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geometra Elisa Tosone
Viale Venezia n° 60 – 33100 Udine
Esecuzione immobiliare n° 380/2014 1
TRIBUNALE DI UDINE
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
Esecuzione immobiliare n° 380/2014
BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI
MANZANO (UDINE) SOCIETA’ COOPERATIVA
contro
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geometra Elisa Tosone
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TRIBUNALE DI UDINE
Esecuzione n° 380/2014 R.a.c.c.
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
esteso dalla geom. Elisa Tosone, con studio a Udine in Viale Venezia n° 60 iscritto al n° 3095
dell’Albo dei Geometri della Provincia di Udine e dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il
Tribunale di Udine nell’esecuzione promossa da
Banca di Credito Cooperativo di Manzano (Udine) Società Cooperativa
contro
---ooOoo---
Premesso che
All’udienza tenutasi in data 31.03.2017 alla sottoscritta, dopo aver dichiarato di accettare
l’incarico e prestato il giuramento di rito, veniva posto il seguente
QUESITO
“Provveda l’esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all’interno delle unità
immobiliari e predisposta ampia documentazione fotografica, alla determinazione del valore di
mercato dei beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e
precisando in particolare, seguendo la sottoindicata elencazione:
1) identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2) sommaria descrizione dei beni;
3) corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali,
appartiene al debitore;
4) stato di possesso dei beni, con l’indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale
sono occupati, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data
antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa,
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sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un
terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva);
5) esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene,
che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti
sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico,
le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.;
6) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno
cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
7) previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto
dalla vigente normativa, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché
dell’esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive,
il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del DPR n.380 del 06.06.2001 e
gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull’eventuale presenza di istanze di
condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata
presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le
eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini
dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili
pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, sesto comma, della Legge 28 febbraio
1985 n. 47 ovvero dall’art. 46 comma 5 del DPR 06.06.2001 n. 380, nonché delle norme di
settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento
del titolo in sanatoria (salvo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di
vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie
affinché l’acquirente ne abbia chiara e piena comprensione;
8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata
affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà,
ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
9) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su
eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto,
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su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della
perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;
10) nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in “fondo patrimoniale”, indicare la
data di stipulazione e di registrazione dell’atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato
a margine dell’atto di matrimonio;
11) allorché l’acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter
vivos ma mortis causa, controllare l’esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del
coniuge superstite;
12) il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni;
13) l’esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale
di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero
dei figli);
14) nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del
bene”;
15) determini l’espero nominato il valore dell’immobile sulla base del valore di mercato,
specificando la superficie commerciale dell’immobile, del valore per metro quadro e del valore
complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi
compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del
bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di
regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e
gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali
spese condominiali insolute.
16) predisporre le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e
le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente).
La scrivente, dopo aver ritirato i documenti dimessi agli atti, procedeva alla loro attenda
disamina nonché alla verifica presso l’Agenzia delle Entrate servizio Territorio di Udine per le
visure catastali e ipocatastali d’aggiornamento.
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Successivamente al fine di poter effettuare il sopralluogo sugli immobili oggetto di stima,
provvedeva a contattate la ditta esecutata. In data 03 maggio 2017 all’ora concordata la
scrivente effettuava il sopralluogo.
Inoltre, si recava presso l’ufficio tecnico del Comune di Udine al fine di acquisire la
documentazione necessaria alla verifica di regolarità edilizio-urbanistica.
Formano oggetto della stima le seguenti unità immobiliari site in Comune di Udine tra Via della
Braidate e Via Canapificio.
Identificazione catastale presso Agenzia del Territorio di Udine
Catasto Urbano del Comune di Udine:
Fg. 66 mapp. 78 – zona cens. 3, cat. D/10, Viale delle Braidate n° 27 T-1-2, rendita € 4206,00
Fg. 66 mapp. 201 – zona cens. 3, cat. D/10, Via Canapificio n° 43 T, rendita € 1928,60
Catasto Terreni del Comune di Udine:
Fg. 66 mapp. 16 – qual. Seminativo cl.1, mq 20.770, red. dom. € 203,81
Fg. 66 mapp. 84 – qual. Seminativo cl.1, mq 2.800, red. dom. € 27,48
Fg. 66 mapp. 92 – qual. Seminativo cl.1, mq 3.350, red. dom. € 32,87
Catasto Terreni del Comune di Pradamano:
Fg. 7 mapp. 2 – qual. Seminativo cl.3, mq 21.240, red. dom. € 153,57
Attuale ditta intestataria:
- con sede a , cod. fisc. , proprietà quota 1/1
Gli immobili sottoposti a procedura presentano i seguenti confini:
- Comune di Udine fg 66 mapp. 78 confina a nord con Via della Braidate, a est-sud-ovest
confina con il mapp. 237;
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRENSIVA DEI CONFINI
E DEI DATI CATASTALI
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- Comune di Udine fg 66 mapp. 201 confina a nord con Via Canapificio, a est confina con
il mapp. 93, a sud confina con il mapp. 92, a ovest confina con il mapp. 200;
- Comune di Udine fg 66 mapp. 16 confina a nord con i mapp.li 11 e 15, a est confina con
i mapp.li 83 e 30, a sud confina con il mapp. 35, a ovest confina con il mapp. 121;
- Comune di Udine fg 66 mapp. 84 confina a nord con il mapp. 200, a est confina con il
mapp. 92, a sud confina con Via della Braidate, a ovest confina con il mapp. 200;
- Comune di Udine fg 66 mapp. 92 confina a nord con il mapp. 201, a est confina con il
mapp. 93, a sud confina con Via della Braidate, a ovest confina con il mapp. 84;
- Comune di Pradamano fg 7 mapp. 2 confina a nord con il mapp. 1, a est confina con il
mapp. 8, a sud confina con una stradina interpoderale, a ovest confina con i mapp. 71-
109-170 del fg. 66 del Comune di Udine.
2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI
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Il compendio in descrizione è composto da un fabbricato che attualmente ospita
un’attività agrituristica, una porzione di un capannone agricolo siti in Comune di Udine tra Via
della Braidate e Via del Canapificio, alla periferia sud-est della città di Udine. Fanno parte del
compendio anche dei terrei agricoli siti in Comune di Udine e Pradamano.
L’alloggio agrituristico si trova in ottimo stato di manutenzione, anche in considerazione dei
recenti interventi di risanamento e ristrutturazione edilizia. I corpi accessori invece non hanno
subito interventi di manutenzioni e si presentano con lo stato di fatto risalente presumibilmente
all’epoca di costruzione.
Il capannone risulta edificato alla fine degli anni ’80, successivamente ampliato con la
costruzione di una tettoia parzialmente chiusa per la quale è stata rilasciata regolare sanatoria.
Alloggio agrituristico
L’unità agrituristica si compone di un ampio vano ingresso, che ospita la scala per accedere ai
piani superiori, dalla sala colazione con uscita su piccolo giardino, un ripostiglio e un bagno
pubblico, una camera con bagno di servizio; il primo piano è composto da tre camere ognuna
con bagno esclusivo, il secondo piano ha tre camere con bagno esclusivo, due delle quali con
accesso al terrazzo.
Le caratteristiche costruttive sono: struttura in elevazione portante in muratura mista con
tamponamenti in laterizio, solai di piano e di copertura in struttura lignea, quest’ultima con
sovrastante manto in coppi, grondaie e pluviali in rame.
Le caratteristiche delle finiture sono: muri parte in sasso-mattone a vista e parte intonacati e
tinteggiati, come pure internamente, serramenti interni in legno tamburato, quelli esterni in
legno dotati di scuretti quale sistema oscurante, la pavimentazione del piano terra, del
rivestimento della scala e corridoio dei piani superiori è in pietra mentre le camere sono in
parchetto di legno.
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Gli impianti in dotazione del fabbricato sono: elettrico, idro-sanitario alimentato a gpl, impianto
di climatizzazione con pompa di calore. La porzione di fabbricati destinati a depositi agricoli
sono privi di impianti tecnologici.
Durante l’accesso agli atti presso il Comune di Udine è stata presa visione delle dichiarazioni di
conformità degli impianti (elettrico e idro-termo-sanitario) e l’Attestazione di Prestazione
Energetica di data 13.01.2015 che classifica il fabbricato in classe energetica F.
L’area distinta al mapp. 78 presenta una ridotta superficie da utilizzare come parcheggio
dell’attività; nei terreni che fronteggiano il fabbricato distinti ai mapp. 84 e 92, sempre di
proprietà dell’esecutata e colpiti dal medesimo procedimento esecutivo, è stata realizzata
un’area per il parcheggio per i clienti.
Accessori all’agriturismo:
Trattasi di fabbricati ad uso depositi mezzi agricoli con porticati, fienile e ripostigli
sempre censiti alla particella 78. I fabbricati si presentano in carente stato di manutenzione e
privi di impianti tecnologici.
Sono realizzati in muratura mista e blocchi in calcestruzzo, solaio di piano e di copertura parte
in legno con soprastanti lastre in lamiera e parte piana in latero-cemento.
Porzione di capannone:
L’immobile distinto al mapp. 201 a destinazione uso agricolo e deposito, si identifica
come porzione di fabbricato privo di indipendenza, sia dal punto funzionale che strutturale,
dalla porzione adiacente distinta al mapp. 200 di proprietà di terzi.
La dividente indicata nella planimetrie catastale di fatto non è riscontrabile sul luogo, come si
rappresenta nella planimetria catastale allegata e nella documentazione fotografica.
L’unità immobiliare oggetto della presente procedura è composta da porzione del fabbricato
chiuso e da parte di tettoia di un capannone costruito in struttura metallica, composta da pilastri
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e travi di copertura, poggiante su fondazioni in calcestruzzo. La copertura è in lastre di fibro
cemento.
Perimetralmente il fabbricato è tamponato parte con pareti in calcestruzzo armato e la restante
porzione fino alla copertura con pannelli trasparenti in vetro tipo “Uglas”. Sono presenti portoni
in ferro con apertura scorrevole. La pavimentazione è in battuto di cemento lisciato.
2.1. Determinazione della superficie commerciale
La superficie esterna lorda (S.E.L.) viene calcolata con rilevazione dei dati metrici degli
elaborati architettonici e delle planimetrie catastali, al quale saranno applicati i rapporti
mercantili conformemente alla norma UNI 15733 (già UNI 10750) e desunti in loco, per
ottenere così la superficie commerciale, che risulta essere la seguente:
Destinazione S.E.L. Indice
mercantile
Sup.
commerciale
Agriturismo primo terra 123,70 mq 1 123,70 mq
Agriturismo primo primo 84,50 mq 1 84,50 mq
Agriturismo primo secondo 88,50 mq 1 88,50 mq
Terrazze secondo piano 11,00 mq 0,3 3,30 mq
Depositi-fienile-accessori 245,00 mq 0,20 61,25 mq
TOTALE 361,25 mq
Capannone 486,00 mq 1 486,00 mq
Area scoperta 3.680,00 mq
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Foto immobile mappale 78 – Alloggio agrituristico
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Foto immobile mappale 201 – Porzione di capannone
PROPRIETA’ DI TERZI
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Dal confronto tra i beni immobiliari riportati nei pignoramenti e quanto elettivamente in
proprietà ai debitori, si attesta la loro corrispondenza.
Gli immobili al momento del sopralluogo risultano così utilizzati:
- Fg. 66 mapp. 78, fabbricato ad uso agrituristico utilizzato e gestito dalla ditta esecutata;
- Fg 66 mapp. 201, la porzione di fabbricato dichiarato tettoia è a disposizione della ditta
esecutata;
- Fg. 66 mapp.li 16-84-92 in Comune di Udine e fg. 7 mapp. 2 in Com,une di Pradamano a
disposizione della ditta esecutata.
I beni immobili oggetto di esecuzione censiti al fg. 66 mapp.li 16 – 78 – 92 - 201 de Comune di
Udine e fg. 7 mapp. 2 del Comune di Pradamano sono pervenuti alla ditta esecutata in forza
3. CORRISPONDENZA TRA PIGNORAMENTO E PROPRIETA’
DEI DEBITORI
4. STATO DI POSSESSO DEI BENI ED EVENTUALI CONTRATTI
D’AFFITTO REGISTRATI
PROPRIETA’ DI TERZI
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all’atto di costituzione di società Notaio Luigi Nicola Pensato di Udine rep. 3414-3434/527 del
23 e 24.07.1979 trascritti a Udine al n. 15824/1306 del 8.8.1979.
Il bene immobile oggetto di esecuzione censito al fg. 66 mapp. 84 de Comune di Udine è
pervenuto alla ditta esecutata in forza all’atto di compravendita Notaio Alberto Amodio di
Udine rep. 170807/35728 del 9.3.2004 trascritto a Udine al n. 9370/6747 del 23.3.2004.
4/1. Verifica congruità del canone di locazione
Non è presente alcun contratto di locazione.
4/2. Determinazione canone di locazione
Come da incarico integrativo del Giudice, su richiesta del Custode IVG – COVEG, si procede
con la determinazione del canone di locazione dei locali attualmente adibiti ad attività
agrituristica, denominata gestita dalla stessa ditta
esecutata.
Reperiti i dati presso l’Agenzia delle Entrate, presso siti internet specializzati nonché presso
operatori immobiliari del luogo, valutata la dislocazione del fabbricato e la peculiarità della
destinazione d’uso, si può determinare il valore locativo come segue:
min €/mq x mese 3,90
max €/mq x mese 5,20
media €/mq x mese 4,55
mq 300,00 x €/mq x mese 4,55 = (arr.to) € 1.400,00/mese
Come si evince dai Certificati ventennali redatti dal Notaio Filippo Chiovari di Udine in data
15.9.2014 e 23.12.2016 e successive verifiche ipocatastali effettuate nel ventennio presso
l’Agenzia delle Entrate – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Udine in data
3.5.2017, si può dichiarare che non esistono formalità, vincoli o oneri che resteranno a carico
dell’acquirente.
5. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, GRAVANTI SUL
BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE
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5/1. Debiti e spese condominiali
Gli immobili non fanno parte di un Condominio.
I Certificati ventennali redatti dal Notaio Filippo Chiovari di Udine in data 15.9.2014 e
23.12.2016 e le successive verifiche ipocatastali di data 3.5.2017, producono alla citata data le
seguenti indicazioni relativamente agli aggravi gravanti sui beni.
ISCRIZIONE n. 12311/2173 del 22.04.2004
A favore: Banca di Credito Coop. Di Manzano (Udine) soc. Coop. a r.l.
Contro:
Titolo: Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario Notaio Alberto Amodio di Udine, rep.
171714/35928 del 21.04.2004
Beni: Comune di Udine – fg. 66 mapp. 78
TRASCRIZIONE n.16412/12514 del 31.07.2014
A favore: Banca di Credito Coop. Di Manzano (Udine) Soc. Coop.
Contro:
Titolo: atto giudiziario – verbale di pignoramento Tribunale di Udine, rep. 3153 del 18.6.2014
Beni: Comune di Udine – fg. 66 mapp. 78
ISCRIZIONE n. 26132/4226 del 26.10.2016
A favore: Banca di Credito Coop. Di Manzano (Udine) soc. Coop. a r.l.
Contro:
Titolo: Ipoteca giudiziale – decreto ingiuntivo Tribunale di Udine, rep. 512 del 7.3.2014
Beni: Comune di Udine – fg. 66 mapp. 201-16-92-84 e Comune di Pradamano fg. 7 mapp. 2
TRASCRIZIONE n.31101/22239 del 14.12.2016
A favore: Banca di Credito Coop. Di Manzano (Udine) Soc. Coop.
Contro:
Titolo: atto giudiziario – verbale di pignoramento Tribunale di Udine, rep. 5234 del 6.12.2016
6. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI, GRAVANTI SUL
BENE CHE SARANNO CANCELLATI
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Beni: Comune di Udine – fg. 66 mapp. 201-16-92-84 e Comune di Pradamano fg. 7 mapp. 2
7/1. Legittimazione edilizio-urbanistica
Presso l’ufficio tecnico del Comune di Udine si rinvenivano i seguenti titoli edilizio/urbanistici:
Per l’immobile di Via della Braidate n° 27:
- Concessione in sanatoria pratica n. G.C. 11213 del 13.12.2002 per l’esecuzione di
opere abusive consistenti nella realizzazione al piano terra di una tettoia, di un
deposito attrezzi agricoli, due ripostigli e un portico sovrastante il fienile;
- Denuncia inizio attività n. DIA/1057.1.2003 per lavori di risanamento conservativo
- Denuncia inizio attività n. DIA/35.1.2007 per lavori di risanamento conservativo di
cui alla pratica precedente;
- Permesso di costruire n. PDC/109.1.2011 per lavori di risanamento conservativo,
demolizione tettoia e ampliamento edificio per realizzazione agriturismo e
completamento delle pratiche precedenti;
- Agibilità n. cod. PDC/109.1.2011 del 23.02.2015
Per l’immobile di Via Canapificio n° 43:
- Concessione edilizia pratica n. ED111/1978 per costruzione capannone ad uso
deposito cereali e attrezzi agricoli;
- Dichiarazione di abitabilità in data 29.1.1980
- Concessione in sanatoria pratica n. G.C. 9742 del 11.4.2001 per l’esecuzione di
opere abusive consistenti nella realizzazione di una tettoia, parzialmente chiusa ad
uso agricolo, ed una pesa con relativo box.
7/2 La destinazione urbanistica
Secondo il vigente P.R.G.C. del Comune di Udine gli immobili siti in Via della Braidate
e Via Canapificio ricadono in zona E6 – Ambito di interesse agricolo.
7. VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE –
DESTINAZIONE URBANISTICA – EVENTUALI ABUSI EDILIZI
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Per i terreni in Comune di Udine, in base al vigente P.R.G.C. e come risulta dal
Certificato di destinazione urbanistica rilasciato con prot. n. CDU/104/2017 di data 12.04.2017,
gli immobili distinti al fg. 66 mapp.li 78-201-16-92-84 ricadono in zona E sottozona E6 - ambiti
di interesse agricolo.
Per i terreni in Comune di Pradamano, in base al vigente P.R.G.C. e come risulta dal
Certificato di destinazione urbanistica rilasciato con prot. n. 4031 di data 12.4.2017, il terreno
distinti al fg. 7 mapp. 2 ricade in zona E6 – aree di interesse agricolo paesaggistico, delimitato a
sud dall’attraversamento del “Canale di Trivignano”.
7/3 Eventuali difformità e/o abusi edilizi
A seguito di sopralluogo e approfondimento della documentazione rinvenuta presso l’Agenzia
del Territorio e il Comune di Udine, si può dichiarare che lo stato di fatto è conforme ai progetti
allegati alle pratiche edilizie sopra citate e alle planimetrie catastali depositate.
8. VERIFICA GRAVAMI DI CENSO, LIVELLO E USO CIVICO E
AFFRANCAZIONE
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Gli immobili in oggetto non risultano gravati da questa tipologia di istituti a favore di altri
soggetti.
Gli immobili non fanno parte di un Condominio.
Dalle indagini eseguite relativamente ai beni immobili oggetto di pignoramento non risulta la
presenza di fondi patrimoniali.
Non pertinente. Gli immobili non sono abitazioni
Dalla disamina dei Certificati ventennali redatti dal Notaio Filippo Chiovari di Udine in data
15.9.2014 e 23.12.2016 e delle successive verifiche ipocatastali effettuate nel ventennio presso
l’Agenzia delle Entrate – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Udine in data
3.5.2017, si conferma il rispetto del principio di continuità storica delle trascrizioni.
Non pertinente. Gli immobili non sono abitazioni
L’immobile è pignorato per l’intero e non risulta divisibile.
15/1 Criterio e metodo di stima
9. IMPORTO ANNUO SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE,
SPESE STRAORDINARIE, CONDOMINIALI NON PAGATE
10. EVENTUALE FONDO PATRIMONIALE
11. EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE
DEL CONIUGE SUPERSTITE
12. VERIFICA DELLA CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI
13. EVENTUALI PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA
CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI
14. EVENTUALE DIVISIBILITA’ DEI BENI
15. CRITERIO E METODO DI STIMA – DETERMINAZIONE DEL
VALORE COMMERCIALE DEI BENI PIGNORATI
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Nel caso specifico, ricadendo in ambito giudiziario, lo scopo principale del presente rapporto di
valutazione è determinare il valore commerciale dei bene da porre come prezzo a base d’asta
che però viene condizionato dall’ambito giudiziario in cui si trova, tanto da poter essere
assimilabile al criterio, così come definito dal “Codice delle Valutazioni Immobiliari di
Tecnoborsa” (IV Edizione) del “valore di liquidazione o di vendita forzata”: “ il termine
vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o
non è possibile e lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in
queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. In queste circostanze il
prezzo dipende dalla natura della pressione operata sul venditore e dalle ragioni per le quali
non può essere intrapreso un marketing appropriato. Il prezzo ottenibile in una vendita forzata
non può essere previsto realisticamente, salvo che la natura o le ragioni delle costrizioni sul
venditori siano conosciute. La vendita forzata non è una base di valutazione né un obiettivo
distinto di misurazione, ma è una descrizione delle situazione nella quale ha luogo il
trasferimento (IVS 2, nota 6.11).
Esperite le dovute ricerche ed accertamenti, valutati i metodi di stima espressi dai recenti
concetti degli standard di valutazioni internazionali IVS (metodo del confronto o comparazione
– metodo finanziario – metodo dei costi) si procede alla presente valutazione dell’immobile in
oggetto scegliendo come metodo per la determinazione del valore di mercato la stima per
comparazione o confronto con beni immobili esistenti, ricadenti nello stesso segmento di
mercato; gli elementi che concorrono alla determinazione del valore dell’immobile sono sia
estrinsechi (ubicazione, destinazione, caratteristiche fabbricati limitrofi, collegamenti,
andamento del mercato immobiliare) che intrinseci (tipologia costruttiva, grado di finiture, stato
di conservazione e manutenzione, consistenza catastale, dotazione e funzionalità impianti).
15/2 Determinazione del valore commerciale dei beni
Per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene immobile, rilevante è
l’analisi economico-estimativa della situazione del mercato immobiliare attuale, in particolare
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per quanto riguarda lo specifico segmento di mercato ed il periodo economico in cui la
valutazione viene a collocarsi. L’immobile in oggetto si ritiene possa collocarsi in un segmento
di mercato medio (per dimensioni medie, localizzazione periferica, destinazione residenziale,
livello di finiture buone, ecc.), in una perdurante fase di recessione economica, con la
conseguenza che i prezzi e i valori degli immobili vengono fortemente penalizzati con continui
e costanti ribassi e con l’allungamento dei tempi delle compravendite immobiliari. L’immobile,
oggi adibito ad alloggio agrituristico gestito dagli stessi proprietari ad oggi esecutati, viene
valutato come unità residenziale quale era al momento dell’apertura della procedura esecutiva
tenuto comunque conto dell’attuale destinazione e utilizzo del fabbricato stesso.
Dalle fonti alle quali si è attinto, listini prezzi rilevati da borsini immobiliari (FIAP e FIAMAA),
Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio, proposte di vendita di zona,
si è potuto giungere ad un parametro di comparazione in base ai prezzi di mercato delle zone di
pertinenza per beni simili a quelli in esame.
Per la valutazione dei terreni, considerato che allo stato attuale non è ipotizzabile per
questi lotti la suscettibilità ad essere urbanizzati, per la loro valutazione in assenza si
indicatori di mercato certi, la scrivente procede con la valutazione esprimendo un valore
sulla base delle conoscenze in materia, della ricerca di mercato e anche con i valori agricoli
medi fissati dalla Commissione Provinciale di Udine per l’anno 2017.
Considerato quanto premesso si stima il più probabile valore di mercato dell’unità immobiliare
come segue, esponendo analiticamente le riduzioni di valore in funzione all’assenza di garanzia
per vizi del bene venduto, oneri di regolarizzazione urbanistica, alla vetustà e stato manutentivo,
allo stato di possesso, ai vincoli e oneri giuridici non eliminabili nel procedimento esecuti, spese
condominiali insolute:
Immobile mapp. 78 – Alloggio agrituristico
mq 361,00 x €/mq 1.100,00 = € 397.100,00
A dedurre gli adeguamenti e correzioni come previsto dalla Legge n° 132/2015
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Valore di mercato € 397.100,00
Oneri regolarizzazione urbanistica (pratica sanatoria, sanzioni, catastali)
Riduzione per stato manutentivo e vetustà 20 % € 79.420,00
Riduzione per stato di possesso A corpo
Oneri giuridici non eliminabili nel procedimento (vizi palesi e/o occulti) A corpo
Spese condominiali insolute A corpo
Riduzione per vincoli e oneri non eliminabili A corpo
PREZZO A BASE D’ASTA € 317.680,00
Immobile mapp. 201 – Capannone con area di pertinenza
mq 486,00 x €/mq 120,00 = € 58.320,00
mq 3.680,00 x €/mq 2,00 = € 7.360,00
A dedurre gli adeguamenti e correzioni come previsto dalla Legge n° 132/2015
Valore di mercato € 65.680,00
Oneri regolarizzazione urbanistica (pratica sanatoria, sanzioni, catastali)
Riduzione per stato manutentivo e vetustà 25 % € 16.420,00
Riduzione per stato di possesso A corpo
Oneri giuridici non eliminabili nel procedimento (vizi palesi e/o occulti) A corpo
Spese condominiali insolute A corpo
Riduzione per vincoli e oneri non eliminabili A corpo
PREZZO A BASE D’ASTA arr.ti € 49.000,00
Terreno Udine fg. 66 mapp. 16 mq 20.770 x €/mq 3,50 = € 72.695,00
Terreno Udine fg. 66 mapp. 84 mq 2.800 x €/mq 3,50 = € 9.800,00
Terreno Udine fg. 66 mapp.92 mq 3.350 x €/mq 3,50 = € 11.725,00
Terreno Pradamano fg. 7 mapp. 2 mq 21.240 x €/mq 3,50 = € 74.340,00
In relazione a quanto esposto, la scrivente propone la vendita all’asta del fabbricato ad uso
agriturismo, di porzione di capannone ad uso agricolo e quattro terreni, nello stato di fatto e di
16. FORMAZIONE DEI LOTTI
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diritto in cui si trovano, con accessori e pertinenze, con oneri e servitù attive e passive di
qualsiasi specie anche se non apparenti, con la formazione di quattro lotti:
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L O T T O U N O
Tipologia: Agriturismo con e terreni di pertinenza
Ubicazione: Udine, Viale della Braidate n° 27
Titolarità: vendita della quota pari a 1/1;
Identificazione: Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Udine, Territorio – Servizi
catastali
Catasto Urbano del Comune di Udine
Fg. 66 mapp. 78 – cat. D/10, Via della Braidate n° 27 T-1-2, rendita € 4206,00
Catasto Terreni del Comune di Udine
Fg. 66 mapp. 84 – qual. Seminativo cl.1, mq 2.800, red. dom. € 27,48
Fg. 66 mapp. 92 – qual. Seminativo cl.1, mq 3.350, red. dom. € 32,87
PREZZO BASE D’ASTA DELLA QUOTA 1/1 € 339.000,00
L O T T O D U E
Tipologia: Porzione di capannone agricolo con area di pertinenza
Ubicazione: Udine, Via Canapificio n° 43;
Titolarità: vendita della quota pari a 1/1;
Identificazione: Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Udine, Territorio – Servizi
catastali
Catasto Urbano del Comune di Udine
Fg. 66 mapp. 201 – cat. D/10, Via Canapificio n° 43 T, rendita € 1928,60
PREZZO BASE D’ASTA DELLA QUOTA 1/1 € 49.000,00
L O T T O T R E
Tipologia: Terreno
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Titolarità: vendita della quota pari a 1/1;
Identificazione: Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Udine, Territorio – Servizi
catastali
Catasto Terreni del Comune di Udine
Fg. 66 mapp. 16 – qual. Seminativo cl.1, mq 20.770, red. dom. € 203,81
PREZZO BASE D’ASTA DELLA QUOTA 1/1 € 72.700,00
L O T T O Q U A T T R O
Tipologia: Terreno
Titolarità: vendita della quota pari a 1/1;
Identificazione: Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Udine, Territorio – Servizi
catastali
Catasto Terreni del Comune di Pradamano
Fg. 7 mapp. 2 – qual. Seminativo cl.3, mq 21.240, red. dom. € 153,57
PREZZO BASE D’ASTA DELLA QUOTA 1/1 € 74.300,00
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Assunzioni e Limitazioni:
Il sottoscritto valutatore immobiliare inoltre dichiara quanto segue:
- Di non aver alcun interesse verso i beni in questione, avendo agito in accordo con gli
standard etici e deontologici professionali.
- La versione dei fatti presentata del documento è corretta al meglio delle conoscenze dello
stesso.
- Di aver ispezionato di persona la proprietà e di aver svolto il proprio incarico nella più
rigorosa indipendenza, obiettività ed imparzialità.
- Di non aver eseguito verifiche sul funzionamento degli impianti presenti nell’immobile e
nemmeno sulla conformità degli stessi.
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- Di non aver ricercato la presenza di sostanze nocive (amianto, ecc) nel fabbricato oggetto
di stima.
- Di non aver eseguito misurazioni per stabilire la sagoma del fabbricato, distanze dai
confini, ecc.
- Di non aver eseguito una verifica statica su opere abusive, per cui il perito non è
responsabile qualora la sanatoria/condono non sia procedibile per carenze statiche;
- Di aver effettuato solamente controlli di tipo visivo e non intrusivo sui beni oggetto di
stima.
- Di non aver effettuato visure o ricerche presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio Servizio
di Pubblicità Immobiliare di servitù, pesi o quant’altro gravi sui beni oggetto di stima oltre il
ventennio.
- Di non aver effettuato accertamenti su residue pendenze economiche in merito a forniture
di gas – acqua - energia elettrica o altro da parte di enti fornitori.
- Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e alle condizioni
riportate.
- Di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a
riesame.
- La presente relazione con i relativi allegati è stata redatta ai solo scopi e limiti dettati
dall’incarico ricevuto, riferito ad un’attività presuntiva dei valori degli immobili richiesta
dall’Amministrazione Giudiziaria ed alcuna responsabilità potrà essere opposta al valutatore in
relazione all’esito di tali valutazioni nonché per le decisioni che eventualmente verranno prese
dal Giudice delle Esecuzioni Immobiliari sulla base del presente elaborato.
- Lo scrivente non è responsabile dell’utilizzo che verrà fatto della stessa oltre a quanto
stabilito al precedente punto anche con riferimento alle disposizioni della deliberazione n.
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46/2008 del garante per la protezione dei dati personali.
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Ringraziando per la fiducia accordata nell’affidamento dell’incarico e fiduciosa di aver eseguito
un elaborato completo, la scrivente rimane a disposizione per ogni chiarimento che si rendesse
necessario.
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ALLEGATI:
- visure catastali immobili, mappe e planimetrie catastali
- planimetria storica mappale 200 - 201
- Certificati di destinazione urbanistici del Comune di Udine e Pradamano
- Certificato di commerciabilità del Comune di Udine
- comunicazione Agenzia delle Entrate
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Fatto e sottoscritto in Udine il giorno 23.05.2017
Il perito stimatore
geom. Elisa Tosone
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