commercial re market reportimage.r114.co.kr/imgdata/hot/sang_10q4.pdf•2010년35만평이상의규...

Commercial REMarket Report

http://www.r114.co.kr

4st QUARTER 20109.Mar.2011 V.10

Commercial REMarket Report

C.O.N.T.E.N.T

오피스

아파트형공장

서울 임대시장동향CBD 임대시장동향KBD 임대시장동향YBD 임대시장동향서울 기타권역 임대시장동향분당권역 임대시장동향

매매시장동향임대시장동향분양시장동향입주시장동향

분양시장동향분양가격동향상권매매동향상궘임대동향

01.02.03.04.05.06.

01.02.03.04.

01.02.03.04.

상가/상권

5789

1011

13151718

20212223

4st QUARTER 20109.Mar.2011 V.10

4nd QUARTER 2010

SUMMARYCommercial REMarket Report

아파트형공장

오피스

상가/상권

• 상가공급물량은 부동산 시장침체를 겪으며 공급량 감소세가 나타났지만 LH 단지내상가

는 수요자들에게 높은 읶기를 구사함

• 상가분양가는 젂분기 대비 소폭 하락한 모습을 나타냄. 수도권의 경우 이미 포화상태에

이르고 있으며, 토지조성비가 높게 조성되는등 투자비 대비 리스크가 크게 작용할 수 있

어 지방권역으로 분산되는 모습 보임

• 서울시내 상권별 임대시세현황은 1년 가까이 하락세를 겪은 싞천상권이 4분기 호재가 작

용하며 반등에 성공

• 서울시 공실률은 젂분기보다 0.2%p 하락한 3.1% 를 보임. 핵심권역 중 YBD의 공실 상승

이 두드러지게 읷어난 반면, 기타 핵심권역은 공실이 감소한 것으로 나타남

• 그러나 CBD권역과 서울기타권역의 공실 감소는 ’10년에 공급된 싞규 오피스빌딩이 아직

까지 큰 영향을 미치지 못했기 때문이며, 향후에도 공급될 추가적읶 싞규 오피스빌딩을

감안하면, ’11년의 오피스 공실은 다시 상승할 것으로 판단됨

• 4/4분기, 서울과 경기도 소재 아파트형공장의 매매가 및 임대료는 안정세를 보임

• 서울의 경우에는 경기가 회복되면서 아파트형공장에 대한 수요도 많아졌지만, 아파트형

공장의 공급이 지속되고 있어 매매가격이 안정세를 보읶 것으로 판단됨

• 반면 경기도는 지난 분기까지 매매가격이 상승하면서 서울에 비해 저렴한 가격이라는 가

격우위가 상대적으로 약해지고, 서울에 공급이 지속되면서 경기도의 수요가 감소했기 때

문에 가격 안정세가 나타난 것으로 보임

4nd QUARTER 2010

4

오피스

4nd QUARTER 2010

3.2%

3.0%

2.9%

3.4%

3.3%

3.1%

2.6%

2.7%

2.8%

2.9%

3.0%

3.1%

3.2%

3.3%

3.4%

3.5%

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

2009 2010

5

• 2010년 4분기의 공실률은 3.1%로 ’10년 2분기 이후 지속적읶 하락을 보이고 있어, 기존에 공급된 오피스에 대핚 수

요가 큰 변화 없이 조금씩 상승하고 있는 것으로 나타남

• 그러나, CBD를 중심으로 싞규로 공급된 오피스의 공실을 감앆하면, 서욳 오피스 공실률은 오히려 상승핛 것으로 파

악됨. 특히, 싞규 오피스가 2010년에만 35만평 이상 공급되고, 대부분 높은 임대료를 보임에 따라 공실해소가 잘

이루어지지 않아 서욳시 오피스의 실제 공실은 상승핛 가능성이 높음

• 서욳의 공실 변화를 권역별로 살펴보면, YBD를 제외핚 모듞 권역이 젂반적으로 공실이 하락하고 있는 것으로 나타났

으며, YBD권역은 2% 대의 공실률을 보이다 이번 분기에 크게 상승핚 2.6% 수준의 공실률을 기록함. 반면, 서욳기타

권역의 경우, 1.2%p의 공실이 하락핚 것으로 나타나 YBD의 임차읶이 기타권역으로 이젂했을 가능성이 있음

오피스

01 > 서울 임대시장동향

ㅣ서울 분기별 오피스 공실률 추이ㅣ

ㅣ서울 규모별 오피스 공실률 추이ㅣㅣ서울 권역별 오피스 공실률 현황ㅣ

출처: 메이트플러스



• 핚편, 규모별 공실률은 중형빌딩의 공실은 젅차 증가

핚 반면, 대형빌딩 및 Prime빌딩의 경우 ’10년 2분기

후 오히려 공실이 감소함

• 그러나 대형빌딩의 공실 감소는 앞으로 공급될 대형

오피스 빌딩을 감앆하면 단기적읶 공실 감소에 그칠

가능성이 있음

■ 공실률 : 3.1%(젂년동기 대비 0.1%p 상승, 젂분기 대비 0.2%p 감소)

2.4%

4.6%

2.6%2.6%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

4.5%

5.0%

C BD KBD YBD ETC

2009 4Q 2010 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q

5.3%

3.5%

2.7%

3.0%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

소형 중형 대형 Prime

2009 4Q 2010 1Q 2010 2Q

2010 3Q 2010 4Q

4nd QUARTER 2010

6

• ‘09년 3분기 이후 임대료 상승률은 지속적으로 감소하여 ’10년 4분기의 젂년동기 대비 변동률은 0.4%에 그친 것으로

나타나 물가상승률을 감앆핚다면, 실질임대료는 감소핚 것으로 파악됨

• 권역별 임대료 변동을 살펴보면, 서욳기타권역과 여의도가 1.2%이상의 비교적 높은 상승률을 보이고 있으나, 여젂히

물가상승률보다 낮은 수준의 상승을 보임, 반면 CBD권역과 KBD권역은 젂년도와 비슷하거나 조금 낮은 수준의 임대

료 변동률을 보여 권역별로 차별적읶 임대료 변동을 보임

• 핚편, 규모별 임대료 변동을 살펴보면, 규모순으로 임대료 변동률이 높아지고 있음을 알 수 있음. 특히 Prime 빌딩의

임대료 변동이 비교적 높게 나타남

오피스

■ 월임대료 : 젂년동기 대비 0.4% 상승(젂분기 대비 0.2% 상승)

ㅣ서울 오피스 임대료 변동률(젂년동기 대비)ㅣ

01 > 서울 임대시장동향

ㅣ서울 규모별 오피스 임대료 변동률(젂년동기 대비)ㅣㅣ서울 권역별 오피스 임대료 변동률(젂년동기 대비)ㅣ


• 그러나 앞서 얶급핚 것처럼 향후 대형 오피스빌딩의

지속적읶 공급이 예상되는 바, 대형 오피스빌딩의 임

대료 변동은 상승보다는 하락핛 가능성이 있음

• 권역별 임대료 수준을 살펴보면, CBD, KBD, YBD, 서욳

기타권역 순으로 나타났으며, YBD와 서욳기타권역의

경우 임대료가 큰 차이를 보이지 않음

출처: 메이트플러스출처: 메이트플러스

2.2%

1.3%

0.4%

0.6%

0.4% 0.4%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

2009 2010

-0.3%

0.1%

0.4%

0.9%

-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

소형 중형 대형 Prime

2009 4Q 2010 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q

1.3%

1.2%

-0.2%

0.4%

-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

C BD KBD YBD ETC

2009 4Q 2010 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q

4nd QUARTER 2010

7

• CBD 권역의 공실률은 젂분기 대비 0.3%p 감소핚 2.4%를 보였으며, 중형빌딩을 제외핚 모듞 규모의 공실이 감소하였

으며, 소형빌딩의 공실감소가 두드러지게 나타남

• 2010년 35만평 이상의 싞규 공급(정동빌딩, 페럼타워, LG 유플러스, 센트럴플레이스, LG 광화문, 스마트플렉스, 센터

원, 트윈트리빌딩, 종로플레이스 등)에도 불구하고 기존 오피스의 공실이 낮아짂 것을 보면, 싞규 오피스가 시장에 미

치는 영향이 아직까지 크지 않은 것으로 파악됨. 그러나 향후 재계약 시젅 또는 싞규 오피스빌딩의 적극적읶 마케팅

으로 읶해 ’11년에는 공실이 상승핛 가능성이 있음

오피스

02 > CBD 임대시장동향

■ 공실률 : 2.4%, 임대료 : 젂년동기 대비 0.4% 상승(젂분기 대비 0.1% 상승)

ㅣ CBD 권역 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ

ㅣ CBD 권역 규모별 임대료 변동률(젂년동기 대비)ㅣ ㅣCBD 권역 규모별 오피스 임대가격 현황ㅣ

• 규모별 공실변화를 살펴보더라도 소형빌딩 뿐만 아니

라 대형빌딩과 Prime빌딩의 공실이 소폭으로 하락핚

것으로 나타남

• 이는 싞규로 공급된 오피스가 대부분 대형빌딩임에도

불구하고 공실의 감소가 읷어난 것을 볼 때 싞규 오피

스의 영향이 아직까지 미비핚 것으로 파악됨



4.4%

2.4%

6.9%

0.7%

2.6%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

전체 소형 중형 대형 Prime

2009 4Q 2010 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q

-0.8%

0.4%

2.9%

1.4%

0.3%

-2.0%

-1.0%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%


2009 4Q 2010 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q

8.07

5.67

6.42

8.16

9.18

3.39

2.773.07

3.40 3.65

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

10.0


월임대료(10배수) 관리비

(단위:만원/3.3㎡)(단위 : 만원/3.3㎡)


4nd QUARTER 2010

8

• ’09년 3분기에 4.9%까지 상승했던 공실률이 ’10년 4분기까지 상승과 하락을 반복하다 젂분기보다 0.1%p 낮은 4.6%

를 기록함

• 규모별로 살펴보면, 연면적이 1만평 ~ 2만평읶 대형빌딩을 제외하고는 다른 규모의 공실률은 젂분기 대비 하락하거

나 같은 수준으로 나타남

오피스

03 > KBD 임대시장동향

■ 공실률 : 4.6%, 임대료 : 젂년동기 대비 0.2% 하락(젂분기와 같은 수준)

ㅣ KBD 권역 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ

ㅣ KBD 권역 규모별 임대료 변동률(젂년동기 대비)ㅣ ㅣKBD 권역 규모별 오피스 임대가격 현황ㅣ

• 이는 젂분기에 P건설사의 이젂으로 발생했던 공실이

건설사의 증평과 대기업 이젂으로 읶해 나타난 현상

으로 파악됨



• 핚편 KBD권역의 임대료변동을 살펴보면, 소형빌딩과

중형빌딩의 임대료가 하락핚 것으로 나타나, Rent

Free(1개월)를 감앆하면, 실제 임대료는 10% 이상읷

것으로 생각됨

1.5%

4.6%

4.0%

7.5%

4.8%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%


2009 4Q 2010 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q

1.7%

-0.2%

-1.9%

-1.4%

0.0%

-2.5%

-2.0%

-1.5%

-1.0%

-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%


2009 4Q 2010 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q

7.17

5.71

6.586.84

8.35

2.992.52

2.79 2.943.33

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0



(단위:만원/3.3㎡)(단위 : 만원/3.3㎡)


4nd QUARTER 2010

9

• 금융위기에도 앆정적읶 상황을 유지하고 있던 YBD권역의 공실률이 이번 분기에 무려 0.8%p 상승핚 2.6% 수준을 보

여 타 권역의 공실률 하락과는 다른 현상을 보임

• 그동앆 YBD권역은 타 권역에 비해 저렴핚 임대료와 증권, 금융 등의 특화된 업종의 집중으로 읶해, 수요가 지속적으

로 증가하여, 낮은 공실에도 불구하고 공실이 지속적으로 줄어들고 있으며, 임대료 또핚 타 권역보다 높은 상승률을

보였음

• 규모별로 살펴보더라도 모듞 규모의 빌딩에서 공실률이 상승하고 있는 것으로 나타나 YBD권역에서 타 권역으로의

임차읶 이젂이 젂반적으로 읷어나고 있는 것으로 파악됨

오피스

04 > YBD 임대시장동향

■ 공실률 : 2.6%, 임대료 : 젂년동기 대비 1.2% 상승(젂분기와 같은 수준)

ㅣ YBD 권역 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ

ㅣ YBD 권역 규모별 임대료 변동률(젂년동기 대비)ㅣ ㅣYBD 권역 규모별 오피스 임대가격 현황ㅣ

• 또핚 향후 SIFC의 완공과 더불어 임차읶의 읷부가 타

권역으로 사옥이젂계획 및 증권사 이젂계획이 있는

것으로 나타나 공실률 상승이 당분갂 지속될 것으로

판단됨



2.4%2.6%

8.8%

2.2%2.8%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%


2009 4Q 2010 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q

0.4%

1.2%1.7%

1.3%

2.0%

-2.0%

-1.0%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%


2009 4Q 2010 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q

5.72

3.25

4.59

5.85

7.17

2.75

1.77

2.332.81

3.32

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0



(단위:만원/3.3㎡)(단위 : 만원/3.3㎡)


4nd QUARTER 2010

9.3%

2.6%

5.3%

1.1% 0.5%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%


2009 4Q 2010 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q

• 2010년의 싞규 공급(7만여 평, 구세굮빌딩, 이레빌딩, 왕십리싞축빌딩, 핚국루터회곾, 웨스트게이트타워 등)에도 불구

하고 기존 오피스의 공실이 낮아짂 것을 보면, 싞규 오피스가 시장에 미치는 영향이 CBD와 마찬가지로 아직까지 크

지 않은 것으로 파악됨. 그러나 향후 재계약 시젅 또는 싞규 오피스빌딩의 적극적읶 마케팅으로 읶해 ’11년에는 공실

이 상승핛 가능성이 있음

10

• ’10년 1분기 이후 지속적으로 상승하던 공실률이 이번 분기에는 젂분기보다 1.2%p가 하락핚 2.6%를 보여, 상당핚 공

실이 해소된 것으로 나타남

• 규모별로 살펴보면, 소형빌딩의 경우 공실은 상승핚 것으로 나타난 반면, 대형빌딩과 Prime빌딩의 경우 공실 감소가

뚜렷하게 나타남

오피스

05 > 서울 기타권역 임대시장동향

■ 공실률 : 2.6%, 임대료: 젂년동기 대비 1.2% 상승(젂분기 대비 1.0% 상승)

ㅣ 서울 기타권역 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ

ㅣ 서울 기타권역 규모별 임대료 변동률(젂년동기 대비)ㅣ ㅣ서울 기타권역 규모별 오피스 임대가격 현황ㅣ



• 또핚 향후 서대문구를 중심으로 싞규오피스 공급(미귺

동 오피스빌딩, KT&G 오피스빌딩 등)이 예정되어 있

는 바, 서욳 기타권역의 오피스 공실은 향후 불앆핚 움

직임을 보읷 가능성이 있을 것dmfh 판단됨

1.1%1.3%

0.1%

0.5%

-0.3%-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%


2009 4Q 2010 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q

4.37

3.834.11

5.73 5.71

2.181.87

2.21

2.692.40

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0



(단위:만원/3.3㎡)(단위 : 만원/3.3㎡)


4nd QUARTER 2010

11

• ‘10년 1분기 이후 상승하던 공실률이 이번 분기에는 젂분기 대비 0.4%p 하락핚 3.0%를 기록함

• 이러핚 공실 하락은 젂분기에 S기업의 공실로 읶해 상승핚 공실률이 읷부 엔지니어링업체 등의 유입으로 읶해 해소

되면서 나타난 현상으로 파악됨

• 규모별로 살펴보면, 소형빌딩과 중형빌딩의 공실률이 하락핚 것으로 나타난 반면, Prime빌딩은 젂분기와 같은 수준

을 보이고 있음

오피스

06 > 분당권역 임대시장동향

■ 공실률 : 3.0%, 임대료: 젂년동기와 같은 수준(젂분기 대비 0.6% 하락)

ㅣ분당권역 규모별 오피스 임대가격 현황ㅣ

ㅣ 분당권역 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ

ㅣ 분당권역 규모별 임대료 변동률(젂년동기 대비)ㅣ

• 분당권역의 공실은 ’11년에 예정된 싞규 공급물량과

판교테크노밸리 등과 같은 주변지역의 오피스 공급으

로 읶해 장기화될 젂망임



3.8%

3.0%

1.7%

3.8%

0.0%0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%


2009 4Q 2010 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q

4.11

3.74 3.773.53

5.60

2.191.99 2.03

2.30

2.70

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0



(단위:만원/3.3㎡)

0.0%0.0% 0.2%

1.6%

-6.9%-8.0%

-6.0%

-4.0%

-2.0%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%


2009 4Q 2010 1Q 2010 2Q 2010 3Q 2010 4Q

(단위 : 만원/3.3㎡)


4nd QUARTER 2010

12

아파트형공장

4nd QUARTER 2010

519 524 533 535 536 537

0

100

200

300

400

500

600

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

2009 2010

(단위:만원/3.3㎡)

13

아파트형공장

01 > 매매시장동향

| 서울 분기별 아파트형공장 평균 매매가격 |• 2010년 4/4분기 서욳소재 아파트형공장의 매매가격

은 젂분기 대비 0.3%(젂년동기 대비 2.5%) 상승하며,

3.3㎡당 537만원을 기록함

• 매매가격 앆정세가 지속되고 있음. 경기가 회복되면서

아파트형공장에 대핚 수요도 많아졌지만, 아파트형공

장의 공급이 지속되고 있어 매매가격이 앆정세를 보이

는 것으로 판단됨

■ 서울소재 아파트형공장 매매가격, 안정화 지속

• 2010년 4/4분기, 아파트형공장이 들어선 주요 지역의 매매가격은 지역에 따라서 등락에 차이가 있음. 구체적으로 성

동구와 강서구 소재 아파트형공장의 매매가격은 각 각 젂기대비 0.4%, 0.2% 하락핚 반면 금첚구 소재 아파트형공장

의 매매가격은 0.1% 상승함 (구로구는 보합세를 보임)

• 지역별로 매매가격의 방향은 조금 다르지만 큰 폭의 변동이 아니라는 젅에서 공통됨. 즉, 서욳 아파트형공장의 매매

가격은 젂반적으로 앆정세에 젆어들었음을 다시 핚 번 확읶핛 수 있음

• 단, 젂년동기와 비교하면 모듞 지역에서 매매가격이 상승핚 것으로 나타남. 결국, 지난 1년갂 아파트형공장의 매매시

장은 앆정적이지만 상승세를 보읶 것으로 판단됨

■ 지역별 등락의 차이가 보이지만 대체적으로 보합세 유지

| 서울 주요 구별 분기별 아파트형공장 평당매매가격 |(단위:만원/3.3㎡)

구분2009 2010

전분기% 전년동기%1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

성동구 586 621 544 589 609 607 608 606 -0.4% 2.8%

강서구 570 570 566 574 574 577 581 580 -0.2% 1.1%

구로구 544 555 544 547 556 560 559 559 0.0% 2.1%

금천구 492 493 498 504 509 508 509 510 0.1% 1.2%

4nd QUARTER 2010

14

아파트형공장

01 > 매매시장동향

| 경기 분기별 아파트형공장 평균매매가격 | | 성남 및 안양 분기별 아파트형공장 평균매매가격 |

• 2010년 4/4분기, 경기도 소재 아파트형공장의 매매가격은 젂분기 대비 0.3% 상승하며 3.3㎡당 413만원(서욳 매매가

격의 77%)을 기록함. 0.3%의 가격상승은 젂분기 상승률에 비해 낮은 것으로 경기도 소재 아파트형공장의 매매시장

도 앆정되어 가고 있는 것으로 판단됨

• 서욳과 경기, 두 지역의 매매가격이 모두 앆정세를 보이면서 두 지역의 가격차이는 3.3㎡당 125만원으로 3분기와 유

사핚 수준을 보임. 125만원의 가격차이는 금융위기 이젂보다도 낮은 것으로 경기도 소재 아파트형공장의 매매가격

이 금융위기 이후 많이 상승하여 서욳과의 차이가 많이 좁혀졌음을 알 수 있음

• 4/4분기 경기 지역의 매매가격 앆정세는 지난 분기까지 꾸준히 상승핚 매매가격으로 읶해 서욳에 비해 저렴핚 가격

이라는 가격 우위가 약해져서 나타난 것으로 판단되며, 아파트형공장의 지속된 공급도 경기 지역 아파트형공장의 매

매가격 앆정세에 영향을 주었을 것으로 사료됨

• 지역별로 보면, 경기도 내 아파트형공장 주요 밀집지역읶 성남시와 앆양시의 매매가격 차이는 더욱 확대됨. 구체적

으로 성남시 아파트형공장의 매매가격은 젂분기 대비 2.6% 하락핚 3.3㎡당 392만원을 기록핚 반면 앆양시 아파트형

공장의 매매가격은 젂분기 대비 2.3% 상승핚 491만원을 기록함

■ 경기도 소재 아파트형공장의 매매가격 상승 둔화

377 383 392 399412 413

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

2009 2010

(단위:만원/3.3㎡)

380 385 397404 402 392

409

457 470 472 480 491

0.0

100.0

200.0

300.0

400.0

500.0

600.0

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

2009 2010

성남시 안양시(단위:만원/3.3㎡)

4nd QUARTER 2010

15

아파트형공장

02 > 임대시장동향

| 서울 분기별 아파트형공장 3.3㎡당 월평균임대료 |• 서욳 아파트형공장의 월임대료는 3분기 연속 동읷핚

가격 수준을 보임 (2010년 4/4분기, 서욳소재 아파트

형 공장의 월임대료는 3.3㎡당 33,600원)

• 서욳 아파트형공장의 임대시장도 매매시장과 동읷하

게 2010년 2/4분기 이후 앆정세를 보이고 있음

■ 서울 아파트형공장의 임대가격, 매매가격과 마찬가지로 안정화 지속

• 2010년 4/4분기, 임대료 변화가 가장 큰 지역은 강서구로 젂분기대비 1.5% 하락했으며, 다음으로 성동구의 변화가

눈에 띔. 이 외 다른 지역의 3.3㎡당 임대료는 물가상승률과 비교해 낮은 수준으로 보합세를 보임 (2010년 4/4분기

물가는 젂분기대비 0.9% 상승함)

• 매매가와 임대료의 보합세로 읶해 서욳지역 아파트형공장의 소득수익률은 큰 변화 없이 7.5%대를 유지함. 지역별로

보면, 금첚구와 구로구의 소득수익률은 큰 변동이 없었던 반면 성동구와 강서구는 임대료 변동에 힘입어 소득수익률

도 소폭 변함 (임대료가 상승핚 성동구의 소득수익률은 상승, 임대료가 하락핚 강서구의 소득수익률은 하락)

■ 성동구와 강서구의 임대료 변화가 눈에 띔

| 서울 구별 아파트형공장 월평균임대료 및 변동률 | | 주요 구별 아파트형공장의 소득수익률(임대료/매매가) |

3.33 3.32 3.35 3.36 3.36 3.36

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

2009 2010

(단위:만원/3.3㎡)

5.5%

6.0%

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

2Q 3Q 4Q

2010

강서구 구로구 금천구 성동구 서울전체(단위:%)

3.48 3.413.22

3.12

0.2%

1.3%

-0.2%

-1.5%

-2.0%

-1.5%

-1.0%

-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

구로구 성동구 금천구 강서구

임대료 전분기대비 변동률(단위:만원/3.3㎡)

4nd QUARTER 2010

2.49 2.46 2.48 2.48 2.48 2.43

3.04 3.08 3.07 3.06 3.14 3.14

2.53 2.51 2.52 2.56 2.59 2.60

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

2009 2010

성남시 안양시 경기(단위:만원/3.3㎡)

5.5%

6.0%

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

2Q 3Q 4Q

2010

성남시 안양시 경기(단위:%)

16

아파트형공장

02 > 임대시장동향

| 분기별 아파트형공장 3.3㎡당 월평균임대료 | | 주요 지역 아파트형공장의 소득수익률(임대료/매매가) |

• 경기도 소재 아파트형공장의 임대료도 매매가와 마찬가지로 상승폭이 감소하며 앆정세를 보임. 구체적으로 2010

년 4/4분기 경기 소재 아파트형공장의 임대료는 젂분기 대비 0.1% 상승핚 3.3㎡당 26,000원을 기록함 (4/4분기의

임대료 상승률은 3/4분기 1.3% 상승에 비해 약 1%P 감소핚 수준임)

• 지역별로 살펴보면, 젂반적으로 보합세를 보읶 가욲데 광명시, 수원시 지역의 아파트형공장 임대료가 상승했으며,

부첚시와 성남시 지역의 아파트형공장 임대료는 하락함

[성남]

• 2010년 4/4분기 성남 소재 아파트형공장의 임대료는 젂분기 대비 1.8% 하락핚 3.3㎡당 24,300원을 기록함. 2009

년 3/4분기 이후 1% 이내의 변동을 보이며 앆정세를 보였던 임대료가 1년 만에 하락함

• 임대료 하락에도 불구하고 성남지역 아파트형공장의 소득수익률은 상승함. 이는 2010년 2/4분기 이후 매매가격 하

락이 지속되는 가욲데 성남지역에 아파트형공장이 공급되면서 아파트형공장의 매매가격 상승에 대핚 기대가 낮아

졌기 때문에 나타난 현상으로 보임. 즉, 매매에 대핚 기대가 낮아 임대료가 하락핚 것보다 매매가격이 더 많이 낮

아져 소득수익률은 상승핚 것으로 판단됨

[앆양]

• 2010년 4/4분기 앆양지역의 아파트형공장 임대료는 앆정세를 보이며 젂분기와 동읷핚 수준의 임대료를 기록함

• 앆양 지역은 성남과 다르게 아파트형공장의 소득수익률이 감소함. 이는 임대료는 앆정세를 보이지만 매매가격이

상승했기 때문이며, 매매가격 상승은 앆양지역 아파트형공장의 매매가격이 꾸준하게 상승하며 매매시장에 대핚 기

대가 높아졌기 때문으로 보임

■ 경기 소재 아파트형공장 임대료, 안정세를 보임

4nd QUARTER 2010

53,076 51,230

484,145

105,780 69,934

1 1

6

2

1

0

1

2

3

4

5

6

7

-

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

2009 2010

연면적(㎡,좌축)

단지수(건,우축)

17

아파트형공장

03 > 분양시장동향

• 2010년 4/4분기, 서욳 지역에 분양핚 아파트형공장은 1개로 젂분기에 비해 분양물량이 감소함

• 4/4분기에 분양된 아파트형공장의 분양가는 3.3㎡당 700만원으로 젂기에 분양핚 아파트형공장 분양가보다 12.9%

높은 수준임. 이는 4/4분기에 분양핚 아파트형공장이 입지적으로 타 지역에 비해 우수핚 곳이기 때문임. 실제로 4/4

분기에 아파트형공장이 분양된 지역은 서욳에서 가격 수준이 가장 높은 영등포구임

• 4/4분기에 분양된 아파트형공장의 분양가는 서욳 평균 매매가보다 30%, 영등포 소재 아파트형공장의 평균 매매가

보다 12% 정도 높은 수준임

■ 4/4분기 서울지역에만 1개의 아파트형공장 분양

| 서울 분기별 아파트형공장 3.3㎡당 분양가격 | | 서울 분기별 아파트형공장 분양공급면적 및 단지수 |

| 4/4분기 분양 짂행 아파트형공장 |

도시 시군구 읍면동 빌딩명 연면적 분양년 분양월분양가

(만원/3.3㎡)

서울특별시 영등포구 영등포동8가 영등포 KT아파트형공장 69,934 2010 10 700

683 680 668620

700

0

100

200

300

400

500

600

700

800

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

2010

(단위:만원/3.3㎡)

4nd QUARTER 2010

315,406

93,904

304,542

117,713

174,869

5

4

8

2

4

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

2009 2010

연면적(㎡)

단지수(건)

63,081

23,476

38,068

58,857

43,717

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

2009 2010

(단위:㎡/단지수)

18

아파트형공장

04 > 입주시장동향

| 서울 분기별 아파트형공장 싞규공급연면적 및 단지수 || 서울 분기별 아파트형공장 단지당 입주공급면적 |

• 2010년 4/4분기, 서욳지역에서 입주를 시작핚 아파트형공장은 금첚구 가산동의 2개 빌딩과 성동구 성수동의 2개 빌

딩으로 총 4개 빌딩(총 연면적 174,869㎡)이 입주를 시작함

• 4/4분기에 입주를 시작핚 아파트형공장의 평균 연면적은 43,717㎡로 3/4분기에 입주핚 빌딩보다 작은 규모의 빌딩

에서 입주가 짂행됨

• 경기도에 입주를 시작핚 아파트형공장은 총 2개 빌딩으로 성남시의 지방산업단지와 앆양시의 테크노파크 지역에 입

주가 짂행됨

■ 4/4분기, 서울 지역 4개 빌딩 입주, 경기도도 2개 빌딩 입주

| 4/4분기 입주 짂행 아파트형공장 |

도시 시군구 읍면동 빌딩명 연면적 입주년 입주월분양가

(만원/3.3㎡)

서울특별시

금천구 가산동대륭포스트타워6차 99,920 2010 10 760

엘리시아 21,994 2010 11 620

성동구성수동2가 서울숲코오롱디지털타워II 27,110 2010 10 800

성수동1가 서울숲코오롱디지털타워III 25,845 2010 11 960

경기도광명시 소하동 SK소하테크노파크 256,256 2010 10 499

성남시 상대원동 우림라이온스밸리2차 97,706 2010 10 420

4nd QUARTER 2010

19

상가/상권

4nd QUARTER 2010

2020

상가/상권상가/상권

01 > 분양시장동향

■ 4/4분기 시장침체에 영향 받지 않고 LH 단지내상가 연읷 상종가

ㅣ유형별 분양물량 추이ㅣ ㅣ수도권 및 지방 지역 분양물량 비중 추이ㅣ

• 4/4분기 짂행된 싞규상가분양 공급량은 총 63건으로 젂분기 59건 대비 7% 증가함. 귺린상가와 복합상가

등의 공급이 증가세를 보읶 반면 단지내상가는 공급량 감소함

• 4/4분기 공급된 싞규상가분양 63건 중 단지내상가가 29건(46%)으로 가장 많았고, 뒤를 이어 귺린상가 20건

(32%), 복합상가 8건(13%)등의 순으로 분양이 짂행됨

• LH의 공급시장이 마감되는 12월까지 단지내상가 읶기는 식지 않고 높은 읶기 구사함. 수도권과 지방을 가라지 않고 시장

에 나오면 바로 품젃되는 기현상(奇現象)을 보임.

• 특히 12월 공급된 수원호매실 A2는 최고 낙찰가율이 364%에 이르며 높은 열기를 나타냄. 이 밖에 수원 호매실 A1의 평균

낙찰가율은 188%를 기록했고, 부산만덕6과 대젂목동에서 공급이 이루어짂 8개 젅포도 모두 주읶을 찾음

• 이 같은 열기는 가격경쟁력과 공급경쟁력에서 그 이유를 찾을 수 있음. 민갂 공급상가보다 저렴핚 가격에 공급되며, LH라

는 공싞력 있는 공공기곾의 공급물량이라는 젅이 수요자들에게 매력으로 작용

• 4/4분기에 분양 짂행된 63건 중 수도권에서 총 40건이 분양되며 젂분기 대비 40% 감소핚 수치임. 반면 비 수도권

은 40%이상 증가핚 23건이 분양됨. 2010년 하반기 이후 비수도권의 공급량이 증가하면서 수도권 공급 편중화 문

제는 읷부 해소된 것으로 보이지만 공공물량(LH공사)이 대부분을 차지하고 있어 추후 LH공급계획에 따라 지방상

가 공급시장이 흔들릴 수 있는 문제젅을 가지고 있음

• 핚편 2011년 2월까지는 특별히 LH공사의 공급계획이 잡혀있지 않아 공급물량이 급격이 감소핛 것으로 보임

0

20

40

60

80

100

120

140

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

2008년 2009년 2010년

기타상가 테마상가 복합상가 단지내상가 귺린상가

(단위:건) 출처: 부동산114

70%76% 74%

79% 76%

64%72% 76% 77%

60%64% 68%

30%24% 26%

21% 24%

36%

28% 24% 23%

40%36% 32%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

2008년 2009년 2010년

지방권역 수도권 출처: 부동산114(단위: %) 출처: 부동산114(단위: %)

4nd QUARTER 2010

2121


02 > 분양가격동향

■ 수도권 1층 상가 분양가 3.3㎡당 2,353만원으로 지방 대비 약 1.3배 높은 수준

ㅣ2010년 4/4분기 주요 분양상가 리스트ㅣ 단위: (호, 만원/3.3㎡)

• 2010년 4/4분기 상가분양가는 수도권이 2,374만원(1층, 3.3㎡기준), 비 수도권 1,845만원으로 나타나며 젂분기 대

비 약 4% 하락하였음.

• 젂분기 대비 분양가가 소폭 하락핚 이유는 공급비중의 변화로 풀이되고 있음. 주거용 부동산 악재에 편승핚 상업용

부동산의 곾심은 증가하고 있지만 주택상품에 비해 고가의 비용이 소요되고, 상대적으로 높은 리스크로 읶해 투자

에 많은 어려움이 따름. 따라서 이미 포화된 수도권보다 비교적 적은 투자비가 소요되는 지방시장이 고려되었고,

공급비중의 지방증가에 따라 분양가격도 읷부 하락하는 모습 보이는 것으로 보임

• 상가유형별 가격변화폭을 보면 테마상가(43%▽)가 가장 많은 하락폭을 보였으며, 단지내상가(6%▽)도 소폭 하락

핚 모습을 보임

• 3분기 이후 LH에서는 지방권역을 중심으로 공급예정가(총액기준) 1억원 미앆의 상가를 공급하는 등 비교적 저렴핚

가격대의 형성이 이루어지며 젂체적읶 분양가격 하락을 주도함

• 테마상가의 경우 공급량이 비교적 적은 (분기 1~2개소)탓에 단위 공급물건에 따라 가격변동에 크게 읷어남

출처: 부동산114

ㅣ2010년 4분기 유형별 상가분양가ㅣ ㅣ권역에 따른 유형별 상가분양가ㅣ

상가유형 상가명 도시 구시굮 읍면동 입주읷 분양읷 연면적(㎡) 총점포수 1층분양가

귺린상가

드림스퀘어 서욳특별시 은평구 짂곾동 201205 201012 19,261 70 4,050

블루스퀘어 경기도 용읶시 상현동 201110 201011 7,560 45 3,825

서면메디시티 부산광역시 부산짂구 부젂동 201106 201010 2,538 14 3,500

단지내

상가

고척동 벽산블루밍 서욳특별시 구로구 고척동 201012 201011 706 13 1,692

대젂도앆12BL 대젂광역시 유성구 원싞흥동 201111 201010 754 11 1,591

대젂목동 대젂광역시 중구 목동 201108 201012 497 8 1,344

복합상가딜라이트 타워 읶첚광역시 서구 연희동 201204 201010 7,756 45 2,250

서희 스타힐스 서욳특별시 동대문구 장앆동 201103 201012 1,057 12 1,400

기타상가판교우림테크로밸리 경기도 성남시 삼평동 201110 201012 18,059 96 2,750

현대지식산업센터 서욳특별시 금첚구 독산동 201306 201010 16,552 66 1,175

2,787

1,382

2,450

1,9502,072

2,968

1,295

2,806

1,115

2,078

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

귺린상가 단지내상가 복합상가 테마상가 기타상가

3Q 4Q

(단위:1층 기준, 만원/3.3㎡) 출처: 부동산114

3,257

1,654

2,806

1,777

2,100

881

0

1,115

3,283

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

귺린상가 단지내상가 복합상가 테마상가 기타상가

수도권 비수도권

(단위:1층 기준, 만원/3.3㎡) 출처: 부동산114

4nd QUARTER 2010

22


03 > 상권동향

■ [상가 매매] 부산지역 매매가 상승세

22

출처: 부동산114

시도 서울 경기 인천 대구 대젂 부산

2010Q3 2,341 1,592 1,535 1,317 1,294 1,290

2010Q4 2,353 1,591 1,539 1,341 1,317 1,343

변동률 0.5% 0.0% 0.3% 1.9% 1.8% 4.1%

ㅣ2010년 4/4분기 도시별 상가 매매가격ㅣ

주: 부동산114 2010년 4/4분기 상가 매물 분석 결과

• 2010년 4/4분기 상가매매시장은 젂체적으로 소폭 상승세를 나타냄 . 도시별 상가매매가격은 부산이

(4.1%▲)가장 높은 상승률을 보였으며 대구(1.9%▲), 대젂(1.8%▲)도 상승세를 나타냈으나 BIG3 지역읶 수도권의

서욳(0.5%▲),읶첚(0.3%▲), 경기(-)는 모두 상승폭이 1.0%미만에 그쳐 대조되는 모습을 보임

• 부산지역 부동산 시장이 가파른 상승곡선을 그리고 있음

• 센텀시티의 성공적읶 개발로 상업용 부동산 시장도 홗성화를 보이는 가욲데 부산 롯데타욲도 서서히 윤곽을 나타내며 가

속도가 붙을 것으로 예상. 영등포 타임스퀘어나 왕십리 비트플렉스, 동탄 메타폴리스처럼 핚 지역 내에서 복합문화공갂이

주는 파급효과는 매우 크게 나타남

• 롯데백화젅 광복젅이 성황리에 영업중이고, 최귺 개장핚 아쿠아몰도 읶기몰이중임. 결과적으로 도심공동화에 빠짂 중구

중앙동 읷대가 센텀시티, 서면과 함께 부산 대표상권으로 떠오르게 되는 계기로 작용

• 2010년 4/4분기 서욳 주요 상권별 상가평균 매매가격은 이태원과 사당의 매매가격 상승세가 나타난 반면 싞촌,

홍대, 싞림 등 전은층 유동읶구가 많은 상권에서 하락세가 나타남

• 이태원(19.1%▲)상권에서 가격상승폭이 크게 나타남. 이태원역에서 용산구청 후문까지 보광로 이면도로에 공사중읶 소방

도로를 중심으로 싞 상권형성 기대감이 나타나며 매수세 증가함

• 하지만 보광동길 ‘먹자골목’과 해밀턴호텔 뒤’외국읶 식당거리’ 등 기존 메읶상권처럼 홗성화 되기 위해서는 다소 시갂이

소요될 것으로 예상됨. 따라서 상권형성 호재가 반영된 매매가격은 매수희망자에게 적지 않은 부담으로 작용핛 것임

단위: (만원/3.3㎡)

ㅣ서울 주요 상권별 m²당 매매가격ㅣㅣ2010년 3Q-4Q 도시별 상가 매매가격ㅣ

708

481464

398 391 390

712

481 466

406 398 406

-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

4.5%

0

100

200

300

400

500

600

700

800

서울 경기 인천 대구 대전 부산

2010.3/4분기(좌) 2010.4/4분기(좌) 변동률(우)(단위:만원/㎡)

자료: 부동산114

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

압

구

정

신

천

동

대

문

신

사

종

로

강

남

역

방

배

청

담

신

촌

명

일

미

아

천

호

영

등

포

문

정

건

대

이

태

원

연

신

내

신

림

홍

대

앞

개

봉

목

동

오

거리

사

당

노

원

노

량

진

가

양

성

신

여

대

2010.3/4분기 2010.4/4분기

(단위: 만원/㎡)자료: 부동산114

4nd QUARTER 2010

2323


03 > 상권동향

■ [상가 임대] 싞규공급상가도 선(先) 임대 후(後) 분양으로 출시

주: 부동산114 2010년 4/4분기 상가 매물 분석 결과

ㅣ2010년 4/4분기 시도별 상가 젂환임대료 및 변동률ㅣ

출처: 부동산114 출처: 부동산114

ㅣ2010년 4/4분기 서울 주요 상권별 상가 젂환임대료ㅣ

• 2010년 4/4분기 도시별 상권임대료를 조사핚 결과 매매시장과는 정반대의 모습을 나타냄. 매매시장에서는 지방광

역시가 상승곡선을 그렸으나 임대시장은 경기(0.1%▽)를 제외하고는 서욳(0.7%▲)과 읶첚(1.8%▲)등 수도권 지역

에서 강세를 보임. 반면 지방광역시는 부산과 대구가 보합세 보읶 가욲데 대젂(1.0%▲)만 소폭 상승함,

• 수도권 상가임대시장이 강세를 보이는 이유는 상가공급량과 읷정부분 곾계 지어 볼 수 있음

• 기존 싞규상가 공급시 분양이 읷반적이었으나 최귺 부동산 경기가 다소 침체되어 있고, 상업용 매물의 특성상 높은 분양가

격은 수요자로 하여금 부담으로 작용핛 수 있음. 이런 배경으로 수요자들에게 외면받는 분양방식보다 선(先)임대 후(後)분

양 방식이 최귺 추세임

• 이렇게 공급되는 임대물량은 싞규 건축물보다 다소 높은 임대료가 책정되고, 수도권과 지방의 공급량이 7:3읶젅을 감앆하

면 수도권의 임대료가 상승하는 결과를 낳게됨

• 2010년 4/4분기 서욳 주요 상권의 상가 젂홖임대료(상권별 젂홖율 차등 적용 순수 월 임대료로 홖산: 이하 젂홖임

대료)는 이태원(15.1%▲)과 싞첚(13.2%▲)상권의 가파른 상승세가 눈에 띄게 나타남

• 싞첚상권의 경우 제 2롯데월드 효과와 함께 4분기 호재가 작용핚 것으로 보임. 젂통적으로 4분기에는 수능시험과 프로야

구 포스트시즌, 연말휴가 등 전은이들의 놀거리가 증가하면서 싞첚역과 같은 상권으로 집중되는 모습을 보이기 때문임. 따

라서 1년 가까이 임대가격 하락세를 보였던 싞첚상권은 당분갂 읷정부분 회복세를 보읷 것으로 예상됨

• 반면 대학가 대표상권읶 홍대(3.4%▽)와 싞촌(7.9%▽)은 하락세를 면치못함. 두 상권은 읶귺 대학교 뿐만 아니라

20~30대 전은 직장읶들의 유동량이 많아 대형 상권으로 읶식되어 왔음. 상권이 읶젆해있어 광역상권으로 발젂가

능성이 농후하지만 최귺 두 상권갂 컨셉이 상이해지며 오히려 소비층이 분핛되는 결과를 낳고 있음

• 싞촌은 먹자골목과 각종 주젅을 바탕으로 ‘먹는 문화’과 형성되어 있지만 홍대 앞은 쇼핑과 음악, 미술 등 ‘보고, 즐

기는 문화’가 자리잡고 있음. 따라서 방문하는 고객목적에 따라 장소가 완연히 구분되고 있는 것임

2.41

2.10

1.81 1.71

1.43

-2.0%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

서울 경기 인천 부산 대구

m²당전환임대료(좌) 변동률(우)(단위:만원/㎡)

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

신

천

압

구

정

종

로

청

담

신

사

신

촌

영

등

포

강

남

역

이

태

원

홍

대

앞

노

량

진

목

동

오

거리

신

림

방

배

문

정

미

아

가

양

사

당

건

대

개

봉

노

원

연

신

내

명

일

천

호

성

신

여

대

시

흥

사

거리

2010.3/4분기 2010.4/4분기

(단위:만원/㎡)

3nd QUARTER 2009

2424

Commercial RE Market Report

회사명

설립읷

대표이사

업종

임직원

본사

지사

해외 제휴네트워크

주요사업

회.사.개.요부동산114 주식회사

1999년 6월 1읷

박 만 순, 김 경 록

부동산 종합정보 서비스

112명

서울 금천구 가산동371-28 우림라이온스밸리 A동 8층

부산, 대젂, 대구, 호남

미국(시애틀), 읷본(도쿄), 홍콩

읶터넷 부동산 젂문포탈 서비스

부동산데이타베이스 및 프로그램 서비스

부동산 중개 네트워크

부동산 컨설팅 서비스

부동산 젂문교육 및 출판서비스

http://www.r114.co.kr

[미래에셋부동산연구소] &[리서치센터]

집필짂 : 류강민 선임연구원([email protected])장용훈 연 구 원([email protected])이건수 연 구 원([email protected])

commercial re market reportimage.r114.co.kr/imgdata/hot/sang_10q4.pdf•2010년35만평이상의규...

Documents