REGLAMENTO DE COPROPIEDADEL CONTRATO MAS

IMPORTANTE Y EL MENOS LEIDO.

El consorcio de propietarios se constituye al acordarse y redactarse el Reglamento de Copropiedad y Administración por escritura pública, el que debe ser inscripto en el Registro de la propiedad inmueble.

Todas las condiciones bajo las cuales cada uno de los copropietarios deviene titular de una unidad, los alcances de sus derechos, así como las limitaciones de los mismos se encuentran normados por el referido estatuto que constituye el marco normativo de todas las relaciones jurídicas emergentes de su carácter de consorcista.

El articulo 9° de la Ley de PH dice en su primera parte :

“Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un

reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura

pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad”

(Bendersky Propiedad Horizontal), el facultativo, donde el Reglamento puede o no existir,

Otro sistema diferente rige en Italia, donde el Reglamento será obligatorio condicionado en aquellos edificios que tengan cierta cantidad e unidades.

Por ultimo encontramos el Sistema de nuestro país, dónde el Reglamento es obligatorio por ley 13512 y reconoce como consecuencia jurídica el advenimiento al Régimen de Propiedad Horizontal.

En nuestro sistema legal el Reglamento es obligatorio y

esencial, dado que rige todas las relaciones jurídicas emergentes del

Estado de Propiedad Horizontal, pero además este Reglamento es parte de

nuestro titulo de dominio.

QUIEN LO OTORGA

Puede otorgarlo una sola persona física o jurídica. Siendo propietaria de la totalidad del inmueble, es posible que decida someterlo al régimen de la ley de propiedad horizontal y dividirlo en unidades funcionales, aunque siga siendo dueña de todas ellas. ( decreto reglamentario) .

En este caso la escritura de cada unidad funcional que se enajene contendrá la referencia al reglamento que el adquirente declarara conocer y aceptar. La práctica universal ha consagrado este sistema. El que quiera adquirir una UF de un edificio existente con Reglamento inscripto no puede discutir sus cláusulas. Mas del 90% de los Reglamento son otorgados unilateralmente.

El que quiera adquirir una UF de un edificio existente con Reglamento inscripto no puede discutir sus cláusulas.

Algunos opinan que dado que mucho de sus contenido esta explicitado en la ley, no configura un típico contrato de adhesión.

También existe la posibilidad de modificarlo si se consiguen las mayorías necesarias. ¿Que tan simple o difícil puede ser?,

CONTRATO DE ADHESION

En caso de cláusulas abusivas, siempre se puede dar intervención a la justicia donde un juez determinara su nulidad.

.

QUE SON CLAUSULAS ABUSIVAS

El Reglamento cuyas cláusulas sean contrarias a la Ley o el Decreto Reglamentario, no cumplan con el principio de equidad y proporcionalidad de derechos, vulneren el orden publico son invalidas y su nulidad puede ser declarada en un proceso judicial solicitado por el o los copropietarios afectados, o el Consorcio

EJEMPLOS RESERVA DE POR DERECHOS DE

EXPLOTACION DE MEDIANERAS, TECHOS O AZOTEAS.

RESERVA DE LA PROPIEDAD DE MUROS MEDIANEROS.

INTERESES PUNITORIOS ALTOS. TRASLADO AL RESTO DE LOS PROPIETARIOS

DE GASTOS RELACIONADOS CON SERVICIOS QUE BENEFICIAN A UNO DE ELLOS,

RESERVA DE LA ADMINISTRACION POR PLAZOS DE 5 A 10 AÑOS.

INEQUIDAD INFUNDADA EN LAS DISTRIBUCION DE VOTOS.

Abuso de Derecho Cláusulas Abusivas en el Reglamento de

Abuso de Derecho Cláusulas Abusivas en el Reglamento de Copropiedad y Administración.

Se trata de un caso de “Abuso del Derecho”, dispuesto en nuestro Código Civil en el art. 1071 .

SE CONSIDERARÁ TAL AL QUE CONTRARÍE LOS FINES QUE AQUELLA TUVO EN MIRA AL RECONOCERLOS O AL QUE EXCEDA LOS LIMITES IMPUESTOS POR LA BUENA FE, LA MORAL Y LAS BUENAS COSTUMBRES.”

No por estar inserta la CLAUSULA en el Reglamento de Copropiedad y Administración, inhibe a la persona que se siente vulnerada en los derechos, para reclamar ante la justicia que se declare abusiva la conducta, tanto del vendedor como la Empresa constructora del Edificio que se reservan para si beneficios durante la vida del consorcio posteriores a su venta.

Que se puede hacer?

Por lo expuesto, recomendamos iniciar los reclamos pertinentes en la justicia Civil, basándose en el abuso del derecho, y no, como vemos en la práctica como daños y perjuicios.Recordemos que la finalidad que se persigue en este tipo de reclamos, no es justamente un resarcimiento económico por los perjuicios sufridos, sino en la especie, la declaración jurisdiccional de cláusula abusiva, y por lo tanto, carente de efectos legales.

Quien debe accionar? Por último, debemos referirnos a la legitimación

activa en el reclamo, lo que quiere decir, quién es la persona que la ley faculta para iniciar el expediente judicial es el consorcio, en el sentido que será facultad del Consorcio de Propietarios en su conjunto, por intermedio de su Representante legal, el Administrador, el sujeto activo en cuanto la cláusula abusiva afecte el interés legítimo en su conjunto.Carecerá, entonces de legitimación un copropietario por la reserva realizada por la empresa constructora en cuanto se reserva la propiedad del muro medianero, o de un parte común del edificio.

CONTENIDO LA LEY ESTIPULA UN CONTENIDO MINIMO Y QUE ES

OBLIGATORIO Designación de un representante de los propietarios

(Administrador). Determinar las bases de su remuneración y forma de su

remoción. La forma y proporción de participación de cada unidad

en los gastos comunes. Los destinos permitidos y vedados para el uso de las unidades.

La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el Reglamento y adoptar otras Resoluciones, no tratándose de los casos en que la ley exige mayoría especial. (régimen de quórum y mayorías).

Decreto Reglamentario:

Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva. (se referencia a un plano anexo).

Determinación de los porcentajes de dominio: proporción que cada piso o depto. tiene con relación al valor del conjunto.

Enumeración de las cosas comunes. (No es taxativa). Uso de las cosas y servicios comunes. ( se pueden sobre ellas

imponer mayores restricciones que las legales) Destino de las partes exclusivas y las comunes. Cargas comunes. Designación de un representante, retribución, forma de remoción,

facultades y obligaciones. Formas y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y

extraordinarias; persona que las preside; reglas para deliberar; quórum, mayorías necesarias, computo de los votos, representación.

Persona que certificara las actas y los certificados de deudas. Constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar

el inmueble.

CONTENIDO NECESARIO

Establecimiento de cláusulas que determinen la obligación de reparar de inmediato los desperfectos que se produzcan y que ocasionen o puedan ocasionar perjuicio a otros propietarios. Si bien esta situación esta reglada en el derecho común, el Reglamento puede hacer mas gravosa y compulsiva la obligación. Se puede imponer en el Reglamento que se permita la entrada del Administrador a la UF, para inspeccionar y/o realizar los trabajos necesarios cuando estos estén a cargo del consorcio. Se puede preveer la facultad del Consorcio de sustituirse al propietario en caso que el propietario sea remiso a la realización de las reparaciones necesarias.

Estipulación de la Responsabilidad del

Propietario en caso que exista

negligencia que cause daño por parte

de un inquilino, u otros ocupantes.

CLAUSULAS QUE IMPLEMENTEN

sistemas alternativos de resolución de Conflictos en el Reglamento.

Fallo problemático Si bien es verdad que, para el buen

funcionamiento el sistema de propiedad horizontal, reviste primordial importancia observar escrupulosamente las disposiciones del Reglamento de Copropiedad, debe tenerse en cuenta que el excesivo apego a las disposiciones reglamentarias, sin advertir que desde antiguo se han permitido excepciones a la misma, puede conducir a la consagración de un claro ejercicio abusivo de un derecho y vulnerar la igualdad ante la ley al prohibir a algunos lo que se permite a otros en iguales de circunstancias. CN Civ. Sala D, 10/08/1989.

Criterio de Interpretación

Toda vez que la vida común que caracteriza el sistema de propiedad horizontal importa restricciones mas numerosas y de mayor entidad que las que existen respecto de quienes ocupan casas separadas, en los supuestos que deba interpretarse una cláusula del Reglamento de copropiedad cuyos términos pueden dejar margen a duda corresponde que se interprete a favor a la comunidad, es decir en función del interés general de los copropietarios y no el particular del comunero.

PRACTICO

1. Suponga que tiene el poder para cambiar las cosas, ( ley, decreto, Reglamento) que haría para reducir la conflictividad que ocasiona la actual forma en que se da el Reglamento. Que modificaría? ( no más de 10 líneas)

PROPUESTA 1 REDACTAR UN REGLAMENTO PROVISORIO

CON EL CONTENIDO MINIMO QUE ESTIPULA LA LEY.

REDACTAR UNO DEFINITIVO CUANDO SE HAYAN ENAJENADO EL 51 % DE LA UNIDADES.

OBLIGAR POR LEY A LOS PROPIETARIOS A CONCURRIR A LA ASAMBLEA DONDE SE APRUEBE EL NUEVO REGLAMENTO. EN CASO DE QUE NO SE LOGRE ACUERDO SOBRE SUS CLAUSULAS, PREVEER EL ARBITRAJE O LA MEDIACION.

PROHIBIR EXPRESAMENTE LAS CLAUSULAS ABUSIVAS

LA LEY DEBIERA ESTIPULAR QUE NO SE ADMITIRA NINGUNA CLAUSULA QUE IMPLIQUE RESERVAS EN POS DE LA CONSTRUCTORA O DE UNO DE LOS PROPIETARIOS EN DETRIMENTO DEL RESTO, Y/O NO BENEFICIE AL CONSORCIO.

ADEMAS EL REGISTRO DE PROPIEDAD DEBERA ABSTENERSE DE INSCRIBIR UN REGLAMENTO CON TALES CLAUSULAS.

ESTABLECER SISTEMAS ALTERNATIVOS DE RESOLUCION DE CONFLICTOS

ACTUALMENTE ESTO ES VIABLE POR INTERMEDIO DE LOS REGLAMENTOS, AUNQUE SERIA POSITIVO QUE LA LEY O EL DECRETO LO HICIERA OBLIGATORIO COMO INSTANCIA PREVIA A LA JUDICIAL.

CREAR LOS CONSEJOS DE PROPIETARIOS.

DOTARLOS DE FACULTADES. ESPECIALMENTE DE CONVOCAR A ASAMBLEA,

EN ASUNTOS QUE TIENEN QUE VER CON LA REMOCION DEL ADMINISTRADOR, LA APROBACION DE CUENTAS Y/ LA CONTRATACION DE AUDITORIAS.

DOTAR AL CONSEJO DE LAS FACULTADES PROPIAS DE UNA COMISION REVISORA DE CUENTAS. ESTIPULAR QUE LLEVEN UN LIBRO DE ACTAS DE REUNIONES Y EMITAN OPINION SOBRE LA RENDICION DE CUENTAS.

ESTIPULAR SANCIONES

PARA QUIENES NO CUMPLEN CON LAS DISPOSICIONES DEL REGLAMENTO, HACER ESTAS SANCIONES APLICABLES POR EL ADMINISTRADOR, EL CONSEJO O LA ASAMBLEA.

PAUTAR LA OBLIGACION DE ASISTIR A LAS ASAMBLEAS

UNO DE LOS PROBLEMAS SUELE SER LA BAJA PARTICIPACION DE LOS PROPIETARIOS EN LAS ASAMBLEAS. ESTO A VECES DIFICULTA QUE PUEDAN TOMARSE DECISIONES IMPORTANTES VALIDAMENTE.

SI BIEN PUEDEN DISMINUIRSE LAS MAYORIAS PARA CIERTOS CASOS, EN MI OPINION, LOS PROPIETARIOS DEBEN TOMAR LA RESPONSABILIDAD Y PARTICIPAR DE LAS DECISIONES, YA SEA POR SI O POR PODER.