bouw je eigen droomhuis - 't duyfrak...en na doorlopen van deze planning bent u de trotse...
TRANSCRIPT
www.tduyfrak.nl
Bouw je eigen droomhuisVier bouwkavels aan het water in ’t Duyfrak
ValkenburgGemeente Katwijk
Bouw je eigen droomhuisBouwkavels in ’t Duyfrak
2
’t Duyfrak, wonen tussen water en groen
Voordat de Oude Rijn Valkenburg binnenstroomt, maakt de rivier een ruime bocht. In
deze bocht ligt de nieuwe wijk ’t Duyfrak. In totaal komen hier zo’n 760 woningen. Aan de
woningen die er al staan is te zien wat de sfeer wordt van ’t Duyfrak: dorps, gemoedelijk,
in contact met water en natuur. De wijk biedt een gevarieerd straatbeeld, in elke straat
vind je een boeiende mengeling van kleuren, gevels en (natuurlijke) materialen. De
verschillende woningtypen staan door elkaar heen. De dwarssingels, bruggetjes en
beklinkerde straten geven ’t Duyfrak z’n karakter. De wijk is kindvriendelijk, met
verschillende speel- en sportvoorzieningen en de prachtige Dorpsweide, waar heerlijk
gezwommen, gewandeld en gepicknickt kan worden. Op de grens van de wijk en de
Dorpsweide Dorpsweide ligt een brede school met twee soorten basisonderwijs en
kinderopvang.
Bouwen in eigen stijl
Zelf een huis bouwen in je eigen stijl, is dat geen droom? In ’t Duyfrak kan deze droom werkelijkheid
worden. In deze populaire wijk zijn namelijk een aantal bouwkavels beschikbaar, waarop particulieren zelf
hun droomhuis kunnen bouwen. Op deze kavels kun je een prachtig vrijstaand huis bouwen. De tuin ligt aan
het water, dus ook een bootje aanleggen behoort tot de mogelijkheden. Vanuit de waterrijke wijk zit je zo op
een van de vele mooie vaarroutes in de regio. Een kans uit duizenden! Om de kwalitatief hoogwaardige uit-
straling van de wijk te waarborgen, zijn er wel spelregels: voor de kavels zijn een aantal bouwregels opgesteld
die ervoor moeten zorgen dat de woning goed in de omgeving past. De locatie, de bouwregels en specificaties
per kavel staan op de ‘kavelpaspoorten’ en de begrippenlijst, die als bijlage bij deze brochure zitten.
Begeleiding en advies
Zelf een huis bouwen is een kans uit duizenden, en hoeft niet heel ingewikkeld te zijn. Wanneer u een kavel
in ’t Duyfrak gaat bebouwen, bent u namelijk verzekerd van kosteloze begeleiding en advies (ter waarde van
circa € 1.500,-). Het kwaliteitsteam van ‘t Duyfrak begeleidt de uitwerking van uw bouwplan tot ontwerp.
En tijdens de realisatie kan de adviseur van de gemeente u bij vragen verder op weg helpen. Een garantie
voor een kwalitatief goede en passende woning, maar wel in uw eigen stijl. En een hele zorg minder!
Stappenplan
Stap 1: Aankoop van een zelfbouwkavelDe zelfbouwkavels in ’t Duyfrak worden per fase door de gemeente Katwijk aangeboden. De verkoop gebeurt
via De Leeuw Makelaardij. Wanneer u geïnteresseerd bent in een bouwkavel kunt u bij deze makelaar
een bod uitbrengen. Als u met de gemeente een koopsom voor de kavel bent overeengekomen, wordt de
koopovereenkomst bij de notaris ondertekend.
Stap 2: Om de tafelIn het kavelpaspoort zijn de bouwregels en randvoorwaarden vastgelegd. Als eigenaar van de kavel
selecteert u zelf een architect, en meldt dit voor opdrachtverlening aan het kwaliteitsteam van ‘t Duyfrak.
De architect gaat nu een ontwerp voor uw huis maken, en stemt dit af met het kwaliteitsteam. Het
kwaliteitsteam adviseert en begeleidt tijdens het ontwerptraject en geeft per ontwerpfase (schetsontwerp,
voorlopig ontwerp en definitief ontwerp) groen licht.
Stap 3: BouwvergunningAls het ontwerp voldoet aan de bouwregels en randvoorwaarden wordt het een definitief ontwerp en krijgt
u groen licht van het kwaliteitsteam om een omgevingsvergunning bij de gemeente aan te vragen. Bij de
aanvraag van de omgevingsvergunning wordt het ontwerp getoetst op de bouwregels en controleert de
gemeente of het ingediende ontwerp overeenkomt met het definitief ontwerp. In deze periode kunt u ook een
aannemer gaan selecteren die het huis voor u gaat bouwen.
Stap 4: Eerste paal in de grondAls de bouwvergunning is verstrekt, vindt de grondoverdracht plaats bij de notaris. Nadat de
bouwvergunning vervolgens onherroepelijk is geworden, kan de aannemer starten met de (voorbereiding
van de) bouw.
Stap 5: Uw huis betrekken!Van de aankoop van de kavel tot aan de oplevering van uw woning zit gemiddeld anderhalf jaar. Op de
planning die als bijlage bij deze brochure zit, ziet u precies welke stappen binnen welk tijdsbestek doorlopen
worden. Tijdens al deze stappen kunt u begeleid worden door het kwaliteitsteam van ‘t Duyfrak en de
adviseur van de gemeente. En na doorlopen van deze planning bent u de trotse eigenaar van uw eigen
droomhuis!
Op www.tduyfrak.nl vindt u de meest actuele informatie over het project en de kavelverkoop. U kunt zich hier
ook als belangstellende van ’t Duyfrak aanmelden. U ontvangt dan nieuwe informatie over het project via
e-mail.
Bouw je eigen droomhuisBouwkavels in ’t Duyfrak
3
www.tduyfrak.nl
De Leeuw Makelaardij
Rijnsburgerweg 100
2231 AG Rijnsburg
T. 071 - 40 516 16
www.deleeuw.nl
Gemeente Katwijk
Koningin Julianalaan 3
Postbus 589, 2220 AN Katwijk
www.katwijk.nl
Oude R
ijn
Fietsbrug(realisatie 2018)
Rotonde(in ont
LEIDEN
N206
KATWIJK
Oude R
ijn
FietsbrugFFrealisatie 2018)(rere
nRotonRotonndeoo(in ont
LEIDEN
N206
KATWIJK
Bouwkavels
PlanningVanaf het moment van aankoop van een bouwkavel in ’t Duyfrak tot het moment van oplevering van uw
woning zitten een aantal stappen. Deze stappen zijn hieronder in een tijdschema weergegeven. Als we alle
stappen bij elkaar optellen neemt het bouwen van een woning volgens een standaard planning, inclusief de
ontwerpfase ongeveer anderhalf jaar in beslag.
U dient er rekening mee te houden dat u al deze stappen binnen een bepaalde, maximale periode
moet doorlopen. Deze maximale periode is vastgelegd in het contract en is aanzienlijk langer dan in het
onderstaande schema is aangegeven. Kortom; de contractuele termijn is een heel goed haalbare termijn.
Bovendien is de bouwtijd de laatste jaren een stuk korter geworden, en bij een goed ontwerp kan ook het
traject voorafgaand aan de bouw sneller worden doorlopen.
Tijdschema Omschrijving
0 gunning kavel
0-4 weken tekenen koopovereenkomst
4-10 weken - bijeenkomst met stedenbouwkundige gemeente voor randvoorwaarden
- inhuren architect (voorgenomen architectenkeuze van tevoren melden aan supervisor)
- grove raming bouwkosten
- schetsontwerp
10-18 weken - maken voorlopig ontwerp*
18-22 weken - toetsen voorlopig ontwerp door gemeente op (steden)bouwkundige randvoorwaarden
(4 weken is bindende termijn voor gemeente)
22-30 weken - maken definitief ontwerp*
30-44 weken - indienen bouwaanvraag en behandeling
- vervaardigen bestek
- aanbestedingsprocedure aannemers en onderhandelen
44-47 weken - verstrekken bouwvergunning
- overdracht grond bij notaris
- aanbesteding aan aannemer
47-54 weken - bouwvergunning onherroepelijk
- voorbereidingstijd aannemer
54-74 weken ruwbouw van de woning (wind- en waterdicht)
74-89 weken afbouw van de woning
* tussentijds overleg met en /of bijsturing door gemeente is mogelijk, dit geldt ook voor het overleg met het kwaliteitsteam waarin
stedenbouwkundige supervisor en stadsbouwmeester zitting hebben.
Bouw je eigen droomhuisBouwkavels in ’t Duyfrak
5
Begrippenlijst
Aanbouw
Een met het hoofdgebouw verbonden
grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag
dat een geheel vormt met het hoofdgebouw en
in directe verbinding staat daarmee, maar in
bouwkundig, architectonisch en ruimtelijk visueel
opzicht ondergeschikt is aan dat hoofdgebouw. De
aanbouw kan zowel een vergroting van de
bestaande ruimte van het hoofdgebouw betekenen
als de toevoeging van een aparte ruimte.
Afbouw gereed
Stadium in bouwproces dat de woning
daadwerkelijk gereed is voor bewoning.
Beeldregie
Regels met betrekking tot de bebouwing in ’t
Duyfrak die ook gelden voor de bouwkavels. Er
zijn algemene regels voor het gehele ’t Duyfrak
en specifieke regels voor verschillende zones. De
regels die per perceel gelden staan opgesomd op
de kavelpaspoorten en worden gehandhaafd door
de supervisor.
Bijgebouw
Een vrijstaand gebouw dat zowel in bouwkundig,
architectonisch als in ruimtelijk visueel opzicht
ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel
gelegen hoofdgebouw.
Bouwvlak
Een vlak dat de maximale bouwgrenzen aangeeft
waarbinnen een woning gebouwd mag worden.
Dwarskap
Een kap die vanuit de nok aan twee zijden een
schuin dakvlak naar beneden kent en waarbij
vanaf de straatzijde gezien deze twee schuine
dakvlakken zichtbaar zijn. De nok moet haaks op
de erfgrens met de straat staan.
Erfgrens
Grens van een bouwperceel.
Goothoogte
De horizontale snijlijn van elk dakvlak met het
daaronder gelegen buitenwerks gevelvlak tot aan
het vloerpeil (= bovenkant afgewerkte begane
grondvloer).
Hoofdvolume
Een gebouw dat, gelet op de bestemming
wonen, als het belangrijkste bouwwerk op een
bouwperceel kan worden aangemerkt.
Langskap
Een kap die vanuit de nok aan twee zijden een
schuin dakvlak naar beneden kent en waarbij
vanaf de straatzijde gezien slechts één schuin
dakvlak zichtbaar is. Dit dakvlak ligt parallel aan de
erfgrens met de straat.
Lessenaarskap
Een kap die uit één schuin dakvlak bestaat.
Nokhoogte
De hoogte van het hoogste punt van het
hoofdvolume, gemeten vanaf het vloerpeil
(= bovenkant afgewerkte begane grondvloer).
Maaiveld
De afwerkhoogte van de bestrating rondom het
kavel.
Ruwbouw gereed
Stadium tijdens bouwproces dat de woning ‘wind-
en waterdicht’ is.
Supervisor
Stedenbouwkundige die de beeldregieregels
heeft opgesteld en op die basis de in te dienen
bouwplannen voor ’t Duyfrak controleert.
Bouw je eigen droomhuisBouwkavels in ’t Duyfrak
6
De tabel met de globale berekening van de bouwkosten zonder heiwerk is voor verschillende prijsniveaus en woonoppervlaktes.
Deze prijzen zijn inclusief BTW maar nog zonder de overige kosten (grond, leges, keuken, inrichting etc).
voorbeeld 1 voorbeeld 2
m2 ca. 150 m2 gebruiksopp. ca. 180m2 gebruiksopp.
Normale (sobere) bouw € 1.221 € 183.150 (€ 151.500 ex.) € 220.500 (€ 182.250 ex.)
‘Betere’ bouw € 1.483 € 222.450 (€ 184.500 ex.) € 267.750 (€ 221.250 ex.)
Luxe bouw € 1.745 € 261.750 (€ 217.000 ex.) € 315.000 (€ 260.250 ex.)
prijzen inc. BTW tenzij anders aangegeven, bron: © WoonWensTool, iTX Bouwconsult B.V.
Indicatie stichtingskosten (prijspeil 2016) met overige kosten van voorbeeld woning met twee lagen en kap, ca. 150m2
gebruiksoppervlak, kwaliteitsniveau betere bouw uit de tabel hierboven:
Indicatie kosten
voorbeeld 1: 2 lagen met kap
ca. 150 m2 /ca. 525m3voorbeeld 2: 2 lagen met kap
ca. 180 m2 /ca. 630m3
Een eigen huis bouwen! Hoe pakt u het aan? Dat is voor iedereen anders. Zelf een huis (laten) bouwen kan in verschillende
prijsklassen. Om u een indicatie te geven van de kosten geven we hieronder twee rekenvoorbeelden. Deze voorbeelden zijn
niet uitputtend en alleen ter indicatie, een aanbesteding kan tegenzitten maar zeker ook meevallen. Pas bij uw ondertekening
van de opdrachtbevestiging aan de door u geselecteerde partij, weet u de definitieve prijs. Het is een heel proces, waarbij wij u
vooral ook heel veel voorbereidingsplezier toewensen om uw eigen woonwens te realiseren.
bouwkosten woning voorbeeld 1 (€ 184.500 inc. BTW) € 184,500
heiwerk (stelpost) € 1000
onvoorzien (5%) € 9.225
bouwleges (3%) € 5.535
aansluitkosten nuts (electra, gas, kabels) € 2.200
aansluitkosten riool € 934
ontwerp en advies (12%) (architect, constructeur, etc.) € 22.140
financieringskosten (8%) (hypotheek, bouwrente, aktes, etc) € 14.760
stichtingskosten (excl. grondkosten) € 240.294
BTW (21%) € 50.462
subtotaal € 290.756
grondkosten (goedkoopste PO kavel afgerond) € 300.000
stelpost keuken en badkamer(s) € 9.244
totaal afgerond € 600.000
Bouwkavel
r es t gft
rest
gf t
res tgf tr es t
gft
re st
g ft
re st
g ft
re st
g ft
r es t
gf t
r est
gf t
re s t
g ft
gl a s
p ap i ergl a s
g la s
r es t
g ft
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
doorschuiven
50cm extrauitgifte
opschuivenparkeerplekken
rest
g ft
rest
gft
rest
gft
't Duyfrak kavel 1= uitgeefbare grond
510 m2
Samenvatting belangrijkste gegevens:Perceeloppervlak: ca. 510 m2
Prijs kavel: vanaf € 306.000,- incl. BTW.
Minimum afmeting woning excl. bijgebouwen (bruto): 6,0 m * 9,0 m
Contouren bouwvlak excl. bijgebouwen (bruto): ca. 12 m * 12 m
Maximale goothoogte 6 m, minimale goothoogte 5 m, maximaal 2 bouwlagen
Maximale nokhoogte: 12,5 m
Bijzonderheden: • Deze woning is gesitueerd op een bijzondere locatie en valt onder hoge beeldregie. Het inschakelen van een
geregistreerd architect is een vereiste, keuze architect gebeurt in overleg met het kwaliteitsteam van ’t
Duyfrak.
Vrijstaande woning aan de F.A. Sesselaarsingel
Maten zijn bij benadering, afgerond op decimalen.
Bovenstaande tekening is een impressie. U kunt hier geen rechten aan ontlenen.
Ligging in DuyfrakContext
Bouwkavel 1, blad 1
1
Bouwkavel
Vrijstaande woning aan de F.A. Sesselaarsingel
Nadere uitwerking kavelgegevens en bouwregels:
Kavelgegevens
• Op deze kavel kan een vrijstaande woning worden gerealiseerd
• De voortuin aan het water van de F.A. Sesselaarsingel dient minimaal 4 meter diep te zijn vanaf
de beschoeiing.
• Maximaal 40% van de kavel is bebouwbaar maar er gelden specifieke bestemminsplanregels voor de
bij- en aanbouwen voor kavels groter dan 300m2 (zie bestemmingsplan ‘t Duyfrak, art. 15.2.2).
• Op eigen erf dienen minimaal twee parkeerplaatsen te worden gerealiseerd, een plaats in een
garage wordt niet meegerekend (lengte oprit is minimaal 11m).
• De parkeerplaatsen zijn bereikbaar via de kwakel (toegangsbrug), dit is met een pijl aangegeven op de
kaart.
Volumegegevens
• De woning dient met een kap gerealiseerd te worden. Een lessenaarskap is niet toegestaan.
De kap moet min of meer symmetrisch zijn met een dakhelling groter dan 35 graden.
• Een garage kan los of grenzend aan het hoofdgebouw worden gerealiseerd.
• Het realiseren van een kelder onder de woning is toegestaan.
Vormgeving en materialisering
• Natuurlijke materialen hebben de voorkeur, zoals baksteen, gebakken pannen, riet en hout.
• Het realiseren van groene erfafscheidingen, zoals heggen en met groen begroeide schuttingen
wordt aangemoedigd.
• Vernieuwende dorpse architectuur wordt aangemoedigd.
• De gevels dienen zonder lichte bekledingen (wit, geel) te worden gerealiseerd. Lichte
baksteen of stucwerk is niet toegestaan.
Beeldregie
Voor deze kavels worden hoge eisen gesteld aan de architectonische uitwerking. De stedenbouwkundige
supervisor van ‘t Duyfrak zal vanuit het kwaliteitsteamverband het uitwerkingsproces begeleiden.
Groot oppervlakte met langskap
Klein oppervlakte met dwarskap Groot oppervlakte met dwarskap
Klein oppervlakte met langskap
Voorbeelduitwerking: variatie in woninggrootte en kapvorm (vrijstaand of geschakeld)
De voorbeelduitwerking is een impressie. U kunt hier geen rechten aan ontlenen.
Bouwkavel 1, blad 2
Bouwkavel
rest
gft
't Duyfrak kavel 2= uitgeefbare grond
498 m2
r es t gft
rest
gf t
res tgf tr es t
gft
re st
g ft
re st
g ft
re st
g ft
r es t
gf t
r est
gf t
re s t
g ft
gl a s
p ap i ergl a s
g la s
r es t
g ft
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
doorschuiven
50cm extrauitgifte
opschuivenparkeerplekken
rest
g ft
rest
gft
rest
gft
Samenvatting belangrijkste gegevens:Perceeloppervlak: ca. 498 m2
Prijs kavel: vanaf € 299.000,- incl. BTW
Minimum afmeting woning excl. bijgebouwen (bruto): 6,0 m * 9,0 m
Contouren bouwvlak excl. bijgebouwen (bruto): ca. 12 m * 12 m
Maximale goothoogte 6 m, minimale goothoogte 5 m, maximaal 2 bouwlagen
Maximale nokhoogte: 12,5 m
Bijzonderheden: • Het inschakelen van een geregistreerd architect is een vereiste, keuze architect gebeurt in overleg met het
kwaliteitsteam van ’t Duyfrak.
Vrijstaande woning aan de F.A. Sesselaarsingel
Maten zijn bij benadering, afgerond op decimalen.
Bovenstaande tekening is een impressie. U kunt hier geen rechten aan ontlenen.
Ligging in DuyfrakContext
Bouwkavel 2, blad 1
2
Bouwkavel
Vrijstaande woning aan de F.A. Sesselaarsingel
Nadere uitwerking kavelgegevens en bouwregels:
Kavelgegevens
• Op deze kavel kan een vrijstaande woning worden gerealiseerd
• De voortuin aan het water van de F.A. Sesselaarsingel dient minimaal 4 meter diep te zijn vanaf
de beschoeiing.
• Maximaal 40% van de kavel is bebouwbaar maar er gelden specifieke bestemminsplanregels voor de
bij- en aanbouwen voor kavels groter dan 300m2 (zie bestemmingsplan ‘t Duyfrak, art. 15.2.2).
• Op eigen erf dienen minimaal twee parkeerplaatsen te worden gerealiseerd, een plaats in een
garage wordt niet meegerekend (lengte oprit is minimaal 11m).
• De parkeerplaatsen zijn bereikbaar via de kwakel (toegangsbrug), dit is met een pijl aangegeven op de
kaart.
Volumegegevens
• De woning dient met een kap gerealiseerd te worden. Een lessenaarskap is niet toegestaan.
De kap moet min of meer symmetrisch zijn met een dakhelling groter dan 35 graden.
• Een garage kan los of grenzend aan het hoofdgebouw worden gerealiseerd.
• Het realiseren van een kelder onder de woning is toegestaan.
Vormgeving en materialisering
• Natuurlijke materialen hebben de voorkeur, zoals baksteen, gebakken pannen, riet en hout.
• Het realiseren van groene erfafscheidingen, zoals heggen en met groen begroeide schuttingen
wordt aangemoedigd.
• Vernieuwende dorpse architectuur wordt aangemoedigd.
• De gevels dienen zonder lichte bekledingen (wit, geel) te worden gerealiseerd. Lichte
baksteen of stucwerk is niet toegestaan.
Beeldregie
Voor deze kavels worden hoge eisen gesteld aan de architectonische uitwerking. De stedenbouwkundige
supervisor van ‘t Duyfrak zal vanuit het kwaliteitsteamverband het uitwerkingsproces begeleiden.
Groot oppervlakte met langskap
Klein oppervlakte met dwarskap Groot oppervlakte met dwarskap
Klein oppervlakte met langskap
Voorbeelduitwerking: variatie in woninggrootte en kapvorm (vrijstaand of geschakeld)
De voorbeelduitwerking is een impressie. U kunt hier geen rechten aan ontlenen.
Bouwkavel 2, blad 2
Bouwkavel
rest
gft
't Duyfrak kavel 3= uitgeefbare grond
500 m2
r es t gft
rest
gf t
res tgf tr es t
gft
re st
g ft
re st
g ft
re st
g ft
r es t
gf t
r est
gf t
re s t
g ft
gl a s
p ap i ergl a s
g la s
r es t
g ft
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
doorschuiven
50cm extrauitgifte
opschuivenparkeerplekken
rest
g ft
rest
gft
rest
gft
Samenvatting belangrijkste gegevens:Perceeloppervlak: ca. 500 m2.
Prijs kavel: vanaf € 325.000,- incl. BTW.
Minimum afmeting woning excl. bijgebouwen (bruto): 6,0 m * 9,0 m
Contouren bouwvlak excl. bijgebouwen (bruto): ca. 12 m * 12 m (bouwvlak is geen rechthoek)
Maximale goothoogte 6 m, minimale goothoogte 5 m, maximaal 2 bouwlagen
Maximale nokhoogte: 12,5 m
Bijzonderheden: • Het inschakelen van een geregistreerd architect is een vereiste, keuze architect gebeurt in overleg met het
kwaliteitsteam van ’t Duyfrak.
Vrijstaande woning aan de F.A. Sesselaarsingel
Maten zijn bij benadering, afgerond op decimalen.
Bovenstaande tekening is een impressie. U kunt hier geen rechten aan ontlenen.
Ligging in DuyfrakContext
Bijlkamp
Bouwkavel 3, blad 1
3
Bouwkavel
Vrijstaande woning aan de F.A. Sesselaarsingel
Nadere uitwerking kavelgegevens en bouwregels:
Kavelgegevens
• Op deze kavel kan een vrijstaande woning worden gerealiseerd
• De voortuin aan het water van de F.A. Sesselaarsingel dient minimaal 4 meter diep te zijn vanaf
de beschoeiing.
• Maximaal 40% van de kavel is bebouwbaar maar er gelden specifieke bestemminsplanregels voor de
bij- en aanbouwen voor kavels groter dan 300m2 (zie bestemmingsplan ‘t Duyfrak, art. 15.2.2).
• Op eigen erf dienen minimaal twee parkeerplaatsen te worden gerealiseerd, een plaats in een
garage wordt niet meegerekend (lengte oprit is minimaal 11m).
• De parkeerplaatsen zijn bereikbaar via de kwakel (toegangsbrug), dit is met een pijl aangegeven op de
kaart.
Volumegegevens
• De woning dient met een kap gerealiseerd te worden. Een lessenaarskap is niet toegestaan.
De kap moet min of meer symmetrisch zijn met een dakhelling groter dan 35 graden.
• Een garage kan los of grenzend aan het hoofdgebouw worden gerealiseerd.
• Het realiseren van een kelder onder de woning is toegestaan.
Vormgeving en materialisering
• Natuurlijke materialen hebben de voorkeur, zoals baksteen, gebakken pannen, riet en hout.
• Het realiseren van groene erfafscheidingen, zoals heggen en met groen begroeide schuttingen
wordt aangemoedigd.
• Vernieuwende dorpse architectuur wordt aangemoedigd.
• De gevels dienen zonder lichte bekledingen (wit, geel) te worden gerealiseerd. Lichte
baksteen of stucwerk is niet toegestaan.
Beeldregie
Voor deze kavels worden hoge eisen gesteld aan de architectonische uitwerking. De stedenbouwkundige
supervisor van ‘t Duyfrak zal vanuit het kwaliteitsteamverband het uitwerkingsproces begeleiden.
Groot oppervlakte met langskap
Klein oppervlakte met dwarskap Groot oppervlakte met dwarskap
Klein oppervlakte met langskap
Voorbeelduitwerking: variatie in woninggrootte en kapvorm (vrijstaand of geschakeld)
De voorbeelduitwerking is een impressie. U kunt hier geen rechten aan ontlenen.
Bouwkavel 3, blad 2
Bouwkavel
rest
g ft
rest
gft
rest
gft
rest
gft
't Duyfrak kavel 4= uitgeefbare grond
528 m2
r es t gft
rest
gf t
res tgf tr es t
gft
re st
g ft
re st
g ft
re st
g ft
r es t
gf t
r est
gf t
re s t
g ft
gl a s
p ap i ergl a s
g la s
r es t
g ft
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
doorschuiven
50cm extrauitgifte
opschuivenparkeerplekken
Samenvatting belangrijkste gegevens:Perceeloppervlak: ca. 528 m2.
Prijs kavel: vanaf € 291.000,- incl. BTW.
Minimum afmeting woning excl. bijgebouwen (bruto): 6,0 m * 9,0 m
Contouren bouwvlak excl. bijgebouwen (bruto): ca. 12 m * 13 m (bouwvlak is geen rechthoek)
Maximale goothoogte 6 m, minimale goothoogte 5 m, maximaal 2 bouwlagen
Maximale nokhoogte: 12,5 m
Bijzonderheden: • Deze woning is gesitueerd op een bijzondere locatie en valt onder hoge beeldregie. Het inschakelen van een
geregistreerd architect is een vereiste, keuze architect gebeurt in overleg met het kwaliteitsteam van ’t
Duyfrak.
Vrijstaande hoekwoning aan de Bijlkamp
Maten zijn bij benadering, afgerond op decimalen.
Bovenstaande tekening is een impressie. U kunt hier geen rechten aan ontlenen.
Ligging in DuyfrakContext
Bijlkamp
Bouwkavel 4, blad 1
4
Bouwkavel
Vrijstaande hoekwoning aan de Bijlkamp
Nadere uitwerking kavelgegevens en bouwregels:
Kavelgegevens
• Op deze kavel kan een vrijstaande woning worden gerealiseerd
• De voortuin aan de Bijlkamp dient minimaal 2 meter diep te zijn vanaf de erfgrens, aan
het water is de afstand minimaal 4m vanaf de beschoeiing.
• De woning is een hoekwoning en de gevels aan de straat en het water dienen als een voorgevel te
worden behandeld.
• Maximaal 40% van de kavel is bebouwbaar maar er gelden specifieke bestemminsplanregels voor de
bij- en aanbouwen voor kavels groter dan 300m2 (zie bestemmingsplan ‘t Duyfrak, art. 15.2.2).
• Op eigen erf dienen minimaal twee parkeerplaatsen te worden gerealiseerd, een plaats in een
garage wordt niet meegerekend (lengte oprit is minimaal 11m).
• De parkeerplaatsen zijn bereikbaar via de Bijlkamp, dit is met een pijl aangegeven op de kaart.
Volumegegevens
• De woning dient met een kap gerealiseerd te worden. Een lessenaarskap is niet toegestaan.
De kap moet min of meer symmetrisch zijn met een dakhelling groter dan 35 graden.
• De woning is een hoekwoning. Dit betekent dat de zijtuin behandeld moet worden als voortuin en
dat een eventuele “aanbouwen” in het directe verlengde van de woning aan de achterzijde dienen
plaats te vinden.
• Een garage kan los of grenzend aan het hoofdgebouw worden gerealiseerd.
• Het realiseren van een kelder onder de woning is toegestaan.
Vormgeving en materialisering
• Natuurlijke materialen hebben de voorkeur, zoals baksteen, gebakken pannen, riet en hout.
• Het realiseren van groene erfafscheidingen, zoals heggen en met groen begroeide schuttingen
wordt aangemoedigd.
• Vernieuwende dorpse architectuur wordt aangemoedigd.
• De gevels dienen zonder lichte bekledingen (wit, geel) te worden gerealiseerd. Lichte
baksteen of stucwerk is niet toegestaan.
Beeldregie
Voor deze kavels worden hoge eisen gesteld aan de architectonische uitwerking. De stedenbouwkundige
supervisor van ‘t Duyfrak zal vanuit het kwaliteitsteamverband het uitwerkingsproces begeleiden.
Groot oppervlakte met langskap
Klein oppervlakte met dwarskap Groot oppervlakte met dwarskap
Klein oppervlakte met langskap
Voorbeelduitwerking: variatie in woninggrootte en kapvorm (vrijstaand of geschakeld)
De voorbeelduitwerking is een impressie. U kunt hier geen rechten aan ontlenen.
Bouwkavel 4, blad 2
Witteveen+Bos Raadgevende ingenieurs B.V. | Deventer
Hoogoorddreef 15 | Postbus 12205 | 1100 AE Amsterdam | +31 (0)20 312 55 55 | www.witteveenbos.com | KvK 38020751
NOTITIE
Onderwerp Informatiefolder Kavelpaspoort 't Duyfrak, bouwveld G2
Project Civieltechnische werkzaamheden, 't Duyfrak
Opdrachtgever Gemeente Katwijk
Projectcode VAL5-79
Status Definitief
Datum 30 januari 2017
Referentie VAL5-79/17-001.138
Auteur(s) ir. D.J. Biron / ing. B. Jonkman
Gecontroleerd door ir. D.J. Biron
Goedgekeurd door ir. D.J. Biron
Paraaf
Bijlage(n) -
Aan Verkoop documentatie kavels bouwveld G2
Kopie -
1 INLEIDING
Deze informatiefolder geeft u meer uitleg over het ontwerp en de inrichting van ’t Duyfrak en in het
bijzonder over de vrije kavels. In de koopakte van de kavels zijn verschillende bepalingen opgenomen,
waarin de kaveleigenaar en verantwoordelijkheden als koper en het eigendom en de verantwoordelijkheden
van de gemeente Katwijk zijn vastgelegd. Om u meer inzicht te geven in de achtergronden van deze
bepalingen, wordt uitgelegd wat zij concreet voor u betekenen.
2 | 7 Witteveen+Bos | VAL5-79/17-001.138 | Definitief
Afbeelding 1.1 Het plan voor ’t Duyfrak op kaart en foto van opgeleverd deelgebied 1
In deze folder komen de volgende onderdelen aan bod:
1. opzet van ´t Duyfrak: wat zijn de ideeën achter de opzet van ´t Duyfrak en wat zijn de gevolgen hiervan?
2. gebruik woning en perceel: wat betekent de opzet van ´t Duyfrak voor het gebruik van de woning en de
percelen?
3. de bouw van uw woning.
2 OPZET VAN ’T DUYFRAK
´t Duyfrak is een waterrijke wijk. Dit zorgt voor veel mogelijkheden, maar ook voor risico’s. Omdat er veel
watergangen in aanwezig zijn, zijn er veel bruggen in de wijk gebouwd. Zo zijn alle woningen goed
bereikbaar en kunt u nog steeds met uw boot de hele wijk doorvaren. Om nog onder de bruggen door te
kunnen, mag uw boot maximaal 1,2 m hoog en 2 m breed zijn. De watergangen staan in open verbinding
met de Oude Rijn. Zo kunt u met uw boot vanaf uw voordeur direct de rivier op. Het is wel belangrijk om te
weten dat in de Oude Rijn sterke stromingen kunnen optreden. Dit kan gebeuren als het gemaal van de
rivier in Katwijk gaat pompen. Ook de scheepvaart in de rivier kan zorgen voor 20 cm opstuwing van water
en gevaarlijke waterstroming. Deze stromingen kunnen ook doorwerken in de watergangen van ’t Duyfrak,
omdat ze in open verbinding met de rivier staan.
De hemelwaterafvoer en de riolering van ’t Duyfrak zijn op een duurzame manier opgezet. Er is een
vuilwaterriool en een hoogwaardig drainagesysteem aangelegd. Het vuilwaterriool zorgt ervoor dat al het
afvalwater van uw woning (van uw toilet, wasmachine en dergelijke) wordt afgevoerd. Het hemelwater
(regenwater) dat op uw dak valt, wordt geïnfiltreerd in de grond en het overschot wordt afgevoerd naar de
watergangen. Het hemelwater gaat dus niet de riolering in; een drainagesysteem voert het water in de
grond. Zo blijft het schone hemelwater in de wijk en gaat alleen het vuile water naar de
waterzuiveringsinstallatie. Het milieu wordt ontlast, waardoor vissen en waterplanten meer kans krijgen om
te groeien.
3 | 7 Witteveen+Bos | VAL5-79/17-001.138 | Definitief
Eigendomsafspraken
De bijzondere opzet van ´t Duyfrak zorgt ervoor dat er bijzondere eigendomsafspraken tussen de gemeente
en de woningeigenaars in de koopakte worden vastgelegd. In het Duyfrak zijn de straten en een groot deel
van de watergangen eigendom van de gemeente. De gemeente zorgt dus voor het beheer en onderhoud
van de wegen en de drainagesystemen van de openbare wegen.
Vanzelfsprekend is de woning en perceel de eigendom van de huiseigenaar. Als het perceel direct aan een
watergang grenst (dus zonder tussenliggende openbare weg), strekt het perceel ook een halve meter uit in
de watergang. Ook de (loop)brug die aan uw perceel grenst, is dan voor een deel in uw eigendom.
3 GEBRUIK VAN DE WONING EN PERCEEL
Algemene informatie
Met de aankoop van de vrije kavel wordt u eigenaar van een bijbehorend en mooi stuk grond. Voor het
gebruik van het perceel gelden enkele voorwaarden:
- de parkeerplaats die bij uw woning hoort, mag u niet in gebruik nemen als tuin; - de afvalinzameling vindt plaats in ondergrondse afvalcontainers. Voor de positie van de ondergrondse
containers zie afbeelding 3.1; - de inzameling van glas, oud papier en plastic vindt plaats op één plek in de wijk.
Afbeelding 3.1 Positie ondergrondse afvalcontainers naast de brug
Woningen direct aan het water
De woning grenst direct aan het water, daarom heeft u te maken met enkele extra voorwaarden voor het
gebruik van de woning en het perceel. Zoals eerder genoemd strekt het perceel zich een halve meter in de
watergang uit, als het perceel direct grenst aan de watergang. Dit zorgt dat er voor deze woningen enkele
extra voorwaarden gelden:
- kavels 1, 2 en 3 hebben de beschikking over een brug (kwakel genoemd in de koopakte) die de percelen
met de openbare weg verbindt. Het eigendom van deze brug deelt u met uw buren (percelen 2 en 3 sa-
men) en perceel 1 samen met andere drie eigenaren (Buitenwater 23, 24 en 25). Dit betekent dat u met
de buren voor het beheer en onderhoud van de brug moet zorgen. Voor de fundering van de brug aan
de overzijde van de watergang geldt ook deze eigendomsverdeling. Het bijzondere is dat de grond
waarop de brug gefundeerd is, eigendom van de gemeente is;
4 | 7 Witteveen+Bos | VAL5-79/17-001.138 | Definitief
- omdat het perceel zich een halve meter de watergang in strekt, wordt u ook eigenaar van de waterkering
(houten damwand) van de watergang voor uw huis. De waterkering is in dit geval de damwand voor de
woning. Het is de verantwoordelijkheid van eigenaar deze goed te onderhouden. Het is vooral belangrijk
geen zware objecten, zoals muurtjes naast of op de damwand te plaatsen, omdat de damwand hier niet
op ontworpen is;
- de kabels en leidingen van de telefoon, CAI, gas, water en elektra worden in een zinker aangelegd op de
bodem van de watergang (zie afbeelding 3.2);
- het bouwen van een steiger in de watergang is niet toegestaan. Voor alle werkzaamheden langs en op
de watergang heeft u een keurvergunning van het hoogheemraadschap van Rijnland nodig.
Detailfoto’s
Afbeelding 3.2 De aanduiding voor de zinker voor de kabels en leidingen
Afbeelding 3.3 De hemelwaterafvoer in de damwand
5 | 7 Witteveen+Bos | VAL5-79/17-001.138 | Definitief
Afbeelding 3.4 De bladvang in de regenpijp
Hemelwaterafvoer
Het hemelwatersysteem van ‘t Duyfrak is duurzaam opgezet. Het hemelwater wordt dus gescheiden van het
vuilwater (van uw toilet en dergelijke) afgevoerd. Volgens de Waterwet wordt u als woningeigenaar
verantwoordelijk voor de afvoer van hemelwater en grondwater op het perceel. Het hemelwater van het dak
infiltreert onder de openbare weg en het overtollig grondwater wordt via het drainagesysteem naar de
watergang afgevoerd. Deze opzet van het drainagesysteem heeft gevolgen voor het gebruik van de woning:
- de hemelwaterafvoer is uitgevoerd met grijze pvc-buizen. Deze zijn in uw eigendom. Het is niet toege-
staan op deze buizen een aansluiting vuilwater (zoals voor een toilet) te maken, dit zal de watergang en
bodem van het perceel ernstig vervuilen. Omgekeerd mag u ook geen eigen aansluiting van hemelwater
maken op vuilwaterriolering. Het riool is hier niet voor ontworpen;
- het gebruik van zink, lood of koper in bijvoorbeeld dakgoten is niet toegestaan. Deze zware metalen
zorgen voor vervuiling van het water gelegen naast uw woning;
- in de regenpijp dient een bladvanger (zie afbeelding 3.4) opgenomen te worden, die zorgt dat de regen-
pijp en de drainageleiding niet verstopt raakt. Het is uw verantwoordelijkheid deze te onderhouden en
zo nodig te vervangen;
- als de woning direct aan de watergang grenst, zal de regenpijp het hemelwater direct op de watergang
lozen (zie afbeelding 3.3);
- aanpassing van de hemelwaterafvoer kan alleen in overleg met de gemeente gedaan worden. De opvang
van regenwater in een regenton wordt aangemoedigd, want het is goed voor het milieu en bespaart kos-
ten voor watergebruik.
Riolering
De afvoer van vuilwater gebeurt gescheiden van het hemelwater in bruine vuilwaterleidingen. De
huisaansluitingen zijn in uw eigendom. Vanaf het controleputje van uw aansluiting en van het centrale deel
van de riolering zijn de leidingen in eigendom van de gemeente. Voor het gebruik van de riolering gelden
de volgende voorwaarden:
- in de voortuin van de kavels met de voortuin aan het water is een vuilwaterriool gesitueerd (zie afbeel-
ding 3.5). Het riool is in eigendom van de gemeente en de aansluiting hierop in eigendom van de per-
ceeleigenaar;
- voor woningen die direct aan het water grenzen, is het niet toegestaan diepwortelende planten en bo-
men of grote constructies als muren in de voortuin te plaatsen. Omdat de vuilwaterriolering in uw voor-
tuin loopt, kunnen ze de riolering aantasten. Daarnaast kan er een putdeksel van gietijzer (60 cm bij
60 cm) in uw voortuin liggen. In dat geval moet u ervoor zorgen dat de deksel bereikbaar blijft voor
eventueel onderhoud.
6 | 7 Witteveen+Bos | VAL5-79/17-001.138 | Definitief
Afbeelding 3.5 Vuilwaterriool PO-kavels in voortuinen met putdeksel
4 DE BOUW VAN UW WONING
Bouwlogistiek
Het dorpse karakter van ’t Duyfrak wordt onder andere gekenmerkt door smallere straten. Vanwege deze
smalle straten en dat diverse partijen gelijktijdig aan het bouwen zijn, zijn diverse afspraken van belang:
- een eventuele bouwkeet en opslag dienen op de kavel zelf gesitueerd te zijn en de bouwweg dient on-
belemmerd te zijn. Parkeren buiten de gemarkeerde parkeervakken is verboden;
- achteruit rijden op de openbare weg is alleen toegestaan als een verkeersbegeleider aanwezig is om op
de veiligheid toe te zien. De wijk is namelijk bewoond en is een kinderrijke omgeving. Wij vragen u om
uw verantwoordelijkheid hiervoor te nemen;
- het stuk van de toekomstige watergang, in verlengde van de eigen kavel, mag tijdelijk gebruikt worden
als bouwterrein;
- uw aannemer dient in het maandelijks plannings- en coördinatieoverleg van ‘t Duyfrak (wanneer nodig)
aanwezig te zijn. Overleg is in het algemeen de eerste dinsdag van de maand om 08.00 uur (directiekeet
BAM). Hier worden alle technische-, bouwlogistieke zaken en planning tussen partijen besproken en af-
gesproken.
Bouwrijp en woonrijp maken
De grond van de vier vrije kavels wordt nog bouwrijp gemaakt (planning mei 2017). Dit betekent dat de
damwand wordt aangebracht, de kwakels (bruggen) gebouwd, het vuilwaterriool in de voortuin aangelegd,
de rioolaansluitingen aangelegd en worden de mantelbuizen onder de watergang (voor de aansluitingen van
7 | 7 Witteveen+Bos | VAL5-79/17-001.138 | Definitief
elektra, gas, water, telecom, CAI) aangelegd. Verder moet u zelf de aanvraag voor de aansluitingen
aanvragen (elektra, gas, water, telecom, CAI) en zijn die kosten voor eigen rekening.
De watergang langs uw woning wordt later ontgraven (in opdracht van de gemeente Katwijk) en zal gereed
zijn voor eind 2018. Per begin november 2018 moet alle materieel/materiaal opgeruimd zijn. Bij het bouwrijp
maken zal een tijdelijke greppel langs de damwand aangebracht worden. Dit is nodig voor de afvoer van het
regenwater in de wijk, waarbij de tijdelijke greppel niet gedempt mag worden.
Afwerkhoogte kavels, vloerpeilen en kruipruimteloos bouwen
Bij het bouwrijp maken worden de kavels door de gemeente Katwijk op een vaste hoogte van circa
NAP +0,25 m afgewerkt. De vloerpeil van uw woning is vastgesteld op NAP +0,65 m. Een eventueel tekort
aan grond kan door de bouwer (voor eigen rekening) worden afgehaald in het depot binnen een afstand van
maximaal 1 km. De bovenzijde van de damwand langs het water is NAP -0,20 m en het waterpeil varieert
tussen NAP -0,61 m en NAP -0,68 m.
Gezien de hoge grondwaterstand in de wijk kan niet worden gegarandeerd dat de kruipruimte onder de
woning droog zal zijn en daarom is bouwen conform het principe ‘kruipruimteloos bouwen’ verplicht.
Stichting Bouwresearch kent daar een aantal voordelen aan toe. Een hoger grondwaterpeil voorkomt niet
alleen uitdroging en zettingsproblemen, het kruipruimteloos bouwen levert ook al gauw een
energiebesparing op van enkele procenten ten opzichte van een woning mét kruipruimte. Daarnaast heeft
bouwen zonder kruipruimte bouwtechnische en bouwfysische voordelen. De bouwwijze voorkomt
vochttransport naar de leefruimte, waardoor minder vochtproblemen in de woningen ontstaan en ook de
akoestische prestatie neemt bij kruipruimteloos bouwen toe.
Tijdelijke bestrating en woonrijp maken
Bouwwegen rondom dit plangebied worden als puinweg aangelegd en in het tweede kwartaal van 2018
voorzien van een tijdelijke asfaltlaag. Als de laatste woning gereed is (PO-kavels, appartementgebouw,
fietsbrug en woningen van de ontwikkelaar) en er geen bouwverkeer meer rijdt in het plangebied wordt de
tijdelijke bestrating verwijderd en wordt de definitieve klinkerbestrating aangebracht (het zogenaamde
woonrijp maken).
15.2.2 Aan- en uitbouwen, overkappingen en bijgebouwen
a. bij percelen tot 100m² wordt ten hoogste 50% van het achtererf bebouwd;
b. bij percelen groter dan 100m² maar kleiner dan 300 m² bedraagt het gezamenlijk grondoppervlak van de aan- en uitbouwen, overkappingen en bijgebouwen ten hoogste 50 m² vermeerderd met 20% van het deel van het perceel dat groter is dan 100m²;
c. bij percelen gelijk aan of groter dan 300m² bedraagt het gezamenlijk grondoppervlak van de aan- en uitbouwen, overkappingen en bijgebouwen ten hoogste 90 m² vermeerderd met 10% van het perceel dat groter is dan 300 m² tot totaal ten hoogste 150 m²;
d. waar een maatvoering is aangegeven, bedragen de goothoogte en bouwhoogte van de bijgebouwen, ten hoogste de met de maatvoeringaanduiding aangegeven hoogte;
e. de goothoogte van aan- en uitbouwen en aangebouwde overkappingen bedraagt ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,25 m;
f. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en (niet aangebouwde) overkappingen bedraagt ten hoogste 4,5 m;
g. de goothoogte van bijgebouwen bedraagt ten hoogste 3,25 m;
h. op uitbouwen en bijgebouwen voorzien van een kap zijn geen dakkapellen toegestaan;
i. op aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen voorzien van een plat dak zijn dakterrassen dan wel balkons toegestaan en zijn borstweringen toegestaan met een maximale hoogte van 1 m;
j. bij de berekening van de in sub a en b genoemde percentages en/of maximale oppervlaktes, worden de onder het overgangsrecht vallende dan wel op grond van een eerder verleende bouwvergunning dan wel een omgevingsvergunning om te bouwen nog te bouwen aan- en uitbouwen en bijgebouwen meegerekend.