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Caracterización del problema habitacional y evaluación de losinstrumentos de política
-Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano -
Sandra Forero Ramírez
Lima, octubre 2 de 2012
1
•Presentación de CAMACOL el mes de septiembre de 2011 en Ciudad dePanamá donde se expusieron indicadores macroeconómicos, demográficosy financieros asociados a la vivienda en Latinoamérica y los aspectosgenerales de las políticas habitacionales en cada uno de los países de laregión. (Modelo de oferta y demanda)
Contexto e iniciativas estratégicas de la comisión
Situaciónhabitacional en L.A
Desafíos de lapolítica habitacional
•Reunión de la Comisión de Vivienda el mes febrero de 2012 en Bogotádonde cada uno de los países miembros expuso de manera detallada suproblemática habitacional y las políticas implementadas para superar laslimitaciones particulares en materia de acceso a la vivienda.
•Reunión realizada en el mes de abril de 2012 en Asunción en el cual sepresentaron y validaron algunos de los aspectos trasversales de la políticade vivienda y se presentaron y validaron algunos indicadores relacionadoscon el estudio de caracterización, los cuales están en proceso delevantamiento .
1. Crear dentro de la FIIC un área de profundización de cara a una problemáticacomún en América Latina: pobreza – déficit habitacional – acceso a vivienda
Actividades realizadas a la fecha
•Tema de discusión de la reunión de febrero de 2012 en Bogotá. En estepunto cada una de las cámaras se encargo de presentar los mecanismosde financiación existentes en los países, así como las facilidades ydificultades en el acceso que presentan las familias de menoresingresos.
Contexto e iniciativas estratégicas de la comisión
Situación de laFinanciación de
Vivienda
•Durante el encuentro de Ministros realizado en el mes de agosto enMedellín CAMACOL en representación de FIIC, expuso unas líneasgenerales que deben seguir las políticas de vivienda con base en laevolución y componentes de los modelos habitacionales de la región.(Modelo de oferta y demanda)
2. Propiciar la divulgación, discusión y transferencia de modelos einstrumentos de política de vivienda
Actividades realizadas a la fecha
Líneas generales deuna políticahabitacional
Contenido
Proyecto -Estudio Comparativo: Caracterización del problemahabitacional y evaluación de los instrumentos de política1
Estado de avance del proyecto: resultados parciales2
Agenda de trabajo y resultados esperados: matrices para laconstrucción de una política de vivienda3
Contenido
Proyecto -Estudio Comparativo: Caracterización del problemahabitacional y evaluación de los instrumentos de política1
Proyecto - Comisión de vivienda y desarrollo urbano1
Etapa I Etapa II Etapa III
ObjetivoDesarrollar un estudio comparativo sobre la caracterización del problema habitacionalen la región y los instrumentos de política de vivienda de cada país. El estudio servirácomo base para generar recomendaciones que permitan contribuir al mejoramiento dela política de vivienda en la región.
CaracterizaciónIdentificación deinstrumentos de
política habitacional
Matrices para lasrecomendaciones
de política
1. Situación económica
2. Demanda de vivienda
3. Vivienda social en AL
4. Oferta de vivienda
1. Identificación de losinstrumentos de demanda
3. Evaluación
2. Identificación de losinstrumentos de oferta
Etapa II
EtapaI
Contenido
Estado de avance del proyecto: resultados parciales2
Caracterización2 1. Situación económica
PIB Consumo Inversión
Ingresos fiscales y gasto público Ingresos Totales Gasto total Deuda pública y déficit fiscal
Estabilidad Macroeconómica Inflación EMBI – Riesgo país
EtapaIDinámicaeconómica
Panorama degasto fiscal
Estabilidad yriesgo macro
9 Fuente: Banco Mundial, 2010
2146.21
1035.39367.54 289 239.76203.96 159.0641.18 26.78 18.31 6.55
7.44 5.399.16
4.29-1.49
5.28.79
2.787.61
15.05
4.48
-4-20246810121416
0500
1000150020002500
PIBUS$ Billions Crecimiento real4.48
13.526.01 4.48 4.65 9.06 6.54
22.369.3
-1.07-50510152025
020406080100120Consumo (% del PIB)Consumo % del PIB % Creicimiento Real
23.211.56 6.67
21.23 18.792.37 -6.29
21.8 21.70.4
-10-50510152025
051015202530 Inversión (% del PIB)
Inversión % del PIB Crecimiento real anual
Las economías latinoamericanas han venido mostrandouna dinámica importante en los últimos años. Loscrecimientos del producto fueron del 6.4% en promediopara 2011, encontrándose jalonados por los componentesde consumo y la inversión, que representan el 78% y el22% del PIB en los países de la región.
6.4
Caracterización2 1. Situación económica EtapaI
10
Caracterización2 1. Situación económica
79 67 45 43 43 31 24 24 21 20 00102030405060708090 Deuda Pública (% del PIB)
Deuda Pública (% del PIB)
0.9515.573.33 5.89
-35.65
11.63 6.77 6.98 11.615.035.84
-40-30-20-1001020
0510152025303540 Ingresos Fiscales (% del PIB)
Ingresos fiscales % del PIB Crecimiento real anual
3.38
-21.55
22.565.35
9.315.27 0.77 2.65 8.463.72 6.45
-25-20-15-10-50510152025
051015202530354045 Gasto Total (% del PIB)
Gasto Fiscal % del PIB Crecimiento real anual
El gasto público supera, salvo en Perú y Paraguay, el20% del PIB de los países estudiados. Brasil porejemplo invierte casi el 41% del PIB, seguido porVenezuela, Argentina y Colombia. Estos niveles degasto prácticamente corresponden al ingreso delGobierno como porcentaje del PIB. El gasto, sinembargo, crece a un ritmo mas acelerado.
Fuente: Banco Mundial, 2010
EtapaI
11 Fuente: Cepal - Latin America and Caribbean Macro Watch Data Tool -2010
28.99
9.51 7.95 6.5 6.31 6.2 4.74 4.44 3.82 3.7305
101520253035 Inflación 12 meses
Inflación 12 meses
1,198917
175 160 155 148 137 1160
200400600800
100012001400 EMBI – Riesgo país
Spread en Basis PointsSalvo algunas excepciones, los países de la región muestran una gran estabilidad macroeconómica reflejada enbajos niveles de inflación y un spread de los títulos del tesoro en promedio de 148 b.p.
Caracterización2 1. Situación económica EtapaI
Caracterización2 2. Demanda de vivienda
Número de Hogares en el país y tamaño promedio Número y tamaño promedio de los hogares Tipo de tenencia Urbanización
Capacidad de acceso a la vivienda para el acceso a la vivienda Desigualdad y Pobreza Brecha de asequibilidad Tasa de desempleo Tasa de informalidad Profundización financiera: total e hipotecaria Tasas de interés: referencia y para los créditos de vivienda Plazo máximo de los créditos de vivienda
Déficit habitacional Cualitativo Cuantitativo12
EtapaIEstructurademográfica
Acceso a vivienda
Tamaño ycaracterísticas dela problemática
Caracterización2 2. Demanda de vivienda
0.91.11.21.31.61.61.72.52.63.74.76.87.212.512.7 28.5 60.5162.70 50 100 150 200
0.0 20.0 40.0 60.0 80.0PanamáNicaraguaUruguayCosta RicaParaguayEl SalvadorHondurasBoliviaDominicanaEcuadorChileVenezuelaPerúArgentinaColombiaMéxicoBrasilA.LatinaNúmero de Familias en América LatinaFamilias (millones)
Como habíamos mencionado anteriormente, en Latinoamérica habitan aproximadamente 163 millones defamilias, compuestas en promedio por 3,6 miembros.
13 Banco Mundial, 2009
EtapaI
2.93.23.23.63.63.63.63.63.73.83.93.94.04.04.04.24.35.0
0.02.04.06.0 UruguayArgentinaBrasilA. LatinaChileColombiaCosta RicaNicaraguaPerúEcuadorDominicanaHondurasBoliviaPanamáParaguayVenezuelaEl SalvadorMéxicoTamaño promedio de los
hogares
Caracterización2 2. Demanda de vivienda
0%20%40%60%80%100%ArgentinaBolivia
Brasil
Chile
Colombia
Costa Rica
Ecuador
El SalvadorHondurasMéxico
Nicaragua
Panamá
Paraguay
Perú
República…
Uruguay
Venezuela
Población urbana
La región presenta altos índices de propiedad frente a otras formas de tenencia. Adicionalmente se observanelevados coeficientes de urbanización donde el crecimiento del numero de familias en las ciudades hadesbordado la capacidad de la construcción formal lo cual se ha visto reflejado en un aumento sostenido deldéficit habitacional.
14 CEPAL, 2009
EtapaI75% 75% 75% 72% 71% 68% 55%
11% 14% 13% 18% 15% 14%31%
14% 12% 11% 10% 14%18% 14%
0%10%20%30%40%50%60%70%80% Formas de tenencia
Propietarios Inquilinos Otras formas de tenencia
Caracterización2 2. Demanda de vivienda
15
10,5millones de
familias
23,7millones de
familias
126 millonesde familias
Ingresos menores aUSD 2/díaIngresos menores a USD 1/día
Los países latinoamericanos presentan problemáticas estructurales asociadas a la desigualdad y altosniveles de pobreza. Se observa que 34,2 millones de familias (21,3%) tienen ingresos diarios inferiores aUSD 2. Estas familias que se encuentran por debajo de la línea de pobreza objetiva en general sonincapaces de lograr el acceso a la vivienda por medio del mercado.
Familias pobres en Latinoamérica
33.1
24.9
11.5
45.7 46.2
26.4
34.8
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
40.0
45.0
50.0
- Pobreza –% de la población total
Fuente: CEPAL, 2009, Cálculos DEET-CAMACOL
EtapaI
Caracterización2 2. Demanda de vivienda
16
Ingresos menores a USD 1/día
La mayoría de países de la región enfrentan un alto grado de concentración dl ingreso y desigualdad. ElÍndice GINI promedio en la región es 50 frente a un nivel promedio de 30 en los países europeos
Desigualdad y concentración del ingreso
Fuente: Human Development Reports 2000-2011
EtapaI58.5
57.3 53.9 53.752.352.352.15251.750.34948.448
46.945.843.542.40102030405060Colombia Bolivia Brasil
GuatemalaNicaragua
PanamáChile
ParaguayMéxicoCosta RicaEcuadorDominicana
PerúEl Salvador
ArgentinaVenezuela Uruguay
Índice Gini
Caracterización2 2. Demanda de vivienda
48
101012121416
1721
24272829
4355
0 10 20 30 40 50 60
CaracasSantiago
MontevideoCiudad de México
Rio de JaneiroCiudad de Panama
QuitoBuenos Aires
BogotáAsunción
TegucigalpaSan Salvador
LimaSanto Domingo
ManaguaLa Paz
Brecha de asequibilidad por bajos ingresos(%)
Brecha con pobreza inducida por vivienda(%)
1014141415
1620
2225
2830303232
4456
0102030405060
SantiagoMontevideoRio de JaneiroCiudad de PanamaQuitoBuenos AiresCiudad de MéxicoBogotáCaracasSan SalvadorAsunciónTegucigalpaLimaSanto DomingoManaguaLa Paz
La grafica izquierda muestra la brecha de asequibilidad, la cual se define como el porcentaje de familias quedeben destinar mas del 30% de sus ingresos en pagar un préstamo con una tasa de interés real del 6% paracomprar una vivienda estándar a un precio de USD$ 15.000. Por su parte, la gráfica derecha muestra el % dehogares que quedarían bajo la línea de pobreza al acceder a una vivienda bajo las condiciones mencionadas.
17 Fuente: Banco Interamericano de Desarrollo, Bouillon y Medellín
EtapaI
Caracterización2 2. Demanda de vivienda
18 Fuente: ,Banco Mundial y BID 2011 * Chile únicamente reporta cifras promedio.
9.9% 7.8% 7.4% 7.3% 7.2% 7.1% 6.6% 6.5% 5.7% 4.5% 3.5%0%5%
10%15%20%25% Tasa de desempleo por rangos de edad
Desempleo % Desempleo 15-24 años Desempleo 25-49 Desempleo 50-64De acuerdo a cifras del Banco Mundial y cifras del BID, Latinoamérica mantiene niveles de desempleoinferiores a los registrados en la OCED en la población mayor a 15 años. Para los países de análisis,Colombia registra tasas de desempleo por encima del promedio Latinoamérica, mientras que México yPanamá registran tasas de desempleo muy por debajo del promedio.
EtapaI
Caracterización2 2. Demanda de vivienda
19 Fuente: BID, Sociometro 2011,
61
6059
58
55
55
55
53
525150
46
44
41
39
38
36
3430
0
10
20
30
40
50
60
70Bolivia
Colombia
Perú
Nicaragua
Guatemala
El Salvador
Ecuador
Paraguay
VenezuelaHondurasDominicana
A.Latina
México
Brasil
Argentina
Uruguay
Costa Rica
Panama
Chile
Informalidad
Aún con bajas tasas dedesempleo, en promedioel 46% de los hogarestienen ingresos de origeninformal, lo cual supone unobstáculo para el acceso alos mercados financieros ypor ende dificulta laadquisición de viviendapor mecanismos demercado.
EtapaI
Caracterización2 2. Demanda de vivienda
20 Fuente: Titularizadora Colombiana. Instituciones y establecimientos financieros
6.2 6.8 12.6 12.6 14.4 17.2 17.9 25.3 25.5 30.3 30.6 32.9
05101520253035 Cartera hipotecaria (% de la cartera total) 21.8 18.7 14.8 10.4 8.2 7.4 4 4 3.4 2.8 2.7 0.905
10152025 Cartera hipotecaria (% del PIB)
9268
45 36 32 25 24 19020406080100
Panamá Chile Brasil Colombia Nicaragua Argentina Venezuela Mexico
Crédito Total (% del PIB)
Crédito bancario % del PIB
A nivel de profundizaciónfinanciera, se observa quesalvo en Panamá y Chile,los niveles del créditorepresentan menos de lamitad del producto. El pesode la cartera hipotecaríadentro del crédito totalvaría e manera significativaentre países.
EtapaI
Caracterización2 2. Demanda de vivienda
21
8.1
02468
10121416Venezuela
Honduras
Brasil
Nicaragua
Colombia
Costa Rica
Mexico
Perú
El Salvador
A.LatinaEcuador
Dominicana
Bolivia
Uruguay
Guatemala
Paraguay
Argentina
Chile
OCDE
Panama
Tasa de interés hipotecaria realElevadas tasas de interés:Las tasas de interés depolítica de los países de laregión son particularmentealtas respecto al resto delmundo. Por la misma línea,las tasas hipotecarias sonmuy superiores a la de lospaíses de la OCED. Es deresaltar que Panamá y Chilemantienen tasasrelativamente bajas, noobstante las tasas de interéspromedio de Latinoaméricason del 8%, lo cual haincidido negativamente en lacapacidad de acceso a lavivienda
Fuente: Sociometro, Banco Interamericano de Desarrollo, Bouillon y Medellín
EtapaI
Caracterización2 2. Demanda de vivienda
% Hogares en déficit cuantitativo
30%
14%12%
11%10%
9%8% 8% 8%
6%5%
3% 3% 3%2% 2% 2%
0%0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Prom: 8%
Fuente: Un espacio para el desarrollo con base en Rojas y Medellín (2011).,BID, Housing Policy Mattersfor the Poor
22DÉFICIT CUANTITATIVO
•Hogares adicionales (cohabitación)•Viviendas improvisadas (asentamiento precario)
EtapaI
Caracterización2 2. Demanda de vivienda
Fuente: Un espacio para el desarrollo con base en Rojas y Medellín (2011).,BID, Housing Policy Mattersfor the Poor
23
% Hogares en déficit cualitativo58%
46% 46%
41% 41%
36%34%
32% 31%29%
27% 26% 25% 25%
20% 19%16%
10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Prom: 31%
DÉFICIT CUALITATIVO•Materiales (pisos de tierra, techos deficientes, paredes deficientes)•Hacinamiento•Infraestructura (electricidad, saneamiento, agua potable)•Carentes de tenencia segura
EtapaI
Caracterización2 2. Demanda de vivienda
24
EtapaIDificultadespara el accesoa la vivienda
Desigualdad yPobrezaLimitación en elnivel de ingresoy brecha deasequibilidad
Estructura delmercado laboral
Desempleo Informalidad
SistemafinancieroBajaprofundidad Tasas de interés
DÉFICIT HABITACIONAL
Fuente: DEET - CAMACOL
Mapa de similitudes en la región2
Fuente: Elaboración CAMACOL25
EtapaI
0 2Crecimiento
Real
0 2Ingresosfiscales % del
PIB
0 2Gasto total %
del PIB
0 2EMBI
0 2Inflación
0 2Desempleo
0 2Informalidad
0 1 2 3Brechas de
asequibilidad y pobrezainducida por vivienda
0 1 2Cartera hipotecaria/
PIB
Contexto Macro:Los países de la región tienendiferentes dinámicas económicas,sin embargo los indicadores deriesgo muestran nivelesrelativamente similares.
Demanda:En términos de la demanda existenciertas características transversalesen al región, aunque deben tenerseen cuenta cada uno de los aspectosa la hora de replicar estrategias depolítica
Caracterización2
26
EtapaI3. Vivienda Social en AL
¿Por qué caracterizar la vivienda social en AL?
Resulta relevante conocer las diferentes definiciones existentes a nivel devivienda social entre los países de América Latina. Precios promedio Áreas promedio Tipos de vivienda social Población objetivo
Puede resultar factible, en algunos casos, unificar criterios respecto a lapoblación objetivo de los estímulos a la demanda.
Los países se enfrentan a restricciones similares a nivel de oferta de viviendasocial y por lo tanto se pueden promover políticas comunes adaptables a cadacontexto.. Precio de los insumos Escasez de suelo Rigideces regulatorias
Caracterización2
Fuente: Encuesta realizada a través de FIIC y reuniones Comisión de vivienda, Cálculos DEET-CAMACOL
27
EtapaI3. Vivienda Social en AL
Preciopromedio
Monto máximo -subsidios
Tipos devivienda socialPoblaciónobjetivo
Precio máximoUS$ 19.600-98.300US$ 98.300US$ 7.000
•Dos tiposUS$ 632
Área promedio •79 m2 Mivivienda•32 m2 TechoPropio
Asentamientosprecarios 70%
US$ 32.250US$ 32.250US$ 2.500
N/DUS$ 680
32 a 42 m2
N/D
US$ 28.000US$ 43.800
N/D
N/DN/D
42 m2
31.1%
US$24.960US$ 96.000US$38.400
Dos tiposHasta eltercer quintil
45 m2
N/D
US$ 32.400US$ 42.500US$ 22.038
•Dos tiposUS$ 1.259
40 m2
30%
N/DN/DN/D
N/DN/D
36 m2 A.útil
26.04%
Mapas de similitudes de la vivienda social2
Fuente: Encuesta realizada a través de FIIC y reuniones Comisión de vivienda, Cálculos DEET-CAMACOL
28
EtapaI
0 1 2Déficit
cuantiativo
0 2Déficit
cualitativo
Déficit de vivienda
0 2Precio
máximo
Vivienda Social
0 2Monto maximode los subsidios
0 2Ingresos de la
poblaciónobjetivo
0 2Asentamientos
precarios
0 2Área
promedio
Con la información recolectada a la fecha sobre la vivienda social se pueden observar diferenciasimportantes en los criterios definidos. Entre los países, los criterios de identificación y focalización de depolíticas asociadas a la vivienda social cambian de forma importante.
Caracterización2
Fuente: Encuesta realizada a través de FIIC y reuniones Comisión de vivienda, Cálculos DEET-CAMACOL. Construdata, BID, *Sujeto a revisión
29
EtapaI4. Oferta e vivienda
Viviendasconstruidas
Viviendasinformales
Costopromedio suelo
urbanizado
Suelo en laestructura de
costo
Viviendasvendidas
134.00039.500
61%
US$ 76135%
Precio Viviendaque más seconstruye
US$35,000
Precio delcemento
US$ 6.93
50.268N/DN/D
N/DN/D
N/D
US$ 8.9
380.000864.391
N/D
N/D25%
US$22.780
N/D
N/D58.176
N/D
N/D16%
US$128.200
US$ 7.65
155.000109.630
30%
N/D20%
US$85.000
US$ 13.8Precio del
HierroUS$1,129.04 US$ 584 US$1100* US$ 737 US$ 1.111
1.400.000N/D
<10%
N/DN/D
US$74.257.04
US$ 10.04US$ 1.667
Avance en la etapa de caracterización2
30
EtapaI
20%25%
80%95%
0% 20% 40% 60% 80% 100%Caracterización de la oferta
Caracterización de la vivienda socialCaracterización de la demanda
Contexto Macroeconómico% de Avance
Contenido
Agenda de trabajo y resultados esperados: matrices para laconstrucción de una política de vivienda3
Agenda de trabajo3
Primera etapa: Finalización de la caracterización: este proceso estará completo cuando se tenga todala batería de indicadores para los países miembros de FIIC. El levantamiento de estainformación se realiza mediante la encuesta realizada por la secretaría de la comisión(CAMACOL)
Segunda etapa: Identificación y evaluación desde el sector privado de los instrumentos de política devivienda presentados en reuniones anteriores y los nuevos que estén en desarrollo.Para esto enviaremos una matriz de evaluación para que sea diligenciada por lospaíses miembros, por ejemplo:
Etapa final Elaboración de recomendaciones sobre los instrumentos y propuestas deimplementación en los países de FIIC. Recomendaciones del sector del sector privadopara el mejoramiento de la políticas de vivienda de cada país.
Instrumento Oferta/demanda Evaluación / Eficacia Observaciones para elmejoramiento o aplicaciónSubsidio Oferta Evaluación: 10/10 Ninguna
Recomendaciones: matrices para la construcción de unapolítica de vivienda3
Matriz de políticas de vivienda: Esta matriz tiene la finalidad de recoger problemáticastransversales que se presentan en el mercado de la vivienda en Latinoamérica e
identificar las iniciativas de política utilizadas así como sus efectos
En esta parte sedescribirán ladificultades
observadas en lossiguientesaspectos:
•Demanda•Vivienda social•Oferta
(ej. Elevadas tasasde interés
hipotecarias)
En esta sección sedescribirán las iniciativas
utilizadas para paraatacar la problemática
que corresponda
(ej. Subsidios a la tasa deinterés)
Se describirán los resultadosobtenidos en los países queadoptaron los respectivos
mecanismos en materia de:
•Estímulos a la demanda•Provisión de vivienda socialy reducción de laproblemática habitacional.•Promoción a la oferta.(ej. En Colombia lossubsidios a la tasa de interésimpulsaron las ventas devivienda.)
Problemáticas Iniciativas Resultados Observaciones
Existen unas condicionesparticulares para poder
aplicar determinadosmecanismos. En esta sección
se presentaránobservaciones para su
implementación ydificultades presentadas.
(ej. Se cree que el aumentoen la demanda de créditoderivada del subsidio a latasa de interés, genero un
aumento en las tasashipotecarias por efectos de
oferta u demanda)
EtapaIII
Gracias!Sandra Forero RamírezPresidente Ejecutiva – [email protected]
Caracterización del problema habitacional y evaluación de losinstrumentos de política
-Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano -
Sandra Forero Ramírez
Lima, octubre 2 de 2012
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