total del territorio español.
SBA de los Centros Comerciales por CC.AA
482.425
174.413
745.908
124.612
472.616
1.226.701
1.607.702
122.584 188.669
777.509
98.31113.315
2.963.055
2.240.598
465.606 543.789
583.379 562.703
744.105
10.000
510.000
1.010.000
1.510.000
2.010.000
2.510.000
And
aluc
ía
Ara
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Ast
uria
s
Bale
ares
Can
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Can
tabr
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Cas
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Nav
arra
País
Vas
co
Rioj
a, L
a
Ceu
ta
ESPA
ÑA
Fuente: AECC
SBA Media
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 66
En el siguiente gráfico se analiza el tamaño medio de los Centros Comerciales por
Comunidad Autónoma. El tamaño medio de los centros comerciales en España es de
25.805 m². Prácticamente todas las Comunidad Autónomas se encuentran en torno a esta
cifra con excepción de Extremadura, Galicia y Ceuta, donde el desarrollo de Centros
Comerciales se ha centrado con carácter general en la tipología de tamaño pequeño (PE).
Son Aragón y Asturias las Comunidades donde existe un claro predominio de la tipología de
tamaño grande (GR).
Tamaño medio Centros Comerciales (m² SBA)
34.45933.258
24.92222.506
20.140
27.260 28.205
10.215
17.678
31.86129.616
23.584
27.768
24.578
13.315
24.86421.80222.632
25.857
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
And
aluc
ía
Ara
gón
Ast
uria
s
Bale
ares
Can
aria
s
Can
tabr
ia
Cas
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Com
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Gal
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Mad
rid
Mur
cia
Nav
arra
País
Vas
co
Rioj
a, L
a
Ceu
ta
ESPA
ÑA
Fuente: AECC
Tamaño medio CC
Media SBA 2007
Precios Medios de Alquiler y Desocupación
Presentamos a continuación para cada tipo de actividad comercial, una tabla resumen con
las rentas medias pagadas y las superficies medias demandadas en centros comerciales. Se
ha distinguido entre centros comerciales “prime”, aquellos con más de 40.000 m2 de SBA y
situados en las mejores ubicaciones, y centros comerciales “secundarios”, centros hasta
40.000 m2 de SBA y situados en ubicaciones secundarias, debido a las diferencias existentes
en las rentas pagadas.
RENTA MEDIA
(€/M2/MES) 09
RENTA MEDIA
(€/M2/MES) 08VARIACIÓN
INTERANUAL (%) SUPERFICIE MEDIA (M2)RENTA MEDIA
(€/M2/MES) 09
RENTA MEDIA
(€/M2/MES) 08VARIACIÓN
INTERANUAL (%) SUPERFICIE MEDIA (M2)
RESTAURACIÓN
Restauración grande 23,00 25,00 -8,0% 300 18,00 20,00 -10,0% 300 Restauración pequeña 30,00 32,00 -6,3% 150 23,00 25,00 -8,0% 150 Cafetería 34,00 35,00 -2,9% 100 28,00 28,00 0,0% 100ALIMENTACIÓN
Hipermercado 8,50 9,30 -8,6% 8.000 7,00 7,50 -6,7% 7000 Supermercado 9,20 10,00 -8,0% 2.000 8,00 8,50 -5,9% 2000 Conveniencia 19,00 20,00 -5,0% 300 15,00 15,00 0,0% 300MODA
Moda grande 8,25 9,00 -8,3% 1.000 6,50 7,00 -7,1% 1000 Moda mediana 15,00 16,00 -6,3% 500 13,00 14,00 -7,1% 500 Moda pequeña 30,00 30,00 0,0% 120 21,00 20,00 5,0% 120 Complementos 35,00 35,00 0,0% 60 25,00 25,00 0,0% 60COMERCIO GENERAL
>500m2 14,50 15,00 -3,3% 800 11,00 12,00 -8,3% 800
<500 m2 20,00 20,00 0,0% 200 17,00 18,00 -5,6% 200SERVICIOS
Servicios 45,00 45,00 0,0% 50 28,00 30,00 -6,7% 50
RENTA MEDIA GLOBAL 27,75 28,75 -3,5% 16,50 17,85 -7,6%
CENTROS PRIME CENTROS SECUNDARIOS
Durante el primer semestre de 2009 se produjo un descenso en las rentas de los centros
considerados “prime” de un 3,5%, mientras que en los centros “secundarios” ese descenso
Diciembre 2009
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Pag. 67
se situó en el 7,6%. Para el año en curso, y como consecuencia de la menor actividad de la
demanda, se esperan caídas más acusadas que se situarán en torno al 8,2% en centros
“prime” y superarán el 14% en “secundarios”.
Además de la caída de las rentas unitarias en los centros comerciales, cabe destacar las
renegociaciones obtenidas por los operadores, que en casos particulares pueden alcanzar el
15% de la renta, además de que actualmente las propiedades de los centros comerciales
están bonificando rentas; es decir, aplicando descuentos puntuales sin modificación en las
condiciones de los contratos, de hasta el 30%.
Si se analizan los datos de desocupación registrados en el año 2008, se observa una doble
situación según se enfoque el análisis en centros comerciales “prime” o en centros
comerciales “secundarios”. Mientras que en los primeros, los datos muestran una
desocupación prácticamente nula, en los centros comerciales secundarios la desocupación
alcanza el 10%, una cifra relativamente alta y que muestra una dificultad del promotor o
inversor para arrendar de forma completa el inmueble y obtener la máxima rentabilidad de
su inversión.
Durante el primer semestre de 2009 la disponibilidad en centros “prime” se situaba en el
6%, mientras que alcanzaba el 12% en los centros “secundarios”.
Las previsiones indican que como consecuencia de la menor actividad comercial prevista
para el 2009 se incremente la disponibilidad en centros secundarios hasta el 14% y en
centros prime hasta el 8%. No obstante, sería erróneo generalizar, ya que, mientras
algunos centros comerciales incrementan su tasa de desocupación mensualmente, otros
como La Vaguada, Valsur o Parque Principado cuentan con una tasa de desocupación del
0% y una lista de espera de operadores con intención de implantarse en ellos.
El Mercado de Inversión de Centros Comerciales en España
El mercado de inversión en 2008 alcanzó la cifra de 3.300 millones de euros, superando en
un 14% la cifra alcanzada en 2007, de los cuales 900 millones corresponden a transacciones
de compraventa, un 44% menos que en 2007; y el resto a la inversión en promoción, con
lo que se ha incrementado en un 85% la inversión en promoción de este tipo de activos.
Se han contado 11 operaciones de inversión a lo largo del año 2008 frente a las 17
registradas en el 2007 y las 24 registradas en 2006. Un año más, ha predominado el
inversor internacional sobre el nacional, siendo los compradores más activos por lugar de
procedencia: los fondos o instituciones francesas, británicas y holandesas. El promotor
nacional se mantiene como el mayor vendedor de centros comerciales, aunque cada vez las
patrimonialistas extranjeras tienen un mayor peso en estas operaciones. Si nos centramos
Diciembre 2009
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Pag. 68
en el área de promoción, la situación es la inversa siendo el promotor nacional el más
activo.
La crisis de liquidez a nivel global y el progresivo empeoramiento de sector inmobiliario-
residencial en España han determinado en parte la actuación del inversor extranjero. De
manera que en algunos casos, los problemas en la obtención de la financiación necesaria y
en otros la actitud prudente ante la situación inmobiliaria española ha llevado a la
suspensión o retraso de los proyectos de inversión.
Durante la primera mitad del año 2009, se han contado dos operaciones de inversión en el
mercado de centros comerciales. Se trata de dos operaciones muy significativas en el sector
ya que los dos centros adquiridos son considerados “Prime” y las operaciones se han
cerrado a una tasa de rentabilidad inicial por encima de 7,25%. Estas operaciones han
supuesto un volumen de inversión de 361,5 millones de Euros. Esta cifra supone el 40% del
volumen total de inversión del año 2008. SI añadimos estos datos al acumulado de 2008,
analizado así un período de un año y medio, el resultado sería este:
Se detallan a continuación las operaciones de inversión llevadas a cabo durante 2008 y el
primer semestre de 2009.
OPERACIÓN LOCALIDAD AÑO SBA VENDEDOR COMPRADOR IMPORTE (millones €)La Maquinista Barcelona 2008 76.200 Metrovacesa Unibail-Rodamco 360,0Habaneras Torrevieja 2008 24.000 Metrovacesa Unibail-Rodamco 102,5Rivas Futura Madrid 2008 37.000 Avantis-Rivas Futura AXA Reim 30,0Vista Alegre Zamora 2008 19.950 Rockspring British Land 23,8Llobregat Centre Barcelona 2008 35.000 Exmoore Pradera n.d.Parque Oleiros A Coruña 2008 24.000 Bouygues Generali 45,0Les Mates Tarragona 2008 9.429 Privado TCN Spain 20,0Capital M-50 Madrid 2008 8.900 BBVA Fondo Tritón 12,0Nueva Condomina (50%) Murcia 2008 43.150 British Land Henderson 143,0Conquistadores Badajoz 2008 9.700 Sánchez Ramade Cezosa n.d.Parque Principado (50%) Oviedo 2008 74.400 Grupo Lar ING Real Estate 85,0Plenilunio Madrid 2009 70.000 BANIF Orion 235,0Príncipe Pío Madrid 2009 28.680 Colonial Corio 126,5
Las tasas de rentabilidad inicial han experimentado durante el primer semestre de 2009 una
importante evolución al alza, situándose en niveles de 1999. A continuación se detallan las
diferentes tasas de rentabilidad inicial para las diferentes tipologías de centros comerciales:
• Centro Comercial y Ocio e Hipermercado con Galería Comercial grandes y
medianos: 7% – 8%
• Parque Comercial:7,75% - 8,5%
• Centros Especializados y Pequeños: 8,25% - 9%
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5.4. Diagnóstico y previsión del Mercado Industrial-
Logístico
Introducción
Los dos principales mercados industriales y logísticos de España, Madrid (área de influencia)
y Barcelona (área de influencia), han presentado durante el último año un descenso general
en su actividad, y se ha caracterizado por un importante incremento del stock de producto
disponible y listo para ser ocupado. El incremento de la disponibilidad de producto logístico
en el mercado de Madrid y de Barcelona unido a una menor demanda por parte del usuario
final ha presionado los precios de salida a la baja. Los márgenes de negociación sobre los
precios de salida se han ampliado considerablemente; no obstante, no se puede establecer
un margen medio al responder cada caso particular a las circunstancias específicas de cada
operación.
Todo ello se pone de manifiesto la correlación existente entre la producción industrial, que
ha registrado la decimosexta caída consecutiva en el mes de septiembre (-13% interanual,
mes de septiembre) y la evolución de los ratios de consumo (consumo final 2T 2009:-3,4%
interanual) con la contratación en la demanda de espacios industriales y logísticos en
España.
Finalmente, en el mercado de inversión se ha mostrado un importante incremento en las
tasas de rentabilidad inicial exigidas, como consecuencia del mayor riesgo general percibido
en la economía, del incremento del coste de financiación y de las perspectivas de los
precios de alquiler.
La información que se incorpora a continuación busca dar respuesta a las siguientes
preguntas:
1. ¿Cómo se distribuye la oferta de inmuebles industriales en Madrid y Barcelona?
2. ¿Cuál es la oferta de producto que está prevista salga en el futuro?
3. ¿Cómo se está comportando la demanda en la actual situación de desaceleración
económica?
4. ¿Cuál es el comportamiento de los precios de las naves industriales y logísticas en venta y
alquiler?
Diciembre 2009
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Pag. 70
Mercado Industrial de Madrid
Zonificación
La división por Zonas que se aplica para el estudio del mercado industrial en Madrid y su
área de influencia sigue el mismo modelo radial que configura al sistema de vías de
comunicación por carretera que parten de la capital.
Las zonas que se estudiarán en el presente estudio son:
• Zona Norte: Formada por las localidades situadas a lo largo de la autovía A-1 y la
M-607.
• Corredor del Henares: Formada por los municipios del eje A-2 y la M-113.
• Eje A-3: Formada por los municipios de la Autovía de Levante.
• Zona Sur: Compuesta por los municipios que se encuentran a lo largo de la A-4
y de la A-42.
• Zona Oeste: Separada de la Zona Sur y formada por varios municipios situados
entre la A-5 y la A-6.
CASCO URBANO FuencarralParacuellos del JaramaAlcobendasSan Sebastián de los ReyesTres CantosAlgeteColmenar ViejoSan Agustín de Guadalix
Julián CamarilloBarajasLas MercedesFin de SemanaCosladaSan FernandoTorrejón de ArdozAlcalá de HenaresDaganzoCamarma de EsteruelasMecoAzuqueca de HenaresAloveraCabanillas del Campo
FontanarYunquera de HenaresTorija
VicálvaroVallecas
1ª CORONA Mejorada del CampoRivas VaciamadridArganda del Rey
TarancónCASCO URBANO Villaverde
GetafePinto
ValdemoroCiempozuelosSeseña
BoroxOntígolaNoblejas
LeganésFuenlabrada
2ª CORONA Parla3ª CORONA Illescas
AlcorcónMóstolesVillaviciosa de OdónBoadilla del MonteArroyomolinosLas Rozas
3ª CORONA Villalba
ZONA SUR
CORREDOR NORTE
EJE A-3
CASCO URBANO
CORREDOR DEL HENARES
CASCO URBANO
3ª CORONA
1ª CORONA
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
1ª CORONA
2ª CORONACORREDOR OESTE
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
2ª CORONA
Diciembre 2009
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Pag. 71
En lo que se refiere a la división por Coronas, desde el año 2007 se estableció una tercera
corona, la cual se hacía necesaria debido a la consolidación de los polígonos logísticos
surgidos en la Comunidad de Castilla-La Mancha. Los primeros desarrollos de Castilla-La
Mancha surgieron a partir de una distancia de 40 km. de la Capital en localidades como
Cabanillas del Campo, Alovera o Quer. Los últimos proyectos están surgiendo incluso a
distancias mayores de 80 km. en localidades como: Torija, Trijueque o Fontanar, lo cual
hace pensar que en un futuro próximo surgirá la necesidad de establecer una cuarta corona.
Tipología de producto
Se analiza en este apartado la importancia relativa de las diferentes tipologías de productos
inmobiliarios industriales en cada zona y en cada una de las coronas que se han establecido
para llevar a cabo este Estudio de Mercado.
Se han clasificado los diferentes productos dentro de las siguientes tipologías: logística,
mininave e industrial, ya que cada una de ellas presenta unas particularidades diferentes en
cuanto a precios, oferta y demanda.
Se entiende como producto de tipología logística aquellas naves destinadas y equipadas para
la distribución o almacenaje de mercancías en las cuales no se desarrolla ninguna actividad
de transformación o ésta sea irrelevante.
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 72
Se entiende por conjuntos de mininaves aquellas promociones inmobiliarias formadas por
varios módulos industriales independientes con superficies entre 150 y 500 m² construidos
sobre una misma parcela, los cuales comparten elementos comunes como accesos, viales,
plazas de aparcamiento, etc. No se hace ninguna distinción con respecto a la orientación
comercial o industrial del desarrollo.
Se incluye en la categoría de industrial aquellos productos que no pueden ser incluidos en
ninguna de las categorías anteriores.
Cada zona puede presentar alguna particularidad concreta (Ejemplo: semi-industrial en
Casco Urbano, gran presencia de naves comerciales independientes en la Zona Oeste,
etc.).
Tipología de naves existentespor Zonas
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
CORREDORNORTE
CORREDOR DELHENARES
EJE A-3 ZONA SUR CORREDOR OESTE
LogísticaMininavesIndustrial
En lo que se refiere al producto logístico, las áreas donde este tiene más peso con respecto
al resto de tipologías son el Corredor del Henares, donde es mayoritario, y la Zona Sur.
Como podemos observar en el gráfico siguiente, el peso de la tipología logística en la Zona
Sur es mitigado en gran medida por la importancia que conserva la industria tradicional
tanto en el eje de la A-4 como, sobre todo, en el de la A-42.
En términos relativos, el predominio de la tipología industrial frente a las otras se da por
este orden: A-42 (Zona Sur), Corredor Oeste y Casco Urbano. En el caso del Casco
Urbano es consecuencia de la importancia de los edificios semi-industriales, incluidos en
esta categoría. El Corredor Oeste no es especialmente representativo debido a su escasa
relevancia en cuanto a superficie respecto a otras zonas como la Sur. La Zona Sur aglutina
tradicionalmente el cinturón industrial más importante de Madrid. La importancia de la
industria tradicional en el eje A-4 (Zona Sur) es también muy elevada en términos
absolutos, no obstante se suaviza debido a la creciente importancia que están adquiriendo
los desarrollos logísticos a lo largo de dicha autovía.
Diciembre 2009
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Pag. 73
En cuanto a las mininaves, si bien en los últimos años han tenido un espectacular
crecimiento, las zonas en las que éstas tienen un mayor peso son el Corredor Norte, el Eje
A-3 y el Corredor Oeste. Los polígonos industriales que los conforman tienen en su
mayoría un marcado carácter comercial, lo cual favorece la proliferación de promociones
de naves pequeñas frente a los del Corredor del Henares (logísticos) y los de la Zona Sur
(industria tradicional y logísticos) en los que existe un mayor número de naves medianas y
grandes.
Tipología de naves existentespor Coronas
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
CASCO URBANO 1ª CORONA 2ª CORONA 3ª CORONA
LogísticaMininavesIndustrial
En el análisis de tipologías por coronas se observan dos tendencias lógicas en los mercados
industriales: el aumento de la tipología logística y la disminución de la tipología industrial
cuanto más lejos estamos del casco urbano. Finalmente, los desarrollos de mininaves se
centran en ubicaciones cercanas a la capital o los grandes municipios de su Corona
Metropolitana, lo que explica el peso que tienen en la corona 1 y 2.
Oferta
Stock Logístico Disponible
En este punto se analizará la disponibilidad de naves industriales y logísticas por categorías
en cada una de las zonas analizadas (Corredor Norte, Corredor del Henares, Eje A-3, Zona
Sur, Corredor Oeste) y para cada uno de las coronas del mercado de Madrid.
Teniendo en cuenta la segmentación utilizada, se puede decir que, en general, la
disponibilidad de producto industrial y logístico en la Comunidad de Madrid y su área de
influencia es ALTA.
En lo que se refiere a producto logístico, la disponibilidad de producto finalista ha
aumentado sensiblemente en el último ejercicio, situándose en los 893.874 m² de techo, lo
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que coloca la tasa de disponibilidad en el entorno del 15% sobre el stock total. En general,
este aumento de la disponibilidad se ha producido en todas las zonas y coronas, si bien,
destaca el incremento registrado en el Corredor del Henares y en la Zona Sur. En términos
absolutos, más del 66% del stock libre se concentra a lo largo del Corredor del Henares,
mientras qué más del 22% se concentra en la Zona Sur.
C. HENARES ZONA SUR EJE A-1 EJE A-3 TOTALPRIMERA CORONA 207.548 69.032 - 6.820 283.400SEGUNDA CORONA 117.626 36.865 24.222 - 178.713TERCERA CORONA 270.738 91.220 26.272 43.531 431.761TOTAL 595.912 197.117 50.494 50.351 893.874
DISPONIBILIDAD LOGÍSTICA POR ZONAS (%)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
C. HENARES ZONA SUR EJE A-1 EJE A-30
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
Logística (%) Logística (m2)
Si se analiza la disponibilidad logística por Coronas se observa como la mitad del total de la
superficie logística disponible se concentra en la 3ra Corona, algo normal al ser la zona en la
que mayor desarrollo promotor se ha producido en los últimos años. En el Corredor del
Henares, la disponibilidad la encontramos en las tres coronas definidas, aunque los
municipios que más disponibilidad concentran son Coslada, Alovera, Alcalá de Henares y
San Fernando. En el caso de la Zona Sur, donde en los últimos años era habitual la figura del
prealquiler ante la escasez de producto disponible, se aprecia un considerable incremento
de la disponibilidad de producto logístico que se concentra principalmente en los municipios
de Getafe, Seseña y Toledo.
Diciembre 2009
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DISPONIBILIDAD LOGÍSTICA POR CORONAS
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
PRIMERA CORONA SEGUNDA CORONA TERCERA CORONA
Promoción Futura
El objetivo de este punto es dar a conocer el potencial crecimiento del mercado industrial y
logístico a medio plazo (12-16 meses) a través de los desarrollos futuros que están
proyectados.
Frente a años anteriores en los que el fuerte desarrollo de la economía unido al dinamismo
de la demanda determinaba la existencia de un volumen importante de desarrollos
industriales y logísticos en proyecto y listos para empezar a ejecutarse, en el presente
ejercicio se puede establecer que no existen desarrollos logísticos proyectados a corto-
medio plazo en los que no haya un precontrato de arrendamiento cerrado. No hay, por lo
tanto, desarrollos logísticos “especulativos” en el periodo indicado. Los proyectos que se
lleven a cabo serán proyectos “llave en mano” y por lo tanto en los que hay un inquilino o
comprador asegurado.
Esta actitud precavida por parte de los promotores industriales y logísticos supone una clara
autorregulación del mercado al mantener un nivel de futura oferta nulo o residual en un
entorno de alta disponibilidad y baja demanda. La no incorporación de nueva superficie
logística al mercado o de nuevos proyectos industriales de pequeña superficie (mininaves)
supone una buena noticia. Se evita de esta manera el incrementar aun más el volumen de
superficie disponible actualmente, que supera claramente lo requerido por un mercado
sano.
Por otro lado, y aunque la actitud de los promotores fuera proclive al desarrollo de nuevos
proyectos se encontrarían con el imposibilidad de solicitar crédito en el mercado financiero.
En estos momentos y tal y como ocurrió en el ejercicio anterior las entidades financieras se
muestran reacias a financiar proyectos en los que no exista un contrato de prealquiler que
garantice la obtención de rentas al propietario y, por lo tanto, asegure su capacidad para
hacer frente al coste financiero del préstamo.
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
Departamento de Análisis e Investigación de Mercados
Pag. 76
Demanda
Como se avanzó en el informe presentado en octubre del año 2008, la actual situación de
recesión económica está haciendo que empresas industriales altamente consolidadas y con
necesidad de reorganizar sus instalaciones hayan decidido suspender este proceso hasta
que se observe una salida a la actual situación económica. Existe por lo tanto, una demanda
latente de espacio industrial que vendrá a reactivarse una vez se supere dicha situación.
La demanda se ha centrado fundamentalmente en aquellos usuarios con necesidades
urgentes y para los que era imposible dilatar más la decisión o por aquellos que han visto en
el mercado la oportunidad de desplazarse a una nave con mayores calidades, mejor
ubicación y menores rentas de alquiler. La mayor parte de la demanda actual tiene origen
en el sector logístico.
La práctica totalidad de las operaciones firmadas durante los últimos 12 meses han sido en
alquiler, resultando las operaciones de compraventa residuales. Teniendo en cuenta la
situación de los mercados financieros, las dificultades de acceso a crédito y el que un
importante volumen de las operaciones cerradas lo hayan sido ante la imposibilidad de
retrasar más la decisión, se entiende que las operaciones cerradas lo hayan sido en alquiler.
En el siguiente gráfico se muestra la absorción logística en el año 2008 y en el periodo
enero-octubre de 2009. La demanda de espacios logísticos a lo largo del año 2009 está
mostrando un comportamiento muy restringido reduciéndose la actividad de manera
considerable respecto a años anteriores.
Durante 2009 la demanda logística se ha centrado en operaciones en alquiler siendo
residual la actividad en el mercado de compraventa. La absorción en el periodo enero-
octubre ha sido de 128.000 m² frente a los más de 370.000 m² de 2008. Ha sido el
Corredor del Henares la zona en la que mayor absorción se ha producido con casi el 69%
del total, mientras que la Zona Sur con un 27% de la absorción ha sido la segunda zona de
mayor importancia.
El siguiente gráfico presenta comparativamente la absorción de espacios logísticos en
alquiler y venta en los años 2008 y 2009.
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 77
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
2008 2009
Alquiler Venta
Por lo que se refiere a los Parques de Actividades Empresariales o de Mininaves, la situación
es muy similar a la del año pasado. Como se ha indicado a lo largo de todo el informe, la
demanda es muy escasa en la actualidad debido a las siguientes causas:
• La falta de liquidez en el mercado y la dificultad en el acceso a la financiación han
provocado que las PYMES, principales demandantes de este tipo de producto, no
tengan fácil acceso a la compra del mismo.
• Los pequeños inversores, debido a la situación apuntada anteriormente sobre el
acceso a financiación, y a las dificultades para comercializar el producto en el
mercado de alquiler han perdido en buena medida la confianza en este mercado.
Los altos precios alcanzados por este producto y la crisis inmobiliaria actual hacen que los
posibles compradores no vean expectativas de revalorización de estos activos.
Precios de Alquiler
Se analiza en este punto la evolución de los precios de alquiler con respecto a los dos
ejercicios anteriores (octubre 2007 y octubre 2008), así como los precios que se dan en
cada uno de los municipios analizados, separando éstos por zonas. Hay que señalar que se
trata de precios medios y precios de salida, no de cierre. Al final de este apartado se incluye
una tabla con los rangos de precios que se pueden encontrar en las diferentes localidades
estudiadas tanto para producto industrial como para producto logístico.
A la hora de valorar la evolución de los precios de alquiler industrial, se estudiarán
conjuntamente todas las tipologías y subtipologías que se han indicado en este estudio
(mininaves, industrial, semi-industrial, nave escaparate, etc.). No obstante, en la tabla de
precios de referencia se darán datos separados de logística para ofrecer una visión más
específica de este segmento.
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 78
En términos generales, los precios de alquiler de naves industriales en Madrid y su área
de influencia han descendido un 8,6% con respecto a octubre de 2008. La tendencia
marcada por los precios en los últimos 12 meses en todas las zonas analizadas ha sido de
descenso generalizado. Por otro lado, en las zonas y municipios analizados los márgenes de
negociación se han incrementado considerablemente como consecuencia de la mayor
oferta disponible existente en el mercado. Ello hace que en muchas ocasiones se estén
cerrando operaciones a precios sensiblemente inferiores a los precios de salida aportados
en el presente informe. El margen de negociación aceptable depende de las circunstancias
particulares de cada proyecto y de la situación financiera de cada propietario, siendo muy
difícil establecer márgenes medios por la importante diferencia entre cada caso en
particular.
El siguiente gráfico muestra la evolución de los precios medios de alquiler de 2007 a 2009
por zonas:
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE ALQUILER INDUSTRIAL(€/m2/mes)
6,5
5,3
6,9
5,5
7,3
6,5
5,4
7,0
5,55,8
4,8
6,4
5,1
6,97,3
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
CORREDOR NORTE CORREDOR DELHENARES
EJE A-3 ZONA SUR ZONA OESTE
ALQUILER 2007 ALQUILER 2008 ALQUILER 2009
Por zonas, los precios medios más altos se alcanzan en la Zona Oeste y en el Eje A-3. En la
Zona Oeste se debe a la concentración de polígonos con un carácter comercial y con
tipología de nave escaparate. En el caso del Eje A-3, es consecuencia de la presencia,
especialmente en las zonas comprendidas en el casco urbano, de proyectos de naves
industriales pequeñas con un nivel de precios claramente por encima de la media. El
Corredor Norte muestra un nivel de precios intermedio en relación con las otras cuatro
zonas analizadas. Al igual que en la Zona Oeste, su nivel de precios viene motivado tanto
por su ubicación como por el carácter comercial de la tipología de inmuebles que
conforman sus polígonos. Las rentas medias mínimas se encuentran un año más en la Zona
Sur y en el Corredor del Henares, dos zonas mucho más orientadas a la industria tradicional
y a la logística y cuyos desarrollos industriales llegan más allá de 80 kilómetros a contar
desde el Casco Urbano.
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 79
Centrando el análisis en la tipología de naves logísticas se observa como los precios de
alquiler de salida de naves logísticas en Madrid y su área de influencia han descendido un
15,9% con respecto a octubre de 2008. Al igual que en la tipología de nave industrial la
tendencia marcada por los precios en los últimos 12 meses en todas las zonas analizadas ha
sido de descenso generalizado mientras que los márgenes de negociación se han
incrementado considerablemente como consecuencia de la mayor oferta disponible
existente en el mercado. Las operaciones se han cerrado a precios sensiblemente inferiores
a los precios de salida.
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE ALQUILER LOGÍSTICO (€/m2/mes)
5,254,96
6,05
5,114,884,55
5,224,83
4,96
7,63
5,075,50
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
CORREDOR NORTE CORREDOR DEL HENARES EJE A-3 ZONA SUR
ALQUILER 2007 ALQUILER008 ALQUILER 2009
Se observa un equilibrio en los precios de alquiler logísticos entre las diferentes zonas
analizadas, siendo la varianza entre los precios medios baja. Al igual que en el mercado
industrial y por la misma razón las rentas medias mínimas se dan en la Zona Sur y en el
Corredor del Henares. En ambas, los desarrollos logísticos se extienden hasta 90-100 km
de distancia a contar desde el Casco Urbano. Este es el motivo por el que el Corredor de
Henares y la Zona Sur muestran unos precios medios más bajos que el resto de zonas. Los
nuevos proyectos logísticos que se han desarrollado en la 3ra corona del Corredor de
Henares o de la Zona Sur con precios en el entorno de los 3,0-3,5 euros/m²/mes sitúan los
precios medios de estas zonas por debajo de la media general.
En el análisis de las rentas por Coronas, podemos observar como el comportamiento
de las mismas es descendente según se incrementa la distancia al Casco Urbano. Este factor
es más pronunciado en el producto logístico que en el industrial. Esto es debido a que el
logístico se encuentra mucho más influenciado por la distancia mientras que el industrial es
un producto más determinado por el mercado local, ya que la demanda más amplia para
este producto procede de las PYMES. En el caso del Casco Urbano influye también que la
antigüedad media del parque de industria tradicional es mucho mayor que la del parque
Diciembre 2009
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Pag. 80
logístico, lo cual tiene una inevitable incidencia en lo que se refiere a las rentas alcanzadas.
Esta variación según la distancia puede observarse en el siguiente gráfico:
RENTA POR CORONA (€/m2/mes)
5,7
6,6
5,8
5,0
3,4
7,1
5,6
4,1
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
7,00
8,00
CASCO URBANO 1ª CORONA 2ª CORONA 3ª CORONA
INDUSTRIAL 2009 LOGÍSTICO 2009
Precios de Venta
Se analizará en este punto la evolución de los precios de venta con respecto a 2007 y 2008
para cada una de las zonas y de los municipios analizados. Una vez más, es importante
señalar que los precios que se incorporan a continuación son precios medios de salida.
En línea con lo ocurrido en el periodo 2007-2008, el número de operaciones de
compraventa de naves industriales por parte de usuarios durante los últimos 12 meses ha
sido realmente escaso. Esta baja actividad ha venido caracterizada por los importantes
márgenes de negociación que se han dado. Estos, han provocado que los precios de cierre
de las operaciones hayan quedado muy lejos de los precios de salida a los que inicialmente
se ofertaban. Es precisamente este desencuentro aún existente entre las expectativas de los
vendedores y de los compradores conjuntamente con las dificultades para acceder a
financiación lo que determina la escasez del número de operaciones de compraventa.
Al final de este apartado se incluye una tabla con los rangos de precios de venta que se
pueden encontrar en las diferentes localidades estudiadas.
A la hora de valorar la evolución de los precios, se estudiarán conjuntamente todas las
tipologías y subtipologías que se han indicado en este estudio (mininaves, industrial, semi-
industrial, nave escaparate, etc.). No se incluye en el apartado de venta el mercado de
naves logísticas al ser una opción residual frente al alquiler, y al calcularse el precio en la
práctica por medio de la capitalización de rentas.
Diciembre 2009
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Pag. 81
En términos generales, los precios de venta de naves industriales en Madrid y su área de
influencia han descendido un 10,5 % con respecto a octubre de 2008. Este descenso ha
sido generalizado en todas las áreas de análisis.
El descenso de los precios de salida del 10,3%, frente al crecimiento del 0,9% del 2008 y
del 9,3% en 2007, pone de manifiesto la ralentización que está experimentado ahora
mismo el mercado de compraventa de naves industriales. La situación de incertidumbre
económica, la crisis de los mercados de financiación y la alta madurez del mercado de
mininaves, principal mercado industrial de compraventa, son las razones principales de la
ralentización de este mercado.
El siguiente gráfico muestra la evolución del precio del m² en venta (precios de salida) por
zonas. En ella se observa la caída generalizada de los precios de venta..
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA
1.484
1.031
1.545
1.159
1.625
1.191
1.002
1.320
1.081
1.521
1.636
1.164
1.445
1.114
1.456
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
CORREDOR NORTE CORREDOR DELHENARES
EJE A-3 ZONA SUR ZONA OESTE
VENTA 2007 VENTA 2008 VENTA 2009
Mercado Industrial de Barcelona
Zonificación
El análisis del mercado industrial de Barcelona engloba las once principales comarcas
industriales de Cataluña, si bien la mayoría de ellas se encuentran localizadas dentro de la
provincia de Barcelona. En el siguiente cuadro se recogen los principales municipios
analizados en cada una de las distintas comarcas.
De cada zona analizada se han destacado tan sólo los municipios con representatividad en el
sector inmobiliario industrial- logístico. En el presente estudio la provincia de Tarragona se
considera como una única zona, dada la unidad económica que conforma. Esta zona la
denominamos en el estudio “Camp de Tarragona”. El “Camp de Tarragona” comprenderá
Diciembre 2009
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Pag. 82
las comarcas (divisiones políticas en Cataluña) del Tarragonés, Baix Camp, Alt Camp y Baix
Penedés. Quedando la estructura zonal de este estudio de la siguiente manera.
EL BARCELONÈS BAIX LLOBREGAT VALLÈS OCCIDENTAL TARRAGONABarcelona - Consorci Zona Franca Cornellà de Llobregat Barberà del Vallès TarragonaL´Hospitalet de Llobregat El Prat de Llobregat Sabadell ReusBadalona Sant Boi de Llobregat Palau de Plegamans Vilaseca
Viladecans Rubí ConstantíCastelldefels Terrassa VallsGavà Santa Perpètua de Mogoda El Plá de Santa MariaSant Just Desvern Castellbisbal (*) Vila-RodonaMolins de Rei Polinyà La Bisbal-VendrellSant Feliu de Llobregat Sant Quirze del Vallés L'ArboçPallejà ViladecavallsSant Andreu de la Barca Castellar del VallésAbreraSant Esteve SesroviresMartorellEsparreguera
VALLÈS ORIENTAL MARESME GARRAF ALT PENEDÈSGranollers Mataró Vilanova i la Geltrú SubiratsMollet del Vallès Argentona Sant Pere de Rives Vilafranca del PenedèsParets del Vallès Arenys de mar Cubelles Sant Sadurní d´AnoiaMontmeló Vilassar de Dalt Sitges La Granada del PenedèsMontornès del Vallès Santa Margarida i els MonjosLlinars-Sant CeloniLa Roca del Vallès
ANOIA OSONA BAGESZona Igualada Torelló Manresa
Manlleu BalsarenyVic SallentCentelles
(*) La población de Catellbisbal, perteneciendo geográficamente a la comarca del Vallès
Occidental, se estudia dentro del ámbito del Baix Llobregat por encontrarse dentro del área de
influencia del Baix Llobregat, compartir con éste las principales vías de comunicación y
encontrarse dentro de la misma línea de demanda que las poblaciones colindantes ubicadas en el
Baix Llobregat.
El sector industrial catalán tiene por referente más importante la demarcación comprendida
por Barcelona y su primer cinturón (Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental). En
estas zonas se concentran el mayor número de empresas, la mayoría de las cuales
configuran el entramado de abastecimiento de productos y servicios a la capital. Ello se
refleja en el tejido existente en la zona, marcado por una gran ocupación de la superficie
destinada al uso industrial-logístico.
Sin embargo, como se venía anunciando en años anteriores Barcelona sigue creciendo hacia
donde la orografía le permite, y los centros industriales que se hallaban emplazados en los
extremos norte y sur de la ciudad se están viendo paulatinamente desplazados hacia el
exterior, viéndose transformado su uso hacia el industrial escaparate, el terciario de oficinas
y desarrollos residenciales.
En lo referente a las provincias de Girona y de Lleida tan sólo se mencionarán en el
presente informe los grandes desarrollos logísticos ubicados en estas áreas por la influencia
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 83
que pueden tener sobre el mercado de Barcelona. El resto de los polígonos no se estudian
por pertenecer a un mercado más local.
Comarcas Industriales de Cataluña
Tipología de producto
En lo que refiere a tipología de producto y siguiendo la distribución en el doble sentido que
ya hemos avanzado (industrial tradicional y logístico), encontramos concentraciones
dispares en las diferentes zonas analizadas.
Tipología de naves existentes por Zonas 2008 (%)
35%
70%
10%
40%
60%
75%70%
75%
65%
90%
80% 80%
90%
60%
10%
20%20%25%
30%25%
30%
40%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
BARC
ELO
NÉS
BAIX
LLO
BREG
AT
VA
LLÈS
OC
CID
ENT
AL
VA
LLÈS
ORI
ENTA
L
ALT
PEN
EDÉS
GA
RRA
F
MA
RESM
E
AN
OIA
OSO
NA
BAG
ES
CA
MP
DE
TA
RRA
GO
NA
Logístico Industrial
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Si nos centramos en el primer cinturón, en el que se integran las comarcas del Barcelonés,
Baix Llobregat, Vallès Oriental y Vallès Occidental, destaca claramente un predominio de la
tipología industrial sobre la logística. Históricamente, estas comarcas han albergado la
importante industria manufacturera creada entorno a Barcelona desde el siglo XIX. Aunque
la superioridad a día de hoy de la tipología industrial es evidente, es cierto que en los
últimos años el peso de la logística se está incrementando. La progresiva
desindustrialización consecuencia de los procesos de deslocalización de la producción hacia
países con costes laborales menores, están permitiendo la transformación de áreas antes
destinadas a la industria manufacturera en zonas con usos residenciales, terciario de
oficinas, comerciales (industrial escaparate) o logísticos.
En el segundo cinturón destaca la situación del Alt Penedes. En estudios publicados en años
anteriores se advertía como la presión de la demanda sobre el primer cinturón
metropolitano provocaba que no existiese oferta disponible obligando a la demanda a
desplazarse hacia zonas exteriores como el Alt Penedès. En la actualidad y como
consecuencia del importante descenso en la demanda de producto logístico unido a la
creciente disponibilidad en el primer cinturón se observa la aparición de espacio en
comercialización en el Alt Penedès. El nivel de disponibilidad supera en estos momentos en
el Alt Penedès los 50.000 m² como consecuencia de la desocupación de naves. Un ejemplo
significativo es el del Parque Logístico La Granada del Penedès en el que en la actualidad es
posible encontrar espacio disponible cuando hace 12 meses no existía posibilidad alguna.
Finalmente fuera de la provincia de Barcelona destaca el impresionante desarrollo que el
Camp de Tarragona está teniendo. En estos momentos la disponibilidad de inmuebles
logísticos supera los 160.000 m² en esta área situada a 80-90 km de Barcelona capital. La
estratégica situación formada por el cruce de la AP-7 y la AP-2 esta siendo foco de atención
por promotores activos en el sector logístico. En el último año destaca en Tarragona la
entrega en Vila-Rodona de un proyecto de 110.000 m² y la entrega en Constanti de otro
proyecto de 42.000 m², ambos desarrollados por promotores/inversores internacionales.
Por otro lado en el Pla de Santa Maria se entregó una plataforma logística con 30.000 m² de
superficie a principios de año que mantiene unos niveles de absorción muy bajos. Tal y
como ya se ha comentado anteriormente, es esencial una mejora sustancial de las
infraestructuras viarias entre Tarragona y Barcelona con el objeto de incrementar el
atractivo de la zona para operadores logísticos y grandes empresas de distribución.
Diciembre 2009
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Oferta
Stock Logístico Disponible
En este punto se analizará la disponibilidad de naves industriales y logísticas por categorías
en cada una de las comarcas analizadas. Teniendo en cuenta la segmentación utilizada se
observa que en términos generales la disponibilidad de producto industrial y logístico en las
zonas analizadas del mercado de Barcelona es ALTA.
A continuación se muestra un gráfico donde aparece reflejado el stock disponible de
superficie logística en las zonas estudiadas:
Logística (m2) Logística (%)BARCELONÉS 97.750 17,2%BAIX LLOBREGAT 79.596 14,0%VALLÈS OCCIDENTAL 57.122 10,0%VALLÈS ORIENTAL 58.153 10,2%ALT PENEDES 60.975 10,7%BAGES 50.273 8,8%CAMP DE TARRAGONA 164.620 29,0%TOTAL 568.490 100,0%
DISPONIBILIDAD POR ZONAS
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
BARC
ELO
NÉS
BAIX
LLO
BREG
AT
VA
LLÈS
OC
CID
ENT
AL
VA
LLÈS
ORI
ENT
AL
ALT
PEN
EDES
BAG
ES
CA
MP
DE
TA
RRA
GO
NA
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000Logística (m2) Logística (%)
Centrando el análisis en la tipología logística, en el primer cinturón de Barcelona
(Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Orental), destaca la existencia de
292.621 m² de disponibilidad logística. La escasa distancia a Barcelona capital de esta zona
ha determinado históricamente un comportamiento muy activo de la demanda y un nivel de
disponibilidad casi nulo. Los desarrollos de esta tipología de producto tenían una
comercialización positiva en el corto plazo. En el periodo 2008-2009, la contracción de la
demanda de espacios logísticos unida a las posibilidades de encontrar espacios con niveles
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de renta claramente inferiores más allá del primer cinturón ha originado la aparición de una
disponibilidad considerable en esta zona. La disponibilidad que se observa en esta zona es
consecuencia no del desarrollo de nuevos proyectos sino de la desocupación de espacios
por parte de sus usuarios.
La tradicional escasez de producto logístico en el primer cinturón de Barcelona
(Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Orental) y la consecuente presión
que sobre los precios se ha producido en los últimos años provoco en el periodo 2003-
2007 un “efecto expulsión” tanto de promotores como de usuarios a zonas más alejadas de
Barcelona y especialmente hacia el Camp de Tarragona. Ello ha convertido el Camp de
Tarragona en la alternativa para aquellos que no encuentran producto adecuado en
Barcelona o buscan pagar menores rentas. En estos momentos la disponibilidad de
producto logístico en Camp de Tarragona es alta, situándose aproximadamente en 164.000
m². Cabe destacar en esta zona la operación de reubicación llevada a cabo por un mayorista
de equipos de calefacción/refrigeración que ha contratado 65.000 m² de techo, en una
operación en la que ha liberado en otras zonas logísticas del entorno de Barcelona espacios
que alcanzan aproximadamente los 100.000 m² de techo. Esta operación ha supuesto una
relajación del mercado logístico del Camp de Tarragona al haberse dado salida a un
volumen importante de superficie.
La actual coyuntura del mercado ha acabado con la histórica baja disponibilidad de producto
logístico que ha presentado la zona del Alt Penedès. La estratégica ubicación de esta zona a
mitad de camino entre Barcelona y Tarragona, la baja disponibilidad de producto en el
primer cinturón y el desarrollo de un producto ajustado a los requerimientos de la demanda
determinó su éxito en el pasado. El cambio de la coyuntura del mercado ha determinado el
fin de esta situación y la aparición de superficie logística disponible que en estos momentos
supera los 60.000 m².
Promoción Futura
El importante incremento de la disponibilidad en todas las comarcas analizadas unido a una
demanda en contracción ha paralizado el desarrollo de nuevos proyectos industriales y
logísticos. La escasa promoción futura que se pueda llevar a cabo en los próximos 12 meses
estará originada por proyectos “llave en mano” en los que los promotores exigirán garantías
de permanencia al inquilino.
Los proyectos logísticos que se promuevan a corto plazo serán llevados a cabo por
promotores que tengan capacidad para incorporar dichos proyectos a su patrimonio
mediante la ejecución de desarrollos “llave en mano” en alquiler. Serán promotores locales
con un conocimiento profundo del mercado y con suelo en propiedad los que puedan llevar
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a cabo nuevos proyectos. Por otro lado, las entidades financieras se muestran reacias a
financiar proyectos en los que no exista un contrato de prealquiler que garantice la
obtención de rentas al propietario y por lo tanto su capacidad para hacer frente al coste
financiero del préstamo.
Algunos de los proyectos a los que hicimos referencia en el estudio de mercado realizado
en octubre de 2008 y cuya finalización estaba prevista para el año 2009 finalmente no se
han desarrollado. Entre ellos destacamos los desarrollos previstos en Sant Boi (10.000 m²),
Bràfim (23.000 m²) y en Sant Feliu de Buixalleu (40.000 m²). Todos ellos se han
reconvertido en proyectos “llave en mano”. Igualmente se ha aprobado en la primera mitad
del año 2009 un proyecto de 60.000 m² en el Penedès (Subirats) cuyo desarrollo estará
vinculado a proyectos “llave en mano”.
Tal y como se ha comentado en estudios realizados en años anteriores, es destacable el
papel que está tomando CIMALSA, empresa pública de la Generalitat de Cataluña
encargada de la promoción, construcción y desarrollo de centrales e infraestructuras para la
movilidad y las actividades logísticas, que compite directamente con el sector privado.
Actualmente cuentan con cuatro centros en funcionamiento, CIM Vallès, CIM Lleida, CIM
La Selva i LOGIS Bages más otros dos en construcción, CIM El Camp y LOGIS Empordà.
A estos centro en funcionamiento se debe añadir la construcción de la 2ª fase del CIM El
Camp (Reus) de 39 Ha y del centro Intermodal de mercancías en Montblanc de 70 Ha.
Ambos proyectos se prevé que estén en funcionamiento en 2011. Además se encuentran
en fase de estudio dos desarrollos más de CIMALSA, concretamente CIM Penedès y CIM
Ebre
Demanda Logística
La demanda de espacios logísticos a lo largo del año 2009 ha mostrado un comportamiento
muy limitado reduciéndose la actividad de manera considerable respecto a años anteriores.
Durante 2009 la demanda se ha centrado de manera preferente en operaciones en alquiler
siendo muy limitada la actividad en el mercado de compraventa. De los 143.805 m² que se
han absorbido en el periodo enero 2009 octubre 2009, el 91% (131.000 m²) lo han sido en
alquiler mientras que el 9% restante (12.805 m²) lo ha sido en venta.
Es importante destacar que dentro de las operaciones en alquiler se incluye una operación
llevada a cabo por un mayorista de aparatos de refrigeración que ha absorbido 65.000 m²
de superficie en Vila – Rodona, Camp de Tarragona. Esta operación supone casi el 50% del
total absorbido en el periodo analizado. Ha sido por lo tanto la zona del Camp de
Tarragona la que mayor demanda de superficie ha tenido con un 49% del total de
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operaciones cerradas, mientras que el primer cinturón de Barcelona ha sido la segunda
zona en cuanto a absorción con un 32% del total.
Al margen de la operación nombrada en el párrafo anterior el análisis de las superficies
determina que la superficie media demanda es de 4.800 m².
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
2008 2009
Alquiler Venta
Precios de Alquiler Industrial
En términos generales, el precio medio de alquiler de producto industrial en los polígonos
analizados de la provincia de Barcelona ha disminuido en un 15,9% con respecto a hace 12
meses. Este descenso en los precios medios supone el primero en al menos 10 años y llega
tras el estancamiento en los precios registrado en el periodo octubre 2007-octubre 2008.
El comportamiento del mercado industrial ha mantenido una lógica con la evolución de la
economía. A pesar de que la crisis financiera se dejó sentir a partir de junio de 2007, el
mercado industrial mantuvo un comportamiento moderadamente optimista hasta la
primera mitad del año 2008 como consecuencia de un cierto nivel de confianza en el
comportamiento futuro de nuestra economía. Es a partir de la segunda mitad del año 2008
con la entrada de la economía española en recesión técnica y el incremento de la
incertidumbre sobre la evolución de la misma cuando se produce una fuerte contracción en
la demanda que viene acompañada de una corrección en los precios de alquiler de naves
industriales.
En términos medios y generales puede hablarse de una disminución del precio desde los
5,03 euros/m²/mes a los 4,23 euros/m²/mes.
Hay que ser muy meticulosos en el estudio de estos datos y comprobar ubicación a
ubicación las razones que justifican cada uno de estos precios, valorando en cada zona la
demanda, las comunicaciones, los accesos, las infraestructuras y los servicios existentes,
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 89
junto a la distancia a la que se encuentran de la ciudad de Barcelona, circunstancia que
determina los precios de referencia en cada zona de Cataluña.
En el siguiente gráfico aparece la evolución de los precios de alquiler industrial en las zonas
analizadas.
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE ALQUILER (€/m2/mes)
5,60 5,404,9
3,8 3,6
4,85,1
4,14,4
4,0
5,1
4,1
3,3 3,2
5,91
7,6
4,4
5,8
4,0 3,83,9
5,95,6
7,3
6,1 5,86,4
5,04,5
3,5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
BA
RCEL
ON
ÉS
BA
IXLL
OB
REG
AT
VA
LLÈS
OC
CID
ENT
AL
VA
LLÈS
ORI
ENT
AL
ALT
PEN
EDÉS
GA
RRA
F
MA
RESM
E
AN
OIA
BA
GES
CA
MP
DE
TA
RRA
GO
NA
RENTAS 2007 RENTAS 2008 RENTAS 2009
(precios de salida-asking prices)
Precios de Alquiler Logísticos
El precio medio de alquiler de producto logístico en las áreas analizadas de la provincia de
Barcelona y su zona de influencia ha disminuido en un 14,5% con respecto a hace 12
meses. Al igual que en el mercado de naves industriales, este descenso en los precios
medios supone el primer descenso en al menos 10 años. Cabe recordar que en el periodo
octubre 2007-octubre 2008 los precios de alquiler logísticos se incrementaron de media en
un 4,7%.
Tal y como aparece reflejado anteriormente en el epígrafe dedicado al precio de alquiler de
producto industrial los efectos de la contracción económica no se dejaron notar de manera
evidente en el mercado logístico hasta la segunda mitad del año 2008, momento en el que
la alta incertidumbre sobre la evolución futura de la economía provocó una importante
disminución en la demanda que se extiende hasta hoy en día y que está siendo acompañada
de la consecuente corrección en los precios de alquiler de naves logísticas.
En términos medios y generales puede hablarse de un descenso del precio desde 5,4
euros/m²/mes a los 4,6 euros/m²/mes, lo que supone un descenso del 14,5% interanual.
Diciembre 2009
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Pag. 90
Para la determinación de los precios de alquiler logísticos por comarcas y por municipios, se
ha analizado ubicación a ubicación las razones que justifican cada uno de estos precios,
valorando en cada zona la demanda, las comunicaciones, los accesos, las infraestructuras y
los servicios existentes, junto a la distancia a la que se encuentran de la ciudad de Barcelona,
circunstancia que determina los precios de referencia en cada zona de Cataluña.
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE ALQUILER LOGÍSTICO (€/m2/mes)
5,6
4,5
3,5 3,8 3,7
6,5 6,1
4,2 4,1 3,9
6,5
5,5 5,55,0
4,0
5,0
3,9 3,83,1
6,0 6,1
8,1
5,9 6,6
7,8
4,8
6,1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
BA
RCEL
ON
ÉS
BA
IXLL
OB
REG
AT
VA
LLÈS
OC
CID
ENT
AL
VA
LLÈS
ORI
ENT
AL
ALT
PEN
EDÉS
MA
RESM
E
AN
OIA
BA
GES
CA
MP
DE
TA
RRA
GO
NA
RENTAS 2007 RENTAS 2008 RENTAS 2009
(precios de salida-asking prices)
Precios de Venta
El precio medio de venta en los polígonos analizados de la provincia de Barcelona ha
disminuido en términos generales en un 15,8% con respecto a los datos registrados hace
12 meses. Este descenso es el segundo consecutivo después del presentado en el periodo
2007-2008. El descenso acumulado en el periodo 2007-2009 alcanza el 20,0%.Todas las
comarcas analizadas presentan descensos en sus precios de venta en el periodo 2008-2009.
En términos medios y generales puede hablarse de un descenso del precio desde los 1.113
euros/m² a los 938 euros/m². En Barcelona y su primer cinturón metropolitano, el precio
medio se sitúa en los 1.197 euros/m² frente a los 1.451 euros/m² de octubre de 2008.
En el siguiente gráfico aparece la evolución de los precios de venta de las zonas analizadas.
Diciembre 2009
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Departamento de Análisis e Investigación de Mercados
Pag. 91
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA (€/m2)
1.34
3
1.21
3
1.29
0
1.00
0
908
950
789
1.32
5
1.20
5
750
1.11
9
1.20
0
900
800 90
0
769
1.40
0
1.17
5
1.13
8
1.07
5
700
975
950
750
763
725
663
1.27
6
863
1.80
0
1.45
4
1.40
0
1.87
5
0
350
700
1.050
1.400
1.750
2.100
BA
RCEL
ON
ÉS
BAIX
LLO
BRE
GA
T
VALL
ÈS
OC
CID
ENT
AL
VALL
ÈSO
RIEN
TA
L
ALT
PEN
EDÉS
GA
RRA
F
MA
RESM
E
AN
OIA
OSO
NA
BAG
ES
CA
MP
DE
TA
RRA
GO
NA
PRECIOS VENTA 2007 PRECIOS VENTA 2008 PRECIOS VENTA 2009
De las 11 comarcas analizadas en 9 de ellos los descensos superan el 10%. Únicamente en
las comarcas de Osona y del Alt Penedès, el descenso es inferior al 10%. Sin embargo, es
preciso recordar que estas comarcas fueron de las que mayor descenso acumularon en el
periodo 2007-2008.
El descenso en la demanda de producto industrial y logístico para compra está presionando
los precios a la baja. De hecho, prácticamente no se han realizado operaciones de
compraventa de producto industrial en los últimos 12 meses y los precios que se presentan
son de salida. En caso de cerrarse alguna operación es probable que se produzcan
descuentos sobre los precios de salida ya que los márgenes de negociación se están
ampliando.
Mercado de Inversión Industrial -Logística
En lo que se refiere al comportamiento del mercado de inversión para los inmuebles
industriales-logísticos en los últimos 12 meses, se pueden establecer una serie de
conclusiones que a continuación enumeramos. Las mismas son de aplicación
fundamentalmente al mercado de naves logísticas que un año más, aunque de una manera
muy discreta, han sido el principal protagonista de las inversiones en este segmento.
- Continúa durante este último ejercicio 2009 y como ya vaticinábamos en nuestro último
estudio la tendencia alcista de la tasa de rentabilidad inicial media para el producto logístico.
La subida media con respecto al ejercicio 2008 la podemos situar entre 75 y 100 puntos
básicos alcanzando tasas de hasta el 8,5%. El riesgo general que se percibe en la economía,
el descenso de los precios de alquiler, la aparición de mayor oferta y las dificultades para la
obtención de financiación han supuesto una vez más incrementos en las rentabilidades
iniciales exigidas por el inversor. No obstante lo que se ha dicho sobre las dificultades para
la obtención de financiación, se observa una creciente flexibilidad entre los bancos
Diciembre 2009
Coyuntura global del mercado inmobiliario español
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Pag. 92
financiadores tanto a la hora de analizar operaciones como en su disposición a financiar
operaciones de inversión. Esta flexibilidad se aprecia sobre todo en la banca extranjera que
es la que está liderando la poca actividad que se está dando.
Durante el primer trimestre del año se ha detectado una baja demanda en el mercado de
inversión ya que las condiciones existentes no hacían interesante el mercado logístico para
los inversores institucionales en comparación con otros países europeos como Inglaterra,
Francia o Alemania. Las rentabilidades iniciales se situaban en los principales mercados de
Madrid y Barcelona por debajo del 8% con contratos cortos y rentas por encima de
mercado.
Los inversores nacionales activos, como los “family offices” y privados han estado más
enfocados a otros segmentos como los de oficinas en zonas prime y locales comerciales, ya
que el diferencial de rentabilidades entre estos mercados y el logístico no les justificaba una
entrada en este último.
En la segunda parte del año se ha detectado una mejora de las condiciones de la oferta con
rentabilidades por encima del 8% lo que ha atraído la atención de algunos inversores
institucionales extranjeros. Por otro lado siguen también activos en el mercado fondos
inmobiliarios especialmente creados para invertir únicamente en inmuebles logísticos.
En cuanto al producto deseado, el inversor ha centrado su búsqueda en un producto seguro
terminado y ocupado en su totalidad, con contratos de larga duración, con garantías y altas
rentabilidades. No han existido como ya ocurrió en 2008 operaciones de inversión a riesgo.
En esta línea, no se han realizado operaciones de inversión sobre producto en promoción.
- En relación a la oferta, han aparecido en el mercado activos muy interesantes si nos
atenemos únicamente al precio del m² de repercusión donde se advierten grandes
correcciones a la baja. Sin embargo las oportunidades con rentabilidades atractivas, con
contratos a largo plazo con rentas adaptadas a la situación de mercado actual y con
garantías aún son escasas.
- Centrándonos en el mercado de Cataluña y frente a etapas anteriores en las que las
operaciones de sale & lease back sobre inmuebles industriales fabriles mantenían un
importante atractivo para el inversor se observa en la actualidad un claro cambio de
tendencia. Como consecuencia de la caída de la actividad industrial el inversor no asume el
riesgo que puede suponer la suspensión de la actividad industrial por parte del usuario de la
nave y la consecuente desocupación del inmueble. Este mercado de inversión está en estos
momentos parado desde el punto de vista de la demanda a pesar de existir producto en
oferta en el mercado con tasas de rentabilidad inicial superiores al 9%.
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Pag. 93
- El tiempo de maduración de las operaciones en inversión está siendo, en general, elevado
debido a que los vendedores aún confían en realizar transacciones a rentabilidades de salida
parecidas a las de meses anteriores y los compradores tienen la expectativa de conseguir
precios más competitivos según pasa el tiempo. Añadido a esto se produce el hecho de que
al haber existido una fuerte bajada de las rentas de alquiler el inversor no calcula su
rentabilidad en base a las rentas firmadas en el activo sino a las rentas reales, lo que
produce un mayor distanciamiento entre ambas posturas. No obstante, la clave para que se
produzcan transacciones está y estará sobre todo en la calidad del arrendatario y en las
garantías dadas ya no solo por éstos sino por el propio vendedor.
- La actividad de inversión se ha centrado con carácter general en los mercados de Madrid y
Barcelona, mercados en los que han surgido mayores oportunidades, pasando a un segundo
plano otros mercados logísticos importantes como son los de Valencia o Zaragoza.
- Como perspectiva, no auguramos una mayor subida de las rentabilidades en los próximos
meses y si una estabilización en las rentabilidades medias que señalamos a continuación.
A continuación se detallan las rentabilidades medias actuales para el mercado logístico:
• Naves “clase A” (Zonas Prime y de calidad):7,50-7,75%
• Naves ubicadas en un primer cinturón: 7,75-8,00%
• Naves ubicadas en zonas secundarias:8,00-8,50%
En este gráfico se muestra la evolución de las rentabilidades medias en los últimos años:
Evolución de la Rentabilidad Media. 2002-2009
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
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Pag. 94
5.5. Diagnóstico del Mercado Hotelero
Balance del rendimiento operativo. Primer semestre de 2009
Durante los seis primeros meses del año 2009 el número total de viajeros en España
entendiendo como tal las personas españolas o extranjeras que realizan una o más
pernoctaciones seguidas en el mismo alojamiento, se situó en los 35.291.350. Esta cifra
muestra un claro descenso del 10% respecto a la cifra total de viajeros alcanzada en el año
2008. Esta cifra, pone de relieve la difícil situación por la que está atravesando el sector, y
no hace sino confirmar que el sector está atravesando un periodo de corrección al que
conseguirán sobrevivir las cadenas y los establecimientos que consigan realizar una gestión
más eficiente y menos costosa.
Numero de Viajeros Enero-Junio
0
1000000
2000000
3000000
4000000
5000000
6000000
7000000
8000000
9000000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
2009 2008 2007
Fuente: INE
Si se centra el análisis en las pernoctaciones realizas en establecimientos hoteleros durante
los primeros 6 meses del año, éstas han mostrado un descenso de un 6% respecto al
mismo periodo del año 2008. Como es lógico, este dato se relaciona estrechamente con el
dato de número de viajeros que visitaron nuestro país durante el primer semestre de 2009,
por lo que el descenso en el número de pernoctaciones se deriva de un descenso
pronunciado en el número de viajeros.
Diciembre 2009
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Pernoctaciones. Enero-Junio
0
5000000
10000000
15000000
20000000
25000000
30000000
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
2009 2008 2007
Fuente: INE
Por otro lado, se puede observar en el siguiente gráfico, cómo la estancia media en 2009 ha
sido superior a la estancia media de 2007 y 2008, debido principalmente al descenso que se
está produciendo en los precios a lo largo de este año que hace que los visitantes de los
hoteles puedan alojarse durante más tiempo por un precio razonable. A parte de este
hecho, el incremento de la estancia media se debe también al incremento de las ofertas de
viajes organizados que se están potenciando desde las agencias. Esto afecta a la estancia
media debido a que dichos viajes suelen abarcar un número mayor de días de estancia que
los viajes organizados individualmente.
Estancia Media. Enero Junio
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
2009 2008 2007
Fuente: INE
Por otro lado, el grado de ocupación también se ha visto afectado durante el primer
semestre de 2009 y se ha continuado con la tendencia bajista que se inició a mediados de
2008.
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Grado de ocupación. Enero-JunioGrado de ocupación. Enero-JunioGrado de ocupación. Enero-JunioGrado de ocupación. Enero-Junio
0
10
20
30
40
50
60
70
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
2009 2008 2007
Fuente: INE
La política agresiva en precios que se está llevando a cabo en el sector durante 2008 y 2009
se refleja en el siguiente gráfico que nos indica un descenso medio durante el primer
semestre de 2009 del -6,5%. En este sentido destaca el descenso pronunciado de los
precios en Aragón (-25%) y en Madrid con un (-13.2%).
Crecimiento Medio Precios (%). Primer Semestre (2006-2009)
1,92,3
1,2
-6,5-7
-6
-5
-4
-3
-2
-1
0
1
2
3
2006 2007 2008 2009
Debido a que no hay previsiones de que España salga de la situación económica en la que
nos encontramos durante lo que resta de 2009 y hasta bien entrado 2010, es importante
destacar que se espera que los precios medios sigan en continuado descenso a los largo de
2010, si bien es cierto que se debe mencionar que la corrección importante ya se ha
producido.
Diciembre 2009
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Pag. 97
El Mercado de inversión hotelera 2009
Se procede a continuación a realizar un análisis avanzado del mercado de inversión hotelero
en 2009:
• Origen de la inversión: En cuanto al origen de la inversión, durante el primer
semestre de 2009 en España el 89 % de las transacciones realizadas tanto el
comprador como el vendedor fueron grupos de origen español.
• Perfil de comprador: Los operadores hoteleros han sido el grupo más activo
habiendo registrado el 36% del total de las operaciones. Sin embargo, los
inversores privados (family office) les han seguido muy de cerca mostrándose
muy activos gracias a que cuentan con capacidad financiera suficiente y no están
tan condicionados por la financiación externa. Por otro lado, los fondos de
inversión privados e institucionales se han mostrado muy cautos en comparación
con años anteriores cerrando muy pocas operaciones, estudiándolas con mayor
detalle y exigiendo mayores rentabilidades.
• Volumen de inversión: El mercado hotelero español de inversión en el primer
semestre de 2009 ha sido el más activo en cuanto al número de operaciones en
Europa. El volumen de inversión a lo largo de 2009 ha sido de en torno a los 630
millones de Euros.
• Producto más demandado: Hoteles en funcionamiento en rentabilidad alquilados
a cadenas hoteleras solventes bajo contratos de arrendamiento, con garantías de
rentas y largos periodos de obligado cumplimiento (10 – 15 años) son el
producto hotelero más demandado. Dentro de las ubicaciones destaca el
producto urbano siendo más atractivo hoteles ubicados en Madrid y Barcelona y
con volúmenes de inversión no superiores a 20 MM€.
• Tasa de rentabilidad inicial: Las rentabilidades en las que se están cerrando
operaciones de inversión en hoteles están en niveles mínimos de entre 7% -
7,5% en ciudades como Madrid y Barcelona y evidentemente mayores en otras
ciudades y destinos vacacionales.
• La percepción de riesgo y los resultados operacionales adversos de los hoteles
están siendo percibidos por los inversores y por ello, el nivel de exigencia de
mayores rentabilidades está siendo trasladado al mercado.
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MADRID C/General Lacy, 23
28045 Tel: 91 319 13 14 Fax: 91 319 87 57
aguirrenewman.com
BARCELONA Av. Diagonal, 615
08028 Tel: 93 439 54 54 Fax: 93 419 23 24
MÁLAGA C/Puerta del Mar, 18,
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