bogatynia Łużycki bank spółdzielczy - banklbs.plbanklbs.pl/zalaczniki/pdf/operat...
TRANSCRIPT
BIURO WYCENY NIERUCHOMOŚCI mgr inż. Tadeusz Drapała
Platerówka 104 59-816 Platerówka tel. (75) 722 16 34 NIP 613-116-86-60 [email protected] tel. kom. 603 651 196 fax (75) 722 16 34
1. STRONA TYTUŁOWA
OPERAT SZACUNKOWY
Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ
ZABUDOWANEJ
Położenie nieruchomości: ul. 1 Maja nr 22
59-920 BOGATYNIA
Księga wieczysta: JG1ZL/00016096/5 Województwo: dolnośląskie Powiat: zgorzelecki
Jednostka ewidencyjna: Bogatynia - miasto
Obręb: Bogatynia 0003
Arkusz mapy: AM-4
Działka: nr 72
Powierzchnia: 523 m2
Właściciel nieruchomości: GMINA BOGATYNIA jako właściciel nieruchomości gruntowej
ŁUŻYCKI BANK SPÓŁDZIELCZY
w LUBANIU
ul. Spółdzielcza nr 10
59-800 LUBAŃ jako właściciel nieruchomości budynkowej
oraz użytkownik wieczysty nieruchomości
gruntowej zabudowanej
Autor opracowania: RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY
mgr inż. Tadeusz Drapała
_______________________________________________________ Platerówka, 20 października 2011 r.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
2
2. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rodzaj nieruchomość: Nieruchomość gruntowa zabudowana.
Położenie nieruchomości: BOGATYNIA, ul. 1 Maja nr 22
obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72 o powierzchni 523 m2
Właściciel nieruchomości: Gmina Bogatynia
Właściciel budynku i użytk. Łużycki Bank Spółdzielczy w Lubaniu
wieczysty nieruchomości: z/s 59-800 LUBAŃ, ul. Spółdzielcza nr 10
Zakres wyceny: Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do
nieruchomości gruntowej zabudowanej.
Cel wyceny: Celem wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej jest określenie jej
wartości rynkowej, dla potrzeb decyzyjnych w procesie inwestycyjnym
Łużyckiego Banku Spółdzielczego w Lubaniu.
Rodzaj wartości: Wartość rynkowa (WR)
Opis nieruchomości: Nieruchomość gruntowa o regularnym kształcie wielokąta, położona jest
w obszarze zabudowy śródmiejskiej, bezpośrednio przy ulicy 1 Maja,
równoległej do głównej ulicy miasta. Na nieruchomości, bezpośrednio przy
ulicy, zlokalizowany jest dwukondygnacyjny budynek o funkcji usługowej,
na dzień wyceny siedziba oddziału banku. Nieruchomość oznaczona
w ewidencji gruntów symbolem Bi – inne tereny zabudowane, a w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego położona na obszarze
oznaczonym symbolem planu ZP – tereny zieleni parkowej i skwerów. Na
nieruchomości rosną pojedyncze drzewa różnych gatunków i w różnym
wieku. Znaczna część nieruchomości jest utwardzona kostką betonową.
Nieruchomość gruntowa u zbrojona w sieć energii elektrycznej, wodnej,
kanalizacyjnej (sanitarnej deszczowej).
Wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej: 808 000 zł
słownie: osiemset osiem tysięcy złotych, 00/100.
Data sporządzenia operatu szacunkowego: 20 października 2011 r.
Rzeczoznawca majątkowy:
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
3
3. SPIS TREŚCI
1. STRONA TYTUŁOWA .............................................................................................................................. 1
2. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................................................... 2
3. SPIS TREŚCI ................................................................................................................................................ 3
4. PRZEDMIOT WYCENY ............................................................................................................................ 4
4.1. Rodzaj nieruchomości: .......................................................................................................................................... 4
4.2. Położenie nieruchomości: ...................................................................................................................................... 4
4.3. Oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków: ..................................................................................................... 4
4.4. Oznaczenie księgi wieczystej: ............................................................................................................................... 4
5. ZAKRES WYCENY .................................................................................................................................... 4
5.1. Rodzaj prawa, którego przedmiotem jest nieruchomość podlegająca wycenie: .................................................... 4
5.2. Określenie zakresu wyceny: .................................................................................................................................. 4
6. UWARUNKOWANIA WYCENY .............................................................................................................. 4
8. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ......................................................... 5
8.1. Podstawa formalna: .............................................................................................................................................. 5
8.2. Podstawy materialno-prawne: ................................................................................................................................ 5
8.3. Źródła danych merytorycznych: ............................................................................................................................ 5
9. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ............................................... 5
10. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY ............................................................................................... 6
10.1. Stan nieruchomości: ............................................................................................................................................. 6
10.2. Stan prawny nieruchomości: ................................................................................................................................ 6
10.3. Opis nieruchomości gruntowej: ........................................................................................................................... 8
10.4. Opis budynku: ................................................................................................................................................... 12
11. PRZEZNACZENIE WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI .................................................................... 18
12. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ................................................ 19
12.1. Informacje ogólne o rynku: ................................................................................................................................ 19
12.2. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny: .................... 20
13. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY ......................................................................................... 26
14. ZAŁOŻENIA DO WYCENY NIERUCHOMOŚCI .............................................................................. 29
14.1. Opis przyjętych założeń do wyceny: ................................................................................................................. 29
14.2. Zestawienie transakcji rynkowych: .................................................................................................................... 29
15. SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI ...................................................................................................... 31
15.1. Opis cech nieruchomości i wag dla nieruchomości zabudowanych: ................................................................. 31
15.2. Nieruchomości przyjęte do porównania – nieruchomości zabudowane: ........................................................... 33
15.3. Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej ogółem: .............................................................. 37
16. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I UZASADNIENIE ........................................................................ 40
16.1. Wynik końcowy wyceny: .................................................................................................................................. 40
16.2. Uzasadnienie: ..................................................................................................................................................... 40
17. KLAUZULE ............................................................................................................................................. 41
18. ZAŁĄCZNIKI ........................................................................................................................................... 41
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
4
4. PRZEDMIOT WYCENY
4.1. Rodzaj nieruchomości:
– Nieruchomość gruntowa zabudowana.
4.2. Położenie nieruchomości:
– Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22.
4.3. Oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków:
– Obręb Bogatynia 0003, AM-4, działka nr 72 o powierzchni 523 m2.
4.4. Oznaczenie księgi wieczystej:
– JG1Z/00016096/5, Sąd Rejonowy w Zgorzelcu, Wydział ksiąg Wieczystych.
5. ZAKRES WYCENY
5.1. Rodzaj prawa, którego przedmiotem jest nieruchomość podlegająca wycenie:
– prawo własności do nieruchomości gruntowej przysługuje Gminie Bogatynia;
– prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej do dnia 11 grudnia 2091 roku
oraz prawo własności do nieruchomości budynkowej przysługuje dla Łużyckiego Banku
Spółdzielczego w Lubaniu z/s 59-800 Lubań, ul. Spółdzielcza nr 10, na podstawie umowy
sprzedaży z dnia 11 grudnia 1992 roku – repertorium A nr 6749/92.
5.2. Określenie zakresu wyceny:
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości
gruntowej zabudowanej.
6. UWARUNKOWANIA WYCENY
6.1. Założenia wyceny:
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej określająca jej wartość rynkową, została
sporządzona w oparciu o:
Obowiązujące podstawy prawne;
Międzynarodowe Standardy Wyceny;
Stan prawny nieruchomości, ustalony w procesie wyceny, w oparciu o dostępne dokumenty
źródłowe, wymienione w operacie szacunkowym i stanowiące załączniki do opracowania.
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z założeniem jej optymalnego
wykorzystania, które jest kontynuacją jej aktualnego sposobu użytkowania.
6.2. Warunki ograniczające:
W procesie wyceny nie stwierdzono okoliczności ograniczających, wpływających na sposób
użytkowania nieruchomości gruntowej zabudowanej. Należy jednak zaznaczyć, że nieruchomość
została podtopiona wodami rzeki Miedzianka podczas historycznej powodzi we wrześniu 2010
roku. Na rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się poza niebieską
linią obszaru zagrożonego powodzią.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
5
7. CEL WYCENY Celem wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej jest określenie jej wartości rynkowej,
dla potrzeb decyzyjnych w procesie inwestycyjnym Łużyckiego Banku Spółdzielczego w Lubaniu.
8. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
8.1. Podstawa formalna:
Podstawą wyceny jest zlecenie Łużyckiego Banku Spółdzielczego w Lubaniu z dnia
6 października 2011 roku na wykonanie wyceny zgodnie z zakresem i celem wyceny.
8.2. Podstawy materialno-prawne:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (tekst jednolity: Dz. U. nr 102 z 2010 r. poz. 651 ze zmianami)
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zmianami)
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. (tekst jednolity: Dz. U. nr 80 z 2000 r. poz. 903 ze zmianami)
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zmianami)
- Międzynarodowe Standardy Wyceny.
8.3. Źródła danych merytorycznych:
- Księga wieczysta JG1Z/00016096/5, Sąd Rejonowy w Zgorzelcu,
- Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa
Powiatowego w Zgorzelcu,
- Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Bogatynia –
Uchwała nr XLVIII/347/2002 Rady Gminy i Miasta Bogatyni z dnia 5 sierpnia 2002 r., (Dziennik Urzędowy Województwa Dolnośląskiego Nr 218 z dnia 16.10.2002 r. poz. 3000 ze zmianami)
- inwentaryzacja budowlana budynku, sporządzona przez Witolda Demianowicza,
- lustracja przedmiotu wyceny,
- dane o zawartych transakcjach kupna–sprzedaży,
- własna baza danych na podstawie lokalnego rynku nieruchomości,
9. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
9.1. Data sporządzenia wyceny: 20 października 2011 r.
9.2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 20 października 2011 r.
9.3. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 20 października 2011 r.
9.4. Data dokonania oględzin nieruchomości: 6 października 2011 r.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
6
10. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY
10.1. Stan nieruchomości:
Stan nieruchomości określono w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, tj.
20 października 2011 roku.
10.2. Stan prawny nieruchomości:
Nieruchomość gruntowa jest własnością Gminy Bogatynia
Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej do dnia 11 grudnia 2091 roku
oraz prawo własności do nieruchomości budynkowej przysługuje dla Łużyckiego Banku
Spółdzielczego w Lubaniu z/s 59-800 Lubań, ul. Spółdzielcza nr 10, na podstawie umowy
sprzedaży z dnia 11 grudnia 1992 roku – repertorium A nr 6749/92.
Stan prawny nieruchomości gruntowej ustalono na podstawie:
wglądu w dniu 20 października 2011 r. do księgi wieczystej JG1Z/00016096/5,
prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w Zgorzelcu,
Wydział V Ksiąg Wieczystych – notatka z wglądu do księgi wieczystej stanowi załącznik
do operatu szacunkowego;
wglądu do rejestru gruntów Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej
i Kartograficznej Starostwa Powiatowego w Zgorzelcu;
wypisu z ewidencji gruntów i wyrysu z mapy ewidencji gruntów, wydanych przez Starostę
Zgorzeleckiego, według stanu z dnia 17 października 2011 roku;
10.2.1. Stan księgi wieczystej:
Stan księgi JG1Z/00016096/5 w dniu badania przedstawia się następująco:
Dział I-O – Oznaczenie Księgi Wieczystej
1.3. Położenie:
1.3.1.5. Miejscowość: Bogatynia;
1.4. Oznaczenie:
1.4.1. Działka ewidencyjna:
1.4.1.1.2. Numer działki: 72;
1.4.1.1.3. Obręb ewidencyjny: III
1.4.1.1.5. Ulica: 1 Maja;
1.4.2. Budynek:
1.4.2.4. Dane adresowe:
A: nazwa ulicy: 1 Maja
1.4.2.8. Przeznaczenie budynku: Budynek przeznaczony na cele gospodarcze
1.4.2.11. Odrębność: Tak
1.5.1. Obszar: 0,0523 ha;
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
7
Dział I-SP – Spis praw związanych z własnością
1.11. Spis praw:
1.11.2. Prawo użytkowania wieczystego:
1.11.2.1. Okres użytkowania: 2091-12-11
1.11.2.2. Sposób korzystania: Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym oraz
budynek stanowiący odrębną nieruchomość.
Dział II – Własność
2.2. Właściciel:
2.2.1. Udział:
2.2.1.1.2. Wielkość udziału:
(licznik/mianownik): 1/1;
2.2.3. Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny):
2.2.3.1.2. Nazwa: Gmina Bogatynia
2.4. Użytkownik wieczysty:
2.4.2. Udział:
2.4.2.1.2. Wielkość udziału:
(licznik/mianownik): 1/1;
2.4.5. Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna nie będąca osobą prawną:
2.4.5.1.2. Nazwa: Łużycki Bank Spółdzielczy w Lubaniu
Dział III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia
brak wpisów
Dział IV – Hipoteka
brak wpisów
Podstawy wpisów:
1. Umowa sprzedaży z dnia 11 grudnia 1992 roku – repertorium A nr 6749/92;
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
8
10.3. Opis nieruchomości gruntowej:
10.3.1. Rodzaj, charakter i cechy nieruchomości:
Nieruchomość gruntowa o regularnym kształcie wielokąta, położona jest w obszarze
zabudowy śródmiejskiej, bezpośrednio przy ulicy 1 Maja, równoległej do głównej ulicy miasta za
którą uważa się ulicę Ignacego Daszyńskiego. Nieruchomość położona jest w odległości około 420
metrów od ścisłego centrum miasta, za które przyjęto siedzibę urzędu miasta. Ukształtowanie
terenu i historyczny układ zabudowy ukształtował zabudowę śródmiejską wzdłuż rzeki Miedzianka
na długości około 2,5 km, po obu stronach potoku. W latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych
ubiegłego wieku po wschodniej stronie miasta rozwinęła się zabudowa mieszkaniowa
wielorodzinna, typowa dla okresu tzw. wielkiej płyty. Obecnie na obrzeżach miasta intensywnie
rozwija się jednorodzinna zabudowa mieszkaniowa. Układ urbanistyczny miasta sprawia, że
w Bogatyni nie ma typowego centrum handlowo–usługowego, typowego dla miast zakładanych na
planie kwadratu z centralnym rynkiem. Tutaj administracja, handel, usługi rozlokowane są na
znacznej przestrzeni w tzw. starej zabudowie śródmiejskiej. Oczywiście istnieje okresowa moda na
bardziej atrakcyjną lokalizację i mniej atrakcyjną, ale niewielkie odległości niwelują różnice
lokalizacyjne. Wpływa na to również układ komunikacyjny miasta oraz dostępność miejsc
parkingowych. Na nieruchomości, bezpośrednio przy ulicy, zlokalizowany jest dwukondygnacyjny
budynek o funkcji usługowej, na dzień wyceny siedziba oddziału banku. Budynek o powierzchni
zabudowy 211,20 m2 zajmuje 40% powierzchni działki, co stwarza możliwości różnorodnego
wykorzystania pozostałych 300 m2 nieruchomości gruntowej, zależnie od potrzeb i możliwości
technicznych. W południowej części działki zlokalizowany jest blaszany budynek gospodarczy na
betonowej podmurówce. Cechą charakterystyczną bezpośredniego sąsiedztwa jest duży teren wolny
od zabudowy – około 2000 m2, aktualnie urządzany jako teren zieleni ze ścieżkami spacerowymi.
Na nieruchomości rosną pojedyncze drzewa różnych gatunków i w różnym wieku. Znaczna część
nieruchomości jest utwardzona kostką betonową. W nieruchomości ułożona jest sieć energii
elektrycznej, kanalizacji sanitarnej ks200 i kanalizacji deszczowej kd100 i kd200.
Szczegółową lokalizację nieruchomości obrazuje poniższy wyrys z mapy ewidencyjnej:
Lokalizacja
nieruchomości
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
9
10.3.2. Lokalizacja i czynniki środowiskowe:
Szczegółową lokalizację nieruchomości przedstawia poniższy plan.
Lokalizacja
nieruchomości
Lokalizacja
nieruchomości
Urząd miasta
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
10
Jak obrazują powyższe zdjęcia, lokalizacja nieruchomości jest sprzyjająca dla funkcji
usługowej. Należy podkreślić, że ulica 1 Maja leży w lewostronnym ciągu komunikacyjnym miasta
(ul. Turowska, ul. Armii Czerwonej, ul. 1 Maja, ulica Tadeusza Kościuszki), prowadzącym ruch
w kierunku granicy państwa (Sieniawka, Porajów).
Odbudowa infrastruktury po zniszczeniach wyjątkową powodzią 2010 roku, które dotknęły
nadbrzeża i bezpośredniego sąsiedztwa rzeki Miedzianka, tworzy nową jakość tej części miasta.
10.3.3. Wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej:
Nieruchomość gruntowa uzbrojona jest w sieć:
– energii elektrycznej,
– wodną – sieć miejska,
– kanalizacyjną – sieć miejska (kanalizacja sanitarna i deszczowa),
– grzewczą – sieć miejska,
– telekomunikacyjną.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
11
Ogólny widok nieruchomości i bezpośredniego sąsiedztwa obrazują poniższe zdjęcia:
Widok nieruchomości od strony południowej – ulicy 1 Maja
Widok nieruchomości oraz terenu przyległego od strony północno–wschodniej.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
12
10.4. Opis budynku:
Budynek dwukondygnacyjny z użytkowym strychem, częściowo podpiwniczony,
wzniesiony w technologii tradycyjnej w początku XX wieku. Główna bryła budynku wzniesiona na
planie prostokąta. Od strony południowo–wschodniej jednokondygnacyjna dobudówka z tarasem.
Budynek poddawany w późniejszym okresie przebudowie i modernizacji do obecnej funkcji
usługowej. Pomieszczenia parteru, po gruntownym remoncie prowadzonym w latach 2010÷2011,
pełnią głównie funkcję obsługi klienta. Pomieszczenia pierwszego piętra są wykorzystywane jako
pomieszczenia biurowe. Piwnica pełni funkcje pomieszczeń pomocniczych, magazynowych
i wymiennikowni ciepła.
– powierzchnia zabudowy: 211,2 m2;
– kubatura budynku: 2 073,0 m3;
Opis szczegółowy:
- fundamenty: - murowane z kamienia i cegły,
- ściany: - ściany murowane z cegły pełnej,
- stropy: - nad piwnicą sklepienia ceramiczne łukowe,
pozostałe stropy drewniane, belkowe, wzmocnione nad parterem kratownicą
z belek stalowych;
- dach: - w konstrukcji drewnianej, ciesielski, kopertowy;
- pokrycie: - dachówka ceramiczna;
- schody: - ceramiczne, kamienne i drewniane,
- posadzki: - cementowe, z płytek, podłogi drewniane, wykładziny podłogowe,
- stolarka: - okienna z pcv z szkleniem antywłamaniowym, drzwi zewnętrzne
antywłamaniowe, wewnętrzne przeciwpożarowe i drewniane płycinowe,
- tynki wew. - cementowo-wapienne kat. III, gładzie gipsowe, glazura,
- tynki zew. - brak, ściany na całym budynku z cegły licowej klinkierowej.
Budynek wyposażony jest w instalacje:
- energii elektrycznej,
- wodną – sieć miejska
- kanalizacyjną – sieć miejska,
- grzewczą,
- telekomunikacyjną.
Budynek o atrakcyjnej bryle architektonicznej, oryginalnej elewacji z cegły klinkierowej,
bogato zdobionej indywidualną ornamentyką, uzupełnioną elementami metaloplastyki oraz ciekawą
konstrukcją dachu, wyróżnia się pośród zabudowy miejskiej.
Stan techniczny budynku jest dobry, wiele elementów jest nowych, wykonanych z dobrych
materiałów. W 2003 roku wykonano nowe pokrycie dachu dachówka ceramiczną, wraz
z obróbkami blacharskimi i rynnami. Wykonano całkowity remont tarasu ze skutecznym
odprowadzeniem wody opadowej i roztopowej oraz nową podłogę. W 2006 roku wymieniono w
całości stolarkę okienną i drzwiową, montując okna z pcv z szybami w klasie ochrony
antywłamaniowej P1 i P2. Podobnie drzwi wejściowe do budynku antywłamaniowe.
Największy zakres obejmowały prace remontowe prowadzone od jesieni 2010 roku do lata
2011 roku. Remont obejmował całkowitą przebudowę parteru ze wzmocnieniem konstrukcji stropu
nad parterem stalową kratownicą z belek stalowych. Jednocześnie wykonano nową obudowę
żeliwnych słupów podporowych w sali obsługi klienta, podwieszany sufit, przebudowano
pomieszczenia parteru, dostosowując część do funkcji biurowej, część do zaplecza technicznego
banku (skarbiec, serwerownia) oraz część do zaplecza socjalnego. Wykonano nowe instalacje
techniczne w budynku, w tym centralnego ogrzewania z nową wymiennikownią ciepła w piwnicy.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
13
Ogólny widok budynku przedstawiają poniższe zdjęcia:
Widok od strony północno–wschodniej.
Widok od strony północno–zachodniej.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
14
Widok od strony południowo–zachodniej.
Widok od strony południowo–wschodniej.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
15
Widok tarasu.
Widok tarasu.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
16
Stan pomieszczeń wewnątrz budynku obrazują poniższe przykładowe zdjęcia:
Widok sali obsługi na parterze
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
17
Widok przykładowych pomieszczeń biurowych.
Program użytkowy budynku, przyjęty na podstawie udostępnionej inwentaryzacji
budowlanej sporządzonej przez Witolda Demianowicza przedstawia się następująco:
– powierzchnia użytkowa pomieszczeń piwnicy ogółem: 58,0 m2
– powierzchnia użytkowa pomieszczeń parteru ogółem: 154,3 m2
– powierzchnia użytkowa pomieszczeń I pietra ogółem: 122,7 m2
– powierzchnia użytkowa pomieszczeń strychu ogółem: 133,0 m2
razem: 468,0 m2
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
18
11. PRZEZNACZENIE WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI
Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy
Bogatynia - Uchwała nr XLVIII/347/2002 Rady Gminy i Miasta Bogatyni z dnia 5 sierpnia 2002
roku, (Dziennik Urzędowy Województwa Dolnośląskiego Nr 218 z dnia 16.10.2002 r. poz. 3000, ze zmianami),
przedmiotowa nieruchomość gruntowa położona jest na obszarze oznaczonym symbolem planu:
ZP – tereny zieleni parkowej i skwerów.
– przeznaczenie podstawowe:
– tereny zieleni parkowej i skwerów;
– przeznaczenie uzupełniające:
– usługi publiczne i komercyjne;
– drogi pieszo–jezdne, drogi wewnętrzne;
– ciągi piesze;
Bezpośrednie sąsiedztwo funkcji:
– UP2 – tereny usług publicznych;
– MM2 – tereny funkcji mieszanej – mieszkaniowej oraz usługowo produkcyjnej
o skoncentrowanych układach zabudowy:
Rysunek planu:
Zakres ochrony konserwatorskiej:
Na podstawie informacji uzyskanej w Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków we
Wrocławiu, Delegatura w Jeleniej Górze ustalono, iż budynek dawnej poczty przy ul. 1 Maja 22
w Bogatyni podlega ochronie konserwatorskiej poprzez ujęcie w gminnej ewidencji zabytków
i wykazie obiektów zabytkowych oraz położony jest na obszarze zabytkowego układu
urbanistycznego miasta Bogatynia, wpisanego do rejestru zabytków.
Lokalizacja
nieruchomości
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
19
12. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
12.1. Informacje ogólne o rynku:
W procesie wyceny przeprowadzono analizę rynku nieruchomości, stosownie do
postanowień § 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zmianami).
Gmina Bogatynia leży w południowo–zachodniej części Polski, na Pogórzu Izerskim
u zbiegu granic Polski z Niemcami i Czechami. Zamieszkuje ją 27 tysięcy mieszkańców. Teren
gminy jest najsilniej uprzemysłowionym obszarem powiatu i jednym z najsilniej
uprzemysłowionych w regionie. Na terenie gminy funkcjonują dwa wielkie zakłady przemysłowe –
Elektrownia i Kopalnia Węgla Brunatnego „Turów”, zatrudniające około 9 500 osób głównie
z terenu powiatu zgorzeleckiego, które stanowią filar gospodarczy całego regionu. Od kilku lat
w Bogatyni dynamicznie rozwija się budownictwo mieszkaniowe, co samo w sobie jest
symptomem stanu gospodarki na terenie gminy Na jej terenie funkcjonuje obecnie sześć przejść
granicznych z Niemcami i Czechami, nowe są w trakcie budowy. Bogatynia jest ważnym
ośrodkiem regionu – tutaj skupiają się liczne placówki kulturalno-oświatowe i sportowe, swoje
siedziby ma tu wiele ponadlokalnych instytucji.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
20
12.2. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny:
Nieruchomość gruntowa zabudowana wolnostojącym budynkiem o funkcji usługowej jest
nietypową na rynku nieruchomości. Podobne nieruchomości rzadko występują w obrocie
rynkowym i często zawierają uwarunkowania szczególne, pozarynkowe. Jednocześnie w celu
udokumentowania obrotu podobnymi nieruchomościami należy badaniem objąć stosunkowo
rozległy rynek nieruchomości na terenie kilku powiatów.
Dla określenia stopnia porównywalności rynków sąsiednich przeprowadzono szczegółową
analizę i charakterystykę poszczególnych segmentów rynku:
rynek nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej;
rynek nieruchomości lokalowych o funkcji usługowej;
rynek nieruchomości gruntowych o funkcji zabudowy mieszkalnej i mieszkalno–usługowej;
rynek nieruchomości gruntowych komercyjnych;
rynek czynszów lokali o funkcji usługowych;
W zbiorze dokumentów udostępnionych w katastrze stwierdzono występowanie kilku typów
transakcji:
transakcje o charakterze rynkowym powstałe w wyniku przetargu,
transakcje o charakterze rynkowym zawierane pomiędzy niezależnymi stronami transakcji,
transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi ze sobą,
transakcje darowizn.
Ostatnie dwa typy transakcji nie były brane do analizy rynku. Dwa pierwsze wymienione
typy transakcji oceniane były dodatkowo przez rzeczoznawcę w oparciu o treść umów sprzedaży
i kwalifikowane do uwzględnienia w analizie rynku. Również z tych grup pominięto transakcje
w których opisana cena sprzedaży (w wartości bezwzględnej i jako cena jednostkowa) rażąco
odbiegała od pozostałych. Nie rozpoznano innych okoliczności zawieranych transakcji
w szczególności nie rozpoznano czy ceny sprzedaży spisywane przez notariuszy były cenami
faktycznie zapłaconymi. W tym zakresie wymóg rozpoznania warunków transakcji jest niemożliwy
do spełnienia. Ostatecznie przyjęto, że ceny sprzedaży zapisane w aktach są cenami faktycznie
zapłaconymi.
Wyznaczenia trendu wzrostu cen nieruchomości, w oparciu o ceny sprzedaży nieruchomości
nie udało się dokonać. Głównie ze względu na brak dostatecznej liczby danych z rynku podobnych
nieruchomości lokalowych co nie pozwoliło na zastosowanie metod statystycznych. Na podstawie
analizy stwierdzono, że brak jest jednoznacznego związku pomiędzy czasem zawarcia
transakcji a uzyskaną ceną jednostkową. Natomiast decydujący wpływ na cenę nieruchomości mają
jej cechy indywidualne. Dlatego też do dalszych obliczeń przyjęto wartość trendu czasowego na
poziomie 0%.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
21
12.2.1. Rynek nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej:
Miary tend. centralnej i zmienności Wartość
1. Średnia (μ) 3 031
2. Poziom istotności dla średniej [α] 5%
3. Przedział ufności średniej [u(α)] ± 139
4. Przedział średniej 2 892
3 171
5. Typowy przedział zmienności 2 675
3 387
6. Mediana (Me) 3 092
7. Dominanta (D) 3 150
8. Odchylenie standardowe (σ) 356
9. Wsp. zmienności (σ/μ)% 11,7%
10. Kurtoza 1,034
11. Wartość minimalna 2 257
12. Wartość maksymalna 3 969
Analiza lokalnego rynku nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej, oparta na dość
licznej próbie z 2011 roku wskazuje dużą dynamikę rynku i wysoki poziom cen rynkowych.
Najwięcej transakcji zawarto w przedziale 2 675 ÷ 3 171 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu. Cena
średnia 3 031 zł jest niższa od ceny dominującej na rynku, jak i od mediany.
Średni poziom jednostkowych cen transakcyjnych jest porównywalny z cenami za podobne
nieruchomości lokalowe w Zgorzelcu czy nawet w Jeleniej Górze, a zdecydowanie wyższy niż
w np. Lubaniu, Lwówku Śląskim i podobnych miastach.
Wydaje się, że lokalny rynek pracy jest silnym czynnikiem cenotwórczym, który przenosi
się na rynek nieruchomości.
Średnia (μ) 3 031
Mediana (Me) 3 092
Dominanta (D) 3 150
0,00
0,10
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
2 100 2 600 3 100 3 600 4 100
Często
ść
rozkład cen transakcyjnych [zł/m2 p.u.]
Rozład empiryczny oraz normalny N(μ=3031; σ=356)
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
22
12.2.2. Rynek nieruchomości lokalowych o funkcji usługowej:
Miary tend. centralnej i zmienności Wartość
1. Średnia (μ) 2 690
2. Poziom istotności dla średniej [α] 5%
3. Przedział ufności średniej [u(α)] ± 250
4. Przedział średniej 2 440
2 939
5. Typowy przedział zmienności 2 405
2 975
6. Mediana (Me) 2 597
7. Dominanta (D) 2 667
8. Odchylenie standardowe (σ) 285
9. Wsp. zmienności (σ/μ)% 10,6%
10. Kurtoza -0,304
11. Wartość minimalna 2 391
12. Wartość maksymalna 3 110
Analiza lokalnego rynku nieruchomości lokalowych o funkcji usługowej, pomimo
zdecydowanie mniejszej próby wskazuje stosunkowo wysoki poziom cen rynkowych. Z analizy
rynku odrzucono cenę powyżej 6 000 zł/m2 powierzchni użytkowej, ale i tak najwięcej transakcji
zawarto w przedziale 2 440 ÷ 2 939 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu. Cena średnia 2 690 zł jest
zbliżona do ceny dominującej na rynku.
Średni poziom jednostkowych cen transakcyjnych jest porównywalny z cenami za podobne
nieruchomości lokalowe w Zgorzelcu i podobnych miastach.
Średnia (μ) 2 690
Mediana (Me) 2 597
Dominanta (D) 2 667
0,00
0,10
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
2 100 2 600 3 100 3 600 4 100
Często
ść
rozkład cen transakcyjnych [zł/m2]
Rozład empiryczny oraz normalny N(μ=2690; σ=285)
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
23
12.2.3. Rynek nieruchomości gruntowych o funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej:
Miary tend. centralnej i zmienności Wartość
1. Średnia (μ) 56
2. Poziom istotności dla średniej [α] 5%
3. Przedział ufności średniej [u(α)] ± 9
4. Przedział średniej 47
65
5. Typowy przedział zmienności 42
70
6. Mediana (Me) 57
7. Dominanta (D) 55
8. Odchylenie standardowe (σ) 14
9. Wsp. zmienności (σ/μ)% 24,8%
10. Kurtoza -0,806
11. Wartość minimalna 40
12. Wartość maksymalna 80
Analiza lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy mieszkaniowej
jednorodzinnej, oparta na dość licznej próbie wskazuje dużą dynamikę rynku i wysoki poziom cen
rynkowych. Najwięcej transakcji zawarto w przedziale 47 ÷ 65 zł/m2 powierzchni nieruchomości.
Cena średnia 56 zł jest nieznacznie niższa od mediany i nieco wyższa od ceny dominującej.
Średni poziom jednostkowych cen transakcyjnych jest porównywalny z cenami za podobne
nieruchomości gruntowe w Zgorzelcu, a zdecydowanie wyższy niż w np. Lubaniu, Lwówku
Śląskim i podobnych miastach.
Średnia (μ) 56
Mediana (Me) 57
Dominanta (D) 55
0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
0,25
0,30
0,35
0,40
0,45
40 45 50 55 60 65 70 75 80
Często
ść
rozkład cen transakcyjnych [zł/m2]
Rozład empiryczny oraz normalny N(μ=56; σ=14)
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
24
12.2.4. Rynek komercyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych:
1. Transakcja przeniesienia prawa własności do nieruchomości gruntowej umową sprzedaży
z dnia 21 lipca 2011 roku – repertorium A nr 2583/2011:
Położenie – korzystne, strefa pośrednia;
Powierzchnia nieruchomości: 6 123 m2
Przeznaczenie w mpzp: U – tereny zabudowy usługowej
Cena ustalona w przetargu:
– cena netto: 1 132 520,32 zł
– podatek VAT 23% 260 479,68 zł
– cena brutto: 1 393 000,00 zł
Cena jednostkowa netto: 184,96 zł/m2
2. Transakcja przeniesienia prawa własności do nieruchomości gruntowej umową sprzedaży
z dnia 13 września 2011 roku – repertorium A nr 15254/2011:
Położenie – bardzo korzystne, strefa pośrednia;
Powierzchnia nieruchomości ogółem: 5 072 m2
Przeznaczenie w mpzp: UK5 – tereny usług komercyjnych
Cena ustalona w przetargu:
– cena netto: 1 700 000,00 zł
– podatek VAT 23% 391 000,00 zł
– cena brutto: 2 091 000,00 zł
Cena jednostkowa netto: 335,17 zł/m2
Bardzo wysokie ceny jednostkowe, uzyskane w postępowaniach przetargowych za
komercyjne nieruchomości gruntowe oznaczają duże zainteresowanie inwestorów lokalnym
rynkiem.
Są to bardzo wskaźnikowe informację, wskazujące na duży potencjał lokalnego rynku,
oparty prawdopodobnie na stabilności lokalnego rynku pracy, który niewątpliwie jest silnym
czynnikiem stabilizującym konsumpcję, nawet w obliczu niekorzystnych informacji na temat
dynamiki gospodarczej kraju.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
25
12.2.5. Rynek czynszów najmu za powierzchnie w lokalach użytkowych:
Na podstawie wywiadu i uzyskanych informacji zarówno od właścicieli lokali o funkcji
usługowej, jak i od najemców ustalono, że stawki czynszów miesięcznych netto kształtują się
w przedziale od 30 do 50 zł/m2 powierzchni użytkowej.
Ponadto, w wyniku przeprowadzonej analizy dostępnych informacji o najmie powierzchni
użytkowych stwierdzono, że:
stawka czynszu wyrażona jest w kwotach netto – bez podatku VAT;
regułą jest, że koszty mediów ponoszone są przez najemców – rozliczenie następuje
według tzw. liczników lub ryczałtem do stawki czynszu z 1 m2 powierzchni użytkowej;
opłaty, takie jak podatki od nieruchomości lub opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu
obciążają zwykle właściciela nieruchomości;
koszty utrzymania budynku (bieżące konserwacje i remonty) sprzątanie, ubezpieczenie,
ochrona, zarządzanie pozostają albo w gestii właściciela nieruchomości, albo obciążani
nimi są najemcy, według umowy;
umowy zawierane są na czas oznaczony lub nieoznaczony;
częściej jednak umowy zawiera się na czas nieoznaczony z okresem wypowiedzenia
wynoszącym 3 miesiące;
W oparciu o powyższe informacje z lokalnego rynku nieruchomości oraz na podstawie
uzyskanych informacji o czynszach płaconych za lokale położone w budynkach mieszkalno–
usługowych stwierdzono, że stawka czynszu jest uzależniona od indywidualnych cech lokalu,
w tym lokalizacji, powierzchni i funkcjonalności.
Ogólną zasadą jest malejąca stawka czynszu ze wzrostem powierzchni najmowanego lokalu.
Również dominuje opinia, że stawka czynszu jest związana z tzw. korzystna lokalizacją
nieruchomości.
Jednak układ urbanistyczny miasta sprawia, że w Bogatyni nie ma typowego centrum
handlowo–usługowego, typowego dla miast zakładanych na planie kwadratu z centralnym rynkiem.
W Bogatyni administracja, handel, usługi rozlokowane są na znacznej przestrzeni w tzw. starej
zabudowie śródmiejskiej. Oczywiście istnieje okresowa moda na bardziej atrakcyjną lokalizację
i mniej atrakcyjną, ale niewielkie odległości niwelują różnice lokalizacyjne. Wpływa na to również
układ komunikacyjny miasta oraz dostępność miejsc parkingowych.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
26
12.3. Wnioski z analizy lokalnego rynku nieruchomości:
Wnioski wynikające z analizy lokalnego rynku nieruchomości dla miasta Bogatyni we
wszystkich grupach nieruchomości wskazują, że lokalny rynek należy postrzegać jako rynek dość
dynamiczny i zachowujący dużą stabilność.
Jednocześnie poziom odnotowanych cen transakcyjnych wskazuje na duże możliwości
nabywcze potencjalnych inwestorów, porównywalne z większymi miastami regionu, a jednocześnie
zdecydowanie przewyższającymi sąsiednie rynki lokalne.
Powyższe upoważnia do poszukiwania podobnych nieruchomości gruntowych
zabudowanych wolnostojącym budynkiem o funkcji usługowej na szerszym rynku regionalnym.
Jest to bardzo istotne, ponieważ przedmiotowa nieruchomość jest nietypową na rynku
nieruchomości. Podobne nieruchomości rzadko występują w obrocie rynkowym i często zawierają
uwarunkowania szczególne, pozarynkowe.
13. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY
Uwzględniając rodzaj i położenie nieruchomości, cel wyceny, zakres wyceny, funkcję
wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury
technicznej, stan zagospodarowania, dostępne dane o cechach rynkowych, uwarunkowania
wynikające z podstaw prawnych i merytorycznych wyceny oraz stan prawny w wycenie
nieruchomości określono wartość rynkową nieruchomości (WR).
Zgodnie z art. 150, ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(tekst jednolity: Dz. U. nr 102 z 2010 r. poz. 651, ze zmianami) wartość rynkową określa się dla
nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Art. 151, ust. 1 w/w ustawy
stanowi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa
do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu
następujących założeń:
strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny oraz nie kierują się
szczególnymi motywami,
mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,
nie działają w sytuacji przymusowej,
upłynął okres niezbędny wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu
odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc
pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.
Zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny, wydanie polskie, 2005 (MSW 1)
wartość rynkowa to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik
mienia, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy są od siebie niezależne
działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął
odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku.
Analizując obie definicje należy stwierdzić, że są one bardzo zbliżone oraz ich cechą
wspólną jest rozumienie wartości. Jest ona postrzegana jako najbardziej prawdopodobna cena,
którą, rozsądnie rzecz ujmując można uzyskać na rynku w dniu wyceny. Jest to zatem najlepsza
cena, którą może uzyskać sprzedawca oraz jednocześnie najbardziej korzystna cena, którą,
rozsądnie rzecz biorąc, ma zapłacić kupujący.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
27
Zatem zarówno definicja ustawowa jak i z MSW odnosi się do sytuacji w której strony
działają racjonalnie, a więc sprzedawca nie zamierza sprzedać po cenie niższej niż może uzyskać.
Uwzględniając powyższe jako najodpowiedniejszą dla wyceny nieruchomości przyjmuje się
procedurę postępowania polegającą na określeniu wartości rynkowej nieruchomości według jej
optymalnego sposobu wykorzystania oraz według stanu i cen na odpowiedni dzień. Sposób
optymalnego wykorzystania to „najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości,
fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne
i dające najwyższą wartość.” (Międzynarodowe Standardy Wyceny, wydanie polskie, 2007). Na
podstawie informacji rynkowych i analizy stwierdzono, iż dla wycenianej nieruchomości
sposób optymalnego wykorzystania stanowi wykorzystanie tej nieruchomości zgodnie
z aktualnym sposobem użytkowania.
Zgodnie z art. 152, ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(tekst jednolity: Dz. U. nr 102 z 2010 r. poz. 651, ze zmianami) wyceny nieruchomości dokonuje się przy
zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego,
zawierającego elementy podejść poprzednich.
Dla spełnienia wymogów wyceny, zgodnie z art. 154 w/w ustawy, który stanowi, że wyboru
właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca
majątkowy uwzględniając w szczególności:
cel wyceny,
rodzaj i położenie nieruchomości,
przeznaczenie w planie miejscowym,
stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
stan zagospodarowania nieruchomości,
dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych,
założenia oraz warunki ograniczające,
a ponadto uwzględniając:
zakres wyceny,
uwarunkowania wynikające z podstaw prawnych i merytorycznych wyceny,
aktualny stan nieruchomości,
zastosowano w procesie wyceny podejście porównawcze, metodę porównania parami.
Zgodnie z art. 153, ust. 1 cytowanej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu
wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za
nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze
względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia
się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
Zasady stosowania podejścia porównawczego określają postanowienia Rozporządzenia
Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zmianami), a w szczególności:
§ 4. 1. w/w rozporządzenia, który mówi, przy stosowaniu podejścia porównawczego
konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
§ 4. 2. w/w rozporządzenia, który mówi, że w podejściu porównawczym stosuje się metodę
porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
W wycenie nieruchomości zastosowano metodę korygowania ceny średniej.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
28
§ 4. 3. w/w rozporządzenia, który mówi, że przy metodzie porównywania parami porównuje
się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami
podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne,
warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
§ 4. 4. w/w rozporządzenia, który mówi, że przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia
transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny
określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami
korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
§ 5. 1. w/w rozporządzenia, który mówi, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie
mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji
powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na
rynku nieruchomości.
2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach
transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku
za nieruchomości podobne.
Z uwagi na ochronę praw osób trzecich utajniono cechy identyfikujące nieruchomości
przyjęte do porównania, a szczegółowe informacje są dostępne u autora opracowania, zgodnie z art.
175, ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Uzasadnienie:
Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej, zabudowanej
wolnostojącym budynkiem o funkcji usługowej, w podejściu porównawczym jest najbardziej
uzasadnione, ponieważ na badanym rynku nieruchomości odnotowano transakcje przeniesienia
prawa własności do nieruchomości gruntowych zabudowanych o podobnych cechach, dla których
różnice w cenie i cechach rynkowych są możliwe do skorygowania poprawkami.
Pomimo, że przedmiotowa nieruchomość gruntowa może przynosić dochód w postaci
czynszu z najmu, nie zastosowano w wycenie podejścia dochodowego, ponieważ istnieje małe
prawdopodobieństwo wynajęcia całej powierzchni użytkowej jednocześnie. Istnieje duże
prawdopodobieństwo wystąpienia czasowego pustostanu, szczególnie na piętrze.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
29
14. ZAŁOŻENIA DO WYCENY NIERUCHOMOŚCI
14.1. Opis przyjętych założeń do wyceny:
Podstawowym założeniem dla określenia wartości rynkowej nieruchomości staje się
ustalenie sposobu optymalnego użytkowania nieruchomości, rozumiane jako najbardziej
prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio
uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość
wycenianej nieruchomości.
Na podstawie lustracji przedmiotowej nieruchomości oraz wniosków z analizy lokalnego
rynku stwierdzono, że cechy techniczno–użytkowe nieruchomości umożliwiają dalsze jej
użytkowanie zgodnie z dotychczasowym sposobem użytkowania. Główną przesłanką za przyjęciem
powyższego założenia są cechy techniczno–użytkowe nieruchomości, opisane w operacie
szacunkowym.
Wobec powyższego w procesie wyceny przyjęto założenie, że sposób optymalnego
użytkowania będzie kontynuacją aktualnego sposobu użytkowania – tzn. funkcji usługowej.
Zgodnie z wnioskami z analizy lokalnego rynku nieruchomości, szczegółowo opisanymi
w operacie szacunkowym, określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej
następuje w podejściu porównawczym, w oparciu o dane transakcyjne uzyskane za nieruchomości
gruntowe zabudowane budynkami o funkcji usługowej, dostępne na dzień wyceny.
14.2. Zestawienie transakcji rynkowych:
tabela nr 1
L.p Położenie Data transakcji
Powierzchnia
działki
[m2]
Powierzchnia
użytkowa
[m2]
Cena transakcyjna
[zł]
Cena
jednostkowa
[zł/m2]
1 Bogatynia, ul. Armii Czerwonej 19.07.2011 138 97,30 250 000 2 569
2 Zgorzelec, ul. Wyspiańskiego 11.05.2011 171 200,10 330 000 1 649
3 Świebodzice, ul. Mickiewicza 24.03.2011 2 473 1 138,00 790 400 695
4 Szczawno Zdrój, ul. Mickiewicza 23.12.2010 770 199,30 420 000 2 107
5 Lubań, ul. Armii Krajowej 25.08.2010 3 013 607,76 548 430 902
6 Szczawno Zdrój, ul. Boh. Warszawy 01.07.2010 2 699 689,00 901 000 1 308
7 Jelenia Góra, ul. Wolności 01.06.2010 586 232,10 228 000 983
8 Lwówek Śląski, ul. 10.05.2010 586 398,90 400 000 1 003
9 Legnica, ul. Kolbego 30.04.2010 954 451,60 1 000 000 2 214
10 Jelenia Góra, ul. Wolności 15.04.2010 586 264,40 227 834 862
11 Jelenia Góra, ul. Wincentego Pola 16.03.2009 2 384 1 234 1 503 000 1 218
12 Jelenia Góra, ul. Wolności 03.03.2010 403 ok. 300 350 000 1 166
13 Jelenia Góra, ul. Waryńskiego 21.09.2009 1 595 ok. 500 450 000 900
14 Jelenia Góra, ul. Obrońców Pokoju 19.05.2009 503 254,40 700 000 1 392
15 Jelenia Góra, ul. Powstańców Śl. 15.05.2009 1 530 ok. 500 1 141 600 2 283
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
30
Dla całego zbioru transakcji rozkład cen jednostkowych w odniesieniu do 1 m2
powierzchni
użytkowej budynku obrazuje poniższy histogram.
Miary tend. centralnej i zmienności Wartość
1. Średnia (μ) 1 297
2. Poziom istotności dla średniej [α] 5%
3. Przedział ufności średniej [u(α)] ± 290
4. Przedział średniej 1 007
1 587
5. Typowy przedział zmienności 744
1 850
6. Mediana (Me) 1 166
7. Dominanta (D) 1 250
8. Odchylenie standardowe (σ) 553
9. Wsp. zmienności (σ/μ)% 42,6%
10. Kurtoza 1,354
11. Wartość minimalna 695
12. Wartość maksymalna 2 569
Jednak bardzo wysoki współczynnik zmienności, odzwierciedlający dużą różnorodność
nieruchomości, nie pozwala na dokładne oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości
gruntowej zabudowanej, w oparciu o metodę korygowania ceny średniej.
Wobec powyższego określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dokonano
w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Do porównania przyjęto trzy
nieruchomości o cechach najbardziej zbliżonych do nieruchomości wycenianej (wybrane
nieruchomości oznaczono w tabeli cieniowaniem).
Średnia (μ) 1 297
Mediana (Me) 1 166
Dominanta (D) 1 250
0,00
0,10
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000
Często
ść
rozkład cen transakcyjnych [zł/m2]
Rozład empiryczny oraz normalny N(μ=1297; σ=553)
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
31
15. SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI
15.1. Opis cech nieruchomości i wag dla nieruchomości zabudowanych:
Cechy nieruchomości i wagi tych cech ustalono na podstawie jakościowych badań
marketingowych (JBM) przeprowadzonych w ramach warsztatów, będących częścią szkolenia
"Wartość Rynkowa Nieruchomości–przykłady wycen" w Karpaczu w dniach 12-14 listopada 2009
roku.
Badania przeprowadzono w oparciu o preferencje uczestników rynku nieruchomości
dwuetapowo – I etap przed szkoleniem i II etap w trakcie szkolenia.
I etap polegał na przeprowadzeniu badań wśród:
– osób, które w ciągu ostatnich dwóch lat nabyły nieruchomość, nazwanych w badaniu nabywcami;
– pośredników i maklerów (biura obrotu nieruchomości);
– klientów biur obrotu nieruchomości;
II etap polegał na przeprowadzeniu badań wśród rzeczoznawców majątkowych;
W/w osoby wypełniły przygotowane wcześniej ankiety.
Badania objęły tereny miast i gmin: Jelenia Góra, Zgorzelec, Lubań, Wrocław, Kudowa
Zdrój, Pisz, Słupsk, Białystok i pojedynczo Kraków i Gdańsk.
Na podstawie w/w jakościowych badań marketingowych, zmodyfikowano i przyjęto dla
przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej następujące cechy rynkowe oraz ich wagi:
tabela nr 2
L.p. Cechy rynkowe Wagi cech
rynkowych
(%) Ocena Opis
1. lokalizacja ogólna
nieruchomości (dostępność komunikacyjna,
bliskość placówek handlowych,
usługowych, oświatowych i
innych obiektów użyteczności
publicznych)
25
bardzo
korzystna
położenie w centrum miejscowości, bardzo dobry dostęp do placówek
handlowych i usługowych, urzędów i obiektów użyteczności publicznej;
korzystna położenie w strefie pośredniej miejscowości, bliskość placówek
handlowych, usługowych, oświatowych, dobry dostęp do obiektów
użyteczności publicznej;
przeciętna
położenie w strefie peryferyjnej miejscowości lub w strefie podmiejskiej,
bliskość małych sklepów podstawowych branż, przeciętny dostęp do
obiektów oświatowych oraz obiektów użyteczności publicznej i
komunikacji;
2. lokalizacja szczegółowa
nieruchomości (bezpośrednie sąsiedztwo,
nasłonecznienie, widoki,
dostępność usług podstawowych,
(szkoła, sklep, apteka,
przychodnia, przystanek
komunikacji publicznej( oraz
uciążliwości(np. hałas, kurz, itp.))
15
bardzo
korzystna
przyjazne sąsiedztwo bezpośrednie, dobre nasłonecznienie, dogodny dojazd
i dojście, bliskie sąsiedztwo funkcji publicznych, brak zagrożeń
środowiskowych;
korzystna sąsiedztwo bezpośrednie, przeciętne, czasowe zacienienie, dogodny dojazd i
dojście, bliskie sąsiedztwo funkcji publicznych, bliskość ulicy, hałas;
przeciętna
uciążliwość sąsiedztwa, stałe zacienienie, przeciętny dostęp do obiektów
oświatowych oraz obiektów użyteczności publicznej i komunikacji, dojazd
uciążliwy;
3. wielkość budynku (powierzchnia użytkowa, liczba
pomieszczeń, pom. gospodarcze,
garaż )
10
duży budynek o powierzchni użytkowej powyżej 800 m2;
średni budynek o powierzchni użytkowej 300 ÷ 800 m2;
mały budynek o powierzchni użytkowej poniżej 300 m2;
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
32
4. wielkość i kształt działki (powierzchnia działki, kształt
działki, warunki lokalizacyjne
budynków oraz możliwości
korzystania z nieruchomości) 10
bardzo
korzystna
działka o korzystnym kształcie, równej powierzchni, z urządzonym
parkingiem lub możliwością urządzenia miejsc parkingowych, z terenem
zieleni, jednak nie generująca zbyt dużych kosztów utrzymania, ogrodzenia;
korzystna
działka o mniej korzystnym kształcie, ograniczeniach w dostępie lub
ograniczonych możliwościach urządzenia miejsc parkingowych, lub innego
zagospodarowania lub bardzo duża, generująca duże koszty utrzymania,
ogrodzenia;
przeciętna działka wydzielona po obrysie budynku;
5. stan techniczny budynku (stan techniczny, technologia
budowy, ciepłochłonność ścian,
liczba kondygnacji) 15
dobry stan techniczny bardzo dobry, ściany murowane z cegły, ocieplenie ścian,
nowe pokrycie dachu, instalacje wewnętrzne w bardzo dobrym stanie
technicznym;
przeciętny stan techniczny dobry, ściany murowane z cegły lub elementów
prefabrykowanych, ocieplenie ścian, instalacje wewnętrzne w dobrym lub
przeciętnym stanie technicz.;
zły stan techniczny zły, wymaga kapitalnego remontu, ściany zawilgocone,
dach (konstrukcja i pokrycie ) do wymiany, instalacje wewnętrzne
zniszczone, wymagają wymiany, itp.
6. atrakcyjność
architektoniczna
i funkcjonalna budynku (funkcjonalność, możliwości
adaptacyjne, wkomponowanie
w otoczenie)
10
wysoka budynek o bardzo dużej funkcjonalności i atrakcyjnej bryle architektonicznej,
wkomponowanej w otoczenie, z dużą możliwością adaptacyjną, właściwy
dla otoczenia i funkcji;
przeciętna budynek spełniający podstawowe funkcje, typowy, o małych
możliwościach adaptacyjnych,
niska budynek niefunkcjonalny, źle zaprojektowany lub przebud. bez zachowania
podstawowych zasad architektoniczno–projektowych, z dużymi
ograniczeniami użytkowymi;
7. uzbrojenie nieruchomości (uzbrojenie nieruchomości lub
możliwość wykonania przyłączy
sieci) 5
korzystne uzbrojenie pełne w sieć energii elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej,
gazowej lub grzewczej;
przeciętne uzbrojenie cz. w sieć energii elektrycznej, wodnej, kanalizacja
odprowadzona do lokalnego osadnika;
słabe uzbrojenie w sieć energii elektrycznej, wodnej;
8. ukształtowanie i stan
zagospodarowania działki (ukształtowanie, zorganizowanie
wewnętrzne, mała arch., zieleń,
budynki dodatkowe) 10
korzystne działka o regularnym kształcie, zagospodarowana, nasadzenia drzew
i krzewów ozdobnych, utwardzone ścieżki i podjazdy, elementy małej
architektury, miejsca postojowe;
przeciętne działka o przeciętnym kształcie, częściowo zagospodarowana, stwarza
możliwości aranżacji otoczenia ale z pewnymi ograniczeniami;
słabe działka wydzielona po obrysie budynku lub o niekorzystnym kształcie,
ograniczenia w jej użytkowaniu, duża różnica poziomów, utrudniony
wyjazd z nieruchomości;
9. Razem: 100 % x x
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
33
15.2. Nieruchomości przyjęte do porównania – nieruchomości zabudowane:
Nieruchomość A: tabela nr 3
Adres Akt notarialny Data
transakcji
Nieruchomość Cena
Lubań,
ul. Armii
Krajowej
(zdjęcie
obrazuje
stan obecny)
Rep. A 5877/2010 25 sierpnia 2010 r. obręb II, AM-18,
pow. 3 013 m2
548 430 zł
902 zł/m2
Lp Cecha rynkowa Opis cechy Ocena
1. lokalizacja ogólna nieruchomości (dostępność komunikacyjna, bliskość placówek
handlowych, usługowych, oświatowych i innych
obiektów użyteczności publicznych)
Nieruchomość położona w pośredniej strefie
lokalizacyjnej miasta, w sąsiedztwie zabudowy
mieszkaniowej wielorodzinnej i obiektów
użyteczności publicznej, bliskość placówek
handlowych i usługowych, dobry dostęp do obiektów
użyteczności publicznej.
korzystna
2. lokalizacja szczegółowa nieruchomości (bezpośrednie sąsiedztwo, nasłonecznienie, widoki,
dostępność usług podstawowych, (szkoła, sklep,
apteka, przychodnia, przystanek komunikacji
publicznej( oraz uciążliwości(np. hałas, kurz, itp.))
Bezpośrednie sąsiedztwo przeciętne, dogodny dojazd
i dojście, bliskie sąsiedztwo ulicy, czasowy hałas;
korzystna
3. wielkość budynku (powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń, pom.
gospodarcze, garaż )
Budynek o powierzchni użytkowej 607,76 m2
dodatkowo garaż
średni
4. wielkość i kształt działki (powierzchnia działki, kształt działki, warunki
lokalizacyjne budynków oraz możliwości korzystania
z nieruchomości)
Działka o regularnym kształcie zbliżonym do litery
„L”, bez ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości,
powierzchnia działki dość duża – 3 013 m2
korzystna
5. stan techniczny budynku (stan techniczny, technologia budowy, ciepłochłonność
ścian, liczba kondygnacji)
Stan techniczny budynku zły. Budynek wzniesiony
w okresie międzywojennym XX wieku w technologii
tradycyjnej, wymaga kapitalnego remontu, dach
(konstrukcja i pokrycie ) do wymiany, instalacje
wewnętrzne zniszczone, wymagają wymiany, itp.
zły
6. atrakcyjność architektoniczna
i funkcjonalna budynku (funkcjonalność, możliwości adaptacyjne,
wkomponowanie w otoczenie)
Budynek o dużej funkcjonalności i typowej bryle
architektonicznej, wkomponowanej w otoczenie, z
duża możliwością adaptacyjną, właściwy dla otoczenia
i funkcji
wysoka
7. uzbrojenie nieruchomości (uzbrojenie nieruchomości lub możliwość wykonania
przyłączy sieci)
Budynek wyposażony w instalację elektryczną, wodną,
kanalizacyjną, gazową, i telekomunikacyjną, wszystkie
media zasilane i odprowadzone do instalacji
zewnętrznych.
korzystne
8. ukształtowanie i stan zagospodarowania
działki (ukształtowanie, zorganizowanie wewnętrzne,
mała arch., zieleń budynki dodatkowe)
Teren wokół budynku wymaga aranżacji
i zagospodarowania.
przeciętne
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
34
Nieruchomość B tabela nr 4
Adres Akt notarialny Data transakcji Nieruchomość Cena
Legnica, ul
Kolbego
nr 5
Rep. A 5052/2010 30 kwietnia 2010 r. dz. nr 634/81
pow. 954 m2
1 000 000 zł
2 214 zł/m2
Lp Cecha rynkowa Opis cechy Ocena
1. lokalizacja ogólna nieruchomości (dostępność komunikacyjna, bliskość placówek
handlowych, usługowych, oświatowych i innych
obiektów użyteczności publicznych)
Nieruchomość położona w pośredniej strefie
lokalizacyjnej miasta, w sąsiedztwie zabudowy
mieszkaniowej wielorodzinnej i obiektów użyteczności
publicznej, bliskość placówek handlowych i usługowych,
dobry dostęp do obiektów użyteczności publicznej.
korzystna
2. lokalizacja szczegółowa nieruchomości (bezpośrednie sąsiedztwo, nasłonecznienie,
widoki, dostępność usług podstawowych, (szkoła,
sklep, apteka, przychodnia, przystanek
komunikacji publicznej( oraz uciążliwości(np.
hałas, kurz, itp.))
Przyjazne sąsiedztwo bezpośrednie, dobre
nasłonecznienie, dogodny dojazd i dojście, bliskie
sąsiedztwo funkcji publicznych, brak zagrożeń
środowiskowych;
bardzo
korzystna
3. wielkość budynku (powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń, pom.
gospodarcze, garaż )
Budynek o powierzchni użytkowej 451,60 m2, w całości
podpiwniczony z poddaszem użytkowym.
średni
4. wielkość i kształt działki (powierzchnia działki, kształt działki, warunki
lokalizacyjne budynków oraz możliwości
korzystania z nieruchomości)
Działka o regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta,
bez ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości,
powierzchnia działki – 954 m2
bardzo
korzystna
5. stan techniczny budynku (stan techniczny, technologia budowy,
ciepłochłonność ścian, liczba kondygnacji)
Stan techniczny budynku dobry. Budynek wzniesiony na
przełomie XIX i XX wieku w technologii tradycyjnej,
budynek po częściowym remoncie, wymianie pokrycia
dachu. Wymaga wymiany stolarki o inst. wewnętrznych.
dobry
6. atrakcyjność architektoniczna
i funkcjonalna budynku (funkcjonalność, możliwości adaptacyjne,
wkomponowanie w otoczenie)
Budynek o dużej funkcjonalności i typowej bryle
architektonicznej, wkomponowanej w otoczenie, z duża
możliwością adaptacyjną, właściwy dla otoczenia
i funkcji
wysoka
7. uzbrojenie nieruchomości (uzbrojenie nieruchomości lub możliwość
wykonania przyłączy sieci)
Budynek wyposażony w instalację elektryczną, wodną,
kanalizacyjną, gazową, i telekomunikacyjną, wszystkie
media zasilane i odprowadzone do instalacji
zewnętrznych.
korzystne
8. ukształtowanie i stan zagospodarowania
działki (ukształtowanie, zorganizowanie
wewnętrzne, mała arch., zieleń budynki
dodatkowe)
Teren wokół budynku wymaga aranżacji
i zagospodarowania.
przeciętne
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
35
Nieruchomość C tabela nr 5
Adres Akt notarialny Data transakcji Nieruchomość Cena
Szczawno–Zdrój,
ul. Bohaterów
Warszawy
nr 15
Rep. A 4412/2010 1 lipca 2010 r. obręb Szczawno–
Zdrój,
pow. 2 699 m2
901 000 zł
1 308 zł/m2
Lp Cecha rynkowa Opis cechy Ocena
1. lokalizacja ogólna nieruchomości (dostępność komunikacyjna, bliskość placówek
handlowych, usługowych, oświatowych i innych
obiektów użyteczności publicznych)
Nieruchomość położona w strefie peryferyjnej
miejscowości, bliskość małych sklepów podstawowych
branż, przeciętny dostęp do obiektów oświatowych oraz
obiektów użyteczności publicznej i komunikacji;
przeciętna
2. lokalizacja szczegółowa nieruchomości (bezpośrednie sąsiedztwo, nasłonecznienie,
widoki, dostępność usług podstawowych, (szkoła,
sklep, apteka, przychodnia, przystanek
komunikacji publicznej( oraz uciążliwości(np.
hałas, kurz, itp.))
Sąsiedztwo bezpośrednie przeciętne, dogodny dojazd
ulicą o nawierzchni asfaltowej, dojście chodnikiem, duży
park, brak zagrożeń środowiskowych;
korzystna
3. wielkość budynku (powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń, pom.
gospodarcze, komórki)
Budynek o powierzchni użytkowej 689 m2 średni
4. wielkość i kształt działki (powierzchnia działki, kształt działki, warunki
lokalizacyjne budynków oraz możliwości
korzystania z nieruchomości)
Działka o regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta,
powierzchnia działki duża: 2 699 m2, zadrzewiona,
miejsca parkingowe.
bardzo
korzystna
5. stan techniczny budynku (stan techniczny, technologia budowy,
ciepłochłonność ścian, liczba kondygnacji)
Stan techniczny budynku zły. Budynek wzniesiony
w okresie na przełomie XIX i XX wieku w technologii
tradycyjnej, wymaga kapitalnego remontu, dach
(konstrukcja i pokrycie ) do wymiany, instalacje
wewnętrzne zniszczone, wymagają wymiany, itp.
zły
6. atrakcyjność architektoniczna
i funkcjonalna budynku (funkcjonalność, możliwości adaptacyjne,
wkomponowanie w otoczenie)
Budynek o przeciętnej funkcjonalności ale o atrakcyjnej
bryle architektonicznej, wkomponowanej w otoczenie,
z małą możliwością adaptacyjną, właściwy dla otoczenia
i funkcji;
przeciętna
7. uzbrojenie nieruchomości (uzbrojenie nieruchomości lub możliwość
wykonania przyłączy sieci)
Budynek wyposażony w instalację elektryczną i wodną,
kanalizacja odprowadzona do lokalnego osadnika
bezodpływowego.
przeciętne
8. ukształtowanie i stan zagospodarowania
działki (ukształtowanie, zorganizowanie
wewnętrzne, mała arch., zieleń )
Nieruchomość ogrodzona, teren wokół budynku
zagospodarowany, założenie parkowe, elementy małej
architektury.
korzystne
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
36
W zbiorze tym określono cenę maksymalną, cenę minimalną i cenę średnią 1 m2
powierzchni użytkowej budynku.
tabela nr 6
L.p. Wyszczególnienie Zestawienie
1. cena maksymalna 1 m2 p.u. Cmax 2 214 zł/m
2
2. cena minimalna Cmin 902 zł/m2
3. różnica C = Cmax - Cmin 1 312 zł/m2
Zakres kwotowy poszczególnych cech nieruchomości przedstawia poniższa tabela:
tabela nr 7
L.p. Cechy rynkowe Wagi cech rynkowych
(%)
Zakres kwotowy
(zł)
1. lokalizacja ogólna nieruchomości 25 328,00
2. lokalizacja szczegółowa nieruchomości 15 196,80
3. wielkość budynku 10 131,20
4. wielkość i kształt działki 10 131,20
5. stan techniczny budynku 15 196,80
6. atrakcyjność architektoniczna i funkcjonalna budynku 10 131,20
7. uzbrojenie nieruchomości 5 65,60
8. ukształtowanie i stan zagospodarowania działki 10 131,20
9. Razem: 100 % 1 312,00
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
37
15.3. Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej ogółem:
15.3.1. Zestaw cech rynkowych charakteryzujących wycenianą nieruchomość:
tabela nr 8
Adres Data wyceny Nieruchomość
Bogatynia,
ul. 1 Maja
nr 22
nr 5
20 października
2011 r.
dz. nr 72
pow. 523 m2
Lp Cecha rynkowa Opis cechy Ocena
1. lokalizacja ogólna nieruchomości (dostępność komunikacyjna, bliskość placówek
handlowych, usługowych, oświatowych i innych
obiektów użyteczności publicznych)
Nieruchomość położona w pośredniej strefie
lokalizacyjnej miasta, w sąsiedztwie zabudowy
mieszkaniowej wielorodzinnej i obiektów
użyteczności publicznej, bliskość placówek
handlowych i usługowych, dobry dostęp do obiektów
użyteczności publicznej.
korzystna
2. lokalizacja szczegółowa nieruchomości (bezpośrednie sąsiedztwo, nasłonecznienie, widoki,
dostępność usług podstawowych, (szkoła, sklep,
apteka, przychodnia, przystanek komunikacji
publicznej( oraz uciążliwości(np. hałas, kurz, itp.))
Przyjazne sąsiedztwo bezpośrednie, dobre
nasłonecznienie, dogodny dojazd i dojście, bliskie
sąsiedztwo funkcji publicznych.
Występuje zagrożenie powodziowe.
korzystna
3. wielkość budynku (powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń, pom.
gospodarcze, garaż )
Budynek o powierzchni użytkowej 468,0 m2,
częściowo podpiwniczony z użytkowym strychem.
Duży taras nad dobudówką.
średni
4. wielkość i kształt działki (powierzchnia działki, kształt działki, warunki
lokalizacyjne budynków oraz możliwości korzystania
z nieruchomości)
Działka o regularnym kształcie wielokąta, bez
ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości, z
możliwością urządzenia miejsc parkingowych,
powierzchnia działki – 523 m2
bardzo
korzystna
5. stan techniczny budynku (stan techniczny, technologia budowy, ciepłochłonność
ścian, liczba kondygnacji)
Budynek w bardzo dobrym stanie technicznym.
Budynek wzniesiony na przełomie XIX i XX wieku
w technologii tradycyjnej, budynek po kapitalnym
remoncie na przełomie 2010÷2011 roku, wymianie
pokrycia dachu, stolarki okiennej i drzwiowej,
instalacji wewnętrznej itp.
Szczegółowy opis w operacie szacunkowym).
dobry
6. atrakcyjność architektoniczna i funkcjonalna
budynku (funkcjonalność, możliwości adaptacyjne,
wkomponowanie w otoczenie)
Budynek o dużej funkcjonalności i typowej bryle
architektonicznej, wkomponowanej w otoczenie,
z duża możliwością adaptacyjną, właściwy dla
otoczenia i funkcji
wysoka
7. uzbrojenie nieruchomości (uzbrojenie nieruchomości lub możliwość wykonania
przyłączy sieci)
Budynek wyposażony w instalację elektryczną,
wodną, kanalizacyjną, grzewczą i telekomunikacyjną,
wszystkie media zasilane i odprowadzone do instalacji
zewnętrznych.
korzystne
8. ukształtowanie i stan zagospodarowania
działki (ukształtowanie, zorganizowanie wewnętrzne,
mała arch., zieleń budynki dodatkowe)
Teren nieruchomości w pełni zagospodarowany,
częściowo utwardzony, dodatkowo budynek
gospodarczy.
korzystne
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
38
15.3.2. Zestawienie parami wycenianej nieruchomości gruntowej zabudowanej z nieruchomościami
przyjętymi do porównania:
Nieruchomość wyceniana – nieruchomość porównawcza A tabela nr 9
L.p. Cechy rynkowe Wsk
Wagi cech
rynkowych
[%]
Zakres
kwotowy
[zł]
Wartość cechy
(n-ć wyceniana)
Wartość cechy
(nieruchomość
porównawcza)
Poprawki
[zł]
1. lokalizacja ogólna nieruchomości U1 25 328,00 korzystna korzystna 0,00
2. lokalizacja szczegółowa n–ści U2 15 196,80 korzystna korzystna 0,00
3. wielkość budynku U3 10 131,20 średni średni 0,00
4. wielkość i kształt działki U4 10 131,20 bardzo korzystna korzystna + 65,60
5. stan techniczny budynku U5 15 196,80 dobry zły + 196,80
6. atrakcyjność arch. i funkcj. budynku U6 10 131,20 wysoka wysoka 0,00
7. uzbrojenie nieruchomości U7 5 65,60 korzystne korzystne 0,00
8. ukształtowanie i stan zag. działki U8 10 131,20 korzystne przeciętne + 65,60
9. razem x 100 % 1 312,00 x x + 328,00
Cena jednostkowa poprawiona: 902,00 zł/m2
+ 328,00 zł/m2 = 1 230,00 zł/m
2
Nieruchomość wyceniana – nieruchomość porównawcza B tabela nr 10
L.p. Cechy rynkowe Wsk
Wagi cech
rynkowych
[%]
Zakres
kwotowy
[zł]
Wartość cechy
(n-ć wyceniana)
Wartość cechy
(nieruchomość
porównawcza)
Poprawki
[zł]
1. lokalizacja ogólna nieruchomości U1 25 328,00 korzystna korzystna 0,00
2. lokalizacja szczegółowa n–ści U2 15 196,80 korzystna bardzo korzystna – 98,40
3. wielkość budynku U3 10 131,20 średni średni 0,00
4. wielkość i kształt działki U4 10 131,20 bardzo korzystna bardzo korzystna 0,00
5. stan techniczny budynku U5 15 196,80 dobry dobry 0,00
6. atrakcyjność arch. i funkcj. budynku U6 10 131,20 wysoka wysoka 0,00
7. uzbrojenie nieruchomości U7 5 65,60 korzystne korzystne 0,00
8. ukształtowanie i stan zag. działki U8 10 131,20 korzystne przeciętne + 65,60
9. razem x 100 % 1 312,00 x x – 32,80
Cena jednostkowa poprawiona: 2 214,00 zł/m2
– 32,80 zł/m2 = 2 181,20 zł/m
2
Nieruchomość wyceniana – nieruchomość porównawcza C tabela nr 11
L.p. Cechy rynkowe Wsk
Wagi cech
rynkowych
[%]
Zakres
kwotowy
[zł]
Wartość cechy
(n-ć wyceniana)
Wartość cechy
(nieruchomość
porównawcza)
Poprawki
[zł]
1. lokalizacja ogólna nieruchomości U1 25 328,00 korzystna przeciętna + 164,00
2. lokalizacja szczegółowa n–ści U2 15 196,80 korzystna korzystna 0,00
3. wielkość budynku U3 10 131,20 średni średni 0,00
4. wielkość i kształt działki U4 10 131,20 bardzo korzystna bardzo korzystna 0,00
5. stan techniczny budynku U5 15 196,80 dobry zły + 196,80
6. atrakcyjność arch. i funkcj. budynku U6 10 131,20 wysoka przeciętna + 65,60
7. uzbrojenie nieruchomości U7 5 65,60 korzystne przeciętne + 32,80
8. ukształtowanie i stan zag. działki U8 10 131,20 korzystne korzystne 0,00
9. razem x 100 % 1 312,00 x x + 459,20
Cena jednostkowa poprawiona: 1 308,00 zł/m2
+ 459,20 zł/m2 = 1 767,20 zł/m
2
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
39
15.3.3. Wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości gruntowej zabudowanej ogółem:
Wartość średnia 1 m2 powierzchni nieruchomości gruntowej, określona jako średnia arytmetyczna:
W =
= 1 726,13 zł/m
2
15.3.4. Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej ogółem:
W = 1 726,13 zł/m2 x 468,00 m
2 = 807 829 zł
W = 808 000 zł
słownie: osiemset osiem tysięcy złotych, 00/100.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
40
16. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I UZASADNIENIE
16.1. Wynik końcowy wyceny:
W = 808 000 zł
słownie: osiemset osiem tysięcy złotych, 00/100.
16.2. Uzasadnienie:
W procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej
wolnostojącym budynkiem o funkcji usługowej. Podstawowym założeniem dla określenia wartości
rynkowej przedmiotowej nieruchomości zabudowanej, stało się przyjęcie dotychczasowego
sposobu użytkowania, jako optymalnego sposobu użytkowania nieruchomości, rozumiane jako
najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe,
odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające
najwyższą wartość wycenianej nieruchomości.
Na podstawie lustracji przedmiotowej nieruchomości stwierdzono, że cechy techniczno–
użytkowe nieruchomości umożliwiają dalsze jej użytkowanie jako nieruchomości o charakterze
usługowym.
Określenie wartości nieruchomości poprzedziła szczegółowa analiza lokalnego rynku
w grupie nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej, nieruchomości lokalowych o funkcji
usługowej, nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, nieruchomości
gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele usług komercyjnych oraz rynku stawek
czynszu za powierzchnię użytkową w lokalach usługowych.
Brak transakcji przeniesienia prawa własności do podobnych nieruchomości gruntowych
zabudowanych budynkami o funkcji usługowej uniemożliwił analizę na rynku bogatyńskim, ale
wnioski z analizy pozostałych grup nieruchomości pozwoliły na rozszerzenie obszaru analizy na
lokalne rynki o podobnej dynamice i cechach rynkowych.
Różnorodność nieruchomości o podobnej funkcji, jakie udało się ujawnić na analizowanym
obszarze rynku, nie pozwoliła na zastosowanie w podejściu porównawczym metody korygowania
ceny średniej, ale umożliwiła przyjęcie z grupy nieruchomości podobnych trzech nieruchomości do
zastosowania metody porównania parami.
Wybór nieruchomości do porównania oraz wybór cech rynkowych i ich wag, a następnie
zastosowane poprawki dla wycenianej nieruchomości, pozwoliły określić jej wartość rynkową.
Uwzględniając cel wyceny oraz wnioski z analizy lokalnego rynku nieruchomości należy
stwierdzić, że uzyskana wartość jest jej wartością rynkową.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
41
17. KLAUZULE
17.1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa,
Międzynarodowymi Standardami Wyceny, a także zgodnie ze stanem
faktycznym i prawnym.
17.2. Autor zastrzega sobie prawa autorskie do niniejszego opracowania. Niniejsze
opracowanie nie może być opublikowane w całości lub w części w jakimkolwiek
opracowaniu bez zgody autora i bez uzgodnienia formy i treści takiej publikacji, o ile
taka publikacja nie wynika wprost z celu wykonania niniejszego opracowania lub
z obowiązujących przepisów prawa. Przed skopiowaniem całości lub jakiejkolwiek
części niniejszego opracowania lub odwołaniem się do niego w jakimkolwiek piśmie,
dokumencie lub oświadczeniu albo włączeniu lub dołączeniu całości lub jakiejkolwiek
części niniejszego opracowania do jakiegokolwiek pisma, dokumentu lub
oświadczenia albo przed ujawnieniem treści niniejszego opracowania jakiejkolwiek
stronie trzeciej, wymagana jest pisemna zgoda autora, o ile takie skopiowanie,
odwołanie lub ujawnienie treści nie wynika wprost z celu wykonania opracowania lub
z obowiązujących przepisów prawa.
17.3. Niniejsze opracowanie stanowiące spójną całość wykorzystane może być wyłącznie do
celu, któremu ma służyć.
17.4. Operat szacunkowy został wykonany w dwóch egzemplarzach.
17.5. Ważny jest tylko oryginał operatu szacunkowego.
17.6. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za ukryte błędy dokumentacji prawnej
i źródłowej oraz za ukryte wady nieruchomości, których nie mógł stwierdzić na
podstawie dokumentacji i lustracji nieruchomości.
17.7. Z operatu szacunkowego wykonano wyciąg zawierający opis nieruchomości oraz jej
wartość i przekazano do właściwego organu prowadzącego kataster nieruchomości
zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(tekst jednolity: Dz. U. nr 102 z 2010 r. poz. 651 ze zmianami).
Platerówka, dnia: 20 października 2011 roku.
18. ZAŁĄCZNIKI
18.1. Notatka z wglądu do księgi wieczystej JG1Z/00016096/5.
18.2. Wypis z ewidencji gruntów.
18.3. kopia mapy ewidencyjnej.
Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej – Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22
(Obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72, powierzchnia 523 m2)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Biuro Wyceny Nieruchomości mgr inż. Tadeusz Drapała, Platerówka 104, 59-816 Platerówka
tel. (75) 722 16 34 – tel. kom. 0 603 651 196 – fax (75) 722 16 34 – [email protected]
42
NOTATKA Z WGLĄDU DO KSIĘGI WIECZYSTEJ
JG1Z/00016096/5 Sąd Rejonowy w Zgorzelcu, Wydział ksiąg Wieczystych
Dział I-O – Oznaczenie Księgi Wieczystej
1.3. Położenie:
1.3.1.5. Miejscowość: Bogatynia;
1.4. Oznaczenie:
1.4.1. Działka ewidencyjna:
1.4.1.1.2. Numer działki: 72;
1.4.1.1.3. Obręb ewidencyjny: III
1.4.1.1.5. Ulica: 1 Maja;
1.4.2. Budynek:
1.4.2.4. Dane adresowe:
A: nazwa ulicy: 1 Maja
1.4.2.8. Przeznaczenie budynku: Budynek przeznaczony na cele gospodarcze
1.4.2.11. Odrębność: Tak
1.5.1. Obszar: 0,0523 ha;
Dział I-SP – Spis praw związanych z własnością
1.11. Spis praw:
1.11.2. Prawo użytkowania wieczystego:
1.11.2.1. Okres użytkowania: 2091-12-11
1.11.2.2. Sposób korzystania: Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym oraz
budynek stanowiący odrębną nieruchomość.
Dział II – Własność
2.2. Właściciel:
2.2.1. Udział:
2.2.1.1.2. Wielkość udziału:
(licznik/mianownik): 1/1;
2.2.3. Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny):
2.2.3.1.2. Nazwa: Gmina Bogatynia
2.4. Użytkownik wieczysty:
2.4.2. Udział:
2.4.2.1.2. Wielkość udziału:
(licznik/mianownik): 1/1;
2.4.5. Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna nie będąca osobą prawną:
2.4.5.1.2. Nazwa: Łużycki Bank Spółdzielczy w Lubaniu
Dział III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia
brak wpisów
Dział IV – Hipoteka
brak wpisów
Podstawy wpisów:
1. Umowa sprzedaży z dnia 11 grudnia 1992 roku – repertorium A nr 6749/92;
Zgorzelec, 20 października 2011 r.