comune di san giovanni al natisone · - il piano di settore del grande dettaglio, il quale...
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COMUNE DI
San Giovanni
al Natisone
Programmazione della rete distributiva comunale per le medie e grandi strutture di vendita
STUDIO DI BASE
Legge Regionale 5 dicembre 2005, n.29
(così come modificata/integrata fino alla L.R.26/2012)
General Planning Srl
Udine
Febbraio 2013
Indice
PREMESSA ............................................................................................................ 1
1. ANALISI DELLA RETE DISTRIBUTIVA .......................................................... 5
1.1. Note metodologiche ................................................................................. 5
1.2. La rete distributiva comunale attuale e la sua evoluzione ....................... 6
2. IPOTESI DI SVILUPPO DELLA RETE DISTRIBUTIVA COMUNALE
DI MEDIO/GRANDE DETTAGLIO ................................................................ 13
2.1. Indicazioni metodologiche generali ........................................................ 13
2.2. Valutazione delle possibilità di sviluppo del settore del medio
dettaglio maggiore o M2 ........................................................................ 15
2.2.1. Verifica delle ubicazioni delle attività commerciali sul territorio ........ 15
2.2.2. Verifica dei livelli di accessibilità ....................................................... 18
2.2.3. Verifica delle opzioni viabilistiche...................................................... 18
2.2.4. Verifica delle opzioni urbanistiche ..................................................... 19
2.2.5. Ipotesi di sviluppo del medio dettaglio maggiore o M2...................... 20
2.3. Valutazione delle possibilità di sviluppo del settore del grande
dettaglio (singolo od associato a Centro/Complesso) ........................... 21
2.3.1. Verifica delle opzioni urbanistiche ..................................................... 22
2.3.2. Verifica delle opzioni viabilistiche...................................................... 23
2.3.3. Ipotesi di sviluppo del grande dettaglio ............................................. 24
2.3.4. Proposte di modifica alle vigenti norme urbanistiche comunali per
adeguarle alle nuove normative regionali ......................................... 25
3. ALLEGATI ..................................................................................................... 27
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 1
PREMESSA
Con l’entrata in vigore della Legge Regionale 9 agosto 2012, n.15 recante
“Disposizioni per l’adempimento degli obblighi della Regione Friuli Venezia Giulia
derivanti dall’appartenenza dell’Italia alle Comunità europee. Attuazione della
direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel mercato interno (o Direttiva
Bolkestein). Modifiche a leggi regionali in materia di attività commerciali, di
somministrazione di alimenti e bevande”, la programmazione per le medie/grandi
strutture di vendita attuata attraverso gli artt.12 e 15 della Legge Regionale 5
dicembre 2005, n.29 “Normativa organica in materia di attività commerciali e di
somministrazione di alimenti e bevande” viene ad essere completamente
stravolta/modificata.
L’evoluzione “liberista” data dall’introduzione della citata Direttiva
Bolkestein alla normativa statale (attraverso l’art.31, 2° comma del Decreto Legge
201/2011 [1]) e la conseguente presa di posizione della giurisprudenza
amministrativa che, con diverse sentenze (in varie parti d’Italia), ha sancito “che le
attività commerciali (vendita e somministrazione) sono svolte senza (...) il rispetto
di limiti – e conseguentemente di qualsiasi contingentamento – riferiti a quote di
mercato predefinite o calcolate sul volume delle vendite a livello territoriale sub-
regionale”, ha portato anche la Regione Friuli V.G. a dover riscrivere in tal senso
l’articolato della propria legge di settore (citata L.R. n. 29/2005) [2].
I Comuni, infatti, oggi non possono più applicare i parametri numerici
derivanti dal rapporto tra la domanda potenziale dei consumi e l’esistente offerta
degli esercizi commerciali al dettaglio, così come previsti agli allegati A-1, A-2, A-
[1] Entrato in vigore con la Legge 23.12.2011, n.214 recante la “Conversione, con modificazioni, del Decreto Legge 6.12.2011,
n.201 (Disposizioni urgenti per la crescita, l’equità e il consolidamento dei conti pubblici)”.
[2] Modifiche apportate dagli artt.4 e 5 della citata L.R.15/2012.
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3 (per il grande dettaglio) e B (per il medio dettaglio) del Regolamento Regionale
(D.P.R. 23.03.2007, n.069/Pres.).
Ciò però non vuol dire che il Comune non possa “gestire” sul proprio
territorio di questa tipologia di esercizi (che ricordiamo fino ad una decina di anni
orsono venivano gestititi dalla Regione tramite il rilascio di specifici “nulla-osta”)
solo che lo dovrà/potrà fare con altri strumenti. La nuova norma regionale
prevede infatti che se da un lato NON si possono più porre dei limiti numerici
assoluti allo sviluppo di tali tipi di attività, dall’altro le A.C. possono predisporre
degli strumenti di gestione “sostenibile” del settore (Criteri per il rilascio delle
autorizzazioni di medio dettaglio e Piano di settore per il grande dettaglio)
impostati su nuovi (e altri) parametri di valutazione [3], che NON siano però
riconducibili a valutazioni di natura economica.
La riformata stesura dei citati artt.12 e15 della L.R.29/2005 [4] prevede
infatti che la “deregolamentazione” nel settore commerciale possa venir “mitigata”
qualora vada ad impattare su aspetti di tipo ambientale/urbanistico/viabilistico [5],
la cui “difesa” è ritenuta di rango superiore rispetto a quella della “libertà/tutela
dell’iniziativa privata”.
Per dare risposta a quanto sopra-esplicitato, e ricordando che senza una
nuova stesura dei Criteri/Piani [6] vige l’impossibilità per gli Uffici di poter
rilasciare nuove autorizzazioni o anche ampliamenti di quelle esistenti , si ritiene,
in prima battuta [7], di valutare le potenzialità di sviluppo nel Comune del settore
commerciale di medio/grande dettaglio sulla base del rapporto, ormai consolidato
e parametrato da anni, tra attività commerciali, zone urbanistiche di loro
insediamento, grado di accessibilità veicolare e relativo volume del traffico
automobilistico potenzialmente indotto.
[3] In attesa di “eventuali” nuove norme regionali in materia, proposte attraverso la stesura di nuovi regolamenti attuativi (in
sostituzione/integrazione di quanto contenuto nel D.P.R. n.069/2007 – Cfr. Circ. Direzione Centrale Lavoro, Formazione,
Commercio e Pari Opportunità, di data 04.10.2012, prot.n.0045389/P, pag.6, 1° capoverso).
[4] Cfr. soprattutto quanto indicato al 4° comma dell’art.12 e 3° comma, lett.b dell’art.15 .-
[5] Vedi anche Circolare esplicativa regionale Prot.n.0045389/P di data 4.10.2012, comma 2, lettera d) a pagg.5-6, che recupera
quanto già esplicitato dall’art.31-2° comma del DL.201/2011: “omissis . . . costituisce principio generale dell’ordinamento
nazionale la libertà di apertura di nuovi esercizi commerciali sul territorio senza contingenti, limiti territoriali o altri vincoli di
qualsiasi natura, esclusi quelli connessi alla tutela della salute, dei lavoratori, DELL’AMBIENTE, IVI INCLUSO
L’AMBIENTE URBANO, e dei beni culturali. . . . omissis ”
[6] E senza un loro invio preventivo all’Osservatorio Regionale del Commercio, ai sensi di quanto previsto dal 7° comma,
dell’art.84 del Regolamento Regionale citato.-
[7] In attesa di eventuali direttive regionali (vedi precedente nota 4) -
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Studio di Base 3
Sulla base di questi principi generali di valutazione si andranno a verificare
le varie “situazioni” presenti (e ipotizzabili) sul territorio del Comune, individuando
quelle zone (o meglio: quelle aree) ove il commercio organizzato su attività con
superficie di vendita superiore a 400 mq. può venir collocato.
Come già riportato si andranno a predisporre due distinti documenti
normativi: uno destinato al medio dettaglio maggiore o di tipo M2 (esercizi con
superficie compresa tra 401 e 1.500 mq.) [8] o “Criteri per il rilascio delle
autorizzazioni di medio dettaglio” ed uno destinato al grande dettaglio (esercizi
singoli o associati con superficie superiore a 1.500 mq.) o “Piano di settore per il
grande dettaglio”. I due strumenti espliciteranno la propria azione di indirizzo e
controllo del settore in due modi differenti:
- i Criteri del medio dettaglio si dovranno “limitare” a indicare quali siano
le aree in cui è permesso il suo sviluppo (=predisposizione di una
cartografia commerciale prescrittiva), senza limitare in alcun modo né il
numero di esercizi ammissibili né la tipologia merceologica delle nuove
attività;
- il Piano di Settore del grande dettaglio, il quale integrerà le previsioni
del P.R.G.C., dovrà indicare puntualmente, per ciascun ambito
territoriale individuato come sede possibile per esercizi di grande
distribuzione, i limiti massimi di sviluppo commerciale supportabile sulla
base della viabilità oggi esistente e/o di quella di previsione; in altre
parole si dovrà calcolare di quanto possano essere “caricati”, in termini
di metriquadrati di vendita, gli ambiti commerciali prescelti senza che il
sistema circolatorio interessato vada al “collasso”, ledendo così il diritto
dei residenti (e non) alla vivibilità del loro territorio [9] ed ad un grado
minimo di mobilità sulle strade.
A livello “strettamente” normativo si provvederà poi anche ad aggiornare
tutte quelle parti regolamentari dei Criteri comunali divenute obsolete a seguito
[8] Si ricorda che l’apertura di negozi con superficie di vendita fino a 400 mq. dal 1999 è liberalizzata (salvo che non facciano
parte di Centri/Complessi commerciali).
[9] Salvaguardando così, ad esempio, nelle aree interessate allo sviluppo della grande distribuzione, la presenza di condizioni
“minime” di difesa dei residenti/consumatori dall’insorgenza di fenomeni di inquinamento ambientale e/o acustico.
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dell’entrata in vigore sia della citata L.R.15/2012 che della successiva Legge
Regionale 21 dicembre 2012, n.26 “Legge di manutenzione dell’ordinamento
regionale 2012”, soprattutto per quanto riguarda l’introduzione della procedura a
S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività, che ha sostituito la D.IA..) per
quanto riguarda i trasferimenti di sede, ampliamenti di superficie e le
concentrazioni degli esercizi commerciali.
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1. ANALISI DELLA RETE DISTRIBUTIVA
1.1. Note metodologiche
L’analisi compiuta sulla rete distributiva comunale si è articolata sia
mediante la rilevazione, presso l’Ufficio Attività Economiche, di tutte le
autorizzazioni (o DIA/SCIA) rilasciate nel corso degli anni (Cfr. allegato Elenco
dei Titolari), dalle quali sono state desunte:
la titolarità dell’azienda;
l’ubicazione degli esercizi di medio/grande distribuzione;
la superficie totale di vendita;
il settore merceologico (per valutazione della prevalenza del servizio).
sia dal recupero, presso l’Ufficio Urbanistica, di tutta la attuale strumentazione di
settore (norme e cartografie) per la verifica di congruità dell’ubicazione delle varie
attività.
Per quanto attiene il posizionamento delle varie aziende all’interno del
territorio comunale si è ritenuto di mantenere la sua NON divisione in zone di
dimensionamento commerciale (così come fatto a livello di previsioni contenute
nel vigente Piano di settore comunale, approvato nel 2006), demandando la
scelta della ubicazione delle eventuali nuove iniziative commerciali alle previsioni
localizzative studiate/previste dal vigente strumento urbanistico (e ciò anche per
non ingenerare sovrapposizioni ed incongruenze tra le scelte dei due strumenti
pianificatori del Comune).
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1.2. La rete distributiva comunale attuale e la sua evoluzione
Nel Comune di San Giovanni al Natisone risultano oggi essere autorizzate
86 aziende commerciali al dettaglio (alcune delle quali svolgono l’attività
emporiale in forma subordinata rispetto a altra ritenuta principale, quale quella di
farmacia, tabacchino, artigianato/industria, ingrosso, distribuzione di carburanti,
ecc.), così suddivise: 17 per il solo settore alimentare, 9 per il settore misto (dove
vengono trattati sia prodotti del settore alimentare che di quello non alimentare) e
60 per il solo settore non alimentare, con una superficie di vendita complessiva
pari ad oltre 14 mila mq. (Cfr. Tabella 1 più sotto e anche Elenco, in Allegato “A”,
di tutti gli esercizi del Comune).
Settore N.ro
Esercizi
Sup.vend.totale
(S.V.T.)
Sup.vend.comparto (S.V.C.)
ALIMENTARI NON ALIM.
ALIMENTARE 17 581 581 -
MISTO 9 5.575 5.525 50
NON ALIMENT. 60 8.320 - 8.320
TOTALE 86 14.476 6.106 8.370
Tabella 1-Consistenza della rete distributiva
Da un punto di vista strutturale (classi di dimensionamento delle aziende,
secondo quanto previsto dalla L.R.29/2005) [10
] il Comune possiede tutta una
vasta gamma di attività commerciali (che spaziano dal piccolo negozio di frazione
al supermercato di medie dimensioni, mancando solo “forse” della presenza di un
grande ipermercato alimentare dotato singolarmente di una superficie di vendita
superiore a 1.500 mq.), con un buon rapporto di distribuzione tra le attività
commerciali di più piccola dimensione (quali gli esercizi di vicinato) e le attività di
medio e di grande dettaglio (Cfr. Tabella 2 e Grafico 1 a pagina 7 e Grafico 2 a
pagina 8).
[10
] Per comodità di trattazione le strutture organizzate a Centro Commerciale e Complesso Commerciale sono state considerate
come un’unica entità aziendale, gestita attraverso una autorizzazione “madre” che comprende tutte le autorizzazioni “figlie”
che rappresentano l’insieme dei negozi aperti al loro interno. Per tale motivo non vi è corrispondenza tra il numero di
autorizzazioni rilasciate e il numero di “negozi” riportati in tabella.
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NUMERO Vicinato Medio dettaglio Grande
dettaglio Totale
M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)
Alimentari [11
] 19 2 2 == 23
Non alimentari 52 5 == 2 59
Totale 71 7 2 2 82
SUPERFICI (MQ) Vicinato Medio dettaglio Grande
dettaglio Totale
M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)
Alimentari 733 687 2.736 == 4.156
Non alimentari 3.420 1.910 == 4.990 10.320
Totale 4.153 2.597 2.736 4.990 14.476
Tabella 2 - Suddivisione esercizi per classe dimensionale
NUMERO
87%
9%
2%
2%
Vicinato M-1 M-2 Grande
Grafico 1 – Rapporti percentuali Numero esercizi
[11
] Vengono ad essere qui raggruppate sia le attività alimentari pure, che quelle miste.
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SUPERFICI-MQ.
29%
18%
19%
34%
Vicinato M-1 M-2 Grande
Grafico 2 - Rapporti percentuali Superfici di vendita
I dati sopra rappresentati, che evidenziano una rete distributiva comunale
ben strutturata (soprattutto per quanto riguarda il settore non alimentare) pur nella
loro “ridotta” consistenza numerica (per quanto attiene il numero delle attività, non
certo però per quello delle superfici di vendita!), sono interessanti da confrontare
con quelli raccolti durante la stesura dell’ultimo Piano di settore (anno 2006 - Cfr.
Tabella 3 a pagina 9).
Si può così chiaramente evidenziare come la rete distributiva comunale,
dal 2006 ad oggi, abbia avuto (Cfr. Tabella 4 sempre a pagina 9):
a) un leggero ma continuo sviluppo per quanto riguarda il numero delle
autorizzazioni commerciali concesse (+4 autorizzazioni), e ciò in
controtendenza rispetto a quanto è accaduto in molte altre realtà
territoriali limitrofe;
b) una notevole espansione delle superfici di vendita, sia per quanto
riguarda il settore alimentare che il non alimentare (oltre 6 mila mq.
complessivi), segno questo di una notevole “vivacità” nello sviluppo e di
un buon grado di interesse da parte degli imprenditori del settore.
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Settore N.ro Esercizi Sup.vend.totale
(S.V.T.)
Sup.vend.comparto (S.V.C.)
ALIMENTARI NON ALIM.
ALIMENTARE 11 332 332 ==
MISTO 12 2.409 1.993 416
NON ALIM. 59 5.637 == 5.637
TOTALE 82 8.378 2.325 6.053
Tabella 3 - Consistenza della rete distributiva al 2006
Settore N.ro Esercizi Sup.vend.totale
(S.V.T.)
Sup.vend.comparto (S.V.C.)
ALIMENTARI NON ALIM.
ALIMENTARE + 6 + 249 + 249 ==
MISTO - 3 + 3.166 + 3.532 - 366
NON ALIM. + 1 + 2.683 == + 2.683
TOTALE + 4 + 6.098 + 3.781 + 2.317
Tabella 4 - Evoluzione rete 2006-2012
Da questo punto di vista è particolarmente interessante anche valutare
l’evoluzione della rete con riferimento alle classi dimensionali degli esercizi
commerciali [12
] (Cfr. Tabella 5 più sotto e Tabella 6 a pagina 10).
Anno 2012 Vicinato Medio dettaglio Grande
dettaglio Totale
M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)
Alimentari [13
] 19 2 2 == 23
Non aliment. 52 5 == 2 59
Totale 71 7 2 2 82
Anno 2006 Vicinato Medio dettaglio Grande
dettaglio Totale
M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)
Alimentari 18 4 1 == 23
Non aliment. 44 10 5 == 59
Totale 62 14 6 == 82
Differenze 2006/2012
Vicinato Medio dettaglio Grande
dettaglio Totale
M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)
Alimentari + 1 - 2 + 1 == ==
Non aliment. + 8 - 5 - 5 + 2 ==
Totale + 9 - 7 - 4 + 2 ==
Tabella 5 – Analisi evoluzione numero negozi
[12
] Per permettere il confronto tra le due situazioni, si sono aggiornati i limiti del medio dettaglio minore o M1 (ieri con un limite
minimo di 101 mq., oggi portato a 251mq.) e di quello maggiore o M2 (ieri limite massimo 800 mq., oggi 1.500 mq.).-
[13
] Vengono ad essere qui raggruppate sia le attività alimentari pure, che quelle miste.
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Anno 2012 Vicinato Medio dettaglio Grande
dettaglio Totale
M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)
Alimentari 733 687 2.736 == 4.156
Non alimentari 3.420 1.910 == 4.990 10.320
Totale 4.153 2.597 2.736 4.990 14.476
Anno 2006 Vicinato Medio dettaglio Grande
dettaglio Totale
M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)
Alimentari 836 1.005 900 == 2.741
Non alimentari 1.858 2.047 1.732 == 5.637
Totale 2.694 3.052 2.632 == 8.378
Differenze 2006/2012
Vicinato Medio dettaglio Grande
dettaglio Totale
M-1 (251-400) M-2 (401-1.500)
Alimentari - 103 - 318 + 1.836 == + 1.415
Non alimentari + 1.562 - 137 - 1.732 + 4.990 + 4.683
Totale + 1.459 - 455 + 104 + 4.990 + 6.098
Tabella 6 - Analisi evoluzione superfici di vendita (Mq.)
Dai dati sovraesposti, si evidenzia in modo molto chiaro come il comparto
commerciale comunale abbia manifestato un forte balzo in avanti (soprattutto con
lo sviluppo della grande distribuzione), raggiungendo una indubbia posizione di
forza nel panorama dell’offerta provinciale, se non per numero di attività
sicuramente per “profondità” delle superfici di vendita messe a disposizione della
clientela, anche se, come già ribadito, manca alla rete una struttura commerciale
alimentare “forte” (ad ipermercato, con superficie di vendita superiore a 1.500
mq.).
L’aver puntato, a suo tempo, in maniera decisa allo sviluppo commerciale
di aree esterne all’abitato di San Giovanni, posizionate però al suo ridosso e
sull’importante asse di traffico rappresentato dalla S.R.56 (che collega il Comune
a Udine e Gorizia), ha consentito/garantito la presenza di “ottimi” volumi di
consumatori e, conseguentemente, il raggiungimento di apprezzati livelli di
servizio all’utenza e di “soddisfazione” economica per le aziende ubicate (vedi
sucessiva Tabella 7 - Elenco attività con superficie superiore a 400 mq. di vendita
a pagina 11 e Cartografia in Allegato “B” con loro ubicazione sul territorio del
Comune).
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MEDIE STRUTTURE DI VENDITA MAGGIORI M2 (TRA 401 MQ.E 1.500 MQ.)
Nome Azienda Ubicazione
Superficie
di vendita
(mq.)
Settore
merceologico
Maxi Di Srl Via Nazionale, 88/3 1.450 Alimentare (1.050)
Non Alim. (400)
LIDL Italia Srl Via Nazionale, 57 1.286 Alimentare (856)
Non Alim. (430)
TOTALE 2.736
Alimentare
(1.906 mq.)
Non Alimentari
(830 mq.)
GRANDI STRUTTURE DI VENDITA (SUPERIORI A 1.500 MQ.) SINGOLE O
STRUTTURATE A CENTRO/COMPLESSO COMMERCIALE
Struttura di vendita Ubicazione Nr.
esercizi
Superficie
di vendita
totale (mq.)
Mq. x Settore
merceologico
Alim. N.Alim.
Complesso
commerciale
“Natisone”
Via della Fraterna 3 2.500 750 1.750
Spesa Intelligente 1.000 750 250
Il Baule Udine Srl 900 == 900
Centrodet Srl 600 == 600
Complesso
commerciale
“Palmarina”
Via P. Zorutti/Via
Palmarina 3 2.490 700 1.790
ASPIAG Service Srl 950 700 250
J & L Srl 784 == 784
Bricolage Cristofoli Srl 756 == 756
TOTALE 4.990 1.450 3.540
Tabella 7 - Elenco attività con superficie superiore a 400 mq. di vendita
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Si tratta ora per la rete commerciale del Comune di San Giovanni al
Natisone, pur in un momento di stasi dei consumi, di confermare il suo ruolo
emporiale puntando però più ad uno sviluppo del medio dettaglio, che meglio
garantisce la presenza del servizio anche in aree abitate di frazione, limitando
invece lo sviluppo del grande dettaglio a semplici modesti ampliamenti
dell’esistente, a causa delle possibili difficoltà insorgenti/indotte nella gestione del
traffico veicolare.
Ciò però non vuol dire che il Comune nel futuro non possa pensare/ambire
a dare spazio allo sviluppo di nuove strutture di vendita di grandi dimensioni
qualora si manifestassero richieste da parte del mercato, chiaramente sempre se
l’A.C. lo ritenesse opportuno da un punto di vista di interesse generale (cosa che
dovrà essere verificata al momento).
Tale sviluppo però, sicuramente, dovrà essere accompagnato dalla
realizzazione (da parte del privato) di una serie di misure, concertate e verificate
con l’Ente pubblico (sia esso il Comune, FGV-Strade, la Provincia o l’ARPA),
capaci di attutire gli effetti “negativi” introdotti dal potenziale incremento dei flussi
di consumatori a seguito delle aperture richieste, soprattutto per quanto attiene la
messa in sicurezza degli accessi stradali a tali “nuove” aree (vedi rotatorie o altro)
e la riduzione degli impatti ambientali (=inquinamento atmosferico e acustico).
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2. IPOTESI DI SVILUPPO DELLA RETE DISTRIBUTIVA
COMUNALE DI MEDIO/GRANDE DETTAGLIO
2.1. Indicazioni metodologiche generali
Come appare chiaro da quanto descritto in Premessa, l’entrata in vigore
della direttiva europea “Bolkestein” ha provocato un autentico “terremoto” nel
modo di gestire e, soprattutto, programmare lo sviluppo di strutture commerciali
che, fino quasi alla fine dello scorso millennio, venivano ad essere controllate in
maniera “ferrea” dalla Regione. Si ricorda infatti che fino al 1998 il rilascio delle
autorizzazioni per tutte le attività commerciali superiori a 400 mq. di vendita
doveva essere preceduto dalla concessione da parte della Giunta Regionale di un
apposito “nulla-osta” (il cui iter amministrativo prevedeva la verifica tutta una serie
articolata di “step”: redazione da parte del Comune di un Piano di settore
commerciale in cui fossero previsti nuovi spazi di sviluppo per le attività
commerciali medio/grandi, una volta pervenuta la domanda, e gli Uffici avessero
espletato i controlli di rito, espressione di un parere favorevole preventivo da
parte del Consiglio comunale alla richiesta avanzata, successiva verifica
regionale della congruità commerciale e viabilistica della nuova iniziativa,
concessione del nulla-osta regionale, infine rilascio della autorizzazioni
amministrativa alla apertura). Dal 1998 a 2011 tale iter è stato “semplificato” visto
che non serviva più il passaggio in Regione, una volta che il Comune avesse
approvato i “Criteri per medio dettaglio maggiore” o il Piano di settore del grande
dettaglio” (che ricordiamo dovevano comunque rispettare dei limiti massimi di
sviluppo commerciale contenuti negli allegati A1/A2/A3 e B del DPR 069/2007).
Oggi le analisi tecnico-economiche che venivano fatte un tempo, circa lo
stato della rete commerciale del Comune (indagine sull’offerta) e del suo grado di
“gradimento” da parte dei consumatori residenti e di passaggio (indagine sulla
domanda), per poter così determinare il giusto equilibrio da realizzare tra le varie
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forma commerciali (=quote di mercato per il piccolo/medio/grande dettaglio) e
ipotizzare un numero massimo di strutture di medio dettaglio autorizzabili o di
metriquadrati di superficie di vendita per il grande dettaglio, sono divenute
“obsolete” e “fuorilegge”, sostituite da un articolato sistema di criteri e parametri
che si possono così sintetizzare:
a) valutazione della dislocazione delle attività commerciali sul territorio,
per evitare la creazione di zone di servizio commerciale disomogenee
alla popolazione residente e di passaggio. Chiaramente questo
elemento dovrà essere valutato anche (se non soprattutto) per il medio
dettaglio, che più del grande sembra potersi calibrare alle esigenze
della clientela residente soprattutto nelle piccole realtà residenziali
(frazioni);
b) facilità di accesso da parte dei consumatori alle strutture commerciali.
Questo elemento di valutazione, che si traduce nella indicazione al
posizionamento (in coordinamento anche con lo strumento urbanistico)
delle attività commerciali (anche in questo caso soprattutto di medio
dettaglio) in aree dove si concentri un discreto numero di residenti o vi
sia la presenza di strutture pubbliche/private polarizzanti l’interesse dei
consumatori;
c) considerazione delle migliori condizioni di ubicazione delle attività
commerciali riguardo alla loro accessibilità viabilistica e al grado
(attuale e previsto) di saturazione delle infrastrutture di trasporto, anche
con riferimento alle problematiche inerenti all’inquinamento ambientale
ed acustico nelle varie zone del territorio comunale. La valutazione di
questo parametro risulta molto importante soprattutto per il settore del
grande dettaglio dove, per le alte quantità di veicoli movimentati, tale
fattore risulta essere la discriminante principale per determinare le
quantità ipotizzabili di superficie di vendita massima ammissibile (per
ciascuna zona presa in esame), confermando così un assioma oramai
consolidato nel settore del commercio al minuto: senza strade con
grande capacità viabilistica e senza facilità di accesso ai negozi non vi
è possibilità sviluppo di commercio.
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 15
Sulla base di queste indicazioni guida si provvederà ora ad indicare, per
singola classe dimensionale degli esercizi, quale potrà essere lo sviluppo da dare
alla rete commerciale del Comune.
2.2. Valutazione delle possibilità di sviluppo del settore del medio
dettaglio maggiore o M2
Partendo da quanto indicato nel paragrafo precedente, e ribadendo che
oggi il Comune può solo indicare dove ritiene utile il posizionamento di tale tipo di
attività emporiali, senza però poterne più predeterminare il numero e la tipologia
merceologica, si è effettuato uno “screening” delle varie opzioni presenti sul
territorio comunale, dal quale si sono evidenziate le macro-aree nelle quali, in
congruità con le indicazioni urbanistiche vigenti, possono venir ubicate attività
commerciali di medio dettaglio maggiore.
La verifica di questo indicatore ha evidenziato/confermato come l’area del
Capoluogo del Comune (per numero di residenti e di attività industriali/terziarie
insediate, nonché per la presenza al suo interno della SR-56 “di Gorizia” e della
S.P.50 “Palmarina”) rappresenti il fulcro emporiale del Comune (Cfr. Tabella 8 e
Grafico 3 a pagina 16, nonché cartografia con suddivisione del Comune nelle
diverse zone territoriali, in Cartina 1 a pagina 17).
Infatti, una situazione ottimale tutte le “canne” di uno stesso colore,
rappresentate nel grafico citato, dovrebbero avere la stessa altezza, ma ciò
chiaramente non accade per il “naturale” ruolo egemone posseduto dalla rete
distributiva del Capoluogo, la quale può sfruttare una naturale rendita “di
posizione” data dalla presenza al suo interno sia delle maggiori “arterie
2.2.1. Verifica delle ubicazioni delle attività commerciali sul territorio
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 16
viabilistiche commerciali” nonché di tutta una serie di strutture pubbliche / private
polarizzanti l’interesse del consumatore (residente e non).
Zone Residenti Val.% Nr.Eserc. Val.% Mq.vendita Val.%
CAPOLUOGO 4.227 67,88% 73 84,88% 13.725 94,82%
DOLEGNANO 671 10,78% 2 2,32% 6 0,04%
VILLANOVA 756 12,14% 7 8,16% 604 4,17%
MEDEUZZA 573 9,20% 4 4,64% 141 0,97%
COMUNE 6.227 100,0% 86 100,0% 14.476 100,00%
Tabella 8 - Dotazione per zona
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Residenti N.ro Eserizi Mq.vendita
CAPOLUOGO DOLEGNANO VILLANOVA MEDEUZZA
Grafico 3 - Rapporti percentuali
Chiaramente un riequilibrio “perfetto” nell’allocazione delle diverse attività
commerciali, tale da portare ad avere un bilanciamento tra le diverse realtà
territoriali del Comune, non potrà, per ovvi motivi, mai avvenire, ma si potrà
pensare, qualora il mercato lo richieda, con la liberalizzazione amministrativa a
favorire il posizionamento di attività di medio dettaglio (che meglio si possano
inserire nel tessuto urbanistico delle aree periferiche) nelle zone di frazione.
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 17
Cartina 1 - Zone di suddivisione del territorio
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 18
Parallelamente al precedente indicatore, anche la valutazione dei livelli di
accessibilità da dare alle nuove attività di medio dettaglio maggiore, risente della
funzione perno della vita comunale da sempre avuto dal Capoluogo a scapito
delle aree di frazione (dove più difficile è il mantenimento di condizioni
economiche minime di sopravvivenza delle aziende commerciali, soprattutto se di
dimensioni considerevoli).
Infatti, ad oggi, tutte le attività commerciali sia di medio che di grande
dettaglio del Comune hanno trovato ubicazione nell’area di San Giovanni, a
ridosso del centro abitato, lungo i principali assi di traffico (favorita in questo dalle
scelte urbanistiche a suo tempo operate dal Comune), con relativa facilità di
accesso (che sicuramente ulteriormente migliorerà a seguito del completamento
dei lavori stradali in essere) da parte della clientela sia residente che fluttuante
(Cfr. anche in Allegato “B” la già citata Cartografia con ubicazione delle aziende
di medio-grande dettaglio). Tale impostazione, anche sulla base del vigente
PRGC, dovrà venir “naturalmente” mantenuta, favorendo le aggregazioni spaziali
di esercizi commerciali lungo gli assi di maggior traffico (vedi anche paragrafo
successivo), dove sicuramente maggiore è la presenza di consumatori.
Insieme all’analisi delle opzioni urbanistiche (vedi paragrafo 2.2.4), questo
è il parametro di maggior importanza da tener in considerazione quando si
devono individuare gli ambiti ottimali di insediamento delle attività di medio-
grande dettaglio, visto che oggi senza facilità di accesso da parte automobili non
si hanno consumatori [14
].
Per tale motivo si è ritenuto di considerare che tale tipo di aziende
commerciali possano (in prima battuta e senza pensare a stravolgimenti
2.2.2. Verifica dei livelli di accessibilità
2.2.3. Verifica delle opzioni viabilistiche
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 19
dell’attuale viabilità comunale) “potenzialmente” trovare sede solo lungo il corso
di arterie stradali di alto rango, quali: strade statali, regionali o provincial i.
Più nello specifico si è ritenuto di delimitare un’area compresa entro 200
ml. lungo gli assi di queste strade [15
], dove potenzialmente dare collocazione
ottimale alle nuove attività di medio dettaglio maggiore M2 (Cfr. Allegato “C”,
riportante l’ubicazione delle principali arterie di traffico, sfruttate a fini
commerciali, e della sede dei principali servizi pubblici). Nel Comune queste
strade ad alta “funzione commerciale potenziale” sono rappresentate da:
- SR 56 “di Gorizia”
- SP 27 “di Medea”
- SP 29 “del Collio”
- SP 50 “Palmarina”
- SP 109 “di Rosazzo”
E’ interessante notare, dalla citata cartografia allegata (Cfr. sia Allegato “B”
che Allegato “C”), come all’interno delle aree evidenziate siano già oggi
posizionate tutte le attività commerciali del Comune superiori a 400 mq. di
superficie di vendita, segno questo di una loro “naturale” propensione a gestire (e
attirare) i traffici indotti da questa particolare categoria dimensionale del terziario
emporiale.
2.2.4. Verifica delle opzioni urbanistiche
Come soprariportato per l’apertura di una nuova attività di medio dettaglio
maggiore dovrà venir verificata, oltre alla sua ubicazione lungo gli assi
preferenziali di traffico commerciali specificati nel paragrafo precedente, anche la
sua congruità con le destinazioni d’uso previste dalla vigente programmazione
urbanistica.
Dall’analisi delle norme di P.R.G.C. (aggiornato alla variante n.31 del
10.10.2012 - Cfr. anche Allegato “D”, in cui sono riportate le norme urbanistiche
[14
] E per facilità di accesso si intende non solo la presenza di strutture viarie “sicure” di accesso ai negozi, ma anche di strade
adeguate a supportare i traffici indotti da tali tipi di attività.
[15
] Chiaramente qualora la Regione dovesse far uscire una modifica all’attuale Regolamento di esecuzione della L.R.29/2005 (ex
DPR 069/2007/Pres.), si dovrà provvedere alle modifiche necessarie.
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 20
delle zone in cui è ammessa la destinazione d’uso commerciale) si evidenzia
come, in linea con le indicazioni regionali, la possibilità di insediare attività
commerciali fino a 400 mq. (esercizi di vicinato ed esercizi di medio dettaglio
inferiore o M1) di superficie di vendita venga prevista nelle zone urbanistiche
residenziali di tipo A1/A2/A.PR/B0/B1/B2/B3, nelle zone industriali/artigianali di
tipo D1/D1a/D1-H2/D2/D3/D3a (solo per generi non alimentari a basso impatto)
[16
], nelle zone a servizi di supporto delle attività produttive ecommerciali di tipo
SD, nelle zone di trasformazione 0 e, chiaramente, nelle aree a specifica
vocazione commerciale di tipo H2 (zone commerciali di progetto) e H3 (zone per
attività commerciali esistenti).
Attività con superficie di vendita compresa tra i 400 mq. e i 1.500 mq.
(medio dettaglio maggiore o tipo M2) invece possono invece essere insediate
solo in zone commerciali proprie (di tipo H2/H3), in zone particolari a servizi (di
tipo SD) o in zone industriali/artigianali (di tipo D1/D1a/D1-H2/D2/D3/D3a), in
questo ultimo caso però, come già per le attività fino a 400 mq., per la sola
tipologia merceologica “dei generi non alimentari a basso impatto” (Cfr. sempre
Allegato “D” e l’Allegato “E” con la tavola cartografica di ubicazione delle zone
urbanistiche in grado di accogliere strutture commerciali superiori a 400 mq. di
vendita).
2.2.5. Ipotesi di sviluppo del medio dettaglio maggiore o M2
Sovrapponendo ora tutte le indicazioni contenute nel paragrafi precedenti,
soprattutto quelle di tipo viabilistico/urbanistico, e verificata anche la piena
compatibilità con previsto dal Piano Comunale di Classificazione Acustica
recentemente approvato, si ottiene la Cartografia di gestione del settore di
Medio Dettaglio maggiore o M2 (in Allegato “F” e in cartografia propria, parte
integrante delle Norme tecniche dei Criteri di settore del medio dettaglio),
strumento fondamentale (ed unico) per la valutazione di tutte le richieste di
[16
] Così come definiti dall’art.2, lett.e della l.r. 29/2005:
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 21
insediamento, ampliamento e/o trasferimento per le attività di medio dettaglio
maggiore o di tipo M2 nel Comune.
2.3. Valutazione delle possibilità di sviluppo del settore del
grande dettaglio (singolo od associato a Centro/Complesso)
Le considerazioni fatte circa il modo di programmare il settore del medio
dettaglio si possono traslare [17
] anche per il settore del grande dettaglio [18
]
avendo però l’accortezza di evidenziare come per quest’ultimo si possa/deva
individuare, oltre che un luogo ammissibile, anche un contenuto commerciale
sostenibile (=metriquadrati di superficie di vendita e settore merceologico) [19
].
Partendo dall’analisi del Piano Regolatore Generale Comunale, che ci
permette di localizzare le aree urbanistiche deputate a poter essere sede di
attività con superficie di vendita superiore a 1.500 mq., qualora si vogliano aprire
nuove superfici commerciali di grande distribuzione (sia che esse siano singole
sia che siano associate), si dovranno “puntualmente” valutare le capacità di tali
aree a saper gestire il nuovo traffico veicolare indotto (con il corollario anche della
valutazione dell’inquinamento atmosferico e acustico potenzialmente ingenerato
dalla apertura di siffatta tipologia di negozi).
Oltre a questo “nuovo” parametro di previsione si ritiene però anche che la
presente proposta non debba/possa “dimenticare” una serie di postulati di
programmazione comunque contenuti nelle vigenti leggi regionali di settore (quali:
e) generi non alimentari a basso impatto: i materiali dell’edilizia ivi compresi quelli elettrici, dell’agricoltura e della zootecnia, la
ferramenta, i legnami, i mobili e gli articoli di arredamento, gli elettrodomestici, i veicoli, incluse le imbarcazioni, e i prodotti a
questi similari che richiedono ampie superfici di esposizione e di vendita in rapporto al numero di visitatori e acquirenti.-
[17
] In attesa della revisione delle norme di programmazione contenute nel vigente Regolamento regionale - Cfr. anche già citata
Circolare esplicativa regionale Prot.n.0045389/P di data 4.10.2012, comma 2, lettera d) a pag.6: “Nonostante la necessaria
revisione che verrà apportata al regolamento, di cui al DPReg 069/2007, si ritengono tuttora valide ed efficaci le norme di
urbanistica commerciale, di cui agli artt.20 e 21 (e relativi allegati C e D)”.-
[18
] Esercizi singoli o strutturati a Centro/Complesso commerciale con superficie di vendita superiore a 1.500 mq.-
[19
] Cfr. anche già citata Circolare esplicativa regionale Prot.n.0045389/P di data 4.10.2012, comma 2, lettera d) a pag.5: “Questo significa che le prescrizioni degli strumenti urbanistici vanno tradotte, nei Piani comunali di settore del commercio,
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 22
l’art.15, commi 6, 7 e 8, della L.R.29/2005 e l’art.20, comma 2 del D.P.R.
069/2007) tesi a:
a) rafforzare/potenziare le aree emporiali presenti nel Piano Regolatore
Generale Comunale (e recentemente urbanizzate), in quanto inserite
all’interno di assi di traffico già interessati a forti correnti commerciali,
mediante sia una loro estensione fondiaria (in zone strettamente
limitrofe) sia un incremento della superficie di vendita ammissibile;
b) salvaguardare e razionalizzare la funzionalità della rete viaria primaria
e secondaria del Comune con verifica dei livelli di gestione del traffico,
attuali e previsti, da parte delle strade interessate (e delle relative
rotatorie/semafori di accesso/uscita), e valutazione delle “eventuali”
soluzioni/mitigazioni da proporre qualora quelle oggi esistenti non
risultino in grado di supportare il nuovo traffico previsto).
2.3.1. Verifica delle opzioni urbanistiche
Dall’analisi delle norme del vigente P.R.G.C. si evidenzia come
l’insediabilità di strutture di grande dettaglio venga permessa all’interno di (Cfr.
sempre Allegato “D”):
a) zone commerciali proprie di tipo H2 (con la prescrizione, introdotta ai
sensi della ormai abrogata L.R.41/1990 [20
], di non poter superare i
2.500 mq. di vendita nel caso dei Centri Commerciali ed i 5.000 mq. nel
caso delle attività di grande distribuzione isolata) e di tipo H3 (solo per
le attività già esistenti con superficie superiore a 400 mq. [21
]);
b) zone a servizio alle attività produttive e commerciali di tipo SD e, più
precisamente, solo all’interno della zona SD in località “La Brava” (con
la prescrizione, anche questa derivata dalla applicazione di una legge
in superfici massime, ammissibili per singola zona omogenea, destinate ad esercizi di grande struttura, distinte per settore
merceologico . . . . omissis ”
[20
] Dalla L.R.8/1999, a sua volta sostituita dalla vigente L.R.29/2005.
[21
] Fattispecie attualmente non più in essere, stante l’ubicazione di tutte le attività commerciali superiori a 400 mq. di superficie di
vendita in zone di tipo H2.-
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 23
oggi caducata [22
], di non poter superare i 2.500 mq. di vendita e di
avere una superficie coperta complessiva [23
] inferiore a 5.000 mq.).
Attualmente però solo in due delle dodici zone a destinazione commerciale
compatibili con l’insediamento di strutture di grande dettaglio vi è la presenza di
tale tipo di esercizi (Cfr. sempre cartografia Allegato “E”):
- nella zona H2.1, posta lungo il corso della S.R.56, ma con accessi solo
da Via della Fraterna, il Complesso Commerciale “Natisone” (con 3
negozi e una superficie di vendita complessiva pari a 2.500 mq.);
- nella zona H2.2, posta lungo il corso della S.P.50, ma accesso da Via
Zorutti, il Complesso Commerciale “Palmarina” (con 3 negozi ed una
superficie di vendita complessiva pari a 2.490 mq.).
Questo fattore di “sotto-utilizzo” delle disponibilità urbanistiche teoriche già
possedute dalla Comune [24
], unita al particolare momento della vita economica
del Paese, fanno si che prima di andare a ritrovare nuove zone per l’insediamento
di attività commerciali si debba pensare al completamento delle opzioni già
presenti.
La valutazione delle opzioni viabilistiche presenti in Comune parte dal
presupposto, come già evidenziato per il medio dettaglio, che questo sia il
parametro di maggior importanza da prendere in considerazione qualora si voglia
pensare a incrementare, all’interno delle aree urbanistiche individuate, la
disponibilità di superficie di vendita per questa classe dimensionale di esercizi.
Come già ricordato, in un momento di forte contrazione della capacità di
spesa della clientela per le note vicissitudini economiche che sta vivendo il
Paese, porta ad immaginare che, senza precise richieste/volontà da parte
[22
] La L.R.16/1996 (art.29) anch’essa abrogata dalla L.R.8/1999.
[23
] Per superficie coperta complessiva si intende: “La superficie coperta destinata ad attività commerciali, inclusi uffici, depositi,
locali di lavorazione e servizi; qualora la attività si svolga su di un edificio a più piani, la superficie coperta complessiva
corrisponde alla somma delle superfici dei singoli piani destinate agli usi anzidetti”.
[24
] Considerando anche che in due di queste zone la H2.7 e la H2.8 sono insediate attività di medio dettaglio, risultando ancora
disponibili, da un punto di vista strettamente urbanistico, otto zone per ubicare attività di grande dettaglio con una superf icie
2.3.2. Verifica delle opzioni viabilistiche
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 24
dell’imprenditoria privata, difficilmente si potranno immaginare nuovi sviluppi della
rete distributiva di grande dettaglio (e quindi immaginare/valutare sviluppi di
traffico automobilistico derivato).
Ad oggi infatti al Comune, dopo l’entrata in vigore della L.R.15/2012, è
pervenuta una sola richiesta inerente il settore della grande distribuzione: per un
modesto ampliamento (+350 mq., pari a un incremento del 14% della superficie
autorizzata) del complesso commerciale “Natisone” (portando la superficie
complessiva di vendita da 2.500 mq. a 2.850 mq.).
Tale richiesta per la modestia degli incrementi viabilistici ipotizzabili (in
quanto trattasi non di una nuova apertura, ma del completamento dell’offerta in un
esercizio già da tempo presente nell’area), dell’ordine del 7-8% nella giornata del
sabato (come evidenziato anche nella relazione tecnica a supporto della richiesta
[25
]), risulta essere del tutto gestibile dalla viabilità della S.R.56.-
2.3.3. Ipotesi di sviluppo del grande dettaglio
Partendo dalle indicazioni contenute nei paragrafi precedenti, e
considerando che, qualora in futuro le condizioni economiche generali dovessero
migliorare e portare all’esigenza di dotare la rete di nuove superfici di vendita di
grande distribuzione, il Comune potrà operare tutte le “varianti” che si rendessero
necessarie allo strumento del Piano di settore, in questa fase si ritiene di
confermare la attuale struttura della rete commerciale di settore di San Giovanni
al Natisone, permettendo solo l’ampliamento della struttura di vendita all’interno
fondiaria di quasi 180.000 mq. che tradotti in aree di vendita, rispettando gli standard previsti: di copertura massima, di
parcheggio e di verde, si traducono in potenziali 48.000 mq. di superficie di vendita ammissibile!
[25
] Vedi “Studio della viabilità di afferenza/servizio” predisposto dal dott.ing.Luca Vittori di Gorizia, il quale così conclude il suo
lavoro: “Alla luce di tutto quanto fin qui esposto,
• viste le caratteristiche dell’infrastruttura viaria della S.R. n.56, della via della Fraterna, le loro capacità e i livelli di
utilizzo attuali;
• visti i volumi di traffico incrementali individuati nella relazione predisposta dalla PlanSystem S.r.l. di Udine e richiamati
al § 4 della presente relazione;
• valutati i dati di traffico disponibili in letteratura tra cui i rilievi di traffico fatti nel 2006 e ritenuti ancora attuali e
significativi;
• attesi i risultati di tali indagini che sono da considerarsi rappresentativi della situazione veicolare tipica rilevabile anche
in futuro;
• considerata l’attuale situazione infrastrutturale dell’incrocio della via della Fraterna con la S.R. n.56, quella della S.R.
56 che è stata oggetto di importanti riqualificazioni infrastrutturali ed e quella della via della Fraterna;
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 25
del Complesso Commerciale “Natisone” della zona urbanistica (introducendo un
limite massimo di sviluppo della superficie di vendita all’interno della zona
urbanistica H2.1 di 2.850 mq. di cui 750 mq. riservati al settore alimentare - vedi
anche Cartografia di gestione del settore del Grande dettaglio (in Allegato “G”
e in cartografia propria, facente parte integrante delle Norme tecniche del Piano
di settore del grande dettaglio).
2.3.4. Proposte di modifica alle vigenti norme urbanistiche comunali per
adeguarle alle nuove normative regionali
Onde adattare la normativa urbanistica del Comune alle previsioni di
sviluppo delle grandi strutture di vendita e adeguarla alle nuovi leggi di settore
intervenute nel corso degli ultimi anni si propone che le norme tecniche del
vigente P.R.G.C. debbano così venir modificate:
a) ART. 22 – ZONA SD (Servizi per le attività produttive e commerciali)
Al punto 22.5, lettera c, “Indici edilizi ed urbanistici”: il riferimento
alla L.R.16/1996 non è più valido in quanto la legge è stata abrogata
(dalla L.R. 8/1999). Volendo comunque mantenere il limite di 2.500
mq. massimi di superficie di vendita esso dovrebbe così essere
riscritto:
“La superficie di vendita massima ammessa non dovrà superare i
2.500 mq. e la superficie coperta complessiva non potrà superare i
5.000 mq.”.
b) ART. 29 – ZONA H2 (Attività commerciali e terziarie di progetto)
Al punto 29.4, punto 1: la limitazione delle superficie di vendita per i
Centri/Complessi commerciali a 2.500 mq. fa sempre riferimento alla
abrogata L.R.16/1996. Dovrebbe così essere riscritto:
si ritiene che il sistema viario prossimo al “Complesso commerciale Natisone” di cui si richiede l’ampliamento della superficie
di vendita per mq. 350, sia in grado di sostenere i modesti maggiori volumi di traffico discendenti alla richiesta di
ampliamento della superficie di vendita.”
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Studio di Base 26
“Attività commerciali al dettaglio, all’ingrosso e depositi: è ammesso
l’insediamento di strutture commerciali al dettaglio di qualsiasi
tipologia dimensionale purché con superficie coperta complessiva,
così come definita alla lettera r., 1° comma, dell’art.2 della
L.R.29/2005, non superiore a 5.000 mq.”-
Al punto 29.6, Parcheggi di relazione per le attività commerciali:
introdurre il parametro del 150% nel caso di aperture di esercizi di
media struttura di vendita maggiore (401-1.500 mq. di vendita) e del
100% nel caso di aperture di esercizi sotto la soglia dei 400 mq. di
superficie di vendita (secondo quanto previsto dall’art.21, 1° comma,
del D.P.R. 069/2007/Pres.)-
c) ART. 30 – ZONA H3 (Attività commerciali e terziarie esistenti)
Stante il fatto che oggi in tali zone non sono ubicate attività commerciali
con superficie di vendita superiore a 400 mq. lo standard di parcheggio
previsto del 200% (valido per attività superiori ai 1.500 mq. di vendita)
risulta “illogico”, meglio riportare tale standard al 100% (secondo quanto
previsto a quanto previsto dal sopracitato art.21, 1° comma, del D.P.R.
069/2007/Pres.)
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Studio di Base 27
3. ALLEGATI
A – Elenco titolari autorizzazione amministrativa
B – Ubicazione esercizi con superfici di vendita superiori a 400 mq.
C – Individuazione strade principali
D – Norme urbanistiche zone a destinazione commerciale
E – Localizzazione zone urbanistiche a vocazione commerciale
F – Cartografia di gestione del settore di Medio Dettaglio maggiore o M2
G – Cartografia di gestione del settore di Grande Dettaglio
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Studio di Base 28
A - ELENCO TITOLARI AUTORIZZAZIONE AMMINISTRATIVA
Esercizi di medio dettaglio maggiore
Esercizi di grande dettaglio (singoli o inseriti in centri/complessi commerciali)
DITTA UBICAZIONE NEGOZIO
SUPERFICI VENDITA
MQ ALIMEN. MQ NON ALIMEN.
MQ TOTALI
MAXI DI SRL Via Nazionale 88 1050 400 1450
LIDL ITALIA SRL Via Nazionale 57 856 430 1286
ECO.IS S.A.S. DI CANTARUTTI GIANNI & C. Via Casali 56 0 400 400
PLURIAUTO SRL Via Nazionale 81 0 398 398
PAGANO SAVERIO Via Divisione Julia 48 0 395 395
INGROSSO MOBILI DI BUDAI GIANPAOLO SAS Via Nazionale 93 0 369 369
ASPIAG SERVICE S.R.L. Via Antica 6 335 18 353
EDIL NORD FINITURE S.R.L. Via Nazionale 20 0 348 348
COOP. CONSUMO VILLANOVA Via Quattro Novembre 76 190 144 334
CI E GI ARREDAMENTI di CAON MARIA & C. S.A.S. Via Nazionale 43 0 241 241
BULFONI FRANCO s.r.l. Via Palmarina 40 0 240 240
TERMOFRIULI Via Nazionale 75 0 233 233
BERTOSSI EZIO E C. Via Antica 8 0 225 225
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 29
DITTA UBICAZIONE NEGOZIO
SUPERFICI VENDITA
MQ ALIMEN. MQ NON ALIMEN.
MQ TOTALI
DEGANO GARDEN DI ZUPPELLO NICOLA & C. SNC Via Palmarina 6 0 196 196
LE BOTTEGHE DI FORTE ANNITA Via Chiopris 19 185 7 192
IDEAL TERMO BAGNO Via Nazionale 85 0 175 175
MAURIG ANTONINO SNC DI Maurig Giusto e C. Via via Nazionale 7 0 131 131
MAURIG ANTONINO SNC DI Maurig Giusto e C. Via via Nazionale 7 0 124 124
CASELLI GROUP SPA Via Nazionale 87 0 102 102
VISINTINI A. & G. Via Bolzano 25 70 22 92
PASMIL srl Via dell'Asilo 26 0 90 90
SFILIGOI BRUNA Via C.Percoto 8 0 90 90
Alimentari Yongfa S.a.s. di Liu Jine Via Roma 71 86 0 86
ELIOGRAFICA VENUTO DI VENUTO ALESSANDRO & C. S.A.S Piazzetta Tomadini 13 0 85 85
LINEA UFFICIO DI PIZZUTTI & C. Piazza Tomadini 4 0 80 80
BOSCATTO PIERPAOLA Via Roma 54 0 80 80
BOSCATTO FIORELLA Via Roma 50 76 0 76
AUTOMECCANICA DON LORIS & C. Via Nazionale 23 0 72 72
ERRE ZETA S.N.C. Via Trieste 65 0 65
VIZZON FLAVIO Via della Rosie 4 0 65 65
KORMAKOVA OLGA Viale della Stazione 50 0 65 65
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 30
DITTA UBICAZIONE NEGOZIO
SUPERFICI VENDITA
MQ ALIMEN. MQ NON ALIMEN.
MQ TOTALI
MASAU LUCIA Via Roma 99 58 2 60
PODORIESZACH OSCAR Via del Collio 12 0 60 60
MOCCHIUTTI DINO Via IV Novembre 73 0 60 60
CHRISSWINE DI BOLZICCO CHRISTIAN Piazza di Brazza' 8 60 0 60
MENIS S.R.L. Via de Pollis 19 58 0 58
AUTOCARROZZERIA NUOVA NATISONE DI MOCCHIUTTI DENIS Via L. Gortani 24 0 57 57
ARTIPAN DUE S.N.C. Via delle Suole 6 55 0 55
PIANI LISA Via Roma 16 0 55 55
CALZATURE SANDRA E SHEILA Piazza Zorutti 15 0 54 54
CLINAZ MARIA ANGELA Via del Pozzo 31 0 51 51
BATTILANA ADELINA Via Chiopris 42 14 36 50
L.M. DI SCIARRINO Via Nazionale 30 0 50 50
EKO TEKNICA S.A.S. DI COCETTA DIEGO E C. Via Nazionale 38 0 50 50
SALVADOR JHONNY Via Giassico 40 0 50 50
OTTICA NOVA S. GIOVANNI DI DE MARTIN Via Roma 78 0 49 49
MUCCHIUT MORENO - VIDEOMOON Piazza Zorutti 18 0 45 45
PIZZAMIGLIO FRANCO Via Brava 22 0 45 45
COLLOVIGH ANDREA Via Roma 96 0 42 42
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 31
DITTA UBICAZIONE NEGOZIO
SUPERFICI VENDITA
MQ ALIMEN. MQ NON ALIMEN.
MQ TOTALI
CUDICIO ALAN Via Palmarina 27 0 42 42
BOSCO NICOLETTA Piazza Zorutti 10 40 0 40
MAR SRL Via Casali 16 0 40 40
VETRO FRIULI Via Palmarina 115 0 39 39
VISINTINI GIANNI Via Bolzano 4 0 38 38
LA PROFUMERIA snc DI PELOI MARISA Via Roma 41 0 37 37
ERMACORA ENZO DI ERMACORA D. & F. Via della Stretta 8 0 37 37
ADRIATICA DI GLEREAN A. E SCARFO' A. E C. SNC Via Nazionale 88 34 0 34
MISANO SILVANO Via Nazionale 35 0 32 32
BERIN VITTORIO Via Carducci 2 30 0 30
VECCHIATTO WALTER Via Palmarina 38 0 28 28
STUDIO REPORTER SNC Via Roma 66 0 26 26
FLOR STYLE DI GOBBO FEDERICO Via Nazionale 39 26 0 26
NOI IDEA Via della Stazione 36 0 20 20
ULISSE S.R.L. Via delle Suole 14 0 20 20
CIGNACCO LUCA Via Roma 23 0 20 20
GERLI GABRIELLA Viale delle Scuole 2 20 0 20
TALIS WINE SOC. CONS. A R.L. Via Palmarina 113 17 0 17
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 32
DITTA UBICAZIONE NEGOZIO
SUPERFICI VENDITA
MQ ALIMEN. MQ NON ALIMEN.
MQ TOTALI
C.F.C. FORNITURE INDUSTRIALI Via Nazionale 88/9 0 15 15
PTSHOP SPA Via Roma 123 0 15 15
FRIULFILATURA DI PERSOGLIA DORINO E C. Via Sottorive 0 10 10
BASSI GIANCARLO Via Nazionale 42 0 10 10
TREBI S.N.C. DI BISIACCO ALESSANDRO & C. Via del Pozzo 12 0 7 7
MENCHINELLI ANDREA Piazza Zorutti 9 0 5 5
CECCOTTI GIORGIO E C: Via Nazionale 32 0 5 5
RISTORANTE DA LUISA DI BRANDOLIN A.E C. Via Trieste 14 5 0 5
BATTISTUTTA MARCO Via Dolegnano di Sopra 58 4 0 4
DORE CRISTINA Via Madonna di Strada 5 0 3 3
TAMBALO ANNA Via Pascoli 6 0 2 2
CACA BAFTJAR Via Roma 46 2 0 2
BERGAMASCO ENRICO Via Roma 35 2 0 2
TRATTORIA BRAIDA DI CHIANDUSSI E C. Via Roma 38 0 2 2
LA CAMPAGNOLA s.n.c. Via Nazionale 94 1 0 1
SPESA INTELLIGENTE Via della Fraterna 32 750 250 1.000
IL BAULE UDINE SRL Via della Fraterna 36 0 900 900
CENTRODET S.R.L. Via della Fraterna 40 0 600 600
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 33
DITTA UBICAZIONE NEGOZIO
SUPERFICI VENDITA
MQ ALIMEN. MQ NON ALIMEN.
MQ TOTALI
ASPIAG SERVICE S.R.L. Via P.Zorutti 47 700 250 950
J & L. SRL Via P.Zorutti 47 0 784 784
BRICOLAGE CRISTOFOLI S.R.L. Via Palmarina 47 0 756 756
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 34
B – UBICAZIONE AZIENDE CON SUPERFICIE DI VENDITA SUPERIORE A 400 MQ.
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 35
C – VIABILITA’ PRINCIPALE SEDE DI ATTIVITA’ COMMERCIALI ED UBICAZIONE DEI PRINCIPALI PUNTI PUBBLICI
DI AGGREGAZIONE SOCIALE
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 36
D - ANALISI DELLE VIGENTI NORME URBANISTICHE INERENTI LE ZONE IN CUI
VENGONO AMMESSE DESTINAZIONI D’USO COMMERCIALI AL MINUTO
ZONA URBANISTICA
V Esercizio di
vicinato Con superficie di
vendita fino a
250 mq.
M1 Media
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
250 e fino a 400
mq.
M2 Media
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
400 e fino a
1.500 mq.
G1 Grande
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
1.500 e fino a
5.000 mq. coperti
G2 Grande
struttura di vendita
Con superficie
coperta superiore
a 5.000 mq.
A1 (art. 8) Immobili soggetti a restauro
conservativo (ivi compresi
quelli classificati ai sensi della
L. 1/6/39, n. 1089) e le
pertinenze
SI SI NO NO NO
A2 (art. 9) Zona di conservazione tipolog-
ca. Comprende immobili e aree
scoperte di particolare pregio
storico, architettonico e/o
ambientale.
SI SI NO NO NO
A P.R. (art. 10) Ambiti P.R.P.C. – Piani di
Recupero. Interessa aree di
carattere storico dove, per le
condizioni di degrado o per
migliorare la funzionalità degli
immobili e degli ambiti urbani si
rende opportuno il recupero del
patrimonio urbanistico ed
edilizio esistente mediante
interventi rivolti alla
conservazione, al risanamento,
alla ricostruzione ed alla
migliore utilizzazione del
patrimonio edilizio stesso.
SI SI NO NO NO
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 37
ZONA URBANISTICA
V Esercizio di
vicinato Con superficie di
vendita fino a
250 mq.
M1 Media
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
250 e fino a 400
mq.
M2 Media
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
400 e fino a
1.500 mq.
G1 Grande
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
1.500 e fino a
5.000 mq. coperti
G2 Grande
struttura di vendita
Con superficie
coperta superiore
a 5.000 mq.
B0 (art. 12) Edifici tipici dell’architettura
minore storica parzialmente
modificati. Comprende edifici
singoli o ambiti che conservano
aspetti tipici dell’edilizia minore
storica e che per il valore
intrinseco o per manomissioni
subite non meritano di essere
classificati in zona A..
SI SI NO NO NO
B1 (art. 13) Aree di centro urbano con
elevato grado di trasformazione
o da convertire alla residenza.
Interessa ambiti di centro
urbano con elevato grado di
trasformazione rispetto ai
caratteri originali per effetto
della modifica e sostituzione dei
tipi tradizionali, caratterizzati
dalla presenza di attività
commerciali e terziarie, nonché
aree da convertire a residenza
con elevata densità abitativa.
SI SI NO NO NO
B2 (art. 14) Espansioni recenti.
Comprende espansioni più o
meno recenti degli aggregati
urbani del capo-luogo e delle
frazioni, con gradi diversi di
utilizzazione e satura-ione dei
lotti fondiari e con sufficiente
dotazione di opere di
urbanizzazione primaria.
SI SI NO NO NO
B3 (art. 15) Nuclei abitati di carattere
agricolo. Comprende nuclei di
origine agricola, che hanno
perduto in parte i caratteri
tradizionali. Differenziano dalle
zone B1 per l’assenza di fronti
commerciali, per la minor
densità edilizia, per la presenza
di edifici rustici in esercizio o
dimessi.
SI SI NO NO NO
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 38
ZONA URBANISTICA
V Esercizio di
vicinato Con superficie di
vendita fino a
250 mq.
M1 Media
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
250 e fino a 400
mq.
M2 Media
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
400 e fino a
1.500 mq.
G1 Grande
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
1.500 e fino a
5.000 mq. coperti
G2 Grande
struttura di vendita
Con superficie
coperta superiore
a 5.000 mq.
D1 (art. 18) Zone industriali-artigianali di interesse regionale.
Comprende ambiti territoriali
interessati dalla presenza di
agglomerati industriali di
interesse regionale e aree di
espansione di previsione.
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
NO NO
D1a (art. 18.18) Zona industriale-artigianale
situata in località La Brava
all’incrocio tra la S.P.
Palmarina e via Pesenalat.
SI SI
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
NO NO
D1-H (art. 18.19) Comprende ambiti in precedenza classificati in zona D1, situati a Medeuzza, entro i quali si intende consentire anche il deposito e la commercializzazione di merci non prodotte dall'azienda insediata e l'insediamento di attività collaterali alle attività produttive presenti nell'area della sedia (laboratori di ricerca, studi pubblicitari, ecc.).
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
NO NO
D2 (art. 18bis) Insediamenti industriali-artigianali di previsione. Comprende aree destinate all'insediamento di attività industriali e artigianali con caratteristiche diverse dalla zona D1.
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
NO NO
D3 (art. 19) Insediamenti industriali-
artigianali esistenti esterni agli
abitati.
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
NO NO
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 39
ZONA URBANISTICA
V Esercizio di
vicinato Con superficie di
vendita fino a
250 mq.
M1 Media
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
250 e fino a 400
mq.
M2 Media
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
400 e fino a
1.500 mq.
G1 Grande
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
1.500 e fino a
5.000 mq. coperti
G2 Grande
struttura di vendita
Con superficie
coperta superiore
a 5.000 mq.
D3a (art. 20) Insediamenti industriali-
artigianali compresi negli
abitati
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
SI (per esercizi
di vendita di
generi non
alimentari a
basso
impatto)
NO NO
SD (art. 22) Servizi ed attrezzature, di
iniziativa pubblica e/o privata, a
sostegno delle attività
produttive.
SI SI SI
SI (fino a 2.500
mq.di
vendita)
NO
E6 (art. 28) Ambiti di interesse agricolo.
Comprende ambiti di interesse
agricolo di cui all’art. 10 delle
norme di attuazione el P.U.R. di
cui si vuole esaltare la
vocazione produttiva e impedire
usi impropri.
E’ ammessa nella zona la destinazione d’uso
a commercio solo per la vendita dei prodotti aziendali
E’ ammessa la costruzione di stazioni per la distribuzione dei
carburanti e servizi accessori.
H2 (art.29) Attività commerciali e terziarie
di progetto. Comprende ambiti
interessati da insediamenti
commerciali esistenti e/o di
progetto da attuare con un
P.R.P.C.
SI SI SI
SI (solo per
Centri
Commerciali
limite a 2.500
mq.di
vendita)
NO
- Zona H2 sita a
Medeuzza lungo
la Palmarina
SI SI SI NO NO
H3 (art. 30) Attività commerciali e terziarie
esistenti. Interessa ambiti dove
si riconosce l’esistenza di
attività commerciali e terziarie
isolate.
SI
SI
SI Solo se già
esistenti
SI Solo se già
esistenti
NO
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 40
ZONA URBANISTICA
V Esercizio di
vicinato Con superficie di
vendita fino a
250 mq.
M1 Media
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
250 e fino a 400
mq.
M2 Media
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
400 e fino a
1.500 mq.
G1 Grande
struttura di vendita
Con superficie di
vendita sup. a
1.500 e fino a
5.000 mq. coperti
G2 Grande
struttura di vendita
Con superficie
coperta superiore
a 5.000 mq.
S (art. 34) Servizi ed attrezzature collettive
SI (per piccole
attività
commerciali
se
funzionalme
nte connesse
con strutture
sportive o
per lo
spettacolo
nella misura
del 5% delle
superfici
attrezzate
per un
massimo di
mq. 50
NO NO NO NO
O (art. 45) Insediamenti misti a
destinazione residenziale e
terziaria di interesse locale
SI SI NO NO NO
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 41
E – ZONE URBANISTICHE
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 42
Identificativo zona: H2.1 (Via della Fraterna)
Superficie zona omogenea in mq.
Attività commerciali insediate
CENTRO COMMERCIALE “NATISONE” – Via della Fraterna 2.500 mq.
Ditte Alimentari Non
Alimentari TOTALE
SPESA INTELLIGENTE Spa 750 250 1.000
IL BAULE UDINE Srl 0 900 900
CENTRODET Srl 0 600 600
13.970
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 43
Identificativo zona: H2.2 (Via P. Zorutti – Via Palmarina)
superficie zona omogenea in mq.
Attività commerciali insediate
CENTRO COMMERCIALE “PALMARINA” – Via P.Zorutti/V.Palmarina 2.490 mq.
Ditte Alimentari Non Alimentari TOTALE
ASPIAG SERVICE Srl 700 250 950
J & L. Srl 0 784 784
BRICOLAGE CRISTOFOLI Srl 0 756 756
15.560
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 44
Identificativo zona: H2.3 (Via delle Colonne - Via P. Zorutti)
superficie zona omogenea in mq. 8.774
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 45
Identificativo zona: H2.4 (Via Nazionale)
superficie zona omogenea in mq. 10.649
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 46
Identificativo zona: H2.5 (Via Nazionale – Via della Fraterna)
superficie zona omogenea in mq. 19.795
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 47
Identificativo zona: H2.6 (Via Nazionale – Via della Fraterna)
superficie zona omogenea in mq. 14.503
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 48
Identificativo zona: H2.7 (Via Nazionale)
superficie zona omogenea in mq.
Ditte Alimentari Non
Alimentari TOTALE
MAXI DI Srl 1.050 400 1.450
11.872
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 49
Identificativo zona: H2.8 (Via Nazionale – Via Divisione Julia)
superficie zona omogenea in mq.
Ditte Alimentari Non
Alimentari TOTALE
LIDL ITALIA Srl 856 430 1.286
19.905
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 50
Identificativo zona: H2.9 (Via Divisione Julia – Via delle Rosie)
superficie zona omogenea in mq. 32.710
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 51
Identificativo zona: H2.10 (Via Antica)
superficie zona omogenea in mq. 6.018
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 52
Identificativo zona: H2.11 (Via Madonna di Strada)
superficie zona omogenea in mq. 8.101
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 53
Identificativo zona: SD.1 (Via Brava)
superficie zona omogenea in mq.
79.673
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base
54
F – CARTOGRAFIA DI GESTIONE DEL SETTORE DEL MEDIO DETTAGLIO MAGGIORE O TIPO M2
Comune di San Giovanni al Natisone
Studio di Base 55
G – CARTOGRAFIA DI GESTIONE DEL SETTORE DEL GRANDE DETTAGLIO – INDIVIDUAZIONE SUPERFICI COMMERCIALI MASSIME AMMISSIBILI PER SINGOLA ZONA
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