伍、現況分析 · a25 艋舺大道410巷7號 ......

編號門牌號碼

A1 雙園街60巷2號













A14 雙園街60巷30號1樓



A17 雙園街60巷32弄3號





A22 艋舺大道410巷1號













A35 艋舺大道410巷12號1樓

A36 艋舺大道410巷12號2樓



A39 艋舺大道406號

A40 艋舺大道404號

A41 雙園街68號

A42 雙園街66號

A43 雙園街64號

A44 雙園街62號

伍、現況分析一、土地及合法建物權屬

【合法建築物門牌座落位置圖】

（一）公、私有土地、建築物分佈狀況

本更新單元共有萬華區莒光段四小段 988-1 地號等 59 筆土地，其中 997

地號等 1 筆土地所有權人為臺北市，管理機關為臺北市政府警察局，其

位於計畫道路交叉口，土地謄本面積為 1,258.00 ㎡；1012 地號等 1 筆土

地持分所有權人為澎湖縣望安鄉，管理機關為澎湖縣望安鄉公所(持分比

例 4/8，另 1/2 為土地所有權人王瑞陽持有)，持分面積為 8.50 ㎡。

總計公有土地面積為 1,266.50 ㎡，佔本更新單元範圍總面積之 32.96﹪；

私有土地所有權人計有 148 位，私有土地面積為 2,575.50 ㎡，佔本更新

單元範圍總面積之 67.04﹪；本更新單元範圍總面積合計為 3,842.00 ㎡。

土地權屬

（管理單位）土地面積(㎡)

比例

(%)

人數

(人)

比例

(％)

臺北市

(臺北市政府警察局) 1,258.00 32.74% 1 0.67%

公有土地澎湖縣望安鄉

(澎湖縣望安鄉公所) 8.50 0.22% 1 0.67%

私有土地 2,575.50 67.04% 148 98.66%

合計 3,842.00 100.00% 150 100.00%

【更新單元內土地權屬公私有狀況統計表】

【公私有土地分布圖】

（二）同意參與都市更新事業比例註： 1. 依據「都市更新條例第 12 條」規定申請實施都市更新事業之人數

與土地及建築物所有權比例之計算，不包括下列各款： 1.「排除總和」係指符合都市更新條例第 12 條規定者， 988-1 地號土地所

有權人林俊德為限制登記囑託假扣押；另 1027-1 地號土地所有權人劉葉

娥、劉柏良、劉家伶亦為限制登記囑託假扣押，須扣除上述所有權人數

及土地面積。

(1)依法應予保存之古蹟及聚落。

(2)經協議保留，並經直轄市、縣（市）主管機關核准且登記有案之

宗祠、寺廟、教堂。 2.同意參與更新事業計畫私有土地所有權人清冊、私有合法建築物所有權人

清冊、同意書、排除總和之私有土地及建物所有權人清冊詳附件冊。 (3)經政府代管或依土地法第 73 條之一規定由地政機關列冊管理者。

(4)經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者。

(5)祭祀公業土地。但超過三分之一派下員反對參加都市更新時，應

予計算。

2.依據「都市更新條例第 27 條」規定：

都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，應一律參加都市更

新，並依都市更新事業計畫處理之。

3.依「都市更新條例第 22 條」規定：

實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核時，應經更新單元範圍內

土地及合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面積

及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。

【同意參與更新事業計畫統計表】

土地部分合法建物部分項目

面積(㎡) 所有權人數(人) 面積(㎡) 所有權人數(人)

全區總和(A=a+b) 3,842.00 150 3360.07 47

公有(a) 1,266.50 2 0 0

私有(b=A-a) 2,575.50 148 3360.07 47

排除總和(c) 23.017 4 0 0

計算總和 B=b-c) 2,552.48 144 3360.07 47

同意數(C) 1,916.06 113 2,605.73 34

同意比例(%) (C/B) 75.07% 78.47% 77.55% 72.34%

法定同意比例門檻(%) 75.00% 66.67% 75.00% 66.67%

5-4

二、土地使用及建築物現況（一）土地使用現況

1.本都市更新單元範圍內之土地為第三之二種住宅區（特），建蔽率 45%，

容積率 225%。另本案更新單元範圍內 997 地號涉及道路用地(公共設

施用地)，依道路交叉口截角規定，估算截角面積約 4.00 ㎡，惟實際面

積應依建築線或俟地籍測量分割後，測量面積為準。

2.本更新單元範圍之地上合法建築物計有 44 戶、未保存登記建築物 57 戶

(含臺北市政府警察局管轄宿舍 49 戶)，均係老舊窳陋建物。

3.本更新單元範圍內，部分一樓為住商混合使用；二樓以上均為住宅使

用。另基地內有雙園街 72 巷、艋舺大道 410 巷及雙園街 60 巷 32 弄三

條寬約 3~4 公尺現有巷道，供行人與車輛通行使用。

（二）合法建築物現況說明

1.更新單元範圍周邊土地，西北側鄰艋舺大道為寬 40m 之計畫道路，東

北側鄰雙園街為寬 11 m 之計畫道路，東南側鄰雙園街 60 巷為寬 8m 之

計畫道路，西南側雙園街 60 巷 32 弄之 4m 現有巷道。

2.本都市更新單元計畫範圍內土地上共有合法建築物 44 戶，依建物謄本

地上現有合法建築物皆為私有，總樓地板面積為 3,360.07 ㎡。

3.本更新單元範圍內合法建築物多為民國 59 年以前興建完成之二層加強

磚造建築，使用年期逾 38 年。

（三）其他土地改良物

未保存登記建築物 57 戶(含臺北市政府警察局管轄宿舍 49 戶)，建物構

造多為 1~3 樓磚造之老舊建築物，門牌編訂於民國 50 年間，均無電梯

設備及地下停車使用空間，大多作為住宅使用。

(四) 占有他人土地之舊違章建築物

本案範圍內無占有他人土地之舊違章建築物。

5-5

【更新單元周圍土地使用現況示意圖(含現況照片)】

5-6

三、附近地區土地使用現況更新單元 500m 內，並無較靠近基地之大眾運輸系統，僅位於基地約 600m處之臺鐵萬華車站。

本計畫區本更新單元位於 93 年 09 月 21 日府都規字第 09319100500 號函公

告「修訂臺北市萬華區都市計畫細部計畫通盤檢討案」範圍內。（五）學校用地

更新單元 500m 內，「學校用地」位於東側之雙園國小，東南側之華江高

中，東北側之雙園國中，西側之大理國中，北側 100m 處之大理國小及 500m

處之華江國小等六處學校用地。

依前開計畫都市設計原則規定，本案座落於「萬板快速道路地區」，為提升

環境品質並創造兼具歷史人文景觀與現代都市商業級住宅機能，將以都市

設計準則做為本區未來發展方向之引導。萬華區整體發展架構以大眾運輸

為導向，捷運車站為發展據點。和平西路以北地區著重商業與文化特色之

強化與塑造；和平西路以南地區，提升公共設施服務水準，發展為優質住

宅區。

（六）停車場用地

更新單元鄰近地區半徑 500m 範圍內土地使用分區無「停車場用地」。

五、附近地區交通現況四、公共設施現況（一）道路系統現況

本更新地區主要鄰接道路為西側之 40m 艋舺大道，屬地區聯外道路系

統，由此連接華江橋通往新北市板橋區境內，並可在西南側環河南路二

段交叉口連結環河快速道路系統。另也可連接西藏路、西園路等主要幹

道通往其他市區，均已開闢完成。

本計畫區係本市早期發展地區，各項公共設施普遍不足，平均服務水準較

全市平均服務水準低。各項公共設施開闢情況，其中以學校、市場、公園

綠地等開闢率較高。

（一）機關用地

（二）大眾運輸系統更新單元 500m 內，「機關用地」共有四處，計有位於東南側之臺北市

政府警察局、臺北市政府消防局第一大隊萬華中隊、臺北市立圖書館萬

華分館(二樓為萬華區民活動中心)及西北側之西區憲兵隊。

1.本更新單元附近地區對外主要之聯外運輸系統，係以公共汽車為主。目

前行經基地周邊之公車路線，主要路線行經基地周邊之艋舺大道、西藏

路，站址主要分佈於艋舺大道、西藏路、西園路、萬大路及環河南路等

主要道路系統上。

（二）市場用地

更新單元 500m 內，「市場用地」計有一處，位於基地西南側 250M 之環

南市場。 2.另外本基地距捷運板南線龍山寺站約 1000 m，步行約可於 15 分鐘以內

到達，因此以大眾運輸服務績效而言，除公車路線可提供高品質之大眾

運輸服務外，尚可藉由捷運轉乘至淡水、中永和、新店、土城等地，可

謂相當便捷。

（三）公園(綠地)用地

更新單元 500m 內，「公園用地」計有基地北側之糖部公園、簡易公園、

華江八號公園、綠堤公園，東南側約 500m 有公園與綠地各一座，西側距

基地 500m 處有一座公園，共計 10 處公園(綠地)用地。

（四）交通用地

5-7

【更新單元鄰近地區公車路線表】由於本基地週邊地區主要為住宅，一樓沿艋舺大道、為一般零售業。週

邊公有路邊收費停車位設於艋舺大道、西藏路、雙園兩側。公有停車場

有萬板地下停車場等 2 處、私有停車場計有 5 處，惟皆離本基地範圍距

離 300m 外。因此除收費停車位外，一般居民停車只能依賴巷弄間違規

停車，影響都市防災及行人步行安全。明顯的，本區停車位供需不足。

編

號站位名稱行經公車路線

1 環南市場 38 區，604，651

2 環南綜合市場 38

3 人壽一村 1，18，907，和平幹線

4 雙園國中 38 區

5 西園路二段 234，265(經中央路)，265(經明德路)，265 區(三重)，38 區，705

6 雙園街口 667

7 華江橋

1，18，231，245，263，264，310，38，656，657，658，701，

702，703，703 副，

907，和平幹線

8 聚福宮藍 28

9 華江高中 234，265(經中央路)，265(經明德路)，265 區(三重)，38 區，651，

673，705，藍 28

10 大理服飾 234，265(經中央路)，265(經明德路)，265 區(三重)，38 區，651，

673，705

11 時報大樓 667,812

（四）行人系統現況

依「萬華區都市設計原則」：

1.人行步道系統

為提供區內順暢安全之人行徒步環境，藉以活絡及提升地區購物及生

活空間品質，強化主要街區之視覺意象；區內經指定之建築基地於新

建、改建、增建時應退縮留設人行空間：

(1)依都市計畫說明書規定應退縮留設騎樓、無遮簷人行道、帶狀式

開放空間者從其規定。

(2)除依都市計畫說明書規定外，計畫區內之住宅區於新建、增建、

改建時應退縮 1.5m 留設無遮簷人行道，商業區應退縮 3.64m 留

設騎樓或無遮簷人行道。

(3)建築基地退縮留設之騎樓或無遮簷人行道應提供地區商業通行

或社區通勤、通學路徑或自行車道使用；且其鋪面鋪設應與相鄰

基地退縮留設之騎樓或無遮簷人行道相互連續順平銜接。

本基地位於「萬板快速道路地區」內，其鄰接之艋舺大道設有 6m 之無遮簷

人行道供民眾使用。

（三）停車空間現況

5-8

【更新單元附近公共設施示意】

藏

路

西

5-9

路

段

藏

段

西

二

二

路南

路

路

河

藏

園

段

環

道

西

三

大

西

舺

路

艋

西

平

和

東

園華江國中

街雙園國小寶

西二段

路藏興園

西路街

雙園國中

【更新單元周邊道路系統示意圖】

大道舺艋環

南

綜

合

市

場

西藏路

大理國小大理高中

段二路南河環

5-10

六、房地產市場調查【更新單元周圍房地產市場行情一覽表】 (一)不動產市場發展概況：

項目比較案例一比較案例二比較案例三

地址西園路二段

147號五樓之一 (榮耀君悅)

大理街103號三樓之2

萬大路90巷 22號8樓

(國家首馥) 價格型態成交價格成交價格成交價格

交易價格總價2,607萬元單價54.38萬元/坪總價1,680萬元

單價52.67萬元/坪總價1,635萬元

單價51.28萬元/坪勘察日期 101.12 101.12 101.12

價格日期 101.7 101.7 101.10

使用分區商三(原住3-2) 特定專用區住三

建築樓層十一層十二層九層

比較標的樓層第五層第三層第三層

屋齡 0.9年 5.2年 2.7年

面積建物51.63坪

(含B2昇降機械車位乙個5.9坪)

建物39.42坪 (含B3坡平車位乙個11.51坪)

建物34.78坪 (含B2坡機車位乙個5.82坪)

結構鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土

臨路情況(M) 30、30 8.65、6、 6、6 8、6

備註 B2昇降機械以 120萬元/位計 B3坡平以

210萬元/位計 B2坡機以

150萬元/位計

1、市場供給：

(1) 區域環境屬舊都市發展區，市容老舊，建物多為二十年以上屋

齡，以三~四層樓房為主，未來房地產市場將有賴都市更新及

土地合建之推動。

(2) 區域環境內近半年來有二至五處預售房屋公開推出，市場供給

量尚稱平穩。

2、市場需求：

(1) 區域環境土地利用近於飽和狀態，市場產品型態多為中古房屋

交易，以住宅產品為主。

(2) 區域環境沿主要道路兩側之建築物，主要供店鋪商業使用。

(3) 區域環境附近預售房屋產品型態主要為住宅大樓規劃。

3、市場產品型態：

(1) 區域環境土地利用近於飽和狀態，市場產品型態多為十至二十

年之中古房屋交易，以住宅產品為主。

(2) 區域環境沿主要道路兩側之建築物，主要供辦公使用。

(3) 區域環境附近預售房屋產品型態主要為住宅大樓規劃。

(二)不動產市場價格水準分析：

1、區域環境內住宅產品市場行情，根據本事務所調查資料顯示：資料來源：宏大不動產估價師聯合事務所新建房屋平均價位每坪約 550,000 元至 600,000 元；

五至十年房屋平均價位每坪約 400,000 元至 550,000 元；

十至二十年房屋平均價位每坪約 300,000 元至 400,000 元；

二十年以上房屋平均價位每坪約 250,000 元至 300,000 元。

2、區域環境內住宅市場空屋率約維持在 6~12%，住宅市場需求與供給

平穩，房地產市場價格預期近一年內價位仍維持穩定發展

5-11

案例二住家買賣

案例三住家買賣本案更新單元

案例一住家買賣

【地區房屋銷售個案分佈圖】

5-12

伍、現況分析 · a25 艋舺大道410巷7號 ......

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