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COMUNE DI BIBBIENA- UO N. 4 URBANISTICA E COMMERCIO
VARIANTE AL REGOLAMENTO URBANISTICO PER LA
RIORGANIZZAZIONE DEL PIANO ATTUATIVO PA23/C
RELAZIONE TECNICA - Pagina | 1
SINDACO
DANIELE BERNARDINI
ASSESSORE ALL'URBANISTICA
FEDERICO LORENZONI
GARANTE DELLA COMUNICAZIONE
DOTT. GIUSEPPE LIBERTO
PROGETTO
ARCH. SAMUELA RISTORI
RESP. PROCEDIMENTO
GEOM. GRAZIANO BINOZZI
novembre 2014
SINDACO
Daniele Bernardini
ASSESSORE ALL’URBANISTICA
Federico Lorenzoni
PROGETTO
Arch. Nora Banchi
RESP. PROCEDIMENTO
Geom. Graziano Binozzi
COLLABORATORI
Geom . Graziano Cresci
Arch. Samuela Ristori
Sig. Stefano Ristori
aprile 2010
COMUNE DI BIBBIENA VARIANTE AL REGOLAMENTO URBANISTICO PER LA
RIORGANIZZAZIONE DEL PIANO ATTUATIVO PA23/C
RELAZIONE TECNICA
ai sensi degli artt. 18, 32 e 95 della Legge Regionale Toscana 12 novembre 2014, n. 65
SINDACO
Daniele Bernardini
ASSESSORE ALL’URBANISTICA
Federico Lorenzoni
PROGETTO
Arch. Nora Banchi
RESP. PROCEDIMENTO
Geom. Graziano Binozzi
COLLABORATORI
Geom . Graziano Cresci
Arch. Samuela Ristori
Sig. Stefano Ristori
aprile 2010
SINDACO
Daniele Bernardini
ASSESSORE ALL’URBANISTICA
Federico Lorenzoni
PROGETTO
Arch. Nora Banchi
RESP. PROCEDIMENTO
Geom. Graziano Binozzi
COLLABORATORI
Geom . Graziano Cresci
Arch. Samuela Ristori
Sig. Stefano Ristori
aprile 2010
SINDACO
Daniele Bernardini
ASSESSORE ALL’URBANISTICA
Federico Lorenzoni
PROGETTO
Arch. Nora Banchi
RESP. PROCEDIMENTO
Geom. Graziano Binozzi
COLLABORATORI
Geom . Graziano Cresci
Arch. Samuela Ristori
Sig. Stefano Ristori
aprile 2010
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RIORGANIZZAZIONE DEL PIANO ATTUATIVO PA23/C
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SOMMARIO
INTRODUZIONE ......................................................................................................................... 4
CONTENUTI DELLA VARIANTE ............................................................................................ 4
IL PROGETTO PROPOSTO ..................................................................................................... 17
OBIETTIVI ................................................................................................................................... 17
MODIFICHE ALLE TAVOLE ......................................................................................................... 17
MODIFICHE ALLE NORME .......................................................................................................... 23
MODIFICHE AL DIMENSIONAMENTO ......................................................................................... 26
ASPETTI DI CUI ALL’ART. 18 COMMA 2 DELLA LEGGE REGIONALE TOSCANA
12 NOVEMBRE 2014, N. 65 ....................................................................................................... 30
IL PERIMETRO DEL TERRITORIO URBANIZZATO ......................................................................... 30
COERENZA CON GLI STRUMENTI DI PIANIFICAZIONE ............................................................... 32
Coerenza rispetto al PIT ........................................................................................................ 32
Coerenza verso altri piani e influenza esercitata dalla variante ............................................ 33
TUTELA E RIPRODUZIONE DEL PATRIMONIO TERRITORIALE ..................................................... 34
La sicurezza idrogeologica ..................................................................................................... 34
L’approvvigionamento idrico e la depurazione delle acque .................................................... 35
La disponibilità dell’energia ................................................................................................... 36
Mobilità ................................................................................................................................. 36
Qualità degli insediamenti .................................................................................................... 36
RICONDUCIBILITÀ ALL’ART. 32 DELLA LEGGE REGIONALE TOSCANA 12
NOVEMBRE 2014, N. 65 ............................................................................................................ 37
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CONFORMITÀ AI SENSI DELL’ART. 95, COMMA 7, DELLA LEGGE REGIONALE
TOSCANA 12 NOVEMBRE 2014, N. 65 .................................................................................. 38
QUADRO DI RIFERIMENTO PAESAGGISTICO ED AMBIENTALE E PROBLEMATICHE AMBIENTALI38
Impatto sull’ambiente ............................................................................................................ 40
Impatto sul Territorio ............................................................................................................ 41
Impatto socio economico ........................................................................................................ 41
Impatto sulla salute umana ................................................................................................... 41
Impatto visivo ........................................................................................................................ 42
Impatto su Acquedotto e fognatura ....................................................................................... 42
Impatto sul Ciclo dei rifiuti ................................................................................................... 42
Impatto Inquinamento luminoso ........................................................................................... 42
ASPETTI GEOLOGICI ED IDROGEOLOGICI ................................................................................... 43
CONCLUSIONI ............................................................................................................................ 43
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INTRODUZIONE
Il Comune di Bibbiena dispone di un Piano Strutturale approvato con de-
liberazione di C.C n. 114 del 24/11/2005 e di un Regolamento Urbanistico
approvato con deliberazione del C.C. n. 2 del 13/02/2009 (pubblicazione
sul BURT n.13 del 02/04/2009.
Seguono alcune varianti puntuali oltre alle seguenti varianti sostanziali
agli strumenti urbanistici:
Variante al PS e RU per localizzazione elisuperficie e altro, appro-
vata con del. C.C. n. 35 del 30/04/2010;
Variante al Regolamento Urbanistico di riequilibrio, adeguamento
normativo, e riordino di piccole porzioni territoriali approvata con
del. C.C. n. 62 del 27/09/2010;
Variante al regolamento urbanistico e al piano Strutturale riferita a
porzioni territoriali approvata con del. C.C. n. 7 del 05/03/2013.
La presente è una variante puntuale al Regolamento urbanistico inerente
una piccola modifica, ovvero una nuova organizzazione funzionale del
piano attuativo PA 23C in loc. la Casella a Bibbiena.
CONTENUTI DELLA VARIANTE
La variante puntuale interessa il Piano Attuativo 23C in loc. la Casella a
Bibbiena. La modifica è inerente la riorganizzazione interna del comparto
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con diversa distribuzione degli spazi pubblici e delle superfici fondiarie, al
fine di suddividerlo in stralci funzionali per facilitare l’attuazione del
comparto.
Il comparto PA23C è una previsione del primo Regolamento Urbanistico
del febbraio 2009. Si tratta di un’ampia area edificabile di oltre tre ettari e
ventidue proprietà coinvolte.
Figura 1 Estratto dal RU nella prima stesura del febbraio 2009
A seguito della estensione dell’area e della molteplicità delle proprietà
coinvolte, oltre che probabilmente per la complessità derivante dal dise-
gno di lottizzazione, l’area non è mai stata attuata ed è stata oggetto di
successive richieste di variante atte a modificare il disegno di piano per
ovviare ai problemi di cui sopra.
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Pertanto il comparto è stato oggetto di variante e la zonizzazione è stata
variata prima nel settembre 2010 poi nel giugno 2013.
Figura 2 Estratto dal RU nella stesura del settembre 2010
Ad oggi, dopo numerosi tentativi di accordo ricercati nel corso degli anni
tra i proprietari del comparto PA23C e nonostante le varianti apportate al
Regolamento Urbanistico tese a semplificare la pianificazione, la richiesta
di approvazione del Piano di Lottizzazione pervenuta agli atti il
16/01/2013, prot. 0001323 non è stata sottoscritta da tutte le parti.
Con Delibera di Giunta 220 del 30/10/2013 è stato suddivisa la lottizzazio-
ne in due stralci funzionali, fermo restando la zonizzazione e mantenendo
i parametri urbanistici assegnati. Tale delibera ha potuto però svincolare e
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risolvere i problemi attuativi di una modesta parte delle proprietà che ri-
mangono ancora oggi
Quindi, a seguito di numerose riunioni tra l’amministrazione ed i proprie-
tari coinvolti, è stata raggiunta una proposta condivisa di riorganizzazione
del comparto e suddivisione in stralci funzionali.
Si riportano di seguito le vigenti Norme del Regolamento Urbanistico:
art. 20.9.19 Bibbiena – Casella 1 (23C)
Descrizione urbanistica
dell’ambito
UTOE n.1 Bibbiena
Ambito 1D - Bibbiena nord
Superficie dell’area 35.600 mq
Indici e parametri ur-
banistici
Volume max = mc. 21.300
Rc. = 40%
Hmax = ml. 7.00 – due piani fuori terra.
Distanze dei fabbricati dai confini, dalle strade e tra di loro
saranno determinate in sede di redazione dello strumento
attuativo.
Prescrizioni alla tra-
sformazione e sugli
spazi aperti
Sottoscrizione di convenzione urbanistica che impegni la
proprietà alla realizzazione di tutti i servizi e le infrastruttu-
re necessarie ed in particolare quanto prescritto all’art.3 del-
la L.R. n.1/05.
In particolare si prescrive:
tutela e valorizzazione dell’area boscata;
allineamento degli edifici lungo la viabilità principale;
demolizione dei manufatti precari e/o di valore negativo.
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Il comparto comprende ventidue differenti proprietà tutte ricadenti
all’interno del fg. 66 del catasto del territorio di Bibbiena oltre ad un tratto
di strada vicinale della Casella.
Proprietà particella
Impresa edile Acciai Ugo e Detti Piero srl, Corezzo 52010 Chiusi della
Verna (AR)
143
Sig.ri Agostino Monica, Stefania, Gianfranco, Via Gregorio VII 466,
00185 ROMA
163
Sig.ri Baracchi Roberto e Carlini Carla, Viale F. Turati 90, 52011 Bib-
biena (AR)
168
Sig. Benucci Luca, Via I. Ligozzi 12, 52011 Bibbiena (AR) 789
Sig. Benucci Luca, Via I. Ligozzi 12, 52011 Bibbiena (AR) 790
Sig.ri Ciabattini Silvia e Marco, Via La Fossa 25, 52010 Serravalle Bib-
biena (AR)
165
Sig. Cangi Daniele, Via Filippo Turati 71, 52011 Bibbiena (AR) 810
Sig. Cangi Daniele, Via Filippo Turati 71, 52011 Bibbiena (AR) 811
Sig.ri Ceccolini Mauro e Mancini Wanda, Via Poggio Mendico 13,
52011 Bibbiena (AR)
545
Sig.ri Ceccolini Mauro e Mancini Wanda,Via Poggio Mendico 13,
52011 Bibbiena (AR)
555
Sig.ri Ciabatti Eliseo e Baglioni Gina, Via della Verna 12, 52011 Bib-
biena (AR)
788
Sig.ri Ciabatti Andrea, Ciabatti Gianluca e Mazzi conforta, Via della
Verna 10, 52011 Bibbiena (AR)
791
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Sig. Falsini Paolo, Via Postignano 8, Loc. Luciano 56043, Fauglia (PI) 549
Sig. Fognani Giuseppe e Fognani Elisena, Via falterona 134, 52014
Poppi (AR)
141
Sig.ri Fognani , Via San Vincenzo 12, 52011 Bibbiena (AR) 161
Sig.ri Gambineri Gino, Biagioni Maria Pia, Mazzetti Giovanna, Maz-
zatti Giovanni, Via Tre Olmi 25, 52011 Bibbiena (AR)
167
Sig.ri Lippi Francesco e Lippi Donatella, Via I. Ligozzi 1/D, 52011
Bibbiena (AR)
142
Sig.ri Matteucci Otello e Fabbri Silvia Via San Rocco 32, 52011 Bibbie-
na (AR)
144
Sig. Minelli (Francesco) Damiano e Dario, Viale Michelangelo 10,
52010 Chiusi della Verna (AR)
140
Sig. Moraldi Aldo, Via Tre Olmi 42, 52011 Bibbiena (AR) 164
Sig. Vagnoli Andrea, Via Case Bizze 11/B, Salutio 52016 Castel Foco-
gnano (AR)
349
Sig.re Sandrè Elisa, Sandrè Sonia, Agostini Luciano, Via Oratorio 1,
52011 Bibbiena (AR)
172
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Figura 3 Le proprietà nel comparto PA 23C
Figura 4 Estratto Catastale dal FG. 66
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Figura 5 Ortofoto 2013
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Figura 6 Immagini dalla Via della casella
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STATO DELLA PROPRIETÀ E PERCENTUALI ASSEGNATE SECONDO IL VIGENTE REGOLAMENTO URBANISTICO
Proprietà particella mq catastali % pro-
prietà
% vol-
ume
%standard
ART. 5
RU
%standard
TAVOLE
RU
%standard
1444 (IF<1)
%strade di
progetto
Impresa edile Acciai Ugo e Detti Piero srl, Corezzo 52010 Chiusi della
Verna (AR)
143 2150 mq 6,63% 1411,16
mc
353 mq 400 mq 169 mq 324 mq
Sig.ri Agostino Monica, Stefania, Gianfranco, Via Gregorio VII 466,
00185 ROMA
163 1260 mq 3,88% 827,01 mc 207 mq 234 mq 99 mq 190 mq
Sig.ri Baracchi Roberto e Carlini Carla, Viale F. Turati 90, 52011 Bib-
biena (AR)
168 2120 mq 6,53% 1391,47
mc
348 mq 394 mq 167 mq 319 mq
Sig. Benucci Luca, Via I. Ligozzi 12, 52011 Bibbiena (AR) 789 400 mq 1,23% 262,54 mc 66 mq 74 mq 32 mq 60 mq
Sig. Benucci Luca, Via I. Ligozzi 12, 52011 Bibbiena (AR) 790 800 mq 2,47% 525,08 mc 131 mq 149 mq 63 mq 120 mq
Sig.ri Ciabattini Silvia e Marco, Via La Fossa 25, 52010 Serravalle Bib-
biena (AR)
165 1370 mq 4,22% 899,20 mc 225 mq 255 mq 108 mq 206 mq
Sig. Cangi Daniele, Via Filippo Turati 71, 52011 Bibbiena (AR) 810 910 mq 2,80% 597,28 mc 149 mq 169 mq 72 mq 137 mq
Sig. Cangi Daniele, Via Filippo Turati 71, 52011 Bibbiena (AR) 811 690 mq 2,13% 452,88 mc 113 mq 128 mq 54 mq 104 mq
Sig.ri Ceccolini Mauro e Mancini Wanda, Via Poggio Mendico 13,
52011 Bibbiena (AR)
545 250 mq 0,77% 164,09 mc 41 mq 46 mq 20 mq 38 mq
Sig.ri Ceccolini Mauro e Mancini Wanda,Via Poggio Mendico 13, 52011
Bibbiena (AR)
555 1367 mq 4,21% 897,24 mc 224 mq 254 mq 108 mq 206 mq
Sig.ri Ciabatti Eliseo e Baglioni Gina, Via della Verna 12, 52011 Bib-
biena (AR)
788 780 mq 2,40% 511,96 mc 128 mq 145 mq 61 mq 117 mq
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Sig.ri Ciabatti Andrea, Ciabatti Gianluca e Mazzi conforta, Via della
Verna 10, 52011 Bibbiena (AR)
791 1295 mq 3,99% 849,98 mc 212 mq 241 mq 102 mq 195 mq
Sig. Falsini Paolo, Via Postignano 8, Loc. Luciano 56043, Fauglia (PI) 549 985 mq 3,04% 646,51 mc 162 mq 183 mq 78 mq 148 mq
Sig. Fognani Giuseppe e Fognani Elisena, Via falterona 134, 52014
Poppi (AR)
141 1230 mq 3,79% 807,32 mc 202 mq 229 mq 97 mq 185 mq
Sig.ri Fognani , Via San Vincenzo 12, 52011 Bibbiena (AR) 161 1320 mq 4,07% 866,39 mc 217 mq 245 mq 104 mq 199 mq
Sig.ri Gambineri Gino, Biagioni Maria Pia, Mazzetti Giovanna, Maz-
zatti Giovanni, Via Tre Olmi 25, 52011 Bibbiena (AR)
167 2680 mq 8,26% 1759,03
mc
440 mq 498 mq 211 mq 404 mq
Sig.ri Lippi Francesco e Lippi Donatella, Via I. Ligozzi 1/D, 52011 Bib-
biena (AR)
142 2720 mq 8,38% 1785,28
mc
446 mq 506 mq 214 mq 410 mq
Sig.ri Matteucci Otello e Fabbri Silvia Via San Rocco 32, 52011 Bibbie-
na (AR)
144 1460 mq 4,50% 958,28 mc 240 mq 271 mq 115 mq 220 mq
Sig. Minelli (Francesco) Damiano e Dario, Viale Michelangelo 10,
52010 Chiusi della Verna (AR)
140 1590 mq 4,90% 1043,60
mc
261 mq 296 mq 125 mq 239 mq
Sig. Moraldi Aldo, Via Tre Olmi 42, 52011 Bibbiena (AR) 164 1670 mq 5,15% 1096,11
mc
274 mq 311 mq 132 mq 251 mq
Sig. Vagnoli Andrea, Via Case Bizze 11/B, Salutio 52016 Castel Foco-
gnano (AR)
349 1460 mq 4,50% 958,28 mc 240 mq 271 mq 115 mq 220 mq
Sig.re Sandrè Elisa, Sandrè Sonia, Agostini Luciano, Via Oratorio 1,
52011 Bibbiena (AR)
172 1060 mq 3,27% 695,74 mc 174 mq 197 mq 83 mq 160 mq
Indivisa 550 430 mq 1,33% 282,23 mc 71 mq 80 mq 34 mq 65 mq
Indivisa 541 2455 mq 7,57% 1611,35 403 mq 456 mq 193 mq 370 mq
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mc
Strada vicinale della Casella 456 mq 4887 mq
TOTALE SUPERFICIE PIANO ATTUATIVO 32908 mq 4887 mq
TOTALE SUPERFICIE COMPARTO 32452 mq 100% 21300,00
mc
5325 mq 6034 mq 2556 mq 4887 mq
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ZONIZZAZIONE E QUANTITÀ DI STANDARD SE-
CONDO IL VIGENTE REGOLAMENTO URBANI-
STICO
ZONA MQ %
VERDE PUBBLICO 4865 mq 13,83%
V1 2737 mq
V2 1593 mq
V3 234 mq
V4 301 mq
PARCHEGGI 1169 mq 3,32%
P1 420 mq
P2 514 mq
P3 235 mq
STRADE DI PROGETTO 4887 mq 13,89%
STRADA VICINALE DELLA
CASELLA
465 mq
TOTALE SPAZI PUBBLICI 11386 mq 32,37%
TOTALE STANDARD 6034 mq
SUPERFICIE FONDIARIA 23789 mq 67,63%
SF1 3411 mq
SF2 3103 mq
SF3 4870 mq
SF4 4846 mq
SF5 2542 mq
SF6 1765 mq
SF7 3252 mq
TOTALE COMPARTO 35175 mq 100%
È da evidenziare la notevole differenza tra la superficie catastale deri-
vante dalle visure effettuate sulla proprietà e a superficie dedotta dalla
cartografia in CTR 32.452 mq nel primo caso e 34.643 mq nel secondo.
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La differenza è da ricondurre ad un errore nella dichiarazione della super-
ficie sulle visure catastali, che è molto consistente per la particella indivisa
541.
IL PROGETTO PROPOSTO
Obiettivi
L’obiettivo è quello di promuovere e facilitare l’attuazione del comparto,
alla luce delle difficoltà riscontrate tra i lottizzanti nel corso degli ultimi
cinque anni per trovare un accordo ai fini della redazione della pianifica-
zione attuativa.
Modifiche alle tavole
Figura 7 Proposta di modifica della zonizzazione e suddivisione in stralci funzionali
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La proposta consiste in modifiche alla zonizzazione interna del comparto,
con diversa distribuzione della viabilità, degli spazi pubblici e degli spazi
privati edificabili.
Una piccola parte del comparto, in vicinanza di una zona B viene ad essa
annessa, fermo restando i parametri edificatori e gli obblighi di cessione
degli spazi pubblici in armonia con il disegno complessivo del piano.
Il resto del piano attuativo è suddiviso in sette sub-comparti. Le quantità
volumetriche assegnate variano con una maggiorazione di volumetria as-
segnata complessiva da 21.300 mc a 23.391 mc. Questo al fine di assegna-
re a ciascun sub comparto una quota intera di volume tale da consentire la
realizzazione di almeno una unità edilizia isolata sul lotto. Questo secondo
la prevalente tipologia di zona.
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STATO DELLA PROPRIETÀ E PERCENTUALI ASSEGNATE SECONDO LA PROPOSTA PROGETTUA-
LE Proprietà particella mq
catastali
mq
reali
differenza % pro-
prietà
% vol-
ume
%standard
ART. 5
RU
%standard
TAVOLE
RU
%standard
1444 (IF<1)
%strade
di pro-
getto
Impresa edile Acciai Ugo e Detti Piero
srl, Corezzo 52010 Chiusi della Verna
(AR)
143 2150 mq 2170
mq
-20 mq 6,63% 1411,16
mc
353 mq 400 mq 169 mq 324 mq
Sig.ri Agostino Monica, Stefania, Gian-
franco, Via Gregorio VII 466, 00185
ROMA
163 1260 mq 1220
mq
40 mq 3,88% 827,01
mc
207 mq 234 mq 99 mq 190 mq
Sig.ri Baracchi Roberto e Carlini Carla,
Viale F. Turati 90, 52011 Bibbiena (AR)
168 2120 mq 2175
mq
-55 mq 6,53% 1391,47
mc
348 mq 394 mq 167 mq 319 mq
Sig. Benucci Luca, Via I. Ligozzi 12,
52011 Bibbiena (AR)
789 400 mq 396
mq
4 mq 1,23% 262,54
mc
66 mq 74 mq 32 mq 60 mq
Sig. Benucci Luca, Via I. Ligozzi 12,
52011 Bibbiena (AR)
790 800 mq 792
mq
8 mq 2,47% 525,08
mc
131 mq 149 mq 63 mq 120 mq
Sig.ri Ciabattini Silvia e Marco, Via La
Fossa 25, 52010 Serravalle Bibbiena
(AR)
165 1370 mq 1296
mq
74 mq 4,22% 899,20
mc
225 mq 255 mq 108 mq 206 mq
Sig. Cangi Daniele, Via Filippo Turati
71, 52011 Bibbiena (AR)
810 910 mq 904
mq
6 mq 2,80% 597,28
mc
149 mq 169 mq 72 mq 137 mq
Sig. Cangi Daniele, Via Filippo Turati
71, 52011 Bibbiena (AR)
811 690 mq 678
mq
12 mq 2,13% 452,88
mc
113 mq 128 mq 54 mq 104 mq
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Sig.ri Ceccolini Mauro e Mancini Wan-
da, Via Poggio Mendico 13, 52011 Bib-
biena (AR)
545 250 mq 283
mq
-33 mq 0,77% 164,09
mc
41 mq 46 mq 20 mq 38 mq
Sig.ri Ceccolini Mauro e Mancini Wan-
da,Via Poggio Mendico 13, 52011 Bib-
biena (AR)
555 1367 mq 1311
mq
56 mq 4,21% 897,24
mc
224 mq 254 mq 108 mq 206 mq
Sig.ri Ciabatti Eliseo e Baglioni Gina,
Via della Verna 12, 52011 Bibbiena
(AR)
788 780 mq 779
mq
1 mq 2,40% 511,96
mc
128 mq 145 mq 61 mq 117 mq
Sig.ri Ciabatti Andrea, Ciabatti Gianlu-
ca e Mazzi conforta, Via della Verna 10,
52011 Bibbiena (AR)
791 1295 mq 1279
mq
16 mq 3,99% 849,98
mc
212 mq 241 mq 102 mq 195 mq
Sig. Falsini Paolo, Via Postignano 8,
Loc. Luciano 56043, Fauglia (PI)
549 985 mq 928
mq
57 mq 3,04% 646,51
mc
162 mq 183 mq 78 mq 148 mq
Sig. Fognani Giuseppe e Fognani Eli-
sena, Via falterona 134, 52014 Poppi
(AR)
141 1230 mq 1130
mq
100 mq 3,79% 807,32
mc
202 mq 229 mq 97 mq 185 mq
Sig.ri Fognani , Via San Vincenzo 12,
52011 Bibbiena (AR)
161 1320 mq 1349
mq
-29 mq 4,07% 866,39
mc
217 mq 245 mq 104 mq 199 mq
Sig.ri Gambineri Gino, Biagioni Maria
Pia, Mazzetti Giovanna, Mazzatti Gio-
vanni, Via Tre Olmi 25, 52011 Bibbiena
(AR)
167 2680 mq 2716
mq
-36 mq 8,26% 1759,03
mc
440 mq 498 mq 211 mq 404 mq
Sig.ri Lippi Francesco e Lippi Donatel-
la, Via I. Ligozzi 1/D, 52011 Bibbiena
(AR)
142 2720 mq 2764
mq
-44 mq 8,38% 1785,28
mc
446 mq 506 mq 214 mq 410 mq
Sig.ri Matteucci Otello e Fabbri Silvia
Via San Rocco 32, 52011 Bibbiena (AR)
144 1460 mq 1460
mq
0 mq 4,50% 958,28
mc
240 mq 271 mq 115 mq 220 mq
Sig. Minelli (Francesco) Damiano e Da-
rio, Viale Michelangelo 10, 52010 Chiu-
si della Verna (AR)
140 1590 mq 1631
mq
-41 mq 4,90% 1043,60
mc
261 mq 296 mq 125 mq 239 mq
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Sig. Moraldi Aldo, Via Tre Olmi 42,
52011 Bibbiena (AR)
164 1670 mq 1671
mq
-1 mq 5,15% 1096,11
mc
274 mq 311 mq 132 mq 251 mq
Sig. Vagnoli Andrea, Via Case Bizze
11/B, Salutio 52016 Castel Focognano
(AR)
349 1460 mq 1505
mq
-45 mq 4,50% 958,28
mc
240 mq 271 mq 115 mq 220 mq
Sig.re Sandrè Elisa, Sandrè Sonia, Ago-
stini Luciano, Via Oratorio 1, 52011
Bibbiena (AR)
172 1060 mq 1028
mq
32 mq 3,27% 695,74
mc
174 mq 197 mq 83 mq 160 mq
Indivisa 550 430 mq 390
mq
40 mq 1,33% 282,23
mc
71 mq 80 mq 34 mq 65 mq
Indivisa 541 2455 mq 4788
mq
-2333 mq 7,57% 1611,35
mc
403 mq 456 mq 193 mq 370 mq
TOTALE SUPERFICIE COMPARTO 32452
mq
34643
mq
-2191 mq 100% 21300,00
mc
5325 mq 6034 mq 2556 mq 4887 mq
ZONIZZAZIONE E QUANTITÀ DI STANDARD SECONDO LA PROPOSTA PROGETTUALE
SUPERFICI MQ %
VERDE PUBBLICO 5227 mq 15,09%
PARCHEGGI 1176 mq 3,39%
STRADE DI PROGETTO 2630 mq 7,59%
TOTALE SPAZI PUBBLICI 9033 mq 26,07%
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TOTALE STANDARD 6403 mq 18,48%
SUPERFICIE FONDIARIA 25610 mq 73,93%
TOTALE COMPARTO 34643 mq 100%
SUBCOMPARTI ST V SPAZI PUBBLICI INCIDENZA SPAZI PUBBLICI PER SUBCOMPARTO
PA 23/1 1617 mq 1061 mc 205 mq 12,68%
PA23/2 2524 mq 1600 mc 484 mq 19,18%
PA23/3 773 mq 500 mc 150 mq 19,40%
PA23/4 15488 mq 10000 mc 4828 mq 31,17%
PA23/5 3830 mq 2400 mc 768 mq 20,05%
PA23/6 2500 mq 1600 mc 155 mq 6,20%
PA23/7 7280 mq 5600 mc 2263 mq 31,09%
ZONA B3 525 mq 630 mc 180 mq 34,29%
TOTALE 34537 mq 23391 mc 9033 mq
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RELAZIONE TECNICA - Pagina | 23
Modifiche alle norme
L’area interessata dalla variante è attualmente compresa tutta in zona C, la
variante prevede che una piccola parte sia inclusa nella contigua zona B3
con una norma speciale che disciplina le modalità di realizzazione degli
spazi pubblici individuati nelle tavole di piano.
Quindi gli articoli delle norme interessati dalle modifiche sono due:
1. art. 20.9.19 Bibbiena – Casella 1 (23C) che deve essere modifica-
to e articolati in sette sotto articoli relativi ai sub-comparti indivi-
duati.
SUBCOMPARTI ST V SPAZI PUBBLICI
PA 23/1 1617 mq 1061 mc 205 mq
PA23/2 2524 mq 1600 mc 484 mq
PA23/3 773 mq 500 mc 150 mq
PA23/4 15488 mq 10000 mc 4828 mq
PA23/5 3830 mq 2400 mc 768 mq
PA23/6 2500 mq 1600 mc 155 mq
PA23/7 7280 mq 5600 mc 2263 mq
2. art. 17.5.34 La Casella (N88B) con l’assegnazione della volumetria
e le modalità di realizzazione degli spazi pubblici individuati nelle
tavole di piano
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RELAZIONE TECNICA - Pagina | 24
SUBCOMPARTI ST V SPAZI PUBBLICI
ZONA B3 525 mq 630 mc 180 mq
art. 20.9.19 Bibbiena – Casella 1 (23C) MODIFICATO
Descrizione urbanisti-
ca dell’ambito
UTOE n.1 Bibbiena
Ambito 1D - Bibbiena nord
Superficie dell’area 34.015 mq
Indici e parametri ur-
banistici
Volume max = mc 22.761
Rc. = 40%
Hmax = ml. 7.00 – due piani fuori terra.
Distanze dei fabbricati dai confini, dalle strade e tra di
loro saranno determinate in sede di redazione dello
strumento attuativo.
Prescrizioni alla tra-
sformazione e sugli
spazi aperti
Sottoscrizione di convenzione urbanistica che impegni
la proprietà alla realizzazione di tutti i servizi e le in-
frastrutture necessarie ed in particolare quanto pre-
scritto all’art.3 della L.R. n.1/05.
In particolare si prescrive:
tutela e valorizzazione dell’area boscata;
allineamento degli edifici lungo la viabilità
principale;
demolizione dei manufatti precari e/o di valore
negativo.
Il presente ambito PA23C può essere attuato anche per singoli sotto-comparti,
come individuati nella cartografia di piano e secondo la seguente disciplina:
PA23C/1 Superficie dell’area = circa 1.617 mq
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Volume max assegnato = 1.061 mc
PA23C/2
Superficie dell’area = circa 2.524 mq
Volume max assegnato = 1.600 mc
PA23C/3
Superficie dell’area = circa 773 mq
Volume max assegnato = 500 mc
PA23C/4
Superficie dell’area = circa 15.488 mq
Volume max assegnato = 10.000 mc
PA23C/5
Superficie dell’area = circa 3.830 mq
Volume max assegnato = 2.400 mc
Non è ammesso l’accesso al comparto dalla Via Vicinale della
Casella. L’attuazione del comparto è subordinata alla realiz-
zazione e collaudo delle opere di urbanizzazione relative al
comparto PA23C/4, con particolare riferimento ai sistemi di
smaltimento (fognature acque chiare, scure, meteoriche), ap-
provvigionamento (luce, acqua, gas) ed alla viabilità.
PA23C/6
Superficie dell’area = circa 2.500 mq
Volume max assegnato = 1.600 mc
Non è ammesso l’accesso al comparto dalla Via Vicinale della
Casella. L’attuazione del comparto è subordinata alla realiz-
zazione e collaudo delle opere di urbanizzazione relative al
comparto PA23C/4, con particolare riferimento ai sistemi di
smaltimento (fognature acque chiare, scure, meteoriche), ap-
provvigionamento (luce, acqua, gas) ed alla viabilità.
PA23C/7
Superficie dell’area = circa 7.280 mq
Volume max assegnato = 5.600 mc
Non è ammesso l’accesso al comparto dalla Via Vicinale della
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RELAZIONE TECNICA - Pagina | 26
Casella.
art. 17.5.34 La Casella (N88B) MODIFICATO
Entro l’ambito individuato in cartografia in Loc. Casella, a fronte del nu-
cleo storico consolidato, è ammessa la costruzione di edifici nel rispetto
dei cinque metri di distanza dai soli confini di proprietà. È inoltre prevista
la sottoscrizione di un atto d’obbligo che impegni la proprietà alla realiz-
zazione di tutti i servizi e le infrastrutture necessarie e alla realizzazione e
cessione degli spazi pubblici individuati entro l’ambito di intervento nella
cartografia di piano.
Modifiche al dimensionamento
Il dimensionamento del piano è modificato nel seguente modo:
RU/PS VARIANTE 2014 C23
A 067 mq 200 mc 1
B1 73.296 mq 219.889 mc 1.189
B21 270.292 mq 810.875 mc 4.383
B22 79.202 mq 237.607 mc 1.284
B23 24.478 mq 73.435 mc 397
B3 80.927 mq 242.780 mc 1.312
B4 4.696 mq 14.087 mc 76
B5 49.051 mq 147.154 mc 795
N 81B 833 mq 2.500 mc 14
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N 53B 667 mq 2.000 mc 11
N 54B 133 mq 400 mc 2
N 56B 267 mq 800 mc 4
N 57B 600 mq 1.800 mc 10
N 7B 200 mq 600 mc 3
B3 167 mq 500 mc 3
N 29B 333 mq 1.000 mc 5
N 30B 1.167 mq 3.500 mc 19
N 31B 2.267 mq 6.800 mc 37
N 32B 917 mq 2.750 mc 15
N 55B 267 mq 800 mc 4
N 66B 267 mq 800 mc 4
N 69B 200 mq 600 mc 3
N 88B 210 mq 630 mc 3
N 93B 267 mq 800 mc 4
N 102B 200 mq 600 mc 3
B21 2.100 mq 6.300 mc 34
N3D -2.800 mq -8.400 mc -45
B5 -2.533 mq -7.600 mc -41
B5 -3.801 mq -11.403 mc -62
ex C37 667 mq 2.000 mc 11
ex C14.1 6.667 mq 20.000 mc 108
ex C41 1.400 mq 4.200 mc 23
ex C41 -1.400 mq -4.200 mc -23
1C 000 mq 000 mc 0
2C 1.167 mq 3.500 mc 19
3C 000 mq 000 mc 0
4C 000 mq 0
5C 5.667 mq 17.000 mc 92
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RELAZIONE TECNICA - Pagina | 28
6C 1.667 mq 5.000 mc 27
7C 2.167 mq 6.500 mc 35
8C 000 mq 000 mc 0
9C 3.667 mq 11.000 mc 59
10C 3.000 mq 9.000 mc 49
11C 4.000 mq 12.000 mc 65
12C 1.333 mq 4.000 mc 22
13C 6.667 mq 20.000 mc 108
ex C14.1/13C -7.500 mq -22.500 mc -122
14C 2.000 mq 6.000 mc 32
15C 1.200 mq 3.600 mc 19
16C 3.733 mq 11.200 mc 61
17C 333 mq 1.000 mc 5
18C 200 mq 600 mc 3
19C 833 mq 2.500 mc 14
20C 2.500 mq 7.500 mc 41
21C 1.667 mq 5.000 mc 27
22C 3.000 mq 9.000 mc 49
23C 7.587 mq 22.761 mc 123
24C 400 mq 1.200 mc 6
52C 833 mq 2.500 mc 14
53C 1.167 mq 3.500 mc 19
54C 1.167 mq 3.500 mc 19
55C 833 mq 2.500 mc 14
56C 1.400 mq 4.200 mc 23
57C 1.233 mq 3.700 mc 20
58C 933 mq 2.800 mc 15
68C 2.667 mq 8.000 mc 43
72C 1.333 mq 4.000 mc 22
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73C 667 mq 2.000 mc 11
76C 1.100 mq 3.300 mc 18
2D4 900 mq 2.700 mc 15
5D4 500 mq 1.500 mc 8
VP -433 mq -1.300 mc -7
VP -2.000 mq -6.000 mc -32
NP 16.989 mq 50.967 mc 275
N8F 1.333 mq 4.000 mc 22
N9F 067 mq 200 mc 1
PR 1ESR 333 mq 1.000 mc 5
TOTALE NUOVO C 65.954 mq 197.861 mc 1.070
TOTALE NUOVO B 592.601 mq 1.777.804 mc 9.610
TOTALE RESIDENZIALE 667.577 mq 2.002.732 mc 10.826
RESIDUO RESIDENZIALE 88.251 mq 264.753 mc 1.431
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RELAZIONE TECNICA - Pagina | 30
ASPETTI DI CUI ALL’ART. 18 COMMA 2 DELLA LEGGE REGIONA-
LE TOSCANA 12 NOVEMBRE 2014, N. 65
Il perimetro del territorio urbanizzato
La presente variante ha per oggetto previsioni interne al perimetro del ter-
ritorio urbanizzato come definito dall’art. 224 della Legge Regionale To-
scana 12 novembre 2014, n. 65 e che non comportano variante al piano
strutturale.
Si considera infatti, territorio urbanizzato le parti non individuate come
aree a esclusiva o prevalente funzione agricola nel piano strutturale vigen-
te al momento dell’entrata in vigore della presente legge.
Figura 8 Estratto dal Piano Strutturale vigente, Tav. C. 1.4.3 bis-Disciplina della Tutela
delle Aree Agricole
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RELAZIONE TECNICA - Pagina | 31
L'area ricade dentro l'Utoe di Bibbiena e fuori dalla zona a prevalente o
esclusiva funzione agricola.
Figura 9 Estratto dalla disciplina urbanistica del PTCP vigente
Anche ai sensi del vigente PTCP l’area non è considerata tra quelle a pre-
valente o esclusiva funzione agricola.
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RELAZIONE TECNICA - Pagina | 32
Coerenza con gli strumenti di pianificazione
I contenuti della presente variante risultano coerenti con gli strumenti di
pianificazione e gli eventuali piani o programmi di settore di altre ammi-
nistrazioni e con gli atti comunali di governo del territorio sovraordinati.
Coerenza rispetto al PIT
La scheda dell’Ambito 10- casentino del PIT riferisce quanto riportato:
“Nella progettazione degli assetti urbani deve essere
considerata la qualità progettuale degli insediamenti in
rapporto al riconoscimento degli elementi “identitari
locali” nonché la scala d’intervento rispetto al contesto
esistente.
- Tutela, nelle aree di frazionamento periurbano, della
maglia agraria fitta;
-Mantenimento delle aree libere lungo la viabilità di
rango nazionale e regionale e
-Tutela delle visuali panoramiche percepite delle
strade di particolare interesse paesistico e dai
principali punti vista legati al sistema insediativo
attraverso la riqualificazione delle sistemazioni e degli
arredi delle aree contigue così come per le nuove
viabilità e impianti per la produzione e per il trasporto
di energia.
- Nella progettazione degli assetti urbani devono
essere valutate le espansione degli insediamenti
lungo le antiche direttrici stradali e l’installazione di
apparati di ricezione (antenne, ripetitori ecc.)”
Per quanto riguarda la presente variante siamo in ambito periurbano, re-
siduato rispetto alla viabilità principale ma toccato dalla viabilità minore
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RELAZIONE TECNICA - Pagina | 33
storica della Casella. Per quanto riguarda la maglia agraria si rileva che
l’ambito è completamente abbandonato da oltre venti anni, l’abbandono
ha generato nel tempo la cancellazione delle sistemazioni agrarie.
Poiché l’area è già destinata a zona edificabile alcuni obiettivi risultano in-
differenti a quelli del PIT.
Particolare attenzione è data alla viabilità storica vicinale con l’inserimento
nelle NTA del Regolamento dell’impossibilità ad aprire nuovi accessi car-
rabili, questo al fine di non aggravare il traffico meccanizzato sulla antica
viabilità, cercando di mantenere il suo carattere rurale e pedonale.
Coerenza verso altri piani e influenza esercitata dalla variante
E’ già stato in precedenza evidenziato il carattere a livello locale della Va-
riante la quale non comporta sostanziali modifiche a livello urbanistico
dell’area interessata. Non vi è infatti modifica di destinazione d’uso rispet-
to all’attuale uso di destinazione residenziale.
Le previsioni urbanistiche contenute nella variante riguardano essenzial-
mente i progetti e le attività presenti nei limiti dell’ambito di intervento
del Piano attuativo e non hanno influenza sul resto del territorio comunale
né su altri piani urbanistici anche sovraordinati come ad esempio PIT e
PTC in quanto le previsioni di destinazione del presente Ru sono sostan-
zialmente riconfermate.
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RELAZIONE TECNICA - Pagina | 34
Tutela e riproduzione del patrimonio territoriale
La variante in oggetto rispetta le disposizioni di cui al titolo I, capo I della
Legge Regionale Toscana 12 novembre 2014, n. 65, con particolare riferi-
mento alla tutela e riproduzione del patrimonio territoriale, come analiz-
zato di seguito.
La sicurezza idrogeologica
Figura 10 Estratto dalla carta della pericolosità idraulica del Piano strutturale vigente
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RELAZIONE TECNICA - Pagina | 35
Figura 11 Estratto dalla carta della pericolosità geologica del Piano strutturale vigente
Dal quadro conoscitivo emergono chiaramente le condizioni di sicurezza
idrogeologica.
L’approvvigionamento idrico e la depurazione delle acque
L’area è servita dalle reti di adduzione dell’acqua e di smaltimento che so-
no convogliate al depuratore comunale. In fase attuativa saranno comple-
tate le opere di infrastrutturazione atte a garantire il servizio delle nuove
utenze insediate.
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RELAZIONE TECNICA - Pagina | 36
La disponibilità dell’energia
L’area è servita dalle reti di adduzione dell’energia elettrica, del gas e della
rete di illuminazione pubblica comunale. In fase attuativa saranno comple-
tate le opere di infrastrutturazione atte a garantire il servizio delle nuove
utenze insediate.
Mobilità
La zona è attualmente raggiungibile attraverso una rete carrabile, pedona-
le e ciclabile accessibile anche, in caso di necessità, al trasporto collettivo.
In fase attuativa saranno completate le opere di infrastrutturazione atte a
garantire il servizio delle nuove utenze insediate.
Qualità degli insediamenti
In fase di pianificazione attuativa sarà verificato il rispetto delle norme
qualitative disciplinate dal Regolamento Urbanistico, anche in riferimento
alla gestione delle diverse tipologie di rifiuti.
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RELAZIONE TECNICA - Pagina | 37
RICONDUCIBILITÀ ALL’ART. 32 DELLA LEGGE REGIONALE TO-
SCANA 12 NOVEMBRE 2014, N. 65
La presente variante consiste sostanzialmente in una modifica puntuale al
Regolamento Urbanistico, circoscritta ad una nuova organizzazione fun-
zionale del piano attuativo PA 23C in loc. la Casella a Bibbiena.
Come precedentemente dimostrato la presente variante ha per oggetto
previsioni interne al perimetro del territorio urbanizzato come definito
dall’art. 224 della Legge Regionale Toscana 12 novembre 2014, n. 65 e che
non comportano variante al piano strutturale.
Pertanto si da atto che la variante è riconducibile alla casistica dell’art. 32
della Legge Regionale Toscana 12 novembre 2014, n. 65.
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CONFORMITÀ AI SENSI DELL’ART. 95, COMMA 7, DELLA LEGGE
REGIONALE TOSCANA 12 NOVEMBRE 2014, N. 65
Quadro di riferimento paesaggistico ed ambientale e problematiche
ambientali
Il quadro paesaggistico-visuale dell’area oggetto dell’intervento, in cui si
inseriscono gli effetti sullo stato delle risorse soggette alle modificazioni
derivanti dalla Variante, è il seguente:
Figura 12 Ortofotogramma sull’area interessata dal PA23C
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Si tratta di un ambito periurbano, interessato da funzioni agricole nel re-
cente passato e totalmente abbandonato negli ultimi venti anni. Sporadi-
camente interessato da attività di orticoltura urbana a carattere non pro-
fessionale, con episodi di piccole costruzioni di manufatti precari e di va-
lore negativo spesso circondati da depositi di materiali.
Figura 13 Vista lungo la nuova viabilità della Casella
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Figura 14 Vista lungo la nuova viabilità della Casella
Impatto sull’ambiente
Le opere di lottizzazione non comportano modificazioni dell’impatto
sull’ambiente rispetto alla situazione attuale, rimanendo invariata la de-
stinazione urbanistica.
Gli eventuali impatti sono riguardanti:
lo smaltimento in fognatura, per il quale si prescrive nelle norme
l’allacciamento alla attuale rete per il convogliamento dei liquami
in fognatura e trasporto al depuratore in loc. La Nave.
l’aumento del traffico veicolare nella strada storica vicinale della
Casella, per la quale si è prescritta l’impossibilità di accesso diretto
al fine di limitare il traffico meccanizzato.
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L’attuazione delle previsioni della variante, connessi alla realizzazione di
opere edili, sono da considerarsi a carattere totalmente reversibile.
Impatto sul Territorio
In termini di consumo di suolo, gli interventi previsti, non recano modifi-
che rispetto al vigente Regolamento Urbanistico: il consumo del suolo ri-
mane pressoché identico.
Impatto socio economico
L’aspetto socio-economico della variante è ricondotto essenzialmente alla
possibilità incrementare l’attività edilizia ed il relativo indotto.
Impatto sulla salute umana
Le previsioni della variante, in ragione della sua entità e caratteristiche
non comporta un sostanziale aumento dei livelli di inquinamento rispetto
allo stato attuale sebbene potrebbe aumentare il carico urbanistico indotto
dalla destinazione comunque confermata del vigente Regolamento urba-
nistico.
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Impatto visivo
Per la sua ubicazione l’attuazione delle previsioni potranno determinare
una diversa percezione del paesaggio, specie dall’attuale lottizzazione del-
la Casella.
Le indicazioni normative sella qualità degli interventi dovranno essere
quindi particolarmente efficaci.
Impatto su Acquedotto e fognatura
S rileva la presenza della rete fognaria pubblica nella quale dovranno esse-
re convogliati i reflui. L’impatto sul sistema fognario di acque bianche de-
rivante dalle acque piovane dovrà essere adegratamente dimensionato.
Impatto sul Ciclo dei rifiuti
In fase di pianificazione attuativa dovrà essere studiata con attenzione la
localizzazione degli spazi per la raccolta, anche differenziata, dei rifiuti in
funzione dei carichi urbanistici.
Impatto Inquinamento luminoso
In fase progettuale si dovrà prescrivere la rispondenza degli apparati il-
luminotecnici esterni alla L.R. 37/2000 in materia di contenimento
dell’irraggiamento luminoso, prescrivendo impiego di sorgenti luminose a
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vapori di sodio ad alta pressione e basso consumo energetico, apparati
luminosi con diffusione guidata verso il basso, adozione di sistemi auto-
matici di controllo del flusso luminoso con spegnimento programmato.
Aspetti geologici ed idrogeologici
Dallo studio geologico effettuato per il vigente Regolamento urbanistico si
evince che i dati geologico-tecnici della variante in oggetto non dovrebbe-
ro essere modificati sostanzialmente poiché si tratta di un piccolissimo in-
cremento volumetrico ininfluente sulle condizioni di fattibilità e pericolo-
sità esistenti.
Conclusioni
Dall’analisi degli impatti che la Variante può esercitare sull’area interessa-
ta, e dalla valutazione degli elementi che caratterizzano i vari impatti,
emergono i seguenti dati:
Ciascun impatto analizzato non viene incrementato con l’attuazione
delle previsioni urbanistiche contenute nella Variante e anche qua-
lora se ne preveda un minimo incremento, resta sempre limitato
all’ambito locale e comunque presenta un carattere temporaneo e
reversibile.
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In conclusione, il quadro che emerge quindi da questa valutazione preli-
minare, risulta indifferente rispetto alla situazione vigente, dal punto di
vista degli impatti sull’ambiente.