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Consultation nationale
« Réinventons nos Cœurs de Ville »
Dossier de candidature Ville de Bastia
Site du Bon Pasteur – Saint Nom de Marie : Un site à l’articulation de la ville ancienne et de la ville du XIXème, un trait d’union entre
l’urbain et la nature, un potentiel certain offrant des possibilités multiples.
« un locu pè campa inseme »
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1. Ambitions et projet de territoire
Zone urbaine d’influence à l’échelle de la Corse, la Communauté d’Agglomération de Bastia (CAB) constitue, tant du point de vue démographique qu’économique, social ou culturel, un territoire à fortes potentialités de développement. L’agglomération compte près de 58 000 habitants, répartis sur les 5 communes qui la composent : Bastia, Furiani, Santa Maria di Lota, San Martinu di Lota et Ville di Pietrabugno.
Bastia, la Ville Centre, concentre 75% de la population et de nombreuses infrastructures, équipements culturels et sportifs ainsi que l’essentiel des services publics centraux du département.
La situation géographique du territoire, la richesse de son patrimoine matériel et immatériel, les ressources naturelles maritimes comme terrestres, font de la CAB un territoire à fort potentiel. Néanmoins, la fragilité du tissu économique insulaire entraîne des difficultés économiques et sociales, particulièrement dans un contexte de crise globale, et plus précisément dans les quartiers les plus défavorisés de Bastia, Quartiers Sud ou Centre Ancien.
Avec le programme ACV, il est ainsi proposé de cibler les actions sur les territoires qui jouent un rôle majeur sur le plan social, urbain ou économique : les quartiers prioritaires de la Ville ou le cœur de l’agglomération, et de proposer une stratégie intégrée et partagée pour un territoire, inclusif, durable et innovant, en concentrant les efforts en faveur du rééquilibrage territorial et en renforçant la solidarité.
La ville de Bastia, dans le cadre de démarches partenariales, est investie depuis de longues années dans un processus de requalification du Centre Ancien à travers des OPAH (Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat) successives, le PNRQAD (Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés) et l’intervention sur le QPV (Quartier Politique de la Ville) du Centre Ancien dans le cadre du Contrat de Ville. Ces démarches ne concernent certes qu’une fraction du périmètre du cœur de ville bastiais, mais s’inscrivent fortement dans la genèse du programme ACV qu’il conviendra d’élaborer dans une approche territoriale élargie et dans une perspective qui sache allier attractivité et solidarité. En ce sens, ACV permettra à Bastia d’intensifier les efforts déjà nombreux portés sur le cœur de Ville, et lui r edonner toute sa place et sa force au sein du grand Bastia . Bastia Cœur de Ville, partira ainsi du Centre Ancien pour s’étendre à la ville du XIXème /début XXème, et consistera à affirmer le rôle de centralité et d’attractivité de Bastia au sein de l’agglomération : � ACV Bastia complètera, et sera parfaitement articulé aux outils et dispositifs déjà mobilisés sur le Centre Ancien
dans le cadre de la Politique de la Ville (PRQAD, OPAH, RHI, Contrat de Ville), � ACV Bastia permettra de mener des réflexions et des actions au-delà du Centre Ancien afin de créer une véritable
synergie Centre Ancien / Centre du XIXème et XXème, en optimisant les atouts et potentialités de ces secteurs, en jouant la carte de la complémentarité et de la diversification des fonctions,
� ACV Bastia favorisera la mise en place d’actions dans des domaines tels que le développement économique, ou la mobilité, et d’aller plus loin en matière d’habitat, en parfaite cohérence avec les axes définis au niveau intercommunal,
� ACV Bastia sera l’occasion d’innover et d’expérimenter pour créer une ville intelligente, respectueuse de l’environnement, solidaire et humaine.
Le diagnostic et l’analyse Atouts- Faiblesses – opportunités – Menaces réalisés à l’été 2018 ont permis de faire ressortir sur le cœur de ville de Bastia les enjeux et axes stratégiques suivants :
Les enjeux transversaux d’ACV Bastia � L’intégration de la dynamique de Cœur de Ville aux démarches menées à l’échelle de la Ville ou de l’agglomération
et vice versa PLH, PGD, AVAP, schéma des liaisons douces, schémas de développement commercial, …). � La question de l’image : le cœur de ville de Bastia offre « différentes couleurs » qu’il convient de valoriser en
forgeant une image, une identité, appropriée et partagée par le plus grand nombre. � Diversité et spécificité des publics : le cœur de la ville de Bastia est fréquenté par de multiples usagers. il n’est
pas autant question de répondre à la spécificité des besoins des différentes catégories de ses utilisateurs, mais plutôt de s’attacher à ce qui est mis en partage.
� Interdépendances et globalité du projet : il s’agira de porter un effort pour mettre en synergie les actions, d’un champ thématique à l’autre, et de mettre en cohérence les actions porteuses de valeur ajoutées.
� La connexion des lieux : en organisant des parcours pour donner à voir.
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Les enjeux thématiques
L’ambition du Programme ACV Bastia est de pouvoir :
� engager des démarches complémentaires sur des problèmes spécifiques que les dispositifs jusqu’alors mis en place n’ont pas pu permettre régler,
� réaliser des actions ou projets qui n’ont pas pu être intégrés dans ces dispositifs car non éligibles, du fait du périmètre restreint, de crédits insuffisants, ou des règles de financements les excluant (ex : construction de logements sur les dents creuses),
� investir de nouvelles thématiques peu traitées jusqu’à présent : développement commercial, numérique, déplacements,
� permettre un maillage, permettant de gommer la fracture entre la Ville Ancienne et celle du XIXème – début XXème, et envisager ainsi une réelle mixité et cohérence tant sur les plans urbains, sociaux, économiques ou encore que sur celui du développement durable,
� définir et concrétiser une articulation juste, équilibrée et harmonieuse entre la ville centre et sa périphérie. � redonner l’envie de ville, l’envie de vivre sa ville et d’envisager un modèle de développement harmonieux,
respectueux et réaliste à horizon 5-10-15 ans.
HABITAT
• Poursuivre la réhabilitation • Résorber la vacance • Réaliser des programmes neufs de
diversification résidentielle • Aménagement de cœurs d’îlots • Créer des espaces communs résidentiels • Développer des pratiques écoresponsables
ECONOMIE COMMERCES • Organiser une bourse de locaux d’activités /
pieds d’immeubles • Développer des services communs pour
artisans et créateurs • Susciter des projets de créateurs • Donner une place à l’ESS, économie circulaire • Faire émerger une identité et conférer une
marque
MOBILITE • Mieux affirmer la priorité aux transports en
commun (TC) • Poursuivre et amplifier la promotion de la
navette • Faciliter le recours aux mobilités douces • Développer l’intermodalité voiture/TC • Mettre à contribution les outils du numérique
MISE EN VALEUR ESPACE PUBLIC ET PATRIMOINE • Construire l’identité d’une ville patrimoniale et verte • Révéler, faire découvrir, surprendre • Définition de parcours
ACCES AUX EQUIPEMENTS ET SERVICES • Mettre l’accent sur les lieux de convivialité • Améliorer le niveau d’équipements et
services sur des publics cibles • Penser le sport comme une composante de
service urbain • Faciliter la mise en réseau des acteurs, des
équipements et des services
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2. Objectifs de la convention cadre Action Cœur de Ville
Les objectifs spécifiques assignés au projet Action Cœur de Ville de Bastia peuvent ainsi se résumer :
� sur le territoire élargi : agir pour une cohérence d’ensemble, une solidarité intercommunale et inter-quartiers, un territoire harmonieux et durable, une centralité affirmée,
� renforcer l’identité et l’attractivité de la Ville tout en privilégiant une relation apaisée et dynamique avec les villes voisines,
� mettre en valeur les atouts et les talents, mais aussi innover et expérimenter, � amplifier et étirer la restructuration urbaine, économique et sociale mise en œuvre dans le Centre Ancien, sur
l’ensemble du Cœur de Ville, en s’appuyant sur une réelle expérience en matière de portage de projet et de mobilisation croisée des dispositifs.
Il est également important de considérer l’importance du Centre Ancien – inscrit en tant que Quartier Prioritaire Politique de la Ville - au sein du Cœur de Ville, et d’accorder de ce fait pour le programme ACV une attention particulière aux questions de mixité, de solidarité, d’ingénierie et d’inclusion sociale.
Ces objectifs généraux sont précisés par axe thématique dans la convention ACV Bastia signée le 28 septembre 2018.
Il est ici précisé que le projet « Bon Pasteur-Saint nom de Marie » s’inscrit parfaitement dans les objectifs généraux de la convention et intègre les priorités transversales : sont surlignés en gris ci-après les objectifs plus particulièrement visés par ce projet.
Axe 1 – De la réhabilitation à la restructuration : vers une offre attractive de l’habitat en centre-v ille � Consolider la mixité sociale � Maintenir la population sur place, ou la faire revenir suite aux relogements issus des démolitions � Proposer une offre adaptée aux besoins, aux normes, au confort � Attirer de nouveaux ménages dans le quartier � Poursuivre la politique de réhabilitation (OPAH) en centre ancien � Construire 70 logements mixtes dans les dents creuses en centre ancien � Lutter contre la vacance et l’insalubrité � Prévenir les difficultés et la fragilisation des copropriétés (POPAC) � Proposer de nouveaux produits logements, ou nouveaux modes d’habiter � Expérimenter de nouveaux montages, opérations pilotes
Axe 2 – Favoriser un développement économique et co mmercial équilibré
� Mener une politique intensive en matière de commerce : pour améliorer la connaissance de l’existant, des acteurs, du dynamisme, des obstacles, … et pour compléter le plan d’actions et le mettre en œuvre
� Renforcer l’existant et développer de nouvelles activités � Concilier traditionnel, proximité et innovant, � S’appuyer sur des projets structurants (îlot Poste) et jouer sur la complémentarité et l’élargissement de l’offre
en termes d’acteurs et d’activités, � Développer des formations en lien avec les besoins en termes d’activité (notamment en direction des jeunes
et des femmes) � réintroduire de l’emploi en cœur de ville et assurer un rééquilibrage des structures d’appui à la création
d’activités entre le centre et la périphérie. Axe 3 – Développer l’accessibilité, la mobilité et les connexions
� Améliorer et fluidifier les circulations � Faciliter et optimiser les stationnements � Encourager les modes doux, les actions innovantes � Développer le WI-FI et outils numériques mais également les usages (faciliter l’accès et l’utilisation du
numérique) en matière de déplacements notamment
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Axe 4 – Mettre en valeur les formes urbaines, l’esp ace public et le patrimoine � Exiger une qualité sur les aménagements, constructions ou réhabilitations � Renforcer l’identité des lieux et du patrimoine bâti, naturel et humain � Encourager la fréquentation des lieux publics � Proposer des « nouveaux parcours » de re-découverte du cœur de Ville, en s’appuyant sur l’art urbain et
plus généralement sur les pratiques culturelles.
Axe 5 – Fournir l’accès aux équipements et services publics. � Réhabiliter et envisager la reconversion d’équipements patrimoniaux � Développer des services participant à la revitalisation du commerce, et permettant de nouveaux usages,
une fréquentation plus large de la Ville � Penser de nouveaux modes de gestion et encourager l’adaptabilité et la mutualisation des équipements � développer les actions de promotion, diffusion et création artistique et culturelle.
Il s’agira de faire correspondre offre et demande, en tenant compte de l’ensemble des usages et usagers du cœur de Ville, et en recherchant une mise en réseau optimale (maillage efficient) des équipements ou services présents ou à développer.
D’autres axes seront développés de manière transver sale : le développement durable, le numérique, la solidarité intergénérationnelle et l’inclusion sociale, la communication – mais surtout l’implication du plus grand nombre au programme ACV
Le périmètre d’intervention : le périmètre d’intervention comprend
� l’ensemble du Centre Ancien � la Ville du XIXème � une partie de l’habitat du XXème au centre de la Ville, et amorçant les quartiers du XXème (Fango, Toga
notamment) qui sont eux – hors périmètre ACV.
Calendrier du programme ACV : le programme ACV Bastia est actuellement en phase d’initialisation ; le projet sera défini et stabilisé courant 2019 ainsi que le calendrier opérationnel.
Site objet du présent dossier
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3. Descriptif du site et de son environnement Le projet objet du présent dossier de candidature porte sur l’ensemble immobilier constitué du Bon Pasteur et du Saint Nom de Marie . Ce projet – en l’occurrence l’étude de programmation sur ce site - fait partie des actions matures énoncées dans le cadre de la convention ACV Bastia, signée le 28 septembre 2018.
La Ville de Bastia propriétaire du Saint-Nom de Marie, a acquis, le 9 mars 2009, l’ensemble immobilier mitoyen dit « du Bon Pasteur ». Initialement, cette acquisition était liée à la mise en œuvre d’un Programme de Rénovation Urbaine, en cohérence avec le projet déposé à l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine fin 2007. Toutefois, la publication du décret lié au Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) – fin 2009 - et le travail itératif réalisé avec l’ANRU sur le projet du Centre Ancien (2010 – 2011) a conduit à revoir le périmètre et le contenu du programme : le secteur San Angelo / Bon Pasteur a ainsi été retiré du Programme de Requalification du Centre Ancien de Bastia.
Pour des raisons de redynamisation économique et urbaine, par nécessité d’améliorer le vivre ensemble, et le cadre de vie, et eu égard aux atouts du site, il est apparu nécessaire de s’interroger sur le devenir de cet ensemble immobilier, qui peut jouer un rôle structurant dans le quartier et rayonner sur le cœur de ville.
De par sa localisation stratégique (lieu charnière entre ville ancienne et ville du XIXème, entre nature et ville), de par sa taille et de par ses nombreuses possibilités, ce site offre des perspectives de développement intéressantes, et à différentes échelles.
La vocation de ce lieu ne s’impose pas spontanément mais il apparait clairement qu’elle doit être multiple et faire l’objet d’une démarche intégrée mêlant l’ensemble des fonctions du cœur de ville. Si la fonction « habitat »n’est à priori pas la fonction principale de ce site, elle ne doit pour autant pas être exclue car ce site pourrait aussi être l’occasion de développer de nouvelles formes d’habitat ou d’hébergement en lien avec la ligne directrice du futur projet et ses composantes principales.
Le projet du site peut intégrer et répondre à différents enjeux du projet ACV Bastia : innovation, accès aux équipements et services, mise en valeur du patrimoine,…, entrer en résonnance avec les projets alentours et révéler les réels atouts du cœur de Ville.
3.1 Principales caractéristiques du site :
Le site dit du « Bon Pasteur – Saint Nom de Marie » est situé dans un quartier d’habitat ancien, sur une emprise parcellaire de 2833 m².
C’est à l’origine un ensemble de bâtiments conventuels ne suivant pas un plan régulier, classiquement organisé autour d’un cloitre. Il est composé d’un ensemble de bâtiments interconnectés (R+1 à R+3 – constructions datant du XVII au XIXe siècle), et on y compte également la présence de 2 chapelles.
Un extrait de Bastia, Ville d’art et d’histoire – annexe 1, donne quelques indications sur l’histoire et la valeur patrimoniale du site.
Une planche photographique – annexe 2, permet d’avoir une vision d’ensemble des principaux bâtiments (intérieur) et de la vue depuis le site.
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L’ensemble bâti se compose comme suit :
- n°1 : La Chapelle Saint Nom de Marie (édifiée au début du XVIIIème siècle), à l’écart de l’ensemble construit.
- n° 2 : La chapelle du Bon Pasteur (moitié du XIXème siècle) connectée aux autres bâtiments. Outre la chapelle, le bâtiment comprend une vingtaine d’autres pièces, sur 2 niveaux, dont 2 salles d’eau et WC.
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- n°3 : Un bâtiment contigüe situé au croisement de la montée Filippina et de la rue Sainte Élisabeth élevé sur 3 niveaux et comprenant 16 pièces dont une cuisine et deux salles d’eau et WC.
- n°4 : Un autre bâtiment contigüe situé au 22 rue Sainte Elisabeth, élevé sur deux niveaux et comprenant 2 appartements sur 2 niveaux, un local (appartenant à un propriétaire privé) et 2 caves et un local anciennement dédié à une chaufferie.
- n°5 : Un bâtiment situé entre le 14 rue Sant Angelo et le 16 rue Sainte Elisabeth élevé en R+3. Une partie des deux premiers niveaux sont inclus dans la copropriété du 18. Ce bâtiment qui s’étire en longueur dans le cœur d’ilot (où il est connecté à la chapelle du Bon Pasteur), comprend une trentaine de pièces dont une cave et une chaufferie et 2 salles d’eau. Enfin, une ancienne cuisine-réfectoire (bâtiment séparé en RDC), est construite en cœur d’îlot à proximité de ce bâtiment.
La totalité des planchers intérieurs représente une surface de près de 2000 m². L’ensemble bâti occupe environ la moitié parcellaire, le restant étant constitué par d’anciens jardins en terrasses aujourd’hui en friches (environ 600 m²), des espaces de circulation, et d’un parvis devant la chapelle Saint Nom de Marie.
Il est à noter que cet ensemble a revêtu différentes vocations successives au cours du temps : Couvent pour les sœurs tertiaires franciscaines, caserne militaire, établissement d’enseignement des frères des écoles chrétiennes, et enfin, occupation par les sœurs de la communauté du Bon Pasteur qui y abriteront un orphelinat et des locaux d’enseignement. Les sœurs y résideront jusqu’à la cession de l’ensemble à la ville en 2009.
Le bâti, vétuste lors de l’acquisition, s’est progressivement dégradé en raison d’intrusions fréquentes et d’actes de vandalisme commis sur différents éléments (menuiseries, vitres, vitraux, murs, cloisons, réseau techniques). Cette situation est à corréler avec l’existence en mitoyenneté de deux Maisons d’Enfants à Caractères Sociales (MECS) et, aux abords du Bon Pasteur, de la présence permanente de groupes de jeunes instaurant un climat de tension avec les riverains (incivilité, dégradations, activités délictueuses).
Au niveau de la structure et de l’accessibilité, l’ensemble présente des contraintes de différents ordres :
- Configuration atypique, avec des bâtiments interconnectés et distributions peu lisibles des locaux existants.
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- Diagnostics réalisées pour la vente indiquant la présence d’amiante et de plomb dans les revêtements des bâtiments.
- Accès véhicules depuis une rue relativement étroite et longue (rue André Morrucci, rue Sant Angelo et rue Sainte Elisabeth) qui est en surplomb de l’axe structurant du Cœur de Ville, à savoir le Boulevard Gaudin. Cependant, les accès piétons sont nombreux depuis cet axe et notamment du parking en infrastructure de la place Vincetti (380 places) qui se situe à 150 mètres.
- Enfin, il faut noter que la toiture de la chapelle saint Nom de Marie, bâtiment non connecté avec l’ensemble Bon Pasteur, est en partie effondrée. Des travaux de mise hors d’eau sont en voie de programmation par la ville.
Le site est localisé dans la partie sud du périmètre Cœur de Ville qui est constitué par le Centre Ancien. Comme indiqué précédemment c’est un lieu charnière entre ville ancienne et ville du XIXème, et également entre nature et ville. Il se trouve également à proximité immédiate de deux équipements majeurs de l’agglomération : le musée de Bastia (à 50 mètres) et le vieux port (à 150 mètres).
Il faut également relever la présence entre ces deux équipements d’un jardin paysager surplombant le vieux port, le jardin Romieu.
3.2 Projets en cours aux alentours
Le projet « Bon pasteur - Saint Nom de Marie » va faire l’objet d’une étude de programmation prévue dans le cadre des Actions Matures de la convention ACV signée le 28 septembre 2018 – cf. fiche AM 16 jointe en annexe 3.
La réflexion sur le Bon Pasteur – Saint-Nom de Marie sera à connecter avec différents projets en cours, dans un environnement proche et plus particulièrement :
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� le Programme de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés dont les travaux sont en cours, tant pour la requalification des îlots dégradés, que pour les aménagements ou encore les équipements. Le projet objet du présent AMI est plus particulièrement impacté par la requalification du boulevard Gaudin et la livraison du parc de Stationnement Gaudin (300 places) situé à environ 400m du site.
� le travail mené dans le cadre de la Politique de la Ville en matière de cohésion sociale et de gestion urbaine et sociale de proximité.
� les OPAH copropriétés dégradées et OPAH renouvellement urbain qui incluent l’ensemble du site mais aussi les copropriétés avoisinantes.
� la réflexion lancée sur Fort Lacroix : étude sur le réaménagement en vue de la valorisation des sites – cf. annexe 4 : Projet Fort Lacroix.
� la requalification du carrefour du Palais de Justice (appel d’offres en cours – livraison prévue fin 2019 – fiche AM 14 de la convention ACV)
� la réflexion sur la redynamisation commerciale et économique permettant d’élaborer un état des lieux précis sur les activités présentes, à développer, et à proposer un plan d’action sur les 5 ans à venir (consultation en cours – résultats attendus pour fin 2019) – fiche AM 5 de la convention ACV) – cf. annexe 5 : cahier des charges de l’étude.
� la requalification d’un local permettant l’implantation d’activités créatrices et innovantes place Vincetti (fiche AM8 de la convention ACV et § 3.3.2) – cf. annexe 6 : projet Local place Vincetti.
� la création d’un espace de travail collaboratif sur le cours Favale (fiche AM9 de la convention ACV) – cf. annexe 3 : fiches actions matures.
� la réalisation du Mantinum – cf. annexe 7 : projet Mantinum � la restructuration du bâtiment des Affaires maritimes : création d’une maison de la mer cf. annexe 8 :
projet affaires maritimes.
Une cartographie jointe en annexe 9 permet de localiser les principaux projets alentours en lien direct avec le projet, objet du présent dossier.
3.3 Etat du marché de l’habitat et du développemen t économique.
3.3.1 Habitat
L’analyse qui suit en matière d’habitat est issue du diagnostic du PLH réalisé en 2018.
Constructions neuves
Près de 7 000 logements ont été produits à l’échelle du grand Bastia (La Communauté d’Agglomération de Bastia et trois communes situées au sud, l’ensemble constituant deux unités urbaines contiguës) entre 2006 et 2015. Sur la période 2009-2014, 4 303 logements ont été commencés alors que la population a augmenté de 3 444 habitants. La production de logements apparaît insuffisante pour répondre, d’une part à l’augmentation de la population et d’autre part, au desserrement des ménages.
On note une concentration de la production neuve sur Bastia et dans les communes du Sud qui représentent respectivement 35% et 53%. Par ailleurs, 90% de ces constructions sur Bastia sont constituées d’immeubles en collectif, les communes du sud concentrant les constructions individuelles.
Logements sociaux
Le parc social est fortement concentré à Bastia qui regroupait 87% de l’offre par rapport au Grand Bastia 2017. La commune comprend ainsi une part de logements sociaux de près de 30%, essentiellement concentrés dans les quartiers sud de la Ville (70%), quartiers d’habitat social développés à partir des années 60. Deux communes du sud concernées par l’article 55 de la loi SRU sont déficitaires.
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Par ailleurs, le taux de rotation est très faible (1 à 2%) et sur la commune on a pour 2017 un ratio de 1 attribution de logement pour 5,3 demandes en cours. Il existe donc un enjeu de diminution de la pression de la demande sur Bastia et d’un rééquilibrage de l’offre en logements locatifs sociaux sur le territoire.
Transactions immobilières
De par son nombre de logements, la commune a connu le nombre de transactions le plus important entre 2010-2014 sur le territoire du grand Bastia. 56% des ventes de logements en appartements se sont effectuées sur la commune (source DVF), avec un prix moyen de 2420 €/m² et un montant médian de 150 000 €. Ce marché est dominé par le neuf, dont le prix au m² est plus élevé que la moyenne. Enfin, on relève un besoin d’offre en accession à prix abordables et de typologie moyenne (T2 et T3) sur la commune.
Précision : les opérations de Résorption de l’Habitat Insalubre et le PRQAD permettront de construire une centaine de logements sur les îlots prioritaires, jouxtant le site du Bon Pasteur, et les deux Opérations Programmées de l’Amélioration de l’Habitat en cours font considérablement progresser les conditions de vie et la mise en valeur patrimoniale du secteur. Un Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés sera également lancé dans les mois qui viennent sur l’ensemble du Cœur de Ville.
3.3.2 Développement économique
Les communes du sud du territoire du grand Bastia concentrent la majorité des grands centres commerciaux ainsi que la quasi-totalité des grandes enseignes nationales de distributions (automobiles, ameublements, équipements de la maison, bricolages, vêtements, matériaux,…). On y retrouve également l’essentiel des activités liées à l’industrie, mais surtout celles du secteur du bâtiment. Majoritairement tournée vers les services, la CAB se caractérise par une présence de services administratifs importante et concentrée sur la ville de Bastia.
Afin de renforcer son attractivité, une étude sur la redynamisation économique et commerciale du cœur de ville va être réalisée en 2019. Ses objectifs sont les suivants :
• Poser un diagnostic dynamique de l’appareil commercial et économique du cœur de ville, de mettre en avant ses atouts et faiblesses,
• Proposer une stratégie de développement commerciale et économique permettant la revitalisation du Cœur de Ville,
• Définir une démarche opérationnelle pour mettre en œuvre cette stratégie.
La phase de consultation des prestataires vient d’être lancée (cahier des charges joint en annexe 5).
On peut également mentionner deux études réalisées dans le domaine économique et présentées fin 2018 :
- Une infographie des commerces de la ville réalisée à partir de données consulaires et d’enquêtes de terrain. Cette étude est disponible sous le lien suivant : https://infogram.com/etudes-commerciales-ville-de-bastia-1h7v4przlzv82k0
- Une étude du cabinet GECODIA relative à l’analyse socio-économique de l’agglomération, réalisée dans le cadre du séminaire «marketing territorial» organisé par la Communauté d’Agglomération de Bastia le 11 et 12 décembre 2018.
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3.4 Partenaires potentiels sur le site (EPL, EPF, associations, OLS, etc.)
A ce stade, il est envisagé de mener une démarche proactive et participative pour définir la programmation sur le site objet du présent dossier. Il est de ce fait envisagé de mobiliser sur le projet : � les services de l’Etat � les collectivités : Collectivité de Corse, Agglomération de Bastia, Ville de Bastia. Pour la Ville de Bastia
seront plus particulièrement associés les services Patrimoine, Action culturelle, direction de l’aménagement et de la Planification des travaux, la chargée de mission développement durable, le service Bastia Demucrazia, le manager Centre-Ville,…
� les partenaires associatifs et de terrain : associations de quartier, les deux Maisons d’enfants à caractère sociale, l’école de la deuxième chance, les acteurs de l’économie circulaire et économie sociale et solidaire, les acteurs culturels,
� l’université de Corse, les organismes de formation � les habitants et usagers du quartier, et porteurs de projets privés � l’Office Foncier de la Corse, dans la mesure où d’autres acquisitions seraient envisagées � les bailleurs sociaux ou opérateurs privés dans l’hypothèse où l’option logement serait envisagée � les éventuels partenaires financiers : banque des territoires, fonds européens, CAF…
4. Situation du foncier
L’emprise proposée est constituée par les parcelles suivantes : AO 20, AO 28, AO 483, AO 484, AO485, AO 486, AO 533, AO 534, AO 535, AO 561 et AO 563 : soit 2833 m² au total.
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L’ensemble de ces parcelles (hormis la AO28 et AO486) est propriété de la Ville et est libre d’occupation. Concernant la parcelle AO28, un propriétaire privé possède un local à destination de bureau actuellement loué, mais la commune possède la majorité des lots constitués par 2 logements occupés, 2 caves et un ancien local chaufferie. Sur la parcelle AO486, la commune est pratiquement majoritaire, avec 3 lots dont 1 logement ; les autres lots privés étant constitués d’un local en rez-de-chaussée et d’un logement au dernier étage.
Enfin, s’agissant du périmètre de réflexion élargi, la ville est propriétaire du bâti de la parcelle AO30 et en partie de celui de l’AO29. Le PLU en vigueur prévoit sur cet emplacement (ER20) la réalisation d’un espace public, la « Placette Saint Elisabeth », permettant de créer un belvédère depuis la rue vers les remparts de la Citadelle et le Vieux Port. Par ailleurs, les parcelles AO553 à AO559 et AO562 sont propriétés de la congrégation des Sœurs du Bon Pasteur d’Angers et occupées par la MECS A Scalinata, par l’intermédiaire d’un bail emphytéotique. En fonction des orientations programmatiques validées, ces parcelles (AO 29-30-553 à 559-562) pourront potentiellement faire partie à terme du périmètre opérationnel.
5. Orientations programmatiques
Le site objet du présent dossier permet d’envisager de multiples usages, malgré les contraintes d’accès. A ce jour, la programmation n’est pas définie mais des principes en termes de méthode d’approche et de travail clairs sont posés : - la programmation du site devra être définie en fonction des besoins recensés, du potentiel du site, mais
aussi dans une logique de complémentarité avec les projets ou équipements environnants décrits au paragraphe 3.2 du présent dossier,
- la programmation du site devra reposée sur une démarche de co-construction avec les partenaires et usagers potentiels, et prendre appui sur les initiatives privées,
- la programmation du site pourra être envisagée en deux temps : une première phase d’aménagement transitoire qui permettra d’occuper les lieux, de tester des usages et des pratiques, de les évaluer et d’affiner le projet. Une seconde phase qui permettra de consolider les éléments de pré-programmation (phase 1) et de restructuration du site.
- la programmation du site devra porter tant sur l’aspect restructuration, aménagement des lieux et bâtiments, mais aussi sur le modèle de fonctionnement et d’exploitation des espaces et équipements générés.
- compte tenu des éléments de contexte (état des lieux, diagnostic cœur de ville) et des ambitions du programme, une place importante devra être accordée aux notions d’inclusion sociale, de nature en ville, de développement culturel et artistique, et du numérique. La programmation devra être réaliste, innovante, et surtout pragmatique.
A ce stade les fonctions « habitat » ou « commerces » ne sont pas privilégiées pour la programmation, mais ne sont pas écartées non plus. Il apparaît en effet que le site se prête davantage à des fonctions liées à l’amélioration du cadre de vie, à l’inclusion sociale, l’innovation, au développement culturel et permette de tisser un lien fort avec son environnement humain et naturel.
6. Contexte règlementaire PLU et Servitudes Le site est en secteur UAb du PLU qui est en cours de révision. Celui-ci doit être arrêté en septembre 2019, pour une approbation envisagée fin 2020.
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Cet extrait de cartographie issue du PLU en vigueur actuellement, présente des emplacements réservés sur le site du Bon Pasteur-Saint Nom de Marie (du n°20 à 23). Ceux-ci étaient consécutifs à un programme initial d’aménagement (élaboré il y a plus de 10 ans) qui devait intégrer un projet plus global construit dans le cadre du Programme National de Rénovation Urbaine. Ce projet n’ayant pas été retenu par l’ANRU à l’époque, ce parti d’aménagement a été abandonné faute de moyens financiers.
Enfin, l’AVAP en cours d’élaboration doit être approuvée en mars 2019 et la servitude s’appliquera dès lors à toute autorisation d’urbanisme. Le site Bon Pasteur Saint-Nom de Marie se trouve en secteur 2b : Vieille Ville – Terra Vecchia.
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Après consultation du projet de règlement, il s’avère que des modifications de bâti (curetages, démolitions, surélévations) sont permises sous certaines conditions.
En effet, l’élaboration de cette AVAP a pris en considération les enjeux du site en préservant la possibilité d’une reconfiguration future.
7. Pilotage et référents locaux Le pilotage du présent dossier est assuré par la Ville de Bastia. Le schéma ci-après précise les interlocuteurs et leurs rôles sur le porjet
pilotage stratégique
Pierre Savelli, Maire
Emmanuelle de Gentili, Première Adjointe
coordination générale
interne/externe
Jérôme Terrier, Directeur Général des
Services
pilotage opérationnel / montage et suivi du
projet
Isabelle Aubert, directrice du
renouvellement urbain et de la Cohésion sociale
Stéphane Riu, chef de projet "Coeur de Ville"
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ANNEXES
annexe 1 : extrait de « Bastia, ville d’art et d’hi stoire – le Guide » - 2003
annexe 2 : planche photographique du site
annexe 3 : fiches actions matures de la convention ACV – AM 9 et AM 16
annexe 4 : projet du Fort Lacroix
annexe 5 : cahier des charges de l’étude de redynam isation commerciale et économique du cœur de ville
annexe 6 : projet du local de la Place Vincetti
annexe 7 : projet du Mantinum
annexe 8 : projet du bâtiment des Affaires Maritime s
annexe 9 : cartographie des projets alentours