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Comune di Campo San Martino – Prov. PD - PIANO DEGLI INTERVENTI

PEREQUAZIONE – Criteri di applicazione

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PREFAZIONE

L’applicazione della “perequazione” (art. 35 L.R. 11/2004) rappresenta un’indubbia novità nello scenario della pianificazione urbanistica.

La sua applicazione a livello di piani operativi (in particolare del “Piano degli Interventi”) è pur tuttavia non priva di problematicità, investendo temi di legittimità giuridica e, in generale, di applicabilità ai singoli casi di trasformazione del territorio.

E’ un terreno sul quale occorre procedere con molta circospezione, condividendo le scelte operative con le amministrazioni locali. Queste sono, da un lato beneficiarie dei riscontri positivi della perequazione, ma anche, di riscontro, depositarie delle scelte applicative, spesso impopolari e altrettanto sovente oggetto di contenzioso – elemento, quest’ultimo, di freno alla imprenditoria edilizia.

Per queste motivazioni il presente prontuario è stato oggetto di un confronto con le Amministrazioni comunali del PATI del Cittadellese: Cittadella – Tombolo – Galliera Veneta – Fontaniva e Campo San Martino.

Gli incontri, sollecitati all’inizio dal comune di Tombolo, si sono svolti in più fasi, presso il comune di Campo San Martino.

Il comune di Tombolo, seppure presente attivamente negli incontri, ha precorso i tempi, attraverso la predisposizione di un suo documento.

Il comune di Cittadella ha continuato a manifestare il suo interesse.

Il presente prontuario, pertanto, nasce come contributo, sostanzialmente condiviso dalle amministrazioni comunali.

E’, naturalmente, perfettibile se i comuni del PATI vorranno, come promesso, apportare un loro contributo migliorativo.

Il comune di Campo San Martino si propone intanto come apripista.

Un compito ingrato, non privo di rischi, ma anche coraggioso.

Un apprezzamento particolare ai contributi operativi del geom. Claudio Settimo Uff. Tecnico.- Campo San Martino e del Sindaco Paolo. Tonin.

Un riconoscimento ai contributi:

del Comune di Tombolo (Sindaco Franco . Zorzo),

del Comune di Fontaniva (Sindaco dott. Marcello Mezzasalma, Tecnico geom. Giancarlo. Bergamin)

del Comune di Galliera V. (Sindaco S. Bonaldo, Tecnico arch. Nevio Bigolin)

del Comune di Cittadella (Tecnico arch. Damiano Scapin)

Il redattore

arch. Silvano De Nardi



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1. PREMESSA

La “perequazione urbanistica” contemplata nella legislazione regionale (art. 35 L.R. 11/2004) rappresenta il mezzo più efficace per l’acquisizione delle aree pubbliche (aree a servizi – infrastrutture) per la collettività.

Il ricorso alle procedure di esproprio dovrebbe, quindi, rappresentare in tale contesto, uno strumento limitato esclusivamente ai casi di inapplicabilità dello strumento perequativo.

Ricordiamo inoltre come, da un lato, le limitazioni della cogenza temporale del vincolo (sentenza Corte Costituzionale 179/99) è d’altro lato, l’onerosità dell’espropriazione (sentenza Corte Costituzionale 348/07) rendono molto problematico per i comuni il ricorso all’esproprio generalizzato.

L’applicazione della perequazione assicura di riscontro,

l’acquisizione delle aree a servizi pubblici senza costi per la pubblica Amministrazione,

l’eliminazione della disparità di trattamento tra i proprietari inseriti nel comparto perimetrato dal piano Attuativo, in quanto all’interno dello stesso, viene attribuita la stessa capacità edificatoria (indice perequativo) a tutte le aree (comprese le aree con destinazione a servizi).

La capacità edificatoria dovrà essere collocata negli ambiti definiti dal Piano Operativo (e dal P.U.A.), mentre le restanti aree dovranno essere cedute gratuitamente al comune.

In questo quadro normativo il PATI ha codificato un indirizzo preciso: almeno il 50% del plus-valore derivante dall’applicazione degli indici edificatori dovrà costituire la quota perequativa da cedere gratuitamente al comune.

Ricordiamo che il plus-valore può definirsi come l’incremento del valore del bene dopo la trasformazione.

2. Criteri operativi di applicazione della perequazione nel P.I.

Si è ritenuto, nella premessa, richiamare i principi informatori dell’istituto della perequazione.

Tali principi sono ormai acquisiti pacificamente nella cultura urbanistica. La loro presenza nella pianificazione strutturale della Regione Veneto (P.A.T.) è un fatto ormai ampiamente codificato.

Più complessa e più problematica si presenta l’applicazione a livello di Piano Operativo (Piano degli Interventi) degli indirizzi del P.A.T..



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Nel P.I. infatti non sempre risulta possibile applicare i principi perequativi secondo gli schemi contenuti nella premessa.

In buona sostanza, soprattutto negli ambiti delle aree di urbanizzazione consolidata, la dotazione di servizi da cedere al comune in attuazione dei criteri perequativi, risulta a volte, inopportuna e urbanisticamente non conveniente.

La cessione di piccole aree a servizi (parcheggi - verde) - dimensionalmente ridotte - oltre a non assolvere ad una specifica funzione pubblica, rappresenta per il comune, nella stragrande maggioranza dei casi, un insostenibile aggravio agli oneri di manutenzione.

Già nei Piani Regolatori, ante L.R. 11/2004, i comuni si erano indirizzati, nella prassi, verso forme di convenzionamento con i privati in cui queste mini – aree venivano lasciate alla manutenzione privata, seppure gravate da servitù pubblica.

Questa prassi appare, alla luce della L.R. 11/2004, sostanzialmente superata.

L’obiettivo della pianificazione del P.R.C. si dovrà concretizzare nell’acquisizione gratuita, attraverso l’applicazione della perequazione dei servizi territoriali, che risultino dotati di una loro autonomia funzionale e quindi, innanzi tutto, di dimensioni tali da poter essere gestiti dalla pubblica amministrazione secondo criteri di razionalità ed economicità.

A questo obiettivo dovranno, quindi, concorrere anche i proventi derivanti dall’applicazione della perequazione su aree di completamento, in cui non risulta conveniente e razionale il reperimento in loco di servizi pubblici.

E del resto questa considerazione era già presente nel Piano Strutturale. Le linee strategiche del PATI, prescrivono, infatti, che la quota aggiuntiva del plus-valore derivante dalle trasformazioni urbanistiche (perequazione) cedute gratuitamente al comune, sarà utilizzata dallo stesso per le seguenti finalità:

realizzazione di opere ed attrezzature pubbliche in aggiunta a quelle minime prescritte dall’art. 32 della L.R. 11/2004 (art. 35 L.R. 11/2004);

realizzazione di edilizia residenziale pubblica (art. 39 L.R. 11/2004); utilizzo del Credito Edilizio derivante da interventi di ripristino e di riqualificazione

urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio, o dalle compensazioni urbanistiche (artt. 36 – 37 L.R. 11/2004);

interventi di compensazione/mitigazione ambientale indicati dalla VAS e/o quelli già contenuti nelle presenti norme.

Il presente prontuario si propone di elencare in forma analitica i criteri operativi di applicazione della perequazione urbanistica (art. 35 L.R. 11/2004) così come codificata all’art. 6 del PATI e affinata nelle Norme Tecniche Operative del P.I..



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Ricordiamo, innanzi tutto, gli ambiti assoggettati all’ applicazione della perequazione (P.A.T.I.). Aree di trasformazione e riqualificazione della città.

Sono le aree di nuova urbanizzazione, le aree dismesse, le aree sottoutilizzate i cui interventi comportano un ridisegno della città.

Aree della “città consolidata” nelle quali gli interventi di trasformazione comportino un nuovo significativo impianto delle OO. di UU., ovvero una nuova dotazione di servizi. (ad es.: cambi di destinazioni d’uso di complessi significativi, interventi consistenti di densificazione, sostituzione di opere incongrue ecc..).

Aree agricole che assumono nel P.I. destinazioni residenziali non direttamente compatibili con la funzione produttiva delle zone agricole.

Aree non assoggettate a perequazione.

Le aree del tessuto consolidato dotate di OO. di UU. primaria in cui gli interventi non comportino nuove dotazioni di standard e nessun aggravio significativo al sistema stradale di supporto.

Le aree agricole destinate alla produzione in funzione del fondo.

2.1 Suddivisione in classi delle aree assoggettate a perequazione

Il P.I. suddivide il territorio comunale in Zone Territoriali Omogenee (D.M. 2 aprile 68). Conformemente agli indirizzi regionali tali zone possono essere individuate sulla base di parametri (omogeneità dei tessuti edilizi) che si discostano dai parametri ex D.M. 2 aprile 68.

Tali zone sono state denominate Zone a Tessuto Insediativo Omogeneo (Z.T.I.O.).

Per ognuna di queste zone il P.I. definisce gli indici territoriali.

Individua, altresì, gli ambiti (Schede progetto – Aree progetto – P.U.A.) oggetto di intervento nelle fasi temporali definite dal P.I. (Piano Pluriennale di Attuazione)

E’ ormai prassi consolidata che le varie Z.T.I.O., anche se interessate da analoghi indici di edificabilità, non debbano necessariamente essere assoggettate allo stesso regime perequativo.

Infatti:

a) Dal punto di vista giuridico: le aree di trasformazione urbanistica possono derivare da una pianificazione precedente (P.R.G.) già dotate di capacità edificatorie, ovvero da aree agricole divenute “trasformabili” nel PAT ed “edificabili” nel P.I..



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b) Dal punto di vista economico: il valore delle aree, a parità di capacità edificatoria, è condizionato, dalla presenza delle OO. di UU., dalla vicinanza ai servizi, dalla presenza degli allacciamenti stradali, dalla vicinanza ad aree di pregio ambientale ecc.

Incrociando i suddetti aspetti giuridici ed economici possiamo individuare sul territorio comunale le singole classi di aree su cui applicare la perequazione in forma omogenea. Va da sé che il percorso appena prospettato è, comunque, non privo di approssimazione: per giungere ad una definizione rigorosa delle classi di perequazione i criteri sovraesposti dovrebbero essere applicati ad ogni singola area di trasformazione urbanistica, cosa questa assolutamente non proponibile nella normale gestione del P.R.C. La suddivisione in classi, che qui di seguito viene proposta, è quindi sicuramente frutto di un compromesso operativo che potrà, nella fase progettuale del P.I. ( e ancor più nella fase attuativa (P.U.A. – acc..)) essere oggetto di approfondimenti e affinamenti. In questa prima fase la suddivisione è sortita da valutazioni ampliamente condivise con l’ufficio tecnico del comune e con gli amministratori, in un obiettivo di omogeneizzare l’operatività delle linee strategiche del Piano Strutturale nei nuovi strumenti operativi (P.I.).

3. INDIVIDUAZIONE DELLE CLASSI (v. TAB A) (valutazione giuridica)

1. Nuove aree edificabili (ex aree trasformabili di PAT – aree agricole nel PRG previgente sottozone E1 – E2 – E3 ex L.R. 24/85);

2. Aree edificabili di P.I. (aree di urbanizzazione consolidata di PAT, già edificabili nel previgente P.R.G.);

3. Aree di edificazione diffusa (aree di urbanizzazione diffusa di PAT, aree in parte già classificate E4 ex L.R. 24/85 nel P.R.G. previgente);

4. Aree edificabili (già edificabili in PRG: assoggettate a P.U.A., ma non convenzionate acquisite nel P.I. come edificabili con obbligo P.U.A.;

5. Nuove aree edificabili di P.I. inserite nelle aree di urbanizzazione consolidate dal PATI (già classificate nel PRG come aree agricole) (nuovi lotti singoli) (Sono alcune aree di contorno alle aree già edificabili di P.R.G., aree che il PATI riconosce come naturale completamento del disegno della città consolidata);



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3.1 INDIVIDUAZIONE di SOTTOCLASSI

All’interno delle classi di cui sopra, possono presentarsi, ai fini della quantificazione del carico perequativo, ulteriori suddivisioni in sottoclassi. a) Opere incongrue ;

b) Ampliamenti una tantum (150 mc applicabili secondo le modalità definite dal

P.I.);

c) Ristrutturazione edilizia senza cambio di destinazione d’uso;

d) Ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d’uso;

e) Fabbricati non più funzionali al fondo agricolo (cambio di destinazione d’uso);

f) Ampliamento fabbricati residenziali in zona agricola fino a 800 mc. (comma 5

art. 44 L.R. 11/04);

g) Sportello Unico Attività Produttive (S.U.A.P.) –

Ampliamento attività produttive in zona impropria;

h) Nuovi fabbricati produttivi commerciali in zona propria;

i) Interventi ex art. 44/1 L.R. 11/2004 (Nuovi interventi edilizi in funzione

dell’attività agricola);

l) Allevamenti zootecnico-intensivi art. 44/9 L.R. 11/2004:

m) Agriturismi

4. INDIVIDUAZIONE DELLE CLASSI (valutazione economica)

Criteri di determinazione dei valori (riferiti alle “classi” e “sottoclassi” di cui al punto 3) precedente).

Per ognuna di queste “classi” e “sottoclassi” il presente prontuario definisce (v. Tabella A allegata) i seguenti valori:

a) Il valore iniziale delle aree oggetto di intervento di trasformazione;

b) Il valore finale delle aree, conseguenti agli interventi di trasformazione, rapportato alle capacità edificatorie di P.I.;

c) Gli oneri detraibili dal valore finale dell’immobile, ai fini della determinazione del plus-valore;

d) Quantificazione del plusvalore e determinazione della quota perequativa.

Vediamo più in dettaglio tali criteri.



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a) Valore iniziale delle aree

Il criterio adottato tiene in debita considerazione quanto già sottolineato al precedente paragrafo 3). Alle aree già “urbane” nella previgente pianificazione urbanistica viene riconosciuto un “diritto acquisito”, anche se tale considerazione non deve intendersi come automatica conferma delle capacità edificatorie del previgente PRG. Esso rappresenta, dal punto di vista giuridico, il riconoscimento di una diversità tra le aree urbane di PRG riconfermate nel P.I. e le nuove aree divenute edificabili nel P.I., (e precedentemente “agricole” o comunque prive di capacità edificatorie nel PRG). E’ vero che la legge 11 introduce una nuova concezione della pianificazione del territorio e che, quindi, appare legittima la discrezionalità del comune nel riconsiderare globalmente le previsioni operative del P.R.C.. Pur tuttavia si è ritenuto che alle aree gravate da tassazioni (es.: I.C.I.) conseguenti a destinazioni non agricole, seppure in presenza di un’inerzia operativa da parte dei proprietari, debba essere riconosciuto un valore iniziale diverso, in quanto rapportato alla effettiva contribuzione introitata dal comune. Si individuano, sostanzialmente tre fattispecie (ulteriormente disaggregate nella Tab. A allegata):

a.1 Nuove aree edificabili di P.I., individuate all’interno delle “aree trasformabili” di PATI (già aree agricole in P.R.G.). Il valore iniziale è definito sulla base del “Valore di Esproprio” ex DPR 327/2001 (intendendosi in ogni caso il valore rapportato alla coltivazione diretta del fondo).

a.2 Aree edificabili di P.I. ricomprese tra le aree di “urbanizzazione consolidata/diffusa” del PATI, (e comunque, già edificabili nel previgente P.R.G.). Il valore iniziale è definito sulla base dei valori I.C.I., più recenti, denunciati in Comune.

a.3 Aree assoggettate ad interventi particolari (opere incongrue – ristrutturazioni edilizie con cambio di destinazione d’uso, ecc..).

Il valore iniziale sarà definito da apposita perizia di stima redatta dalla ditta proponente e avallata dal responsabile del procedimento comunale. Il valore iniziale potrà ovviamente essere riferito, ove presente, al valore I.C.I. più recente, ovvero a valori riferiti ad atti pubblici di compravendita.

b) Valore finale delle aree

Il valore finale delle aree è determinato sulla base dei seguenti criteri:



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b.1 Il territorio comunale è stato suddiviso in sei zone territoriali (TAB. 1). Per ognuna di queste zone il valore degli immobili, a parità di capacità edificatoria, viene considerato omogeneo.

Tale suddivisione è graficizzata nella Tavola 1/5000 allegata (TAV. V.I - Intero territorio comunale – Valore degli immobili – Zone Territoriali individuate sulla base di valori di mercato omogenei) in cui ciascuna delle Z.T.I.O. di P.I. è contraddistinta da un colore che raggruppa ciascuna delle sei zone territoriali di cui sopra. Il valore finale degli immobili (definito in Euro/metro cubo edificabile) dovrà essere rapportato alla effettiva capacità edificatoria di P.I.. In tal senso la TAB. 1 allegata definisce il valore finale nell’ipotesi di una capacità edificatoria residenziale pari a 1 mc/mq (territoriale) e di una capacità edificatoria pari al 50% di Sf per le zone a destinazione produttiva. La tabella 1 definisce, altresì, il parametro di riferimento degli immobili rapportato alla Zona Rossa, a cui è assegnato il parametro 1. La definizione dei singoli parametri riferiti alle singole Zone Omogenee di cui sopra costituisce, altresì, quadro di riferimento per la determinazione dei “crediti edilizi” (art. 36 L.R. 11/2004) e della compensazione (art. 37 L.R. 11/2004).

Per le aree residenziali: Capacità edificatorie di P.I. diverse da quelle a cui è riferita la TAB. 1, saranno calcolate sulla base di valori risultanti da una funzione lineare proporzionalmente inversa all’aumento degli indici di edificabilità di P.I. (VEDASI TAB. 2 allegata). In tale tabella sono stati assunti i seguenti valori (riferiti alla Zona Territoriale Rossa della TAB. 1), € 140,00/mc (per indici di 1 mc/mq) € 120,00/mc (per indici pari a 2 mc/mq). I valori delle altre Zone sono stati ricavati sulla base dei “parametri di riferimento” assunti nella TAB. 1

Per le aree produttive: La tabella n. 2/1 definisce i valori delle aree rapportate all’aumento dell’indice di superficie coperta ammissibile del P.I. Tali valori sono ricavati sulla base di una funzione lineare proporzionale all’aumento dell’indice. Si sono assunti i seguenti valori = (Zona Territoriale Rossa – TAB. 1): € 140,00/mq. per indice di copertura = 0,5 Sf € 146,00/ mq. per indice di copertura = 0,6 Sf

c) Oneri detraibili



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In applicazione delle direttive del PATI, gli oneri detraibili dal valore finale dell’immobile, ai fini della determinazione del Plus-Valore (su cui dovrà essere quantificata la percentuale perequativa) sono stati così individuati:

c.1 - costo iniziale del bene prima degli interventi di trasformazione;

c.2 - costi di trasformazione urbanistica.

Il costo iniziale del bene sarà determinato sulla base delle classi definite al precedente punto a)

I costi di trasformazione saranno determinati come segue:

1) Costi per demolizione/sistemazione aree. Dovranno risultare da specifico computo metrico estimativo sulla base del prezziario Opere Edili della Regione Veneto..

2) Il costo OO.UU. primaria dovrà risultare dal computo estimativo basato sul prezziario Opere Edili della Regione Veneto. Nel caso di P.U.A., si è assunto un valore forfettario unitario di € 50,00/mq (territoriale). Il comune potrà riservarsi di detrarre esclusivamente gli importi risultanti dal consuntivo delle OO. di UU., appaltate, ai sensi dell’art. 32 e 122 del D.Lgs 163/2006 (Stato Avanzamento Lavori finale). L’ importo di € 50,00/mq. di cui sopra deve intendersi, comunque, come valore massimo detraibile. Negli interventi di trasformazione di aree di urbanizzazione consolidata, assoggettati a perequazione, si applicheranno esclusivamente i costi del Prezziario Regionale. Anche in questo caso il comune potrà riservarsi di detrarre solo le opere risultanti da consuntivo certificato.

2.1: Spese tecniche: comprendono

progetto urbanistico (PUA) Progetto OO.UU primaria - Direzione Lavori (DPR 554/1999) Contabilità – sicurezza Collaudi tecnico-amministrativi Frazionamenti - Confinazioni Atti notarili di cessione delle aree al comune. Eventuali studi specialistici necessari (compatibilità idraulica –

V.inc.a ecc.) L’importo è forfetizzato nella percentuale massima pari al 17% dei costi delle O.O. di Urbanizzazione primaria (punti 1+2 precedenti) e, comunque, a discrezione del Comune, sulla base dei relativi importi documentati.

2.2: Oneri di urbanizzazione - OO.UU. secondarie

Valori tabellari vigenti al momento della convenzione.



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2.3: Oneri finanziari: è il costo del denaro impiegato per la realizzazione delle OO. di UU. primaria preventivate, riferite ai tempi stabiliti in convenzione. Per poter detrarre questi importi dovrà essere allegato al progetto P.U.A. il relativo piano finanziario con relativo cronoprogramma dei lavori di esecuzione delle OO.UU primaria. Non sono ammessi piani finanziari per periodi superiori ad anni tre.

d) Valore finale di mercato:

E’ il valore di mercato vigente nella libera contrattazione.

Deve essere rapportato ai valori predefiniti per le sei Zone Territoriali di cui sopra (TAB. 1) . Tali valori saranno affinati in funzione alle capacità edificatorie definite dal P.I. e precisamente:

per le aree residenziali dalla TAB. 2 per le aree produttive dalla TAB. 2.1

e) Quota plus valore da corrispondere al Comune:

La convenzione, (ovvero l’accordo ex art. 6 L.R. 11/2004), dovrà contemplare le modalità di cessione delle quote perequative al comune. In particolare si dovrà definire:

La cessione aree per servizi: Saranno aree eccedenti la dotazione prevista in convenzione (Aree OO.UU. primarie e secondarie). Esse saranno valutate sulla base del “Valore finale di mercato del bene trasformato” (ex punto 3) (sempre che vengano cedute al comune comprensive della dotazione delle opere convenzionate: allacciamenti, arredi, pavimentazioni).

La cessione “aree per servizi” al di fuori delle aree P.U.A. convenzionate, verrà definita da apposita perizia, tenuto conto dei “parametri di riferimento” di cui alla TAB. 1.

La cessione aree per E.R.P. La quantificazione sarà pari all’importo del plus/valore trasformato in mc/mq. Il valore/mc. sarà quello rapportato al valore finale degli immobili riferiti alle specifiche Zone Territoriali (definite nella TAB. 1)

Secondo quanto previsto all’art. 6 del PATI: “Il comune gestirà le quote e gli immobili acquisiti nelle forme e nei modi previsti dalle vigenti norme statali e regionali in materia urbanistica e in materia di bilancio e di gestione del patrimonio degli enti locali” E’, quindi, possibile (vedasi par. 1.1.4.7 dell’art. 6 PATI) gestire le quote introitate per finanziare specifici interventi, purché inseriti nel programma triennale opere pubbliche del Comune.



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Sarà, quindi, opportuno definire fin dal momento della convenzione le forme e le modalità d’impiego delle somme introitate, in modo che le stesse siano finalizzate a progetti specifici condivisi dagli operatori economici, nel contesto degli obiettivi di partecipazione dei cittadini alle scelte della pubblica amministrazione.

f) Determinazione della quota perequativa

La determinazione della perequazione dovrebbe essere, nell’ambito condiviso della concertazione codificata dalla L.R. 11/2004, oggetto di accordo con le parti interessate, senza necessariamente arrivare a imposizioni unilaterali da parte del comune. In sintonia con questa premessa, la determinazione della quota perequativa deve intendersi, pertanto, come una proposta metodologica a cui il Comune farà riferimento in sede di accordo ex art. 6, ovvero di convenzione di P.U.A..

Sulla base delle N.T. del PATI (art. 6/1.1.1.4.3) la quota perequativa non potrà essere inferiore al 50% del plus-valore acquisito dagli immobili interessati agli interventi operativi definiti dal P.I.

Il P.I. acquisisce la percentuale del 50% come valore applicabile su tutto il territorio comunale e per tutte le classi e sottoclassi di cui alla Tab. A.

La TAB. B allegata (Schema funzionale) riassume il percorso operativo al fine della determinazione del plus-valore delle aree assoggettate a perequazione.

Il percorso individua cinque passaggi / verifiche:

1) Individuazione degli ambiti assoggettati a perequazione così come definiti dalla L.R. 11/ 2004 dal PAT e come individuati dal P.I.;

2) Individuazione dell’area omogenea in cui è stato suddiviso il territorio

comunale sulla base di valori di mercato (valore finale). Tali valori sono riportati nella TAB. 1 allegata e graficizzati in C.T.R.N. scala 1/5000 con riferimento alle Z.T.I.O. di P.I.;

3) Individuazione della classe di perequazione descritta in tabella A; 4) Individuazione della sottoclasse di perequazione descritta nella TAB. B.; 5) Determinazione del Plus-valore (e quindi della quota perequativa).



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TAB. 1

PIANO REGOLATORE COMUNALE

PIANO DEGLI INTERVENTI (P.I.) (L.R. 11/2004)

Perequazione – criteri di applicazione delle previsioni ex art. 5 N.T.O. del P.I.

DETERMINAZIONE DEL PLUS VALORE (art. 5.1.1)

VALORI DEGLI IMMOBILI

VALORI FINALI

**

ZONE TERRITORIALI INDIVIDUATE

SULLA BASE DI VALORI OMOGENEI *

Parametro

di riferimento

140,00

Zona Rossa: Zone urbanizzate lungo la strada Valsugana

Riferimento P.I.: Z.T.I.O. n° 4.1 – 5.1 – 5.2

1

126,00

Zona Ciano: Centro Campo San Martino in sinistra Brenta e

Marsango Riferimento P.I.: Z.T.I.O. N° 1.1 – 1.2 - 2.2 – 2.3 – 2.4 3.1 – 3.2 – 5.3 – 5.4

0,90

133,00

Zona Rosa: Centro Campo San Martino destra Brenta

Riferimento P.I.: Z.T.I.O. N° 2.1

0,95

119,00

Zona Arancione: Centro di Busiago Nuovo

Riferimento P.I.: Z.T.I.O. N° 2.5 – 3.3

0,85

112,00

Zona Verde: Centro di Busiago Vecchio

Riferimento P.I.: Z.T.I.O. N° 2.6

0,80

140,00

Zona Gialla: Edificazioni diffuse

Riferimento P.I.: Z.T.I.O. N° 6.1 – 6.2.- 6.3 – 6.4 – 6.5 – 6.6 - 6.7 6.8 – 6.9 – 6.10 – 6.11 – 6.12 – 6.13 – 6.14 – 6.15

1,00

* Vedasi Tavola V.I. (CTRN scala 1:5000) – Intero Territorio Comunale – Valori degli immobili **: Valori definiti sulla base dei seguenti indici urbanistici:

Aree residenziali: it = 1mc/mq Aree produttive: superficie fondiaria copribile = 0,5 mq/mq Sf

Per indici urbanistici diversi vedasi TAB. 2 – TAB. 2/1



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TAB. 2

Equazione per ricavare il valore finale in funzione dell'indice i.t. :

ZONA ROSSA/GIALLA: Valore finale (€/mc) = 160 - 20 x (indice i.t.) ZONA ROSA: Valore finale (€/mc) = 153 - 20 x (indice i.t.) ZONA CIANO: Valore finale (€/mc) = 146 - 20 x (indice i.t.) ZONA ARANCIONE: Valore finale (€/mc) = 139 - 20 x (indice i.t.) ZONA VERDE: Valore finale (€/mc) = 132 - 20 x (indice i.t.)



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AREE PRODUTTIVE TAB.2/1

TAB. A



Suddivisione del territorio - Definizioni delle classi e sottoclassi di perequazione

2 3 4 5 1

Classi di perequazione Valore Iniziale

Valore Finale

*

Oneri detraibili

% del plusvalore [3-(4+2)]

assoggettata a perequazione

NOTE

1

Nuove aree edificabili (ex aree trasformabili di PAT – aree agricole in PRG)

Valore esproprio ex DPR 327/2001 (valore agricolo x 3)

(v. Tabella 1 allegata)

Tutti gli oneri ex art. 5.1.1 N.T.O. .

50%

V. esempio TAB. 3.1

2

Aree edificabili di P.I. (ex B - C1 di PRG) (aree di urbanizzazione consolidata di PAT)

Valore I.C.I.

Ovvero valori

denunciati in atti pubblici di

compravendita

(v. Tabella n. 1 allegata)

Da detrarre solo l’importo delle aree ed opere ad uso pubblico da cedere al comune in eccedenza rispetto ai minimi ex art. 57 N.T.O.,ed eventualmente costi OO.UU primaria e secondaria.

La perequazione sarà applicabile sull’indice assoggettato a perequazione definito nelle singole Z.T.I.O. (Tabelle di normativa)

50% sulla nuova edificabilità delle aree per le quali siano previsti interventi strutturali di nuova urbanizzazione

V. esempio TAB. 3.3



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Si applica solo nel caso di trasformazioni significative dell’esistente che comportino consistenti integrazioni delle OO.UU. e comunque solo sull’indice assoggettato a perequazione definito in N.T.O.

3

Aree di edificazione diffusa (lotti liberi)

Valore esproprio ex DPR 327/2001 ovvero valore ICI nel caso di lotti già edificabili di PRG


Da detrarre solo l’importo delle aree ed opere ad uso pubblico +OO.UU secondarie (park art. 54/1).

50%

(nessuna perequazione nel caso di vincolo di destinazione d’uso ex art. 5.1.1 N.T.O.) Non è ammesso il vincolo ex art. 5.1.1 per le aree acquisite dopo la data del 27/05/2009 (data di approvazione del PATI)

V. esempio TAB. 3.2

4

Aree edificabili (ex C2 PRG: non convenzionate)

Valore I.C.I.

(riferito alle aree non

urbanizzate)


Tutti gli oneri ex art. 5.1.1 N.T.O. .

50%

Si applicano sempre i nuovi criteri di perequazione di P.I.

V. esempio TAB. 3.1

5

Nuove aree edificabili di P.I. inserite nelle aree di urbanizzazione consolidate da PAT (già classificate nel PRG come aree agricole )

Valore di esproprio ex DPR 327/2001

(Valore agricolo x 3)


Da detrarre l’importo delle aree ed opere ad uso pubblico da cedere al comune in eccedenza rispetto ai minimi ex art. 57 N.T.O., nonché gli oneri di cui alla classe 1

50%

V. esempio TAB. 3.1



18

SOTTOCLASSI

a Opere incongrue

Perizia: valore area di partenza rapportata alle classi di cui sopra

V. TAB. 1

Tutti gli oneri ex art. 5.1.1 N.T.O. Ammesse le detrazioni particolari di cui agli ambiti di riqualificazione e riconversione di cui all’art. 6 del PATI.

fino al 50% del Plus valore dell’area

oggetto di nuove destinazioni urbanistiche (se ammissibile il recupero in loco)

fino al 50% del valore dell’area di atterraggio rapportata al parametro di riferimento di cui alla TAB. 1 allegata.

b

Ampliamenti una tantum (150 mc)

----

------

------

Nessuna perequazione

c

Ristrutturazione edilizia senza cambio di destinazione d’uso

-----

-----

------


d

Ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d’uso.

Perizia

(Sul valore iniziale dell’area)

Perizia

Sul valore finale dell’area di pertinenza

rapportata alle nuove

Da detrarre valore aree per opere pubbliche da cedere al comune in eccedenza rispetto ai minimi ex art. 57 N.T.O.

fino al 50% del Plus valore

nel caso di interventi assimilabili alla classe 2

nessuna perequazione nel caso le nuove destinazioni siano conformi alle



19

destinazioni d’uso di P.I.

destinazioni e agli indici di zona.

e

Fabbricati non più funzionali al fondo agricolo in zona agricola. Nuove destinazioni d’uso

Valore esproprio ex DPR 327/2001 (riferito al lotto di pertinenza dell’immobile) Ovvero valore ICI

Valore dell’area

di pertinenza riferita ai valori

della precedente

classe 3

Eventuale valore aree per opere pubbliche da cedere al comune in eccedenza rispetto ai minimi ex art. 57 N.T.O. .

50%

(nessuna perequazione nel caso di vincolo d’uso ex art. 5.1.1 N.T.O.) Non ammissibile il vincolo ex art. 5.1.1 N.T.O. per i fabbricati agricoli autorizzati ai sensi della L.R. 24/’85, né per i fabbricati e/o terreni acquisiti dopo la data del 27/05/2009 (data di approvazione del PATI).

V.

esempio TAB. 3.2

(per

analogia Classe

3)

f

Ampliamento fabbricati residenziali in zona agricola (fino a 800 mc.) comma 5 art. 44 L.R. 11/04 .


ATTIVITA’ PRODUTTIVE IN ZONA IMPROPRIA



20

g *

S.U.A.P. Ampliamento attività produttive ex art. 51 N.T.O. – (attività produttive in zona impropria)

Valore dell’area fondiaria riferita all’immobile esistente

Valore dell’area fondiaria dopo

la trasformazione rapportato alle Zone ex TAB. 1 in cui il

fabbricato è inserito.

OO.UU primaria da cedere – urbanizzate al Comune Allacciamenti ai pubblici servizi

50%

Vedasi esempi TAB 3.5 – 3.6 – 3.7- 3.8

INTERVENTI A DESTINAZIONE PRODUTTIVA/COMMERCIALE IN ZONA PROPRIA

h

Nuovi fabbricati produttivi-commerciali

Si ripropongono la fattispecie applicando per analogia i criteri di cui alle precedenti classi 1 – 2 – 3 – 4 – 5 Nonché la fattispecie di cui alle sottoclassi a - d

Vedasi valori ex TAB. 2/1 TAB. 3.4 – 3.5

INTERVENTI IN ZONA AGRICOLA

i

Interventi ex art. 44/1 L.R. 11/2004


l

Allevamenti zootecnico-intensivi art. 44/9 L.R.

Valore agricolo dell’area di pertinenza

Valore finale dell’area di

pertinenza calcolata sulla base del 50% del valore della TAB

2/1 – Zona verde: 0,30 mq/mq

Da detrarre importi OO.UU + allacciamenti

50%



21

*. Aree residenziali: Il valore finale sarà determinato dai valori contenuti nella TAB. 1 (rapportati agli indici della TAB. 2) Aree produttive: il valore finale è rapportato ad un indice di copertura = 0,50 sf.

*g) Gli esempi allegati (3.6 – 3.7 – 3.8) affrontano alcuni casi particolari di attività produttive “da confermare” in zona impropria (compresi SUAP).

es. 3.6 – Ampliamento del sedime edificato, senza aumento della superficie di pertinenza;

es. 3.7 – Solo ampliamento della sup. di pertinenza (senza aumento del sedime edificato);

es. 3.8 – Ampliamento della sup. di pertinenza e del sedime edificato.

11/2004

m Agriturismi

Valore agricolo dell’area di pertinenza (o valore I.C.I.)

Valore finale dell’area di

pertinenza della TAB. 2/1 Zona Verde: 0,30 mq/mq.

Da detrarre importi OO.UU + allacciamenti

50%



22

TAB. B

PIANO REGOLATORE COMUNALE E PIANO DEGLI INTERVENTI (P.I.) . DETERMINAZIONE DELLA QUOTA PEREQUATIVA – P.I.

Criteri di applicazione

SCHEMA FUNZIONALE

1

AMBITI ASSOGGETTATI A PEREQUAZIONE

2

3

4

5

L.R.11/2004 PATI P.I.

INDIVIDUAZIONE AREA OMOGENEA VALORI DEGLI IMMOBILI

INDIVIDUAZIONE DELLA CLASSE DI PEREQUAZIONE

INDIVIDUAZIONE DELLA SOTTOCLASSE DI PEREQUAZIONE

DETERMINAZIONE DEL PLUS-VALORE DETERMINAZIONE DELLA QUOTA DI

PEREQUAZIONE

TAB. 1 TAV. V.I. (allegata)

TAB. A (allegata)

TAB. A (allegata)

Esempi applicativi (allegati)



23

PIANO REGOLATORE COMUNALE




ESEMPI APPLICATIVI ALLA CASISTICA

DI CUI ALLA TABELLA A



24

TAB. 3.1


Perequazione – criteri di applicazione delle previsioni ex art. 5 N.T.O. del P.I. DETERMINAZIONE DEL PLUS VALORE (art. 5.1.1)

AREE EDIFICABILI - Residenza - CLASSE 1 (TAB. A)

Ipotesi: densità territoriale 1mc/mq Area edificabile: P.U.A mq. 10.000 (territoriale) Valore finale di riferimento: Zona territoriale Rossa (TAV. V.I.)

A cui corrisponde la cessione al Comune di mc.(245.250,00/140,00)= mc. 1751,00 e

relativa sup. fondiaria urbanizzata (in aggiunta alle aree a standard di legge).

€/mq Importo 1 Valore iniziale degli immobili (mq. 10.000) 20,00 200.000,00

2 Costi per la trasformazione urbanistica:

2.a Costi per demolizioni/sistemazione area --

2.b Costi di costruzione (OO.UU primaria + allacciamenti

50,00 500.000,00

2.c Spese tecniche: 17% su (2.a+2.b)

17%

85.000,00

2.d Oneri di urbanizzazione tabellari (da quantificare in convenzione) (OO.UU. secondaria)

6,00

60.000,00

2.e Oneri finanziari ipotesi: 0.10x(2a+2b+2c+2d)= 64.500,00

Totale (1+2) 909.500,00

3 Valore finale di mercato del bene trasformato:

(TAB. 1) mc. 10.000 x € 140,00/mc =

1.400.000,00

4 Plus-valore: 3 – (1+2) = * (1.400.000,00-909.500,00) =

490.500,00

5 Quota plus-valore da corrispondere al comune: (50% di 4): = 490.500x0,50 = 245.250,00 pari a Incidenza €/mc: € 245.250,00/10.000 = € 24.250,00 /mc

245.250,00



25

TAB. 3.2



AREE “EDIFICAZIONE DIFFUSA” - CLASSE 3 (TAB. A)

Ipotesi: nuovo fabbricato 600 mc Sup. fondiaria: 600 mq Valore finale di riferimento. Zona Territoriale Verde (TAV. V.I.)

2.b.: I costi qui ipotizzati potranno essere affinati sulla base del progetto e del relativo computo estimativo redatto sulla base del prezziario opere edili della R.V.

3: Si ipotizza Sf = 600 mq Nel caso Sf > 600mq, il valore finale di mercato deve essere rapportato all’indice fondiario di cui alla TAB. 2.

€/mq Importo 1 Valore iniziale degli immobili (mq. 600) 20,00 12.000,00



2.b Costi di costruzione (OO.UU primaria – parcheggi

art. 54 N.T.O.) (ipotesi: mq. 30)

350,00 10.500,00

2.c Spese tecniche: progetto - D.L.- collaudi –

frazionamenti – atti notarili

20% 2.100,00

2.d Oneri di urbanizzazione (tabellari)

(OO.UU. secondaria +primaria ) (mc. 600)

15,00 9.000,00

2.e Oneri finanziari 10% (su 2b+2a+2d) 3.360,00

Totale (1+2) 36.960,00 36.960,00


mc. 600 x € mc/140,00

84.000,00

4 Plus-valore: 3 - (1+2) = (84.000,00-36.960,00) = 47.040,00

5 Quota plus-valore da corrispondere al comune:

(minimo 50% di 4):

= 47.040,00x0,50 =

23.520,00



26

TAB. 3.3

PIANO DEGLI INTERVENTI (P.I.) (L.R. 11/2004) Perequazione – criteri di applicazione delle previsioni ex art. 5 N.T.O. del P.I.


AREE EDIFICABILI - Residenza CLASSE 2 (TAB. A)

Ipotesi lotto mq. 2.500

Ipotesi: densità territoriale 1mc/mq (P.I.) Quota perequativa definita in P.I. = 0,5 mc/mq = mc. 1250 Valore finale di riferimento: Zona Territoriale Rossa (TAV. V.I.)

NOTA 1.: Si ipotizza una dichiarazione ICI pari a 65 €/mq .. 2.b: Se l’intervento comporta il reperimento di standard aggiuntivi rispetto agli esistenti, l’attuazione degli stessi

potrà essere conteggiata tra i costi sulla base di un computo estimativo redatto sulla base del prezziario regionale. L’importo esposto è una semplice ipotesi esemplificativa. 3: Il valore finale di mercato è riferito esclusivamente alle volumetrie convenzionate, assoggettate alla perequazione dal P.I.. Il valore di € 140,00/mc è riferito alla Zona Rossa.

€/mq Importo 1 Valore iniziale degli immobili (Valore I.C.I.)

(mc. 2500) 65,00 162.500,00



2.b Costi di costruzione (OO.UU primaria )

(parcheggi – allacciamenti – aree verdi)

20,00 50.000,00

2.c Spese tecniche: 17% su 2.b 17% 8.500,00

2.d Oneri di urbanizzazione (tabellari) (OO.UU. secondaria)(su mc. 2.500)

10,00

25.000,00

2.e Oneri finanziari (su 2.b+ 2.c) 10% 5.850,00

Totale (1+2) 251.850,00


mc. 2500 x € mc/140,00 =

350.000,00

4 Plus-valore: 3 – 2) = (350.000,00 – 251.850,00) = 98.150,00

5 Quota plus-valore da corrispondere al comune: 98.150,00x0,5=

(a cui corrisponde un valore di € 49.675,00/2500 = 19,63 mc)

49.075,00



27

TAB. 3.4



AREE EDIFICABILI - Produttivo – Nuova edificazione - CLASSE 4 - sottoclasse h) (TAB. A)

(aree già edificabili in PRG – non convenzionate)

Ipotesi: superf. copribile: 0,50 sf Area edificabile: mq. 5.000 (fondiario) Valore finale di riferimento: Zona territoriale Rossa (TAV. V.I.)

1: Si ipotizza un valore I.C.I. pari a € 50,00/mq 2d: Si ipotizza un valore di € 10,00/mq di sf. 3: Valore riferito all’indice di copertura = 0,50 di Sf (TAB. 2/1) N.B.: La perequazione è applicabile in analogia con le aree residenziali, solo nel caso la nuova edificazione comporti un reperimento significativo di aree per OO.UU. primaria / secondaria.

€/mq Importo 1 Valore iniziale degli immobili (mq. 5.000)

(€ 50,00/mq) 50,00 250.000,00



2.b Costi di costruzione (OO.UU primaria – PUA) (territoriale) allacciamenti (€ 20/mq) Cessione di aree di OO.UU: primaria

20,00 100.000,00

2.c Spese tecniche: 17% su (+2.b) 17% 17.000,00

2.d Oneri di urbanizzazione tabellari (da quantificare in convenzione) (OO.UU. secondaria) ( 5.000x10,00) =

10,00

50.000,00

2.e Oneri finanziari (10%) di 167.000 (punti 2a+2b+2c+2d)

16.700,00

Totale (1+2) 433.700,00

3 Valore finale di mercato del bene trasformato: (TAB. 1) mq. 5.000 x € 140,00/mq =

700.000,00

4 Plus-valore: 3 – (1+2) = * (700.000,00-433.700,00) =

266.300,00

5 Quota plus-valore da corrispondere al comune: (50% di 4): = 266.300,00x0,50 = 133.150,00 pari a incidenza €/mq (fondiario): € 133.150,00/5.000 = € 26.630,00 /mq

133.150,00



28

TAB. 3.5




AREE EDIFICABILI AREE PRODUTTIVE: S.U.A.P.: Aumento indice di copertura

CLASSE 5 - Sottoclasse h) (TAB. A) Ipotesi: sup. fondiaria esistente: mq. 2.500 Capacità edificatoria esistente: sc 0,40 / Sf Superficie coperta esistente: mq 2.500x0,40 = mq. 1.000 Ampliamento capacità edificatoria: mq. 250 Superficie coperta di progetto: mq. 2.500x0,50 = mq. 1.250 Valore finale di riferimento: Zona Territoriale Rossa (TAV. V.I.)

NOTA 1.: Valore di cui alla TAB. 2.1 riferito all’indice sc = 0,40 sf 2: 2b-2c-2d-2e non sono quantificabili detrazioni 3: Il valore finale di mercato è riferito al valore TAB. 2.1 rapportato all’indice di copertura (0,50 sf) 5: A cui corrisponde un valore unitario di € 8.750/250 = € 35,00/mq. (riferito all’aumento di superficie

copribile). (ove 250 = mq sedime di ampliamento)

€/mq Importo 1 Valore iniziale degli immobili (V. TAB. 2.1.)

(mq. 2.500) 133,00 332.500,00



2.b Costi di costruzione (OO.UU primaria ) (parcheggi – allacciamenti – aree verdi)

--

2.c Spese tecniche: --

2.d Oneri di urbanizzazione (tabellari) (OO.UU. secondaria)

--

2.e Oneri finanziari (su 2.b+ 2.c) 10% --

Totale (1+2) 332.500,00


mq. 2.500 x € mq/140,00 =

350.000,00

4 Plus-valore: (3 – 2) = (350.000,00 – 332.500,00) = 17.500,00

5 Quota perequativa: € 17.500,00 x 0,5 =

8.750,00



29

TAB. 3.6




AREE EDIFICABILI AREE PRODUTTIVE: S.U.A.P.: Ampliamento attività produttive in zona impropria

senza aumento area di pertinenza - Sottoclasse g) (TAB. A)

Ipotesi: sup. fondiaria esistente: mq. 2.500 (Sc=0,40 sf) Superficie coperta esistente: mq. 1.000 Ampliamento di progetto: 500 mq. coperti

Valore finale rapportato alla Zona Territoriale Verde (TAV. V.I.) ( indice 0,60)

NOTA 1.: Si ipotizza sulla base di una perizia di stima, un valore iniziale pari a 70 €/mq 2.b: Le opere di urbanizzazione, la cessione delle aree relative, sono definite in convenzione.

Il valore di € 120/mq è comprensivo della cessione delle stesse al Comune. Si ipotizza una cessione al Comune di aree park/verde pari a 0,10 Sf.

3: Il valore finale di mercato è riferito al lotto di pertinenza rapportato ad un valore della zona verde con Sc = 0,6 sf

5: A cui corrisponde un valore unitario di € 39.040,00/500 = € 78,08/mq. edificabile (riferito alla superficie di ampliamento).

€/mq Importo 1 Valore iniziale degli immobili (perizia)

Sup. fondiaria = mq. 2.500

70,00

175.000,00



2.b Costi di costruzione (OO.UU primaria ) (parcheggi – allacciamenti – aree verdi): mq. 250 (e relativa cessione al Comune)

120,00

30.000,00


2.d Oneri di urbanizzazione (tabellari) (OO.UU. secondaria)(su mq. 500)=

10,00

5.000,00


Totale (1+2) 216.920,00


mq. 2.500 x € mq/118,00 =

295.000,00

4 Plus-valore: (3 – 2) = (295.000,00 – 216.920,00) = 78.080,00


39.040,00



30

TAB. 3.7




S.U.A.P. – Ampliamento attività produttiva in zona impropria / propria

Solo aumento superficie di pertinenza (Sotto Classe g)

Ipotesi: sup. fondiaria esistente: mq. 2.500 Ipotesi: sup. coperta esistente: mq. 1.250 Ampliamento: sup. di pertinenza + mq. 1.000 Valore finale di riferimento: Zona Territoriale Rossa (TAV. V.I.)

NOTA 1.: Si ipotizza un valore iniziale pari al valore “zona verde” per sc. = 0,40 sf (TAB. 2/1)

2.b: Le opere di urbanizzazione, la cessione delle aree relative, sono definite in convenzione.

Si considera un’area pari al 10% di Sf. (3.500x0,10 = 350 mq.) 3: Il valore finale di mercato è riferito al lotto di pertinenza (mq. 3500) rapportato alle zone ex TAB.1

(zona verde) con indice di copertura pari al 0,40 s.f. 5: A cui corrisponde un valore unitario di € 19.216,25/1000 = € 19,21/mq. (riferito alla superficie fondiaria

di ampliamento).

€/mq Importo 1 Valore iniziale degli immobili (mq. 2.500) 106,00 265.000,00



2.b Costi di costruzione (OO.UU primaria ) (parcheggi – allacciamenti – aree verdi) mq. 350

150,00 52.500,00

2.c Spese tecniche: 17% su 2.b 8.925,00

2.d Oneri di urbanizzazione (tabellari) (OO.UU. secondaria)

--

2.e Oneri finanziari (su 2.b+ 2.c+ 2d) = 10% 6.142,50

Totale (1+2) 332.567,50


mq. 3.500 x € mq/106,00 =

371.000,00

4 Plus-valore: 3 – 2) = (371.000,00 – 332.567,50) = 38.432,50

5 Quota perequativa: € 38.462.50 x 0,5 =

19.216,25



31

TAB. 3.8




AREE PRODUTTIVE: S.U.A.P.: Ampliamento attività produttive in zona impropria

/propria con ampliamento area di pertinenza - Sottoclasse g) (TAB. A)

Ipotesi: sup. fondiaria esistente: mq. 2.500 (Sc=0,40 sf) Superficie coperta esistente: mq. 1.000 Ampliamento sup. fondiaria: mq. 1.000 Ampliamento sedime edificabile: + 400 (indice Sc 0,40)

Valore finale rapportato alla Zona Territoriale Verde (TAV. V.I.)

NOTA

1.: Si ipotizza un valore iniziale (perizia di stima) pari a 70 €/mq. 2.b: Le opere di urbanizzazione, la cessione delle aree relative, sono definite in convenzione. Si ipotizza una dotazione aggiuntiva di mq. 250 3: Il valore finale di mercato è riferito al lotto di pertinenza (mq. 3.500) rapportato all’indice di copertura:

0,40 sf. TAB. 2/1 – Zona verde 5: A cui corrisponde un valore unitario di € 71.868,75/1000 = € 71,87 /mq. edificabile (riferito alla

superficie di ampliamento).

€/mq Importo 1 Valore iniziale degli immobili (perizia)

Sup. fondiaria = mq. 2500

70,00

175.000,00

2 Costi per la trasformazione urbanistica: 106,00


2.b Costi di costruzione (OO.UU primaria ) (parcheggi – allacciamenti – aree verdi) mq. 250

150,00

37.500,00


2.d Oneri di urbanizzazione (tabellari) (OO.UU. secondaria)(su mq. 400)=

10,00

4.000,00


Totale (1+2) 227.262,50


mq. 3.500 x € mq/106,00 =

106,00

371.000,00

371.000,00

4 Plus-valore: (3 – 2) = (371.000,00 – 227.262,50 = 143.737,50


71.868,75

comune di campo san martino – prov. pd - piano degli ... · comune di campo san martino – prov....

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