caderno de encargos de concurso público concessão de obra ... · destinado a promover o acesso à...
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Caderno de Encargos de Concurso Público
Concessão de Obra Pública
Operação Renda Acessível - Rua de São Lázaro
CONCURSO PÚBLICO N.º …/2017
Concessão com financiamento, conceção, projeto, construção/reabilitação,
conservação e exploração de bens imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do
“Programa Renda Acessível”
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
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Índice
CAPÍTULO I 6
Disposições gerais ............................................................................................................................. 6
Definições 6
Natureza, objeto e onerosidade da concessão .............................................................................. 9
CAPÍTULO II 11
Estabelecimento da Concessão e forma organizatória do Concessionário ............................ 11
Cláusula 4.ª Estabelecimento da concessão ............................................................................... 11
Cláusula 5.ª Sede, forma e capital social ..................................................................................... 13
Cláusula 6.ª Estrutura acionista do Concessionário .................................................................. 14
Cláusula 7.ª Estatutos do Concessionário ................................................................................... 14
Cláusula 8.ª Acesso ao estabelecimento da concessão e aos documentos do Concessionário
15
Cláusula 9.ª Manutenção do estabelecimento da concessão ..................................................... 17
Cláusula 10.ª Cessão da posição contratual pelo Concessionário ........................................... 17
Cláusula 11.ª Subcontratação ......................................................................................................... 18
CAPÍTULO III 20
Disposições particulares ................................................................................................................. 20
Cláusula 13.ª Prazo e termo da concessão ................................................................................... 20
Cláusula 14.ª Regime do risco ....................................................................................................... 20
Cláusula 15.ª Propriedade industrial e direitos de autor ........................................................... 20
Cláusula 16.ª Remuneração do Concessionário e prazos de pagamento ................................ 21
Cláusula 17.ª Financiamento ........................................................................................................ 22
CAPÍTULO IV 24
Execução contratual ....................................................................................................................... 24
Cláusula 18.ª Poderes do Concedente .......................................................................................... 24
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Cláusula 19.ª Consignação dos Imóveis ....................................................................................... 25
Cláusula 20.ª Cedência, oneração e alienação ............................................................................. 25
Cláusula 21.ª Projeto na fase de execução do contrato ............................................................. 26
Cláusula 22.ª Autorizações, aprovações e licenças ..................................................................... 27
Cláusula 23.ª Edificação ................................................................................................................. 28
Cláusula 24.ª Conclusão das obras ................................................................................................ 29
Cláusula 25.ª Manutenção, conservação e reparação ................................................................. 30
Cláusula 26.ª Obras de alteração ................................................................................................... 32
Cláusula 27.ª Obrigações do Concessionário .............................................................................. 32
Cláusula 28.ª Risco, responsabilidade e seguros ......................................................................... 33
Cláusula 29.ª Responsabilidade pela culpa e pelo risco ............................................................. 35
Cláusula 30.ª Responsabilidade por prejuízos causados por entidades contratadas .............. 35
Cláusula 31.ª Arrendatários ............................................................................................................ 35
Sanções contratuais e causa de extinção do contrato ................................................................ 36
Cláusula 32.ª Sanções de natureza pecuniária ............................................................................. 36
Cláusula 34.ª Resolução sancionatória ......................................................................................... 38
Cláusula 35.ª Resolução não sancionatória .................................................................................. 40
Cláusula 36.ª Resolução por iniciativa do Concessionário ........................................................ 40
Cláusula 37.ª Resgate ...................................................................................................................... 41
Cláusula 38.ª Sequestro ................................................................................................................... 41
Cláusula 39.ª Caducidade ............................................................................................................... 42
Cláusula 40.ª Reversão .................................................................................................................... 43
Disposições Finais .......................................................................................................................... 44
Cláusula 41.ª 44
Reposição do equilíbrio económico-financeiro do Contrato ................................................... 44
Cláusula 42.ª 45
Cláusula 44.ª Arbitragem ................................................................................................................ 48
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Cláusula 45.ª Não exoneração do cumprimento do contrato ................................................... 49
Cláusula 46.ª Legislação aplicável ................................................................................................. 49
Anexo I 50
Anexo II 52
Artigo 2.º Objecto ........................................................................................................................... 53
Artigo 3.º Finalidade ....................................................................................................................... 53
Artigo 4.º Forma ............................................................................................................................. 53
Artigo 5.º Prazo ............................................................................................................................... 54
Artigo 6.º Oposição à renovação deduzida pelo Concessionário ............................................ 54
Artigo 8.º Renda e encargos .......................................................................................................... 55
Artigo 9.º Caução ............................................................................................................................ 56
Artigo 10.º Atualização de rendas ................................................................................................. 56
Artigo 11.º Coeficiente de atualização ......................................................................................... 57
Artigo 12.º Arredondamento ......................................................................................................... 57
Artigo 13.º Redução da renda ....................................................................................................... 57
Artigo 14.º Mora do arrendatário ................................................................................................. 58
Artigo 15.º Cessação da mora ....................................................................................................... 58
Artigo 16.º Encargos e despesas ................................................................................................... 58
Artigo 17.º Obrigações do Concessionário ................................................................................. 59
Artigo 18.º Outras obrigações do concessionário: ..................................................................... 60
Artigo 19.º Obrigações do arrendatário ....................................................................................... 60
Artigo 21.º Limitações ao exercício do direito............................................................................ 62
Artigo 22.º Uso efetivo do locado ................................................................................................ 62
Artigo 23.º Pessoas que podem residir no local arrendado ...................................................... 63
Artigo 24.º Transmissão - Comunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge........... 63
Artigo 25.º Transmissão por morte .............................................................................................. 63
Artigo 26.º Comunicação ............................................................................................................... 64
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Artigo 27.º Transmissão por divórcio ou morte ........................................................................ 64
Artigo 28.º Transmissão da posição contratual do concessionário ......................................... 65
Artigo 29.º Obras ............................................................................................................................ 65
Artigo 30.º Outras reparações ou despesas urgentes ................................................................. 66
Artigo 31.º Dever de manutenção e restituição da fração......................................................... 66
Artigo 32.º Perda ou deterioração da fração ............................................................................... 66
Artigo 33.º Indemnização pelo atraso na restituição da fração ................................................ 66
Artigo 34.º Indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias ................................. 67
Artigo 35.º Vício da fração arrendada .......................................................................................... 67
Artigo 36.º Casos de irresponsabilidade do Concessionário .................................................... 67
Artigo 37.º Cessação ....................................................................................................................... 67
Artigo 38.º Efeitos da cessação ..................................................................................................... 68
Artigo 39.º Revogação .................................................................................................................... 68
Artigo 40.º Resolução ..................................................................................................................... 68
Artigo 41.º Falta de pagamento da renda .................................................................................... 69
Artigo 42.º Resolução de conflitos ............................................................................................... 70
Artigo 43.º Título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ..................................... 70
Anexo III - Termos de Referência ............................................................................................... 72
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CAPÍTULO I
Disposições gerais
Cláusula 1.ª
Definições
Para efeitos do presente Caderno Encargos, as expressões a seguir identificadas terão o
seguinte significado:
a) “Área bruta privativa” (Aa) - é a superfície total medida pelo perímetro exterior
e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção,
incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização
idêntica à do edifício ou da fracção.
b) “Área bruta” (Ab) do fogo, é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro
exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e
inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda
nas circulações comuns do edifício;
c) “Arrendatários” – todas as pessoas singulares ou coletivas a quem o
Concessionário disponibilize, a título oneroso, um apartamento ou uma fração
habitacional ou fração destinada a fins complementares ou acessórios da
concessão, constituída ou não em regime de propriedade horizontal, integrada
nos imóveis identificados no Anexo I do presente Caderno de Encargos;
d) “Autorização de utilização” – ato através do qual o Concedente atesta a
conclusão das operações urbanísticas, no todo ou em parte, e a conformidade
das obras de edificação, reabilitação ou suas frações autónomas com o projeto
de arquitetura e arranjos exteriores aprovados e demais condições estabelecidas
na fase da respetiva aprovação, assim como a conformidade da utilização
prevista com as normas legais e regulamentares aplicáveis;
e) “Concedente” – o Município de Lisboa, na qualidade de proprietário dos bens
imóveis afetos à concessão, identificados no Anexo I;
f) “Concessionário” – sociedade constituída com o objeto social exclusivo de
prossecução das atividades compreendidas no objeto do presente Caderno de
Encargos;
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g) “Contrato” – o contrato de concessão que tem por objeto o financiamento,
conceção, projeto, construção/reabilitação, conservação e exploração de bens
imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do “Programa Renda Acessível”,
identificados no Anexo I do presente Caderno de Encargos, por via do qual o
Concessionário adquire, em contrapartida, o direito de proceder, durante o
tempo fixado no contrato, à respetiva exploração;
h) “Edificação/obras de edificação” – noção abrangente a significar a atividade
ou o resultado da construção, reconstrução, ampliação, alteração ou
conservação de um imóvel destinado a utilização humana, bem como de
qualquer outra construção que se incorpore no solo com caráter de
permanência;
i) “Entidades Financiadoras” – as instituições financeiras que contratem com o
Concessionário o financiamento de atividades contratuais;
j) “Habitação” – o edifício ou a parte do edifício destinado à habitação;
k) “Imóveis” – os bens imóveis afetos à concessão, identificados no Anexo I do
presente Caderno de Encargos;
l) “Normas de Arrendamento” – normas que disciplinam as regras aplicáveis aos
arrendatários, constantes do Anexo II do presente Caderno de Encargos;
m) “Normas de Exploração, Manutenção e Conservação” – normas que contêm as
regras relativas à exploração, manutenção e à conservação dos imóveis por
parte do Concessionário, constante do Anexo IV do presente Caderno de
Encargos;
n) “Obras de alteração” – as obras de que resulte a modificação das características
físicas de uma edificação existente, ou sua fração, designadamente a respetiva
estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e
cor dos materiais de revestimento exterior, sem aumento da área total de
construção, da área de implantação ou da altura da fachada;
o) “Obras de ampliação” – as obras de que resulte o aumento da área de
implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de
uma edificação existente;
p) “Obras de conservação” – as obras destinadas a manter uma edificação nas
condições existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou
alteração, designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza;
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q) “Obras de construção” – as obras de criação de novas edificações;
r) “Obras de demolição” – as obras de destruição, total ou parcial, de uma
edificação existente;
s) “Obras de reconstrução” – as obras de construção subsequentes à demolição,
total ou parcial, de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição
da estrutura das fachadas;
t) “Obras de urbanização” – as obras de criação e remodelação de infraestruturas
destinadas a servir diretamente os espaços urbanos ou as edificações,
designadamente arruamentos viários e pedonais, redes de esgotos e de
abastecimento de água, eletricidade, gás e telecomunicações, e ainda espaços
verdes e outros espaços de utilização coletiva;
u) “Operação de reabilitação urbana” – o conjunto articulado de intervenções
visando, de forma integrada, a reabilitação urbana de uma determinada área;
v) “Operações de loteamento” – as ações que tenham por objeto ou por efeito a
constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à
edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu
reparcelamento;
w) “Operações urbanísticas” – as operações materiais de urbanização, de
edificação, utilização dos edifícios ou do solo;
x) “Programa Renda Acessível” – Programa aprovado pelo Município de Lisboa
destinado a promover o acesso à habitação em regime de renda acessível,
através da reabilitação de edifícios da propriedade do Município e/ou da
construção de novas edificações em terrenos do mesmo titular, executadas
diretamente por aquele ou em regime de contrato de concessão, nos termos
definidos no presente Caderno de Encargos;
y) “Reabilitação de edifícios” – a forma de intervenção destinada a conferir
adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e
construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente
adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações
eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões
funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana
prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de
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desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações
urbanísticas;
z) “Reabilitação urbana” – a forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano
existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou
em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de
remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos
equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva e de obras
de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição
dos edifícios;
aa) “Superfície de pavimento” - corresponde à área, abaixo ou acima da cota de
soleira, medida em m2, pelo perímetro exterior das paredes exteriores, destinada
aos diferentes usos previstos no plano: habitação, comércio, serviços, turismo,
indústria compatível, logística e equipamentos privados, incluindo armazéns e
arrecadações e excluindo varandas, áreas em sótão e em cave sem pé direito
regulamentar e espaços exteriores cobertos de utilização coletiva (alpendres,
telheiros e terraços cobertos);
bb) “Termos de Referência” – conjunto de orientações técnicas e legais para a
elaboração de projetos de construção, reconstrução, remodelação, reabilitação e
conservação dos imóveis a construir e/ou a reconstruir/reabilitar, constantes
do Anexo III do presente Caderno de Encargos;
cc) “Unidade de alojamento ou unidade habitacional” – os fogos dos imóveis
afetos à concessão, identificados no Anexo I do Presente Caderno de Encargos;
Cláusula 2.ª
Natureza, objeto e onerosidade da concessão
1. O contrato tem por objeto o financiamento, conceção, projeto,
construção/reabilitação, conservação e exploração de bens imóveis do
Município de Lisboa, no âmbito do “Programa Renda Acessível”, sitos na Rua
São Lázaro, concelho de Lisboa, e identificados no Anexo I do presente
Caderno de Encargos, adquirindo o Concessionário, em contrapartida, o direito
de proceder, durante o tempo fixado no contrato, à respetiva exploração.
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2. A concessão abrange a constituição do direito de superfície sobre imóveis
construídos ou reabilitados pelo Concessionário, nos termos da proposta
adjudicada.
3. A concessão tem por objeto as seguintes atividades:
a) A conceção e elaboração de todos os projetos necessários à edificação e
urbanização, incluindo, quando seja caso disso, a demolição de imóveis;
b) A demolição, construção e reabilitação de imóveis;
c) A conservação, manutenção, gestão e exploração de bens imóveis;
d) O financiamento integral de todas as operações;
e) O desenvolvimento de todas as atividades, ainda que complementares ou
acessórias, destinadas a assegurar a boa execução do objecto do contrato.
4. O custo estimado das obras a realizar pelo Concessionário é o indicado no
Estudo de Viabilidade Económico-Financeira, nos termos da proposta
adjudicada.
Cláusula 3.ª
Contrato
1. O contrato é composto pelo clausulado contratual e respetivos anexos.
2. O contrato a celebrar integra, ainda, os seguintes elementos:
a) Os suprimentos dos erros e das omissões do Caderno de Encargos
identificados pelos concorrentes desde que esses erros e omissões tenham
sido expressamente aceites pelo órgão competente para a decisão de
contratar;
b) Os esclarecimentos e as retificações relativos ao Caderno de Encargos;
c) O presente Caderno de Encargos;
d) A proposta adjudicada;
e) Os esclarecimentos sobre a proposta adjudicada prestados pelo
adjudicatário.
3. Em caso de divergência entre os documentos referidos no número anterior, a
respetiva prevalência é determinada pela ordem pela qual são indicados.
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4. Em caso de divergência entre os documentos referidos no n.º 2 e o clausulado
do contrato e seus anexos, prevalecem os primeiros, salvo quanto aos
ajustamentos propostos de acordo com o disposto no artigo 99.º do Código
dos Contratos Públicos (CCP) e aceites pelo Concessionário nos termos do
artigo 101.º do mesmo diploma.
5. Em caso de divergência entre o Programa do Concurso e o Caderno de
Encargos ou seus anexos, prevalecerá sempre o Caderno de Encargos.
6. O Concedente pode excluir expressamente do contrato os termos ou condições
constantes da proposta adjudicada que se reportem a aspetos da execução do
contrato não regulados pelo Caderno de Encargos e que não sejam
considerados estritamente necessários a essa execução ou sejam considerados
desproporcionados.
CAPÍTULO II
Estabelecimento da Concessão e forma organizatória do
Concessionário
Cláusula 4.ª
Estabelecimento da concessão
1. O estabelecimento da concessão é composto pelos bens imóveis afetos àquela e
pelos direitos e obrigações destinados à realização do interesse público
subjacente à celebração do contrato, considerando-se afetos à concessão todos
os bens identificados no Anexo I do presente Caderno de Encargos à data de
celebração do contrato, assim como os bens a criar, construir, reabilitar e a
adquirir ou instalar pelo Concessionário em cumprimento do mesmo, que
sejam indispensáveis para o adequado desenvolvimento das atividades
concedidas.
2. Para efeitos do número anterior, consideram-se afectos à concessão:
a) Os terrenos e ou edifícios do Município transmitidos ao Concessionário em
regime de direito de superfície, por prazo igual ao período da concessão;
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b) Os edifícios projetados e construídos/reabilitados pelo Concessionário em
regime de direito de superfície, bem como os respetivos equipamentos
necessários ao seu funcionamento e exploração;
c) Incluem-se na anterior alínea b) os edifícios que ficam especificamente
afectos à habitação com renda acessível; os quais não podem ser alienados
ou objeto de qualquer outra oneração pelo Concessionário, podendo,
eventualmente, ser dados em garantia em contrapartida dos empréstimos
por ele contraídos, para financiamento da concessão, quando autorizado
pelo Concedente e desde que o respetivo período de amortização não seja
superior à duração da concessão;
d) Incluem-se igualmente na alínea b) os edifícios que venham a ser
transmitidos ao Concessionário em regime de propriedade plena, para
exploração deste como meio de financiamento da concessão, mas a
transmissão só poderá ocorrer após a conclusão das obras dos edifícios
destinados à habitação com renda acessível e verificada a completa
funcionalidade destes para esse fim;
3. Os equipamentos instalados nos edifícios podem ser alienados quando
substituídos no âmbito dos respectivos planos de manutenção.
4. O Concessionário elaborará e manterá permanentemente atualizado e à
disposição do Concedente, ou de quem for por este indicado, um inventário
dos bens referidos nos números anteriores, bem como dos direitos que
integram a concessão, que mencionará, nomeadamente, os ónus e encargos que
sobre eles recaiam.
5. O Concessionário só pode alienar ou onerar bens próprios essenciais ou não
essenciais ao desenvolvimento das atividades concedidas mediante autorização
do Concedente e nos termos da Cláusula 16.ª do presente Caderno de
Encargos, mas salvaguardando sempre a existência de bens funcionalmente
aptos à prossecução daquelas atividades.
6. Sem prejuízo do disposto na parte final da alínea c) do n.º 2 da presente
Cláusula e do n.º 4 da Cláusula 17.ª, os imóveis afetos à renda acessível só
podem ser objeto de oneração em benefício das entidades financiadoras nos
termos dos respetivos contratos de financiamento.
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7. A oneração a que se refere o número anterior apenas é válida quando se revele
justificadamente inviável o recurso às rendas pagas a título de arrendamento
dos imóveis como instrumento único e total de garantia dos financiamentos
concedidos ao Concessionário.
8. O Concessionário pode tomar de aluguer, por locação financeira ou por figuras
contratuais afins, bens e equipamentos a afetar à concessão desde que seja
reservado ao Concedente o direito de, mediante contrapartida, aceder ao uso
desses bens e suceder na respetiva posição contratual em caso de sequestro,
resgate ou resolução da concessão, não devendo, em qualquer caso, o prazo de
vigência do respetivo contrato exceder ao prazo de vigência do contrato de
concessão a que diga respeito.
Cláusula 5.ª
Sede, forma e capital social
1. O Concessionário deve manter, ao longo de todo o período de duração da
concessão, a sua sede em Portugal e a forma de sociedade anónima regulada
pela legislação portuguesa em vigor.
2. O Concessionário deve ter por objeto social exclusivo, ao longo de todo o
período de duração do contrato, as atividades que se encontram integradas na
concessão.
3. Para os efeitos previstos nos números anteriores, integram também a
Concessão os imóveis que sejam transmitidos pelo Concedente ao
Concessionário em regime de propriedade plena, devendo a sociedade dispor
de um sistema contabilístico-financeiro separado para a construção/reabilitação
destes imóveis e para o respectivo financiamento, assim como para a sua
gestão/exploração, incluindo para a alienação ou constituição de outros direitos
reais ou obrigacionais sobre os mesmos.
4. O sistema contabilístico-financeiro a que se refere o número anterior é
submetido ao Concedente para aprovação, devendo ser reportado
periodicamente a este em suporte informático interoperável com os sistemas de
informação do Concedente e nos prazos contratualmente previstos.
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Cláusula 6.ª
Estrutura acionista do Concessionário
1. A estrutura acionista do Concessionário será composta unicamente pelo
adjudicatário ou pelos membros do agrupamento adjudicatário, na proporção
que venha a ser a proposta para a respetiva participação.
2. Qualquer alteração ao contrato de sociedade do Concessionário depende da
prévia autorização escrita do Concedente.
3. As ações representativas do capital social do Concessionário são
obrigatoriamente nominativas.
4. Sem prejuízo do estabelecido na Cláusula 7.ª do presente Caderno de Encargos,
serão nulas, e sem quaisquer efeitos, as transmissões de ações do
Concessionário efetuadas em violação do disposto no contrato e nos Estatutos,
ficando o Concessionário obrigado a não reconhecer, para qualquer efeito, a
qualidade de acionista a qualquer entidade que adquira ou possua ações
representativas em consequência dessas transmissões.
5. Consideram-se ações, para os efeitos previstos na presente cláusula, quaisquer
participações no capital social do Concessionário, tituladas ou não, incluindo
qualquer dos tipos descritos no Capitulo III do Título IV do Código das
Sociedades Comerciais.
Cláusula 7.ª
Estatutos do Concessionário
1. A transmissão universal ou parcial da posição do Concessionário inicial, na
sequência de operações de reestruturação, incluindo OPA, transformação, cisão
fusão, aquisição, dissolução da sociedade ou de uma insolvência, para outro ou
outros operadores económicos carece de autorização do Concedente, devendo,
pelo menos um dos participantes do contraente privado, deter no mínimo 20%
do capital social, sem prejuízo de outras condições legalmente exigidas.
2. O disposto no n.º 1 é igualmente aplicável às situações de redução do capital
social, modificação de eventuais acordos parassociais, bem como a alterações
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respeitantes à simples alienação das participações que constituem o capital
social do Concessionário.
3. Excetuam-se do disposto nos números anteriores, as alterações estatutárias
relativas à composição e funcionamento dos órgãos sociais, desde que não
impliquem qualquer alteração na estrutura societária do Concessionário.
4. Para efeitos de autorização pelo Concedente, o Concessionário envia àquele
cópia autenticada de todos os documentos relativos às alterações ao pacto
social e acordos parassociais.
5. O Concedente recusa a autorização por incumprimento dos requisitos referidos
nos números anteriores, mas poderá igualmente recusá-la quando haja fundado
receio de que as alterações societárias ou a simples alienação de participações
sociais envolvam um aumento de risco de incumprimento das obrigações
emergentes do contrato.
6. O Concedente decide no prazo de 45 dias úteis, podendo este prazo ser
prorrogado por prazo idêntico, caso a complexidade do processo o justifique,
ou ser suspenso pelo Concedente, designadamente quando seja necessário
solicitar esclarecimentos ao Concessionário ou quando se torne necessário
requerer documentos ou pareceres externos nos termos legais.
Cláusula 8.ª
Acesso ao estabelecimento da concessão e aos documentos do Concessionário
1. O Concessionário deve facultar ao Concedente, ou a qualquer entidade por este
designada, livre acesso a todo o estabelecimento da concessão, bem como aos
documentos relativos às instalações e atividades objeto da concessão, incluindo
os registos de gestão utilizados, estando ainda obrigado a prestar, sobre todos
esses elementos, os esclarecimentos que lhe sejam solicitados, sem prejuízo das
demais condições previstas nos Termos de Referência, constantes do Anexo III
deste Cadernos de Encargos.
2. O Concessionário deve disponibilizar, gratuitamente e em suporte informático
editável, ao Concedente todos os projetos, planos, plantas e outros elementos,
de qualquer natureza, que se revelem necessários ou úteis ao exercício dos
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direitos ou ao desempenho de funções atribuídas pela lei, pelo contrato e pelos
regulamentos aplicáveis ao Concedente, sem prejuízo das demais condições
previstas nos Termos de Referência, constantes do Anexo III deste Cadernos
de Encargos.
3. O disposto nos números anteriores é aplicável aos elementos adquiridos ou
criados no desenvolvimento das atividades concedidas, independentemente da
sua origem, que estejam ou devam estar não posse do Concessionário.
4. O Concedente ou a entidade por este incumbida da fiscalização poderá ainda:
a) Solicitar a prestação de outras informações sobre as matérias inerentes ao
objeto do contratual;
b) Proceder a inspeções e auditorias à atividade e contabilidade do
Concessionário.
c) Requerer que sejam efetuados ensaios, auditorias ou inspeções para avaliar
as condições de funcionamento, segurança, salubridade e estado de
conservação dos imóveis afetos à concessão, sendo os respectivos custos
suportado pelo Concedente quando estas operações não se insiram no
âmbito dos planos de manutenção e conservação preventiva ou em
situações de intervenção corretiva, casos em que os custos serão da
responsabilidade do Concessionário.
5. Sem prejuízo de outros deveres de informação, o Concessionário deverá
informar o Concedente em relação a qualquer evento que possa vir a prejudicar
ou impedir o cumprimento pontual e atempado de qualquer das suas
obrigações ou que possa alterar, de modo relevante, o exercício das atividades
do objeto contratual.
6. O Concedente obriga-se a guardar sigilo sobre todas as informações a que
aceder por força do contrato quando o Concessionário lho solicite expressa e
especificadamente e a lei o permita.
7. A disponibilização, pelo Concessionário, de informação ao Concedente envolve
o fornecimento de dados informáticos contendo informação fidedigna sobre os
registos contabilísticos do concessionário, demonstrações financeiras e
relatórios de gestão, bem como de dados sobre a exploração dos imóveis afetos
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à concessão, designadamente sobre rendas cobradas, rendas em dívida,
consumos dos edifícios, apartamentos ou fracções devolutos, reclamações dos
arrendatários e resoluções obtidas e não obtidas relativamente aos assuntos
reclamados, obras de manutenção e conservação, contratos com entidades
subcontratadas e demais aspectos relacionados com a gestão e exploração dos
imóveis.
8. A informação a que se refere o número anterior deve ser disponibilizada através
de envio de ficheiros informáticos interoperáveis com o sistema de informação
do Concedente (v.g., de tipo “Standard Audit File for Tax Purposes” – SAFT
ou outros formatos indicados pelo Concedente).
Cláusula 9.ª
Manutenção do estabelecimento da concessão
1. O Concessionário obriga-se, durante a vigência do contrato de concessão e a
expensas suas, a manter o estabelecimento da concessão em bom estado de
conservação e perfeitas condições de utilização e de segurança, diligenciando
para que o mesmo satisfaça plena e permanentemente o fim a que se destina.
2. O Concessionário deve respeitar os padrões de qualidade e de segurança
fixados nos Termos de Referência e nas Normas de Exploração, Manutenção e
Conservação.
Cláusula 10.ª
Cessão da posição contratual pelo Concessionário
1. Sem prejuízo das limitações legalmente estabelecidas, o Concessionário pode
ceder a sua posição contratual no âmbito do presente contrato de concessão,
nos termos do disposto nos artigos 316.º a 319.º do CCP.
2. O cessionário deve revestir a mesma forma societária imposta ao
Concessionário pelo presente Caderno de Encargos.
3. A cessão da posição contratual está sujeita a autorização do Concedente e
depende da apresentação, pelo Concessionário, dos documentos de habilitação
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ABRIL 2017 | 18
relativos ao potencial cessionário que foram exigidos ao cedente pelo Programa
do Concurso.
4. Os cessionários vinculam-se perante o Concessionário com as mesmas
obrigações que o Concessionário assume perante o Concedente, na medida do
aplicável.
Cláusula 11.ª
Subcontratação
1. Sem prejuízo das limitações legalmente estabelecidas, o Concessionário pode
recorrer à subcontratação de terceiras entidades para a execução das atividades
integradas no objeto do presente contrato, de acordo com o estabelecido nos
artigos 316.º a 319.º do CCP.
2. A subcontratação está sujeita ao cumprimento das disposições legais aplicáveis
e à autorização do Concedente e depende da apresentação, pelo
Concessionário, dos documentos de habilitação relativos ao potencial
subcontratado nos mesmos termos em que tenham sido exigidos ao
subcontratante no Programa do Concurso.
3. O Concedente pode recusar a subcontratação no contrato quando haja fundado
receio de que a subcontratação envolve um aumento de risco de
incumprimento das obrigações emergentes do contrato.
4. A contratação de terceiros ao abrigo da presente cláusula não exime o
Concessionário da responsabilidade pelo exato e pontual cumprimento de
qualquer das suas obrigações perante o Concedente, salvo no caso de cessão
parcial da posição contratual devidamente autorizada, nos termos do artigo 10.º
do presente Caderno de Encargos.
5. No caso de celebração de contratos com terceiros, não são oponíveis ao
Concedente quaisquer pretensões, exceções ou meios de defesa que resultem
das relações contratuais estabelecidas pelo Concessionário com terceiras
entidades.
6. Os contratos a celebrar com terceiros não podem ter um prazo de duração ou
produzir efeitos para além da vigência do contrato de concessão.
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ABRIL 2017 | 19
7. O Concessionário deve inserir nos contratos que celebre com terceiros para
execução de atividades incluídas no âmbito do objeto contratual as seguintes
cláusulas:
a) Reserva expressa ao Concedente da faculdade de se substituir ao
Concessionário, por cessão da posição contratual ou outro meio legalmente
admissível;
b) Possibilidade de acesso pelo Concedente ou por quem este designar aos
espaços de intervenção dos terceiros.
8. Os terceiros vinculam-se perante o Concessionário com as mesmas obrigações
que o Concessionário assume perante o Concedente, na medida do aplicável.
9. O Concessionário fica dispensado da observância dos procedimentos pré-
contratuais do CCP e das Diretivas da União Europeia caso, na respectiva
proposta, tenha indicado os empreiteiros, fornecedores de bens móveis e
prestadores de serviços a que pretenda subcontratar a execução de obras, a
aquisição de bens móveis e a aquisição de serviços, independentemente da
natureza destes.
10. O Concessionário fica igualmente dispensado da observância dos
procedimentos pré-contratuais do CCP e das Diretivas da União Europeia
quando tenha cumprido o previsto no número anterior e pretenda alterar,
durante a execução do contrato, os subcontratados indicados na proposta,
desde que o Concedente autorize.
11. Caso não se verifique o previsto nos dois números anteriores, o Concessionário
deverá observar os procedimentos pré-contratuais previstos no CCP e nas
Diretivas da União Europeia, quando o preço dos contratos a celebrar atinja os
limiares financeiros previstos nestas Diretivas.
Cláusula 12.ª
Cessão e subcontratação propostas apenas na fase de execução do contrato
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1. O regime das Cláusulas 10.ª e 11.ª do presente Caderno de Encargos são aplicáveis
independentemente da fase ou do momento em que ocorra a cessão da posição
contratual ou da subcontratação, incluindo a execução do contrato.
2. Caso a cessão da posição contratual ou da subcontratação sejam propostas, pelo
Concessionário, apenas na fase de execução do contrato, deve aquele apresentar,
para efeitos da autorização pelo Concedente, uma proposta fundamentada e
instruída com todos os documentos comprovativos da verificação dos requisitos
exigíveis para a autorização da cessão e da subcontratação no âmbito da outorga do
contrato.
3. O Concedente pronuncia-se sobre a proposta de cessão ou de subcontratação no
prazo de 30 dias seguidos a contar da respectiva apresentação, desde que
regularmente instruída.
CAPÍTULO III
Disposições particulares
Cláusula 13.ª
Prazo e termo da concessão
A concessão terá a duração de 30 anos a contar da comunicação ao Concessionário pelo
Concedente do visto do Tribunal de Contas.
Cláusula 14.ª
Regime do risco
O Concessionário assume expressa, integral e exclusivamente a responsabilidade pelos
riscos inerentes à concessão durante o prazo da sua duração ou eventual prorrogação,
exceto quando o contrário resulte do presente Caderno de Encargos ou do contrato e
elementos integrantes deste.
Cláusula 15.ª
Propriedade industrial e direitos de autor
1. O Concessionário disponibiliza ao concedente, gratuitamente todos os projetos,
planos, plantas, documentos e outros materiais, de qualquer natureza, que se
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revelem necessários ao desempenho das funções que a este incumbem nos
termos do contrato de concessão, ou ao exercício dos direitos que lhe assistem
nos termos do mesmo, e que tenham sido especificamente adquiridos ou
criados no desenvolvimentos das atividades integradas na concessão, seja
diretamente pelo Concessionário, seja pelos terceiros que para o efeito
subcontratar.
2. Os direitos de propriedade intelectual sobre os estudos e projetos elaborados
especificamente para o desenvolvimento das atividades integradas na concessão
e, bem assim, os direitos sobre projetos, planos, plantas, documentos e outros
materiais referidos no número anterior serão transmitidos gratuitamente e em
regime de exclusividade ao Concedente no termo do prazo da concessão,
competindo ao Concessionário adotar todas as medidas para o efeito
necessárias.
3. O Concessionário é responsável por qualquer violação de direitos de terceiros,
relativos a direitos de propriedade intelectual e direitos de autor ou direitos
conexos, resultante da sua atuação.
Cláusula 16.ª
Remuneração do Concessionário e prazos de pagamento
1. Como contrapartida pelo cumprimento pontual e integral das obrigações objeto do
contrato, o Concessionário tem direito às receitas geradas pela exploração dos
imóveis, tendo por fonte:
a) As receitas provenientes dos contratos de arredamento de unidades
habitacionais afetas a arrendamento acessível, celebrados ao abrigo do
“Programa Renda Acessível”, nos termos constantes das Normas de
Arrendamento;
b) Outras receitas provenientes do arrendamento dos imóveis;
c) O preço recebido pela alienação dos imóveis que lhe sejam transferidos em
regime de propriedade plena ou da constituição de outros direitos sobre estes,
nos termos dos n.ºs 7 a 10 da Cláusula 17.ª do presente Caderno de Encargos;
d) Os benefícios económicos resultantes da constituição do direito de superfície,
nos termos previstos na proposta adjudicada;
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e) As receitas das resultantes da alienação ou locação dos equipamentos instalados
nos edifícios, quando devam ser substituídos por força da legislação aplicável,
do cumprimento de regras técnicas ou dos respectivos planos de manutenção; e
2. As minutas-tipo dos contratos de arrendamento são aprovadas pelo Concedente, em
conformidade e ao abrigo das Normas de Arrendamento.
3. Sem prejuízo do disposto no presente Caderno de Encargos e nas Normas de
Arrendamento sobre os poderes do Município de Lisboa, é legítimo ao Concessionário,
nos termos previstos naquelas Normas, recorrer a centros de arbitragem legalmente
constituídos ou a entidades com funções equivalentes em matéria de resolução de
litígios de arrendamento, para promover a resolução dos respetivos contratos, em caso
de incumprimento, pelos arrendatários, dos prazos de pagamento das rendas, bem
como dos deveres e obrigações a que se encontrem vinculados, por força do contrato
de arrendamento e das Normas de Arrendamento.
4. O exercício, pelo Concessionário, da faculdade referida no número anterior depende
ainda de interpelação para cumprimento no prazo estabelecido, nos termos
estabelecidos nas Normas de Arrendamento.
Cláusula 17.ª
Financiamento
1. O Concessionário é responsável pela obtenção dos financiamentos necessários
ao desenvolvimento de todas as atividades que integram o objeto do contrato,
de forma a garantir o exato e pontual cumprimento das suas obrigações.
2. O Concedente não avalizará qualquer tipo de financiamento que o
Concessionário venha a contrair e as eventuais garantias que venham a ser
prestadas em contrapartida de financiamentos que lhe forem concedidos apenas
podem ter por objecto as rendas recebidas ou a receber pelo Concessionário, ao
abrigo dos contratos de arrendamento dos imóveis afetos à concessão.
3. Quando se revele justificadamente inviável o recurso às rendas pagas a título de
arrendamento dos imóveis afetos à renda acessível como instrumento único e
total de garantia dos financiamentos concedidos ao Concessionário, o
Concedente poderá autorizar a constituição de garantias reais ou obrigacionais
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sobre esses bens e demais direitos de exploração previstos no presente Caderno
de Encargos, a favor das Entidades Financiadoras.
4. Os efeitos da oneração dos bens imóveis afetos à renda acessível, ainda que
efetuada em benefício de Entidades Financiadoras, não podem perdurar para
além do prazo de vigência do contrato.
5. O Concessionário não pode opor ao Concedente quaisquer exceções ou meios
de defesa que resultem das relações contratuais por si estabelecidas com as
Entidades Financiadoras, a menos que o Concedente nelas acorde direta e
expressamente.
6. Poderão ser estabelecidos direitos de step in e step out a favor das Entidades
Financiadoras se o Concedente der o seu consentimento expresso para o efeito,
nomeadamente através da celebração de acordo direto entre o Concedente e as
Entidades Financiadoras.
7. Para financiamento das atividades que integram o objeto da Concessão ou
como meio de financiamento para a amortização dos capitais investidos, o
Concessionário poderá proceder à alienação dos imóveis que lhes sejam
transmitidos em regime de propriedade plena pelo Concedente ou à
constituição de outros direitos reais sobre os mesmos.
8. A transmissão, pelo Concedente, da propriedade plena dos edifícios só poderá
ocorrer quando, sob prévia vistoria deste, se verifique a conclusão total da
construção/reabilitação dos edifícios destinados a arrendamento habitacional
acessível, no âmbito do “Programa Renda Acessível”, e a sua completa
funcionalidade para a efetiva implementação deste Programa.
9. Os imóveis a que se referem os dois números anteriores integram a concessão
para efeitos de resolução, sequestro ou resgate, não podendo ser alienados ou
onerados até à conclusão total da construção/reabilitação dos edifícios
destinados a arrendamento habitacional acessível, no âmbito do “Programa
Renda Acessível” e a completa funcionalidade destes para a prossecução deste
fim.
10. Em caso de necessidade para assegurar as condições adequadas de
financiamento da Concessão, o Concedente pode autorizar a constituição de
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garantias a favor das entidades financiadoras sobre os imóveis referidos nos n.ºs
7, 8 e 9 do presente artigo.
11. Em qualquer caso, o Concessionário apenas poderá proceder à alienação dos
imóveis que lhe sejam transmitidos em regime de propriedade plena após a
conclusão das respectivas obras de construção / reabilitação.
12. Todas as condições previstas nos números anteriores são objecto de registo na
Conservatório de Registo Predial competente.
CAPÍTULO IV
Execução contratual
Cláusula 18.ª
Poderes do Concedente
1. Para a salvaguarda do interesse público inerente à boa execução do “Programa
Renda Acessível”, o Concedente dispõe na presente concessão dos poderes
descritos nos artigos 302.º e seguintes do Código dos Contratos Públicos, cabendo-
lhe designadamente:
a) Dirigir o modo de execução das prestações;
b) Fiscalizar o modo de execução do contrato;
c) Modificar unilateralmente as cláusulas respeitantes ao conteúdo e ao modo
de execução das prestações previstas no contrato por razões de interesse
público;
d) Aplicar as sanções previstas para a inexecução do contrato;
e) Resolver unilateralmente o contrato.
2. Ao abrigo do poder de direção, o Concessionário assegura a boa execução do
contrato, nomeadamente em matérias carentes de regulamentação ou
insuficientemente reguladas, podendo emitir novos regulamentos no âmbito do
“Programa Renda Acessível”, bem como ordens, diretivas ou instruções sobre o
sentido das escolhas necessárias nos domínios da execução técnica, financeira ou
jurídica das prestações contratuais.
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3. As ordens, diretivas ou instruções devem ser emitidas por escrito, incluindo o uso
de qualquer meio electrónico, e, quando as circunstâncias impuserem a forma oral,
devem ser reduzidas a escrito e notificadas ao co-contratante no prazo de 5 dias
seguidos, salvo justo impedimento.
4. O Concedente exerce os poderes de direção e de fiscalização com salvaguarda da
autonomia do Concessionário e sem diminuir a iniciativa e a correlativa
responsabilidade que lhe cabe, nos termos da lei e dos regulamentos aplicáveis e do
contrato, em particular a responsabilidade e o grau de risco assumido na fase da
programação e de concepção.
Cláusula 19.ª
Consignação dos Imóveis
1. Os imóveis serão consignados ao Concessionário no prazo de 30 dias seguidos
a contar da data do visto do Tribunal de Contas, salvo a ocorrência de
circunstâncias que justifiquem a dilação daquele por igual período.
2. Da consignação será lavrado, em duplicado, um auto, no qual se fará uma breve
descrição do estado de conservação dos imóveis e que deverá ser assinado pelos
representantes das partes aí presentes.
3. O Direito de Superfície sobre todos os imóveis afetos à Concessão considera-se
transmitido ao Concessionário no ato da consignação, observando-se as demais
formalidades legais exigíveis, incluindo as de registo.
Cláusula 20.ª
Cedência, oneração e alienação
1. Salvo nas situações e termos expressamente previstos no Caderno de Encargos,
é interdito ao Concessionário ceder, alienar ou por qualquer outro meio onerar,
no todo ou em parte, a concessão ou realizar qualquer negócio jurídico que vise
os mesmos efeitos ou efeitos equivalentes, ainda que indiretamente.
2. Os negócios jurídicos referidos no número anterior são inoponíveis ao
Concedente.
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Cláusula 21.ª
Projeto na fase de execução do contrato
1. O Concessionário é responsável por todos os encargos relativos à concretização
das operações urbanísticas previstas no Caderno de Encargos e na proposta
adjudicatária, designadamente os relacionados com a elaboração de estudos e
projetos ou com o cumprimento de eventuais condições impostas pelas
entidades competentes que devam pronunciar-se sobre tais operações.
2. Os projetos devem ser elaborados e organizados de acordo com as orientações
expressas nos Termos de Referência constantes do Anexo III (Termos de
Referência) do presente Caderno de Encargos, devendo obedecer às
disposições legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as resultantes de
instrumentos de gestão territorial, do regime de proteção do património
cultural, do regime aplicável à gestão de resíduos de construção e demolição e
as normas técnicas de construção, devendo ser submetido à aprovação das
entidades legalmente competentes.
3. Todos os estudos, incluindo os estudos prévios que sejam realizados, e projetos
necessários à realização das operações urbanísticas objeto do contrato devem
ser apresentados à Comissão, Grupo de Trabalho ou Estrutura de Missão a
quem seja atribuída a função de acompanhar o lançamento e a execução do
“Programa Renda Acessível” sito em endereço a indicar pelo Concedente, nos
prazos previstos no Anexo III do Caderno de Encargos.
4. Os projetos urbanísticos e as operações urbanísticas promovidas pelo
Concessionário não carecem de licenciamento municipal nos termos da alínea
e) do n.º 1 do artigo 7.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, mas
encontram-se sujeitos a apreciação e aprovação pela Câmara Municipal do
Município de Lisboa.
5. Na promoção e execução das operações urbanísticas, o Concessionário deve
respeitar e cumprir todas as condições previstas nos Termos de Referência
constante do Anexo III deste Caderno de Encargos, bem como as normas
legais e regulamentares que lhes sejam aplicáveis, designadamente as que
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
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resultem dos instrumentos de gestão territorial e das regras técnicas de
construção.
6. Caso os projetos de especialidades não tenham que ser apresentados
simultaneamente com o projeto de arquitetura, o Concessionário deve
apresentar tais projetos no prazo máximo indicado no Anexo III (Termos de
Referência), após a aprovação do projeto de arquitetura, sob pena de
caducidade de tal aprovação.
7. Sem prejuízo do disposto no número anterior, o prazo para apresentação dos
projetos de especialidades poderá ser prorrogado por igual período, em
situações especialmente fundamentadas e não imputáveis diretamente ao
Concessionário.
8. Os projetos aprovados não podem ser modificados ou alterados sem a
aprovação do Concedente e sem que as modificações ou alterações tenham sido
submetidas à apreciação e aprovação deste.
9. O Concessionário deve manter um arquivo técnico de toda a documentação
técnica ligada aos projetos e à construção e deve proceder à realização de cópias
de segurança dos registos informáticos, as quais devem ser guardadas em outro
local que não as instalações por ele ocupadas.
Cláusula 22.ª
Autorizações, aprovações e licenças
1. É da responsabilidade, risco e encargo do Concessionário a obtenção de todas
as autorizações, licenças e pareceres de entidades externas, legalmente exigíveis
relativamente à execução de todas as suas prestações contratuais, incluindo os
relacionados com o projeto, a construção e o funcionamento e exploração dos
imóveis.
2. Quando se trate de aprovações a emitir pelo Concedente, este decidirá no prazo
máximo de 4 semanas, desde que os pedidos apresentados pelo Concessionário
se encontrem devidamente instruídos, designadamente com os pareceres de
entidades externas exigidos por lei e/ou por regulamento.
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3. Para efeitos de autorização de realização de obras em bem imóvel em vias de
classificação, o Concessionário deverá, nos termos da legislação aplicável,
submeter os pedidos às entidades competentes.
4. Com a conclusão das obras de construção ou reabilitação o Concedente
procede a vistoria para verificar o cumprimento do projeto de execução
previamente aprovado, bem como o cumprimento dos requisitos técnicos e
legais que permitam emitir Declaração que certifica o cumprimento da aptidão
dos edifícios e/ou das suas frações para as utilizações a que se destinam,
nomeadamente para os efeitos previstos no artigo 50.º do Decreto-Lei n.º
280/2007, de 7 de Agosto (Regime Jurídico do Património Imobiliário
Público).
5. A recusa, pelo Concedente, de quaisquer pedidos de aprovação que lhe sejam
submetidos pelo Concessionário, no âmbito das prestações que constituem o
objeto contratual, deverá ser sempre baseada em critérios de razoabilidade e
expressa e especificadamente fundamentada, designadamente quando haja
violação do Caderno de Encargos e respectivos anexos, da proposta
adjudicatária ou de qualquer disposição legal ou regulamentar imperativa
constante de instrumentos de gestão territorial ou de outras disposições
normativas ou técnicas aplicáveis.
Cláusula 23.ª
Edificação
1. A execução das operações urbanísticas previstas no Contrato apenas poderá
iniciar-se quando o Concedente emitir a respetiva aprovação.
2. A execução de trabalhos preparatórios tais como a instalação de estaleiro,
montagem de andaimes, colocação de sinalização de segurança, limpeza de
terreno, modelação de terrenos, demolições e remoção de entulhos poderá ter
início antes da aprovação dos projetos de execução das obras de edificação e
reabilitação, sem prejuízo das prévias autorizações exigíveis em cada caso.
3. A execução das obras é da exclusiva responsabilidade do Concessionário, que
as deverá realizar de forma a adaptar os imóveis aos fins de utilização a que se
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destinam, de acordo com os projetos e prazos previamente aprovados pelo
Concedente.
4. A execução das obras previstas nas operações urbanísticas deve seguir a
tramitação, sequencialidade e prazos estabelecidos nos Anexo III do presente
Caderno de Encargos.
5. A execução das obras inclui a realização dos respetivos trabalhos e a aquisição e
instalação dos equipamentos e materiais, em conformidade com o disposto no
Anexo III do presente Caderno de Encargos.
6. As obras serão executadas com emprego de materiais de boa qualidade e que
sejam tecnicamente os mais aconselháveis ou convenientes segundo as regras
de arte, com as disposições legais e regulamentares em vigor, e de acordo com o
projeto que consta da proposta adjudicada.
7. O atraso no início ou na conclusão das obras imputável ao Concessionário
confere ao Concedente o direito de aplicar sanções pecuniárias, sem prejuízo do
direito do Concedente de resolver o contrato.
Cláusula 24.ª
Conclusão das obras
1. As obras de urbanização, construção e reabilitação da totalidade dos imóveis
abrangidos pela concessão deverão ser concluídas dentro do prazo contratual,
de acordo com a proposta do concessionário apresentada na fase de concurso,
não podendo em qualquer caso ser superior a 192 semanas a contar do início
dos respectivos trabalhos.
2. O disposto no número anterior não prejudica a faculdade de estabelecer uma
execução faseada das obras se nisso tiver interesse o Concedente e segundo os
prazos determinados por este.
3. Concluída a execução das obras previstas no projeto de execução, o
Concessionário deve comunicar esse facto ao Concedente, no prazo de 7 dias
seguidos a contar da conclusão, para efeitos de este, a expensas do
Concessionário, realizar as operações necessárias à verificação da conformidade
dos imóveis com as normas e regras técnicas aplicáveis, designadamente com os
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projetos aprovados e o cumprimento das demais exigências legais ou
contratualmente fixadas, e a sua funcionalidade aos respetivos usos.
4. Terminadas as operações realizadas nos termos do número anterior, é lavrado
um auto no qual o Concedente certificará a conclusão das obras e a sua
conformidade com o projeto.
5. Constatando-se que as obras não se encontram concluídas e/ou não estão
executadas em conformidade com o projeto e demais disposições aplicáveis, o
Concedente regista essa conclusão no auto, especificando as razões que a
fundamentam.
6. O Concessionário pode deduzir reclamações relativamente a qualquer facto ou
circunstância consignada no auto mencionado no número anterior, exarando-as
nele ou apresentando-as por escrito nos 10 dias úteis subsequentes.
7. O Concedente pronuncia-se sobre a reclamação no prazo de 15 dias úteis, a
menos que necessite de prazo adicional, caso em que o deverá comunicar ao
Concessionário.
8. Concluídos os trabalhos de retificação de deficiências ou de obras não
concluídas, o Concessionário deve comunicar esse facto ao Concedente no
prazo previsto no n.º 3 da presente Cláusula, repetindo-se o procedimento
referido nos números anteriores.
9. Uma vez verificada a adequação das obras realizadas será lavrado auto que
atestará a aptidão dos imóveis.
Cláusula 25.ª
Manutenção, conservação e reparação
1. São da responsabilidade do Concessionário todos os trabalhos de manutenção,
reparação e conservação dos imóveis, em conformidade com os Termos de
Referência e as Normas de Exploração, Manutenção e Conservação, constantes
do Anexo III e IV do presente Caderno de Encargos.
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2. O Concessionário deve promover a revisão das Normas de Exploração,
Manutenção e Conservação sempre que tal se revele necessário ou o
Concedente fundamentadamente o solicite.
3. A revisão das Normas de Exploração, Manutenção e Conservação carece da
aprovação do Concedente.
4. A realização de obras de manutenção e conservação que não se encontrem
previstas nos Termos de Referência ou nas Normas de Exploração,
Manutenção e Conservação deverá ser submetida a aprovação do Concedente.
5. A omissão sem justificação atendível, reiterada ou grave, das medidas de
conservação, manutenção e reparação conferem ao Concedente a faculdade de
exercer a execução ou o sequestro das rendas mensais recebidas e/ou a receber
pelo Concessionário, pelo tempo e montantes necessários à realização daquelas
atividades.
6. Para os efeitos previsto no número anterior, o Concessionário fica obrigado a
constituir, a favor do Concedente e em instituição bancária indicada por este,
um fundo autónomo, no qual são mensalmente depositados 2% do valor total
das rendas efetivas recebidas dos edifícios afetos a arrendamento acessível, o
qual ficará cativo até ao termo da concessão, revertendo o saldo e respetivos
juros, se existirem, para o Concessionário.
7. A faculdade prevista no n.º 5 é exercida nos mesmos termos que a lei faculta ao
contraente público para executar a caução ou as garantias constituídas em seu
favor ou de proceder ao sequestro da concessão e não prejudica o direito de
aplicação de sanções de natureza pecuniária a que houver lugar, bem como da
resolução do contrato.
8. A caução prestada com a adjudicação da concessão poderá ser reduzida desde
que não existam reclamações dos arrendatários ou outras ocorrências possam
indiciar o incumprimento do contrato:
a) Em 25% após o decurso de 5 anos a contar do início da exploração de
todos edifícios afetos a arrendamento acessível;
b) Outros 25% após o decurso de 10 anos a contar do início da exploração de
todos edifícios afetos a arrendamento acessível.
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Cláusula 26.ª
Obras de alteração
1. As obras de alteração a executar nos imóveis que não se encontrem previstas
nos Termos de Referência ou nas Normas de Exploração, Manutenção e
Conservação e que se venham a revelar necessárias, designadamente em virtude
de revisão e/ou atualização do modelo de exploração, carecem da aprovação do
Concedente.
2. O Concedente deve empregar toda a diligência no procedimento de aprovação
a que se refere o número anterior, comprometendo-se a decidir no prazo de 4
semanas a contar da apresentação do pedido pelo Concessionário, desde que o
mesmo se encontre instruído com todos os elementos necessários à sua
apreciação, designadamente com os pareceres de entidades externas exigidos
por lei e/ou por regulamento.
Cláusula 27.ª
Obrigações do Concessionário
Na prossecução das atividades de exploração, o Concessionário deve, nomeadamente:
a) Assegurar a boa exploração dos imóveis, de acordo com as regras estabelecidas e os
objetivos visados, durante todo o período de duração da concessão, sem
interrupções que não estejam previstas no presente Caderno de Encargos ou sejam
expressamente autorizadas pelo Concedente;
b) Afetar à exploração dos imóveis os meios humanos, técnicos e financeiros
adequados e organizados de forma a assegurar a boa execução do objeto contratual;
c) Assegurar a gestão centralizada dos imóveis, garantindo excelentes níveis de
implementação, direção e coordenação dos serviços e de administração das partes
de utilização comum e, bem assim, a fiscalização do cumprimento das normas que
regulam o funcionamento e a utilização dos edifícios e apartamentos arrendados;
d) Manter os imóveis em bom estado de conservação e em perfeitas condições de
exploração, realizando todos os trabalhos necessários para que essas condições
satisfaçam, cabal e permanentemente, o fim a que se destinam;
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ABRIL 2017 | 33
e) Requerer, custear e obter todas as licenças e autorizações necessárias ao exercício
das suas atividades, observando os requisitos indispensáveis à sua obtenção;
f) Manter o conceito de exploração constantemente atualizado relativamente à
evolução técnica do processo de exploração, por forma a potenciar a exploração
dos imóveis e propor e adotar as medidas tendentes ao seu melhoramento e
modernização;
g) Nos limites legalmente impostos, realizar ações de inspeção ao modo de fruição
dos apartamentos arrendados, designadamente para aferição da observância pelos
Arrendatários das normas legais, contratuais e regulamentares;
h) Prover pela manutenção dos imóveis;
i) Realizar as obras de conservação que sejam necessárias, nomeadamente nas partes
de utilização comum.
Cláusula 28.ª
Risco, responsabilidade e seguros
1. Todos os riscos inerentes à exploração da concessão, bem como a
responsabilidade por atos próprios do Concessionário ou de terceiro são
integralmente assumidos por aquele.
2. O Concessionário deve assegurar a existência de apólices de seguro necessárias
para garantir uma efetiva e completa cobertura de riscos da concessão, emitidas
por seguradoras e nos termos aceites pelo Concedente.
3. Constitui estrita obrigação do Concessionário a manutenção da validade das
apólices de seguro que constam em anexo ao contrato de concessão,
nomeadamente através do pagamento atempado dos respetivos prémios, pelo
valor que lhe seja debitado pelas seguradoras.
4. Deve, nomeadamente, estar permanentemente garantida a vigência dos
seguintes seguros:
a) De responsabilidade civil, cobrindo os prejuízos causados a terceiros pela
existência, uso e funcionamento dos imóveis;
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ABRIL 2017 | 34
b) Contra qualquer tipo de sinistro que cubra, pelo seu valor real, o valor de
reposição dos Imóveis, dos equipamentos, infraestruturas, instalações e
outros dispositivos intrinsecamente associados aos mesmos;
c) Riscos próprios do exercício da atividade, incluindo a responsabilidade civil
de exploração;
d) Riscos respeitantes à elaboração dos estudos e projetos e à construção;
e) Seguro contra acidentes de trabalhos e doenças profissionais relativamente
a todos os seus funcionários;
f) Seguros relativos aos meios de transporte postos à disposição do seu
pessoal e por estes utilizados, bem como de todo o pessoal nele
transportado.
5. O Concessionário deve manter válidas e atualizadas as apólices, devendo
remeter cópia simples de todas as apólices em vigor e sempre que sejam
contratadas ou alteradas.
6. Nos contratos de seguro celebrados, a seguradora compromete-se a não efetuar
reduções de capital ou das garantias, bem como a não suspender ou cancelar as
apólices e/ou modificar franquias sem a manifestação de consentimento prévio
do Concedente, por escrito.
7. O Concedente deve ser indicado como cobeneficiário nos contratos de seguro
que digam respeito a imóveis, incluindo, os equipamentos, infraestruturas,
instalações e outros dispositivos intrinsecamente associados aos mesmos.
8. Os encargos referentes a todos os seguros, bem como qualquer dedução
efetuada pela companhia seguradora a título de franquia em caso de sinistro
indemnizável, serão da conta do Concessionário.
9. Caso o Concessionário não cumpra pontualmente os encargos devidos pelo
seguro, o Concedente poderá substituir-se-lhe no pagamento das quantias em
dívida, podendo, para o efeito, recorrer à caução prestada, ou à execução ou ao
sequestro das rendas nos termos previstos no presente Caderno de Encargos.
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ABRIL 2017 | 35
Cláusula 29.ª
Responsabilidade pela culpa e pelo risco
O Concessionário responde, nos termos da lei geral, por quaisquer prejuízos causados a
terceiros no exercício das atividades que constituem o objeto da concessão, com culpa ou
pelo risco.
Cláusula 30.ª
Responsabilidade por prejuízos causados por entidades contratadas
1. O Concessionário responde, ainda, nos termos gerais da relação comitente-
comissário pelos prejuízos causados por entidades por si contratadas para o
desenvolvimento de atividades compreendidas na concessão.
2. Constitui especial dever do Concessionário garantir e exigir a qualquer entidade
com a qual venha a contratar que promova as medidas necessárias para
salvaguarda da integridade dos utilizadores e dos bens afetos à concessão,
devendo ainda cumprir e zelar pelo cumprimento dos regulamentos de higiene
e segurança em vigor.
Cláusula 31.ª
Arrendatários
1. O Concessionário deve contratar com os Arrendatários o arrendamento das
habitações, promovendo, organizando e fiscalizando o seu funcionamento e
utilização, ficando estes sujeitos às Normas de Arrendamento, constantes do
Anexo II do presente Caderno de Encargos, às Normas de Exploração,
Manutenção e Conservação, na parte em que lhes seja aplicável, constantes do
Anexo IV do presente Caderno de Encargos, bem como às disposições legais
aplicáveis.
2. O Concessionário deve adotar com os Arrendatários as normas contratuais que,
relativamente a cada caso, se revelam mais adequadas, desde que não
contrariem o presente Caderno de Encargos e seus Anexos, a minuta-tipo dos
contratos de arrendamento e a legislação aplicável.
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ABRIL 2017 | 36
3. As Normas de Arrendamento devem constar em anexo a cada contrato
celebrado com os Arrendatários pelo Concessionário, por forma a garantir a
sua aplicabilidade nessas relações contratuais.
4. Caso se justifique, o Concedente poderá vir a exigir ao Concessionário que
coloque à disposição dos Arrendatários dos imóveis plataforma eletrónica
adequada ao registo de reclamações, visada pelo Concedente, a qual deverá ser
objecto de aperfeiçoamentos e atualizações funcionais, na medida em que se
revele necessário para a melhoria e boa gestão dos processos, podendo o
Concedente ordenar essa atualização.
5. O Concessionário deve reportar ao Concedente informação estatística sobre as
reclamações e sugestões que tiver recebido dos Arrendatários, em cada ano
civil, a incluir no respectivo relatório de gestão, bem como sobre a sua
resolução ou pendência, devendo manter em arquivo o registo das
comunicações e diligências efetuadas sobre cada reclamação e respetiva
resolução, arquivo este que poderá ser consultado pelo Concedente.
6. Para os efeitos dos números anteriores é aplicável o regime previsto nos n.ºs 7 e
8 da Cláusula 8.ª do presente Caderno de Encargos.
CAPÍTULO V
Sanções contratuais e causa de extinção do contrato
Cláusula 32.ª
Sanções de natureza pecuniária
1. Em caso de incumprimento, mora ou cumprimento defeituoso das obrigações
contratuais que impendem sobre o Concessionário, o Concedente poderá
aplicar-lhe sanções de natureza pecuniária.
2. Em caso de mora no cumprimento, a sanção poderá consistir na aplicação de
um montante por cada dia de atraso, que pode variar entre 0,1% e 0,5% do
valor económico do contrato.
3. As sanções de natureza pecuniária não prejudicam o direito à indemnização
pelo dano excedente.
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ABRIL 2017 | 37
4. As sanções devem ser proporcionadas em relação ao tipo, gravidade e
reiteração do incumprimento, mora ou cumprimento defeituoso, bem como
aos prejuízos em causa, devendo ser reduzida sempre que se mostre desajustada
em relação aos prejuízos reais sofridos e revogada quando se verifique que as
atividades do contrato foram bem executados e/ou os atrasos no cumprimento
foram totalmente recuperados.
5. O valor acumulado das sanções de natureza pecuniária não excederá 20% do
valor correspondente ao somatório das rendas previstas para o período de
vigência do contrato, sem prejuízo da faculdade de resolução do contrato pelo
Concedente.
6. Nos casos em que seja atingido o limite previsto no número anterior e o
Concedente decida não resolver o Contrato por daí resultar grave dano para o
interesse público, o aludido limite pode ser elevado para 30%.
7. As sanções pecuniárias são exigíveis nos termos fixados na notificação a dirigir
ao Concessionário e a sua aplicação deve ser precedida de audiência escrita
desta, o qual se deve pronunciar, querendo, no prazo de 10 dias úteis a contar
da notificação.
8. Caso o Concessionário não proceda ao pagamento das sanções pecuniárias que
lhe forem aplicadas, no prazo que para tanto vier a ser fixado, pode ser
acionada a caução.
9. Antes de o Concedente decidir a aplicação de sanções pecuniárias previstas
nesta Cláusula deve notificar o Concessionário para este adoptar as medidas
corretivas adequadas, concedendo-lhe um prazo razoável para o efeito.
Cláusula 33.ª
Rendas em garantia
1. Sem prejuízo do disposto no n.º 6 da Cláusula 25.ª e da possibilidade dos
direitos de step in e step out a favor das Entidades Financiadoras, a que se refere o
n.º 6 da Cláusula 17.ª, as rendas recebidas e a receber pelo Concessionário ao
abrigo da concessão constituem garantia do Concedente, para todos os efeitos
legais e contratuais, podendo o Concedente proceder à sua execução, nos
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mesmos termos em que pode proceder à execução da caução e das outras
garantias constituídas em seu favor, sem necessidade de prévia decisão judicial
ou arbitral e para satisfação de quaisquer importâncias que se mostrem devidas
por força do não cumprimento, pelo Concessionário, das obrigações legais,
regulamentares ou contratuais, designadamente as seguintes:
a) Sanções pecuniárias aplicadas nos termos previstos no contrato;
b) Prejuízos incorridos pelo contraente público, por força do incumprimento
do contrato;
c) Despesas com medidas de conservação, manutenção e reparação dos
imóveis afectos à renda acessível.
2. Relativamente às rendas a receber, para efeitos de proceder ao respectivo
sequestro, passam aquelas a ser depositadas em conta própria titulada pelo
Município de Lisboa, sendo os Arrendatários notificados para cumprimento do
dever de pagamento das respectivas rendas a favor do Município.
3. O regime previsto no presente artigo aplicar-se-á quando o montante
disponível no fundo autónomo previsto no n.º 6 da Cláusula 25.ª não se mostre
suficiente para os efeitos previstos no n.º 1 da presente Cláusula.
Cláusula 34.ª
Resolução sancionatória
1. Além dos casos expressamente previstos neste Caderno de Encargos, o
Concedente pode resolver o Contrato em caso de violação reiterada ou grave,
pelo Concessionário, das obrigações contratuais que sobre si impendem,
nomeadamente nos seguintes casos:
a) Apresentação à insolvência pelo Concessionário ou declaração de
insolvência por Tribunal;
b) Prestação de falsas declarações ou recusa grave ou reiterada de prestação de
informação ou de colaboração com o Concedente ou a entidade por este
incumbida da fiscalização;
c) Desvio do objeto do contrato;
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d) Desobediência grave ou reiterada a determinações do Concedente
diretamente relacionadas com a execução do contrato;
e) Atraso significativo na conclusão dos trabalhos de construção ou do início
da exploração dos imóveis, considerando-se, para este efeito, como
significativo um atraso superior a 30% dos prazos previstos para cada uma
daquelas fases de execução do contrato;
f) Iminência ou ameaça de execução de eventuais garantias reais que onerem
os bens imóveis por parte das Entidades Financiadoras;
g) Cessação ou suspensão, total ou parcial, pelo Concessionário das atividades
previstas no Caderno de Encargos, nomeadamente construção,
conservação, manutenção ou exploração;
h) Ocorrência de deficiência grave na organização e desenvolvimento pelo
Concessionário das atividades objeto do contrato, em termos que possam
comprometer a sua continuidade ou regularidade nas condições exigidas
pela lei e pelo contrato;
i) Indisponibilidade de apartamentos correspondente a 10 % do total, por um
período superior a três meses;
j) Incapacidade do Concessionário no alcance dos objetivos essenciais
subjacentes ao contrato;
k) Recusa ou impossibilidade do Concessionário em retomar a concessão na
sequência de sequestro;
l) Repetição, após a retoma da concessão, das situações que motivaram o
sequestro;
m) Obstrução ao sequestro;
n) Sequestro da concessão pelo prazo máximo permitido pela lei ou pelo
contrato;
o) Falta de prestação ou de reposição da caução nos termos e prazos previstos.
2. Sendo a causa de resolução sanável, o Concedente não pode resolver o contrato
sem que antes conceda ao Concessionário um prazo razoável e adequado para
sanar a falta.
3. Findo o prazo concedido pelo Concedente sem que tenha sido sanada a falta,
aquele comunica ao Concessionário a decisão sobre a resolução do contrato,
que produz efeitos imediatos.
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ABRIL 2017 | 40
4. A resolução sancionatória determina a perda da caução a favor do Concedente
e as rendas que se encontrem cativas por força do n.º 6 da Cláusula 25.ª, sem
prejuízo da indemnização a que haja lugar por danos excedentes devidamente
comprovados e de outras consequências estabelecidas no Caderno de Encargos.
5. Nos casos em que esteja previsto, em acordo entre o Concedente e as entidades
financiadoras, o direito destas de intervir na concessão nas situações de
iminência de resolução da concessão pelo Concedente, esta apenas pode ter
lugar depois de o Concedente notificar a sua intenção às entidades
financiadoras.
6. Sem prejuízo da observância do procedimento previsto nos n.ºs 1 e 2 do artigo
325.º do CCP, a notificação ao Concessionário da decisão de resolução produz
efeitos imediatos, independentemente de qualquer outra formalidade.
Cláusula 35.ª
Resolução não sancionatória
1. O Concedente pode resolver o contrato, independentemente de
incumprimento do Concessionário, nos seguintes casos:
a) Por imperativo de interesse público, devidamente fundamentado;
b) Em virtude de alteração anormal e imprevisível das circunstâncias.
2. A resolução do contrato pelas causas referidas no número anterior confere ao
Concessionário o direito a compensação nos termos gerais.
3. O Concedente deve notificar o Concessionário com a antecedência mínima de
três meses sobre a data em que pretende exercer o direito previsto neste
Cláusula ou, em caso de imprevisão que impossibilite tal antecedência, logo que
seja possível.
Cláusula 36.ª
Resolução por iniciativa do Concessionário
1. O Concessionário pode resolver o contrato nos seguintes casos:
a) Incumprimento grave das prestações contratuais por parte do Concedente;
b) Incumprimento definitivo do contrato por facto imputável ao Concedente.
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2. No caso previsto na al. a) do número anterior, apenas existe direito de
resolução quando esta não implique grave prejuízo para a realização do
interesse público subjacente à relação jurídica contratual ou, implicando tal
prejuízo, a manutenção do contrato ponha manifestamente em causa a
viabilidade económico-financeira do Concessionário ou se prevê
excessivamente onerosa, devendo, neste último caso, ser devidamente
ponderados os interesses públicos e privados em presença.
3. O direito de resolução por iniciativa do Concessionário é exercido mediante
recurso à arbitragem.
Cláusula 37.ª
Resgate
1. O Concedente pode resgatar a concessão, por razões de interesse público, de
acordo e nos termos do artigo 422.º do Código dos Contratos Públicos, após o
decurso de um terço do prazo de vigência do contrato, sendo o resgate
notificado ao Concessionário com pelo menos seis meses de antecedência.
2. Com o resgate, o Concedente assume automaticamente os direitos e obrigações
do Concessionário diretamente relacionados com as atividades concedidas e
determina a reversão dos bens do Concedente afectos à concessão, bem como a
obrigação de o Concessionário entregar àquele os bens abrangidos, nos termos
do contrato, por cláusula de transferência.
3. As obrigações assumidas pelo Concessionário após a notificação referida no n.º
1 apenas vinculam o Concedente quando este haja autorizado, prévia e
expressamente, a sua assunção.
Cláusula 38.ª
Sequestro
1. Em caso de incumprimento grave pelo Concessionário de obrigações
contratuais, ou estando o mesmo iminente, o Concedente pode, mediante
sequestro, tomar a seu cargo o desenvolvimento das atividades concedidas.
2. O sequestro pode ter lugar, designadamente, nas seguintes situações:
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a) Quando ocorra ou esteja iminente a cessação ou suspensão, total ou
parcial, de atividades concedidas;
b) Quando se verifiquem perturbações ou deficiências graves na
organização e regular desenvolvimento das atividades concedidas ou no
estado geral das instalações e equipamentos que comprometam a
continuidade ou a regularidade daquelas atividades ou a integridade e
segurança de pessoas e bens.
3. Verificada a ocorrência de uma situação que pode determinar o sequestro da
concessão, o Concedente notifica o Concessionário para, no prazo de seis
meses, cumprir integralmente as suas obrigações e corrigir ou reparar as
consequências dos seus atos, excepto tratando-se de uma violação não
sanável.
4. Em caso de sequestro, o Concessionário suporta os encargos do
desenvolvimento das atividades concedidas, bem como quaisquer despesas
extraordinárias necessárias ao restabelecimento da normalidade da
concessão.
5. O sequestro mantém-se pelo tempo julgado necessário pelo Concedente,
com o limite máximo de um ano, sendo o Concessionário notificado pelo
Concedente para retomar o desenvolvimento das atividades concedidas, na
data que lhe for fixada.
6. Se o Concessionário não puder ou se se opuser a retomar o
desenvolvimento das atividades concedidas ou se, tendo-o feito,
continuarem a verificar-se os factos que deram origem ao sequestro, o
Concedente pode resolver o contrato.
7. O Concedente pode igualmente exercer o sequestro das rendas do
Concessionário, nos termos e com os fundamentos previstos nesta Cláusula,
bem como na Cláusula 33.ª do presente Caderno de Encargos.
Cláusula 39.ª
Caducidade
1. O contrato de concessão caduca quando se verificar o fim do prazo da
concessão, extinguindo-se as relações contratuais existentes entre as partes, sem
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
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prejuízo das disposições que, pela sua natureza, se destinem a perdurar para
além daquela data.
2. O Concedente não é responsável pelos efeitos da caducidade do contrato de
concessão nas relações contratuais estabelecidas entre o Concessionário e
terceiros.
Cláusula 40.ª
Reversão
1. Com a extinção do contrato, por qualquer causa, revertem gratuitamente para o
Concedente todos os bens que integram a concessão, bem como as obras e
benfeitorias executadas, obrigando-se o Concessionário a entregá-los em bom
estado de conservação e funcionamento, sem prejuízo do normal desgaste
resultante do seu prudente uso para efeitos de execução do contrato.
2. Também são objecto de reversão os imóveis destinados a serem transmitidos
ao Concessionário em regime de propriedade plena, caso a reversão ocorra
antes da conclusão total da construção/reabilitação dos edifícios destinados ao
arrendamento habitacional acessível, no âmbito do “Programa Renda
Acessível”, e da sua completa funcionalidade para a efetiva implementação
deste Programa.
3. Caso o Concessionário não dê cumprimento ao disposto no anterior n.º 1, o
Concedente promove a realização dos trabalhos e aquisições que sejam
necessários à reposição dos bens, correndo os respetivos custos pelo
Concessionário e podendo ser utilizada a caução e as rendas cativas para os
liquidar no caso de não ocorrer pagamento voluntário e atempado dos
montantes debitados pelo Concedente.
4. A reversão é feita livre de quaisquer ónus ou encargos, sem prejuízo das
onerações expressamente autorizadas pelo Concedente.
5. As partes devem proceder a uma vistoria aos bens cuja propriedade reverte para
o Concedente, da qual é lavrado o respetivo auto.
6. Com a extinção, por qualquer causa, do contrato, os direitos de propriedade
intelectual sobre os estudos e projetos elaborados para os fins objeto do
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
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Contrato, bem como os projetos, planos ou plantas elaborados para o mesmo
efeito, serão transmitidos gratuitamente e em regime de exclusividade ao
Concedente.
7. Com a extinção prematura, por qualquer causa, do contrato, o Concedente
assumirá automaticamente todos os direitos e obrigações do Concessionário
que resultem dos contratos por este celebrados anteriormente à decisão de
extinção, com exceção dos contratos de financiamento e de locação financeira.
CAPÍTULO VI
Disposições Finais
Cláusula 41.ª
Reposição do equilíbrio económico-financeiro do Contrato
1. Apenas haverá lugar à reposição do equilíbrio económico-financeiro da
concessão nos termos previstos no Contrato, caso se verifique alguma das
seguintes situações e com o limite de o reequilíbrio não colocar o
Concessionário em situação mais favorável do que aquela em que se encontrava
nos termos da proposta adjudicada:
a) Modificações introduzidas pelo Concedente nos termos previstos na
Cláusula seguinte ou que resultem dos demais circunstancialismos nela
referidos;
b) Verificação das ocorrências previstas na Cláusula 43.ª, quando não sejam
susceptíveis de serem cobertas por seguros ou outros instrumentos de
garantia ou salvaguarda;
c) Alteração dos pressupostos fiscais e/ou parafiscais da concessão, seja em
prejuízo ou em benefício do Concessionário, originados pelo Concedente;
d) Quando, por facto não imputável ao Concessionário, por período superior
a um ano de exploração não existir uma ocupação média efetiva dos
alojamentos destinados a arrendamento acessível em percentagem superior
a 90% da totalidade dessas unidades de alojamento e não tenha sido
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
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possível, supletivamente, o seu arrendamento diretamente junto do
mercado.
2. Em qualquer caso, apenas haverá lugar ao reequilíbrio financeiro do contrato
desde que as respectivas causas tenham alterado os pressupostos financeiros da
Concessão de modo a produzir uma diminuição relativa de pelo menos 20% em
relação à taxa interna de rendibilidade dos capitais próprios (do acionista),
prevista no Estudo de Viabilidade Económico-Financeira, o qual consta do
‘caso base’ incluído na proposta adjudicada em sede de concurso, e se
demonstre que essa redução da rendibilidade não é recuperável até ao final da
concessão.
3. O disposto nos números anteriores não prejudica a partilha equitativa do
benefício de acréscimos de receita, entre o Concessionário e o Concedente,
medido pela taxa interna de rendibilidade dos capitais próprios (do acionista),
quando tenha uma variação relativa superior a 20% em relação ao previsto no
Estudo de Viabilidade Económico-Financeira, caso em que o acréscimo dos
benefícios da concessão será repartido em 50% com o Concedente, a realizar
imediatamente após à aprovação do Relatório de Gestão do ano a que se
reporta o benefício.
4. Proceder-se-á de igual modo quando o Concessionário tenha um decréscimo de
encargos, que implique uma variação relativa de 20% na taxa interna de
rendibilidade dos capitais próprios (do acionista), quando comparada com a
prevista no plano de negócios inicial, caso em que o acréscimo de resultados da
concessão será igualmente repartido em 50% com o Concedente.
5. O reequilíbrio financeiro é efetuado através da prorrogação do prazo da
concessão pelo tempo estritamente necessário a garantir aquele reequilíbrio, o
qual, em regra, não deverá exceder 10 anos.
6. Caso o prazo máximo previsto no número anterior se revele insuficiente para
restabelecer o equilíbrio, cumulativamente à prorrogação do prazo, poderá
recorrer-se à afectação de outros imóveis à concessão.
Cláusula 42.ª
Modificação da concessão
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1. A concessão pode ser objecto de modificação por acordo com o
Concessionário, por decisão unilateral do Concedente ou por recurso a decisão
arbitral, nos termos e com os fundamentos previstos nos artigos 311.º e 312.º
do CCP.
2. Para além do permanente dever de atualização tecnológica que impende sobre o
Concessionário, independentemente de a origem desse dever ser endógena ou
exógena às condições de execução do contrato, constituem, designadamente,
fundamentos da modificação:
a) A necessidade de serviços complementares cujo custo não seja superior a
25% do preço do contrato, e que, por razões económicas, técnicas,
funcionais ou de outra natureza, devam ser executados pelo Concessionário
ao abrigo do contrato inicial, ou, por qualquer outra razão atendível, seja
inconveniente a sua adjudicação a outro operador ou, tal adjudicação,
provoque uma duplicação de custos para a concessão e, especialmente, para
o Concedente;
b) A necessidade de modificar a concessão decorrer da atualização do
“Programa Renda Acessível”, da introdução de novas regras de
funcionamento e exploração dos imóveis ou da introdução de alterações às
Normas de Arrendamento;
c) A necessidade de reajustar as rendas, independentemente de qual seja a
natureza e a fonte da respectiva causa;
d) A modificação decorrer por força da alteração dos instrumentos de
planeamento e gestão territorial, municipais, intermunicipais, regionais ou
nacionais;
e) A modificação decorrer da emissão de outros atos ou regulamentos
municipais ou de legislação geral, nacional ou europeia;
f) A necessidade de modificação decorrer de circunstâncias que,
independentemente da sua origem e natureza, não poderiam ser
razoavelmente previstas no momento da outorga do contrato.
3. A modificação da concessão pode ainda ocorrer por força das demais
circunstâncias previstas no presente Caderno de Encargos, em especial as
referidas nas Cláusulas 10.ª, 11.ª e 12.ª do presente Caderno de Encargos.
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Cláusula 43.ª
Força maior
1. Para efeitos da concessão, só são considerados casos de força maior as
circunstâncias que impossibilitem o cumprimento das obrigações emergentes
do contrato, alheias à vontade da parte afetada, que ela não pudesse conhecer
ou prever e cujos efeitos não lhe fosse razoavelmente exigível contornar ou
evitar.
2. Os requisitos do conceito de força maior previstos no número anterior são
cumulativos.
3. Constituem casos de força maior, se se verificarem os requisitos do nº 1,
tremores de terra, inundações, incêndios, epidemias, sabotagens, greves,
embargos ou bloqueios internacionais, atos de guerra ou terrorismo e motins.
4. Não constituem força maior, designadamente:
a) Circunstâncias que não constituam força maior para os subcontratados do
Concessionário, na parte em que intervenham;
b) Greves ou conflitos laborais nas sociedades do Concessionário ou nos
grupos de sociedades em que este se integre, bem como em sociedades ou
grupos de sociedades dos seus subcontratados;
c) Determinações governamentais, administrativas, ou judiciais de natureza
sancionatória ou de outra forma resultantes do incumprimento pelo
Concessionário de deveres, ónus ou encargos que sobre ele recaiam;
d) Manifestações populares devidas ao incumprimento pelo Concessionário de
normas contratuais, regulamentares ou legais;
e) Incêndios ou inundações com origem nos imóveis afetos à Concessão, cuja
causa, propagação ou proporções se devam a culpa ou negligência do
Concessionário, ao incumprimento de normas de segurança ou do
Programa de Manutenção e Conservação;
f) Avarias nos sistemas informáticos ou mecânicos do Concessionário não
devidas a sabotagem;
g) Eventos que estejam ou devam estar cobertos por seguros;
h) A ocorrência de circunstâncias que possam consubstanciar casos de força
maior deve ser imediatamente comunicada à outra Parte.
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ABRIL 2017 | 48
5. A força maior impede a aplicação de penalidades contratuais e determina a
prorrogação dos prazos de cumprimento das obrigações contratuais afetadas
apenas pelo período de tempo comprovadamente correspondente ao
impedimento resultante da força maior
Cláusula 44.ª
Arbitragem
1. No caso de litígio, divergência ou disputa quanto à execução, interpretação,
aplicação ou integração do presente contrato, as partes devem diligenciar, por
todos os meios de diálogo e modo de composição de interesses, de forma a
obter uma solução concertada para a questão.
2. Caso tenha decorrido o prazo de 60 dias seguidos sobre a data de início da
tentativa de resolução amigável prevista no número anterior sem que as Partes
tenham chegado a um consenso ou conciliação, qualquer das Partes pode
recorrer a arbitragem, ao abrigo do disposto nos números seguintes.
3. A arbitragem é realizada por um tribunal arbitral constituído nos termos desta
cláusula e, supletivamente, pelo regime previsto na Lei da Arbitragem
Voluntária e no Código de Processo nos Tribunais Administrativos.
4. O tribunal arbitral é composto por três árbitros, indicando cada uma das Partes
o árbitro de sua nomeação e sendo o terceiro árbitro nomeado por acordo entre
os dois primeiros.
5. O tribunal arbitral funciona em Lisboa, em local que venha a ser escolhido, e é
constituído no prazo máximo de 30 dias seguidos a contar da data da
designação do árbitro presidente.
6. Caso não se verifique acordo quanto ao objeto do litígio, é o mesmo fixado
pelo tribunal arbitral, tendo em conta a petição do demandante e a eventual
reconvenção do demandado.
7. O tribunal arbitral aprecia os factos e julgará de acordo com o direito
constituído, devendo proferir a respetiva decisão no prazo máximo de seis
meses a contar da data da respetiva constituição, salvo se a complexidade do
processo justificar o estabelecimento de um prazo mais longo.
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8. As despesas com a constituição e funcionamento do tribunal arbitral, incluindo
os honorários dos árbitros, são pagas pela Parte que decair, na proporção do
respetivo decaimento.
Cláusula 45.ª
Não exoneração do cumprimento do contrato
A submissão de qualquer questão a arbitragem não exonera o Concessionário do pontual
cumprimento do contrato e das determinações do Concedente, ainda que posteriores à
constituição do tribunal, nem permite qualquer interrupção da execução do contrato, até
que uma decisão final seja obtida relativamente à matéria em causa.
Cláusula 46.ª
Legislação aplicável
1. Em tudo o que for omisso no presente Caderno de Encargos, observar-se-á o
disposto no Código dos Contratos Públicos, no Código do Procedimento
Administrativo e demais legislação aplicável.
2. A concessão fica ainda sujeita aos regulamentos já emitidos pelo Município de
Lisboa e em vigor, bem como aos regulamentos que este venha a emitir.
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Anexo I
(a que se refere a Cláusula 1.ª do Caderno de Encargos)
Planta de Localização/Identificação dos Imóveis
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Endereço Freguesia
(finanças)
Descrição predial / ficha Artigo
matricial
1 Rua de São Lázaro 4 a 8 Santa Maria Maior 199 U-709
2 Rua de São Lázaro 10 a 12 Santa Maria Maior 448 U-714
3 Rua de S. Lázaro 14 Santa Maria Maior 482 U-1136
4 Rua de São Lázaro 16 a 22 Santa Maria Maior 491 U- 719
5 Rua de São Lázaro 24 a 26 Santa Maria Maior 349 U- 724
6 Rua de São Lázaro 28 Santa Maria Maior 350 U-729
7 Rua de São Lázaro 30 a 32A Santa Maria Maior 351 U-734
8 Rua de São Lázaro 34 Santa Maria Maior 352 U-739
9 Rua de São Lázaro 44 a 48 Santa Maria Maior
356
U- 749
10 Rua de São Lázaro 50 a 56 Santa Maria Maior 356 U- 754
11 Rua de São Lázaro 58 a 70 Santa Maria Maior 357 U- 759
12 Rua de São Lázaro 84 Santa Maria Maior 357 U - 769
13 Rua de São Lázaro 86 a 94 Santa Maria Maior 355 U-774
14 Rua de São Lázaro 107 a 115 Arroios 434 U-1058
15 Rua de São Lázaro 101 a 105 Arroios 485 U- 1056
16
Rua de São Lázaro 77 a 91
(terreno livre) Arroios 502
U - 2813
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Anexo II
(a que se refere a Cláusula 1.ª do Caderno de Encargos)
Normas de Arrendamento
Artigo 1.º
Definições
a) “Programa Renda Acessível” – Programa aprovado pelo Município de Lisboa
destinado a promover o acesso à habitação em regime de renda acessível,
através da reabilitação de edifícios da propriedade do Município e/ou da
construção de novas edificações em terrenos do mesmo titular, executadas e
exploradas em regime de contrato de concessão, nos termos definidos no
Caderno de Encargos;
b) “Contrato” – o contrato de arrendamento celebrado no âmbito do Programa de
Renda Acessível, que tem por objeto o arrendamento de unidades de
alojamento ou unidades habitacionais em imóveis objeto da concessão,
identificados no Anexo I do Caderno de Encargos, ou os próprios edifícios,
constituídos ou não em regime de propriedade horizontal, ou fração destinada a
fins complementares ou acessórios da concessão;
c) “Concedente” – o Município de Lisboa, na qualidade de proprietário dos bens
imóveis afetos à concessão;
d) “Concessionário” – sociedade constituída com o objeto social exclusivo de
prossecução das atividades compreendidas no Programa da Renda Acessível;
e) “Imóvel” – o bem imóvel afeto à concessão;
f) “Arrendatários” – todas as pessoas singulares ou coletivas a quem o
Concessionário disponibilize, a título oneroso, uma unidade de alojamento ou
unidade habitacional em imóveis objeto da concessão, ou os próprios edifícios,
constituídos ou não em regime de propriedade horizontal, ou fração destinada a
fins complementares ou acessórios da concessão.
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Artigo 2.º
Objecto
As presentes normas disciplinam as regras aplicáveis ao Concessionário e aos Arrendatários
no âmbito do programa de renda acessível promovido pelo Município de Lisboa.
Artigo 3.º
Finalidade
1. O arrendado destina-se exclusivamente à habitação permanente do arrendatário e
respetivo agregado familiar.
2. Não é permitido ao arrendatário proporcionar a outrem o gozo total ou parcial do
fogo/fração por meio de sublocação, hospedagem, comodato ou qualquer outro
tipo de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sob pena de resolução do
contrato pelo Concessionário
Artigo 4.º
Forma
1. A atribuição de habitação formaliza-se mediante a celebração de contrato de
arrendamento, por escrito.
2. As minutas-tipo dos contratos de arrendamento são aprovadas pelo Município de
Lisboa fazendo parte integrante das presentes Normas.
3. Os Arrendatários, no momento em que formulem a sua candidatura ao “Programa
de Renda Acessível”, vinculam-se, em caso de celebração de contrato de
arrendamento, a cumprir as condições estabelecidas naquele Programa, nas Normas
de Arrendamento e nas Normas de Exploração, Conservação e Manutenção, sem
prejuízo das obrigações pré-contratuais que resultem da formalização da
candidatura.
4. Para os efeitos a que se refere o número anterior, a adesão dos candidatos
manifesta-se no momento da respetiva inscrição, por Via electrónica, confirmando
que leram e aceitam as condições do Programa, disponível on line em URL (uniforme
resorce locator) a disponibilizar pelo Concedente.
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5. O Concedente, aquando do processo de seleção das candidaturas dos interessados,
verifica a capacidade destes para efeitos de pagamento das rendas, tendo por base,
entre outros possíveis elementos, as respetivas declarações oficiais de rendimento.
6. As Normas referidas devem ser anexas a cada contrato celebrado com os
Arrendatários pelo Concessionário, por forma a garantir a sua aplicabilidade nessas
relações contratuais.
Artigo 5.º
Prazo
1. O prazo do contrato é de 5 anos, renovável automaticamente por períodos
sucessivos de um ano, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2. Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos das cláusulas seguintes.
Artigo 6.º
Oposição à renovação deduzida pelo Concessionário
1. O Concessionário pode impedir a renovação automática do contrato, com
fundamento no incumprimento do mesmo ou das presentes Normas pelo
arrendatário, mediante comunicação a este com a antecedência mínima seguinte:
a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual
ou superior a seis anos;
b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual
ou superior a um ano e inferior a seis anos.
2. A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de
duração inicial do contrato ou da sua renovação.
Cláusula 7.ª
Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário
1. O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato mediante
comunicação ao Concessionário com a antecedência mínima seguinte:
a) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual
ou superior a seis anos;
b) 90 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual
ou superior a um ano e inferior a seis anos.
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2. A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de
duração inicial do contrato ou da sua renovação.
3. Sem prejuízo do disposto no número seguinte, decorrido um terço do prazo de
duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a
todo o tempo, mediante comunicação ao Concessionário com a antecedência
mínima de 120 dias do termo do contrato.
4. Quando o Concessionário impedir a renovação automática do contrato, nos termos
do artigo anterior, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante
comunicação ao Concessionário com uma antecedência não inferior a 30 dias do
termo pretendido do contrato.
5. A denúncia do contrato, nos termos dos n.ºs 3 e 4, produz efeitos no final de um
mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação.
6. A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à
cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao
período de pré-aviso em falta.
Artigo 8.º
Renda e encargos
1. A renda corresponde a uma prestação pecuniária periódica.
2. A primeira renda vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada
uma das restantes no 1.º dia útil do mês a que diga respeito.
3. O pagamento da renda é efectuado em conta bancária indicada pelo
Concessionário, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 5, 6 e 7 da Cláusula 25.ª e da
Cláusula 33.º do Caderno de Encargos.
4. Sem prejuízo do regime de atualização das rendas, as unidades habitacionais
afetas pelo Contrato de Concessão ao arrendamento acessível apenas podem
ser praticadas as rendas acessíveis estabelecidas naquele Contrato.
5. Excecionalmente e apenas quando o Município de Lisboa demore mais de
quatro semanas a indicar os promitentes-arrendatários poderá o Concessionário
proceder, por si e diretamente, ao arrendamento das frações habitacionais afetas
à renda acessível, pelo preço convencionado no Contrato de Concessão
atualizado segundo o Índice de Preços no Consumidor.
6. O prazo referido no número anterior, relativamente aos primeiros
arrendamentos, conta-se a partir da data em que o Concessionário tenha dado
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56
conhecimento, ao Município de Lisboa, da integral disponibilidade da fração
habitacional, e, relativamente aos arrendamentos subsequentes, a partir da data
em que tiver lhe tiver dado conhecimento de que a fração ou as frações se
encontram integralmente devolutas.
Artigo 9.º
Caução
1. Como garantia de cumprimento das obrigações, os Arrendatários prestam caução
correspondente ao montante de duas rendas, nos seguintes termos:
a) A primeira será prestada aquando da outorga do contrato de promessa de
arrendamento;
b) A segunda será prestada no ato da celebração do contrato de arrendamento.
2. Não existindo celebração de contrato de promessa do arrendamento o montante
corresponde às duas rendas será entregue no ato da celebração do contrato.
3. Verificando-se o cumprimento de todas as obrigações do Arrendatário, a caução
será devolvida no final do contrato.
Artigo 10.º
Atualização de rendas
O montante da renda pode ser objecto de atualização nos seguintes termos:
a) A renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com o coeficiente de
atualização previsto no artigo 11.º;
b) A primeira atualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do
contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a atualização anterior;
c) O Concessionário comunica ao arrendatário, por escrito e com a antecedência
mínima de 30 dias seguidos, o coeficiente de atualização e a nova renda dele
resultante;
d) A não atualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo,
todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não
tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente
possível a sua aplicação.
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Artigo 11.º
Coeficiente de atualização
1. O coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento é o
resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem
habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existam valores
disponíveis à data de 31 de agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística.
2. O aviso com o coeficiente referido no número anterior é publicado no Diário da
República até 30 de outubro de cada ano.
Artigo 12.º
Arredondamento
1. A renda resultante da atualização referida no artigo anterior é arredondada para a
unidade de cêntimo imediatamente superior.
2. O mesmo arredondamento aplica-se nos demais casos de determinação da renda
com recurso a fórmulas aritméticas.
Artigo 13.º
Redução da renda
1. Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o arrendatário
sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução
da renda proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta.
2. Na situação prevista no número anterior, se a privação ou diminuição não for
imputável ao arrendatário, nem aos seus familiares, a redução só terá lugar no caso
de uma ou outra exceder um sexto da duração do contrato.
3. Consideram-se familiares os parentes, afins ou serviçais que vivam habitualmente
em comunhão de mesa e habitação com o Concessionário ou os Arrendatários.
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Artigo 14.º
Mora do arrendatário
1. Constituindo-se o arrendatário em mora, o concessionário tem o direito de exigir,
além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo
se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.
2. Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato, se o arrendatário fizer
cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo.
3. Enquanto não forem cumpridas as obrigações a que se refere o n.º 1, o
Concessionário tem o direito de recusar o recebimento das rendas seguintes, as
quais são consideradas em dívida para todos os efeitos.
4. A recepção de novas rendas não priva o Concessionário do direito à resolução do
contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora.
Artigo 15.º
Cessação da mora
1. O arrendatário pode pôr fim à mora oferecendo ao concessionário o pagamento
das rendas em atraso, bem como a indemnização fixada no n.º 1 da cláusula
anterior.
2. Perante a recusa do concessionário em receber as correspondentes importâncias,
pode o arrendatário recorrer à consignação em depósito.
Artigo 16.º
Encargos e despesas
1. Quando haja lugar a encargos e despesas aplica-se o disposto nos números
seguintes.
1. Os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços
relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatário.
2. No arrendamento de fração autónoma, os encargos e despesas referentes à
administração, conservação e fruição de partes comuns do edifício, bem como o
pagamento de serviços de interesse comum, correm por conta do Concessionário.
3. Os encargos e despesas devem ser contratados em nome de quem for responsável
pelo seu pagamento.
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Artigo 17.º
Obrigações do Concessionário
1. O Concessionário deve contratar com os Arrendatários o arrendamento das
habitações, promovendo, organizando e fiscalizando o seu funcionamento e
utilização, ficando estes sujeitos às presentes Normas, bem como às disposições
legais aplicáveis.
2. São obrigações do concessionário:
a) Entregar ao arrendatário a fração;
b) Assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que se destina.
c) Executar todas as obras de manutenção, reparação e conservação dos imóveis,
requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, e em conformidade com
as Normas de Exploração, Manutenção e Conservação;
d) Manter os imóveis em bom estado de conservação e em perfeitas condições de
exploração, realizando todos os trabalhos necessários para que essas condições
satisfaçam, cabal e permanentemente, o fim a que se destinam;
e) Assegurar a gestão centralizada dos imóveis, garantindo excelentes níveis de
implementação, direção e coordenação dos serviços e de administração das
partes de utilização comum e, bem assim, a fiscalização do cumprimento das
normas que regulam o funcionamento e a utilização dos frações arrendadas;
f) Nos limites legalmente impostos, realizar ações de inspeção ao modo de fruição
dos imóveis arrendados, designadamente para aferição da observância pelos
Arrendatários das normas legais, contratuais e regulamentares;
g) Prover pela manutenção dos imóveis;
h) Deve estar permanentemente garantida a vigência dos seguros, nomeadamente:
i. Contra qualquer tipo de sinistro que cubra, pelo seu valor real o valor dos
Imóveis, dos equipamentos, infraestruturas, instalações e outros
dispositivos intrinsecamente associados aos mesmos:
ii. Seguro de responsabilidade civil, cobrindo os prejuízos causados a terceiros
pela existência, uso e funcionamento dos imóveis;
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iii. Os encargos referentes a todos os seguros, bem como qualquer dedução
efetuada pela companhia seguradora a título de franquia em caso de
sinistro indemnizável, serão da conta do Concessionário;
iv. O Concessionário deve manter válidas e atualizadas as apólices, devendo
remeter cópia simples das mesmas ao Concedente, sempre que as contrate
ou altere.
Artigo 18.º
Outras obrigações do concessionário:
1. Caso se justifique, o Concedente poderá vir a exigir ao Concessionário que coloque
à disposição dos Arrendatários dos imóveis plataforma eletrónica adequada ao
registo de reclamações, visada pelo Concedente, a qual deverá ser objecto de
aperfeiçoamentos e atualizações funcionais, na medida em que se revele necessário
para a melhoria e boa gestão dos processos, podendo o Concedente ordenar essa
atualização.
2. O Concessionário deve reportar ao Concedente informação estatística sobre as
reclamações e sugestões que tiver recebido dos Arrendatários, em cada ano civil, a
incluir no respectivo relatório de gestão, bem como sobre a sua resolução ou
pendência, devendo manter em arquivo o registo das comunicações e diligências
efetuadas sobre cada reclamação e respetiva resolução, arquivo este que poderá ser
consultado pelo Concedente.
3. A demais obrigações constantes no clausulado do Caderno de Encargos.
Artigo 19.º
Obrigações do arrendatário
1. São obrigações do arrendatário:
a) Pagar a renda atempadamente;
b) Facultar ao Concessionário, ao Concedente ou a quem estes indiquem, o acesso
à habitação para efeitos de vistoria;
c) Utilizar o local arrendado exclusivamente à habitação, sendo nomeadamente
proibido realizar nele práticas ilícitas, imorais ou desonestas;
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
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d) Utilizar o local arrendado exclusivamente para si, encontrando-se impedido de
facultar a outrem o gozo total ou parcial da fração por meio de cessão onerosa
ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato;
e) Usar prudentemente o local arrendado e respetivas partes comuns;
f) Colaborar pronta e diligentemente na realização de reparações urgentes, bem
como em quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública, nomeadamente
através do acesso à fracção arrendada;
g) Comunicar ao Concessionário, dentro de dez dias úteis, a cedência do gozo da
fração por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada;
h) Avisar imediatamente o Concessionário, sempre que tenha conhecimento de
vícios na fração, ou saiba que a ameaça algum perigo ou que terceiros se
arrogam direitos em relação a ela, desde que o facto seja ignorado pelo
concessionário;
i) Restituir a fração findo o contrato no mesmo estado de conservação em que a
recebeu, ressalvado o desgaste decorrente de uma utilização cuidadosa do
mesmo;
j) Promover a instalação e ligação dos contadores de água, gás e energia elétrica,
cujas despesas, bem como as dos respetivos consumos correrão por sua conta,
nos locais do edifício destinados a esta finalidade;
k) Conservar a instalação eléctrica e todas as canalizações e seus acessórios,
suportando as reparações que se tornem necessárias por efeito de incúria ou
indevida utilização.
l) Garantir o bom uso das áreas de circulação comuns, de forma a que se
mantenham limpas e em bom estado de conservação;
m) Abster-se de provocar a emissão de fumos, vapor, cheiros ou ruídos, ou a
produção de trepidações ou outros factos semelhantes que incomodem ou
prejudiquem a vizinhança.
2. Considera-se ainda obrigação do arrendatário, a realização de obras de conservação
ou simples reparação, designadamente as seguintes:
a) Manutenção ou substituição do revestimento dos pavimentos;
b) Reparação ou substituição de rodapés, portas interiores e estores;
c) Reparação ou substituição de vidros, torneiras, fechos, fechaduras,
interruptores, autoclismos e armários de cozinha;
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d) Pintura de paredes e tetos interiores.
3. Em caso algum o disposto no número anterior é suscetível de permitir ao
arrendatário alterar a organização do imóvel e os respetivos compartimentos.
4. Em caso de infração ao disposto no presente número, é o arrendatário notificado
para repor a fração no seu estado anterior, sob pena da sua responsabilidade pelas
despesas que para aquele fim tiverem de ser feitas, utilizando-se, para este efeito, o
montante das cauções prestadas por aquele, que deverá ser imediatamente reposto
pelo mesmo, na totalidade ou na parte proporcional em que tenha sido reduzido.
Artigo 20.º
Indústrias domésticas
1. Na habitação não são permitidas atividades de industrias domésticas com auxiliares
assalariados, nem a domiciliação de pessoas coletivas, ainda que detidas, participadas ou
geridas pelos arrendatários.
2. Exceciona-se do número anterior apenas o exercício de atividade profissional de
membros da família, desde que compatíveis com o uso habitacional e não estejam
sujeitas a licenciamento.
Artigo 21.º
Limitações ao exercício do direito
Os arrendatários estão sujeitos às limitações impostas aos proprietários de coisas imóveis,
tanto nas relações de vizinhança como nas relações entre arrendatários de partes de uma
mesma coisa.
Artigo 22.º
Uso efetivo do locado
O arrendatário deve usar efetivamente a fração para o fim contratado, constituindo esta,
para todos os efeitos legais, a sua habitação permanente e o seu domicílio fiscal, sem
prejuízo das ausências meramente temporárias, mas nunca superiores a dois anos, pelos
seguintes motivos:
a) Em caso de força maior ou de doença;
b) Cumprimento de deveres militares ou profissionais do próprio, do cônjuge ou
de quem viva com o arrendatário em união de facto;
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a) Quando a utilização for mantida por quem, tendo direito a usar a fração, o
fizesse há mais de um ano.
b) Prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de
incapacidade superior a 60 %, incluindo a familiares.
Artigo 23.º
Pessoas que podem residir no local arrendado
1. Nos arrendamentos para habitação podem residir no local arrendado, além do
arrendatário todos os que vivam com ele em economia comum;
2. Para efeito do número anterior, considera-se como vivendo com o arrendatário em
economia comum a pessoa que com ele viva em união de facto, os seus parentes ou
afins na linha reta ou até ao 3.º grau da linha colateral, ainda que paguem alguma
retribuição, e bem assim as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de
negócio jurídico que não respeite diretamente à habitação, haja obrigação de
convivência ou de alimentos.
Artigo 24.º
Transmissão - Comunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge
1. Incidindo o arrendamento sobre casa de morada de família, o seu destino é, em
caso de divórcio ou de separação judicial de pessoas e bens, decidido por acordo
dos cônjuges, podendo estes optar pela concentração a favor de um deles.
2. Na falta de acordo, cabe ao Tribunal decidir, tendo em conta a necessidade de cada
um, os interesses dos filhos e outros factores relevantes.
3. A concentração acordada e homologada pelo juiz ou pelo conservador do registo
civil ou a decisão judicial a ela relativa são notificadas oficiosamente ao
Concessionário.
Artigo 25.º
Transmissão por morte
1. O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe
sobreviva:
a) Cônjuge com residência no locado;
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b) Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano;
c) Pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano.
2. Havendo várias pessoas com direito à transmissão, a posição do arrendatário
transmite-se, em igualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge
sobrevivo ou pessoa que com o falecido vivesse em união de facto, para o parente
ou afim mais próximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para a mais velha de
entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum.
3. O direito à transmissão previsto nos números anteriores não se verifica se, à data da
morte do arrendatário, o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada,
no concelho de Lisboa.
4. A morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato
dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis
meses a contar do decesso.
5. A transmissão da posição do arrendatário a que se refere o presente artigo só se
verifica se o transmissário reunir as condições de elegibilidade exigidas pelo
“Programa Renda Acessível”.
Artigo 26.º
Comunicação
1. Por morte do arrendatário, a transmissão do arrendamento, ou a sua concentração
no cônjuge sobrevivo, deve ser comunicada ao concessionário, com cópia dos
documentos comprovativos e no prazo de três meses a contar da ocorrência.
2. Deve igualmente ser comunicado aquele facto ao Serviço da Câmara Municipal de
Lisboa que tenha a seu cargo a gestão do “Programa Renda Acessível”, para efeitos
de verificação das condições de elegibilidade do transmissário.
Artigo 27.º
Transmissão por divórcio ou morte
Sem prejuízo do disposto no n.º 5 do artigo 25.º das presentes Normas, havendo lugar à
transmissão do arrendamento por divórcio ou morte, nos termos do disposto no regime
geral do arrendamento urbano, é celebrado um aditamento ao contrato onde conste esse
facto e a identificação do transmissário.
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65
Artigo 28.º
Transmissão da posição contratual do concessionário
1. No caso de transmissão da posição contratual do concessionário, o adquirente do
direito com base no qual foi celebrado o contrato, sucede nos direitos e obrigações
do concessionário, sem prejuízo das regras do registo.
2. O disposto no número anterior é aplicável quando a posição contratual do
Concessionário se transmita para o Município de Lisboa por qualquer dos factos
previstos no Caderno de Encargos.
Artigo 29.º
Obras
1. Para além das obras que são da sua responsabilidade nos termos do artigo 19.º das
presentes Normas, o arrendatário apenas pode executar quaisquer outras quando o
contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo Concessionário.
2. Caso o arrendatário, para executar as obras a que se refere o número anterior,
incluindo as que realize para seu conforto ou comodidade, cause deteriorações no
prédio arrendado, devem estas ser reparadas por aquele antes da restituição do
prédio.
3. Excetuam-se do disposto nos números anteriores, as reparações ou despesas
urgentes, caso em que o arrendatário pode efetuar a compensação do crédito pelas
despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.
4. O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no número
anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra e junta os
comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.
5. Sem prejuízo do previsto no n.º 2 do presente artigo, o arrendatário tem direito, no
final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, que tenham sido
previamente orçamentadas e autorizadas pelo Concessionário, nos termos
aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé, nos termos do regime
previsto no Código Civil.
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66
Artigo 30.º
Outras reparações ou despesas urgentes
1. Se o Concessionário estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou
outras despesas, e umas ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as
delongas do procedimento judicial, tem o arrendatário a possibilidade de fazê-las
extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso.
2. Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o arrendatário pode fazer as
reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente de
mora do concessionário, contanto que o avise ao mesmo tempo.
Artigo 31.º
Dever de manutenção e restituição da fração
1. O arrendatário é obrigado a manter e restituir a fração no estado em que a recebeu,
ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade
com os fins do contrato.
2. Presume-se que a fração foi entregue ao arrendatário em bom estado de
manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o
estado dela ao tempo da entrega.
Artigo 32.º
Perda ou deterioração da fração
O arrendatário responde pela perda ou deteriorações da fração, salvo se resultarem de
causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.
Artigo 33.º
Indemnização pelo atraso na restituição da fração
Se a fração arrendada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o
arrendatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a
renda que as partes tenham estipulado elevada ao dobro, exceto se houver fundamento
para consignar em depósito a renda devida.
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67
Artigo 34.º
Indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias
Exceto nos casos de reparações ou outras despesas urgentes ou autorizadas pelo
Concessionário, o arrendatário é equiparado ao possuidor de má-fé quanto a benfeitorias
que haja feito na fração arrendada.
Artigo 35.º
Vício da fração arrendada
Quando a fração arrendada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim
a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo
Concessionário, considera-se o contrato não cumprido por este:
a) Se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o concessionário, não
provar que o desconhecia sem culpa;
b) Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do Concessionário.
Artigo 36.º
Casos de irresponsabilidade do Concessionário
O disposto na cláusula anterior não é aplicável:
a) Se o arrendatário conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu a
fração;
b) Se o defeito já existia ao tempo da celebração do contrato e era facilmente
reconhecível, a não ser que o Concessionário tenha assegurado a sua inexistência ou
usado de dolo para o ocultar;
c) Se o defeito for da responsabilidade do arrendatário;
d) Se este não avisou do defeito o Concessionário, como lhe cumpria.
Artigo 37.º
Cessação
O arrendamento cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras
causas previstas na lei.
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68
Artigo 38.º
Efeitos da cessação
1. A cessação do contrato torna imediatamente exigível, salvo se outro for o momento
legalmente fixado ou acordado pelas partes, a desocupação do local e a sua entrega,
com as reparações que incumbam ao arrendatário.
2. O arrendatário deve mostrar o local a quem o pretender tomar de arrendamento
durante os três meses anteriores à desocupação, em horário acordado com o
senhorio.
3. Na falta de acordo, o horário é, nos dias úteis, das 17 horas e 30 minutos às 19
horas e 30 minutos e, aos sábados e domingos, das 15 às 19 horas.
Artigo 39.º
Revogação
1. As partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto
dirigido.
2. O acordo referido no número anterior é celebrado por escrito, quando não seja
imediatamente executado ou quando contenha cláusulas compensatórias ou outras
cláusulas acessórias.
Artigo 40.º
Resolução
1. Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com
base em incumprimento pela outra parte.
2. É fundamento de resolução:
a) O incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à
outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente quanto à resolução
pelo Concessionário;
b) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas
constantes do regulamento do condomínio;
c) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
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d) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do
uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;
e) O não uso do locado conforme previsto no artigo 22.º;
f) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo
da habitação e de outros espaços que lhe estejam afetos.
3. É inexigível ao Concessionário a manutenção do arrendamento em caso de mora
igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que
corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra
ordenada por autoridade pública.
4. É ainda inexigível ao Concessionário a manutenção do arrendamento no caso de o
arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por
mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com
referência a cada contrato.
5. É fundamento de resolução pelo Arrendatário, designadamente, a não realização
pelo Concessionário de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a
habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no
contrato e caso o Concessionário não o faculte ao arrendatário.
6. Quando ocorra a situação prevista no número anterior, deve o Concessionário
facultar ao arrendatário o gozo de outra habitação do mesmo tipo e pela mesma
renda, que esteja disponível em edifício afeto à concessão, caso em que não haverá
lugar à resolução do contrato, mas tão só à respetiva modificação.
Artigo 41.º
Falta de pagamento da renda
1. O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda, quando for
exercido judicialmente, caduca logo que o arrendatário, até ao termo do prazo para
a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as
somas e a indemnização devidas.
2. O arrendatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma
única vez, com referência a cada contrato.
3. O regime previsto nos números anteriores aplica-se ainda à falta de pagamento de
encargos e despesas que corram por conta do arrendatário.
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
70
4. Ao direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda, quando for
exercido extrajudicialmente, é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto
nos n.ºs 3 e 4 do artigo 1084.º do Código Civil.
Artigo 42.º
Resolução de conflitos
1. Para a resolução de conflitos decorrentes das relações jurídicas estabelecidas entre
as partes, poderá ser criado um Centro de Arbitragem de Conflitos de
Arrendamento do Município de Lisboa.
2. O recurso ao Centro de Arbitragem referido no número anterior será obrigatório
para ambas as partes.
3. Até à sua entrada em funcionamento, a resolução destes litígios processa-se nos
termos previstos no Código Civil e no Regime do Arrendamento Urbano.
4. O exercício, pelo Concessionário, da faculdade referida no número anterior
depende de interpelação para cumprimento no prazo estabelecido.
5. O disposto nos números anteriores não prejudica o exercício, em situações
excepcionais, dos poderes de autotutela executiva que a lei confira ao Município de
Lisboa, ordenando aos arrendatários beneficiários do “Programa Renda Acessível”
que cessem a adopção de comportamentos abusivos ou, em geral, que lesem o
interesse público que fundamenta aquele Programa e justifica a especial afetação de
imóveis à prossecução do seu fim, podendo impor coercivamente a sua decisão,
nos termos do Código do Procedimento Administrativo e demais legislação
aplicável, em caso de incumprimento injustificado por aqueles.
6. O poder de autotutela executiva poderá, designadamente, ser exercido quando
esteja em causa a salvaguarda da saúde pública, da segurança e outras situações de
perigo iminente.
Artigo 43.º
Título para pagamento de rendas, encargos ou despesas
O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação
ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
71
pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que
corram por conta do arrendatário.
Cláusula 44.ª
Legislação subsidiária
Em tudo o que não estiver expressamente previsto nas presentes Normas será
disciplinado pelas disposições legais, especiais e gerais, aplicáveis.
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Anexo III - Termos de Referência
(a que se referem as Cláusulas 1.ª e 21.ª do Caderno de Encargos)
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ÌNDICE
Enquadramento ................................................................................................. 75
CAPÍTULO 1 | Fase de conceção ............................................................... 76
Secção 1 | Solução arquitetónica e urbanística ............................................... 76
A. Localização ...................................................................................................................... 76
B. Operações urbanísticas ....................................................................................... 78
C. Integração no contexto urbano .................................................................... 79
D. Espaço público envolvente ............................................................................... 80
E. Quadro sinóptico global ....................................................................................... 81
F. Caracterização espacial e material ............................................................ 82
G. Características construtivas ............................................................................ 91
Secção 2 | Metodologia para elaboração dos projetos ................................ 97
A. Controlo urbanístico ................................................................................................ 97
B. Fase de apresentação de propostas no âmbito do concurso
público de concessão ...................................................................................................... 97
2.1. Arquitetura ..................................................................................................... 98
2.2. Especialidades ........................................................................................... 100
2.3. Consultas a entidades externas à CML ............................................................. 101
2.4. Calendarização da obra ..................................................................... 101
2.5. Constituição equipa projetista ................................................... 101
C. Elaboração dos projetos na fase de execução do contrato 101
CAPÍTULO 2 | Fase de construção .......................................................... 110
Secção 1 | Empreitada de construção e reabilitação dos
edifícios 110
Apêndices ............................................................................................................ 113
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TÍTULO I. Enquadramento
Através da execução do Programa Renda Acessível, o Município de Lisboa pretende, para além da colocação no mercado de arrendamento, de fogos a preços acessíveis às famílias de rendimentos intermédios, a criação de zonas residenciais de qualidade, dotadas dos necessários equipamentos públicos de proximidade, e usufruindo de espaços públicos de qualidade.
A área em causa, pela sua dimensão e características, constitui uma oportunidade para o desenvolvimento de um núcleo habitacional que contribua para a regeneração do tecido
urbano e da vivência da Rua de São Lázaro, em continuidade com a Praça do Martim Moniz, abrangendo o conjunto urbano localizado nas freguesias de Arroios e Santa Maria Maior, na
Rua de São Lázaro abrangendo os imóveis de propriedade municipal sitos entre os números 4 a 34, 44 a 70, 90 a 98, 77 a 90 e 101 a 115.
No âmbito do concurso público de concessão de obra pública, será selecionado pelo Município de Lisboa, a entidade que irá desenvolver toda a operação nas fases de conceção,
construção e exploração, estabelecendo o presente documento os requisitos técnicos a cumprir pela entidade adjudicatária em todas essas fases que constituirão o ciclo da execução do contrato.
Os termos de referência são qualificados em imperativos e desejáveis.
Para além dos requisitos fixados por normas legais, são fixados outros de natureza
imperativa, cujo incumprimento determina uma avaliação negativa, ou seja a exclusão da
proposta.
A incorporação de requisitos desejáveis na proposta, constitui fator valorizador da mesma.
Em tudo o que for omisso no presente documento, aplicam-se as respetivas normas e
legislação.
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76
TÍTULO II. CAPÍTULO 1 | Fase de conceção
Secção 1 | Solução arquitetónica e urbanística
A. Localização
A área de intervenção delimitada no anexo I do Programa do Procedimento, localiza-se na
Rua de São Lázaro, nas freguesias de Arroios e de Santa Maria Maior, e abrange um
conjunto de 16 imóveis de propriedade municipal (15 edifícios e um terreno livre):
1. Rua de São Lázaro 4 a 8
2. Rua de São Lázaro 10 a 12
3. Rua de São Lázaro 14
4. Rua de São Lázaro 16 a 22
5. Rua de São Lázaro 24 a 26
6. Rua de São Lázaro 28
7. Rua de São Lázaro 30 a 32A
8. Rua de São Lázaro 34
9. Rua de São Lázaro 44 a 48
10. Rua de São Lázaro 50 a 56
11. Rua de São Lázaro 58 a 70
12. Rua de São Lázaro 84
13. Rua de São Lázaro 86 A 94
14. Rua de São Lázaro 107 a 115
15. Rua de São Lázaro 101 a 105
16. Rua de São Lázaro 77 a 91 (terreno livre)
1. Classificação do solo
De acordo com a planta de ordenamento (ver Apêndice A) do Plano Diretor Municipal de
Lisboa (PDML), a área de intervenção insere-se na Área de Reabilitação Urbana de Lisboa,
numa zona Espaço Consolidado - Traçado Urbano A e B.
Os espaços consolidados, conforme descritos no número 1 do artigo 39º do PDML, “integram
o tecido urbano infraestruturado e predominantemente ocupado, que se pretende preservar
e valorizar, no que respeita às morfologias e tipologias urbanas, ao património edificado e
aos elementos de caracterização e valorização da paisagem”.
Os traçados urbanos A “correspondem a traçados orgânicos ou regulares que abrangem
essencialmente o centro da formação da cidade, as frentes ribeirinhas e os antigos núcleos
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
77
rurais. Os traçados orgânicos caracterizam-se por um traçado de carácter espontâneo
adequado às condições e topografia do terreno com ruas estreitas e sinuosas: Castelo,
Alfama, Mouraria; os traçados regulares caracterizam-se pela implementação de quarteirões
retangulares que sofrem torções pela adaptação da sua implantação à topografia e
preexistências: Bairro Alto, Madragoa e Lapa”.
Os traçados urbanos B “correspondem aos traçados planeados, organizados em quarteirão
que abrangem partes da cidade edificada em várias épocas, desde o século XVIII até hoje.
Caracterizam-se maioritariamente pela aplicação de planos ortogonais perfeitos, sobre os
quais resultam ruas direitas e perpendiculares entre si, sofrendo alterações ao nível da
implantação pela adaptação ao terreno ou a preexistências. Constituem exemplos mais
marcantes: Baixa Pombalina, Avenidas Novas, Campo de Ourique e Alvalade”.
2. Condicionantes e servidões
Os edifícios a intervir inserem-se na Área de Reabilitação Urbana de Lisboa delimitada
através do Aviso nº 8391/2015, da 2ª Série do Diário da República, nº 148 de 31 de Julho.
Nos termos do artigo 7º do PDML e conforme assinalado na respetiva Planta de
Condicionantes - Servidões Administrativas e Restrições de Utilidade Pública (Apêndice B), a
área de intervenção está abrangida por:
a) Zona de Proteção de Hospitais– Hospital de São José, sujeita a parecer da Administração
Regional de Saúde de Lisboa e Vale do Tejo;
b) Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de São José, antigo
Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo , tendo sido neste âmbito consultada a
comissão interna da DGPC e obtido parecer favorável ao tipo de intervenção proposto
para cada edifício e respetiva volumetria;
c) Zona de Proteção dos Imóveis Edifícios (dois) na Calçada do Desterro, no Pátio da Bica à
Calçada do Desterro. 11-D, e na Calçada do Desterro, 13 a 13-B, tendo sido neste âmbito
consultada a comissão interna da DGPC e obtido parecer favorável ao tipo de intervenção
proposto para cada edifício e respetiva volumetria;
3. Inventário Municipal do Património
Dos 16 imóveis a intervir, 3 integram a Carta Municipal do Património (Apêndice C):
a) Rua de São Lázaro 30 a 32ª – 31.40 (antiga) Padaria
b) Rua de São Lázaro 58 a 70 – 31.41 Edifício de Habitação Plurifamiliar
c) Rua de São Lázaro 86 a 95 – 31.43 Edifício de Habitação Plurifamiliar
A intervenção nestes edifícios deve respeitar o definido nas fichas de catalogação (Apêndice
D), as quais definem os elementos patrimoniais relevantes a manter.
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
78
4. Estrutura Patrimonial Municipal
A Área de intervenção situa-se em zona de Nível Arqueológico II, devendo “privilegiar-se
uma metodologia de intervenção arqueológica prévia onde os projetos de operações
urbanísticas que impliquem qualquer impacto ao nível do subsolo são acompanhados,
obrigatoriamente, de plano de trabalhos aprovado pelo órgão competente da administração
central, o qual deve contemplar a avaliação de impactos ao nível do subsolo, descrevendo e
fundamentando as ações e medidas a adotar para assegurar a identificação, preservação
e/ou registo de valores arqueológicos cuja existência seja conhecida ou considerada
provável”, nos termos do número 4 do artigo 34º do PDML.
B. Operações urbanísticas
A intervenção na Rua de São Lázaro organizar-se-á de acordo com as seguintes operações
urbanísticas, representadas graficamente em planta (Apêndice E), sendo que a cada uma
delas corresponde um processo urbanístico:
Operação 1 – Alteração do edifício da Rua de São Lázaro 86 a 94;
Operação 2 – Ampliação e alteração do edifício da Rua de São Lázaro 84;
Operação 3 – Alteração do edifício da Rua de São Lázaro 70 a 58;
Operação 4 – Demolição, emparcelamento e edificação dos edifícios da Rua de
São Lázaro 44 a 48 e 50 a 56;
Operação 5 – Demolição e edificação do edifício da Rua de São Lázaro 34;
Operação 6 – Alteração e ampliação do edifício da Rua de São Lázaro 30 a 32A;
Operação 7 – Demolição, emparcelamento, alteração e edificação do conjunto
edificado da Rua de São Lázaro 16 a 28;
Operação 8 – Demolição, emparcelamento, edificação e alteração do conjunto
edificado da Rua de São Lázaro 4 a 14;
Operação 9 – Edificação no terreno livre da Rua de São Lázaro 73 a 90;
Operação 10 – Demolição, emparcelamento, alteração e edificação do conjunto
edificado Alteração do edifício da Rua de São Lázaro 101 a 105 e 107 a 115.
A solução urbanística e arquitetónica para a área de intervenção deverá enquadrar-se no
definido Secção II – Espaços Consolidados do Plano Diretor Municipal de Lisboa (PDML),
traduzindo-se nos requisitos imperativos indicados nas fichas com as normas urbanísticas
aplicáveis a cada edifício (Apêndice F1), bem como nos perfis de rua (Apêndice F2).
As demolições de edifícios previstas no presente caderno de encargos, poderão ser
dispensadas de concretização caso o parecer da Direção-Geral do Património Cultural seja
desfavorável a essa pretensão. Nestas situações os edifícios passam a ter de ser mantidos e
reabilitados e, em caso de adjudicação dessa proposta, os projetos desses edifícios deverão
novamente ser objeto de consulta à DGPC, já em fase de execução do contrato de
concessão.
Quaisquer edifícios incluídos nas operações urbanísticas acima referidas têm de ser afetos a
habitação, excepto os pisos do Rés-do-Chão que podem ser para comércio, serviços ou
equipamentos.
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
79
C. Integração no contexto urbano
Nas áreas consolidadas, “as obras de construção, ampliação e alteração têm que se enquadrar nas características morfológicas e tipológicas dominantes no arruamento em que o edifício se localiza e contribuir para a respetiva valorização arquitetónica e urbanística” (PDML).
A solução arquitetónica para o conjunto edificado da Rua de São Lázaro deverá articular a otimização entre a área construída e a imagem dos edifícios (existentes e a construir), em
duas dimensões: a da preservação e valorização da imagem dos edifícios existentes a manter, e a da criação de novas fachadas e coberturas em integração com a imagem da envolvente.
A solução arquitetónica para o conjunto urbano deverá atender aos seguintes requisitos imperativos e desejáveis:
Imperativo Desejável
A composição volumétrica dos edifícios a
intervencionar deverá integrar-se na envolvente
e cumprir os requisitos definidos nas fichas de
caraterização em anexo;
A composição das fachadas e coberturas dos
edifícios a intervencionar, deverá interpretar a
métrica, materialidade e gama cromática dos
edifícios que caraterizam a frente de rua,
garantindo uma imagem de conjunto
harmoniosa, sem no entanto introduzir
monotonia;
Na construção de novos edifícios, mesmo que os
mesmos correspondam ao emparcelamento de
vários edifícios anteriormente existentes e a uma
única estrutura, deverá preservar-se na
composição das fachadas e coberturas, a leitura
da composição cadastral inicial;
A reabilitação dos edifícios a manter, deverá
preservar todos os elementos de valor
patrimonial relevante identificados nas fichas de
caraterização em anexo;
O aproveitamento do sótão dos edifícios não
poderá ser confundido com um novo piso total,
pois as coberturas deverão respeitar as
inclinações, tipologias e geometrias tradicionais;
Nos novos edifícios previstos para a Operação 4,
deverá manter-se a inflexão existente nas
fachadas dos edifícios a demolir;
A composição volumétrica dos edifícios a
intervencionar deverá integrar-se de forma
equilibrada na frente de rua, valorizando a
imagem urbana e a leitura do conjunto, ao
mesmo tempo que introduzindo modernidade no
contexto da cidade histórica;
A composição das fachadas e coberturas dos
edifícios a intervencionar, deverá interpretar a
métrica dos edifícios que caraterizam a frente de
rua, e recorrer a uma palete de cores e texturas
de materiais que valorizem a imagem de cada
edifício, ao mesmo tempo que garantindo uma
imagem de conjunto harmoniosa;
Os edifícios deverão ter uma imagem bem
consolidada, criando continuidade visual face à
envolvente próxima, sem perder a capacidade de
surpreender, explorando as possibilidades de um
“percurso cinematográfico” da rua, sugerido pela
sua sinuosidade e declive;
As fachadas de tardoz e os logradouros
incorporam novos espaços de estadia
valorizadores da função residencial, com recurso
a varandas, terraços, jardins suspensos ou
verticais;
Nos logradouros a tardoz, que ao abrigo de
direito anterior se encontravam ocupados com
construções, admite-se o reordenamento dessas
construções, destinando-as ao uso habitacional,
nos termos do número 11 do artigo 44º do
PDML;
Em edifícios a construir (operações 4, 5, 7, 8 e
9), é valorizada o maior dimensionamento
admissível dos vãos, atendendo às métricas
existentes na área de intervenção;
Os edifícios afetos a arrendamento acessível
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
80
aproveitam a possibilidade prevista na alínea b)
do nº 3 do artigo 42º do Regulamento do Plano
Diretor Municipal de Lisboa.
D. Espaço público envolvente
Imperativo Desejável
Reduzir o estrangulamento da Rua de São Lázaro
no troço entre os edifícios da Rua de São Lázaro
44/48 a 58/ 70 e Rua de São Lázaro 73 a
107/115;
Revisão da dimensão dos passeios de circulação
pedonal, garantindo-se uma continuidade.
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
81
E. Quadro sinóptico global
Com base nos princípios urbanísticos descritos nos pontos anteriores, bem como nas fichas de normas urbanísticas, é definido o seguinte quadro
sinóptico global:
lo tes
1
Rua de São
Lázaro
90/94
2
Rua de São
Lázaro 84
3
Rua de São
Lázaro
58/70
4
Rua de São
Lázaro
50/56+44/
48
5
Rua de São
Lázaro 34
6
Rua de São
Lázaro
30/32A
7
Rua de São
Lázaro
24/28+16/
22
8
Rua de São
Lázaro
4/8+10/12
+14
9
Rua de São
Lázaro
73/91
10
Rua de São
Lázaro
101/105+1
07/115
total
Área do lote (m2) 276 340 807 281 189 286 825 251 215 301 3.771
Área de implantação (m2) 276 247 436 210 148 286 607 236 205 287 2.939
Área de logradouro (m2) 95 370 70 41 219 14 14 824
Número pisos acima do solo
5 +
aproveitam
ento sótão
3
3 +
aproveitam
ento sotão
3 +
aproveitam
ento sotão
3 +
aproveitam
ento sotão
2 +
aproveitam
ento sotão
3 e 4 +
aproveitam
ento sotão
4, 3 e 4 +
aproveitam
ento de
sótão
4 +
aproveitam
ento de
sótão
4 +
aproveitam
ento de
sótão
Número pisos abaixo solo
Superfície pavimento habitação (m2) 1.408 741 1.265 652 456 601 1.902 898 827 1.074 9.825
Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 166 262 105 74 143 179 142 123 86 1.279
Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 0
Superfície pavimento total (m2) 1.574 741 1.527 757 530 745 2.080 1.040 950 1.160 11.104
Número Fogos para arrendamento acessível 126
% T0 35 m2 ABP 20%
% T1 52 m2 ABP 40%
% T2 72 m2 ABP 40%
% T3 91 m2 ABP
% Lofts 124 m2 ABP
Número lugares estacionamento privativo
Área bruta de construção em cave (m2)
Zonamento estacionamento PDML Zona A
Número lugares estacionamento público à superfície
Número total lugares estacionamento público
Zonas verdes (m2)
Arruamentos (m2) 3.500
Total de obras de urbanização (m2) 3.500
3.500
3.500
126
20%
40%
40%
Número lugares estacionamento público em
auto silo
isenção de necessidade de estacionamento privativo por enquadramento no nº4 do artigo 75º do PDML - serão previstas
áreas de parqueamento para bicletas
zona A
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82
F. Caracterização espacial e material
A solução arquitetónica para cada edifício deverá atender à qualidade da relação entre as
áreas privativas destinadas aos vários usos, e as áreas comuns interiores e exteriores,
reforçando assim a identidade unitária do edifício e a capacidade de criar um
ambiente de prolongamento do espaço residencial privado, para as zonas comuns.
Nos edifícios destinados a habitação pública (arrendamento acessível), mostra-se
fundamental o controle das soluções ao nível da otimização das áreas habitáveis, da
modulação e repetição, da redução do custo e a complexidade construtiva, e da
durabilidade, conforto, flexibilidade de todas as opções técnicas e estéticas,
facilidade e baixo custo de manutenção e conservação.
Para cada espaço dos edifícios, estabelecem-se os requisitos imperativos e desejáveis:
1. Áreas comuns
A imagem e configuração dos espaços comuns dos edifícios, usados por todos os residentes,
mostra-se fundamental na criação da identidade e no envolvimento da comunidade que
constitui cada edifício, devendo estes espaços entender-se como a continuidade e
complemento dos espaços de habitação privativos.
Imperativo
Nos edifícios de construção nova (Operação 4, 5,
7, 8 e 9) o rácio entre área privativa e área
bruta, não deverá exceder 25%;
Deve ser criada servidão de acesso aos
logradouros existentes na área de intervenção
das operações urbanísticas 3 e 7 (para
monitorização dos muros de contenção ai
existentes), devendo esse acesso ser feito pela
Rua de São Lázaro partir de porta com largura
igual ou superior a 2 metros. O acesso pode ser
criado a partir de outros edifícios contíguos
desde que seja possível o acesso entre
logradouros.
Desejável
Nos edifícios de construção nova (Operação 4, 5,
7, 8 e 9) o rácio entre área privativa e área
bruta, não deverá ser inferior a 25%
1.1. Vestíbulo de entrada
Para o vestíbulo de entrada, o qual deve ser concebido como zona nobre do edifício, sendo a
sua área de “receção”, funcionando como a transição entre espaço público e a casa, deverão
considerar-se os seguintes aspetos:
Imperativo Desejável
Uso de materiais duráveis e de fácil manutenção Uso de materiais capazes de aliar, nobreza,
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83
e substituição;
Desenho valorizador da imagem do edifício, ao
mesmo tempo que enquadrando todos os
aspetos técnicos necessários: alçapões de acesso
a equipamentos e condutas, grelhas de
ventilação de condutas, caixas de entrada de
gás, etc.
Deverão existir recetáculos para todas as
frações de habitação, de comércio e um
recetáculo para a sala de condomínio;
Devem ser mantidos e recuperados os
revestimentos e elementos decorativos originais
relevantes (identificados nas fichas de
catalogação – Apêndice D) existentes nas zonas
comuns dos edifícios a manter. Quando existam
materiais de revestimento e elementos
decorativos em falta, os mesmos devem ser
repostos com materiais e técnicas compatíveis;
durabilidade e fácil manutenção e substituição;
A configuração com a amplitude necessária para
assegurar o conforto e a segurança dos
residentes, devendo evitar-se áreas de recantos;
Relação franca com o exterior, privilegiando-se a
iluminação natural durante o dia;
Valorização da integração de elementos de arte
contemporânea (esculturas, pinturas, texturas,
painéis de azulejos, sistemas de iluminação,
etc.) nos vários elementos arquitetónicos
constituintes (vãos de acesso, revestimentos,
armários fixos, tetos);
Sempre que possível e desde que seja garantida
a correta integração na composição das
fachadas dos edifícios, a localização dos
recetáculos postais deverá permitir o acesso
pelo exterior (distribuição de correspondência) e
pelo interior (recolha de correspondência);
Sempre que tecnicamente viável e vantajoso,
com acesso pelo átrio de entrada deverá ser
previsto um compartimento técnico, destinado à
instalação de todos os contadores;
1.2. Espaços de Uso Comum
Pretende-se que sejam criados espaços de uso comum, idealmente em cada edifício, sempre
que tal seja viável ou adequado numa perspetiva de otimização de espaço.
Admite-se ainda que estes espaços possam ser concentrados em um ou mais edifícios,
servindo todos os residentes em edifícios com renda acessível nesta área de intervenção,
desde que seja assegurado o respetivo acesso direto e autónomo a partir da rua.
Os espaços de uso comum destinam-se ao complemento das áreas privativas habitacionais,
disponibilizando aos futuros moradores uma opção para a realização de atividades de lazer
ou profissionais, não comportáveis na dimensão da casa.
A integração destes espaços nos edifícios deverá atender a:
Imperativo Desejável
Multiutilização, permitindo vários atividades no
mesmo espaço: jogos, convívio, reuniões ou
pequenas conferências, espaços de ginásio, etc.;
Adaptabilidade, capacidade de subdivisão dos
espaços, podendo suportar diferentes atividades
simultaneamente, ou podendo funcionar como
um único espaço de maior dimensão;
Quando os espaços comuns sejam concentrados
em apenas um ou mais edifícios, servindo a
globalidade dos residentes com renda acessível,
deverá atender-se à conveniência da localização
dos mesmos face à extensão e declive da rua;
Espaço reservado para parqueamento de
bicicletas, motas e carrinhos de bebé, sendo
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84
valorizado o dimensionamento que permita
servir o maior número de residentes possível,
bem como a instalação de dispositivos de
vigilância eletrónica;
Inclusão de instalações sanitárias, área de copa
e área de arrumos (para acomodação de
mobiliário e material de limpeza);
Uso de materiais de acabamento capazes de
aliar, nobreza, durabilidade e fácil manutenção;
1.3. Acessos Verticais
O núcleo de acessos verticais divide-se em elevadores e caixa(s) de escada.
No caso dos edifícios que não ultrapassem os limites definidos no artigo 50º do RGEU, não
será obrigatória a instalação de elevadores, devendo do entanto (sempre que tecnicamente
possível) ser prevista área de reserva para instalação futura, nomeadamente através de
instalação na área de logradouro.
Imperativo Desejável
Conforto e segurança do pavimento, devendo
a dimensão dos degraus e a sua relação com
os patamares intermédios considerar esses
aspetos;
Nas escadas a construir em novos edifícios,
deverão ser utilizados materiais que se
mantenham antiderrapantes mesmo em
situações de contacto com água;
Durabilidade e fácil manutenção do espaço,
resultante da correta seleção e aplicação dos
materiais;
Nos edifícios a reabilitar, devem ser mantidos
e recuperados os elementos que constituem
as escadas existentes (quando a preservar),
tais como guardas, degraus, lambris e
rodapés;
A introdução de elevadores nos edifícios a
reabilitar não deve conflituar com a
manutenção das escadas existentes (quando
a preservar), bem como todos os seus
elementos constituintes;
A introdução de novos elevadores não deve
prejudicar o comportamento do sistema
estrutural dos edifícios a manter;
Não é admissível a instalação de novos
elevadores com casa de máquinas saliente na
cobertura dos edifícios;
Introdução de iluminação natural;
A exploração das possibilidades que eventuais
acessos verticais diretos entre as habitações e os
logradouros a tardoz poderão proporcionar;
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85
1.4. Acessos Horizontais
Estes espaços funcionam como o prolongamento das tipologias habitacionais, fazendo a
transição da casa com o exterior.
Na sua conceção deverá considerar-se:
Imperativo Desejável
Uso de materiais de acabamento capazes de
aliar, nobreza, durabilidade e fácil manutenção;
Os pavimentos de novos edifícios, deverão ser
constituídos por materiais que se mantenham
antiderrapantes mesmo em situações de
contacto com água;
Identificação de pisos e frações com fácil leitura
e devidamente integrada no layout de cada
vestíbulo/hall, incluindo para pessoas cegas;
Localização acessível das colunas montantes das
várias redes do edifício; Se possível deverá ser
previsto um compartimento técnico por piso,
destinado a esse fim;
Introdução, sempre que possível, de luz natural;
1.5. Áreas técnicas
Com acesso pelas zonas comuns dos edifícios deverão ser previstas todas as áreas técnicas
necessárias:
Imperativo Desejável
Nos edifícios a construir, compartimentos
destinados ao armazenamento de contentores
para depósito de resíduos sólidos urbanos nos
termos do Regulamento de Resíduos Sólidos da
Cidade de Lisboa – Deliberação CML nº
92/AM/20041. Estes compartimentos deverão ser
dotados de um ponto de abastecimento de água
e um ponto de escoamento de água no
pavimento, permitindo uma fácil limpeza;
Reserva de espaço para instalação de posto de
transformação para abastecimento de energia
elétrica conforme resulte de consulta à EDP a
efetuar pelo candidato antes da entrega da
proposta em fase de concurso;
Compartimentos ou áreas de reserva, para
instalação de sistemas de ar condicionado das
áreas comerciais, devidamente ventilados;
Todos os compartimentos descritos deverão
apresentar materiais de acabamento neutros,
Nos edifícios a reabilitar, compartimentos
destinados ao armazenamento de contentores
para depósito de resíduos sólidos urbanos nos
termos do Regulamento de Resíduos Sólidos da
Cidade de Lisboa – Deliberação CML nº
92/AM/20042. Estes compartimentos deverão ser
dotados de um ponto de abastecimento de água
e um ponto de escoamento de água no
pavimento, permitindo uma fácil limpeza;
Compartimento para arrumação/armazenamento
de material de limpeza e manutenção do edifício.
Estes compartimentos deverão ser dotados de
um ponto de abastecimento de água e uma pia
para lavagens e escoamento de água;
Sempre que tecnicamente adequado, deverão ser
previstos compartimentos destinados à
instalação de contadores de todas as redes de
abastecimento, ao nível do piso térreo;
Compartimentos ao nível dos vários pisos,
1 http://www.cm-lisboa.pt/municipio/camara-municipal/regulamentos?eID=dam_frontend_push&docID=11516
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86
resistentes e de fácil manutenção/limpeza;
Os vãos de acesso aos compartimentos quer
liguem a zonas comuns dos edifícios, quer a
áreas exteriores, inseridos nas fachadas, devem
para além de cumprir a legislação aplicável em
vigor, inserir-se na lógica compositiva dos
edifícios ou apresentar-se ocultos.
acomodando as prumadas verticais de todas as
redes de abastecimento, devidamente isoladas, e
cumprindo os requisitos das legislações aplicáveis
e em vigor;
1.6. Estacionamento privativo
Na presente operação não está previsto estacionamento privativo para automóveis, sendo no
entanto desejável a reserva de espaço para estacionamento de bicicletas, conforme referido
no ponto 1.1.2 Espaços de uso comum.
2. Unidades de Habitação
Na presente intervenção consideram-se como requisitos imperativos:
Número de fogos para arrendamento acessível pelo menos 100 unidades.
Na presente intervenção consideram-se como requisitos desejáveis:
Número de fogos para arrendamento acessível entre 100 e 135 unidades.
A seguinte distribuição de tipologia habitacional para os edifícios destinados a
arrendamento acessível, medida em número de fogos face ao total destinados a
arrendamento acessível, admitindo-se uma variação aos seguintes valores de referência,
desde que fundamentada em condicionantes criadas pelas características da área de
intervenção e dos edifícios existentes a reabilitar:
T0 – 20%
T1 – 40%
T2 – 40%
A área bruta de cada tipologia habitacional destinada a arrendamento acessível, deverá
corresponder aos limites mínimos estabelecidos no artigo 67º do Decreto-Lei nº 38382/51
de 7 de agosto. Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), sendo as seguintes:
T0 – 35m2
T1 – 52m2
T2 – 72 m2
No edifício da Rua de São Lázaro 84 admitem-se áreas superiores às referidas para cada
tipo de habitação, no caso de as unidades habitacionais propostas incorporarem espaços
dedicados ao desenvolvimento de atividade profissional compatível com habitação.
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87
O número de compartimentos de cada tipologia habitacional e a respetiva área útil deverá
respeitar os requisitos mínimos definidos no artigo 66º do RGEU:
T0 T1 T2
Número Área Útil
(m2)
Número Área Útil
(m2)
Número Área Útil
(m2)
Sala 1 10 1 10 1 12
Cozinha/ Kitchenette 1 6 1 6 1 6
Suplemento de área obrigatório 1 6 1 6 1 6
Quarto Casal 1 10,5 1 10,5
Quarto duplo 1 9
Quarto simples
Instalação Sanitária 1 3,5 1 3,5 1 3,5
2.1. Organização Funcional das Unidades Habitacionais
As unidades habitacionais deverão ser funcionais, podendo incluir diferentes possibilidades
de apropriação, permitindo que as necessidades dos membros das famílias possam ser acompanhadas com um leque de opções adequadas ao estilo de vida contemporâneo e aos diversos ciclos de utilização ao longo do dia e da semana.
Desta forma privilegiam-se os seguintes aspetos:
Imperativo Desejável
Sempre que num edifício exista logradouro,
deverá ser prevista a existência de unidades
habitacionais ao nível do piso térreo e com
acesso direto ao logradouro confinantes. Nos
casos em que seja proposta mais do que uma
unidade habitacional no piso térreo, o
logradouro do lote deverá ser subdividido em
áreas privativas para cada uma delas;
As unidades habitacionais localizadas no piso
térreo dos edifícios deverão ser concebidas
para uma fácil adaptação à utilização por
pessoas com mobilidade reduzida, devendo
desde logo acautelar acessos todos de nível,
aparelhagem das instalações técnicas (elétrica,
telecomunicações, etc.) à quota acessível para
pessoas que se desloquem em cadeira de rodas
(Decreto-Lei 163/2006 de 8 de agosto).
Relação de proximidade entre a sala e cozinha,
devendo os dois espaços funcionar no
prolongamento um do outro, com a
possibilidade de união/separação;
Distribuição de espaços adequada à orientação
solar promovendo o conforto interior;
Prever área de varanda com ligação à
sala/cozinha;
Possibilidade de ventilação transversal das
habitações;
Otimização de áreas privativas de distribuição,
assegurando um bom aproveitamento da área
útil dos principais compartimentos (sala,
cozinha e quartos);
Relação da zona social da casa com eventuais
áreas de varandas/ espaços exteriores;
Localização da área privativa da casa (quartos)
na envolvente da zona comum (sala e
cozinha), permitindo por um lado a sua
transformação (ex. suprimir um quarto e
aumentar a área da sala), e por outro lado a
adoção de um desenho que possibilite a
usufruição da casa como um espaço amplo (ex.
permitir através do uso de painéis deslizantes
que, a determinada hora do dia ou dia da
semana, os quartos e sala funcionem como um
único espaço, com continuidade);
Modulação e concentração das Instalações
Sanitárias e Cozinhas e modo a otimizar as
áreas técnicas destinadas às respetivas
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
88
infraestruturas;
2.2. Sala
A sala deverá ser o principal espaço de cada casa, devendo a sua conceção atender a:
Imperativo Desejável
Relação com a envolvente, através de uma
colocação de vãos, qualificadora do espaço
interior nas componentes espaciais, térmica e
acústica;
Relação de proximidade entre a sala e cozinha,
devendo os dois espaços funcionar no
prolongamento um do outro, com a
possibilidade de união/separação;
Uso de materiais capazes de aliar conforto,
nobreza e durabilidade.
Relação com a área de quartos por forma a ser
assegurada a privacidade desses espaços,
admitindo-se, no entanto, que possa ser
privilegiada também a adaptabilidade dessa
relação numa perspetiva de continuidade
espacial, permitindo que em determinadas
horas do dia possa existir uma relação franca
entre a sala e os quartos, possibilitando uma
monitorização;
2.3. Cozinha
Em conjunto com o espaço de sala, a cozinha será também uma das áreas da casa a
privilegiar, devendo ser encarada como um prolongamento da zona de estar, e não apenas
como uma área técnica.
Desta forma, deverão ser considerados os seguintes aspetos:
Imperativo Desejável
Relação com a envolvente, através de uma
colocação de vãos, qualificadora do espaço
interior nas componentes espaciais, térmica e
acústica;
Relação flexível com a sala, devendo existir a
possibilidade do funcionamento conjunto com
este espaço, e ao mesmo tempo, do isolamento
das duas áreas por opção dos futuros
residentes;
A disposição de todos os armários e
equipamentos deve respeitar as boas práticas
de funcionamento das cozinhas (alinhamento
sequencial: frigorífico, zona de lavagens e
preparação, zona de confeção), para além do
estipulado nos regulamentos aplicáveis e em
vigor;
Deverá ser considerado o uso de materiais
capazes de aliar conforto, nobreza e
durabilidade, e de ao mesmo tempo conferirem
identidade ao espaço e à habitação;
A área de cozinha deverá contemplar os
seguintes módulos de armários: módulo de
lava louça, módulos para instalação de placa
vitrocerâmica/indução e forno elétrico, máquina
de lavar louça, máquina de lavar roupa (ou
máquina de lavar e secar), frigorífico, módulos
Sempre que possível deverá ser contemplada
uma área de despensa;
A área de cozinha deverá contemplar a ligação
a um espaço de estendal/ lavandaria, devendo,
no entanto, a sua existência ser ocultada na
fachada, não constituindo um elemento
marcante da composição da mesma;
As áreas de condutas, sempre que possível e
adequado, deverão ser concentradas numa
corete facilmente acessível;
As áreas de cozinha deverão constituir um
módulo, com a capacidade de reprodução em
todas as tipologias, otimizando os custos de
projeto e de construção;
A área da cozinha deverá prever o
fornecimento e instalação de máquina de lavar
e/ou secar roupa;
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
89
superiores para instalação de exaustor, módulo
despenseiro, módulo inferior de gavetas e
módulo para instalação de termoacumulador
para aquecimento de água;
A área de cozinha deverá contemplar o
fornecimento e instalação dos seguintes
equipamentos: placa vitrocerâmica/indução e
forno elétrico, máquina de lavar louça, máquina
de lavar roupa, frigorífico, exaustor,
termoacumulador para aquecimento de água;
Deverão ser contemplados todos os aspetos
relacionados com a correta ventilação do
espaço;
2.4. Quartos
A área de quartos de cada casa deverá corresponder a uma zona com possibilidade de
isolamento da zona comum social, privilegiando-se para cada espaço os seguintes aspetos:
Imperativo Desejável
Relação com a envolvente, através de uma
colocação de vãos, qualificadora do espaço
interior nas componentes espacial, térmica e
acústica;
Uso de materiais capazes de aliar conforto,
nobreza e durabilidade;
Funcionalidade, sendo uma possível ocupação
do espaço, flexível e potenciadora da sua
vivência – por exemplo ligação à área de sala,
permitindo uma continuidade espacial da
habitação;
Os quartos deverão prever uma área de
armário roupeiro, que sempre que possível
deverá ser acessível da área de corredor/
vestíbulo, aumentando a área de parede livre
no interior do quarto;
Os roupeiros, quando localizados no interior
dos quartos deverão ter portas de correr,
maximizando a área útil do compartimento;
Para o dimensionamento dos quartos deverá
ser contemplada, sempre que possível, uma
largura mínima de 2,60 m para os quartos
individuais, e a largura mínima de 2,90 m para
o quarto principal;
2.5. Instalações Sanitárias
As Instalações Sanitárias deverão posicionar-se em cada habitação por forma a
possibilitarem um fácil acesso a partir da zona privada (quartos) e da zona social (sala e
cozinha), atendendo aos seguintes requisitos:
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
90
Imperativo Desejável
Conforto na disposição de todos os
equipamentos;
Uso de materiais capazes de aliar conforto,
nobreza e durabilidade, e de ao mesmo
tempo conferirem identidade ao espaço e à
habitação;
No caso das tipologias dotadas de 2
instalações sanitárias, apenas uma (principal
– mais próximo da área de quartos) deve
conter todos os equipamentos sanitários,
podendo a 2ª instalação ser equipada apenas
com base de duche (e respetiva
compartimentação em vidro), lavatório e
sanita.
Deverão ser contemplados todos os aspetos
relacionados com a correta ventilação do
espaço;
Desenho dignificador de cada residência;
Admite-se a subdivisão da instalação
sanitária em zona de lavabo, com acesso com
a área comum da casa, e em zona de banhos
e retrete (artigo 86º do RGEU);
Sempre que possível, proporcionar existência
de ventilação e iluminação natural;
Deverá concentrar-se a localização das
Instalações Sanitárias, com o objetivo de se
otimizar a área reservada a condutas;
As condutas deverão localizar-se em coretes
acessíveis.
Sempre que haja recurso a ventilação com
extração mecânica deve ser acautelado o
conforto acústico da utilização deste espaço,
devendo os equipamentos ser colocados por
forma a não serem audíveis;
3. Espaços Comerciais
Os espaços comerciais deverão atendar a:
Imperativo Desejável
Localização no piso térreo apenas com acesso
pela rua, ficando os logradouros sempre
reservados para uso privativo habitacional;
As lojas serão executadas em tosco (sem
acabamentos interiores), pelo que deverá
apenas ser contemplada a aplicação de
salpisco ao nível dos paramentos e de uma
betonilha de regularização ao nível dos
pavimentos;
Deverá ser introduzida uma área de
instalação sanitária (lavatório e sanita),
acabada em cada loja;
Deverá ser prevista a área para futura
instalação de ar condicionado, assegurando
que a ventilação do aparelho não prejudique
a composição das fachadas, nem produza
ruído para os residentes;
Deverão ser dotadas de ponto de distribuição
de energia elétrica e respetivo quadro, de
tubagem para telecomunicações,
fornecimento e instalação de central de
segurança contra incêndios operacional;
As lojas devem contemplar a exaustão de
fumos;
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91
G. Características construtivas
A conceção e construção dos edifícios deverão perspetivar-se na durabilidade, flexibilidade,
qualidade espacial/imagem, qualidade ambiental interior/envolvente, baixo custo construtivo
total no ciclo de vida do imóvel, incluindo os custos de manutenção e conservação.
1. Técnicas construtivas e materiais de acabamentos
Todas as técnicas construtivas a adotar, incluindo todos os materiais de acabamentos,
deverão atender aos seguintes requisitos imperativos:
Fachadas dos edifícios
Nas fachadas a reabilitar, os revestimentos devem respeitar ou repor as características
dos revestimentos originais, sendo sempre que possível mantidas as argamassas de
reboco existentes e originais ou com rebocos de constituição compatível;
Os novos rebocos a aplicar devem ter acabamento final liso, respeitar as especificidades
de permeabilidade das paredes (novas ou existentes) e possibilitar reparações pontuais
com facilidade;
Nas fachadas a reabilitar, devem ser mantidos os revestimentos pétreos existentes e
originais, admitindo-se a sua reparação e ou substituição pontual quando necessário,
recorrendo-se a materiais e estereotomias equivalentes;
Os revestimentos dissonantes existentes em edifícios a reabilitar, devem ser retirados e
substituídos por elementos que permitam a reposição da imagem original das fachadas;
As tintas e barramentos a utilizar na pintura das paredes (novas e existentes), devem
permitir a continuidade da permeabilidade dessas paredes à humidade interior, não
constituindo um filme de obstrução;
As tintas devem ser lisas, com brilho idêntico ao dos edifícios existentes, duráveis,
estáveis, resistentes aos agentes atmosféricos, poluição urbana e que admitam facilmente
reparações;
Não deverá ser considerado o acabamento a pintura ou verniz de elementos pétreos ou
azulejares, admitindo-se apenas tratamentos que impeçam inscrições ou desenhos nas
referidas superfícies;
Devem ser mantidos e recuperados todos os elementos decorativos originais existentes
nas fachadas dos edifícios a manter;
Quando não for possível a manutenção ou recuperação dos elementos decorativos
existentes, devem os mesmos ser replicados com materiais e técnicas compatíveis. No
caso de elementos decorativos em falta, os mesmos devem ser repostos através de
reprodução das suas características originais;
As caixilharias em ferro existentes em edifícios a manter devem ser recuperadas e
mantidas, só sendo admissível a sua substituição por caixilharias em ferro com desenho
igual;
Não é admissível a aplicação de vidros refletores ou pigmentados em portas e janelas;
Não são admissíveis vãos de portas, janelas ou vãos de estabelecimentos comerciais,
compostos por vidros fixados diretamente às paredes dos edifícios;
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92
Os vãos do piso térreo dos edifícios devem ser em caixilharia de madeira ou ferro
(quando existentes em ferro);
Deve ser mantido ou resposto o desenho das caixilharias originais dos vãos (com material
idêntico ou que permita replicar o desenho original) nos edifícios a manter;
Deve ser mantida ou reposta a solução original do guarnecimento dos vãos (ombreiras,
vergas, soleiras e parapeitos) nas fachadas a manter;
Nas fachadas a reabilitar, sempre que se mostre necessária a substituição de elementos
de guarnecimentos dos vãos em pedra maciça, a mesma deve realizada por aplicação de
elementos idênticos, não sendo admissíveis forras ou outros materiais e acabamentos;
Devem ser mantidos e recuperados todos os gradeamentos originais existentes nas
fachadas a manter. Quando não for possível a manutenção ou recuperação dos
gradeamentos existentes, devem os mesmos ser replicados com materiais e técnicas
compatíveis;
No caso de gradeamentos em falta, os mesmos devem ser repostos através de
reprodução das suas características originais;
Todos os gradeamentos dissonantes, não correspondentes à tipologia de fachada original,
devem ser removidos e substituídos por outros que cumpram os princípios descritos;
Coberturas de edifícios a manter
Os revestimentos a adotar devem respeitar ou repor as características originais das
coberturas;
Devem ser mantidas e recuperados os elementos estruturais originais das coberturas dos
edifícios, admitindo-se sempre que necessário a sua substituição por elementos
compatíveis e que não prejudiquem o sistema estrutural do edifício;
Devem ser preservados os lanternins e claraboias existentes com valor patrimonial
relevante, e recuperadas ou repostas as suas características compositivas e construtivas
originais;
Devem ser mantidos e recuperados todos os elementos de platibandas, cornijas, paredes
corta-fogo e chaminés originais existentes;
Devem ser introduzidas tecnologias construtivas que melhorem o comportamento da
cobertura nas componentes de impermeabilização, térmica e acústica, sem prejuízo da
preservação da imagem e composição da cobertura.
Elementos de concessionárias de infraestruturas
As caixas exteriores de entrada de abastecimentos de redes de águas, eletricidade e gás,
devem ser embutidas e ocultas nas fachadas dos edifícios, com tampa revestida com o
mesmo material de revestimento das fachadas;
Os armários de distribuição de baixa tensão e os armários de abastecimento de
equipamentos urbanos, como semáforos e iluminação, devem sempre que possível ficar
ocultos/embutidos nas fachadas dos edifícios, ou em subsolo;
As cablagens correspondentes às redes de eletricidade e telecomunicações, devem ser
colocadas em subsolo, não sendo admissível a sua passagem nas fachadas dos edifícios;
Quando necessária a passagem provisória das cablagens referidas nas fachadas dos
edifícios, as mesmas devem ser embutidas em “calhas” devidamente integradas na
composição e cor das fachadas;
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Reabilitação da estrutura dos edifícios
Sempre que viável, deverá manter-se o sistema e funcionamento estrutural dos edifícios;
Os elementos estruturais degradados deverão ser recuperados e ou substituídos por
outros de materiais e técnicas compatíveis;
Sempre que se mostre necessária a introdução de novos elementos estruturais, deverá
ser demonstrada a sua compatibilidade com o sistema estrutural existente;
Sempre que necessário deverá proceder-se ao reforço da segurança estrutural
antissísmica do edifício;
As caraterísticas construtivas e materiais de acabamento para cada edifício, devem atender
aos seguintes requisitos desejáveis:
Basear-se na modularidade, integrando soluções construtivas tipificadas e certificadas,
entendendo-se poder assim ser atingida uma redução dos prazos de execução e maior
facilidade na gestão da obra;
Em complemento da modularidade, a associação das tipologias, deverá ser feita por
forma a serem criadas prumadas verticais, concentrando e reduzindo a área necessária
para a instalação das redes e condutas;
Privilegiar soluções de acabamentos que permitam uma fácil renovação para a
recolocação dos fogos no mercado de arrendamento durante todo o ciclo de vida dos
edifícios: fácil renovação de pavimentos, cozinhas (mobiliário fixo e equipamentos),
instalações sanitárias, portas e armários;
2. Eficiência Energética
A conceção dos edifícios deve adotar boas práticas de soluções passivas e tecnologias que
promovam a eficiência energética ao longo do seu ciclo de vida.
Devem ser cumpridos os requisitos imperativos previstos no Decreto-Lei nº 118/2013 de
20 de Agosto que aprova o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios, o Regulamento
de Desempenho Energético dos Edifícios de Habitação e o Regulamento de Desempenho
Energético dos Edifícios de Comércio e Serviços.
Atendendo a que a área de intervenção está inserida na Área de Reabilitação Urbana de
Lisboa e no contexto do Centro Histórico da cidade, a aplicação de algumas normas de
eficiência energética não é compatível com os objetivos de salvaguarda e valorização do
património construído existente, pelo que o projeto deve evidenciar a adoção criteriosa das
normas aplicáveis.
Não é admissível a colocação de painéis solares nas coberturas dos edifícios a reabilitar ou a
construir.
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3. Redes de Infraestruturas
3.1. Rede de Abastecimento de Gás
Os requisitos imperativos para a rede de abastecimento de gás são:
Instalação de abastecimento de gás a cada edifício, sem a subsequente instalação de
rede predial para abastecimento a cada unidade habitacional;
Instalação de abastecimento de gás a cada espaço comercial apenas até à caixa de
entrada, incluindo a instalação da mesma;
3.2. Rede de Abastecimento de Águas
Os requisitos imperativos para a rede de abastecimento de águas são:
As tubagens deverão ser em multicamada com alma de alumínio tipo Mepla da
Geberit, ou equivalente;
Os contadores deverão ficar instalados em bateria no piso térreo;
Deverão ser cumpridos os regulamentos aplicáveis e em vigor.
3.3. Rede de Drenagem de Águas Residuais e Pluviais
Os requisitos imperativos para a rede de abastecimento de drenagem de águas residuais
e pluviais são:
As tubagens deverão sem em PVC revestidas a manta de isolamento acústico,
quando não se localizarem à vista;
As tubagens à vista deverão ser em ferro galvanizado tratado;
Os tubos de queda para drenagem das águas pluviais da cobertura deverão ser em
zinco e localizar-se à vista sobre as fachadas, sendo os pontos de admissão
devidamente protegidos contra entupimentos;
A implementação de tubos de queda exteriores deve respeitar a correta integração
na composição das fachadas, não sendo admissível a introdução de elementos de
algeroz;
Os tubos de queda a introduzir, devem estabelecer ligação com as caleiras existentes
nas coberturas;
Os tubos de queda devem ter um desenvolvimento vertical, e não devem sobrepor,
danificar, cortar ou perfurar quaisquer elementos da fachada, como varandas,
cornijas, elementos decorativos ou vãos;
Os tubos de queda cuja recolha seja feita em caixa coletora no interior do edifício ao
nível do piso térreo, não devem ter visíveis nós de curvatura de desvio para o
interior, devendo esses elementos ser “ocultados” através de tudo metálico “recetor”
ao nível do piso térreo;
Não deve ser considerada a aplicação de tubos de queda em PVC, privilegiando-se
tubos de queda em chapa zincada devidamente aparelhada e pintada;
Os elementos de caleira existentes em coberturas a manter, devem ser recuperados
e ou substituídos, sempre que se verifique a sua degradação e mau funcionamento;
Os equipamentos sanitários deverão ser de descarga à parede;
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Sempre que possível, deve ser evitada a passagem de tubagens de esgotos nos tetos
de frações confinantes;
Deverão ser cumpridos os regulamentos aplicáveis e em vigor.
3.4. Instalações Elétricas
Os requisitos imperativos para as instalações elétricas são:
A iluminação dos vestíbulos de entrada deverá ter circuito independente;
A iluminação dos vestíbulos de acesso aos fogos e dos blocos de escada deverá ser
distribuída por um número de circuitos adequado à altura do edifício, de modo a
facilitar a sua exploração;
Os comandos de iluminação para os patamares de distribuição dos pisos e caixas de
escadas devem ser detetores de movimento;
A iluminação dos acessos a eventuais arrecadações ou outras zonas comuns, deverá
ser comandada por detetores de movimento;
Os sistemas de iluminação devem ser de baixo consumo, utilizando tecnologia led
com potência, uniformidade e temperatura cromática adequada ao conforto e tipo de
utilização de cada espaço;
No interior dos fogos, a iluminação deverá ser considerar:
Fornecimento e instalação de armaduras de iluminação em instalações sanitárias,
cozinhas, arrumos e varandas, cumprindo os requisitos técnicos aplicáveis;
As caixas de aplique dos pontos de luz em paredes deverão ser tamponadas;
Os sistemas de iluminação devem ser de baixo consumo, utilizando tecnologia LED
com potência, uniformidade e temperatura cromática adequada ao conforto e tipo de
utilização de cada espaço;
Potências e armaduras de iluminação nas tipologias de habitação
As colunas deverão ser dimensionadas de acordo com a potência prevista para cada
fogo;
Se a potência prevista não for superior a 6,9KVA deverá prever-se um circuito
independente com inversor para as máquinas de lavar roupa e loiça;
Para cada tipologia deverão ser projetados os seguintes circuitos:
T0 T1 T2 T3 T4
Iluminação 1 1 1 2 2
Tomadas de cozinha
Máquinas 1 1 1 1 1
Usos gerais 1 1 1 1 1
Placas e forno 1 1 1 1 1
Tomadas das assoalhadas 1 1 2 2 3
Tomadas para máquinas 1 1 1 2 2
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Para cada tipologia deverão ser projetados os seguintes números de tomadas:
T0 T1 T2 T3 T4
Hall 1 1 1 1 1
Sala 4
(uma por
parede)
4
(uma por
parede)
4
(uma por
parede)
4
(uma por
parede)
4
(uma por
parede)
Tomadas de cozinha, usos
gerais 3 3 4 4 4
Tomadas de cozinha,
eletrodomésticos
Placa vitrocerâmica,
forno elétrico,
máquina de lavar
louça, máquina
de lavar roupa e termoacumulador
Placa vitrocerâmica,
forno elétrico,
máquina de lavar
louça, máquina
de lavar roupa e termoacumulador
Placa vitrocerâmica,
forno elétrico,
máquina de lavar
louça, máquina
de lavar roupa e termoacumulador
Placa vitrocerâmica,
forno elétrico,
máquina de lavar
louça, máquina
de lavar roupa e termoacumulador
Placa vitrocerâmica,
forno elétrico,
máquina de lavar
louça, máquina
de lavar roupa e termoacumulador
Tomadas quartos 3 3 3 3
Tomadas instalações sanitárias 1 1 1 1 1
As tomadas nas salas, deverão estar dispostas por forma a terem um afastamento
não superior a 3 metros;
3.5. Infraestruturas de Telecomunicações
A rede de infraestruturas de telecomunicações deve cumprir de legislação em vigor ITED 2.
4. Ventilação e exaustão de cozinhas e instalações sanitárias
Os requisitos imperativos para a ventilação e exaustão são:
Em caso de ventilação natural deverão ser previstas condutas individuais para
admissão e extração de ar para cada cozinha e instalação sanitária;
A extração das cozinhas deverá ser feita por recurso a tubagem individual;
Quando necessário o recurso a ventilação com extração mecânica em instalações
sanitárias, deve ser acautelado o conforto acústico da utilização deste espaço,
devendo os equipamentos ser colocados por forma a não serem audíveis;
5. Segurança contra risco de incêndios
Em termos de segurança em caso de incêndio, deve respeitar-se o Decreto-Lei n.º
220/2008 publicado no Diário da República n.º 220, Série I de 2008-11-12 que estabelece o
Regime Jurídico da Segurança Contra Incêndio em Edifícios (RJ-SCIE), e a Portaria n.º
1532/2008 publicada no Diário da República n.º 250, Série I de 2008-12-29 que estabelece
o Regulamento Técnico de Segurança contra Incêndio em Edifícios (RT-SCIE).
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Secção 2 | Metodologia para elaboração dos projetos
A. Controlo urbanístico
A presente intervenção será objeto de onze operações urbanísticas – correspondentes às
áreas assinaladas no Apêndice E e descritas no ponto B da Secção 1 do Capitulo I do
presente documento.
As operações urbanísticas em causa estão isentas de controlo urbanístico prévio, nos termos
da alínea e) do número 1 do artigo 7º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro,
Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), com a redação dada pelo Decreto-Lei
n.º 214-G/2015, de 2 de outubro, ficando, no entanto, sujeitas a parecer prévio da Câmara
Municipal de Lisboa (CML) e das demais entidades que se devam pronunciar em razão de
matéria.
B. Fase de apresentação de propostas no âmbito do concurso público de concessão
A fase de apresentação de propostas no âmbito do presente concurso público de concessão,
corresponderá ao Estudo Prévio da intervenção, devendo ser apresentados os elementos que
permitam avaliar as soluções para a caraterização volumétrica da intervenção, bem como
para a sua integração no contexto urbano.
Deverá ser apresentada o zonamento das utilizações por piso em cada edifício.
Deverão ainda ser tipificadas as operações de edificação e as operações de
alteração/reabilitação, estabelecendo-se assim níveis de referência da qualidade da
intervenção na totalidade dos edifícios destinados a arrendamento acessível.
Estudo prévio das propostas de intervenção de referência para os edifícios que vierem a ser
afetos a arrendamento acessível:
A proposta que serve de referência para as intervenções em imóveis a reabilitar
(Operações Urbanísticas 1, 2, 3, 6 e 10) é o estudo prévio de arquitetura que terá de
ser apresentado para os edifícios localizados na Rua de São Lázaro nº 30 a 32-A, a
que corresponde a Operação Urbanística 6.
A proposta que serve de referência para as intervenções de edificação de novos
imóveis (Operações Urbanísticas 4, 5, 7, 8 e 9) é o estudo de base que terá de ser
apresentado para o edifício localizado na Rua de São Lázaro nº 73 a 91 (terreno
livre), a que corresponde a Operação Urbanística 9.
O Estudo Prévio apresentado na proposta que vier a ser adjudicada, considera-se aprovado
pela Câmara Municipal de Lisboa (CML), constituindo o referencial para os projetos a
apresentar na fase de execução do contrato, nomeadamente os Projetos Base e
subsequentes Projetos de Execução.
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Os Projetos Base, na parte em que sejam conformados pelo Estudo Prévio apresentado e
adjudicado na fase de concurso, deverão, nessa parte, merecer a aprovação pelo
Concedente, sem prejuízo do cumprimento dos pareceres a emitir por outras entidades
competentes em razão de matéria.
1. Elementos a fornecer pela Câmara Municipal de Lisboa
Para o desenvolvimento da proposta, serão fornecidos pela CML os seguintes elementos de
informação, que integrarão o processo de concurso:
Descrições prediais das parcelas abrangidas pela presente intervenção;
Levantamento topográfico à escala 1:100;
Levantamento das frentes de Rua de São Lázaro, nos troços em que se insere a área
de intervenção, à escala 1:500.
Todos os elementos de levantamento fornecidos pela CML não dispensam a sua confirmação
pelos concorrentes.
2. Elementos a entregar pelos concorrentes
2.1. Arquitetura
Para a representação da solução urbanística e arquitetónica proposta, deverão ser
apresentados as seguintes peças escritas e desenhadas, assinalando os limites de cada uma
das dez operações urbanísticas descritas no tema B da Secção 1 do presente capítulo
designadamente:
a) Planta de implantação, desenhada sobre o levantamento topográfico, indicando o
limite de cada operação urbanística e identificando para cada uma delas: as áreas de
implantação, as áreas impermeabilizadas e os respetivos materiais e, no caso de
serem propostas alterações na via pública (passeio adjacente à área de intervenção),
planta dessas alterações, bem como de demolições de construções;
b) Memória descritiva contendo, para cada operação urbanística:
- Área de intervenção;
- Descrição do estado de conservação dos edifícios;
- Justificação das opções técnicas e da integração urbana e paisagística da operação;
- Justificação da imagem urbana proposta;
- Programa de utilização das edificações;
- Descrição do conceito de organização funcional dos edifícios, das unidades
habitacionais, e da relação com as zonas comuns interiores e exteriores;
- Descrição das opções construtivas adotadas e dos materiais de acabamento
considerados para cada edifício;
- Descrição das opções construtivas adotadas para a reabilitação dos edifícios a manter,
identificando todos os elementos patrimoniais relevantes que serão mantidos no seu
interior;
- Quadro sinóptico identificando para cada operação urbanística: a superfície total do
terreno objeto da operação, a área total de implantação, superfície de pavimento total,
o número de pisos, a altura da fachada, a superfície de pavimento a afetar aos usos
pretendidos, o número total de fogos e sub-total por tipologia (afetos arrendamento
acessível e a transmitir ao concessionário), a área bruta privativa de cada fogo e a
correspondente afetação de área de varandas/ espaços exteriores privativos e de área
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comum (por permilagem), as áreas de cedência (quando aplicável), as áreas exteriores
de uso privativo, as áreas exteriores permeáveis;
c) Planta de síntese das operações urbanísticas à escala 1:500, identificado os limites e
cada operação urbanística, e indicando para cada uma: a modelação proposta para o
terreno (quando aplicável), a relação da proposta com a envolvente, as áreas de
implantação e de superfície de pavimento (total e por usos), número de pisos e
número de fogos, com especificação dos destinados a habitações com arrendamento
acessível, a localização das áreas comerciais, bem como das áreas para espaços
verdes de utilização privativa dos edifícios/unidades habitacionais;
d) Alçado de frente de rua à escala 1:500 identificando os limites de cada operação;
e) Plantas à escala 1:200 para cada operação urbanística, contendo zonamento de
utilizações por piso: manchas cromáticas assinalando as unidades de habitação por
tipo (T0, T0 Loft, T1 e T2), as áreas comuns, as áreas técnicas, as áreas de comércio
e as áreas de equipamento de utilização coletiva;
f) Plantas de cobertura à escala 1:200 para cada operação urbanística;
g) Alçados à escala 1:200 para cada operação urbanística com a indicação das cores e
dos materiais dos elementos que constituem as fachadas e a cobertura, cotas de
nível de cada piso, bem como as construções adjacentes existentes e identificando os
limites de cada operação;
h) Um vídeo com simulação digital do percurso da Rua de São Lázaro, contido na área
de intervenção, ou seja do número 4 ao número 94 e do número 115 ao número 1,
ilustrando a composição volumétrica e de fachadas e sua integração no contexto
urbano;
i) Seleção de pelo menos 4 imagens virtuais que permitam ilustrar os vários troços da
área de intervenção na Rua de São Lázaro;
j) Estudo prévio para intervenções de referencia em edifícios a reabilitar (Operação
Urbanística 6) e edifício de edificação nova (Operação Urbanística 9):
o Plantas, cortes e alçados à escala 1:100 do edifício a construir na rua de são
Lázaro 77 a 91 (operação urbanística 9);
o Plantas, cortes e alçados à escala 1:100 do edifício a reabilitar na rua de são
Lázaro 30 a 32-A (operação urbanística 6);
o Imagens 3d do vestíbulo de entrada e de um apartamento tipo T1, destinado
a arrendamento acessível, a construir na Rua de São Lázaro 77 a 91
(operação urbanística 9), ilustrando acabamentos, organização, iluminação
de: sala tipo, cozinha tipo, instalação sanitária tipo e quarto tipo;
o Imagens 3d do vestíbulo de entrada e de um apartamento tipo T1, destinado
a arrendamento acessível, a implementar no edifício da Rua de São Lázaro
30 a 32-A (operação urbanística 6), ilustrando acabamentos, organização,
iluminação de: sala tipo, cozinha tipo, instalação sanitária tipo e quarto tipo;
o Mapa de acabamentos interiores e exteriores para o edifício construir na rua
de são Lázaro 77 a 91 (operação urbanística 9);
o Mapa de acabamentos interiores e exteriores para o edifício a reabilitar na
rua de são Lázaro 30 a 32-A (operação urbanística 6);
k) Termos de responsabilidade subscritos pelos autores dos projetos e coordenador do
projeto quanto ao cumprimento das disposições legais e regulamentares aplicáveis;
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100
l) Os elementos desenhados deverão ser organizados em três ficheiros formato tipo
‘DWF’ com as seguintes caraterísticas:
- Um ficheiro referente às peças desenhas referidas nas alíneas: a), e c) a g) (6 peças
desenhas), com uma dimensão máxima de 50MB;
- Um ficheiro referente à Operação Urbanística 9, com dimensão máxima de 50MB, para
as plantas, cortes alçados referidas na alínea j);
- Um ficheiro referente à Operação Urbanística 6, com dimensão máxima de 50MB, para
as plantas, cortes alçados referidas na alínea j);
- A primeira página deverá ser uma folha de índice, identificando todas as páginas que
compõem o ficheiro;
- O formato DWF deve conter desenhos com layers ativos;
- O nome do ficheiro deverá referir-se à designação do projeto e ao concorrente;
- Todas as folhas contidas no ficheiro DWF deverão ser criadas com o formato/dimensão
igual ao de impressão - por exemplo, um desenho que seria impresso em A1 deverá
passar a DWF com o mesmo formato;
- A Unidade deverá ser sempre o Metro;
- Os desenhos deverão ser apresentados com a relação "uma unidade / um metro”;
- O mínimo exigível em termos de unidades medíveis num desenho em DWF é o
milímetro;
- Deverá o autor configurar a impressão para que a componente vetorial do ficheiro
tenha pontos de polegada (DPI) suficientes para garantir esta precisão;
- Todas as folhas criadas a partir de aplicações CAD deverão permitir a identificação e
controle da visibilidade dos layers;
- Os layers, independentemente dos nomes, terão que permitir separar os seguintes
elementos do desenho: paredes, portas e janelas, tramas ou grisés, elementos
decorativos ou mobiliário, arranjos exteriores, legenda e esquadria, cotas, texto
relativo a áreas, texto relativo à identificação dos espaços, quadros e mapas, imagens
(como ortofotos) - qualquer uma destas categorias tem que estar contida num layer
isolado.
a) Os elementos escritos deverão ser apresentados em formato ‘PDF’, correspondendo
cada documento a um ficheiro distinto;
b) O quadro sinóptico da operação deverá ser entregue em formato editável ‘Excel’ e
não editável ’pdf’;
2.2. Especialidades
A proposta de arquitetura a apresentar nos termos expostos no ponto anterior, deverá ser
devidamente fundamentada nas opções técnicas a adotar no âmbito dos projetos de
especialidades nas componentes de estabilidade e todas as redes de infraestruturas.
Nesta fase serão exigíveis os seguintes conteúdos que devem fazer parte da Memória
descritiva de modo apresentar de forma adequada as soluções técnicas a adotar para os
projetos:
a) Estabilidade, escavação e contenção periférica;
b) Demolição;
c) Alimentação e distribuição de energia elétrica;
d) Instalação de gás;
e) Redes prediais de água e esgotos;
f) Águas pluviais;
g) Arranjos exteriores;
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h) Gestão de resíduos sólidos urbanos;
i) Infraestruturas de telecomunicações;
j) Comportamento térmico;
k) Instalações eletromecânicas, incluindo as de transporte de pessoas e ou mercadorias;
l) Segurança contra incêndios em edifícios;
m) Condicionamento acústico.
2.3. Consultas a entidades externas à CML
Os concorrentes podem, por sua iniciativa proceder a consulta prévia às entidades que
legalmente se devam pronunciar sobre as operações urbanísticas em causa, podendo juntar
os respetivos pareceres favoráveis, passando os mesmos parte integrante da proposta
urbanística e arquitetónica.
2.4. Calendarização da obra
Deverá ser apresentado uma calendarização das obras a realizar, com indicação da
distribuição dos trabalhos por operação urbanística/edifício.
2.5. Constituição equipa projetista
Deverá ser apresentada a constituição da equipa projetista, garantindo que todos têm a
habilitação adequada aos projetos pelos quais sejam responsáveis, nos termos da Lei nº
40/2015 de 1 de junho.
Para este efeito deverão ser apresentadas as respetivas declarações das ordens profissionais
de todos os técnicos que constituirão a equipa projetista.
C. Elaboração dos projetos na fase de execução do contrato
1. Representantes das partes
Para o acompanhamento da elaboração na fase de execução do contrato, será nomeado por
cada uma das partes, CML e Concessionário, um representante.
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O representante do concessionário não deverá ser o coordenador de projeto, nem pertencer
à equipa projetista.
2. Acompanhamento da elaboração dos projetos
A elaboração dos projetos pela equipa projetista, deverá ser acompanhada através de
reuniões semanais, com o representante da CML e com o representante do concessionário.
Deverão ser promovidas pela equipa projetista todas as reuniões que entenda necessárias
com as entidades externas à CML, informando sempre sobre as mesmas o representante da
CML nomeado para o efeito.
3. Projetos Base
Subsequentemente à comunicação do visto pelo Tribunal de Contas, deverão ser elaborados
os projetos para as várias operações urbanísticas, na fase correspondente a Projeto Base,
nos termos definidos na Portaria n.º 113/2015, de 22 de abril, a concluir no prazo máximo
de 8 semanas.
Os projetos a desenvolver nesta fase deverão conformar-se com as soluções de referências
constantes no Estudo Prévio apresentado na fase de concurso.
Os projetos deverão ser submetidos à apreciação das entidades concessionárias, bem como
para aprovação do Concedente, o qual verificará a sua conformidade com a proposta
adjudicada.
3.1. Elementos a entregar
3.1.1. Arquitetura
Para cada operação urbanística deverão ser entregues os elementos:
a) Planta de implantação, desenhada sobre o levantamento topográfico, indicando o
limite de cada operação e identificando para cada uma: a construção e as áreas
impermeabilizadas e os respetivos materiais e, no caso de serem propostas
alterações no na via pública (passeio adjacente à área de intervenção), planta dessas
alterações, bem como de demolições de construções ou elementos existentes;
b) Relatório prévio, nos termos do Decreto-Lei nº 140/2009, de 15 de junho, quando
aplicável;
c) Memória descritiva contendo, para cada operação:
- Área objeto de intervenção;
- Descrição do estado de conservação do Palacete;
- Caracterização da operação urbanística;
- Enquadramento da pretensão nos planos territoriais aplicáveis;
- Justificação das opções técnicas e da integração urbana e paisagística da operação;
- Indicação das condicionantes para um adequado relacionamento formal e funcional
com a envolvente, incluindo com a via pública;
- Justificação da imagem urbana proposta;
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- Programa de utilização das edificações, incluindo a área a afetar aos diversos usos;
- Descrição do conceito de organização funcional dos edifícios, das unidades
habitacionais, e da relação com as zonas comuns interiores e exteriores;
- Descrição das opções construtivas adotadas, incluindo a identificação de todos os
elementos modulares considerados;
- Descrição das opções construtivas adotadas para a reabilitação do Palacete da Rua
Gomes Freire, identificando todos os elementos patrimoniais relevantes que serão
mantidos no seu interior;
- Descrição dos materiais de acabamento considerados para cada área dos edifícios e
sua envolvente;
- Quadro sinóptico identificando para cada operação: a superfície total do terreno objeto
da operação, a área total de implantação, a área de implantação de cada edifício, a
área total de construção, a área de construção de cada edifício, o número de pisos, a
altura da fachada, a superfície de pavimento a afetar aos usos pretendidos, o número
total de fogos (arrendamento acessível e para passagem para propriedade plena do
concorrente), o número, o número de fogos por tipologia (arrendamento acessível e
para passagem para propriedade plena do concorrente), a área privativa de cada fogo
(arrendamento acessível e para passagem para propriedade plena do concorrente) e a
correspondente afetação de área de varandas/ espaços exteriores privativos e de área
comum (por permilagem), as áreas de cedências, as áreas exteriores de uso público,
as áreas exteriores de uso privativo, as áreas exteriores permeáveis;
a) Planta à escala 1:500 com a caracterização dos espaços exteriores e os diferentes
usos de cada operação indicando soluções construtivas e materiais a adotar;
b) Plantas à escala 1:100, contendo as dimensões e áreas e utilizações de todos os
compartimentos e frações, bem como a representação do mobiliário fixo e
equipamento sanitário;
c) Plantas, alçados e cortes de cores convencionais à escala 1:100;
d) Alçados à escala 1:100 com a indicação das cores e dos materiais dos elementos que
constituem as fachadas e a cobertura, bem como as construções adjacentes;
e) Cortes longitudinais e transversais à escala 1:100 abrangendo o terreno, com
indicação do perfil existente e o proposto, bem como das cotas dos diversos pisos e
da cota de soleira;
f) Pormenores de construção, à escala adequada, esclarecendo a solução construtiva
adotada para as paredes exteriores do edifício e sua articulação com a cobertura,
vãos de iluminação/ventilação e de acesso, bem como com o pavimento exterior
envolvente;
g) Mapa de acabamentos interiores e exteriores;
h) Plano de acessibilidades, acompanhado dos termos de responsabilidade do seu autor
que ateste a conformidade com o Decreto-Lei n.º 163/2006, de 8 de agosto;
i) Termos de responsabilidade para cada uma das operações, subscritos pelos autores
dos projetos e coordenador do projeto quanto ao cumprimento das disposições legais
e regulamentares aplicáveis;
j) Comprovativo da contratação de seguro de responsabilidade civil dos técnicos, nos
termos da Lei n.º 31/2009, de 3 de julho;
k) Pareceres, autorizações ou aprovações das entidades externas cuja consulta seja
obrigatória nos termos da lei;
l) Os elementos desenhados deverão ser organizados num único ficheiro DWF com as
caraterísticas:
- No máximo 50MB;
- A primeira página deverá ser uma folha de índice, identificando todas as páginas que
compõem o ficheiro;
- O formato DWF deve conter desenhos com layers ativos;
- O nome do ficheiro deverá referir-se à designação do projeto e ao concorrente;
- Todas as folhas contidas no ficheiro DWF deverão ser criadas com o formato/dimensão
igual ao de impressão - por exemplo, um desenho que seria impresso em A1 deverá
passar a DWF com o mesmo formato;
- A Unidade deverá ser sempre o Metro;
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104
- Os desenhos deverão ser apresentados com a relação "uma unidade / um metro”;
- O mínimo exigível em termos de unidades medíveis num desenho em DWF é o
milímetro;
- Deverá o autor configurar a impressão para que a componente vetorial do ficheiro
tenha pontos de polegada (DPI) suficientes para garantir esta precisão;
- Todas as folhas criadas a partir de aplicações CAD deverão permitir a identificação e
controle da visibilidade dos layers;
- Os layers, independentemente dos nomes, terão que permitir separar os seguintes
elementos do desenho: paredes, portas e janelas, tramas ou grisés, elementos
decorativos ou mobiliário, arranjos exteriores, legenda e esquadria, cotas, texto
relativo a áreas, texto relativo à identificação dos espaços, quadros e mapas, imagens
(como ortofotos) - qualquer uma destas categorias tem que estar contida num layer
isolado.
m) Os elementos escritos deverão ser apresentados em formato ‘pdf’, correspondendo
cada documento a um ficheiro distinto;
n) O quadro sinóptico da operação deverá ser entregue em formato editável ‘excel’ e
não editável em ‘pdf’;
3.1.2. Especialidades
Os elementos de projetos de especialidades poderão ser entregues juntamente com os
elementos de arquitetura, ou em fase subsequente, não devendo no entanto ser
ultrapassado o prazo total de 8 semanas para a entrega da totalidade dos elementos
(arquitetura e especialidades);
a) Termos de responsabilidade subscritos pelo coordenador do projeto quanto ao
cumprimento das disposições legais e regulamentares aplicáveis;
b) Comprovativo da contratação de seguro de responsabilidade civil dos técnicos, nos
termos da Lei n.º 31/2009, de 3 de julho;
c) Pareceres, autorizações ou aprovações das entidades externas cuja consulta seja
obrigatória nos termos da lei;
d) Projetos de especialidades, a apresentar em função do tipo de obra a executar, com
os respetivos termos de responsabilidade dos técnicos autores dos projetos quanto
ao cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis, nomeadamente:
e) Projeto de estabilidade que inclua o projeto de escavação e contenção periférica,
constituído por:
o Memória descritiva evidenciando: soluções propostas para a movimentação de terras,
meios de escavação e proteções contra deslizamentos ou ruína de edifícios adjacentes,
sistemas de bombagem etc.; critérios adotados na escolha e tipo de fundações e da
estrutura e sua justificação, estudo relativo a fundações especiais de estrutura e os
correspondentes meios de execução e condicionantes, cálculos justificativos da análise
estrutural e do dimensionamento dos elementos correspondentes, incluindo fundações
e muros de contenção ou de suporte de terras.
o Sondagens estruturais do edifício a reabilitar;
o Sondagens geotécnicas;
o Plantas, alçados e cortes definidores da estrutura do edifício em que sejam definidos: a
posição cotada dos elementos estruturais introduzidos relativamente ao sistema
estrutural adotado; a forma e as secções em tosco dos elementos estruturais
introduzidos e respetivas cotas de nível das faces superiores e inferiores (sapatas,
vigas paredes e lajes e, quando conveniente as espessuras dos revestimentos, em
compatibilização com as restantes especialidades).
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105
o Pormenores de todos os elementos da estrutura que evidenciem a sua forma e
constituição e permitam a sua execução sem dúvidas ou ambiguidades nas escalas
1:50, 1:20, 1:10 ou superior.
f) Projeto de demolição, se aplicável, constituído por:
o Memória descritiva evidenciando a data/época de construção do edifício e sistema
construtivo;
o Fotografias atualizadas a cores, abrangendo os prédios confinantes.
o Peças desenhadas da solução proposta;
g) Restantes projetos de especialidades:
o Projeto de alimentação e distribuição de energia elétrica;
o Projeto de instalação de gás;
o Projeto de redes prediais de água e esgotos;
o Projeto de águas pluviais;
o Projeto de arranjos exteriores;
o Projeto de gestão de resíduos sólidos urbanos;
o Projeto de infraestruturas de telecomunicações;
o Projeto de instalações eletromecânicas, incluindo as de transporte de pessoas e ou
mercadorias;
o Projeto de segurança contra incêndios em edifícios;
o Plano de ocupação de via pública;
h) Os projetos de especialidades deverão incluir as seguintes peças:
o Memória descritiva e justificativa relativa a cada especialidade;
o Plantas alçados e cortes na escala 1:100, ou superior, e esquemas, perspetivas, etc.
que facultem as seguintes informações: traçado de redes, sistemas, respetivas
representações nas plantas, cortes e alçados do projeto geral, dimensionamento das
condutas elétricas, das canalizações (tubagens, condutas e outros elementos de
passagem das águas, esgotos, gases e outros fluidos) e dos restantes sistemas a
instalar no edifício, indicação das interdependências mais importantes com a
estrutura e com os elementos de construção (passagens com a sinalização das
aberturas ou cavidades, canalizações ou condutas elétricas embebidas ou à vista,
existência de tetos suspensos ou outros elementos para cobertura das instalações e
equipamentos necessidades de revestimentos especiais etc.), discriminação das
características, localização e dimensionamento de aparelhagem, elementos acessórios
e equipamentos das instalações;
o Pormenores de execução das instalações e equipamentos que definam as informações
necessárias para a sua execução e montagem e as implicações mais importantes com
a estrutura e com os elementos de construção.
i) Estudo de comportamento térmico e demais elementos previstos na Portaria n.º 349-
C/2013, de 2 de dezembro;
j) Projeto de condicionamento acústico;
k) Pré-certificado do SCE, emitido por perito qualificado no âmbito do Sistema de
Certificação Energética dos Edifícios;
l) Calendarização da execução da obra, incluindo prazos para o início e para o termo da
execução dos trabalhos;
m) Estimativa do custo total da obra;
n) Apólice de seguro que cubra a responsabilidade pela reparação dos danos
emergentes de acidentes de trabalho, nos termos previstos na Lei n.º 100/97, de 13
de setembro;
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106
o) Apólice de seguro de construção, quando for legalmente exigível;
p) Termo de responsabilidade assinado pelo diretor de fiscalização de obra e pelo
diretor de obra;
q) Número do alvará ou de registo emitido pelo InCI, I. P., que confira habilitações
adequadas à natureza e valor da obra;
r) Livro de obra, com menção de termo de abertura;
s) Plano de segurança e saúde;
t) Ficha de elementos estatísticos previstos na Portaria n.º 235/2013, de 24 de julho.
u) Os elementos desenhados para cada projeto deverão ser organizados num único
ficheiro DWF com as caraterísticas:
o No máximo 50MB;
o A primeira página deverá ser uma folha de índice, identificando todas as páginas que
compõem o ficheiro;
o O formato DWF deve conter desenhos com layers ativos;
o O nome do ficheiro deverá referir-se à designação do projeto e ao concorrente;
o Todas as folhas contidas no ficheiro DWF deverão ser criadas com o formato/dimensão
igual ao de impressão - por exemplo, um desenho que seria impresso em A1 deverá
passar a DWF com o mesmo formato;
o A Unidade deverá ser sempre o Metro;
o Os desenhos deverão ser apresentados com a relação "uma unidade / um metro”;
o O mínimo exigível em termos de unidades medíveis num desenho em DWF é o
milímetro;
o Deverá o autor configurar a impressão para que a componente vetorial do ficheiro
tenha pontos de polegada (DPI) suficientes para garantir esta precisão;
o Todas as folhas criadas a partir de aplicações CAD deverão permitir a identificação e
controle da visibilidade dos layers;
o Os layers, independentemente dos nomes, terão que permitir separar os seguintes
elementos do desenho: paredes, portas e janelas, tramas ou grisés, elementos
decorativos ou mobiliário, arranjos exteriores, legenda e esquadria, cotas, texto
relativo a áreas, texto relativo à identificação dos espaços, quadros e mapas, imagens
(como ortofotos) - qualquer uma destas categorias tem que estar contida num layer
isolado.
v) Os elementos escritos deverão ser apresentados em formato PDF, correspondendo
cada documento a um ficheiro distinto;
w) Comprovativo de viabilidade de abastecimento de eletricidade pela EDP, e requisitos
estabelecidos, incluindo necessidade de instalação de Posto de Transformação;
3.1.3. Arqueologia
Com base na solução arquitetónica a apresentar, e respetivo projeto de estabilidade
(fundações) deverá ser definido um Plano de Sondagens Arqueológicas e ser promovida a
realização prévia das mesmas, por forma a ser elaborado Relatório de Sondagens
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107
Arqueológicas a submeter à aprovação da Direção Geral de Património Cultural (DGPC) da
viabilidade do projeto.
A proposta a apresentar na presente fase deverá ser acompanhada da aprovação da DGPC
sobre a sua viabilidade no que respeita os requisitos arqueológicos da área de intervenção.
3.2. Aprovação pela Câmara Municipal de Lisboa
Após entrega dos elementos descritos no ponto anterior, o Concedente deverá responder
sobre a sua aprovação no prazo máximo de 20 dias.
4. Projetos de execução
Após a aprovação do Projeto Base pela CML e pelas diversas concessionárias, deverá
proceder-se à elaboração do projeto de execução, no prazo máximo de 8 semanas.
O projeto de execução é um conjunto de documentos destinado a facultar todos os
elementos necessários à boa execução das empreitadas. Será apresentado de forma a
constituir um conjunto coordenado das informações escritas e desenhadas de fácil e
inequívoca interpretação por parte das entidades intervenientes na execução da obra e
deverá obedecer ao disposto na legislação aplicável e em vigor.
4.1. Elementos a entregar
O projeto de execução será constituído pelos seguintes elementos:
1. Projeto de arquitetura:
a) Memória descritiva e justificativa;
b) Índice das peças desenhadas;
c) Planta da localização dos edifícios inseridos no conjunto edificado, incluindo as vias públicas
que o servem, na escala mínima de 1:1 000.
d) Plantas de cada piso na escala 1:50 em que sejam indicados: a compartimentação e
respetivas dimensões, a distribuição e a tipologia do mobiliário fixo, os revestimentos dos
pavimentos, das paredes e tetos, e quando for caso disso, a estereotomia respetiva, a
localização e o dimensionamento dos diversos elementos de construção, a indicação,
devidamente referenciada, das linhas de corte, dos pormenores e de outros elementos que
sejam objeto de outras peças desenhadas, outras representações com interesse para a
definição da recuperação do edifício e execução da obra .
e) Cortes e alçados gerais do edifício que evidenciem a configuração das paredes exteriores e
cobertura, o dimensionamento dos elementos nelas inseridos, a natureza e a localização
dos materiais utilizados nos revestimentos, os locais destinados à passagem de
canalizações e condutas, articulações mais importantes entre diferentes elementos da
construção, tipos de remates e outras informações necessárias ao perfeito esclarecimento e
definição do projeto;
f) Desenhos de pormenorização a escalas apropriadas que indiquem os aspetos construtivos
de maior interesse para a execução da obra, incidindo nos espaços de cozinha, instalações
sanitárias, acessos verticais, átrio de entrada e de acesso à habitação;
g) Mapa de vãos, com indicação da tipologia de cada vão, das respetivas dimensões e
quantidades, do modo de funcionamento, da natureza e das características dos materiais e
ferragens e de outras informações necessárias ao fabrico e montagem de caixilharias,
portas, envidraçados e outros elementos;
h) Mapa de armários fixos, com indicação da tipologia de cada armário, das respetivas
dimensões e quantidades, do modo de funcionamento, da natureza e das características
dos materiais e ferragens e de outras informações necessárias ao fabrico e montagem;
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i) Pormenores de execução dos diferentes elementos do projeto que permitam a
compreensão clara e a definição precisa do dimensionamento e da natureza das
interligações dos diferentes materiais ou partes constituintes.
2. Projetos de especialidades, correspondendo nesta aos apresentados na fase de
licenciamento, devendo, no entanto, ser elaborados os elementos escritos e
desenhados necessários à execução da obra que não tenham sido contemplados na
fase anterior;
3. Caderno de encargos para a execução da obra devendo contemplar:
a) Cláusulas técnicas gerais e especiais e particulares do caderno de encargos relativas aos
materiais, produtos e equipamentos a utilizar e aos inerentes processos de recuperação, de
construção e de montagem;
b) Medições dando indicação da quantidade e qualidade dos trabalhos necessários para a
execução da obra elaboradas por conjuntos afins tendo em conta as diferentes
especialidades e ou fornecimentos devendo ser adotadas as norma portuguesas em vigor
ou as especificações do LNEC;
c) Orçamentos baseados nas quantidades e qualidades dos fornecimentos e trabalhos a
realizar utilizando a metodologia adotada para as medições e indicando respetivos preços
unitários;
4. Plano de Gestão de Resíduos;
5. Os elementos desenhados para cada projeto deverão ser organizados num único
ficheiro DWF com as caraterísticas:
a) No máximo 50MB;
b) A primeira página deverá ser uma folha de índice, identificando todas as páginas que
compõem o ficheiro;
c) O formato DWF deve conter desenhos com layers ativos;
d) O nome do ficheiro deverá referir-se à designação do projeto e ao concorrente;
e) Todas as folhas contidas no ficheiro DWF deverão ser criadas com o formato/dimensão
igual ao de impressão - por exemplo, um desenho que seria impresso em A1 deverá passar
a DWF com o mesmo formato;
f) A Unidade deverá ser sempre o Metro;
g) Os desenhos deverão ser apresentados com a relação "uma unidade / um metro”;
h) O mínimo exigível em termos de unidades medíveis num desenho em DWF é o milímetro;
i) Deverá o autor configurar a impressão para que a componente vetorial do ficheiro tenha
pontos de polegada (DPI) suficientes para garantir esta precisão;
j) Todas as folhas criadas a partir de aplicações CAD deverão permitir a identificação e
controle da visibilidade dos layers;
k) Os layers, independentemente dos nomes, terão que permitir separar os seguintes
elementos do desenho: paredes, portas e janelas, tramas ou grisés, elementos decorativos
ou mobiliário, arranjos exteriores, legenda e esquadria, cotas, texto relativo a áreas, texto
relativo à identificação dos espaços, quadros e mapas, imagens (como ortofotos) -
qualquer uma destas categorias tem que estar contida num layer isolado.
6. Os elementos escritos deverão ser apresentados em formato PDF, correspondendo
cada documento a um ficheiro distinto;
4.2. Aprovação pela Câmara Municipal de Lisboa
Após entrega dos elementos descritos no ponto anterior, a CML deverá responder sobre a
sua aprovação no prazo máximo de 20 dias.
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109
5. Elementos complementares ao projeto
Para além dos elementos de projeto descritos anteriormente, será necessária a elaboração
pelas equipas projetistas dos seguintes elementos, a fornecer no prazo de 4 semanas após
solicitação pela CML:
1. Telas finais e fichas técnicas de habitação;
2. Documentos de apoio ao processo de seleção de arrendatários: plantas gerais dos
pisos à escala 1/100, sem cotas e plantas de cada tipologia habitacional T2, T3 e T4
à escala 1:50, incluindo sinalização da sua localização em planta geral esquemática e
identificando a área privativa e a área útil dos compartimentos;
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TÍTULO III. CAPÍTULO 2 | Fase de construção
A fase de construção deverá respeitar os projetos elaborados e validados pela Câmara
Municipal de Lisboa (CML), e entidades competentes.
Secção 1 | Empreitada de construção e reabilitação dos edifícios
A. Acompanhamento da execução da empreitada
1. Representantes das partes
Para o acompanhamento da fase de execução da empreitada será nomeado por cada uma
das partes, CML e Concessionário, um representante.
De preferência, deverão manter-se os representantes que acompanharam a execução dos
projetos.
2. Reuniões de acompanhamento
Durante a fase de execução da obra serão realizadas reuniões semanais a agendar em dia e
horário fixos, nas quais deverão estar sempre presentes o representante da CML nomeado
para o efeito, o representante do Concessionário, o Diretor de Obra, o Diretor de Fiscalização
e o Coordenador de Projeto.
Das reuniões deverão ser elaboradas atas pelo empreiteiro, e assinadas por todos os
intervenientes.
3. Fiscalização
Para o acompanhamento da execução da obra deverá ser constituída uma equipa de
fiscalização de dimensão adequada, contratada pelo concessionário, dirigida pelo Diretor
Técnico de Fiscalização indicado na fase de projetos de especialidades.
A equipa de fiscalização deverá estar integralmente afeta à obra objeto da concessão.
4. Assistência técnica em obra
Durante a fase de execução da obra a equipa projetista ficará obrigada a:
1. Acompanhamento regular dos trabalhos realizados pelo empreiteiro;
2. Participação em reuniões periódicas a realizar na obra sempre que solicitado
representada pelos técnicos adequados da equipa projetista;
3. Elaborar todas as recomendações julgadas convenientes com fim a preservar a
qualidade de execução;
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4. Executar e providenciar para que sejam realizados todos os desenhos das alterações
introduzidas no projeto durante a obra;
5. Apoiar do ponto de vista técnico a resolução de qualquer situação de conflito com o
empreiteiro ou demais entidades intervenientes nos trabalhos relativas aos
respetivos projetos ou obra;
5. Reporte sobre a execução da obra
A equipa de fiscalização deverá reportar mensalmente o nível de execução dos trabalhos de
empreitada de acordo com o plano de trabalhos da mesma.
6. Conclusão da obra
Após a conclusão dos trabalhos, realização de vistorias pelas várias concessionárias de
infraestruturas, para efeitos de certificação e ligação às redes públicas, e após a obtenção
dos certificados energéticos definitivos, o concessionário deve comunicar a conclusão da obra
à Câmara Municipal de Lisboa (CML), no prazo de 7 dias seguidos a contar da conclusão,
para efeitos de esta, a expensas do Concessionário, realizar as operações necessárias à
verificação da conformidade dos imóveis com as normas e regras técnicas aplicáveis,
designadamente com os projetos aprovados e o cumprimento das demais exigências legais
ou contratualmente fixadas, e a sua funcionalidade aos respetivos usos.
Para o efeito, deverão ser entregues à CML pelo concessionário, aquando da comunicação da
conclusão da obra, os desenhos correspondentes às telas finais de arquitetura e
especialidades, bem como os termos de responsabilidade do coordenador de projeto, diretor
técnico de fiscalização e diretor técnico da obra.
Verificada a conformidade da obra com os projetos aprovados e as demais exigências legais
e contratuais, é lavrado um auto no qual a CML certificará a conclusão das obras e a sua
conformidade com o projeto.
Constatando-se que as obras não se encontram concluídas e/ou não estão executadas em
conformidade com o projeto e demais disposições aplicáveis, a CML regista essa conclusão
no auto, especificando as razões que a fundamentam.
O Concessionário pode deduzir reclamações relativamente a qualquer facto ou circunstância
consignada no auto mencionado, exarando-as nele ou apresentando-as por escrito nos 10
dias úteis subsequentes.
A CML pronuncia-se sobre a reclamação no prazo de 15 dias úteis, a menos que necessite de
prazo adicional, caso em que o deverá comunicar ao Concessionário.
Concluídos os trabalhos de retificação de deficiências ou de obras não concluídas, o
Concessionário deve comunicar esse facto à CML no prazo previsto de 7 dias úteis,
repetindo-se o procedimento descrito.
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Uma vez verificada a adequação das obras realizadas será lavrado auto que atestará a
aptidão dos imóveis.
7. Autorização de Utilização
Nos termos da alínea e) do número 1 do artigo 7º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de
dezembro, Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), com a redação dada pelo
Decreto-Lei n.º 214-G/2015, de 2 de outubro, tratando-se de obras “promovidas por
entidades concessionárias de obras ou serviços públicos, quando se reconduzam à
prossecução do objeto da concessão”, a utilização dos imóveis está isenta autorização.
Nos termos descritos no ponto anterior, com a conclusão da obra será lavrado auto que
atestará a aptidão dos imóveis.
Nos termos do número 1, 2 e 3 do artigo 50º do Decreto-lei nº 280/2007 de 7 de agosto, a
titulação de atos que “envolvam a transmissão da propriedade de imóveis cuja construção ou
utilização estejam isentas de licenciamento ou de autorização administrativa, por as obras
terem sido promovidas pelo Estado ou por institutos públicos, nos termos da legislação em
vigor no momento da edificação, efetua-se sem a apresentação de licença ou de autorização
administrativa”, sendo essa isenção igualmente aplicável à “transmissão e à constituição de
outros direitos reais e de outras situações jurídicas”, podendo ser sujeita a registo, por
averbamento à descrição.
B. Manual de utilização dos edifícios destinados a arrendamento acessível
No final da obra deverá ser entregue pelo concessionário à CML a compilação de todos os
materiais e soluções construtivas adotadas na construção dos edifícios destinados a
arrendamento acessível, bem como um manual de utilização do mesmo, referindo:
1. Materiais de acabamento utilizados e condições de limpeza, manutenção e
substituição;
2. Equipamentos utilizados e condições de uso e manutenção;
3. Descrição geral de todas as redes de infraestruturas, bem como as condições de
manutenção e reparação, indicando a localização de todas as áreas técnicas
existentes e suas funções;
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Apêndices
Apêndice A – Planta de ordenamento PDML – Qualificação do Espaço Urbano
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Apêndice B – Planta de Condicionantes do PDML e ARU
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Apêndice C – Planta de Carta Municipal do Património Edificado e Paisagístico
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Apêndice D – Fichas de Catalogação
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Apêndice E – Planta de Operações Urbanísticas
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Apêndice F1 – Normas urbanísticas aplicáveis a cada edifício (fichas edifícios)
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Freguesia: Santa Maria Maior
Morada: Rua de São Lázaro 4 a 8
Código SIG: 3100303068001 Obra: 7675
Situação existente Nº pisos 4 + Aproveitamento de sótão
Área do lote
(segundo levantamento topográfico) 120,30m2
Área de Implantação
(segundo levantamento topográfico) 120,30m2
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa
Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano B
Servidões Administrativas e Restrições de
Utilidade pública (artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do
Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo
Antão-o-Novo;
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de
subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da administração central (artigo 33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 8 Reabilitação/requalificação profunda em conjunto com os edifícios da Rua de São Lázaro 10/12 e 14, com
manutenção da fachada que confina com a Rua de São Lázaro
Tipo de operação urbanística Demolição (alíneas b) e) do número 1 do artigo 45º PDML) Emparcelamento
Alteração
Edificação
Nº pisos 4 + Aproveitamento de sótão
Altura máxima da edificação Existente
Altura máxima da fachada Existente
Profundidade máxima da empena Existente
Área de implantação (referência) 120,30m2
Área de Logradouro (referência) -
Usos admissíveis Habitação e comércio ao nível do piso térreo
Corpos balançados Número 1 do artigo 42º PDML
Artigo 46º RMUEL
Superfície de pavimento (referência) 600m2
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior
do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML
Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de bicicletas
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Freguesia: Santa Maria Maior
Morada: Rua de São Lázaro 10 a 12
Código SIG: 3100303084001 Obra: 24314
Situação existente Nº pisos 3
Área do lote
(segundo levantamento topográfico) 86,80m2
Área de Implantação
(segundo levantamento topográfico) 86,80m2
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa
Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano A
Servidões Administrativas e Restrições de Utilidade pública (artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo
Antão-o-Novo;
ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –
Superfície Cónica de Transição
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da
administração central (artigo 33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 8 Demolição integral e edificação, operação urbanística conjunta com os edifícios da Rua de São Lázaro 4/8 e 14
Tipo de operação urbanística Demolição (alíneas e) do número 1 do artigo 45º PDML) Emparcelamento
Alteração
Edificação
Nº pisos 3 + Aproveitamento de sótão
Altura máxima da edificação 12,90m
Altura máxima da fachada 11,35m
Profundidade máxima da empena Garantir afastamento à fachada confinante do edifício da Rua
da Palma 157 a 159B com vãos (artigo 1360º do Código Civil)
Área de implantação (referência) 77,40m2
Área de Logradouro (referência) 9,60m2
Usos admissíveis Habitação e comércio ao nível do piso térreo
Corpos balançados Número 1 do artigo 42º PDML
Artigo 46º RMUEL
Superfície de pavimento (referência) 286,40m2
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior
do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de
bicicletas
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
151
Freguesia: Santa Maria Maior
Morada: Rua de São Lázaro 14
Código SIG: 3100303065002 Obra: 24315
Situação existente Nº pisos 2
Área do lote
(segundo levantamento topográfico) 43,44m2
Área de Implantação (segundo levantamento topográfico) 43,44m2
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano A
Servidões Administrativas e Restrições
de Utilidade pública (artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de
São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo;
ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –
Superfície Cónica de Transição; ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de subsolo
sujeitos a apreciação do órgão competente da administração central
(artigo 33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 8 Demolição integral e edificação, operação urbanística conjunta com os edifícios da Rua de São Lázaro 4/8 e 10/12
Tipo de operação urbanística Demolição (alíneas e) do número 1 do artigo 45º PDML)
Emparcelamento
Alteração Edificação
Nº pisos 4
Altura máxima da edificação 13,35m
Altura máxima da fachada 11,60m
Profundidade máxima da empena Garantir afastamento à fachada confinante do edifício da Rua da Palma 157 a 159B com vãos (artigo 1360º do Código Civil)
Área de implantação (referência) 38,40m2
Área de Logradouro (referência) 5m2
Usos admissíveis Habitação e comércio ao nível do piso térreo
Corpos balançados Número 1 do artigo 42º PDML
Artigo 46º RMUEL
Superfície de pavimento (referência) 153,60m2
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior do lote
por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML
Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de bicicletas
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
152
Freguesia: Santa Maria Maior
Morada: Rua de São Lázaro 16 a 22
Código SIG: 3100303083001 Obra: 18392
Situação existente Nº pisos 4 + Aproveitamento de sótão
Área do lote (segundo levantamento topográfico)
523,65m2
Área de Implantação
(segundo levantamento topográfico) 523,65m2
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa
Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano A
Servidões Administrativas e Restrições de
Utilidade pública (artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de
São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo; ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –
Superfície Cónica de Transição;
ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de subsolo
sujeitos a apreciação do órgão competente da administração central (artigo 33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 7 Reabilitação/requalificação profunda em conjunto com o edifício da Rua de São Lázaro 24/28, com manutenção da
fachada que confina com a Rua de São Lázaro
Tipo de operação urbanística Demolição (alíneas e) do número 1 do artigo 45º PDML) Emparcelamento
Alteração
Edificação
Nº Pisos 4 + Aproveitamento de sótão
Altura máxima da edificação Existente
Altura máxima da fachada Existente
Profundidade máxima da empena Alinhamento com fachadas confinantes a tardoz do edifício da Rua da
Palma 157 a 59B (número 2 do artigo 43º do PDML)
15m (número 1 do artigo 43º do PDML)
Área de implantação (referência) 152,50m2
Área de Logradouro (referência) Demolição das construções existentes Admite-se, considerando o emparcelamento com o edifício da Rua de
São Lázaro 24/28:
Área permeável ≥0,20% área total de logradouro (alínea a) número 1)
artigo 44º PDML) Edificação de nova construção destinada ao uso habitacional com área
de implantação (referência) de 160m2 e 2 pisos - sem ultrapassar a
altura das construções atualmente existentes (número 11 do artigo 44º
do PDML)
Usos admissíveis Habitação Comércio ao nível do piso térreo na área correspondente a frente de rua
Corpos balançados Número 1 do artigo 42º PDML
Artigo 46º RMUEL
Superfície de pavimento (referência) 701,50m2 Corpo principal
320m2 Construção no logradouro
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior do lote
por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de bicicletas
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
153
Freguesia: Santa Maria Maior
Morada: Rua de São Lázaro 24 a 28
Código SIG: 3100303060001 Obra: 24317
Situação existente Nº pisos 1
Área do lote
(segundo levantamento topográfico) 301,80m2
Área de Implantação
(segundo levantamento topográfico) 292m2
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa
Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano A
Servidões Administrativas e Restrições de Utilidade pública (artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo;
ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –
Superfície Cónica de Transição;
ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da administração
central (artigo 33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 7 Demolição integral e edificação, operação urbanística conjunta com os edifícios da Rua de São Lázaro 16/22
Tipo de operação urbanística Demolição (alínea e) do número 1 do artigo 45º PDML) Emparcelamento
Alteração
Edificação
Nº pisos 3 + Aproveitamento de sótão
Altura máxima da edificação 13,35m
Altura máxima da fachada 11,80m
Profundidade máxima da empena 15m (número 1 do artigo 43º do PDML)
Área de implantação (referência) 294,10m2
Área de Logradouro (referência) Demolição das construções existentes
Admite-se, considerando o emparcelamento com o edifício da Rua
de São Lázaro 24/28:
Área permeável ≥0,20% área total de logradouro (alínea a) número 1) artigo 44º PDML)
Edificação de nova construção destinada ao uso habitacional com
área de implantação (referência) de 160m2 e 2 pisos - sem
ultrapassar a altura das construções atualmente existentes (número 11 do artigo 44º do PDML)
Usos admissíveis Habitação
Comércio ao nível do piso térreo na área correspondente a frente de
rua
Corpos balançados Número 1 do artigo 42º PDML
Artigo 46º RMUEL
Superfície de pavimento (referência) 1058,80m2
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML
Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de
bicicletas
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
154
Freguesia: Santa Maria Maior
Morada: Rua de São Lázaro 30 a 32A
Código SIG: 3100303061001 Obra: 24318
Situação existente Nº pisos 2
Área do lote
(segundo levantamento
topográfico)
286,40m2
Área de Implantação
(segundo levantamento topográfico)
286,40m2
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa
Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano A
Inventário Municipal do Património 31.40 – (Antiga) Padaria
Servidões Administrativas e
Restrições de Utilidade pública
(artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de São
José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo;
ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa – Superfície
Cónica de Transição; ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de subsolo
sujeitos a apreciação do órgão competente da administração central (artigo
33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 6 Reabilitação com alteração ao interior para adaptação ao uso habitacional
Tipo de operação urbanística Alteração
Ampliação
Nº pisos 2 + Aproveitamento de sótão
Altura máxima da edificação 11,85m
Altura máxima da fachada Existente
Profundidade máxima da empena Existente
Área de implantação (referência) Existente
Área de Logradouro (referência) -
Usos admissíveis Habitação
Comércio ao nível do piso térreo na área correspondente a frente de rua
Superfície de pavimento
(referência) 744,60m2
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior do lote por
enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de bicicletas
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
155
Freguesia: Santa Maria Maior
Morada: Rua de São Lázaro 34
Código SIG: 3100303059001 Obra: 40988
Situação existente Nº pisos 1
Área do lote
(segundo levantamento topográfico) 188,50m2
Área de Implantação
(segundo levantamento topográfico) 188,50m2
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa
Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado
Urbano A
Servidões Administrativas e Restrições de
Utilidade pública (artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal
do Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de
Santo Antão-o-Novo;
ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de
Lisboa – Superfície Cónica de Transição; ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São
José
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem
remeximento de subsolo sujeitos a apreciação do órgão
competente da administração central (artigo 33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 5 Demolição integral e edificação
Tipo de operação urbanística Demolição (alínea e) do número 1 do artigo 45º PDML)
Edificação
Nº pisos 3 + Aproveitamento de sótão
Altura máxima da edificação 13,40m
Altura máxima da fachada 11,70m
Profundidade máxima da empena 15m
Área de implantação (referência) 147,70m2
Área de Logradouro (referência) 40,80m2
Demolição das construções existentes
Usos admissíveis Habitação
Comércio ao nível do piso térreo na área correspondente a
frente de rua
Superfície de pavimento (referência) 530m2
Corpos balançados Número 1 do artigo 42º PDML
Artigo 46º RMUEL
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º
do PDML
Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento
de bicicletas
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
156
Freguesia: Santa Maria Maior
Morada: Rua de São Lázaro 44 a 48
Código SIG: 3100303055001 Obra: 4941
Situação existente Nº pisos 2 + Aproveitamento de sótão
Área do lote
(segundo levantamento topográfico) 124,63m2
Área de Implantação
(segundo levantamento topográfico) 124,63m2
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa
Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano A
Servidões Administrativas e Restrições de
Utilidade pública (artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do
Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo
Antão-o-Novo; ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –
Superfície Cónica de Transição;
ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de
subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da administração central (artigo 33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 4 Demolição integral e edificação, possibilitando o alargamento da Rua de São Lázaro no troço correspondente
(atualmente com estrangulamento)
Emparcelamento com edifício da Rua de São Lázaro 50/56
Tipo de operação urbanística Demolição (alínea c) e e) do número 1 do artigo 45º PDML) Edificação
Nº Pisos 3 + Aproveitamento de sótão
Altura máxima da edificação 13,02m
Altura máxima da fachada 11,45m
Profundidade máxima da empena Alinhamento com edifícios confinantes (número 2 do artigo 43º PDML)
Garantir afastamento à fachada confinante do edifício do Palácio
da Folgosa com terraço (artigo 1360º do Código Civil)
Área de implantação (referência) 96,25m2
Área de Logradouro (referência) 28m2 Admite-se a ligação do edifício com o logradouro do edifício da
Rua de São Lázaro 58/70
Usos admissíveis Habitação
Comércio ao nível do piso térreo na área correspondente a
frente de rua
Superfície de pavimento (referência) 350m2
Corpos balançados Número 1 do artigo 42º PDML Artigo 46º RMUEL
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior
do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML
Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de
bicicletas
Freguesia: Santa Maria Maior Morada: Rua de São Lázaro 50 a 56
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
157
Código SIG: 3100303076001
Obra: 396
Situação existente Nº pisos 3
Área do lote
(segundo levantamento topográfico) 155,91m2
Área de Implantação
(segundo levantamento topográfico) 116,40m2
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa
Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano A
Servidões Administrativas e
Restrições de Utilidade pública (artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de
São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo; ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –
Superfície Cónica de Transição;
ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de
subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da administração central (artigo 33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 4 Demolição integral e edificação, possibilitando o alargamento da Rua de São Lázaro no troço correspondente
(atualmente com estrangulamento) Emparcelamento com o edifício da Rua de São Lázaro do 44 a 48
Tipo de operação urbanística Demolição (alinha c) e e) do n.º 1 artigo 45º do PDML)
Edificação
Nº pisos 3 + Aproveitamento de sótão
Altura máxima da edificação 11,45m
Altura máxima da fachada 13,02m
Profundidade máxima da empena Alinhamento com edifícios confinantes (número 2 do artigo 43º PDML)
Área de implantação (referência) 114m2
Área de Logradouro (referência) 39,51m2
Admite-se a ligação do edifício com o logradouro do edifício da Rua de
São Lázaro, 58 a 70
Usos admissíveis Habitação e comércio ao nível do piso térreo
Superfície de pavimento (referência) 399m2
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior do lote
por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML
Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de bicicletas
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
158
Freguesia: Santa Maria Maior
Morada: Rua de São Lázaro 58 a 70
Código SIG: 3100303034001 Obra: 24320
Situação existente Nº pisos 3
Área do lote
(segundo levantamento topográfico) 806,5m2
Área de Implantação
(segundo levantamento topográfico) 436,3m2
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa
Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano A
Inventário Municipal do Património 31.41 – Edifício de habitação plurifamiliar
Servidões Administrativas e Restrições de
Utilidade pública (artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do
Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-
o-Novo; ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –
Superfície Cónica de Transição;
ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de
subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da administração central (artigo 33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 3 Reabilitação com alteração ao interior para adaptação ao uso habitacional
Tipo de operação urbanística Alteração
Nº pisos 3 + Aproveitamento de sótão
Altura máxima da edificação Existente
Altura máxima da fachada Existente
Profundidade máxima da empena Existente
Área de implantação (referência) 436,3m2
Área de Logradouro (referência) 370,2m2
Usos admissíveis Habitação e comércio ao nível do piso térreo
Superfície de pavimento (referência) 1527m2
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior
do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML
Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de
bicicletas
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
159
Freguesia: Santa Maria Maior
Morada: Rua de São Lázaro 90 a 94
Código SIG: 3100303012001 Obra: 40068
Situação existente Nº pisos 5 + Aproveitamento de sótão
Área do lote
(segundo levantamento topográfico) 276,10m2
Área de Implantação
(segundo levantamento topográfico) 276,10m2
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa
Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano A
Inventário Municipal do Património 31.43 - Edifício de habitação plurifamiliar
Servidões Administrativas e Restrições
de Utilidade pública (artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de
São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo;
ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa – Superfície Cónica de Transição;
ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de
subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da administração
central (artigo 33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO 1 Reabilitação com alteração ao interior para adaptação ao uso habitacional
Tipo de operação urbanística Alteração
Nº pisos 5 + Aproveitamento de sótão
Altura máxima da edificação Existente
Altura máxima da fachada Existente
Profundidade máxima da empena Existente
Área de implantação (referência) 276,10m2
Área de Logradouro (referência) -
Usos admissíveis Habitação e comércio ao nível do piso térreo
Superfície de pavimento (referência) 1573,80m2
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML
Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de
bicicletas
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
160
Freguesia: Santa Maria Maior
Morada: Rua de São Lázaro 84
Código SIG: 3100303009001 Obra 34145
Situação existente Nº pisos 2
Área do lote (segundo levantamento
topográfico)
340,13m2
Área de Implantação
(segundo levantamento
topográfico) 247,0m2
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa
Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano A
Servidões Administrativas e Restrições de Utilidade pública
(artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo;
ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –
Superfície Cónica de Transição;
ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da administração
central (artigo 33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO 2 Reabilitação com alteração ao interior para adaptação ao uso habitacional
Tipo de operação urbanística Alteração
Nº pisos
3 (aproveitamento de pé-direito existente)
Altura máxima da edificação Existente
Altura máxima da fachada Existente
Profundidade máxima da empena Existente
Área de implantação (referência) 247,0m2
Área de Logradouro (referência) 93.13m2
Usos admissíveis Habitação
Superfície de pavimento (referência)
741m2
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior do lote
por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML
Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de
bicicletas
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
161
Freguesia: Arroios
Morada: Rua de São Lázaro 73 a 91
Código SIG: 2400704004001
Obra: 34147
Situação existente Nº pisos -
Área do lote
(segundo levantamento topográfico) 215,09m2
Área de Implantação
(segundo levantamento topográfico) -
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa
Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano A
Servidões Administrativas e Restrições de
Utilidade pública (artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do
Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo
Antão-o-Novo; ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –
Superfície Cónica de Transição;
ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de
subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da administração central (artigo 33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 9 Edificação
Garantir o alargamento da Rua de São Lázaro no troço correspondente (atualmente com estrangulamento)
Tipo de operação urbanística Edificação
pisos 4 + Aproveitamento de sótão
Altura máxima da edificação 13,51m
Altura máxima da fachada 16,04m
Profundidade máxima da empena Alinhamento com edifício confinante (número 2 do artigo 43º PDML)
Garantir alargamento da rua no troço correspondente
(atualmente com estrangulamento)
Área de implantação (referência) 205m2
Área de Logradouro (referência) -
Usos admissíveis Habitação Comércio ao nível do piso térreo da Rua de São Lázaro
Superfície de pavimento (referência) 950m2
Corpos balançados Número 1 do artigo 42º PDML
Artigo 46º RMUEL
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior
do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML
Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de bicicletas
CADERNO DE ENCARGOS | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
162
Freguesia: Arroios
Morada: Rua de São Lázaro 101 a 105
Código SIG: 2400704003001 Obra: 367
Situação existente Nº pisos 5
Área do lote (segundo levantamento topográfico)
53,70m2
Área de Implantação
(segundo levantamento topográfico) 53,70m2
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa
Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano A
Servidões Administrativas e Restrições de
Utilidade pública (artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do
Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo Antão-o-Novo;
ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –
Superfície Cónica de Transição;
ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da
administração central (artigo 33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO URBANÍSTICA 10 Demolição integral e edificação em emparcelamento com edifício da Rua de São Lázaro 107/115
Tipo de operação urbanística Demolição (alínea b) do número 1 do artigo 45º do PDML)
Emparcelamento
Edificação
Alteração
Nº pisos 4 + Aproveitamento de sótão
Altura máxima da edificação 16,10m
Altura máxima da fachada 13,45m
Profundidade máxima da empena Alinhamento com edifícios confinantes (número 2 do artigo 43º
PDML)
Área de implantação (referência) 53,70m2
Área de Logradouro (referência) -
Usos admissíveis Habitação Comércio ao nível do piso térreo da Rua de São Lázaro
Superfície de pavimento (referência) 250m2
Corpos balançados Número 1 do artigo 42º PDML
Artigo 46º RMUEL
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior
do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML
Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de bicicletas
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Freguesia: Arroios
Morada: Rua de São Lázaro 107 a 115
Código SIG: 2400704002001 Obra: 21067
Situação existente Nº pisos 4 + Aproveitamento de sótão
Área do lote
(segundo levantamento topográfico) 247,77m2
Área de Implantação
(segundo levantamento topográfico) 233,40m2
PDM em vigor Reabilitação Urbana Área de Reabilitação Urbana de Lisboa
Área de Reabilitação Urbana da Rua de São Lázaro
Qualificação de Espaço Espaço Central e Residencial Consolidado – Traçado Urbano A
Servidões Administrativas e Restrições de Utilidade pública (artigo 7º)
DGPC: Zona de Proteção dos Imóveis – Edifício principal do Hospital de São José, antigo Convento e Colégio de Santo
Antão-o-Novo;
ANA aeroportos: Zona de Intervenção do Aeroporto de Lisboa –
Superfície Cónica de Transição; ARSLVT: Zona de Proteção de Hospitais - Hospital de São José
Estrutura Patrimonial Municipal Nível Arqueológico II – projetos que impliquem remeximento de
subsolo sujeitos a apreciação do órgão competente da
administração central (artigo 33º do PDML)
Viabilidade Urbanística OPERAÇÃO 10 Reabilitação com alteração ao interior para adaptação ao uso habitacional
Tipo de operação urbanística Alteração
Nº pisos 5 + Aproveitamento de sótão
Altura máxima da edificação Existente
Altura máxima da fachada Existente
Profundidade máxima da empena Existente
Área de implantação (referência) Existente
Área de Logradouro (referência) 14,37m2
Usos admissíveis Habitação e comércio ao nível do piso térreo
Superfície de pavimento (referência) 910,3m2
Estacionamento privativo Isenção de necessidade de estacionamento privativo no interior
do lote por enquadramento no n.º 4 do art. 75º do PDML Admite-se área ao nível do piso térreo para parqueamento de
bicicletas
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Apêndice F1 – Normas urbanísticas aplicáveis a cada edifício (perfis de rua)
Anexo IV a que se refere a Cláusula 1.ª do Caderno de Encargos
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Normas de Exploração, Manutenção e Conservação
Capítulo I
(Disposições gerais)
Artigo 1º
Objeto
As presentes Normas de Exploração, Manutenção e Conservação, doravante Normas, têm
por objeto a definição e regulamentação da organização, funcionamento, disciplina, limpeza
e segurança interior, no âmbito do “Programa Renda Acessível”, dos imóveis objeto da
concessão, sitos na Rua de São Lázaro, Lisboa, que devem vigorar em toda a área
concessionada definida no Contrato de Concessão.
Artigo 2º
Regime de Concessão
1. À Concessionária é conferido o direito de exploração exclusiva do objeto da
concessão, de acordo com o estabelecido no Contrato de Concessão e em
conformidade com as presentes Normas de Manutenção e Conservação.
2. A exploração comercial da atividade de arrendamento das habitação a renda
acessível só pode ser efetuada pela Concessionária.
3. A Concessionária desenvolverá, de forma autónoma e independente, as atividades
relativas à prestação dos seus serviços dentro dos limites fixados no Contrato de
Concessão e demais legislação aplicável, operando o estabelecimento da concessão
de forma regular e contínua, com a maior segurança, eficiência e economia, de
forma a garantir um serviço de qualidade.
Artigo 3º
Operações
1. A Concessionária executa todas as operações inerentes à Concessão e que sejam
necessárias para assegurar a boa gestão, exploração, manutenção e conservação dos
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166
imóveis objeto do Contrato de Concessão, bem como as que forem adequadas para
garantir a qualidade dos serviços prestados, segurança, conforto e satisfação dos
arrendatários.
2. As operações relativas à gestão administrativa e financeira dos imóveis objeto
da Concessão devem incluir:
a) A gestão e controle de todos os serviços, fornecimentos e atos necessários
ao cumprimento do Contrato de Concessão e presentes Normas, prestados
diretamente ou subcontratados a terceiros, incluindo: cobrar rendas e emitir
os respectivos recibos; fornecimento de água, energia eléctrica,
telecomunicações, limpeza e segurança nas partes comuns dos imóveis;
contabilidade; gestão da relação com arrendatários; gestão das cauções
prestadas pelos arrendatários; atividades de manutenção e conservação dos
edifícios e equipamentos;
b) Organização e utilização de um sistema de informação que registe
informaticamente os dados necessários à avaliação do cumprimento das
suas obrigações contratuais com o Concedente, os quais deverão ser
comunicados conforme obrigações de reporte e estar disponíveis para
consulta, pesquisa e análise pelo Concedente, sempre que o mesmo o
solicite, incluindo:
i. A informação de suporte dos Relatórios de Gestão, nomeadamente
de contabilidade;
ii. Base de dados de contratos e de registos da gestão da relação com
os arrendatários, incluindo pagamentos, cauções, registo de
realização de obras de manutenção e conservação na habitação,
reclamações e sugestões e respectivas respostas aos arrendatários;
iii. Contratos com prestadores de serviços;
iv. Planeamento e registo de atividades de manutenção e conservação
dos edifícios e equipamentos (conforme previsto nas presentes
Normas, planos dos equipamentos e demais elementos contratuais
da concessão);
v. Recolha, armazenamento e tratamento de dados que permitam
aferir o cumprimento dos indicadores de desempenho.
3. As operações relativas à segurança, manutenção e conservação dos imóveis
devem incluir:
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a) Limpeza dos espaços comuns sempre que necessário para assegurar o
conforto, segurança e higiene dos imóveis, com periodicidade mínima de 2
vezes por semana nos espaços acessíveis aos arrendatários, e
trimestralmente nos espaços comuns não acessíveis aos arrendatários.
b) Atividades de manutenção preventiva de acordo com as especificações dos
equipamentos, instalações técnicas e materiais de construção que estejam
incorporados nos imóveis e que sejam necessários ao seu bom
funcionamento, conforto e segurança;
c) Elaboração de relatórios técnicos periódicos sobre o estado de conservação
dos imóveis, respectivos equipamentos, instalações técnicas e materiais de
construção, identificando, descrevendo e quantificando quantidades de
trabalhos e preços para as intervenções que forem necessárias realizar, de
modo manter o imóvel em bom estado de conservação, em condições
segurança e conforto adequadas à sua utilização, bem como para
cumprimento das normas e legislação aplicável. A elaboração destes
relatórios deve ser efetuada em cada período de 10 anos de exploração, bem
como no penúltimo ano do prazo da concessão, devendo ser submetido à
aprovação do Concedente, que se pronuncia no prazo de 30 dias seguidos.
Os relatórios periódicos incidem sobre a totalidade dos imóveis afetos à
concessão.
d) Registo das anomalias que sejam detectadas nos imóveis incluindo na
sequência de reclamações, descrevendo as intervenções realizadas e
respectivos custos;
e) Atividades de manutenção corretiva para resolução de anomalias nos
imóveis, seus equipamentos, instalações técnicas e materiais, precedidas por
relatórios técnicos;
f) Realização de obras de conservação gerais e periódicas, de 10 em 10 anos
de exploração, sendo realizadas as intervenções que forem necessárias,
incluindo a substituição parcial ou total de: equipamentos, instalações
técnicas ou materiais incorporados nos imóveis, de acordo com os
respetivos tempo de vida útil de referência, seu estado de conservação,
conforto e segurança conforme identificado e descrito no relatório técnico
que sempre precede e fundamenta a realização destas obras.
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g) Realização de obras de conservação gerais no último ano do prazo de
concessão, precedidas de relatório técnico de vistoria sobre o estado de
conservação dos imóveis, incluindo a identificação, descrição e reparações
que forem necessárias, substituição parcial ou total de: equipamentos,
instalações técnicas ou materiais de construção de acordo com o que se
verificar ser necessário atendendo ao respetivo tempo de vida útil previsto e
ao estado de conservação, conforto e segurança em que se encontrem;
excepto se tiverem sido realizado as obras de conservação geral referidas na
alínea anterior a menos de 5 anos do fim do prazo de concessão, sendo
apenas realizadas obras de manutenção corretiva para reparação de
anomalias identificadas em relatório técnico aprovado pelo concedente;
h) Cumprir as medidas de segurança contra incêndios que forem aplicáveis;
i) Zelar pela segurança e vigilância das instalações e equipamentos com os
meios que forem adequados.
4. As operações relativas à gestão da relação com os arrendatários devem incluir:
a) Gerir e fiscalizar o cumprimento dos contratos de arrendamento, incluindo
a cobrança de rendas e emissão dos respectivos recibos, garantindo, por
todos os meios ao seu alcance, a cobrança das dívidas de arrendatários,
realizando as diligências judiciais e extrajudiciais necessárias, bem como o
depósito e gestão das cauções; utilização dos espaços arrendados em
conformidade com o previsto nos respectivos contratos;
b) Cumprir as suas obrigações nos contratos de arrendamento, na qualidade de
senhorio;
c) Criar condições adequadas de relacionamento com os arrendatários,
nomeadamente para que estes possam comunicar anomalias, necessidade de
reparações urgentes, sinistros, riscos, sugestões e reclamações;
d) Proceder anualmente à recolha de informação sobre a satisfação dos
arrendatários com os imóveis e serviços prestados no âmbitos dos
contratos de arrendamento, bem como na sequência de intervenções
significativas nos imóveis, de modo a permitir a identificação de
oportunidades de melhoria;
e) Exercer as suas funções de forma cuidada e expedita, dentro de prazos
razoáveis e com as maiores vantagens para os arrendatários;
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f) Tratar com igualdade e imparcialidade os arrendatários;
g) Manter os arrendatários informados acerca da atividade que desenvolve no
âmbito da administração dos imóveis, sempre que estas possam ter
relevância para as condições de utilização dos espaços arrendados;
5. As atividades de controle de gestão e reporte ao Concedente devem incluir:
a) Recolha, armazenamento e tratamento informático dos dados indicados no
quadro seguinte, fornecidos no prazo ou com a periodicidade aí indicada e
em suporte informático interoperável com o sistema de informação
utilizado pelo Concedente.
b) Produção dos seguintes tipos de documentos de reporte:
i. Comunicações had hoc pelos canais pré-definidos para situações
urgentes;
ii. Relatório único de gestão;
iii. Ficheiro com a base de dados de contratos de arrendamento;
iv. Ficheiro com a base de dados de contratos;
v. Ficheiro com a base de dados de respostas a inquéritos de
satisfação;
vi. Ficheiro de informação contabilística;
vii. Relatórios técnicos sobre estado de conservação dos imóveis e
necessidades de intervenção;
viii. Plano e relatório das atividades de manutenção e conservação.
Informação a prestar Prazo 24h Documento com
periodicidade Anual
Reporte de sinistros, ou de riscos eminentes, relativos à
integridade e segurança de pessoas e imóveis objeto da
concessão (incêndios, explosões, inundações, danos graves
nos edifícios, danos pessoais, risco de saúde pública,...)
Telefone e
Rel. Gestão
Análise Estatística das reclamações recebidas, sua avaliação
e resposta / resolução, tempo de resolução e respectivo
grau de satisfação do arrendatário
Rel. Gestão; e
Submeter dados na
plataforma
Inquérito de satisfação dos arrendatários Rel. Gestão; e
submeter ficheiro de
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respostas e
tratamento
estatístico
Despesas de funcionamento mensais: água, eletricidade, gás
e respetivos consumos; manutenção, limpeza, tratamento
estatístico com evoluções desde o início da exploração de
cada imóvel
Rel. Gestão; e
Submeter dados na
plataforma
Base de dados de contratos de arrendamento ativos
(titulares, contactos, valor das rendas, rendas em atraso,
ocorrências, datas de início e fim, ...)
Rel. Gestão
(análise estatística da
base de dados)
Atualização do Caso Base (plano de negócio) Rel. Gestão; e
submeter ficheiro
Excel na plataforma
Avaliação do estado de conservação dos edifícios, respetivas
instalações técnicas e equipamentos, com indicação do
executado no ano de reporte e planeado para os 5 anos
seguintes, em termos de manutenção preventiva e
corretiva, bem como de obras de conservação,
reparação/substituição de equipamentos e instalações
técnicas
Relatório e plano de
manutenção e
conservação
Demonstrações financeiras exigíveis nos termos das normas
contabilísticas aplicáveis.
Rel. Gestão; e
submeter ficheiro
Excel na plataforma
Parecer e certificação legal das contas da sociedade por
Revisor Oficial de Contas (a cargo do Concessionário)
Rel. Gestão
Relatórios e planos de auditoria (interna e externa) às
contas, estado de conservação do edifício, respetivas
instalações técnicas e equipamentos, e nível de serviço e
satisfação dos arrendatários
Rel. Gestão
Reporte de qualquer tipo de ocorrências ou riscos, passados
ou futuros, que possam afetar de forma relevante o
cumprimento do contrato de concessão, a segurança e
conforto dos arrendatários, a integridade do património
Rel. Gestão
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Artigo 4º
Serviços Acessórios
A Concessionária poderá, ainda, mediante autorização da Concedente, exercer atividades e
prestar serviços não compreendidos nos artigos anteriores, que estejam conexos com o
objeto da concessão, desde que se considerem relevantes para a melhor qualidade global
dos serviços públicos, o equilíbrio económico da exploração, ou a maximização do uso dos
meios concessionados.
Artigo 5º
Subcontratação de Serviços a Terceiros
Caso a Concessionária não se encontre em condições de prestar os serviços referidos nos
artigos anteriores, pode subcontratar a sua prestação por outras entidades devidamente
licenciadas, devendo, para o efeito, remeter previamente à Concedente cópia electrónica
dos contratos celebrados.
Artigo 6º
Responsabilidades
1. A Concessionária não assume qualquer responsabilidade por perdas, danos,
acidentes ou avarias causados pela inobservância das disposições das presentes
Normas pelos arrendatários ou por falta de precauções destes.
2. A Concessionária reconhecerá a sua responsabilidade por factos que lhe sejam
imputáveis nas situações referidas no número anterior, desde que se verifique
inobservância, por parte da Concessionária, das leis e regulamentos aplicáveis, das
disposições do contrato de concessão, das Normas de Arrendamento e das
presentes Normas.
3. A Concessionária não pode recusar-se a prestar a sua atividade aos arrendatários
das habitações, exceto por razões ligadas à segurança.
4. A recusa deve ser comunicada imediatamente, por escrito, à Concedente.
municipal
Relatório de Monitorização dos indicadores de desempenho Rel. Gestão
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172
5. A Concessionária poderá, por motivo de força maior, interromper a prestação de
serviços, sem que por isso possa ser responsabilizada.
Artigo 7º
Reparação de Estragos ou Avarias
A reparação de avarias ou estragos provocados pelos arrendatários ou utilizadores das
frações sitas nos imóveis objeto da concessão, bem como a limpeza das áreas utilizadas são
efetuadas pela Concessionária, sem prejuízo do direito de regresso que lhe assista.
Artigo 8.º
Garantia de Pagamento
No caso de existirem rendas vencidas e não pagas, a Concessionária poderá tomar as
medidas adequadas à proteção dos seus créditos, conforme o previsto nas Normas de
Arrendamento e no Caderno de Encargos .
Artigo 9.º
Regulamentos específicos
Sempre que tal se justifique, a Concessionária publicará, mediante a aprovação prévia da
Concedente, regulamentos específicos que se venham a justificar ao longo do período da
concessão.
Artigo 10.º
Responsabilidade por avarias ou roturas fortuitas
A Concessionária é responsável pelos danos ou prejuízos resultantes de avarias ou roturas
fortuitas que decorram de factos que lhe sejam imputáveis.
Capítulo II
Do Funcionamento dos imóveis
Artigo 11.º
Registo
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173
A Concessionária organizará e manterá atualizado um processo individual para cada
unidade locável (habitação ou espaço comercial), dele constando toda a documentação
relevante, concretamente, o contrato de arrendamento e cópias dos recibos de quitação das
rendas, intervenções realizadas, reclamações e respostas.
Artigo 12.º
Das instalações
1. O funcionamento dos imóveis objeto da concessão está subordinado ao
cumprimento das condições de higiene, salubridade e segurança previstas na
legislação em vigor ou que sejam impostas pelas autoridades sanitárias e
fiscalizadoras competentes.
2. Sempre que, se verifique uma alteração dos arrendatários das unidades locáveis,
será efetuada previamente uma vistoria pela Concessionária.
3. Se, em consequência de vistoria, for imposta a realização de obras de beneficiação
das unidades locáveis e/ou a reparação de equipamentos, esses espaços só poderão
ser novamente arrendados após a realização das necessárias reparações pela
Concessionária.
Artigo 13.º
Obras
1. Nas unidades locáveis (habitações e espaços comerciais) ou espaços comuns dos
imóveis não poderão ser feitas quaisquer modificações, benfeitorias ou mesmo
obras de simples conservação, sem autorização escrita da Concessionária.
2. As obras e benfeitorias, efetuadas nos termos do número anterior, ficarão sendo
propriedade do Concessionário, sem direito a qualquer indemnização, sem prejuízo
de reverterem para o Concedente no final da concessão.
Capítulo III
Dos direitos e deveres
Artigo 14.º
Dos direitos
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Os arrendatários das frações gozam dos seguintes direitos:
a) Fruir a exploração das frações que lhes forem atribuídas, nos termos previstos
nas Normas de Arrendamento;
b) Beneficiar da utilização dos equipamentos complementares de apoio em
conformidade com as condições e critérios estabelecidos;
c) Beneficiar da utilização de todos os espaços e serviços de utilização comum;
d) Serem informados quanto às decisões da Concessionário e Concedente que
possam interferir com a fruição das frações e respetivos espaços e serviços
comuns;
e) Apresentar sugestões e reclamações, verbais ou por escrito.
Artigo 15.º
Dos deveres gerais
Constituem deveres gerais dos arrendatários:
a) Conhecer as disposições regulamentares sobre a organização e funcionamento
dos imóveis, respeitando-as, cumprindo-as e fazendo-as cumprir pelos seus
utilizadores;
b) Responder pelos danos e prejuízos provocados nos imóveis, nas habitações,
lojas, equipamentos ou a terceiros, por sua culpa ou negligência;
c) Utilizar os imóveis e/ou as unidades locáveis apenas para os devidos fins;
d) Manter as unidades locáveis e restantes espaços, equipamentos, móveis ou
utensílios disponibilizados em bom estado de conservação, higienização e
limpeza;
e) Permitir o acesso às unidades locáveis e espaços de utilização privativa à
Concessionária.