biznis plan - jpstaraplanina.rs · biznis plan biznis plan razvoja 1a faze rizorta jabuČko...

BIZNIS PLAN Biznis plan razvoja 1A faze rizorta Jabučko Ravnište na

Staroj planini

JP "Stara planina" Zagrebačka 3/II 11000 Beograd

BIZNIS PLAN

BIZNIS PLAN RAZVOJA 1A FAZE RIZORTA JABUČKO RAVNIŠTE NA STAROJ PLANINI

UVOD

POLAZIŠTE

Javno preduzeće za razvoj planinskog turizma “Stara planina” Knjaževac, sprovela je

otvoreni postupak javne nabavke za projekat “Revizija poslovnog plana 1A faze razvoja

planinskog rizorta I usluge savetovanja prilikom izbora strateškog partnera“ (JNVV

16/12).

Horwath Consulting Zagreb podneo je Ponudu uzimajući obzir kriterijume i uputstvo za

Ponuđače prema Konkursnoj dokumentaciji, na bazi koje je 18. januara 2013. sklopljen

Ugovor o izradi navedenog projekta.

Razvoj planinskog rizorta Stara planina predstavlja prioritetan turistički projekat Vlade

Republike Srbije. Kao takav on se već nekoliko godina razvija poštujući internacionalne

standarde u planiranju i razvoju turističkih destinacija. Planski proces se od samog

početka vezuje za razvoj celogodišnjeg planinskog rizorta, te uključuje planiranje

sadržaja i aktivnosti koji će omogućiti poslovanje rizorta tokom cele godine. Rizort Stara

planina je turistički projekat kojim Srbija menja dosadašnji, nasleđeni pristup u

postavljanju koncepta razvoja turističkih projekata i usvaja state-of-the-art planerske

standarde u planiranju i razvoju planinskih destinacija.

Na osnovu Uredbe Vlade Republike Srbije o utvrđivanju Programa razvoja planinskog

turizma na području Stare planine, Master plana razvoja turizma na Staroj planini,

Prostornog plana područja Parka prirode Stara planina, Plana detaljne regulacije prve

faze turističkog rizorta Jabučko Ravnište na Staroj planini, Ministarstvo Ekonomije i

Regionalnog Razvoja i JP Stara planina donose odluku da se inicijalni razvoj planinskog

rizorta Stara planina započne izgradnjom hotelsko-apartmanskog kompleksa u okviru 1A

faze centralnog rizorta Jabučko Ravnište. U skladu sa odlukom, donosi se i usvaja

Urbanistički projekat 1A faze turističkog rizorta Jabučko Ravnište na Staroj planini na

parcelama 10 i 10A koji predstavlja osnovu za izdavanje lokacijske dozvole. Nosilac

izrade Urbanističkog projekta je Institut za Arhitekturu i Urbanizam Srbije.

U toku 2010. godine Horwath HTL je za 1A fazu rizorta Jabučko Ravnište izradio Biznis

plan odnosno evaluaciju tržišnih uporišta i ocenu finansijskih performansi 1A faze rizorta

Jabučko Ravnište. U 2013. godini, a obzirom na promenjene tržišne i finansijske uslove

okruženja, zadatak Horwath HTL-a je da izvrši reviziju Biznis plana za 1A fazu rizorta

Jabučko Ravnište.

BIZNIS PLAN

BIZNIS PLAN RAZVOJA 1A FAZE RIZORTA JABUČKO RAVNIŠTE NA STAROJ PLANINI

IZJAVA O ODGOVORNOSTI

Izveštaj je sačinjen za Vaše interne potrebe, kao i za predaju Vašim postojećim i

potencijalnim strateškim partnerima.

Sudeći po podacima dobijenim od strane klijenta, Horwath HTL pretpostavlja da je

realizacija predmetnog projekta u potpunosti u skladu sa važećom zakonskom

regulativom i pravilima na datum ovog izveštaja, kao i da se ubuduće neće pojaviti

nikakva ograničenja koja bi mogla uticati na pouzdanost ove studije.

Nadalje, prema informacijama dobijenim od Naručioca, Naručioc nam je dostavio sve

ključne informacije bitne za Projekat, te u tom smislu ne postoje skriveni faktori i

informacije koji bi mogli dodatno delovati na predmetni Projekat u budućnosti, a što bi

moglo uticati i na na tačnost prognoza i zaključaka iz ovog izveštaja. Horwath HTL je

odgovaran samo za znanje zasnovano na podacima dostupnim za vreme projekta.

© COPYRIGHT

2013. HORWATH HTL

Sva prava su zadržana. Izveštaj sme da se koristi samo u potpunom izdanju, u formi u

kojoj je predat Vama. Niti jedan deo ove studije ne može biti reprodukovan, prepisan,

prenesen u bilo kojem obliku ili na bilo koji način, preveden na bilo koji jezik u bilo kojem

obliku ili na bilo koji drugi način ili u bilo kojem obliku izložen bez prethodne pisane

saglasnosti Horwath i Horwath Consulting d.o.o.

DRAFT IZVEŠTAJ

BIZNIS PLAN RAZVOJA 1A FAZE RAZVOJA RIZORTA JABUČKO RAVNIŠTE

SADRŽAJ

1 ZADACI I PROCEDURE _____________________________________________________ 7

1.1 ZADACI ______________________________________________________________________ 7

1.2 PROCEDURE __________________________________________________________________ 7

2 1A FAZA RAZVOJA RIZORTA JABUČKO RAVNIŠTE _______________________________ 9

2.1 OBUHVAT ____________________________________________________________________ 9

2.2 ANALIZA LOKACIJE ____________________________________________________________ 17

2.2.1 Opis lokacije ___________________________________________________________ 17

2.2.2 Postupak evaluacije lokacije _______________________________________________ 17

2.2.3 Ocena lokacije __________________________________________________________ 20

2.2.4 Zaključak ______________________________________________________________ 21

3 ANALIZA TRŽIŠTA ______________________________________________________ 24

3.1 TURISTIČKO I HOTELSKO TRŽIŠTE SRBIJE ___________________________________________ 24

3.1.1 Ponuda smeštajnog kapaciteta _____________________________________________ 24

3.1.2 Turistička tražnja – karakteristike i trendovi ___________________________________ 27

3.2 TURISTIČKI PROMET I KAPACITETI PLANINSKIH DESTINACIJA SRBIJE _____________________ 30

3.2.1 Turistički kapaciteti u planinskim destinacijama _______________________________ 30

3.2.2 Turistička tražnja u planinskim destinacijama _________________________________ 32

3.2.3 Zaključak ______________________________________________________________ 35

3.3 ANALIZA TRŽIŠTA NEKRETNINA __________________________________________________ 36

3.3.1 Zaključak ______________________________________________________________ 44

3.4 ZAKLJUČAK ANALIZE TRŽIŠTA ____________________________________________________ 45

4 FINANSIJSKA OCENA PROJEKTA ___________________________________________ 48

4.1 PROCENA POTREBNIH INVESTICIJA _______________________________________________ 48

4.1.1 Iznos i struktura investicija ________________________________________________ 48

4.1.2 Model finansiranja projekta _______________________________________________ 49

4.2 TRŽIŠNE I FINANSIJSKE PROJEKCIJE _______________________________________________ 49

4.2.1 Pretpostavke ___________________________________________________________ 50

4.2.2 Finansijske projekcije ____________________________________________________ 52

DRAFT IZVEŠTAJ


4.3 ISPLATIVOST PROJEKTA ________________________________________________________ 55

4.3.1 Rezultati ______________________________________________________________ 55

DRAFT IZVEŠTAJ


POGLAVLJE 1

Zadaci i procedure BIZNIS PLAN 1A FAZE RAZVOJA RIZORTA JABUČKO

RAVNIŠTE

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2012 Horwath HTL 9.8.2013.

1 ZADACI I PROCEDURE

1.1 ZADACI

Zadatak Horwath HTL-a je da za 1A fazu rizorta Jabučko Ravnište izradi reviziju Biznisa plana

odnosno evaluaciju tržišnih uporišta i ocenu finansijskih performansi 1A faze rizorta

Jabučko Ravnište.

Input za izradu biznis plana predstavlja Urbanistički projekat 1A faze Jabučkog Ravništa koji

se odnosi na hotelsko-apartmanske objekte A,B,C,D,E,F na parceli 10.

Svrha Biznis plana je da Javno preduzeće Stara planina dobije uvid u očekivane poslovne

performanse 1A faze razvoja rizorta i da posluži kao pregovarački okvir u odnosima sa

potencijalnim partnerima/investitorima u 1A fazu rizorta Jabučko Ravnište.

1.2 PROCEDURE

Horwath HTL je u postupku realizacije prethodno navedenog zadatka sproveo sve

relevantne faze istraživanja, analize i procene koje zahteva standardni međunarodni format

izrade biznis planova u razvoju turističkih rizorta. Postupci koje smo primenili u izradi studije

su sledeći:

Obavljeni su višestruki razgovori sa naručiocem i prikupljeni su svi raspoloživi

podaci u vezi projekta i lokacije;

Sprovedena je tržišna analiza, uključujući situaciju na globalnom turističkom

tržištu i analizirano je poslovno i tržišno okruženje projekta;

Analizirani su aktuelni tržišni trendovi Srbije i napravljena je analiza

nekretnina na tržištu planinskih destinacija Srbije koja je uključivala i

intervjue sa predstavnicima agencija za nekretnine;

U projekcijama poslovanja hotelsko-apartmanskog kompleksa korišćeni su

standardi poslovanja objekata slične vrste i tržišnog pozicioniranja;

Sprovedena je finansijsko - ekonomska ocena isplativosti projekta po

međunarodnim standardima evaluacije.

Finalni Izveštaj je završen početkom juna 2013.

DRAFT IZVEŠTAJ


POGLAVLJE 2

Obuhvat BIZNIS PLAN 1A FAZE RAZVOJA RIZORTA JABUČKO

RAVNIŠTE

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

2 1A FAZA RAZVOJA RIZORTA JABUČKO RAVNIŠTE

2.1 OBUHVAT

1A faza razvoja rizorta Jabučko Ravnište definisana je Revizijom Master plana za Staru

planinu iz Septembra 2010. godine i odnosila se na 1A fazu u razvoju skijaške infrastrukture

i 1A fazu u razvoju smeštajnih kapaciteta:

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Na osnovu Master plana razvoja turizma na Staroj planina i Plana detaljne regulacije prve

faze turističkog rizorta Jabučko Ravnište na Staroj planini, Institut za Arhitekturu i

Urbanizam Srbije po zahtevu JP Stara planina izrađuje Urbanistički projekat 1A faze

turističkog rizorta Jabučko Ravnište na Staroj planini na parcelama 10 i 10A kao osnovu za

izdavanje lokacijske dozvole.

Urbanistički projekt odnosi se na parcele broj 10 i 10A. Parcela 10 se sastoji od katastarske

parcele 4066 K.O. i delova parcela 4065 i 4067 Ćuštica, a parcela 10A sastoji se od delova

katastarskih parcela 4055/2 i 4089. Inicijalno je urbanističkim projektom zamišljeno 9

hotelsko-apartmanskih objekata (kondotela) kao deo centralnog „village-a“ od oko 500

smeštajnih jedinica i ostalim javnim sadržajima. Međutim, u procesu razvoja rizorta doneta

je odluka da se na parceli 10A izgradi hotel (umesto 3 kondotela – I, G i H) uz podršku Vlade

Republike Srbije. Stoga, 1A faza koja nije izgrađena i predmet je ovog biznis plana odnosi se

na parcelu broj 10, što je prikazano na mapi u nastavku:

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Na parceli broj 10 predviđeno je 6 hotelsko-apartmanskih jedinica (kondotela) - 1A, 1B, 1C,

1D, 1F i 1E u okviru centralnog „village-a“, što je prikazano na mapi u nastavku:

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Parcela broj 10 obuhvata 28.542,68 m2.

Arhitektonsko rešenje iz Urbanističkog projekta za parcelu broj 10 predviđa sledeću

specifikaciju površina pojedinačnih hotelsko-apartmanskih objekata (kondotela):

Dakle, Program investicija (program sadržaja i kapaciteta sa specifikacijom površina) se

odnosi na hotelsko-apartmanski kompleks sa 6 hotelsko-apartmanskih jedinica, označenih i

numerisanih na planovima i u programu na sledeći način: 1A, 1B, 1C, 1D, 1E i 1F. Predmetne

hotelsko – apartmanske jedinice obuhvataju sadržaje smeštaja, komercijalne sadržaje, ski –

pomoćne sadržaje, sadržaje hrane i pića, unutrašnje i spoljašnje sadržaje opuštanja i

rekreacije, sadržaje za sastanke te pomoćne/servisne sadržaje odnosno back-of-house.

Gore definisani Program investicija predstavlja osnovu za izradu Biznis plana 1A faze razvoj

rizorta Jabučko Ravnište.

Objekat

Površina

osnove

Broj

nadzemnih

etaža

BRGP

nadzemn

o neredu-

kovano

BRGP

redu-

kovano

Ugostiteljs

ki sadržaji

neto

Komercijal

ni sadržaji

neto

Ski -

pomoćni

sadržaji

neto

Sadržaji

za rekrea-

ciju, sport i

opuštanje

neto

Sadržaji

za

sastanke

neto

Ostali javni

sadržaji

neto

Ukupno

javni

sadržaji

neto

Smeštaj

neto

UKUPNO

NETO

KORISNO

Broj

smeštajnih

jedinica

Broj

kreveta

Broj

pomoćnih

kreveta

Broj

parking

mesta

Ukupna

površina

garaža

1A 1,418 3.5 4,990 4,720 0 0 0 0 0 0 0 3,311 3,311 58 148 116 50 1,218

1B 1,821 3.5 6,324 5,970 391 309 0 1,168 0 0 1,868 2,762 4,630 50 130 78 64 1,481

1C 1,711 3.5 6,133 5,751 135 119 305 0 0 0 559 3,369 3,928 66 176 106 49 1,407

1D 1,576 3.5 5,623 5,327 433 166 0 0 600 0 1,199 2,697 3,896 54 136 58 55 1,284

1E 1,644 3.5 6,440 5,801 478 461 0 0 0 0 939 3,224 4,163 68 136 60 50 1,350

1F 1,333 3.5 5,025 4,639 0 494 0 0 0 0 494 2,891 3,385 50 138 80 34 996

Ukupno 9,503 34,535 32,208 1,437 1,549 305 1,168 600 0 5,059 18,254 23,313 346 864 498 302 7,736

Izvor: Urbanistički projekat 1A faze rizorta "Jabučko Ravnište"

1A faza razvoja hotelsko-apartmanskog kompleksa na Jabučkom Ravništu

Izvor: Urbanistički projekt 1A faze razvoja Jabučkog Ravništa

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Kako je definisano Revizijom Master plana razvoja Stare planine, 1A faza obuhvata i izradnju

višeporodičnih (MFU) i jednoporodičnih jedinica (SFU) u okviru rizorta.

Stambene jedinice za jednu ili više porodica

Master Plan

Master planom razvoja Stare planine, višeporodične jedinice (MFU) predviđene su na

parceli broj 16, jednoporodične jedinice (SFU) predviđene su na parceli broj 15 sa sledećim

karakteristikama:

1A faza razvoja hotelsko-apartmanskog kompleksa na Jabučkom Ravništu

Izvor: Urbanistički projekt 1A faze razvoja Jabučkog Ravništa

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Dakle, pored navedenih 6 objekata u funkciji kondotela (kondohotela), u prvoj A fazi razvoja

Stare planine, Master planom je predviđen i razvoj :

45 objekata za pojedinačne porodice (single family units – SFU) sa ukupno 348

kreveta, odnosno 84 pretpostavljena skijaša, na parceli broj 15.

21 objekta za smeštaj više porodica (multy familiy units – MFU) sa ukupnim

kapacitetom od 400 kreveta, za pretpostavljenih 179 skijaša, na parceli broj 16.

Izgradnjom svih navedenih objekata, plato Jabučko ravnište na Staroj planini imaće

smeštajni kapacitet od 4.026 osoba, odnosno 2.358 pretpostavljenih skijaša.

Radi zaštite i unapređenja vrednosti celokupne destinacije, potrebno je Planom detaljne

regulacije i aktima Upravljača turističkim prostorom („resort real-estate development

guidelines”) dalje detaljno i vrlo striktno regulisati arhitektonski izgled objekata uključujući i

sve elemente i materijale od kojih će se objekti graditi.

PARCELA 16

Namena: Višeporodične jedinice (MFU)

Površina: 4.5 ha

Broj kreveta: 400

Izvor: Revizija Master plana, Septembar 2010.

PARCELA 15

Namena: Jednoporodične jedinice (SFU)

Površina: 7.2 ha

Broj kreveta: 348

Izvor: Revizija Master plana, Septembar 2010.

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

PDR

U Planu detaljne regulacije Opštine Knjaževac (PDR) postoje određena odstupanja u odnosu

na Master plan razvoja Stare planine.

Tako je PDR-om, u smislu razvoja destinacije predviđenog prvom A fazom Master plana,

predviđen razvoj višeporodičnih apartmana – pansiona tipa I, na 6 parcela - 1, 1a, 2, 2a, 3 i

3a sa ukupno 508 ležaja i ukupne bruto razvijene građevinske površine od 12,710 m2.

Dozvoljeni koeficijent izgrađenosti (I), na parcelama 1, 1a, 3 i 3a je 0.3, dok na parcelama 2 i

2a je 0.5. Istovremeno, koeficijent zauzeća (Z) je na svim predmetnim parcelama 20%, a

spratnost P+1 (pk) uz maksimalnu BRGP jedne kuće od 400 m2.

Parcele

Površina parcela

(Ha)

Preporučeni normativ BRGP

m2 po ležaju BRGP

m2 Broj

ležaja

1, 1а 0.88 25 2,650 106

2, 2а 1.19 25 5,950 238

3, 3а 1.37 25 4,110 164

ukupno 12,710 508

PDR-om je, u smislu razvoja destinacije predviđenog prvom A fazom Master plana,

predviđen i razvoj jednoporodičnih kuća na individualnim parcelama 25, 25a, 26, 27, 28, 29,

30, 31, 31a, 32, 33 i 34 sa ukupno 11,450 m2 RBGP i 382 ležaja.

Parcele br. Površina

parcela (Ha)

Preporučeni normativ BRGPm2

po ležaju BRGP

m2 Broj

ležaja

26, 26a, 27, 28, 29, 30, 31, 31a, 32,33, 34 5.02 30 10,040

382 25 0.47 30 1,410

ukupno 11,450 382

Dozvoljeni koeficijent izgrađenosti (I), na parcelama 26, 26a, 27, 28, 29, 30, 31, 31a, 32,33,

34 je 0.2 sa koeficijentom zauzeća (Z) od 15% sa predviđenom spratnošću P+1 (PK) i

maksimalnom veličinom kuće od 140m2 BGRP.

Na parceli 25, koeficijent izgrađenosti (I) iznosi 0.3, a koeficijent zauzeća (Z) 20% sa

predviđenom spratnošču od P do P+PK, uz maksimalnu BRGP jedne kuće od 80 m2.

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Skijalište

U pogledu razvoja skijališta na Staroj planini, Master planom razvoja utvrđen je plan i

dinamika razvoja skijališta kroz 1A i 1B fazu razvoja kako je definisano Master planom. Pri

tome treba napomenuti da je Javno preduzeće Skijališta Srbije implementiralo 1A fazu u

razvoju skijališta i da u narednom periodu planira implementaciju 1B faze u razvoju skijališta

na Staroj planini.

Postojeći kapacitet skijališta Stara planina prikazan na mapi u nastavku:

Dakle, kapacitet skijališta trenutno značajno premašuje kapacitet smeštajnih kapaciteta, te

je u narednom periodu neophodan fokus na intenziviranje izgradnje smeštajnih kapaciteta i

dovođenje u ravnotežu kapaciteta skijaškog i baznog područja upravo kroz izgradnju

definisane 1A fazu razvoja centralnog „village-a“.

Izvor: Internet stranica Skijališta Srbije

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

2.2 ANALIZA LOKACIJE

2.2.1 Opis lokacije

Lokacija 1A faze razvoja rizorta nalazi se na platou Jabučko Ravnište, centralnom “village-u”

turističke destinacije Stara planina. Jabučko Ravnište nalazi se na 70 km od Niša, te

autoputa E80 koji povezuje Beograd i Sofiju (preko Niša). Distanca do Beograda iznosi 320

km, a distanca do Sofije iznosi 150 km.

1A faza razvoja rizorta predstavlja izrazito atraktivnu zonu na Staroj planini obzirom da je

reč o samom centru, „srcu“ rizorta koje će predstavljati glavno mesto dešavanja i okupljanja

gostiju. Obzirom da se radi o visoko atraktivnoj zoni, 1A faza izgradnje hotelsko-

apartmanskih objekata predstavlja zonu toplih kreveta, koja se odnosi na poslovni model po

kome su kreveti u „rental pool-u“ odnosno u komeprcijalnoj upotrebi tokom čitave godine.

Master planom razvoja Stare planine, izvršena je optimizacija cirkulacije vozila, pešaka i

skijaša u rizortu, pri čemu je 1A faza razvoja hotelsko-apartmanskih objekata u okviru

pešačke zone koja će centralnom pešačkom ulicom biti povezana sa ski frontom odnosno

zonom u kojoj se nalazi polazna stanica gondole Jabučko Ravnište.

2.2.2 Postupak evaluacije lokacije

Atraktivnost i pogodnost lokacije se različito vrednuje sa aspekta različitih interesnih grupa.

Tako se jedni kriterijumi primenjuju na potencijalne goste, a drugi na investitore i operatore

te na stanovništvo i ekonomske subjekte u okruženju predviđene realizacije projekta. Stoga

Zvanično ime:

STARA PLANINA

PLANINSKI RIZORT

GEOGRAFIJA:

Stara Planina pripada

planinskom lancu

Karpatima. Najveći vrh je M i d ž o r ( 2 . 1 6 8 m ) .

KLIMA:

Kontinentalno planinska

klima. Od 1,100

do 1,400 m, prosečna t e m p e r a t u r a u z i m s k o m

p e r i o d u j e i z m e đ u - 1 i - 3 C

º,

a prosečna letnja

tempreratura je 15 Cº. Više e l e v a c i j e ( 1 , 4 0 0 d o 1 , 9 0 0 m )

o d l i k u j e t e m p e r a t u r a u

z i m s k o m p e r i o d u - 3 C º i

l e t n j i m t e m p e r a t u r a m a

između 10 i 12 Cº.

LOKACIJA:

Stara Planina (“Old

Mountain”) planinsko

područje nalazi se u i s t o č n o j S r b i j i , d u ž s r p s k o -

b u g a r s k e g r a n i c e , n a

t e r i t o r i j i o p š t i n a Z a j e č a r ,

K n j a ž e v a c , P i r o t i

D i m i t r o v g r a d .

UDALJENOST:

50 km od Knjaževca, 7 0 k m o d N i š a , 1 2 0

k m o d S o f i j e i 3 0 0 k m

o d B e o g r a d a

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

su prilikom selekcije uzete u razmatranje tri različite interesne grupe koje su presudne za

evaluaciju:

Različiti kriterijumi evaluacije se primenjuju na različite interesne grupe, te se svakom

kriterijumu pripisuju različiti ponderi u odnosu na razvojni scenario. Postupak ponderisanja

svakog kriterijuma vrši se u zavisnosti od primenjenog razvojnog koncepta pri evaluaciji

lokacije (od 1 = manje važno do 3 = veoma važno). Vrednosni kriterijumi različitih interesnih

grupa objašnjeni su u nastavku.

1. Pogodnost i atraktivnost sa aspekta tržišta/gosta

Ovde se radi o evaluaciji lokacije sa aspekta tržišta/potencijalnog gosta. Važni parametri za

potencijalnog gosta obuhvataju opštu dostupnost i dostupnost turističkih atrakcija,

turističke infrastrukture, centra turističke destinacije, dostupnost usluga u rizortu, kao i

okruženje lokacije obuhvatajući npr. neugodnosti (buka, prljavština, zagađenost, itd.)

2. Pogodnost i atraktivnost sa aspekta zajednice/destinacije

U ovom koraku procenjuje se uticaj realizacije projekta na lokalnu sredinu, odnosno lokalno

stanovništvo i ekonomiju. Osnovna pitanja se odnose na postojanje komunalne

infrastrukture i integraciju u postojeći saobraćajni sistem. Suštinsko za zajednicu je i

stimulacija lokalne ekonomije (sa kupovinom i potrošnjom, čime se naročito stimuliše

lokalni biznis). Uticaj razvoja projekta na postojeću rezidencijalnu strukturu (lokalno

stanovništvo) znatno varira u zavisnosti od lokacije do lokacije.

Takođe je za lokalnu vlast značajna i raspoloživost parcela, tj. da li je prostor dostupan svim

zainteresovanim investitorima ili uslovi kupovine i sticanja vlasništva predstavljaju barijere

za kupovinu parcela.

3. Pogodnost i atraktivnost sa aspekta investitora/operatora

Važni kriterijumi za investitore/operatore su pogodnost lokacije za ogranizovanje

operativnog poslovanja kao što su mogućnosti dostave, mogućnosti pristupa, infrastruktura

parcele kao npr. raspoloživi priključci za kanalizaciju, mogućnosti eventualnog dodatnog

proširenja i sl.

U finansijskom pogledu takođe je neophodno posebno tretirati troškove kupovine parcele

i/ili povezane troškove i naknadne troškove izgradnje ili troškove preuređenja hotela.

Interesi

stanovništva i ekonomije

(LOKALNA ZAJEDNICA)

Interesi

investitora i operatora

(INVESTITORI)

Interesi gostiju

(TRŽIŠTE)

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Procena pogodnosti lokacije obavlja se u formi bodovnog ocenjivanja, a u procesu

ocenjivanja priloženom u nastavku. Različiti ponderi za pojedinačne kriterijume evalucije:

Ponderi Kriterijumi za atraktivnost / pogodnost

potencijalne lokacije su...

…manje važni

…važni

…veoma važni

a) Vrednosna skala od 1 do 5 bodova se odnosi na atraktivnost i pogodnost

potencijalne lokacije za pojedinačne kriterijume evaluacije:

Bodovi Procena pogodnosti lokacije

Veoma loše

Loše

Prosečno

Dobro

Odlično

b) Množenje pondera (1-3) sa vrednosnim faktorom (bodovi od 1-5) rezultuje u

teoretski minimalnom broju bodova od 1 i maksimalnom broju bodova od 15

za svaki pojedinačni kriterijum.

c) Da bi se svakoj interesnoj grupi dala jednaka težina, određuje se prosečna

vrednost za svaku interesnu grupu (zajednicu, tržište i investitore). Da bi se

dobila opšta ocena obračunava se prosečna vrednost ove tri interesne grupe

(prosečne vrednosti svake interesne grupe).

Individualno ocenjivanje lokacije se obračunava prema sledećim poenima u tabeli:

Ukupan broj poena Pogodnost

100 – 85 % Izvanredna

84 – 65 % Dobra

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

64 – 55 % Ograničena

54 – 45 % Veoma ograničena

Ispod 45 % Nepogodna

2.2.3 Ocena lokacije

Pogodnost sa aspekta tržišta / gosta

85%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

0

1

2

3

4

5

Opšta dostupnost

Pogledi sa lokacije

Kvalitet ambijenta okoline

Dostupnost skijaške infrastrukture i sadržaja za

rekreaciju

Dostupnost usluga u okolini

Dostupnost parkirališta (prostor, udaljenost, itd.)

Neugodnosti (buka, zagađenost, itd.)

Celokupnost ponude sadržaja i aktivnosti u rizortu

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

2.2.4 Zaključak

Ukupna ocena atraktivnosti i pogodnosti lokacije je na granici vrlo dobre i izvrsne (index 85).

Naročito istaknute jake strane su:

Pogodnost sa aspekta lokalne zajednice / destinacije

86%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

0

1

2

3

4

5

Usklađenost s prostornim planom

Građevinska ograničenja (zaštita, maksimalna visina,

itd.)

Uticaj budućih objekata na pejzažnu arhitekturu

Efekat na životnu sredinu

Interesi gradskih vlasti

Efekti na lokalnu ekonomiju

Pogodnost sa aspekta investitora / operatora

82%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

0

1

2

3

4

5

Veličina zemljišta, granice građenja, mogućnost

proširenja

Raspoloživost željene lokacije

Dostupnost komunalne infrastrukture (voda, struja,

plin, kanalizacija)

Zoniranje, prostorno planiranje, građevinska

ograničenja

Zahtevnost investicionih procedura

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Tržište: dostupnost skijaške infrastrukture i sadržaja za rekreaciju, dostupnost parkirališta,

kvalitet prirodnog ambijenta i pogledi s lokacije;

Destinacija: pozitivni efekti na osiromašenu lokalnu ekonomiju i razvoj regije;

Investitori: podrška države, potpuno izvršena urbanistička regulacija i mogućnost kontrole

razvoja.

Lokaciju 1A faze odlikuju sledeće funkcionalne karakteristike:

Parcela predstavlja centralnu zonu „village-a” gde će se odvijati dinamična frekvencija

gostiju;

Direktan ski-in/ski-out pristup, te direktan skijaški front odnosno izlaz i pogled na skijaške

staze;

Parcela je namenjena centralnoj cirkulaciji gostiju što utiče na povećanje vrednosti

komercijalnih sadržaja na ovoj parceli;

Parcela je planirana na način da može da funkcioniše samostalno, kao organska celina sa

svim neophodnim sadržajima;

U strukturi smeštajnog kapaciteta predviđeni su sadržaji za rekreaciju i konferencijski

prostor što daje osnovu za celogodišnje poslovanje.

Obzirom na gore navedeno, lokacija 1A faze, u smislu razvoja budućeg rizorta, smatra se visoko

atraktivnom i funkcionalnom.

POGLAVLJE 3

Analiza tržišta BIZNIS PLAN 1A FAZE RAZVOJA RIZORTA JABUČKO

RAVNIŠTE

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

3 ANALIZA TRŽIŠTA

3.1 TURISTIČKO I HOTELSKO TRŽIŠTE SRBIJE

3.1.1 Ponuda smeštajnog kapaciteta

Smeštajni kapacitet u Srbiji obuhvata 284 objekata, 16.939 soba i 27.466

kreveta u 2012. godini, uključujući samo kategorisane smeštajne jedinice;

Hotelski kapacitet čini 94% od ukupnog kategorisanog smeštajnog kapaciteta

u Srbiji. U ukupnom hotelskom kapacitetu, hoteli čine 84,9%, garni hoteli čine

6,8% i aparthoteli 2,3%;

0

7.500

15.000

22.500

30.000

16.303

26.258

636

1.208

SobeKreveti

Struktura smeštajnog kapaciteta u Srbiji u 2012. godini (broj soba i kreveta)

Hoteli Ostali smeštajni kapaciteti

Izvor: Ministarstvo finansija i privrede, 2012

Hoteli85%

Garni hoteli7%

Apart hoteli2%

Depadansi6%

Struktura hotelskog kapaciteta u Srbiji u 2012. godini prema broju kreveta


DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Hotelski kapacitet prema hotelskim kategorijama u Srbiji u poslednje 3

godine pokazuje da se kvalitet smeštaja menja ka višim kategorijama

smeštaja (4* i 5*);

Ipak, hoteli u kategoriji od 2 i 3 zvezdice, sa 66,9%, čine dominantno učešće u

ukupnom hotelskom kapacitetu Srbije, dok hoteli u kategoriji od 5% čine

samo 3,8% učešća u ukupnom hotelskom kapacitetu Srbije;

U svakoj slučaju, kvalitet smeštajnog kapaciteta u Srbiji je još uvek niži u

odnosu na međunarodne standarde kvaliteta u hotelijerstvu. Takođe, Srbija

zaostaje za zemljama u okruženju po pristustvu globalnih hotelskih brendova

na hotelskom tržištu. Turistička tražnja – karakteristike i trendovi

Smeštajni kapacitet u Srbiji obuhvata 284 objekata, 16.939 soba i 27.466

kreveta u 2012. godini, uključujući samo kategorisane smeštajne jedinice;


0

75

150

225

300

2824

2626

9183 88

87

8088 88

91

36 45 48 52

7 9 10 10

2009.2010.

2011.2012.

Struktura hotelskih kapaciteta prema kategoriji objekta

1* 2* 3* 4* 5*

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Hotelski kapacitet čini 94% od ukupnog kategorisanog smeštajnog kapaciteta

u Srbiji. U ukupnom hotelskom kapacitetu, hoteli čine 84,9%, garni hoteli čine

6,8% i aparthoteli 2,3%;

Hotelski kapacitet prema hotelskim kategorijama u Srbiji u poslednje 3

godine pokazuje da se kvalitet smeštaja menja ka višim kategorijama

smeštaja (4* i 5*);

0

7.500

15.000

22.500

30.000

16.303

26.258

636

1.208

SobeKreveti

Struktura smeštajnog kapaciteta u Srbiji u 2012. godini (broj soba i kreveta)

Hoteli Ostali smeštajni kapaciteti


Hoteli85%

Garni hoteli7%

Apart hoteli2%

Depadansi6%

Struktura hotelskog kapaciteta u Srbiji u 2012. godini prema broju kreveta


DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Ipak, hoteli u kategoriji od 2 i 3 zvezdice, sa 66,9%, čine dominantno učešće u

ukupnom hotelskom kapacitetu Srbije, dok hoteli u kategoriji od 5% čine

samo 3,8% učešća u ukupnom hotelskom kapacitetu Srbije;

U svakoj slučaju, kvalitet smeštajnog kapaciteta u Srbiji je još uvek niži u

odnosu na međunarodne standarde kvaliteta u hotelijerstvu. Takođe, Srbija

zaostaje za zemljama u okruženju po pristustvu globalnih hotelskih brendova

na hotelskom tržištu.

3.1.2 Turistička tražnja – karakteristike i trendovi

Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, ukupan broj turističkih

dolazaka za prva dva meseca 2013. godine porastao je za oko 2,4% (+3% domaćih

gostiju i +1,2% stranih turista).

Istovremeno, ukupan broj turističkih noćenja je bio niži za 0,7% (-1,3% domaćih, a

+0,8% noćenja inostranih turista) u poređenju sa istim periodom u prethodnoj

godini.

Posmatrajući raspoložive godišnje podatke, može se uočiti:

Nastavak trenda pada domaćih turističkih dolazaka i rasta inostranih

turističkih dolazaka.

Nastavak trenda pada noćenja domaćih turista i rasta noćenja inostranih

gostiju


0

75

150

225

300

2824

2626

9183 88

87

8088 88

91

36 45 48 52

7 9 10 10

2009.2010.

2011.2012.

Struktura hotelskih kapaciteta prema kategoriji objekta

1* 2* 3* 4* 5*

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Strani turisti ostvarili su pozitivan trend sa prosečnom stopom godišnjeg

rasta broja noćenja (CAGR) od 8,85% i broja dolazaka od 8,66% u

posmatranom periodu.

U ukupnom turističkom prometu, domaći turisti još uvek ostvaruju

dominantno učešće sa 72,3% u ukupnim turističkim noćenjima i 61% u

ukupnim turističkim dolascima. Međutim, treba napomenuti da se učešće

stranih turista u ukupnom turističkom prometu konstantno povećavao u

periodu od 2005. do 2012. godine.

Prosečna dužina boravka u 2012. godini je 3,12 dana, što predstavlja

smanjenje u odnosu na 2011. godinu, kada je prosečna dužina boravka

iznosila 3,2 dana.

Izvor: Republički zavod za statistiku

0

750

1.500

2.250

3.000

1.5361.537 1.610

1.6201.376

1.3181.304

1.270

453 469 696 646

645683 764

810

20052006

20072008

20092010

20112012

Turistički dolasci (u 000)

DomaćiStrani


0

2.000

4.000

6.000

8.000

5.507 5.577 5.853 5.9355.307

4.9615.002

4.689

992 1.015 1.476 1.399

1.4701.452 1.643

1.796

2005 20062007

20082009

20102011

2012

Turistička noćenja (u 000)

DomaćiStrani

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

U 2011. godini, najviše gostiju je boravilo u hotelima sa 3* (38% učešća u

ukupnom broju hotelskih noćenja u Srbiji), dok je u hotelima sa 4* i 5*

ostvareno 26% ukupnih hotelskih noćenja u Srbiji;

Ključna geografska tržišta su ostala relativno stabilna u periodu od 2005. do

2011. godine, uključujući Crnu Goru, Bosnu i Hercegovinu, Nemačku,

Sloveniju i Italiju, sa izuzetkom Hrvatske koja ulazi u top 5 međunarodnih

geografskih tržišta u 2010. godini. Ključni izvor međunarodne tražnje

predstavljaju bivše jugoslovenske republike koje su ostvarile 35,2% učešća u

ukupnom broju turističkih noćenja u 2011. godini;

!

3,0

3,1

3,2

3,3

3,4

3,27 3,29

3,18 3,24

3,35

3,20

3,20

3,12

20052006

20072008

2009

2010

2011

2012

Prosečna dužina boravka (broj dana)


Broj ostvarenih noćenja prema kategoriji hotela


5*7%

4*19%

3*38%

2*24%

1*3%

Nekategorizovani hoteli8%

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

U ostala bitna geografska tržišta ubrajaju se Italija, Rusija, Rumunija,

Bugarska i Ujedinjeno Kraljevstvo koja uglavnom pripadaju poslovnom

tržišnom segmentu.

3.2 TURISTIČKI PROMET I KAPACITETI PLANINSKIH DESTINACIJA SRBIJE

3.2.1 Turistički kapaciteti u planinskim destinacijama

U planinskim mestima je u 2011. godini bilo raspoloživo ukupno 22.379

ležajeva, što je blagi pad u odnosu na 2010. godinu, kada je ukupan broj

raspoloživih kreveta bio 22.808;

Najveći broj raspoloživih kreveta u izabranim planinskim destinacijama u

2011. godini nalazio se na Zlatiboru - 4.629 kreveta (21%);

0

175

350

525

700

182175

127

121

129

147153

157

148166

8181

82

8497

11381

96114 125

76

80

8290 93

20072008

2009

2010

2011

Broj ostvarenih noćenja za pet glavnih geo tržišta (u 000)

Crna goraBosna i HercegovinaNemačkaSlovenijaItalijaHrvatska


0

7.500

15.000

22.500

30.000

12.831

12.761

9.977

9.618

2010.

2011.

Hoteli i slični objekti Komplementarni kapaciteti

Struktura smeštajnih kapaciteta u planinskim mestima u 2011. (broj kreveta)


DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Najveći broj raspoloživih kreveta u planinskim mestima u Srbiji u 2011. godini

bio je u hotelima, turističkim apartmanima i apartmanskim naseljima:

Prosečna godišnja popunjenost kapaciteta (kreveta) u izabranim planinskim

destinacijama je uglavnom bila ispod 30%, osim u slučaju Tare, gde je

popunjenost kapaciteta u 2011. godini bila 48,6%, što je rezultat specifičnosti

raspoloživih kapaciteta i njihove vezanosti za Vojsku Srbije.

Smeštajni kapaciteti u glavnim planinskim mestima u odnosu na ukupan broj planinskih kreveta u 2011.

Zlatibor21%

Kopaonik18%

Tara5%

Divčibare10%

Ivanjica4%

Zlatar3%

Ostale planinske destinacije40%


Hoteli61,5%

Moteli1,7%

Turistički apartmani15,1%

Apartmanska naselja6,9%

Turistička naselja2,3%

Pansioni2,3%

Prenoćišta8,1% Gostionice

0,1%

Ostalo1,8%

Struktura u hotelima i sličnim objektima u planinskim mestima u 2011. (kapacitet ležaja)


DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

3.2.2 Turistička tražnja u planinskim destinacijama

Planinske destinacije su u 2012. godini ostvarile učešće od 25% od ukupnog

broja realizovanih noćenja u Srbiji, što predstavlja povećanje od 1% u odnosu

na prethodnu godinu;

Domaći turisti su ostvarili nešto veći udeo u realizovanim noćenjima u

planinskim mestima i učešće u ukupnom broju ostvarenih noćenja domaćih

turista u planinskim mestima u Srbiji u 2012. godini iznosilo je 31% (u odnosu

na ostvarenih 29% učešća u 2011.);

0%

10%

20%

30%

40%

50%

28,6%18,4%

48,6%

16,5%

25,1%

6,4%

Zlatibor KopaonikTara Divčibare

Ivanjica Zlatar

Prosečna godišnja popunjenost smeštajnih kapaciteta u izabranim planinskim mestima u 2011.


Planinska mesta25%

Banje31%

Gradovi23%

Ostala turistička mesta18%

Ostalo3%

Broj ostvarenih noćenja prema vrsti turističkog mesta (2012.)


DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

U 2012. godini realizovano je ukupno 1,6 miliona noćenja u planinskim

mestima u Srbiji, tako da je, sa minimalnim rastom u odnosu na prethodnu

godinu, došlo do oporavka turističke tražnje;

U prva dva meseca 2013. godine, broj ostvarenih noćenja stranih turista se, u

poređenju sa istim periodom 2012. povećao za čak 25,3%, dok je broj

ostvarenih noćenja domaćih turista neznatno opao – za 0,3%.

Prosečna dužina boravka u planinskim destinacijama u Srbiji je bila u

konstantnom padu sve do 2011. godine, kada je zabeležen blagi oporavak sa

rastom na 3,96 dana. U 2012. godini je nastavljen trend blagog rasta, pa je

prosečna dužina boravka u planinskim mestima u Srbiji povećana na 4,02

dana;

Planinska mesta31%

Banje41%

Gradovi7%

Ostala turistička mesta17%

Ostalo3%


Broj ostvarenih noćenja domaćih turista prema vrsti turističkog mesta (2012.)

Broj ostvarenih noćenja planinskih destinacija u hiljadama (2004. - 2012.)


0

500

1000

1500

2000

1.748 1.696 1.6511.806 1.776

1.5481.338 1.442 1.445

60 70 92128 136

125

129148 155

2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012.

Domaći Strani

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Učešće pojedinačnih planinskih destinacija u ukupnom broju noćenja

ostvarenih u planinskim mestima u Srbiji u 2012. godini predstavljen je

sledećim prikazom:

Prosečna dužina boravka u planinskim mestima u Srbiji


3,70

3,95

4,20

4,45

4,704,62

4,404,45

4,344,26

4,30

3,89

3,964,02

2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012.

Prosečna dužina boravka

Zlatibor 1,30%

Kopaonik -7,20%

Tara 3,40%

Divčibare -3,00%

Prosečne godišnje stope rasta (CAGR) u broju ostvarenih noćenja

za glavna planinska mesta u Srbiji (2007.-2012.)

Broj ostvarenih noćenja u glavnim planinskim mestima u hiljadama


0

500

1.000

1.500

2.000

434436

389404

483463

434423 324

234

271298

194183

165 161

198229

135161

139 117

129116

737709

671551

509494

2007.2008.

2009.2010.

2011.2012.

Zlatibor Kopaonik Tara Divčibare Ostalo

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Kopaonik je u 2012. godini povećao učešće u ukupnom broju ostvarenih

noćenja u planinskim mestima u Srbiji sa 17% na 19%.

3.2.3 Zaključak

U poslednje 2 godine (2011. i 2012. godinu) dolazi do oporavka u pogledu

ostvarenih noćenja u planinskim destinacijama Srbije, kako u pogledu

noćenja domaćih tako i u pogledu noćenja stranih turista, nakon trogodišnjeg

perioda negativnog trenda (2008. – 2010.);

U pogledu ostvarenih noćenja, Zlatibor je vodeća planinska destinacija sa

ostvarenih 29% svih noćenja, dok je Kopaonik na drugom mestu sa 19%

učešća. Kopaonik je na prvom mestu po ostvarenim performansama tokom

zimske sezone zahvaljujući razvijenoj skijaškoj infrastrukturi;

Godišnja popunjenost ukupnih kapaciteta u izabranim planinskim

destinacijama je bila ispod 30%. Medjutim, kvalitetniji smeštajni kapaciteti na

Zlatiboru kao celogodišnjoj destinaciji ostvarili su znatno veću popunjenost,

čak i preko 70%;

Paralelno sa ekonomskim razvojem i rastom kupovne moći stanovništva,

očekuje se i rast tražnje za skijaškom aktivnošću. Na osnovu očekivane

dinamike izgradnje/restrukturiranja skijališta u Srbiji, te rasta domaćeg

turističkog prometa, očekujemo da će, u periodu sledećih 10 godina,

Kopaonik i dalje zadržati svoju lidersku poziciju, pod pretpostavkom dalje

rehabilitacije infrastrukture i izgradnjom novih smeštajnih kapaciteta. Stara

planina će, pod pretpostavkom ostvarenja plana i dinamike razvoja, zauzimati

drugo mesto po broju noćenja generisanih iz tražnje za skijaškom aktivnošću;

Konkurentsku poziciju Stare Planine u odnosu na druge planinske destinacije

Srbije osigurava prvi planski greenfield projekat razvoja rizorta prema

Zlatibor29%

Kopaonik19%

Tara14%

Divčibare7%

Ivanjica4%

Zlatar1%

Ostale planinske destinacije26%

Učešće planinskih destinacija u ukupnom broju ostvarenih noćenja u planinskim mestima u 2012.


DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

najboljoj svetskoj praksi, vrednost za novac i relativno povoljan saobraćajni

dostup;

Analiza tražnje Srbije i regije za skijanjem, odnosno zimskim oblicima

planinskog turizma pokazuje da budući projekat bez problema može da

računa s 80 do 100 hiljada noćenja ostvarenih zimi samo na lokalnom /

regionalnom tržištu;

Taj broj noćenja osigurava potpunu iskorišćenost navedenih 346 ključeva uz

faktor višestruke zauzetosti od 2 u 100 dana zimske sezone;

Iskorišćenost kapaciteta leti će se bazirati na odmorišnom proizvodu i

industriji sastanaka;

Odmorišni proizvod će se oslanjati na turističku infrastrukturu letnjih

aktivnosti koja je predviđena unutar projekta Stara Planina, a pre svega na

prvom wellness-u izvedenom prema najboljem svetskom standardu u

srpskim planinskim destinacijama;

Konkurentska pozicija za poslovne sastanke bazira se na najmodernijim

salama za sastanke, opremi, ali i ne manje važno, kvalitetnim smeštajnim

kapacitetima u odnosu na ostale planinske destinacije u Srbiji;

Uz navedene pretpostavke i postojeću tražnju za proizvodima letnjih odmora

na planini, wellness-a i poslovnih sastanaka u Srbiji i regiji može da se će u

zbiru s prometom ostvarenim zimi dovesti do 40-55% ukupne iskorišćenosti

predmetnih smeštajnih kapaciteta;

Dodatno, prepoznatljiv internacionalni/regionalni brend daje dodatnu

konkurentsku snagu na regionalnom, ali otvara i mogućnost postupne

komercijalizacije zimskih i letnjih proizvoda na internacionalnom tržištu.

3.3 ANALIZA TRŽIŠTA NEKRETNINA

Beograd predstavlja najbitniji deo tržišta nekretnina u Srbiji. Sve internacionalne kompanije

koje prate i objavljuju istraživanja u vezi sa kretanjima na tržištu nekretnina u najvećoj meri

pokrivaju tržište Beograda, dok je ostatak tržišta nedovoljno zastupljen čineći podatke

nedostupnim, nesistematizovanim ili teško komparabilnim.

Razvoj planinskog rizorta na Staroj planini je prvi takav događaj na tržištu Srbije i teško je sa

velikom sigurnošću i pouzdanošću, na osnovu raspoloživih podataka predvideti reakciju

tržišta. Imajući u vidu da je tržište nekretnina u Srbiji veoma plitko sa relativnom malim

prometom, pa stoga i usko međusobno povezano, bitno je proučiti sve segmente tržišta

kako bi se stekla što detaljnija slika i u što boljoj meri predvidela reakcija tržišta na razvoj

nekretnina na Staroj planini.

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Poslovne nekretnine

U toku 2011. godine, beogradsko tržište nekretnina nije imalo značajniji razvoj u segmentu

poslovnog prostora. Usled izazova sa kojima se ekonomija suočavala, realizacija postojećih

projekata je značajno usporena ili odložena.

Prema Colliers international “2012 Eastern Europe Real Estate Review”, ukupan GLA u

Beogradu je procenjen na 660.000 m2, od čega na klasu A otpada 62% ili oko 420.000 m2

GLA, a na klasu B 38% ili oko 240.000 m2 GLA. Geografski posmatrano, oko 75% ponude

nalazi se u okviru uže gradske poslovne zone “Belgrade’s Central Business district (CBD)”,

16% u širem centru i 9% u predgrađima.

Kada je u pitanju potražnja, tržište nekretnina u ovom segmentu je i dalje pod jakim

uticajem zakupaca. Veliki je broj primera, gde su postojeći ugovori revidirani, na uštrb

interesa vlasnika nekretnina.

Prema Colliers international “2012 Eastern Europe Real Estate Review”, tražnja je i dalje u

blagom silaznom trendu, što se vidi iz relativnog rasta ponuđenog poslovnog prostora. Novi

Beograd je i dalje među najpoželjnijim lokcijama, kada je u pitanju tražnja za poslovnim

prostorom, a prati ga centar grada. U toku 2011. godine, tražnju za poslovnim prostorom

uglavnom su generisale kompanije koje se bave profesionalnim uslugama, finansijama,

osiguranjem i nekretninama, mediji i izdavaštvo, itd.

Beogradsko tržište poslovnog prostora i dalje je preplavljeno ponudom, pa je prema Colliers

International “2012 Eastern Europe Real Estate Review” čak 20.9% prostora neizdato,

ukupno, oko 135.720 m2.

Prinos od poslovnog prostora je prema istom izvoru u toku 2012. godine ostao relativno

stabilan, i procenjen je na 9.0% - 10.5% sa očekivanim zadržavanjem na tom nivou.

Neto renta je takođe ostala relativno stabilna, posmatrano sa prethodnom godinom, pa je

najviša tražena cena bila oko €16 po m2 na Novom Beogradu i €10-16 po m2 u užem

gradskoj poslovnoj zoni i širem centru grada.

U proseku, tražena cena je varirala u zavisnosti od klase poslovnog prostora i geografske

lokacije od 7 do 14.5 € po m2.

Očekivani datum za početak pregovora sa EU će imati pozitivan uticaj na investicionu klimu

u Srbiji, što može podstaći preformanse tržišta poslovnog prostora ali i ubrzati projekte koji

su u toku. Takođe, u narednom periodu, prema Colliers international “2012 Eastern Europe

Real Estate Review” očekuje se stagnacija cena rentiranja poslovnog prostora.

Nekretnine za stanovanje

U toku 2011. godine, tržište rezidencijalnih nekretnina u Beogradu i Srbiji je i dalje bilo pod

uticajem loših globalnih ekonomskih pokazatelja, posebno u Evropskoj uniji, sa 30% manje

stambenih objekata (apartmana) ponuđenih tržištu u odnosu na godinu dana ranije.

Prema Republičkom zavodu za statistiku, Saopštenje broj 067 - god. LXIII, 15.03.2013, „cene

stanova novogradnje u Republici Srbiji u 2012. godini, u odnosu na 2011. godinu, opale su za

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

2%. Uzimajući u obzir promenu kursa evra u tom periodu u 2012. godini cene stanova

novogradnje opale su za 12,0% u odnosu na 2011. godinu. Prema strukturi cena,

posmatrano u evrima, najviše je opala cena građevinskog zemljišta, 22,0%, zatim cena

građenja, 8,8%, dok su ostali troškovi opali za 7,6%.

Prosečna površina prodatih stanova novogradnje u Republici Srbiji u 2012 iznosi 59 m².

Posmatrano po gradovima, prosečna površina prodatih stanova kreće se od 41 m² u

Kragujevcu, do 81 m² u Novom Sadu.

Najveća prosečna cena stanova novogradnje u 2012. godini ugovorena je u Gradu Beogradu

i iznosi 175. 920 dinara, što je 3.9% niže nego u 2011. Izraženo u evrima u tom periodu,

prosečne cene u Beogradu opala je za 13,6% u odnosu na 2011. godinu. U 2012. godini

najniža prosečna cena stanova novogradnjezabeležena je u је u Ćupriji 54.863 dinara.“

Broj ukupno izdatih dozvola novogradnje u Republici Srbiji, u 2012. godini, neznatno je veći

od broja izdatih dozvola u 2011. Ipak, trend pokazuje relativan pad broja izdatih dozvola u

drugoj polovini 2012. godine.

Izvor: Izvor podataka: Republički zavod za statistiku Republike Srbije

Zlatiborska oblast je imala neznatan rast ukupnog broja izgrađenih objekata za stambenu

izgradnju, ali je u broju izgrađenih kvadrata (m²) imala rast od 3.18%.

Zlatibor, kao destinacija, nalazi se na teritoriji opštine Čajetina. Iz podataka se uočava

evidentan rast i ukupnog broja stambenih jedinica (oko 11%) i novogradnje stambenih

jedinica (oko 17.3%). Takođe, posmatrano po ukupnom broju izgrađenih kvadratnih metara,

opština Čajetina pokazuje značajan rast (preko 20%).

Sa druge strane, Raška oblast i opština Raška, na čijoj se teritoriji nalazi najveći deo

Kopaonika kao destinacije, pokazuju značajan pad i u ukupnom broju završenih stanova i u

novogradnji.

Prema informacijama Udruženja banaka Srbije, nivo zaduženosti građana po osnovu kredita

u nekretnine, denominovan u dinare, se skromno povećao za 5% u periodu januar - jun

2011. godine u Srbiji.

Prodaja rezidencijalnih nekretnina u Beogradu je na niskom nivou zbog globalne

ekonomske krize. Prodaja je smanjena između 5% i 15%, zavisno od lokacije i kvaliteta.

Primetno je povlačenje kreditnih kupaca i povratak keš kupaca.

Najveća tražnja bila je za stanovima sa dve spavaće sobe, prosečne veličine oko 60 m2.

Bruto prodajna cena, za srednje i visoko kvalitetne stanove, na Novom Beogradu bila je od

€1.650 po m2 do €1.850 po m2, što predstavlja pad od 10-12% u odnosu na cene sa početka

2011. godine. Istovremeno, najskuplji kvadrati kretali su se oko €3.000 po m2.

brojpovršina,

m²broj

površina,

m²ukupno

od toga:

novogradnjabroj

površina,

m²broj

površina,

m²ukupno

od toga:

novogradnja

Zlatiborska oblast 476 27641 440 25406 651 565 478 28521 416 25110 256 227

Čajetina 199 8658 185 8066 265 260 221 10181 217 9984 96 94

Raška oblast 1737 108514 1677 104535 1335 1238 1027 63507 943 57558 780 742

Raška 176 7966 172 7686 229 226 130 4541 125 4243 107 87

novogradnja

STAMBENA IZGRADNjA

2010 2011

Završeni stanovi Broj nezavršenih

stanova

Završeni stanovi Broj nezavršenih

stanovaukupno novogradnja ukupno

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Ostale lokacije: Banovo Brdo – pad od oko 10% i raspon cena €1.600 - 1.800 po m2, Dedinje

i Senjak - relativno stabilne cene, sa rasponom cena €2.500 - 3.500 po m2, Vračar - relativno

stabilne cene, sa rasponom cena €1.800 - 2.200 po m2, a luksuzniji stanovi €3.500 - 4.000 po

m2, Voždovac i Zvezdara su takođe imali relativno stabilne cene za rasponom od €1.300 -

1.800 po m2 (Voždovac), €1.600 - 1,850 po m2 (Zvezdara) i €1.350 - 1.600 po m2 (Zemun).

Prema Colliers International “2012 Eastern Europe Real Estate Review” rente su u Beogradu

imale pad od 5-10% u drugoj polovini 2011. Dedinje i Senjak, su ostvarili najviše rente, u

rasponu €12-13 po m2. Ipak, zbog nove ponude na Dedinju, rente su relativno opale u

proseku za 10% uz proširenje raspona rentiranje po kvadratnom metru od €6-13 po m2.

Zlatibor

Nema jednog dominantnog igrača. Veliki broj malih investitora. Nekontrolisan razvoj u

celom rizortu (nema master plana). Tržišna i geografska pozicija omogućavaju rentiranje

tokom cele godine.

Oglašene cene prodaje apartmana po m2 12: Zova – 1.050 €, Golija – 1.600 €, Centar – 1.850

€, Blizu centra – 1.800 €, 2km od centra – 950 – 1.000 €, Sloboda – 1.400 €, Rujno – 1.550 €,

Đurkovac – 1.350 – 1.750 €.

Kopaonik

Novi dominantni igrač - MK resort. Ubrzan razvoj destinacije. Nekontrolisan razvoj u

obodnim delovima nacionalnog parka (vikend naselje). Nerešen problem otpadnih voda.

Cene apartmana po m2 34: Brzeće – 1.200 – 1.515 €, Kopaonik, na stazi Bela reka – 1.540 €,

Vikend naselje – od 850 do 1.600 €, 900 metara od početka staze Sunčana dolina (početak

vikend naselja) – 1.900 €, Konak Maglić, centar – 3.300 € (22 m2), Kopaonik centar – 1.950

€, Jaram Vile – 2.350 €.

Na osnovu telefonskog intervjua obavljenog u martu 2013. godine sa predstavnicima

agencija za nekretnine aktivnim na području Zlatibora i Kopaonika informisani smo o

sledećem:

Tržište nekretnina je i dalje usporeno, u odnosu na period pre krize;

Povećan je broj nekretnina koje se nude na tržištu;

Postoji investiciona aktivnost, mada manje nego u periodu pre krize;

Cene su relativno stabilne, mada manje nego u periodu pre krize;

Vreme potrebno za prodaju nekretnina duže je od vremena pre krize. Postoje

prodavci koji ne spuštaju cenu, a drže nekretninu na tržištu duže od godinu dana;

Raspon između traženih cena i cena koje su realizovane se povećao, i u 2012. godini

je u proseku bio cca. 10-15%, mada ima i ekstremnih slučajeva gde raspon ide i do

30%.

1 www.zlatibor.org 2 Agencije za nekretnine AQUARIUS ZLATIBOR. 3 www.nekretnine.rs 4 www.gohome.rs

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Na osnovu iznetog, izveli smo sledeću kalkulaciju5:

Prosečna realizovana kupo-prodajna cena po kvadratnom metru na Zlatiboru, izračunata na

osnovu indikativno oglašenih prodajnih cena, korigovana za 12,5% je: 1.215 EUR.

Prosečna realizovana kupo-prodajna cena po kvadratnom metru na Kopaoniku, izračunata

na osnovu indikativno oglašenih prodajnih cena, korigovana za 12,5% je: 1.539 EUR.

Modeli upravljanja nekretninama u Srbiji

Razvoj modela upravljanja nekretninama u

Srbiji nije pratio globalne trendove, te u

glavnim planinskim destinacijama pored

hotelskog smeštaja preovladava

individualno posedovanje turističkih

apartmana. Usled gubitka kontrole

turističkog razvoja u planinskim

destinacijama došlo je do pojave

apartmanizacije tj. nekontrolisanog razvoja

različitih oblika smeštaja za sopstveno

korišćenje i izdavanje na osnovu inicijativa

individualnog lokalnog preduzetništva.

Zbog toga se projekat Stara planina smatra liderskim projektom i u smislu uvođenja novog

modela upravljanja nekretninama u turizmu.

Na globalnom turističkom tržištu zastupljeni su različiti oblici upravljanja nekretninama u

turizmu:

• Timeshare

• Fractionals

• Private Residence Clubs

• Destination Clubs

• Kondoteli, itd.

Najprisutniji model upravljanja nekretninama u turizmu u Evropi je timeshare koji je čak

zastupljeniji od potpunog individalnog posedovanja nekretnina u turizmu.

Za 1A fazu rizorta Jabučko Ravnište na Staroj planini predlaže se model kondotela. Model

kondotela zasniva se na prinicipu korišćenja nekretnine od strane individualnog kupca u

napred definisanom terminu dok se u ostalom periodu nekretnina iznajmljuje, a

nekretninom upravlja međunarodna menadžement kompanija sa vrhunskim brendom ili

nezavisna menadžment kompanija. Model kondotela omogućava kupcu ostvarivanja

prihoda od iznajmljivanja. Prihod se obično deli 50:50 između vlasnika (kupca) i

menadžment kompanije (investitora).

5 Kalkulacija nije uzela u obzir stratifikaciju tržišnih segmenata baziranu na njihovom učešću u prometu na tržištu nekretnina

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Porezi

Osim tržišnih kretanja, sledeći porezi u značajnoj meri utiču na poslovne interese u vezi sa

nekretninama u Republici Srbiji:

1. Porez na imovinu

2. Porez na prenos apsolutnih prava

3. Porez na prihode od nepokretnosti (za fizička lica)

4. Porez na kapitalne dobitke (za fizička lica)

Porez na imovinu i porez na prenos apsolutnih prava

Obveznik poreza

Poreza na imovinu i porez na prenos apsolutnih prava regulisani su Zakonom o porezima na

imovinu ("Sl. glasnik RS", br. 26/2001, "Sl. list SRJ", br. 42/2002 - odluka SUS i "Sl. glasnik

RS", br. 80/2002, 80/2002 - dr. zakon, 135/2004, 61/2007, 5/2009, 101/2010, 24/2011,

78/2011 i 57/2012 - odluka US).

Shodno odredbama ovog Zakona, obveznik poreza na imovinu u Republici Srbiji je imalac

prava na nepokretnostima (pravo svojine, pravo korišćenja, itd.) koje se nalaze na teritoriji

Republike Srbije.

Porez na imovinu plaća se na sledeća prava na nepokretnosti:

1) pravo svojine, odnosno na pravo svojine na građevinskom zemljištu površine preko

10 ari;

2) pravo stanovanja;

3) pravo zakupa stana ili stambene zgrade u skladu sa zakonom kojim je uređeno

stanovanje, za period duži od jedne godine ili na neodređeno vreme;

4) pravo zakupa građevinskog zemljišta u javnoj svojini, odnosno poljoprivrednog

zemljišta u državnoj svojini, površine preko 10 ari;

5) pravo korišćenja građevinskog zemljišta u javnoj svojini površine preko 10 ari.

U smislu ovog Zakona, pod nepokretnostima se smatraju: zemljište, stambene i poslovne

zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže, zgrade i prostorije za odmor i rekreaciju i drugi

građevinski objekti, odnosno njihovi delovi.

U slučaju kad na nepokretnosti postoji neko od prava, porez na imovinu plaća se na to

pravo, a ne na pravo svojine.

Poreska osnovica

Osnovica poreza na imovinu kod nepokretnosti, osim poljoprivrednog i šumskog zemljišta,

poreskog obveznika koji ne vodi poslovne knjige u skladu sa propisima u Republici Srbiji, je

vrednost nepokretnosti na dan 31. decembra godine koja prethodi godini za koju se

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

utvrđuje i plaća porez na imovinu, osim ukoliko Zakonom o porezima na imovinu nije

drukčije uređeno.

Visinu vrednosti nepokretnosti utvrđuje organ jedinice lokalne samouprave. Osim za

zemljište, istekom svake kalendarske godine u odnosu na godinu u kojoj je izvršena

izgradnja, odnosno poslednja rekonstrukcija objekta, vrednost nepokrentosti se umanjuje

za amortizaciju po stopi od 0,8% primenom proporcionalne metode, a najviše do 40%.

Prilikom utvrdjivanja vrednosti nepokretnosti, lokalna samouprava uzima u obzir osnovne

elemente:

1) korisna površina;

2) prosečna tržišna cena kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti na teritoriji

opštine.

Kao i korektivne elemente:

1) lokacija nepokretnosti;

2) kvalitet nepokretnosti;

3) drugi elementi koji utiču na tržišnu vrednost nepokretnosti.

Obaveza po osnovu poreza na imovinu nastaje danom sticanja prava, odnosno danom

početka korišćenja, danom osposobljavanja, danom izdavanja upotrebne dozvole ili danom

omogućavanja korišćenja imovine na drugi način.

Poreske stope

Stope poreza na imovinu iznose:

1) na prava na nepokretnosti poreskog obveznika koji vodi poslovne knjige - do 0,4%

2) na prava na zemljištu kod obveznika koji ne vodi poslovne knjige - do 0,30%

3) na prava na nepokretnosti poreskog obveznika koji ne vodi poslovne knjige, osim na

zemljištu:

Na poresku osnovicu Plaća se na ime poreza

(1) do 10.000.000 dinara

(90.000 EUR)

Do 0,40%

(2) od 10.000.000 do 25.000.000 dinara

(90.000 - 220.000 EUR)

porez iz podtačke (1) + do 0,6% na iznos preko 10.000.000

dinara

(3) od 25.000.000 do 50.000.000 dinara

220.000 - 450.000 EUR


dinara

(4) preko 50.000.000 dinara

(450.000 EUR)


dinara

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

U slučaju da skupština jedinice lokalne samouprave ne utvrdi visinu poreske stope, ili je

utvrdi preko maksimalnog iznosa, porez na imovinu utvrdiće primenom najviše

odgovarajuće poreske stope iz stava na prava na nepokretnosti obveznika koji vodi

poslovne knjige, odnosno obveznika koji ne vodi poslovne knjige.

Pravna lica plaćaju 0.4% na računovodstvenu vrednost na 31.decembar prethodne godine.

Porez na prenos apsolutnih prava

Porez na prenos apsolutnih prava plaća se kod prenosa uz naknadu6:

1) prava svojine na nepokretnosti;

2) prava korišćenja građevinskog zemljišta;

3) prava na eksproprisanoj nepokretnosti, ako se eksproprijacija vrši radi izgradnje

stambenih ili privrednih objekata.

Porez na prenos apsolutnih prava plaća se i kod davanja građevinskog zemljišta u javnoj

svojini u zakup, na period duži od jedne godine ili na neodređeno vreme, radi izgradnje

objekata.

Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, odnosno lice kome se daje na

korišćenje, odnosno u zakup građevinsko zemljište, korisnik eksproprijacije, davalac

izdržavanja i lice na koje se prenosi apsolutno pravo.

Osnovica poreza na prenos apsolutnih prava

Osnovica poreza na prenos apsolutnih prava je ugovorena cena u trenutku nastanka

poreske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti.

Ukoliko nadležni poreski organ oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u

roku od 60 dana od dana prijema poreske prijave podnete, odnosno od dana saznanja

nadležnog poreskog organa za prenos, utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti.

Stopa poreza na prenos apsolutnih prava

Stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5%.

Porez na prihode od nepokretnosti i kapitalne dobitke

Porez na prihode od nepokretnosti I porez na pitalne dobitke regulisani su Zakonom o

porezu na dohotak građana (“Sl. glasnik RS”, br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 - dr. zakon,

135/2004, 62/2006, 65/2006 - ispr., 31/2009, 44/2009 i 18/2010)

Prihodima od nepokretnosti smatraju se prihodi koje obveznik ostvari izdavanjem u zakup

ili podzakup nepokretnosti.

Obveznik poreza na prihode od nepokretnosti je fizičko lice koje izdavanjem u zakup ili

podzakup nepokretnosti ostvari prihode po tom osnovu, osim ukoliko je u pitanju

preduzetnik koji nepokretnosti izdaje u zakup ili podzakup u okviru obavljanja registrovane

samostalne delatnosti.

6 Ukoliko je prenos bez naknade, plaća se porez na poklon po istoj stopi od 2.5%

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Oporezivi prihod od nepokretnosti čini bruto prihod, umanjen za normirane troškove u

visini od 20%.

Kod utvrđivanja oporezivog prihoda od nepokretnosti ostvarenog po osnovu iznajmljivanja

stanova, soba i postelja putnicima i turistima za koje je plaćena boravišna taksa, normirani

troškovi se priznaju u visini od 50% od bruto prihoda.

Obvezniku poreza na prihode od nepokretnosti, na njegov zahtev, umesto normiranih

troškova priznaće se stvarni troškovi koje je imao pri ostvarivanju i očuvanju prihoda, ako za

to podnese dokaze.

Stvarnim troškovima smatra se i iznos jednogodišnje amortizacije, obračunate primenom

proporcionalne metode po stopi iz nomenklature sredstava za amortizaciju.

Ako je obveznik zakupac koji nepokretnost izdaje u podzakup, od zakupnine koju ostvaruje

odbija se zakupnina koju plaća zakupodavcu.

Stopa poreza na prihode od nepokretnosti iznosi 20%.

Ako je prijavljeni prihod od nepokretnosti manji od onog koji bi se mogao postići na tržištu,

nadležni poreski organ će prihod od nepokretnosti utvrditi u visini prihoda koji se mogu

postići na tržištu, uzimajući u obzir zakupninu koja se može postići prema mesnim

prilikama, upoređivanjem sa zakupninom za slične objekte koji se izdaju u zakup pod

približno sličnim uslovima.

Porez na kapitalne dobitke

Kapitalnim dobitkom smatra se prihod koji obveznik ostvari prodajom, odnosno drugim

prenosom uz naknadu stvarnih prava na nepokretnostima, trajnog prava korišćenja i prava

gradnje na gradskom građevinskom zemljištu kao i u drugim slučajevima propisanim

Zakonom.

Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka:

prodajnom cenom se smatra ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje

nadležni poreski organ ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne

nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je obveznik stekao pravo, udeo, ili hartiju

od vrednosti, odnosno cena koju je utvrdio poreski organ

Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 10%.

3.3.1 Zaključak

Tržište nekretnina u Srbiji je i dalje pod uticajem ekonomske krize (spor obrt uz

opadajući/stagnirajući trend cena;

Razvoj planinskog rizorta na Staroj planini je prvi takav događaj na tržištu Srbije pa

to u značajnoj meri limitira pouzdanost projekcije reakcije tržišta;

Prva faza razvoja nekretnina na Staroj Planini ne predstavlja značajan udeo na

tržištu nekretnina u Srbiji, obzirom da godišnja produkcija nekretnina u poslednjih

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

10-tak godina iznosi 15 do 20 hiljada ključeva. Ipak, pojava nove planinske

destinacije, pored Kopaonika i Zlatibora, može u značajnijoj meri uticati na kretanja

na tržištu nekretnina u planinskim centrima;

Oglašena cena već izgrađenih nekretnina u drugim planinskim centrima (Kopaonik i

Zlatibor) u Srbiji iznose 1.200 do 1.600 €/m2. Raspon između traženih cena i cena

koje su realizovane ima rastući trend, i u 2012. godini je u proseku bio 10-15%. Na

najatraktivnijim lokacijama na Kopaoniku objavljena cena apartmana dostiže 3.300

€/m2;

Niti jedan od planinskih centara trenutno ne implementira savremene modele

upravljanja nekretninama koji donose dodatne pogodnosti vlasnicima nekretnina,

od strane renomiranih internacionalnih/regionalnih brendova kao garancija

poslovne uspešnosti;

Internacionalni brendovi povećavaju mogućnost komercijalizacije nekretnina i na

drugim tržištima pored regionalnog uz uslov cenovne konkurentnosti;

Na osnovu svega navedenog, izvesno je da bi prodaja 346 jedinica predviđenih ovim

projektom uz primenu kondotel principa bez problema mogla da ostvari cenovnu

prednost od 15-20% u odnosu na sadašnje cene nekretnina u planinskim centrima,

odnosno da se prodaje po cenama od 1.400 do 1.800 €/m2.

3.4 ZAKLJUČAK ANALIZE TRŽIŠTA

Analiza strukture ponude smeštajnih kapaciteta planinskih destinacija Srbije

pokazala je da od početka tranzicije nije došlo do značajnijih promena strukture

smeštajnih kapaciteta koja se zasniva na nasleđenoj, tradicionalnoj podeli na

hotele, apartmanska naselja i turističke apartmane. Glavne planinske destinacije u

Srbiji su izgubile strateški oblikovan i kontrolisan pravac razvoja, te uporedivi nivo

konkurentnosti u odnosu na planinske destinacije na globalnom tržištu. Planinskim

destinacijama u Srbiji predstoji temeljna rehabilitacija, restrukturiranje ponude, te

značajno unapređenje smeštajnih kapaciteta u cilju približavanja međunarodnom

nivou i standardima kvaliteta. Zaključuje se da planinski rizort Stara planina,

temeljno planiranim i kontrolisanim pristupom razvoju, nema konkurenciju u

Srbiji, te široj regiji, u odnosu na planiranu strukturu i kvalitet smeštajnih

kapaciteta.

Evaluacija tržišnog potencijala planinskih destinacija u Srbiji ukazuje na dinamičan

trend rasta turističkog prometa planinskih destinacija u srednjem roku. Uporišta

ovoj tvdnji nalaze se u očekivanom rastu BDP-a i diskrecionog dohotka stanovništva

u regiji, porastu volumena regionalnog skijaškog tržišta, te rastu tražnje za

inovativnim turističkim proizvodima na planini u letnjem periodu. Već na srednji rok

procenjuje se da će Stara planina, prateći planiranu dinamiku razvoja, dostići udeo

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

od 10% – 15% u ukupnim noćenjima planinskih destinacija Srbije, a na duži rok još

značajnije učešće. Zaključuje se će regionalno okruženje Stare planine kao

generator tržišne tražnje, na srednji rok iznedriti znatno veću tražnju u odnosu na

ponudu turističkih destinacija planiranih sadržaja i standarda kvaliteta kao što je

projekat Stara planina.

Stara planina je prvi projekt u Srbiji sa inovacijama u strukturi, vrstama i rasporedu

smeštajnih kapaciteta. Smeštajni kapaciteti su skoncentrisani na glavnom baznom

području, Jabučkom Ravništu, a celokupno područje je zaštićeno od nekontrolisane

i razuđene izgradnje nekretnina. U planiranju centralnog “village-a” primenjen je

pristup kompaktnih interaktivnih klastera što znači da je izvršeno zoniranje

područja sa adekvatnom strukturom smeštajnih kapaciteta i ostalih sadražaja.

Takođe, Stara planina je prvi projekat u Srbiji kojim se uvode novi modeli

upravljanja nekretninama kao što je model kondotela. Zaključuje se da se projekat

Stara planina zasniva na inovativnom i inteligentntom pristupu razvoju, te tržišna

uporišta pronalazi u modelu razvoja uspešnih celogodišnjih planinskih destinacija

na globalnom tržištu. U tom smislu smatramo da prodaja brendiranih smeštajnih

jedinica (do 350 ključeva) u periodu od dve do tri godine inicijalnog razvoja

projekta ima snažno tržišno uporište.

POGLAVLJE 4

FINANSIJSKA OCENA PROJEKTA BIZNIS PLAN 1A FAZE RAZVOJA RIZORTA JABUČKO

RAVNIŠTE

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

4 FINANSIJSKA OCENA PROJEKTA

4.1 PROCENA POTREBNIH INVESTICIJA

4.1.1 Iznos i struktura investicija

Predložene investicije se baziraju na programu sadržaja iz Urbanističkog projekta faze 1A

Jabučkog ravništa detaljno prezentovanom ranije u ovom dokumentu, a odnose se na

razvoj kondotela A, B, C, D, E i F.

U proceni prosečnog investicionog iznosa uzeti su u razmatranje prosečni troškovi građenja

i opremanja sličnih objekata u lokalnom i regionalnom okruženju. Predložena investiciona

struktura uključuje i investicije u infrastrukturu u okviru parcele kao i troškove pred

službeno otvaranje objekata (marketinške aktivnosti, nabavku inventara, obuku osoblja i

slične preopening aktivnosti). Posebno su planirane investicije u podzemne garaže.

Investicija ne uključuje ni troškove finansiranja niti porez bilo koje vrste.

Ukupna investicija u razvoj kondotela faze 1A iznosi 29,77 miliona Evra. Procena investicije

je rađena po benčmark principu. Zbog postizanja boljih prodajnih mogućnosti i

stabilizovanja pozicije novog proizvoda kondotela na tržištu, pretpostavili smo postepenu

gradnju i dovršenost kondotela. Pretpostavljena je gradnja u tri podfaze u kojima se

dovršavaju po dve zgrade kondotela. Dinamika i struktura investicija je prikazana u sledećoj

tabeli:

PLANIRANE INVESTICIJE

KONDOTELI A,B,C,D,E,F

broj

jedinica

ukupna bruto

površina (m2) 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Ukupna

investicija (€) %

kondotel 1A 58 4.990 3.742.500 3.742.500 14,4%

kondotel 1B 50 6.324 4.743.000 4.743.000 18,3%

kondotel 1C 66 6.133 4.599.750 4.599.750 17,8%

kondotel 1D 54 5.623 4.217.250 4.217.250 16,3%

kondotel 1E 68 6.440 4.830.000 4.830.000 18,6%

kondotel 1F 50 5.025 3.768.750 3.768.750 14,6%

UKUPNO nadzemno 346 34.535 8.485.500 0 8.817.000 0 8.598.750 0 25.901.250 100%

Podzemno 7.736 1.349.500 1.345.500 1.173.000 3.868.000

SVEUKUPNO 42.271 9.835.000 0 10.162.500 0 9.771.750 0 29.769.250

investicija po m2 nadzemno (€) 750 inv. po m

2 UKUPNO (€) 613

investicija po m2 podzemno (€) 500 investicija po ključu (€) 74.859

INVESTICIJA PO GODINAMA (€)

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

4.1.2 Model finansiranja projekta

Prema iskustvu iz sličnih internacionalnih projekata, razvoj faze 1A Jabučkog ravništa biće finasiran

kapitalom investitora (equity) i komercijalnim kreditom. U projekcijama smo pretpostavili odnos

kredita i equitija 70 : 30, jednak u svakoj od tri podfaze razvoja.

U projekcijama smo obračunali jednake kreditne uslove za svaku razvojnu podfazu koristeći

standarde uslove komercijalnih banaka u okruženju:

grace period 2 godine;

naknada za obradu kredita (0,8% od iznosa kredita) plaća se jednokratno u času uzimanja

kredita;

prosečna godišnja kamatna stopa 7%;

otplata kredita 10 godina uz jednake godišnje rate.

Planovi otplate kredita po podfazama razvoja kondotela prikazani su u sledećim tabelama:

4.2 TRŽIŠNE I FINANSIJSKE PROJEKCIJE

Finansijske projekcije projekta izrađene su induktivno, polazeći od pretpostavki tržišnog

pozicioniranja objekata, pretpostavki profesionalnog internacionalnog menadžmenta kao i ulaska u

globalni prodajno-marketinški sistem izabranog operatora, te primene modela kondominijuma.

Poslovni rezultati su prikazani u skladu sa zahtevima internacionalnog izveštajnog sistema „Uniform

System of Accounts for Lodging Industry“ (USALI), koji alocira prihode i rashode prema mestu

njihovog nastajanja, identifikujući na taj način profitabilnost na nivou odeljenja/sektora.

IZVOR FINANSIRANJA (€)

Ukupno (€) %

Equity 8.930.775 30%

Kredit 20.838.475 70%

UKUPNO 29.769.250 100%

OTPLATA KREDITA

KONDOTELI A,B,C,D,E,F tekuće cene

EUR 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Kredit 1 6.884.500

- kamate -481.915 -481.915 -481.915 -433.724 -385.532 -337.341 -289.149 -240.958 -192.766 -144.575 -96.383 -48.192

- naknade za obradu kredita -55.076

- otplatne kvote -688.450 -688.450 -688.450 -688.450 -688.450 -688.450 -688.450 -688.450 -688.450 -688.450

Ostatak duga 6.884.500 6.884.500 6.196.050 5.507.600 4.819.150 4.130.700 3.442.250 2.753.800 2.065.350 1.376.900 688.450 0

Servisiranje duga -536.991 -481.915 -1.170.365 -1.122.174 -1.073.982 -1.025.791 -977.599 -929.408 -881.216 -833.025 -784.833 -736.642

Kredit 2 7.113.750

- kamate -497.963 -497.963 -497.963 -448.166 -398.370 -348.574 -298.778 -248.981 -199.185 -149.389 -99.593 -49.796


- otplatne kvote -711.375 -711.375 -711.375 -711.375 -711.375 -711.375 -711.375 -711.375 -711.375 -711.375

Ostatak duga 7.113.750 7.113.750 6.402.375 5.691.000 4.979.625 4.268.250 3.556.875 2.845.500 2.134.125 1.422.750 711.375 0

Servisiranje duga -554.873 -497.963 -1.209.338 -1.159.541 -1.109.745 -1.059.949 -1.010.153 -960.356 -910.560 -860.764 -810.968 -761.171

Kredit 3 6.840.225

- kamate -478.816 -478.816 -478.816 -430.934 -383.053 -335.171 -287.289 -239.408 -191.526 -143.645 -95.763 -47.882


- otplatne kvote -684.023 -684.023 -684.023 -684.023 -684.023 -684.023 -684.023 -684.023 -684.023 -684.023

Ostatak duga 6.840.225 6.840.225 6.156.203 5.472.180 4.788.158 4.104.135 3.420.113 2.736.090 2.052.068 1.368.045 684.023 0

Servisiranje duga -533.538 -478.816 -1.162.838 -1.114.957 -1.067.075 -1.019.194 -971.312 -923.430 -875.549 -827.667 -779.786 -731.904

Krediti ukupno 6.884.500 0 7.113.750 0 6.840.225 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

- kamate -481.915 -481.915 -979.878 -931.686 -1.362.310 -1.264.323 -1.166.335 -1.020.465 -874.596 -728.727 -582.857 -436.988 -291.119 -193.441 -95.763 -47.882

- naknade za obradu kredita -55.076 0 -56.910 0 -54.722 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

- otplatne kvote 0 0 -688.450 -688.450 -1.399.825 -1.399.825 -2.083.848 -2.083.848 -2.083.848 -2.083.848 -2.083.848 -2.083.848 -1.395.398 -1.395.398 -684.023 -684.023

Ostatak duga 6.884.500 0 6.425.300 -688.450 5.440.400 -1.399.825 -2.083.848 -2.083.848 -2.083.848 -2.083.848 -2.083.848 -2.083.848 -1.395.398 -1.395.398 -684.023 -684.023

Servisiranje duga -536.991 -481.915 -1.725.238 -1.620.136 -2.816.857 -2.664.148 -3.250.182 -3.104.313 -2.958.444 -2.812.574 -2.666.705 -2.520.836 -1.686.516 -1.588.838 -779.786 -731.904

DSCR (= EBITDA / Servisiranje duga) 4,07 6,21 2,32 3,71 2,01 1,76 0,07 0,17 0,27 0,41 0,57 0,71 1,09 1,18 2,46 2,69

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Kao ulazne informacije o prihodovnim i rashodovnim kategorijama koristili smo vlastita saznanja o

benčmark standardima operativne uspešnosti kondominijuma.

Svi prihodi i rashodi u finansijskim projekcijama su prikazani u neto iznosima, koji ne uključuju porez

na dodatu vrednost. Finansijske projekcije su date za period od prvih 10 godina poslovanja projekta.

Finansijske projekcije su iskazane u Evrima, u tekućim cenama uz primenu očekivane godišnje stope

inflacije za Evro od 2%.

4.2.1 Pretpostavke

Upravljačke pretpostavke

U projekcijama je uzeta pretpostavka da će kondo hotelima upravljati internacionalni

operator na nivou 4 zvezdice.

Komercijalni prostori biće iznajmljeni trećim licima.

Profesionalni menadžment i osposobljena zaposlena lica koji će garantovati standard

kvaliteta usluga.

Efikasan marketinško-prodajni sistem postavljen od izabranog operatora, koji uključuje

primenu tzv. "yield management" sistema odnosno sistema upravljanja prihodom.

Primena striktnih operativnih standarda i standarda kontrole troškova u svim

odeljenjima/sektorima objekta.

Nadzor od strane investitora i saradnja s operatorom na kontroli standarda kvaliteta

ponuđenih usluga u prostorima koji će se iznajmljivati trećim licima. Iznajmljenim

prostorima upravljaće preduzeće investitora u čijem sastavu su navedeni prostori.

Tržišne pretpostavke prodaje kondo jedinica

Projekcije prihoda prodaje kondo jedinica date su na osnovu postojećih uslova na tržištu

nekretnina i uzimajući u obzir činjenicu primene novog integrisanog modela upravljanja

nekretninama.

Planirana je prodaja svih kondo jedinica sa pripadajućim garažama. Ukupni prihod prodaje

kondo jedinica prikazan je u sledećoj tabeli.

PRODAJA KONDO JEDINICA U OBJEKTIMA A,B,C,D,E,F

Broj jedinica 346

Ukupna prodajna površina (m2) 18.254

Površina po jedinici (m2) 53

Neto prodajna cena jedinice (EUR) 73.860

Neto prodajna cena jedinice po m2 (EUR) 1.400

Prihod prodaje jedinica (EUR) 25.555.600

Broj parkirnih mesta 302

Neto prodajna cena parkirnog mesta (EUR) 6.000

Prihodi od prodaje garažnog mesta (EUR) 1.812.000

Ukupan neto prihod prodaje (EUR) 27.367.600

Korišćenje vlasnika (broj dana godišnje) 30

Troškovi prodaje (% prihoda prodaje) 8,0%

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Novi vlasnici apartmana (kupci) će moći da koriste jedinice ukupno 30 dana tokom godine, a

ostatak godine jedinice će se komercijalno koristiti (pod upravljanjem operatora) po

principu kondominijuma.

Od komercijalnog korišćenja prodatih apartmana u prvih pet godina njihovog poslovanja,

vlasnicima apartmana pripada tzv. garantovani povrat koji se standardno računa u

godišnjem iznosu od 5% neto prodajne cene apartmana.

Prema zaključcima analize tržišta pretpostavili smo prodaju svih jedinica kroz 6 godina i

sledeće prodajne rezultate:

Tržišne i finansijske pretpostavke komercijalnog korišćenja

Prosečne realizovane cene i zauzetost smeštajnih jedinica planiraju se na osnovu analize

tržišta na području srednjeevropskog okruženja projekta, ali i rezultata analize tržišta

planinskih destinacija Srbije.

Procena odnosa smeštajnih prihoda i ostalih prihoda planirana je na bazi uobičajene

internacionalne prakse i standarda u okviru predloženog tipa i kategorije objekata.

Projekcija prihoda i rashoda data je u skladu s prethodno prezentovanim konceptima

sadržaja i načinom upravljanja. Pretpostavljeno je iznajmljivanje komercijalnih prostora u

svim kondotelima trećim licima te je u finansijske projekcije uključen prihod od zakupa.

Prihodi i odgovarajući rashodi prodaje kondo jedinica i parkirnih mesta prikazani su kao

vanredni.

Projekcija operativnih troškova odeljenja izvršena je na temelju očekivanih budućih

rezultata, na temelju standardnog benčmark pristupa, koji za svako operativno odeljenje

definiše tipični odnos troškova u odnosu na odgovarajuće prihode, i to u skladu sa

standardima uporedivih objekata.

Projekcija neraspoređenih troškova kao što su troškovi administracije, održavanja i

marketinga izvršena je preko standardnih učešća u ukupnom prihodu objekta.

Projekcija zaposlenosti u stabilizovanoj godini planirana je detaljno po svakom operativnom

odeljenju prema standardima potrebnog osoblja za objekte sličnog kvaliteta i prosečnim

troškovima rada u lokalnom okruženju.

DINAMIKA I REZULTATI PRODAJE KONDO JEDINICA I PARKIRNIH MESTA

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 ukupno

Broj prodanih jedinica godišnje 30 40 58 80 80 58 346

% prodane površine godišnje 8,7% 11,6% 16,8% 23,1% 23,1% 16,8% 0,0% 100,0%

Prodana površina godišnje (m2) 1.583 2.110 3.060 4.221 4.221 3.060 0 18.254

Prihod prodaje jedinica (EUR) 2.215.803 2.954.405 4.283.887 5.908.809 5.908.809 4.283.887 0 25.555.600

Broj prodanih parkirnih mesta godišnje 26 35 51 70 70 51 302

Prihod od prodaje garažnih mesta (EUR) 157.110 209.480 303.746 418.960 418.960 303.746 0 1.812.000

VANREDNI PRIHOD (EUR) 2.372.913 3.163.884 4.587.632 6.327.769 6.327.769 4.587.632 0 27.367.600

Troškovi prodaje (EUR) 189.833 253.111 367.011 506.222 506.222 367.011 0 2.189.408

Garantovani povrat vlasniku (EUR) 276.840 506.222 822.610 1.138.998 1.368.380 4.113.050

Knjigovodstvena vrednost prodanih jed. (EUR) 2.093.808 2.791.745 4.048.030 5.583.489 5.583.489 4.048.030 0 24.148.591

VANREDNI RASHOD (EUR) 2.283.642 3.044.855 4.691.880 6.595.932 6.912.321 5.554.039 1.368.380 30.451.049

REZULTAT VANREDNOG POSLOVANJA (EUR) 89.272 119.029 -104.248 -268.163 -584.552 -966.406 -1.368.380 -3.083.449

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

Na osnovu ugovora o upravljanju koji bi investitor trebalo da zaključi s nekim od

internacionalnih operatora, u projekcije su uključene standardne menadžment naknade

(osnovna i stimulativna).

Bilans uspeha je prikazan do rezultata poslovanja koji predstavlja sredstva raspoloživa za

finansiranje dugova (EBITDA).

4.2.2 Finansijske projekcije

Na osnovu navedenih pretpostavki sledi da se u stabilizovanoj godini (2020.) može očekivati ukupni

poslovni prihod kondotela od 4,7 miliona Evra ili 13,5 hiljada Evra po smeštajnoj jedinici. Tome treba

dodati prihod prodaje kondo jedinica i pripadajućih parkirnih mesta koji se realizuje u prvih 6 godina

poslovanja.

U stabilizovanom periodu može se očekivati nivo bruto operativne dobiti (GOP) od prosečno godišnje

39,8% od ukupnih neto poslovnih prihoda.

Očekivani nivo sredstava raspoloživih za finansiranje dugova (EBITDA) u periodu nakon dovršetka

prodaje kondo jedinica pa do kraja perioda otplate kredita (2010. – 2029.) iznosi prosečno godišnje

26% ukupnih neto prihoda.

U nastavku su date projekcije prihoda i bilanse uspeha za prvih 10 godina poslovanja projekta.

Finansijski rashodi su prikazani u sledećem delu dokumenta u projekcijama isplativosti.

KONDOTELI A,B,C,D,E,FKALKULACIJA PLATA

U STABILIZOVANOJ GODINI (2020.)

Recepcija 15 800 144.000

Domaćinstvo 35 700 294.000

Ukupno smeštaj 50 730 438.000

Hrana i piće 50 800 480.000

Ostalo 5 700 42.000

Administracija 5 1.100 66.000

Marketing i prodaja 3 1.150 41.400

Održavanje 12 700 100.800

UKUPNO 125 779 1.168.200

Broj soba 346

Broj zaposlenih po sobi 0,36

Broj

zaposlenihBruto plata

Ukupno plate

(EUR)

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

PROJEKCIJA PRIHODA


EUR 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Broj smeštajnih jedinica 0 108 108 228 228 346 346 346 346 346

Broj kreveta 0 270 270 569 569 864 864 864 864 864

Korišćenje smeštajnih jedinica (%) 33,0% 34,0% 35,0% 36,0% 36,5% 37,0% 37,0% 37,0% 37,0%

Prosečna cena smeštajne jedinice (EUR) 70,00 72,00 74,00 76,00 78,00 80,00 81,60 83,23 84,90

Prodane smeštajne jedinice 0 13.009 13.403 29.127 29.959 46.096 46.727 46.727 46.727 46.727

DOF 2,30 2,30 2,30 2,30 2,30 2,30 2,30 2,30 2,30

Broj noćenja 0 29.920 30.826 66.992 68.906 106.020 107.473 107.473 107.473 107.473

PRIHOD SMEŠTAJA 0 910.602 965.002 2.155.398 2.276.899 3.595.476 3.738.184 3.812.948 3.889.207 3.966.991

Broj noćenja 0 29.920 30.826 66.992 68.906 202.618 202.618 202.618 202.618 202.618

Broj konzumacija u odnosu na noćenje 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30%

Hrana i piće po noćenju (EUR) 10,0 10,2 10,4 10,6 10,8 11,0 11,3 11,5 11,7

PRIHODI HRANE I PIĆA 0 89.759 94.329 209.096 219.371 657.959 671.119 684.541 698.232 712.196

Zakup komercijalnih prostora 37.080 37.822 74.160 75.643 201.202 205.227 209.331 213.518 217.788

Ostalo (sport, rekreacija, opuštanje, sastanci, itd.) 0 18.212 19.300 43.108 45.538 71.910 74.764 76.259 77.784 79.340

OSTALI PRIHODI 0 55.292 57.122 117.268 121.181 273.112 279.990 285.590 291.302 297.128

UKUPNO POSLOVNI PRIHODI 0 1.055.653 1.116.452 2.481.761 2.617.451 4.526.548 4.689.293 4.783.079 4.878.740 4.976.315

FINANSIJSKI PRIHODI

VANREDNI PRIHODI 2.372.913 3.163.884 4.587.632 6.327.769 6.327.769 4.587.632

UKUPNI PRIHOD 2.372.913 4.219.538 5.704.085 8.809.530 8.945.220 9.114.180 4.689.293 4.783.079 4.878.740 4.976.315

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

BILANS USPEHA


EUR 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 str. 2020

PRIHODI

Smeštaj 0 910.602 965.002 2.155.398 2.276.899 3.595.476 3.738.184 3.812.948 3.889.207 3.966.991 80%

Hrana i piće 0 89.759 94.329 209.096 219.371 657.959 671.119 684.541 698.232 712.196 14%

Zakup komercijalnih prostora 0 37.080 37.822 74.160 75.643 201.202 205.227 209.331 213.518 217.788 4%

Ostalo 0 18.212 19.300 43.108 45.538 71.910 74.764 76.259 77.784 79.340 2%

POSLOVNI PRIHODI - UKUPNO 0 1.055.653 1.116.452 2.481.761 2.617.451 4.526.548 4.689.293 4.783.079 4.878.740 4.976.315 100%

TROŠKOVI ODELJENJA

TROŠKOVI PRODAJE

Smeštaj 0 27.318 28.950 64.662 68.307 107.864 112.146 114.388 116.676 119.010 3%

Hrana i piće 0 26.928 28.299 62.729 65.811 197.388 201.336 205.362 209.470 213.659 30%

Ukupno 0 54.246 57.249 127.391 134.118 305.252 313.481 319.751 326.146 332.669 7%

DIREKTNE PLATE

Smeštaj 0 219.000 240.900 306.600 350.400 394.200 438.000 444.570 451.140 457.710 12%

Hrana i piće 0 240.000 264.000 336.000 384.000 432.000 480.000 487.200 494.400 501.600 72%

Ostalo 0 21.000 23.100 29.400 33.600 37.800 42.000 42.630 43.260 43.890 56%

Ukupno 0 480.000 528.000 672.000 768.000 864.000 960.000 974.400 988.800 1.003.200 20%

OSTALI TROŠKOVI ODELJENJA

Smeštaj 0 72.848 77.200 172.432 182.152 287.638 299.055 305.036 311.137 317.359 8%

Hrana i piće 0 8.976 9.433 20.910 21.937 65.796 67.112 68.454 69.823 71.220 10%

Ostalo 0 4.553 4.825 10.777 11.384 17.977 18.691 19.065 19.446 19.835 25%

Ukupno 0 86.377 91.458 204.118 215.474 371.411 384.858 392.555 400.406 408.414 8%

PROFIT ODELJENJA

Smeštaj 0 591.436 617.951 1.611.704 1.676.040 2.805.774 2.888.984 2.948.953 3.010.254 3.072.912 77%

Hrana i piće 0 -186.144 -207.403 -210.543 -252.377 -37.224 -77.329 -76.475 -75.461 -74.282 -12%

Zakup komercijalnih prostora 0 37.080 37.822 74.160 75.643 201.202 205.227 209.331 213.518 217.788 100%

Ostalo 0 -7.341 -8.625 2.931 553 16.132 14.073 14.564 15.078 15.615 19%

UKUPNO 0 435.030 439.745 1.478.252 1.499.859 2.985.884 3.030.954 3.096.373 3.163.389 3.232.033 65%

NERASPOREĐENI TROŠKOVI

PLATA I POVEZANI TROŠKOVI

Administracija 0 33.000 36.300 46.200 52.800 59.400 66.000 66.990 67.980 68.970 1%

Marketing i prodaja 0 20.700 22.770 28.980 33.120 37.260 41.400 42.021 42.642 43.263 1%

Održavanje 0 50.400 55.440 70.560 80.640 90.720 100.800 102.312 103.824 105.336 2%

Ukupno 0 104.100 114.510 145.740 166.560 187.380 208.200 211.323 214.446 217.569 4%

OSTALI TROŠKOVI

Administracija 0 42.226 44.658 99.270 104.698 181.062 187.572 191.323 195.150 199.053 4%

Management naknada - osnovna 0 42.226 44.658 99.270 104.698 181.062 187.572 191.323 195.150 199.053 4%

Marketing i prodaja 0 42.226 39.076 86.862 91.611 158.429 164.125 167.408 170.756 174.171 4%

Održavanje 0 36.948 39.076 86.862 91.611 158.429 164.125 167.408 170.756 174.171 4%

Energija 0 63.339 66.987 148.906 157.047 271.593 281.358 286.985 292.724 298.579 6%

Ukupno 0 226.965 234.455 521.170 549.665 950.575 984.751 1.004.447 1.024.535 1.045.026 21%

G.O.P.

GOP 0 103.965 90.780 811.342 783.635 1.847.929 1.838.003 1.880.604 1.924.407 1.969.437 39,2%

FIKSNI TROŠKOVI

Porezi i takse 0 8.445 8.932 19.854 20.940 36.212 37.514 38.265 39.030 39.811 1%

Premije osiguranja 0 5.278 5.582 12.409 13.087 22.633 23.446 23.915 24.394 24.882 1%

Management naknada - stimulativna 0 10.396 9.078 81.134 78.363 184.793 183.800 188.060 192.441 196.944 4%

Ukupno 0 24.120 23.592 113.397 112.390 243.638 244.761 250.240 255.864 261.636 5%

FINANSIJSKO I VANREDNO POSLOVANJE

Prihod od prodate imovine 2.372.913 3.163.884 4.587.632 6.327.769 6.327.769 4.587.632 0 0%

Troškovi prodaje imovine 189.833 253.111 367.011 506.222 506.222 367.011 0 0%

Naknada vlasnicima 276.840 506.222 822.610 1.138.998 1.368.380 1.091.540 862.158 545.770 29%

Otpis knjig. vrednosti prodate imovine 2.093.808 2.791.745 4.048.030 5.583.489 5.583.489 4.048.030 0 0%

Rezultat finansijskog i vanrednog poslovanja 89.272 119.029 -104.248 -268.163 -584.552 -966.406 -1.368.380 -1.091.540 -862.158 -545.770 -29%

DOBIT PRE AMORTIZACIJE, KAMATA I POREZA NA DOBIT (EBITDA)

EBITDA 2.183.080 2.990.619 4.010.970 6.013.271 5.670.182 4.685.915 224.862 538.823 806.384 1.162.031 4,8%

GOP u POSLOVNOM prihodu 0,0% 9,8% 8,1% 32,7% 29,9% 40,8% 39,2% 39,3% 39,4% 39,6%

TRevPar (POSLOVNI) 0 9.775 10.338 10.885 11.480 13.083 13.553 13.824 14.100 14.382

EBITDA u ukupnom prihodu 92,0% 70,9% 70,3% 68,3% 63,4% 51,4% 4,8% 11,3% 16,5% 23,4%

DRAFT IZVEŠTAJ


of 55 © 2013 Horwath HTL 9.8.2013.

4.3 ISPLATIVOST PROJEKTA

Ekonomsko-finansijska ocena projekta se bazira na standardnom postupku izračuna sledećih

indikatora:

Likvidnost projekta (neto novčani tokovi koji pokazuju mogućnost podmirenja finansijskih

obaveza);

Interna stopa rentabilnosti (IRR, koja pokazuje rentabilnost investicije);

Povraćaj na investiciju (ROI, koji pokazuje broj godina povraćaja ukupne investicije).

4.3.1 Rezultati

Likvidnost projekta: Novčani tok je pozitivan u celom periodu.

Interna stopa rentabilnosti: 12 %

Povraćaj na investiciju: u 13. godini poslovanja

Prezentovani finansijski indikatori ukazuju na zadovoljavajuću isplativost razvoja projekta. Rezultati

upućuju na mogućnost finansiranja uzimanjem većeg kredita od ovde pretpostavljenog, a što je

uslovljeno sposobnostima investitora u pregovorima s bankama o saradnji na ovom projektu.

Takođe, prikazani rezultati ovise o realizovanju navedenih pretpostavki i operativnih performansi

koje su proizašle u našim projekcijama.

Detaljne projekcije isplativosti date su u sledećim tabelama.

PROJEKCIJA NOVČANOG TOKA


EUR 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Neto EBITDA 1.964.772 2.691.557 3.609.873 5.411.944 5.103.164 4.217.323 202.375 484.941 725.746 1.045.828 1.366.901 1.610.678 1.649.042 1.688.458 1.728.945 1.770.526

+ prilivi po kreditima 6.884.500 0 7.113.750 0 6.840.225 0

+/- kratkoročne pozajmice

+ equity 2.950.500 0 3.048.750 0 2.931.525 0

- ulaganja -9.835.000 0 -10.162.500 0 -9.771.750 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

- kamate -481.915 -481.915 -979.878 -931.686 -1.362.310 -1.264.323 -1.166.335 -1.020.465 -874.596 -728.727 -582.857 -436.988 -291.119 -193.441 -95.763 -47.882

- naknade za obradu kredita -55.076 0 -56.910 0 -54.722 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

- otplatne kvote 0 0 -688.450 -688.450 -1.399.825 -1.399.825 -2.083.848 -2.083.848 -2.083.848 -2.083.848 -2.083.848 -2.083.848 -1.395.398 -1.395.398 -684.023 -684.023

NOVČANI TOK 1.427.781 2.209.642 1.884.636 3.791.808 2.286.306 1.553.176 -3.047.807 -2.619.372 -2.232.698 -1.766.746 -1.299.804 -910.157 -37.474 99.619 949.159 1.038.622

KUMULIRANI NOVČANI TOK 1.427.781 3.637.423 5.522.059 9.313.867 11.600.173 13.153.349 10.105.542 7.486.170 5.253.473 3.486.727 2.186.923 1.276.765 1.239.292 1.338.911 2.288.070 3.326.692

OBRAČUN IRR IRR = 12,0%


EUR 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Neto EBITDA 1.964.772 2.691.557 3.609.873 5.411.944 5.103.164 4.217.323 202.375 484.941 725.746 1.045.828 1.366.901 1.610.678 1.649.042 1.688.458 1.728.945 1.770.526

BRUTO NOVČANI TOK 1.964.772 2.691.557 3.609.873 5.411.944 5.103.164 4.217.323 202.375 484.941 725.746 1.045.828 1.366.901 1.610.678 1.649.042 1.688.458 1.728.945 1.770.526

- ulaganja -9.835.000 0 -10.162.500 0 -9.771.750 0 0 0

SLOBODNI NOVČANI TOK -7.870.228 2.691.557 -6.552.627 5.411.944 -4.668.586 4.217.323 202.375 484.941 725.746 1.045.828 1.366.901 1.610.678 1.649.042 1.688.458 1.728.945 1.770.526

Ostatak vrednosti 22.131.578

UKUPNO -7.870.228 2.691.557 -6.552.627 5.411.944 -4.668.586 4.217.323 202.375 484.941 725.746 1.045.828 1.366.901 1.610.678 1.649.042 1.688.458 1.728.945 23.902.104

POVRAĆAJ UKUPNE INVESTICIJE (ROI) I POVRAĆAJ KAPITALA INVESTITORA (ROE)


2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

ROI 6,6% 9,0% 12,1% 18,2% 17,1% 14,2% 0,7% 1,6% 2,4% 3,5% 4,6% 5,4% 5,5% 5,7% 5,8% 5,9%

Kumulirani ROI 6,6% 15,6% 27,8% 45,9% 63,1% 77,3% 77,9% 79,6% 82,0% 85,5% 90,1% 95,5% 101,1% 106,7% 112,5% 118,5%

biznis plan - jpstaraplanina.rs · biznis plan biznis plan razvoja 1a faze rizorta jabuČko...

Documents