cm 제도 및 활용 방안

CM CM 제도 및 활용 방안제도 및 활용 방안

이 유 섭 (Ph.D. 수석연구원 )

한 국 건 설 기 술 연 구 원

CM 방식 효율적 활용 방안

Q & A

11

22

44

33

CM 제도의 이해

CM 개요

발표순서

Construction Construction

ManagementManagement

INTEGRATION

OWNER

USER

ARCHITECT

ENGINEER

CONSTRUCTOR

FACILITIESMANAGER

CM 방식의 태동배경

+

“How to avoid Construction Headaches”

Edward Davis & Lindsay White, Harvard Business

Review, 1973

☞ “Construction Management” 는 비교적 새로운 건설 프로젝트 관리방식이 라기 보다는 건설프로젝트를 효과적으로 관리하고자 하는 노력의 산물 ☞ Getting the right to be aware

“How to avoid Construction Headaches”

Edward Davis & Lindsay White, Harvard Business

Review, 1973

☞ “Construction Management” 는 비교적 새로운 건설 프로젝트 관리방식이 라기 보다는 건설프로젝트를 효과적으로 관리하고자 하는 노력의 산물 ☞ Getting the right to be aware

설계 / 시공분리방식의 한계• 가격위주의 경쟁체계 - 시공자 관리 서비스 한계• 사업참여자간 적대관계 - 빈번한 설계변경 , Claim• 설계 , 시공의 분절 - 발주자 리스크 증대

건설산업 환경변화

• 공기단축 요구• 원도급자 역할변화 - 시공자 → 하도급 관리• Phased Construction 확산 • 합리적인 분쟁 해결책 모색

CM방식태동

CM 정의

√ 프로젝트 관계자 (stakeholders) 들의 요구를 만족시킬 수 있도록 √ 프로젝트를 구성하는 제작업의 진행과정에서 √ 체계적인 관리지식 , 기술 , 도구 , 기법 등을 적용하는 일련의 활동

PMI : 사업목표 달성을 위한 경영 및 관리활동

√ 공기 , 공사비 , 품질에 관한 목표달성을 목적으로 √ 건설사업의 시작에서 부터 완료에 이르기 까지 적용되며 √ 경험과 자격을 따져 선정한 CM 회사가 √ 발주자와 계약에 의거 서비스를 제공하고 대가를 받는 계약방식

CMAA : 건설사업 발주 및 계약방식

Team Effort Integration/Interface Agent of Owner

CM 은 “보다 효과적인 프로젝트 목표달성”을 위한 신생 패러다임

CM 기능

고객만족 (Customer’s Satisfaction)“Not only…working for Client, but also…working WITH Client”

Construction Cost Management - within the budget - with economical manner

Construction Time Management - with or on time planned

Construction Quality Management - satisfy the quality required - with adequate methods

비용 / 자원 (Cost)

시간 (Time)

품질 (Quality)

♣ CM Tool & Technique ; 공사비분석 (Cost Planning)

To give the client good value for money

- VFM 은 단순히 lowest initial capital cost 를 의미하는 것이 아니라 품질 , 프로젝트 목적의 부합성 , 부위 / 부품의 LCC 에 대한 균형성을 의미

To achieve the required balance of expenditure between the various parts of the building

- BOE 는 발주자 및 설계자의 요구성능에 부합하도록 시설물의 주요 부위

( 기초 , 골조 , 마감 , 설비 등 ) 별 균형적인 코스트 계획을 의미함

To keep expenditure within the amount allowed by the client

♣ CM Tool & Technique ; Value Engineering

ValueValueCost(Cost( 투입비용투입비용 ))

Function(Function( 요구기능요구기능 ))==

CostCost FunctionFunction

VALUEVALUE

가치향상 방법가치향상 방법

①① ②② ③③ ④④ ⑤⑤ ⑥⑥ ⑦⑦

F FV = ------V = ------ C C

요구되는요구되는 VEVE 수준미달수준미달 VEVE

구분구분수식수식

♣ CM Tool & Technique ; 시공성 검토(Constructability)

❏ Constructability 는 비교적 최근의 전문용어이며 , Building Systems를 평가하는 개념임

❏ Constructability 는 VE 와 중복되지만 , 다음 2 가지 특성을 지님

- Evaluation of the design in terms of safety and scheduling

as well as quality and costs;

- More proactive than reactive ; designers and contractors work closely together from the outset to determine the building systems

❏ VE 와 Constructability 는 파트너링으로 잘 맞물려 있는 연속체

(continuum) 로서 이해해야 할 것임

♣ CM Tool & Technique ; Life Cycle Costing

Adequate CapitalCosts for

Quality Design& Construction

Adequate CapitalCosts for

Quality Design& Construction

Minimal Capital Costs

Minimal Capital Costs

Reduced Life Cycle Costs




Quality of

Construction

♣ CM Tool & Technique ; 설계 / 시공 병행실시SeparateSeparate

DesignConstruction

PhasedPhased

Phase 1

Phase 2

Phase 3

Fast-TrackFast-Track

Phase 1

Phase 2

Phase 3

- Overlap among Phase- No overlap within each phase

- Overlap among Phase- Overlap within each phase

Phase : foundation, ground floor, repetitive floor etc.

건설사업관리 제도의 이해 건설사업관리 제도의 이해

기 획

설 계

시 공

유지관리

CM 제도 법적근거 전통적 조달방식으로 관리가 어려운 대형공사 출현 공정 · 비용 · 품질 등에 관한 종합적 ·전문적 관리활동의 요구 건설산업의 고비용 ·저효율 구조 개선 및 건설사업 효율화

• CM 업무 위탁근거 마련 (97. 8)

• CM 능력평가 · 공시제도 시행 (03. 2)

• CM 업무 위탁근거 마련 (97. 8)

• CM 능력평가 · 공시제도 시행 (03. 2)

• CM 을 대형공사 계약방식으로 자리매김 (99. 9)

• CM 을 대형공사 계약방식으로 자리매김 (99. 9)

건설산업기본법

국가계약법

• 선진 CM 기법 (VE, EVM) 시행 (00. 3)

• CM 계약 세부 시행근거 마련 (01.1)

• 선진 CM 기법 (VE, EVM) 시행 (00. 3)

• CM 계약 세부 시행근거 마련 (01.1)건설기술관리법

주 ) 건설공사를 계약함에 있어서 계약 목적물의 특성 규모 및 이행기간 등을 고려하여 ․ 기획 타당성조사 설계 시공 감독 유지관리 등에 관하여 그 전부 또는 일부를 종합 ․ ․ ․ ․ ․ 관리하는 업무를 수행하는 자와 건설사업관리업무에 관한 계약을 체결할 수 있음

CM 제도 기본유형

CM 방식의 기본 모델

원하도급 기반CM for Fee

원하도급 기반CM for Fee

다중시공자 기반CM for Fee

다중시공자 기반CM for Fee CM at RiskCM at Risk

기존 건설시스템에 큰 부담없이 정착가능

시공업역 구조 , 원가산정방식 등 건설관련 제도와 상충 예산 / 회계제도와 상충

공공 부문 CM 출발점 중장기 발전 모델로 고려 중장기 발전 모델로 고려

설계자 GC

발주자

CMr

설계자

발주자

CMr설계자

발주자

CMr/GC

CM 적용 대상공사

국가계약법 (91 조의 2 건설사업관리계약 ) - 대형공사 (100 억 이상 건설공사 )

건설기술관리법 ( 제 22 조의 2 건설사업관리의 시행 )

- 공항 , 철도 , 댐 , 발전소 및 플랜트 등 대규모 복합공종의 건설공사

- 설계 및 시공관리의 난이도가 높아 특별한 관리가 요구되는 건설공사

- 발주청의 기술인력이 부족하여 원활한 공사관리가 어려운 건설공사

- 기타 발주청이 필요로 하는 건설공사

책임감리 등과 같이 의무적용 대상사업을 규정하지 않고 , 사업의 특성을 고려하여 발주자가 판단 적용토록 규정

사업단계별 CM 업무범위

사업관리일반계약관리

사업비관리공정관리품질관리

안전관리정보 / 문서관리

기획단계기획단계 기본설계단계기본설계단계 실시설계단계실시설계단계

• 기본업무 - 설계감리 업무 - 책임감리 업무

• 기본업무 - 설계감리 업무 - 책임감리 업무

시공 및 준공단계시공 및 준공단계

• 추가업무 - PMIS 개발 및 설계 , 시공단계에서 특별히 요구하는 업무

• 추가업무 - PMIS 개발 및 설계 , 시공단계에서 특별히 요구하는 업무

사업단계사업단계

업무내용업무내용

사업단계사업단계

업무내용업무내용

※ 건설사업관리 업무지침 ( 건교부 건관 58824-656, ’01.8.20)

• 전문업무-Cost Planning, VE, 설계 Interface, 클레임 / 분쟁대응 사업관리 고유영역

추가업무추가업무

시공이후단계시공이후단계

추가업무추가업무

CM 세부 업무내용

단계 업 무 내 용역 할 분 담

발주청 CM 설계자 시공자

사업관리착수

건설사업관리 수행계획서 작성 승인 주관 - -

건설사업관리 절차서 작성 승인 주관 - -

작업분류체계 / 사업번호체계 구축 승인 주관 - -

사업정보 축적･관리 및 PMIS 운영 협조 주관 협조 협조

CM 절차서 등 운영 및 관리 협조 주관 협조 협조

건설공사 참여자간 조정업무 협조 주관 협조 협조

건설사업관리 수행현황 보고 검토 주관 협조 협조

기본설계

설계자 선정 주관 협조 - -

기본설계 VE 승인 주관 협조 -

공사비분석 및 개략공사비 검토 승인 주관 협조 -

설계용역 진행상황 및 기성관리 승인 주관 협조 -

기본설계 조정 및 연계성 검토 검토 주관 협조 -

기본설계의 품질관리 승인 주관 협조 -

단계 업 무 내 용역 할 분 담

발주청 CM 설계자 시공자

실시설계

설계자 선정 주관 협조 - -

공사 발주계획 수립 승인 주관 협조 -

실시설계 VE 승인 주관 협조 -

공사비분석 , 공사원가 적정성검토 승인 주관 협조 -

공정 공사비통합관리계획수립․ 승인 주관 협조 -

설계용역 진행상황 및 기성관리 승인 주관 협조 -

실시설계 조정 및 연계성 검토 검토 주관 협조 -

실시설계 품질관리 승인 주관 협조 -

지급자재 조달 및 관리계획 수립 승인 주관 협조 -

시공자 선정 주관 협조 - -

시공

공정 공사비 성과분석․ / 대책수립 승인 주관 - 협조

클레임 분석 및 분쟁대응 주관 협조 협조 협조

최종 건설사업관리 보고 승인 주관 - 협조

※ 건설기술관리법 제 2 조제 6 호 및 제 22 조 규정에 의한 설계감리 , 동법 시행령 제 52 조의 규정에 의한 책임감리업무 포함

CM 대가 산정기준 건설사업의 특성 및 난이도에 따라 ±10% 이내 가감 조정 기본설계 이전단계 및 추가업무에 대해서는 실비계상 공사규모별 책임감리 대비 15-20%, 설계 + 책임감리 대비 3-7% 증가

3.2842.7910.3730.1202,000

3.5143.0070.3820.1251,500

3.8423.3180.3950.1291,000

4.2073.6620.4110.134700

4.5213.9580.4250.138500

4.7794.1980.4390.142400

5.0504.4490.4550.146300

5.6194.9800.4820.157200

6.9186.1760.5610.181100

계시공단계실시설계단계기본설계단계공사비 ( 억원 )

※ 건설사업관리 대가산정기준 ( 건교부 고시 제 2001-220 호 , ’01.8.25)

CM 업체 선정절차입 찰 공 고입 찰 공 고

사 전 자 격 심 사 (PQ)(5 -8 업 체 선 정 )

사 전 자 격 심 사 (PQ)(5 -8 업 체 선 정 )

기 술 / 가 격 제 안 서 제 출기 술 / 가 격 제 안 서 제 출

기 술 / 가 격 종 합 평 가

(70:30) 기 술 / 가 격 종 합 평 가

(70:30)

가 격 협 상

(3 개 업 체 평 균 금 액 ) 가 격 협 상

(3 개 업 체 평 균 금 액 )

낙 찰 자 선 정 및 계 약 낙 찰 자 선 정 및 계 약

입 찰 공 고입 찰 공 고

사 전 자 격 심 사 (PQ)(5-8 업 체 선 정 )



기 술 제 안 서 평 가 기 술 제 안 서 평 가 가 격 평 가

( 예 정 가 격 이 내 ) 가 격 평 가

( 예 정 가 격 이 내 )





가 격 경 쟁가 격 경 쟁

적 격 심 사

(85 점 이 상 ) 적 격 심 사

(85 점 이 상 )


［협상 방식］［협상 방식］［기술［기술 // 가격분리 방식］가격분리 방식］［적격심사방식］［적격심사방식］

사전자격심사 (PQ)

• 참여기술자 (50)- 책임기술자 (25)- 기타 참여기술자 (25)

• 유사용역 또는 공사수행실적 (15)

• 신용도 (15) - 입찰제한 및 업무정지 (10)- 재정상태 건실도 (5)

• 기술개발 실적 (10)

• 관련법령에 의한 입찰제한 및 업무정지 를 받은 기간에 따라 평가• 자기자본비율 , 유동비율

• 자격 및 등급 , 경력에 따라 평가• CM 관련교육 이수시 가점 (1 점이내 )

• 최근 3 년간 유사 시설물에 대한 용역 또는 공사수행실적을 공사비로 환산 하여 평가

• 건설신기술 , 특허 , 실용신안의 유효건수 • 매출액 대비 기술개발 투자실적

• 업무중첩도 (10) • 수행중인 다른 용역 또는 공사와 중복 되는 기간 및 참여정도에 따라 평가

CM 수행능력 및 기술제안서 평가

• 참여기술자 및 수행실적 등 (30)

• 과업내용 이해도 (15)

• 과업 수행조직 (15)

• 과업수행 세부계획 (35)

• 조직체계 , 참여인력의 전문성 • 단계별 인원투입계획의 적정성

• “ 사전자격심사 (PQ) 점수를 환산

• 발주청 RFP, 과업수행 환경분석의 적정성• 당해 사업 예상문제점 , 대책의 실현가능성• 기술제안서 발표내용의 적정성

• 설계단계의 과업수행방법의 적정성 • 시공단계의 과업수행방법의 적정성

• 과업수행 지원체계 (5) • 기술자료 , 장비 , 소프트웨어 등 과업수행 지원체계의 적정성

CM 능력평가 공시제도• 발주자가 적정한 건설사업관리자를 선정할 수 있도록 정보제공• 건설사업관리자의 업무능력 제고• 건설사업관리제도 정착을 위한 미비점 보완

업체명 , 면허 / 등록현황 ,

건설사업관리주력분야 ,

CM 실적 / CM 유사실적 엔지니어링 / 설계 / 시공 / 감리실적 ,

CM 인력보유현황 ,

재무정보현황 ,

신용평가내용 ( 임의 )

• 공시기간 : 매년 공시일로부터 익년도 공시이전일 까지 1 년간• 신청서 제출 : 매년 2 월 15 일까지 건설사업관리협회에 제출• 공시방법 : 협회는 평가결과를 매년 8/31 까지 건설산업지식정보시스템에 공시 ※ 근거 : 건설산업기본법 제 23 조의 2

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일 반 사 항 기 술 능 력 건 전 성

CM 수행실적 현황

연도별 현황568

141

29

349

0

100

200

300

400

500

600

2000년도이전

2000년도 2001년도 2002년도

( )억원

• 총 CM 실적 : 총 49 개사 119 건 1,109 억원 - 연도별 증가 추세이며 ’ 02 년에는 획기적으로 증가하여 향후 CM 시장은 점차 확대될 전망임 - 민간과 공공분야의 비중은 70:30, 민간분야에서 CM 이 활발하게 적용

분야별 현황

공공분야327 (30%)억

민간분야760 (70%)억

CM 수행실적 현황

공종별 현황

(기타 산업설, )비 조경

37 (3%)억원토목부문315억원(29%)

건축부문735억원(68%)

( )참여단계별 현황 전체

시공단계21 (19%)건

(설계이전 기)획 단계

49 (45%)건

설계단계40 (36%)건

• 공종별 / 단계별 현황 - 건축 68%, 토목 29%. 기타 3% 이며 건축부분의 비중이 높게 나타남 - 설계이전 및 설계단계 81%, 시공단계 19% 로서 주로 설계단계부터 CM 참여

CM 발주 동인 (Driven Factor)

수해복구 등 단기 사업 증폭

발주자 기술인력의 부족

경험이 부족한 사업에 대응 재개발 등 복잡한 행정업무

기술적 난이도가 높은 공사

다수의 계약패키지 종합조정기획 - 설계 - 시공 통합관리

내부 사업관리역량 강화

CMCM 발주 동인발주 동인(Driven Factor)(Driven Factor)

주 요 CM 성 과• Fast-Track 을 통한 공사중단요인 사전대응 및 동절기 중요공정 회피하는 등 적정공정 , 안전관리

• 설계단계 VE, Cost Planning 등을 통한 성능향상 및 예산 절감

• 주요 설계기준 조기확정 및 객관적인 기술검토를 통한 설계 / 시공 관련 문제의 사전예방

광진구민회관 무주하천수해복구사업 월드컵경기장 ( 상암동 등 ) 아파트 재개발사업 등

• PMIS 운영을 통한 발주자 / 건설사업관리자 / 시공자 상호 공사정보 공유체계 확립

CM 시범발주 공사 ( 건교부 )

발주청 공사명 공사개요 예정가격 / 낙찰률

부산지방국토관리청

대의 - 의령간 도로확장공사

▪ 공사규모 : L=9.5km, B=20m▪ 총공사비 : 1,378억▪ 76 개월

▪ 39 억 원 /31 억 2천만원 (80.19%)▪ 신 성 ENG+ 대 우ENG

익산지방국토관리청

진안 - 적상간 도로확장공사

▪ 공사규모 : L=14.5km, B=20m▪ 총공사비 :1,740 억▪ 96 개월

▪ 69 억 6 천만원 / 45 억 6 천 만 원(65.49%)▪ 만영 ENG

도로공사 동명휴게소( 중앙고속도로 )

▪ 공사규모 : 500 평▪ 총공사비 : 114 억

▪ 03. 5 월 하순 발주예정

주택공사

천안백석지구 아파트

▪ 공 사 규 모 : 705세대 (84,872m2)▪ 총공사비 : 854 억

▪12 억 6 천만원 / 12 억 1 천 만 원(96.17%) ▪ 한국건설관리공사 + ITM

마포용강아파트리모델링공사

▪ 공사규모 :60 호 (3,570m2)▪ 총공사비 : 27 억

▪Owner 형 CM

CM 발주계획 및 절차





기 술 제 안 서 평 가 기 술 제 안 서 평 가

가 격 평 가

( 예 정 가 격 이 내 ) 가 격 평 가

( 예 정 가 격 이 내 )


1. 표준계약서발 주 계 획 수 립발 주 계 획 수 립

2. 입찰 유의서 및 유의사항

3. 과업설명서 : 목적 , 사업개요 , 용역범위 3. CM 계약조건 4.1 CM 기술용역계약 일반조건 4.2 CM 기술용역계약 특수조건5. 과업내용서 5.1 설계이전단계 업무 5.2 기본설계단계 업무 5.3 실시설계단계 업무 5.4 시공단계 및 시공이후단계 업무 6. 입찰서 작성지침 및 평가기준 5.1 기술제안서 작성요령 5.2 가격입찰서 작성요령 5.3 CM 수행능력 평가항목 및 배점 등

7. CM 용역 예정가격 작성

CMCM 방식 효율적 활용방안방식 효율적 활용방안

SAFETY

TIME COST

QUALITY

CM 성공요인 (1)

소형 / 저난도사업특성사업특성

중형 / 보통난이도 대형 / 고난도

Owner CM CM at Risk CM for Fee

중앙정부발주기관유 형발주기관유 형

정부투자기관 지방자치단체

CM for Fee Owner CM CM at Risk

철도 , 지하철 , 항만시설유형시설유형 상하수도 , 경지정리 건축 , 단지조성

CM for Fee Owner CM CM at Risk

현행 공공 건설사업을 대상으로 “원하도급 기반 CM 방식”을 규정하여 시행하고 있으나 , 건설사업의 기술적 특성 , 발주자의 여건 , 시설유형 등에 따라 요구되는 CM 방식에는 차이가 있으며 , 다양한 CM 방식의 운영체계 정립 요구

건설사업의 특성과 발주자 여건에 적합한 CM 방식 개발

CM 성공요인 (2)

학교시설사업의 종합적 계획 / 관리와 CM 기능 및 효과를 극대화하기 위해서는 용역형 CM(CM for Fee) 을 근간으로 지역 또는 일련의 사업단위를 묶어서 복수의 사업을 종합 계획 / 관리하는 Program Management 방식의 접근방법론 개발

Program Management 방식의 접근

발주자

2 공구 3 공구1 공구

CMR

설계자

시공자

감

리

설계자

시공자

감

리

설계자

시공자

감

리

발주자

2 공구 3 공구1 공구

설계자

시공자

CMR

설계자

시공자

CMR

설계자

시공자

CMR

• 단위사업 ( 개별공구 ) 의 관리자• 책임감리 및 설계감리업무 포함

• 복합사업 ( 공구전체 ) 의 관리자• 책임감리 및 설계감리업무 포함

CM 성공요인 (3)

CM 성공요인 중 가장 중요한 요소는 자격있는 CM 업체가 참여하는 것임 . 따라서 가격경쟁보다는 기술경쟁을 통해 CM 업체를 선정할 수 있는 엄격한 절차와 평가기준 (Qualification Based Selection) 의 개발

엄격한 기술경쟁을 통한 CM 업체 선정

R F P

T / P

P / PAward ofContract

P/P Open

+

Short List (3~5)

P/p Closed

Evaluation

Evaluation

Competitive orNegotiation

※ The Brooks Act.(Public Law 92-582) CM 용역성과가 공사비나 시설물의 생애주기비용을 결정하는데 미치는 영향이 매우 크므로 총사업비에서 용역비의 비중을 고려할 때 , 가격경쟁에 의한 용역비 절감보다는 철저한

기술능력 평가에 의해 우수한 업체를 선정하여 건설사업의 효율성을 제고

PQ

기술평가위원회

CM 성공요인 (4)

CM 은 무형의 지식 , 기법 , 기술 서비스를 제공한다는 관점에서 발주자의 CM 에 대한 인식 및 이해와 CMr 에 대한 신뢰가 전제되어야 하며 , 상생 (相生 ) 의 원리에 기초한 파트너쉽 (Partnership) 구축

발주자 /CMr 의 Partnering 체계 확립

3 4

7.5

1

2

3

4

5

6

78

9

10

현재 수준

중요도

발주자의 프로젝트 기획능력

CM 에 대한 발주자의 인식 및 이해도

CMr 에 대한 발주자의 신뢰도

CMr 에 대한 발주자 요구사항 정의 능력

발주자 및 CM 의 역할 , 책임, 권한 설정의 적정성

CMr 업무범위 설정의 적정성

CMer 평가 및 선정방법의 적정성

CM 대가의 적정성

CMr 사후평가의 적정성

공사참여자 계약문서체계의 적정성

8.5

8

3.5

CM 제도 발전 시나리오

CM for Feew/GC

( 감리포함 )

CM for Feew/GC

( 감리 탄력적운용 )

CM for Feew/PCs CM at Risk

CM for Fee(Fast-Track)

• 감리와의 관계 재정립 ( 건기법 제 22 조의 5)

• 설계관행 개선• 공사비 결정기준 개선 ( 국가계약법 )• 산업구조개선 ( 건산법 등 )

• GMP 및 개산계약 개념 도입 ( 예산 / 계약관계법령 )

• CM 제도의 출발점• 설계 / 시공 단계 관리기능 통합

• 대형 복합사업의 Program Mgt. 수요 대응

• 비용효과 극대화 기반 (GC 관리비절감 )

• 대형 건설회사 Know-how 활용• 공기절감 기반

맺음말

CM 은 모든 문제를 해결할 수 있는 만병통치 약임 ???

NONO

발주자발주자 // 고객의 요구에 부응하는 하나의 대안일 뿐임고객의 요구에 부응하는 하나의 대안일 뿐임발주자발주자 // 고객의 요구에 부응하는 하나의 대안일 뿐임고객의 요구에 부응하는 하나의 대안일 뿐임

Q & A

경청해 주셔서 감사합니다 .

cm 제도 및 활용 방안

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