chapter nine - hartoyo.staff.ipb.ac.id · perjanjian sewa dan peraturannya ... contoh : fondasi,...

Chapter Nine

Pengeluaran untuk

Perumahan

Copyright ©Houghton Mifflin Company. All rights reserved. 9 - 2

Learning Objectives

1. Decide whether rented or owned housing is

better both financially and personally.

2. List the key steps in the home-buying process.

3. Describe conventional and alternative ways to

finance a home.

4. Define the major initial and continuing costs of

buying a home.

5. Identify the most important aspects in the

process of selling a home.


Memutuskan Membeli

atau Menyewa/Kontrak

Rumah?


Advantages of Renting

• Mobility

• No downpayment

• Can be less expensive

• Protection from declining housing values

• More extensive amenities

• No home repair or maintenance

• No groundskeeping responsibilities

• No property taxes


Perjanjian Sewa dan Peraturannya

• Lease/Sewa – Kontrak kesepakatan antara penghuni dgn pemilik tentang tanggung jawab masing-masing.

Tipe penyewaan :

– Periodik/Berkala

– Jangka waktu spesifik/tertentu

• Subleasing – Menyewakan kembali suatu unit properti (rumah, dsb) dari penghuni pertama kepada penghuni lain

• Security Deposit – Sejumlah dana yang dijaminkan kpd pemilik unit bangunan yang akan digunakan sebagai pengganti biaya perbaikan unit tsb jika ada kerusakan/hal-hal di luar kewajaran


Advantages of Buying

• Build equity in your home

• Allows for capital appreciation

• Greater personal freedom

• Tax advantages

• Protection from rising rent costs

• Potential source of cash with home

equity loan


Sebelum Membeli…

• Putuskan rumah seperti apa yang

Anda inginkan dan cobalah

mencarinya

• Lihat berapa harga rumah dan

berapa jumlah yang harus Anda

bayar untuk bisa membelinya

• Hitung berapa jumlah dana yang

Anda miliki saat ini

• Siapkan dananya


Tipe Tempat Tinggal

• Single-Family Dwelling – Kepemilikan atas

sebuah unit tempat tinggal dimana unit tersebut

berdiri terpisah dari unit lain

• Multi-Unit Dwelling – Kepemilikan atas sebuah

unit tempat tinggal, dimana unit tersebut berada

bersama-sama unit lain dalam satu bangunan

(multi unit). Masing-masing pemilik mempunyai

hak yang sama atas penggunaan fasilitas

publik.


Single-Family Dwelling

a. Rumah baru, – hitungannya lebih mudah, angkanya jelas,

– Biaya perbaikan minimal

– pilihan terbatas.

– Waktu idle untuk menunggu rumah cukup lama, dan belum menjamin kita punya tetangga.

b. Rumah second, – Umumnya lokasinya lebih dekat.

– membeli rumah second berarti membeli masyarakat dan lingkungan yang sudah jadi.

– rumah bisa langsung ditempati.

– Biasanya perlu biaya tambahan untuk renovasi / perbaikan


Single-Family Dwelling (Cont’d)

Rumah Baru :

• Dibangun sendiri

• Dibangun oleh pengembang (developer) :

a. kompleks/real estate• Keuntungan :

– Infrastruktur relatif lebih lengkap

– Fasilitas kompleks (mis. jalan, keamanan) menjadi tanggung jawab pengembang

– Fasilitas pendukung : air, listrik, telepon, TPS

– Tambahan fasilitas : rumah ibadah, sekolah, klinik/RS, pertokoan, dsb

• Kekurangan :– Harga lebih mahal (dibandingkan membangun rumah

sendiri)



b. Town House– Kompleks perumahan khusus masyarakat menengah ke

atas

– Jumlah rumah (unit) tidak terlalu banyak

– Keunggulan dibandingkan kompleks perumahan lain terletak

pada fasilitasnya, terutama keamanan. Namun fasilitas tidak

selengkap real estate

– Ukuran rumah dan tanah pada umumnya kecil/tidak terlalu

luas

– Harga lebih mahal (dibandingkan dengan rumah yang

dibangun sendiri dan kompleks biasa)



Tips sederhana sebelum membeli rumah :

• Lakukan survei lokasi

• Cek fisik

• Cek ke masyarakat sekitar tentang status tanah perumahan tsb

• Survei pada saat musim penghujan dan larut malam

• Jangan tergiur iming-iming iklan

• Pilih pengembang yang kredibel

• Jangan ragu membaca kontrak


Multi-Unit Dwelling

Kondominium

– Hunian yang dibangun bertingkat seperti gedung perkantoran

– Memberikan banyak fasilitas penunjang yang hampir sama dengan real estate.

– ‘Rumah susun” yang dapat dimiliki

Apartemen

– Hunian yang dibangun bertingkat seperti gedung perkantoran

– Fasilitas tidak selengkap kondominium, biasanya hanya berupa parkir dan mesin cuci umum

– ‘rumah susun’ yang disewakan

Di Indonesia, kondominium dan apartemen sulit dibedakan tidak ada regulasi yang jelas untuk setiap kategori. Istilah Apartemen sudah terlanjur populer (baik dimiliki maupun sewa)


Multi-Unit Dwelling (Cont’d)

• Status Hukum Kepemilikan: Strata Title.

Di Indonesia, istilah resmi: rumah susun

• 4 Unsur Multi-Unit Dwelling / Rumah Susun :

– Adanya bagian bersama • Bagian yang tidak terpisahkan secara struktural pada suatu

kompleks bangunan yang dimiliki bersama.

Contoh : fondasi, kolom, balok, dinding, atap, koridor, pintu dan tangga darurat, tempat parkir dalam gedung

– Adanya benda bersama• benda yang strukturnya terpisah dari bangunan namun

digunakan untuk kepentingan bersama.

• Contoh : jaringan air, listrik, telepon, lift, tempat sampah, alat pemadam kebakaran, arena bermain

– Adanya tanah bersama

– Adanya unit dari suatu bangunan yang dapat dimiliki secara pribadi satuan rumah susun /sarusun



• Bukti Pemilikan atas Satuan Rumah Susun (Sarusun) : sertifikat hak milik atas sarusun mewakili hak perseorangan atas unit sarusun yang dimilikinya dan hak pemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama

• Status Tanah : Tanah Bersama

• Nilai Perbandingan Proposional (NPP)– Nilai perbandingan atas bagian yang dimiliki oleh pemilik

apartemen/sarusun

– Mencerminkan porsi kepemilikan. Dicantumkan dalam sertifikat hak milik ybs

– Contoh • Luas unit apartemen : 150 m2

• Luas total bangunan : 20.000 m2

• NPP = 150 : 20.000 = 0,0075

• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)Menjadi beban seluruh penghuni/pemilik sesuai NPP setiap unit apt

• Pajak dalam Transaksi Apartemen. Apa saja ?



• Pajak dalam Transaksi Apartemen• PPn BM (Pajak Penjualan atas Barang Mewah)

– Besarnya 20% dari harga apartemen (apt)

– Yang terkena ketentuan ini yakni apt dengan luas 150 m2

ke atas, dan atau nilai bangunannya mulai dari Rp 4

juta/m2

• PPN (Pajak Pertambahan Nilai)

– Besarnya 10 % dari nilia transaksi

– Berlaku untuk semua

• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

– Besarnya 5 % dari nilai transaksi setelah dikurangi

NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena

Pajak)



• Asuransi

– Asuransi yang wajib dilakukan adalah

asuransi kebakaran

– Asuransi yang ditanggung adalah atas

bagian dan benda bersama di dalam

gedung tersebut.

– Apabila ingin mengasuransikan bagian

dalam dari unit apartemennya, pemilik

harus menanggung biayanya sendiri


Hal-hal yang perlu diperhatikan sebelum

memilih apartemen

• Cek kelengkapan surat izin

• Pilihlah pengembang yang memiliki track record yang bagus.

• Lokasi: mudah terjangkau dan dekat dengan pusat-pusat bisnis ?

• Akses masuk dan keluar kompleks apartemen.

• Fasilitas yang tersedia, baik jenis maupun ukurannya?

• Luas ruangan. Lebih baik yang mempunyai dua atau tiga kamar tidur sehingga cukup untuk keluarga.

• Manajemen dari pengelola apartemen mempengaruhi umur dari alat yang dipakai, kualitas kebersihan, keamanan, dan kenyamanan selama tinggal di apartemen tersebut.

• Apabila membeli apartemen dengan tujuan untuk disewakan, pilih lokasi yang banyak diminati oleh konsumen, terutama para pekerja asing

• Sesuaikan dengan dana yang dimiliki.

• Jenis interior apa yang disediakan seperti lemari pakaian, kitchen set, kompor, air conditioning, dan lainnya

• Jangan segan berkonsultasi dengan agen properti yang dipercaya


Alternatif Pembayaran

• Cash Keras

• Cash BertahapPembayaran dibagi menjadi beberapa kali angsuran

selama jangka waktu tertentu (umumnya selama 10 bulan-1 th)

• Mengangsur/Kredit Bank– Penghasilan

• Cicilan : maksimal sepertiga penghasilan/bulan

– Jangka Waktu

– Suku Bunga• Bunga tetap (fixed rate)

• Berubah/mengambang (floating rate)


BIAYA-BIAYA KPR / KPA

1. Biaya Provisi berkisar 1%

2. Biaya Administrasi berkisar dari Rp 250rb - Rp 500rb

3. Biaya Asuransi Jiwa (tergantung rate. Rate ini tergantung tiga hal: – Perlindungan yang di-cover oleh asuransi tersebut.

– Umur. Semakin tua umur kita, maka ratenya semakin tinggi.

– Perusahaan asuransi yg ditawarkan oleh bank tersebut. Perusahaan asuransi yg dipilih pastilah yg sudah bekerjasama dengan bank tersebut. Biasanya bank bekerja sama dengan beberapa perusahaan asuransi. Mintalah beberapa alternatif asuransi dari pihak bank.Catatan: Untuk plafon kredit yang besar, biasanya biaya asuransi yg ditawarkan adalah biaya yg standard. Jangan ragu untk meminta diskon premi asuransi.)

4. Biaya Asuransi Kerugian/Kebakaran

(biasanya rate berkisar dari 0.45 - 0.58 permil. Rate ini juga tergantung dari perusahaan penyedia asuransi.)


BIAYA-BIAYA KPR / KPA (Lanj.)

5. Biaya Notaris:

– Biaya Pengecekan Sertifikat

– Biaya Pengikatan / APHT

– Biaya SKMHT : bila rumah indent atau sertifikat belum jadi atau karena alasan tertentu sertifikat belum bisa dijaminkan

6. Biaya Appraisal (biasanya berkisar dari Rp 250rb -Rp 500rb. Jika rumah baru dari developer biasanya tidak dikenakan biaya ini.)

7. Saldo endapan di rekening afiliasi atau angsuran bulan pertama.


MENGHITUNG BUNGA KPR / KPA

• Bunga Flat– Sistem perhitungan suku bunga yang besarnya mengacu

pada pokok utang awal

– Sistem ini spt yang diterapkan pada kartu kredit, Kredit Tanpa Agunan (KTA), dan kredit multiguna

– Porsi bunga dan pokok utang dalam angsuran bulanan akan tetap sama

• Bunga Efektif– Metode ini menghitung bunga yang harus dibayar setiap

bulan sesuai dengan saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya atau menghitung bunga yang harus dibayar setiap bulan berdasarkan sisa pokok kredit (bunga menurun)

• Bunga Mengambang (Floating)– Suku bunga dapat berubah sewaktu-waktu tergantung pasar


Table 9.4: Monthly Payment and Total

Interest to Repay a $100,000 Loan

Key Loan Factors: Amount borrowed, Interest rate, Length of mortgage


Strategi agar Permohonan KPR/KPA

Bisa Diterima

• Siapkan dokumen keuangan yang diperlukan

• Siapkan kelengkapan dokumen dari jaminan yang akan diajukan

• Perbaiki Penampilan Keuangan Anda– Perbaiki Catatan Rekening Bank yang Anda miliki.

– Lancarkan pembayaran hutang Anda di tempat lain.

– Atur proporsi cicilan hutang Anda.

Cicilan semua hutang Anda, plus cicilan KPR Anda (apabila diluluskan), harus memakan porsi maksimal sebesar 1/3 atau 33% dari Penghasilan Rutin Anda.


Second Mortgage Loans

• Pinjaman tambahan disamping pinjaman utama

• Properti yang sama sebagai agunan

• Dua Tipe Second Mortgage Loans :

– Pinjaman/Kredit konstruksi/renovasi rumah.

– Pinjaman/Kredit untuk mengisi rumah


Home Warranty Insurance

• melindungi aset bangunan rumah tinggal dan harta benda di dalamnya dari risiko kebakaran, perampokan, huru-hara, kerusuhan, tanggung jawab hukum, tertabrak kendaraan, bencana alam seperti gempa bumi, banjir, tsunami, tanah longsor.


Should You List With a Broker or Sell a

Home Yourself?

Listing Agreement

– Brokers require homeowners to sign this,

– Permits brokers to list the property

exclusively or with a multiple-listing service


Selling Carries Its Own Costs

• Broker’s Commission – Typically ranges from

2% to 6% of the selling price of the home.

.

• Real Estate Transfer Taxes – Typically

assessed on the seller based on the purchase

price of a home or the equity in the home.

– Paid upon closing


Golden Rules of the Home Buying

1. Buy a home as soon as it fits your budget and lifestyle so you can take advantage of income tax deductions and the likelihood of substantial price appreciation over time.

2. Save money for a down payment to buy a home in a tax-sheltered Roth IRA account.

3. Get your finances in order before shopping for a home by reducing debt, budgeting better, and taking actions to raise your credit score.


Golden Rules of the Home Buying

(Continued)

3. Explore mortgage loan sources and options to determine which one fits your needs best.

4. If interest rates decline in the future, consider refinancing.

5. If you make a down payment of less than 20

percent, cancel private mortgage insurance as

soon as the equity in your home pushes the loan-

to-value ratio to 80 percent.

6. Read all paperwork associated with the home-

buying process. When in doubt about any item,

ask for explanations.

chapter nine - hartoyo.staff.ipb.ac.id · perjanjian sewa dan peraturannya ... contoh : fondasi,...

Documents