boligexperten administration a/s og ejendomsforeningen danmark · indsæt logo her 3...

Boligexperten Administration A/S og

Ejendomsforeningen Danmark

Generelt om nøgleoplysningsskema

Preben Løth, adm. direktør i Boligexperten Administration A/S

5. maj 2014

www.ejendomsforeningen.dk

Indsæt logo her2 www.ejendomsforeningen.dk

Nøgleoplysninger

1. Lovgrundlag

2. Krav til indberetning af nøgleoplysninger

1. Hvornår skal vi indberette?

2. Hvor tit skal vi indberette?

3. Adgang for andelsboligforening og administrator https://andelsboliginfo.dk

3. Gennemgang af nøgleoplysningsskema

1. Bilag 1 – Andelsboligforeningen

2. Bilag 2 – Andelslejligheden

3. Bilag 3 – Væsentlige ændringer til bilag 1

https://andelsboliginfo.dk/


Nøgleoplysninger

1. Lovgrundlag

Andelsboligloven ændres 12. juni 2013 (MBBL)

Loven indeholder fire elementer.

Indledningsvis medfører loven, at sælgers oplysningspligt skærpes, så der fremover skal

udleveres nøgleoplysninger om en andelsboligforening og en bolig før en handel.

Herudover indføres der med loven en pligt for penge- og realkreditinstitutter, der har

indgået aftaler om lån og eventuelt hertil knyttede finansielle aftaler med en

andelsboligforening, til at udlevere informationsmateriale til foreningen med finansielle

nøgleoplysninger.

Ydermere indføres der med loven en karensperiode på 2 år fra en forenings stiftelse for

anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved værdiansættelse af foreningens

ejendom.

Endelig medfører loven, at der indføres en pligt for en andelsboligforening til at oplyse om

støtte modtaget af staten eller kommunen i foreningens årsregnskab.


Nøgleoplysninger

Lovbekendtgørelse af 16. december 2013 (MBBL)

§ 1. Udlevering af dokumenter og nøgleoplysninger – inden aftalens underskrift:

1. Vedtægter

2. Seneste årsregnskab

3. Referat af seneste ordinære og ekstraordinære generalforsamling

4. Vedligeholdelsesplan, såfremt en sådan er udarbejdet

5. Energimærkning for ejendommen

6. Nøgleoplysninger om andelsboligforeningen, bilag 1

7. Nøgleoplysninger om den aktuelle andelsbolig til salg, salgsopstilling, bilag 2

8. En erklæring om væsentlige ændringer ifh. årsregnskab eller bilag 1, bilag 3

Udlevering af dokumenterne kan ske ved henvisning til A/B’s hjemmeside.


Nøgleoplysninger


§ 2. Nøgleoplysningerne – bilag 1 og bilag 2, samt erklæringen, skal udleveres i særlige

formularer, der er godkendt af MBBL.

§ 3. En række nøgleoplysninger skal optages som noter til årsregnskabet.

§ 4, stk.1. Penge- og realkreditinstitutter, der har ydet lån og hertil knyttede finansielle

aftaler til en andelsboligforening, skal indberette finansielle nøgleoplysninger om

foreningens lån til brug for nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen, bilag 1.

§ 4, stk. 2. Oplysning om risikoklassificering af lån, skal oplyses for alle lån optaget efter

1. juli 2013.

§ 5, stk. 1. Penge- og realkreditinstitutterne skal indberette de finansielle

nøgleoplysninger for hvert enkelt lån og finansiel aftale, som de har ydet til eller

indgået med en andelsboligforening.

§ 5, stk. 2. Indberetningen skal ske mindst én gang årligt samtidig med udsendelse af

årsopgørelse for det pågældende lån.


Nøgleoplysninger


§ 6, stk. 1. Andelsboligforeningen skal senest på anmodning fra en andelshaver, der

ønsker at sælge sin bolig, indberette nøgleoplysningerne i bilag 1 og udfylde

nøgleoplysningerne i bilag 2.

§ 6, stk. 2. Nøgleoplysninger om andelsboligforeningen skal indberettes til MBBL’s

internetbaserede nøgleoplysningssystem for andelsboliger.

§ 7. Andelsboligforeningen skal hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter sælgers

anmodning udlevere bilag 1, bilag 2 og bilag 3. 10 dages fristen løber fra det

tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren

vedrørende forbedringer m.m.

§ 10. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2014. Reglerne finder anvendelse ved

alle salg, der gennemføres efter, at generalforsamlingen har godkendt årsregnskabet

2013.


Nøgleoplysninger

2.1. Hvornår skal vi indberette?

Reglerne om nøgleoplysninger træder i kraft den 1. januar 2014.

Reglerne finder anvendelse ved alle salg, der gennemføres

efter, at generalforsamlingen har godkendt årsregnskabet 2013

eller 2013/14. Andelsboligforeningen skal hurtigst muligt og

senest 10 arbejdsdage efter sælgers anmodning udlevere bilag

1 (foreningen), bilag 2 (lejligheden) og bilag 3 (ændringer til

bilag 1). 10 dages fristen løber fra det tidspunkt, hvor foreningen

har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren

vedrørende forbedringer m.m.


Nøgleoplysninger

2.2. Hvor tit skal vi indberette?

Foreningen (administrator) skal indberette én gang årligt efter

godkendt årsregnskab. Dog forudsat, at der kommer et salg i

foreningen. Oplysningspligten er relateret til et salg. Er der ingen

salg, skal der ikke ske indberetning.

Penge- og realkreditinstitutter skal indberette mindst én gang

årligt samtidig med udsendelse af årsopgørelse for lån m.m.

Finanssektoren har aftalt med MBBL, at indberetningen skal ske

én gang årligt på baggrund af data pr. 31.12, uanset om

andelsboligforeningens regnskab følger kalenderåret eller har

forskudt regnskabsår!!!!!


Nøgleoplysninger

Dette er af administrative årsager og for at spare penge.

Nøgleoplysningsskemaet for alle andelsboligforeninger

indeholder låneoplysninger pr. 31.12.20xx og ikke for

ultimodatoen for andelsboligforeningens regnskabsår. Så en

andelsboligforening med regnskabsår 01/10-30/9, vil vise et

nøgleoplysningsskema med finansdata fra 31/12, altså gamle

data. Det virker absurd, at stå med et friskt regnskab i december

og så et nøgleoplysningsskema med 11 måneder gamle

finansdata. Og det bliver endnu mere absurd, hvis foreningen i

juni har omlagt sine 8 gamle lån til 2 nye.


Nøgleoplysninger

2.3. Adgang for andelsboligforeningen og administrator

Alle andelsboligforeninger fået tilsendt et brev fra MBBL, enten i

fysisk form eller i den digitale postkasse. Man logger på

https://andelsboliginfo.dk og indtaster CVR-nr. og adgangskode.

Adgangskoden skal ændres ved første login. Ved udfyldning af

de enkelte felter vil der være en vejledningstekst. Teksten kan

ses ved at placere markøren i det pågældende felt.

Hvis man ønsker en administrator-adgang, således at man kan

se alle de foreninger, man administrerer på én gang, kan man

skrive til [email protected]. En administrator-adgang har

desuden den fordel, at man her kan uploade mange data om

sine foreninger på én gang. Upload af filer kommer senere.

https://andelsboliginfo.dk/

mailto:[email protected]


Nøgleoplysninger

Før en administrator kan se de administrerede andelsbolig-

foreninger og uploade data om disse, skal den enkelte

andelsboligforening selv gå ind i systemet ved brug af sine

tilsendte brugeroplysninger og angive sin administrators CVR-nr.

Det vil ofte være administrator, som selv ville skulle gøre dette

for alle de foreninger i administration.

MBBL vil dog gerne tilbyde at klare sammenkoblingen mellem

andelsboligforeninger og administratorer maskinelt. For at gøre

det skal MBBL have administrators CVR-nr. samt et regneark

med foreningernes CVR-numre og adgangskoder. Dette sendes

til [email protected].

mailto:[email protected]


Nøgleoplysninger


1. Bilag 1 – Andelsboligforeningen

Internetportalen fra MBBL er sat i drift 1. april 2014 og

alle (eller en række?) oplysninger fra kreditforeningerne

er lagt ind i systemet søndag den 6. april 2014.


Nøgleoplysninger


Nøgleoplysninger

2. Gennemgang af nøgleoplysningsskema - bilag 1


Nøgleoplysninger

Felt A1-A3:

Navn, adresse, CVR-nr. Her benyttes CVR-registreringen

Felt B1-B6:

Antal og areal af boliger og erhverv. Nogle foreninger har udover

andelsboliger og lejeboliger også erhvervsandele som

lejlighedstype. Antal øvrige lejemål er kældre, garager mv. Antal

kvadratmeter er ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR).


Nøgleoplysninger

Felt C1-C2:

Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien

(C1) og boligafgiften (C2)? Fordelingstallet anvendes til at

fordele foreningens formue og udgifter på andelshaverne.

Felt E1-E2:

Hæfter andelshaverne for mere end indskuddet? Hvis der

hæftes for mere end indskuddet beskrives hæftelsen i E2.


Nøgleoplysninger

Felt F2-F4:

Totalarealer. De generalforsamlingsbestemte reserver. Det kan

f.eks. være reserver til vedligeholdelse af ejendommen eller

reserver til imødegåelse af værdiforringelse af ejendommen.

Reserver i procent af ejendomsværdien. Feltet bliver automatisk

beregnet.


Nøgleoplysninger

Felt G1:

Her anføres om andelsboligforeningen har modtaget offentligt

tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning. Et

eventuelt tilbagebetalingskrav vil vedrøre offentligt tilskud ydet i

forbindelse med opførelsen af andelsboligerne. De nye regler på

andelsboligområdet (jf. lov nr. 610 af 12/06/2013) indebærer

desuden, at beløbet, som skal tilbagebetales ved forenings

opløsning, skal anføres i en note i foreningens årsregnskab.

Statens Administration oplyser (se www.statens-adm.dk), at

foreningerne vil få besked om det potentielle

tilbagebetalingsbeløbs størrelse senest med udgangen af 1.

kvartal 2014.


Nøgleoplysninger

Felt G2:

Her anføres om foreningens ejendom er pålagt tilskuds-

bestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskuds-

bestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober

2009). Et antal foreninger har modtaget offentligt tilskud til

opførelsen af deres ejendom efter en af de love fra årene 1918 -

1921, som gav mulighed for at yde sådanne tilskud. Der blev

knyttet en række forpligtelser (tilskudsbestemmelser) til

tilskuddet, bl.a. til anvendelse af overskud ved overdragelsen af

de enkelte andele.


Nøgleoplysninger

Disse særlige forpligtelser er fastsat enten i foreningens

vedtægter eller i en deklaration, og vedtægterne/deklarationen er

tinglyst på ejendommen. Foreningen kan købe sig fri for disse

forpligtelser ved at betale et bestemt frigørelsesbeløb efter lov

om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v.

Frigørelsesbeløbet skal som hovedregel betales til kommunen.

Foreningen bliver først omfattet af lov om andelsboligforeninger

og andre boligfællesskaber i sin helhed efter et frikøb.


Nøgleoplysninger

Felt G3:

Her anføres om der er tinglyst en tilbagekøbsklausul

(hjemfaldspligt) på foreningens ejendom. Det betyder, at der er

tale om en ejendom, som er bygget på en grund købt af

kommunen. Kommunen har betinget sig ret til at tilbagekøbe

ejendommen på et bestemt tidspunkt, og denne ret er fastlagt i

en tilbagekøbsklausul. Kommunens tilbagekøbspris svarer typisk

til den oprindelige salgssum, dog evt. med tillæg af bygnings-

erstatning. Det vil ofte være muligt for foreningen at få ophævet

tilbagekøbsklausulen eller få udskudt tilbagekøbs-tidspunktet

mod betaling til kommunen. Tilbagekøbsklausuler kaldes også

for hjemfaldspligt.


Nøgleoplysninger

Felt H1-H3:

Boligafgiften er det beløb, som andelshaverne betaler til at

dække foreningens fælles udgifter. Tallet beregnes som

ultimomånedens indtægt (uden fradrag for tomgang, tab m.v.)

ganget med 12 og divideret med andelenes areal på

balancedagen (B1+B2).


Nøgleoplysninger

Hvis andelsboligforeningen driver udlejningsvirksomhed er det

vigtigt at vide, hvor stor den del af foreningens indtægter, der

kommer herfra. Især udlejning til erhverv kan være en usikker

indtægt. Beløbet angiver – alt andet lige – stigningen i

andelshaverens boligafgift pr. m2, hvis alle indtægter fra

udlejning til enten erhverv eller bolig forsvinder. Jo mindre

beløbet er, jo mindre udgør udlejningsvirksomheden en risiko for

foreningens og dermed for andelshavernes økonomi.

En andel på 100 m2 modtager i gennemsnit f.eks. 100*(3+21) kr.

om året i lejeindtægt, hvis erhvervslejen = 3 og boliglejen = 21

pr. andels-m2. Hvis indtægten fra f.eks. erhvervslejen forsvinder

i en kortere eller længere periode vil andelens boligafgift alt

andet lige skulle stige med 100*3 kr. i denne periode.


Nøgleoplysninger

Felt J:

Årets resultat divideret med andelenes areal på balancedagen

(B1+B2).

Felt K1-K3:

(K2) Foreningens nettogæld divideret med andelenes areal på

balancedagen (B1+B2). Nettogælden beregnes som

gældsforpligtelser minus omsætningsaktiver, jf. balancen.


Nøgleoplysninger

Den sammenlignelige m²-pris kan – med en række forbehold – bruges

til at sammenligne med andre andelsboliger i lokalområdet:

Man skal fx være opmærksom på, at der i prisen kan indgå en større

eller mindre udlejningsvirksomhed. Hvis man ud over sin andelsbolig

også køber en andel af en udlejningsvirksomhed, vil den

sammenlignelige pris (pga. den ”for høje” gældsandel) som regel være

højere. (Den højere pris modsvares af lejeindtægterne, jf. ovenfor).

Gælden kan være af mere eller mindre risikabel karakter. Hvordan

belåningen påvirker opgørelsen af gælden fremgår af dette skemas

afsnit 4.

Er prisen forholdsvis høj sammenlignet med andre andelsboliger i

lokalområdet, skal man sikre sig, at denne høje pris kan forsvares.


Nøgleoplysninger

Felt L1-L3:

(L1) Hvad er planen med vedligeholdelse i fremtiden?

(L2) Hvilke bygningsdele er i orden, hvilke er ikke i orden og

hvad er ejendommens samlede status nu?

Felt L4-L5:

(L4) Hvis ja, er der en plan for det, herunder for finansieringen?

(L5) og er der hensat midler til disse arbejder? (Midler???)


Nøgleoplysninger


Nøgleoplysninger

Risikoklassificering:

Finanstilsynets har siden 2013 risikomærket de forskellige typer af lån

Et ”grønt lån” er et lån, hvor gælden afdrages i hele lånets løbetid og har enten en fast

rente eller en variabel rente med renteloft.

Et "gult lån" er et lån, hvor renten er variabel og/eller hvor lånet er afdragsfrit i hele eller

dele af lånets løbetid.

Et "rødt lån" fx et lån, der er kombineret med et finansielt instrument såsom en

renteswap. Denne type konstruktioner kan være vanskelige at gennemskue

konsekvenserne af (fx kan der være risiko for en betydelig stigning i foreningens

restgæld). Et rødt lån kan også være lån optaget i fremmed valuta (dvs. anden valuta

end danske kroner eller euro).

Et afdragsfrit lån vil bevare risikomarkeringen gul i hele lånets løbetid – også efter at

afdragene påbegyndes. Baggrunden for dette er, at afdragene på ”afdragsfrie lån”

betales over f.eks. 20 år i stedet for 30 og dermed er højere.

Lån uden farve er optaget før risikomærkningens indførelse 1. juli 2013.


Nøgleoplysninger

Felt P:

(Regnskabsmæssig værdi af ejendommen - Gældsforpligtelser i

alt) / Regnskabsmæssig værdi af ejendommen * 100%. Den

regnskabsmæssige værdi af ejendommen og gældsfor-

pligtelserne fremgår af balancen. Kan give et misvisende

resultat, hvis en ældre anskaffelsessum anvendes for

værdiansættelse af ejendommen under aktiver.


Nøgleoplysninger

Felt Q:

Hvor stor en andel af foreningens gæld som afdrages.

Et afdragsfrit lån er et lån, hvor der i en del af lånets løbetid (f.eks.10 år) ikke

betales afdrag. Til gengæld er afdraget i lånets resterende løbetid (f.eks. 20 år)

højere end et tilsvarende lån med afdrag over hele perioden (30 år).

Hvis procenten er 100, afdrages på alle foreningens lån. Hvis procenten er 0,

er alle foreningens lån afdragsfrie, og lånene er stadig så nye, at

afdragsperioden ikke er påbegyndt. Procenter derimellem angiver, at der pt.

kun afdrages på en del af gælden.

Procenter lavere end 100 betyder, at der i de kommende år vil ske stigninger i

afdragsbetalingen. Hvilken betydning de fremtidige stigninger i afdragene kan

have for boligafgiften fremgår af figur 1 (kommer 31/12-14). Hvis foreningen har

mulighed for det, kan den eventuelt omlægge lånene, sådan at afdragsfriheden

forlænges yderligere/afdragsbetalingen udskydes endnu mere..


Nøgleoplysninger

Felt S

Afdrag

Fra 31/12-14


Nøgleoplysninger

Felt T

Renteusikkerhed

Fra 31/12-14


Nøgleoplysninger

Felt U

Formueusikkerhed

Fra 31/12-14


Nøgleoplysninger

Foreningens bemærkninger til skemaet skal angives under punkt

5, som er sidste punkt i bilag 1.

Forhold, som kunne være væsentlige for en kommende køber,

skal angives her.

Væsentlige beslutninger fra de seneste generalforsamlinger,

igangværende eller kommende vedtagne byggeprojekter.

Ændringer i vedtægterne, som er vedtaget ved 1. behandlingen,

men afventer endelig vedtagelse.


Nøgleoplysninger


2. Bilag 2 – Andelslejligheden

Bilag 2 skal ikke indberettes til MBBL, men MBBL stiller et PDF-

dokument til rådighed, som skal benyttes.

Bekendtgørelsen nævner ”Nøgleoplysningerne (bilag 1, 2 og 3)

skal udleveres i særlige formularer, der er godkendt af MBBL.”

(blankettvang)


Nøgleoplysninger


Nøgleoplysninger

Felt Z15-Z16:

Fordelingstal for boligafgiften.

Typisk en arealfordeling efter BBR eller andet areal.

Hvis denne arealrelation ikke findes, kan man angive andelens

boligafgift i forhold til foreningens totale boligafgift.

I de foreninger, hvor der er flere typer boligafgift, f.eks.

moderniseringer, altaner eller andre særlige typer boligafgift, må

man i tekst beskrive fordelingen af basis-boligafgiften og den

ekstra boligafgift, som netop denne lejlighed opkræves.


Nøgleoplysninger


3. Bilag 3 – Væsentlige ændringer til bilag 1


Nøgleoplysninger

Hvis der sker væsentlige ændringer i forhold til bilag 1, skal bilag

3 udfyldes.

Der skal udfyldes et bilag 3 for hver enkelt ændring, da der i

bilaget skal angives nummer og dato på nøgleoplysning, som er

ændret.

Er der vedtaget et byggeprojekt, er markedsværdien på

renteswappen ændret, er der sket (større) kursreguleringer på

forenings fastforrentede lån, er der sket rentetilpasning på Cibor

6 lånet, har foreningen foretaget en omprioritering eller er

byggekreditten omlagt til et realkreditlån, skal der oprettes et

bilag 3 for hver sag.

Det er en vurdering, hvornår ændringen er væsentlig!!!

[email protected]

www.ejendomsforeningen.dk

Telefon: 33 12 03 30

Ejendomsforeningen Danmark

Nørre Voldgade 2

1358 København K

Preben Løth, adm. direktør

Boligexperten Administration A/S

[email protected]

boligexperten administration a/s og ejendomsforeningen danmark · indsæt logo her 3...

Documents