bestuursverslag en jaarrekening 2018 - staedion · duurzaam en continue verbeteren. datagedreven...

thuisbestuursverslag enJaarrekening 2018

I Bestuursverslag2018

3staedion bestuursverslag 2018

InhoudI Bestuursverslag 2018 1

Kerncijfers 2018 6

Voorwoord 10

1 De hoofdlijn van 2018: ambitieus, klantbeloften waarmaken, trots op Staedion 121.1 Externe ontwikkelingen in 2018 151.2 Samenvatting: de prestaties in 2018 in het kort 16

2. Verantwoording van de Raad van Commissarissen 20

3. Governance 323.1 Corporate governance 333.2 Bestuur 353.3 Externe accountant 37

4. Organisatie 384.1 Betrokken medewerkers 404.2 Leren en verbeteren 434.3 Aedes-benchmark 2018 43

5. Verbinding: Met onze bewoners en belanghouders 465.1 Bewonersparticipatie 475.2 Ondernemingsraad Staedion 485.3 Huurdersvereniging Staedion 495.4 Overige belanghouders 52

4

6. Managen van Risico’s 566.1 Risicomanagement in 2018 586.2 Compliance in 2018 626.3 Interne controles in 2018 626.4 Audits in 2018 62

7 Financiële continuïteit 647.1 Financiële strategie 667.2 Financiële ratio’s 677.3 Oordeel toezichthouders 687.4 Financiële instrumenten en risicobeheersing 697.5 Ontwikkeling marktwaarde in verhuurde staat in 2018 707.6 Ontwikkeling beleidswaarde in 2018 717.7 Beleidsmatige beschouwing in 2018 747.8 Jaarresultaat / Financiële resultaten 777.9 Verbindingen 80

II Jaarrekening 2018 85 Geconsolideerde jaarrekening 2018 86 Enkelvoudige jaarrekening 2018 152

III Overige gegevens 181 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 182 Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming 186


Kerncijfers 2018

Verhuureenheden ultimo 2018 incl. Verbindingen

Aantal in eigendom

Daeb

Aantal in eigendom niet-Daeb

Totaal aantal in

eigendom

Zelfstandige huurwoningen:

• tot kwaliteitskortingsgrens 4.917 70 4.987• van kwaliteitskortingsgrens tot 2e

aftoppingsgrens21.013 219 21.232

• van 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens 4.552 553 5.105• vanaf liberalisatiegrens 890 2.134 3.024

Totaal zelfstandige huurwoningen 31.372 2.976 34.348

Onzelfstandig overige woongelegenheden 1.406 11 1.417

Totaal woongelegenheden 32.778 2.987 35.765

Garages 5.378Bedrijsruimtes/winkels 692Maatschappelijk bezit 2Overig bezit 1.062

Totaal niet-woongelegenheden 7.134

Totaal verhuureenheden 42.899

6

Huuropbrengsten € 242,5 mln(2017: € 237,7 mln)

% huurderving 1,8%(2017: 2,1%)

Kasstroom operationele activiteiten

€ 56,5 mln(2017: € 55,4 mln)

Leningenportefeuille € 1.602,8 mln(2017: € 1.601,7 mln)

Gemiddeld rentepercentage 2018

3,23%(2017: 3,62%)

financieel ultimo 2018

Eigen vermogen € 2.872,5 mln(2017: € 2.332,9 mln)

Vastgoed in exploitatie

€ 4.385,2 mln (2017: € 3.878,3 mln)

Waardeverandering vastgoed in exploitatie

13,1%(2017: 16,8%)


€ 470,6 mln(2017: € 492,4 mln)

Beleidswaarde 2018 € 2.795,2 mln(2017 € 2.476,8 mln)

Huurdersoordeel: B (2017 A)

Nieuwe huurder 7,9

(gemiddelde sector: 7,5 / XL-corporaties: 7,5)

Huurder met reparatieverzoek

7,8 (gemiddelde sector: 7,5 /

XL-corporaties: 7,4)

Vertrokken huurder7,8

(gemiddelde sector: 7,4 / XL-corporaties: 7,4)

Onderhoud: C

Instandhoudingskosten3-jarig € per vhe € 2.444

(gemiddelde sector: 2.244)

Technische woning kwaliteit (Energie-Index)

1,6 (gemiddelde sector: 1,65)

Ervaren woning kwaliteit huurder

6,7(gemiddelde sector: 7,1)

Duurzaamheid: A

Energetische prestatie (Energie-index)

1,60(gemiddelde sector: 1,65)

CO2-uitstoot warmtevraag per m2

20,2 (gemiddelde sector: 21,4)

XL-corporatie: > 25.000 verhuureenheden (vhe)

Bedrijfslasten: A (2017: A)

Bedrijfslasten€ 687 per vhe

(gemiddelde sector: € 764 per vhe / XL-corporaties: € 739 per vhe)

(2017: AA)(2016: BA)score: BACA

aedes benchmark 2018


financiële ratio’s (ultimo 2018 & norm)

DAEB: 43,2%N-DAEB: 59,7%Solvabiliteitsratio

Onderpand

Kasstromen

Vreemd vermogen

Eigen vermogen

dekkingsgraad o.b.v. marktwaarde solvabiliteit & loan-to-value o.b.v. beleidswaarde

DAEB: 35,1% / N-DAEB: 38,5%Dekkingsratio

DAEB: 62,7% / N-DAEB: 38,1%Loan-to-Value

DAEB: 1,85 / N-DAEB: 2,00Interest Coverage Ratio

norm

DAEB: >20%N-DAEB: >40%

DAEB: <75%N-DAEB: <75%

DAEB: >1,40N-DAEB: >1,80


Balans

Aantal medewerkers 394(ultimo 2018)

Aantal fte 366(ultimo 2018)

Aantal fte 361(gemiddeld 2018)

Gemiddelde deeltijdfactor 0,93Man 54%Vrouw 46%

Gemiddelde leeftijd 45 jaarGemiddelde lengte dienstverband 11 jaar

Ziekteverzuim 4,1%(doel < 4,0%)

Instroom medewerkers 62Doorstroom medewerkers 18Uitstroom medewerkers 53

organisatie

De aantallen verhuureenheden alsmede de financiële cijfers en kengetallen zijn gebaseerd op de geconsolideerde jaarrekening. De overige gegevens hebben betrekking op Staedion enkelvoudig.

8

VoorwoordIn 2018 hebben we goede resultaten geboekt. We hebben het ondernemingsplan geëvalueerd en een nieuwe portefeuillestrategie vastgesteld. Een strategie die vooral bepalend is voor onze investeringen, renovaties en onderhoudsprogramma’s. Meest in het oog springende investering in 2018 betreft de oplevering van een groot deel van de 243 nieuwbouwwoningen in Morgenstond. Een design, build en maintenance project met een integrale aanpak. Onze energietransitie kreeg vooral vorm door de introductie van de plaatsing van zonnepanelen op ons bezit. Een aanpak die grootschalig in 2019 en verder, een vervolg zal krijgen. Ook onze leefbaarheidsprojecten stonden in het teken van de verduurzaming. Meest in het oog springende hierbij is het Spinozahof, een duurzame stadsoase.

Met de Huurdervereniging Staedion (HVS) is veel gesproken over de betaalbaarheid van onze woningen. Dit ging niet altijd zonder slag of stoot. Toch zijn we erin geslaagd een gematigd huurbeleid af te spreken voor de komende jaren. Ons nieuw woonzorgconcept “Wonen met een Plus” is succesvol geïntroduceerd en zal onder meer in een aantal te renoveren verzorgingstehuizen worden toegepast. Hiermee krijgt “Met zorg een thuis” concreet vorm. Wederom scoorden we succesvol op de Aedesbenchmark. De positief ingezette lijn hebben we hiermee vast weten te houden.

Een aantal voorgenomen resultaten hebben we niet verwezenlijkt. We hebben minder renovaties opgeleverd dan beoogd en ook niet alle voorgenomen nieuwbouwprojecten zijn opgestart. Helaas is het als gevolg van de gemeenteraadsverkiezing, niet gelukt nieuwe meerjarige prestatieafspraken te maken met de gemeente Den Haag. Dat geldt ook voor het verder invulling geven aan het convenant ‘Gaten dichten in Haaglanden’ in het kader van de regionale opgave. Sommige resultaten laten dus wat langer op zich wachten.

We zijn in 2018 gestart met een nieuwe stadsvernieuwingsaanpak in Den Haag Zuidwest. Onze maat-schappij verandert de afgelopen jaren snel: eenzaamheid en tegenstellingen nemen toe. De corporatie is een onmisbare schakel in de wijken en buurten als het gaat om de inclusieve stad. Economie en onderwijs zijn onlosmakelijk verbonden met deze stadsvernieuwingsaanpak 3.0. We staan klaar om mede het woonvraag-stuk op te pakken en hebben hiervoor concrete afspraken gemaakt met de gemeente.

10

Staedion realiseert zich dat de corporatie van de toekomst een wendbaar karakter heeft; in 2018 zijn in het kader van organisatieontwikkeling hiertoe de eerste stappen gezet. We werken aan een zich steeds verder ontwikkelende organisatie. Met de klantreis als fundament en de bewoner centraal kiezen we bewust voor duurzaam en continue verbeteren. Datagedreven wonen is daarbij een onmisbare basis: in onze data zit een schat aan informatie verborgen die ons kan helpen de juiste keuzes te maken. Deze beweging zetten we voort. Dat betekent de implementatie van een nieuw strategisch HR-beleid in 2019.

De cijfers over 2018 van Staedion zijn goed. Het resultaat voor belastingen exclusief waardeveranderingen bedraagt € 54,0 miljoen (2017: € 54,9 miljoen). De kasstroom uit operationele activiteiten bedraagt € 56,5 miljoen (2017: € 55,4 miljoen). Tevens is er sprake van een waardestijging van de vastgoedportefeuille op papier met € 470,6 miljoen, waardoor de vermogenspositie van Staedion ook dit jaar weer wordt versterkt. Uiteraard betreft deze toename een ongerealiseerde waardestijging en geen kasstroom. Deze cijfers garanderen dat Staedion ook in 2019 en de jaren daarna kan doorgaan met woningverbeteringen en investeringen, en met het maken van sociaal stabiele, gedifferentieerde buurten en wijken voor onze bewoners.

Den Haag, 13 mei 2019

W.M.K. KrzeszewskiJ.P. Duijvestijn


Hoofdlijn 2018: ambitieus, klantbeloften waarmaken, trots op Staedion

1

12

Dit is het derde jaar van ons ondernemingsplan 2016-2020. Dit jaar stond in het teken van het waarmaken van onze klantbeloften en de bevestiging en aanscherping van onze ambities.

Ons gewaagd doelIn 2020 voelen alle bewoners zich thuis.

We bieden een betaalbaar eigen thuis voor onze bewoners. Dit zijn mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt vanwege inkomen, soms in combinatie met een begeleidings- of zorgvraag. Dit doen we samen met onze bewoners en partners.

Ons hoger doelWij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners.

Staedion maakt ‘een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners’. Prioriteit hierbij heeft de kwaliteit van onze woningen. Dit is de belangrijkste voorwaarde voor het thuisgevoel van onze bewoner. Andere elementen hierbij zijn betaalbaarheid, aandacht voor duurzaamheid, een aangename buurt en samenwerking met instellingen voor begeleiding en zorg. Het thuisgevoel van onze bewoners staat centraal in ons denken en doen. Staedion is er voor iedereen met een laag inkomen, ongeacht levensfase of huishoudsamenstelling. Deze variatie typeert Staedion en past bij de verantwoordelijkheid die we hebben als grootste sociale huisvester van Den Haag.

In 2018 hebben we ons ondernemingsplan 2016 – 2018 tegen het licht gehouden. We hebben vastgesteld dat het niet nodig is om het ondernemingsplan aan te passen; ook voor de komende twee jaar is dit plan relevant. Wel constateren we dat er hier en daar verschuivingen zijn in prioriteiten. Ook willen we duidelijker onderscheid maken tussen waarom we het doen (voor het thuisgevoel), wat we doen en hoe we dat doen.

Hoger doel• Het thuisgevoel van onze bewoners blijft ons overkoepelende streven. Het gewaagde doel (in 2020 voelen

al onze bewoners zich thuis) vertalen we naar een meer realiseerbare norm voor het thuisgevoel: in 2020 voelt 90% van onze bewoners zich thuis.

Maatschappelijke prestaties• We richten ons op vijf maatschappelijke prestaties om dat thuisgevoel te realiseren. Met stip op nummer

één staat de Kwaliteit van onze woningen. Als de kwaliteit niet op orde is, zullen onze bewoners zich immers niet thuis kunnen voelen. - We handhaven de ambitie als het gaat om het op basiskwaliteit brengen van onze voorraad.

De komende jaren bekijken we of en hoe we kunnen differentiëren in basiskwaliteit, en hoe we het begrip meer vanuit het perspectief van de bewoner kunnen definiëren.

- Het aanpakken van de vocht- en schimmelproblematiek heeft de afgelopen jaren bij ons al veel aandacht gekregen en dat is ook in de komende jaren nodig. Dit bevestigen we door dit punt afzonder-lijk te benoemen bij de Kwaliteit van onze woningen.

- De Kwaliteit van onze woningen is een basisvoorwaarde; hij is randvoorwaardelijk voor de vier volgende maatschappelijke prestaties.

• Betaalbaar wonen blijft belangrijk; hier voegen we beschikbaarheid van woningen nadrukkelijker aan toe. De kernvoorraad groeit mee met onze portefeuille.


• Gelet op het belang van het onderwerp en de opgave voegen we Duurzaamheid als afzonderlijke maatschappelijke prestatie toe. We streven niet alleen naar een voorraad die gemiddeld label B heeft (2021), maar ook op termijn naar een voorraad die minimaal label B heeft. Met behulp van een program-ma-aanpak werken we organisatiebreed uit hoe Staedion in 2050 klimaatneutraal kan zijn.

• We blijven inzetten op een Gewaardeerde woonomgeving. Dit draagt bij aan het thuisgevoel van onze bewoners en onderscheidt ons van marktpartijen.

• We continueren onze Support voor wonen & zorg. Daarbij richten we ons op het langer zelfstandig thuis wonen: voldoende woningen, voldoende en passende bewonerssupport én de introductie van nieuwe woonconcepten, zowel op complexniveau als op woningniveau. Hierbij vormt de basiskwaliteit voor seniorenwoningen ons uitgangspunt. Waar de gelegenheid zich voordoet én dit verantwoord is, nemen we afscheid van intramuraal zorgvastgoed.

Hoe we werken:• Met onze bewoners werken we aan het bereikbaar maken van een eigen thuis. We willen nog beter kunnen

inspelen op de veranderende interactie en wensen van onze klant. We maken De klant centraal een expliciet onderdeel van onze strategie. Het werken vanuit de klantvisie en -beloften is een ‘must have’ voor Staedion. We willen een wendbare en slagvaardige organisatie zijn en zoveel mogelijk waarde toevoegen voor onze klant en ons vastgoed. In dit kader hebben we ook gekeken naar de aansturing van de organisatie. Daarbij hoort ook de verantwoordelijkheid laag in de organisatie. Dit betekent iets voor onze cultuur en voor het leiderschap. Verantwoordelijkheid, multidisciplinariteit en ontwikkeling zijn hierin kernbegrippen.

Onderstaand een figuur met onze prestaties. Deze vervangt het schema met onze missie en speerpunten (van pagina 8) van het Ondernemingsplan Staedion 2016-2020.

Dit zijn onze maatschappelijke prestaties:

Kwaliteit: basis op orde, veilig en gezond• Al onze woningen op basiskwaliteit: in de periode 2015 tot 2020 brengen we minimaal 3.200

woningen op basiskwaliteit• We continueren onze intensieve aanpak van vocht- en schimmelproblematiek• Geen F- en G-labels meer in 2025

Betaalbaar wonen en beschikbaarheid• Onze woningen zijn betaalbaar en beschik-

baar voor onze bewoners• De kernvoorraad groeit mee met onze

portefeuille• In 2020 sturen we op woonlasten• Een bescheiden rol voor middeninkomens

Gewaardeerde woonomgeving• We gebruiken de Beheerintensiteitskaart

om onze inzet bij beheer te prioriteren• Onze bewoners zijn tevreden met de

woonomgeving• We benutten kansen om in een eenzijdige

wijken verdere segregatie tegen te gaan

Onze support voor wonen en zorg• Voldoende woningen beschikbaar voor

mensen met behoefte aan zorg of begeleiding

• Het aanbod bewonerssupport door ons én onze partners: passend en in voldoende mate

• Overdragen intramuraal zorgvastgoed waar mogelijk en verantwoord.

Duurzaamheid• In 2021 heeft onze woningvoorraad

gemiddeld label B• In 2030 heeft onze woningvoorraad minimaal

label B• We werken met een organisatiebrede

programma-aanpak om in 2050 klimaat-neutraal te zijn

14

1.1 Externe ontwikkelingen in 2018

Een aantal externe ontwikkelingen in 2018 heeft invloed op Staedion.

Druk op de woningmarktDe druk op de woningmarkt is hoog: de prijzen van koopwoningen stijgen, de bouwkosten stijgen en de plannen voor (steeds hogere) nieuwbouw zijn talrijk. De bouw van sociale huurwoningen blijft achter en de vraag overtreft het aanbod in ruime mate. Het aantal vrijkomende sociale woningen daalt en de wachttijd loopt op. In 2018 liep de wachttijd in Den Haag op tot 53 maanden (in 2017 was dit nog 42 maanden). Ook het tekort aan middenhuurwoningen groeit.

Regionale en lokale ontwikkelingenIn maart 2018 zijn er gemeenteraadsverkiezingen gehouden: de politieke verhoudingen zijn veranderd en nieuwe actoren zijn opgestaan. De effecten hiervan zijn voelbaar. In Den Haag is een nieuwe Woonagenda gepresenteerd, als verdere uitwerking van de in 2017 vastgestelde woonvisie. De gemeente blijft vasthouden aan 30% sociale huurwoningen bij nieuwbouw, en voegt daar nu 20% huurwoningen met een huurprijs tot € 950 aan toe. Ook worden in de concept-huisvestingsverordening de regels voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning aangescherpt en van toepassing voor woningen met een huurprijs tot € 950. De Woonagenda leidt op korte termijn tot meer regulering, maar heeft ook tot doel om meer doorstroming op gang te brengen.

Bouwen is essentieel en juist hier lopen we vast: corporaties willen wel maar kunnen niet tegen elke prijs. De gemeente heeft bijna geen grondposities en het lukt nog niet om de samenwerking tussen marktpartij en corporatie af te dwingen. In 2019 initieert de gemeente Den Haag een Haagse Tafel Wonen waarbij nieuwbouw en samenwerking centraal staan.

De gemeenteraadsverkiezingen hebben ook effect op de samenwerking in de regio. Er is nog weinig gevolg gegeven aan het verder uitwerken van het convenant ‘Gaten dichten in Haaglanden’ dat in 2017 werd gesloten. De regionale prestatieafspraken moeten nog tot stand komen.

Dit is hoe we het doen:

Met onze bewoners• Bewoners zijn tevreden over onze dienstverlening: waardering met ten minste een 8 in 2020• Bewoners waarderen de keuzevrijheid en invloed met ten minste een 7 in 2020• We bieden ruimte voor zelfbeheer

De klant centraal• We werken vanuit de klantvisie en -beloften• In 2020 zijn onze klantbeloften geoperationaliseerd en bekend bij onze bewoners

Onze manier van werken• Sterk en betrokken Staedion• Strategisch HR-beleid• Invloed voor belanghouders en samenwerking derden• Efficiëntere bedrijfsvoering door informatisering en digitalisering


Duurzaamheid en betaalbaarheidDuurzaamheid en klimaat zijn belangrijke thema’s op de politieke agenda. In 2018 is hard gewerkt aan een landelijk klimaatakkoord. Corporaties hebben zich opgeworpen als startmotor en gaan de eerste 100.000 woningen verduurzamen. Hoe we dit in praktijk gaan vormgeven weten we nog niet precies; het klimaat-akkoord is eind 2018 nog niet af.

Wel is eind 2018 opnieuw een sociaal huurakkoord gesloten tussen de Woonbond en Aedes. Hierin zijn uitgangspunten vastgesteld met betrekking tot de huurprijsontwikkeling. Zo is afgesproken dat de jaarlijkse huurverhoging inflatievolgend zal zijn, maar dat in stedelijke gebieden hiervan afgeweken kan worden met een maximum van +1%. Dit kan uiteraard alleen in overleg met de huurdersorganisatie. Ook is de mogelijk-heid van huurbevriezing voor huurders met een laag inkomen als mogelijkheid benoemd. De verankering van dit akkoord in de wet moet nog plaatsvinden.

DoelgroepenHet scheiden van wonen en zorg en de hervormingsagenda van de langdurige zorg hebben stevige gevolgen voor de zorgen woningmarkt. Steeds meer ouderen blijven zelfstandig wonen, verzorgingshuizen kampen met leegstand en de roep om nieuwe vormen van beschut wonen neemt toe. Doordat mensen langer in hun eigen huis blijven wonen, is er meer vraag naar aanpassingen in de woningen en collectieve ruimten. We zien een toename in het aantal scootmobiels en rollators, waarvoor opstelplaatsen en oplaadpunten nodig zijn.

Ook komen er steeds meer mensen uit beschermd wonen projecten in reguliere woningen. Het vergt samenwerking om de benodigde zorg en begeleiding te koppelen aan de zelfstandig wonende cliënt uit een zorginstelling. De aandacht voor personen met verward gedrag nam toe in 2018. We merken in onze praktijk dat personen met verward gedrag die geen behandeling of begeleiding hebben vaker en soms ook ernstiger overlast veroorzaken dan mensen met begeleiding. Reden voor Staedion om in 2018 de banden met de verschillende begeleidende organisaties aan te halen.

De huisvesting van statushouders bestond in 2018 vooral uit het huisvesten van nareizigers in het kader van gezinshereniging. Onder deze groep zijn veel grote gezinnen, voor wie we lastig een goede woning kunnen vinden.

1.2 Samenvatting: de prestaties in 2018 in het kort

Thuisgevoel en klanttevredenheidWij maken een eigen thuis bereikbaar mét onze bewoners. Dat is onze missie tot 2020. Over heel 2018 voelde 87% van onze bewoners zich thuis, ten opzichte van 82% in 2017. Eind 2018 gaf maar liefst 90% van onze bewoners aan zich thuis te voelen. Staedion scoort gemiddeld een 7,7 voor de telefonische dienstverlening. Het aantal klachten daalde met 35%.

Rondom de participatiethema’s ‘meedoen, meedenken of meebeslissen’ zijn eind 2018 in totaal 566 bewoners als vrijwilliger actief in onze buurten en complexen. De nieuwe visie op participatie, die in 2019 wordt vastgesteld, is voorgelegd aan een bewonerspanel. Met de Huurdersvereniging Staedion onderte-kenden we een nieuwe samenwerkingsovereenkomst.

16

KwaliteitIn 2018 brachten we 216 woningen op basiskwaliteit, zijn 2.200 woningen voorzien van nieuwe mechanische ventilatie en is in ruim 650 woningen dubbel glas aangebracht. In 680 woningen zijn badkamer-, keuken- of toiletrenovaties uitgevoerd. De intensieve aanpak van schimmel en vocht hebben we gecontinueerd. We merken daarbij dat het aantal klachten over schimmel- en vocht vrijwel gelijk is aan het aantal in 2017. Uit de evaluatie blijkt dat onze bewoners de nieuwe werkwijze waarderen.

Betaalbaarheid en beschikbaarheidEind 2018 bestond onze kernvoorraad in Den Haag uit 31.864 woningen (prestatie-afspraak: 31.580); een stijging met 137 ten opzichte van 2017. Van alle vrijgekomen woningen is 85% met een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens (€ 640,14) verhuurd. De reguliere huurverhoging van Staedion bedroeg in 2018 met 2,1%. Inclusief de huurharmonisatie bedroeg de verhoging 2,3% (maximaal toegestaan was 2,4%). We hebben de inkomensafhankelijke huurverhoging, mede op advies van de Huurdersvereniging Staedion, wederom niet doorgevoerd. In 2018 zijn we gestart met een onderzoek naar woonlasten en hoe we hierop kunnen sturen. Dit krijgt een vervolg in 2019.

In 2018 stelden we een nieuwe portefeuillestrategie vast. Hierin staan onze wensen voor de voorraad in 2030, maar ook de meer realistische doelen, en hoe we die gaan realiseren. Belangrijkste elementen zijn: focus op bestaande voorraad (we verbeteren de vastgoedkwaliteit en houden de huidige voorraad beschik-baar en betaalbaar); inspelen op schaarste en wijkaanpak (uitbreiding van de voorraad en meer differentiatie in zeven eenzijdige wijken om leefbaarheid te verbeteren) en het waarmaken van onze duurzaamheidsambitie.

DuurzaamheidStaedion scoorde een A op het onderdeel duurzaamheid in de Aedes-benchmark. De gemiddelde energie-index van onze woningen is nu 1,56 (label C). Er is nog genoeg te doen. In 2018 is de pilot met zonne panelen van start gegaan. Het enthousiasme onder bewoners is groot: ruim 69% van de aangeschreven bewoners doet mee. In totaal zijn bij 480 woningen panelen geïnstalleerd.

Gewaardeerde woonomgevingIn 2018 hebben we samen met bewoners weer verschillende leefbaarheidsprojecten opgezet. Ook is het tijdelijk gebruik van bouwgrond van Staedion voor de sociale buurttuin Spinozahof aan de Spinozastraat met twee jaar verlengd. Enkele jaren geleden besloot Staedion de bouwgrond in de Spinozastraat een veilige en duurzame invulling te geven (tijdelijk tot aan de bouw van woningen). Door de samenwerking met LUSTHOFxl, een organisatie die de leefbaarheid in de stad wil vergroten, is met groot succes de duurzame stadsoase Spinozahof ontstaan. De Spinozahof is veel meer dan een moestuin alleen. Zo’n 1.000 nieuwe bezoekers beleven hier per jaar de principes van duurzaamheid via allerlei activiteiten: het voedselpakket van dichtbij, een taalles, zelf tuinieren, een kop thee drinken of boek lezen.

De oplevering in 2018 van de Boomhuttenclub met daarboven sociale huurwoningen het voormalige Broekenhuispand in de Boekhorststraat is een voorbeeld van de toegevoegde waarde van een goede invulling van het bedrijfsonroerendgoed (BOG) voor een wijk. Uit onderzoek onder bewoners uit de omgeving is naar voren gekomen dat de Boomhuttenclub in een behoefte voorziet en bijdraagt aan de levendigheid en leefbaarheid van de straat.


Support voor wonen en zorgStaedion verhuurt woningen aan achttien verschillende zorginstellingen. Het gaat om zowel woningen voor senioren, als om woningen voor mensen met een GGZ-problematiek, verstandelijke beperking of vanuit Jeugdzorg. In 2018 heeft Staedion met verschillende zorginstellingen lunchbijeenkomsten gehouden. Zo werken we aan een goede samenwerkingsrelatie waarbij we elkaar gemakkelijk weten te vinden als dat nodig is en we van elkaar weten wat er speelt in het wonen en in de zorgwereld.

Het voormalige verzorgingshuis Loosduinse Hof ondergaat een metamorfose om in 2020 klaar te zijn voor het door Staedion ontwikkelde concept ‘Wonen met een Plus’. Het woonconcept is onderdeel van Staedions beleid ‘Met zorg een thuis’ dat inspeelt op de behoefte van bewoners met een lichte zorgvraag om langer thuis te wonen. Vooral voor ouderen is het, na het verdwijnen van de verzorgingshuizen, moeilijk om een passende woning te vinden. Met name voor deze doelgroep is Wonen met een Plus ontwikkeld.

Samen VooruitDe organisatie Staedion verandert. Afgelopen jaar groeide van binnenuit het besef dat verandering niet altijd langzaam en voorspelbaar is, maar soms ook onverwacht en disruptief. Om van betekenis te kunnen blijven moet Staedion makkelijk kunnen inspelen op verandering. Dit betekent dat we opnieuw naar onze manier van werken kijken. We willen een wendbare en slagvaardige organisatie zijn en zoveel mogelijk waarde toevoegen voor onze klant en ons vastgoed.

In 2018 zijn we begonnen met de verkenning en hebben we bepaald hoe we deze verandering vorm willen geven. De klantreis van onze bewoners is het fundament van de innovatie. Deze geeft richting aan alles wat we doen. Daarnaast staan we voor data gedreven wonen. Hiermee bedoelen we dat we ons vastgoed helemaal in beeld hebben, zodat we woningen en leefomgeving kunnen optimaliseren. We zetten slimme technologie in waar dat bijdraagt aan klantbeleving en/of bedrijfsvoering. Als derde pijler kiezen we voor continu verbeteren. Dit betekent iets voor onze cultuur en voor het leiderschap. Verantwoordelijkheid, multidisciplinariteit en ontwikkeling zijn hierin kernbegrippen. In 2019 gaan we met elkaar aan de slag om onze ambitie waar te maken.

18

Verantwoording van de Raad van Commissarissen

2

20

InleidingDe Raad van Commissarissen (RvC) blikt terug op een jaar waarin de woningmarkt en de volkshuisvesting weer hoog op de politieke agenda stonden. Er was veel politieke aandacht voor de rol van de woningcorpora-ties. In de gemeenten traden nieuwe colleges aan met veel ambities op het terrein van wonen, energietran-sitie en leefbare wijken. Wij zien de opgave voor Staedion alleen maar toenemen. We willen dat onze woningen betaalbaar blijven en voldoen aan kwaliteitseisen. Er dient nieuw bezit te worden toegevoegd en er ligt een flinke duurzaamheidsopgave.

Bij deze ambities dient Staedion keuzes te maken. Onze aandacht ging in 2018 dan ook voor een belangrijk deel uit naar de portefeuillestrategie waarmee Staedion de doelstellingen op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid voor het vastgoed gaat realiseren. We beseffen dat de samen-werking met huurders, gemeente en andere belanghebbenden hierbij steeds belangrijker wordt. Dit vraagt om een organisatie die intern goed op orde is en die kan anticiperen op toekomstige ontwikkelingen. Het Bestuur heeft in 2018 een start gemaakt met het ontwikkelen van een visie op hoe Staedion in de toekomst werkt. We verwachten dat dit zal leiden tot het maken van keuzes in de sturing, de bedrijfsvoering en de inrichting van de organisatie.

De Raad heeft waardering voor de zichtbare ontwikkeling van de organisatie en haar (maatschappelijke) resultaten. We kijken met vertrouwen naar de lopende proces- en organisatieverbetering richting klant, samenleving en medewerkers. De RvC draagt daar, vanuit haar specifieke rol en expertise, graag aan bij.

Rol Raad van CommissarissenDe Raad van Commissarissen (RvC) is de interne toezichthouder van Staedion en houdt toezicht op het functioneren van het Bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Staedion. De RvC is ook de werkgever van het Bestuur; vanuit deze rol stelt de Raad onder meer de beoordeling en de beloning van het Bestuur vast. Daarnaast adviseert de RvC het Bestuur gevraagd en ongevraagd over beleid, actuele thema’s en ontwikkelingen. Ook is de RvC de opdrachtgever van de externe accountant.

De RvC handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. De werkwijze van de RvC is beschreven in het reglement ‘Raad van Commissarissen Staedion’. Beide documenten zijn te vinden op www.staedion.nl. Binnen de RvC zijn twee commissies actief: de Auditcommissie en de Remuneratiecommissie. De commissies vergaderen meerdere malen per jaar en bereiden de besluitvorming van de RvC voor. De voorbereiding door de commissies laat uiteraard onverlet de verantwoordelijkheid voor de besluitvorming van en door de RvC als geheel. Voor de Auditcommissie gaat het hierbij om beoordeling van de financiële tertaalrapportages, de jaarrekening en begroting, financieringen en financierings- en borgingsruimte en zaken op het gebied van onder meer risicomanagement, fiscaliteit en vastgoedinveste-ringen. Ook houdt de Auditcommissie toezicht op de rol en het functioneren van de internal auditor en de relatie met de externe accountant. Indien aan de orde, adviseert de Auditcommissie de RvC over de benoeming van de externe accountant.

De Remuneratiecommissie is ingesteld ter ondersteuning van de werkgeversrol van de RvC en bereidt zaken voor op het gebied van bezoldiging, (her)benoeming, permanente educatie en de jaarlijkse zelfevaluatie van de RvC. Ook voert de Remuneratiecommissie functionerings- en beoordelingsgesprekken met het Bestuur. Daarnaast spreekt de Remuneratiecommissie tweemaal per jaar zonder aanwezigheid van het Bestuur met de Ondernemingsraad.


Toezichtkader Bij de toezichthoudende rol maakt de RvC gebruik van een extern en een intern toezichtkader. Het externe toezichtkader wordt gevormd door weten regelgeving vanuit de Woningwet, de Aw (Autoriteit woning-corporaties), sectorinstituten zoals het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw), de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties), Aedes (branchevereniging van woningcorporaties) en de Neprom (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen). Hieronder een overzicht van de belang-rijkste documenten van het externe en interne toezichtkader:• Woningwet en Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting;• Governancecode Woningcorporaties;• Neprom gedragscode; • Statuten;• Reglement van de RvC en de Audit- en Remuneratiecommissie;• Ondernemingsplan 2016-2020; • Prestatieafspraken; • Portefeuillestrategie 2018-2030;• Tertaalrapportages;• Bedrijfsjaarplan 2019 en meerjarenbegroting 2019 – 2023;• Jaarstukken (bestuursverslag inclusief jaarrekening) en accountantsverslag;• Volkshuisvestingsverslag;• Treasurystatuut en treasuryjaarplan;• Gedragscode en klokkenluidersregeling;• Wet Normering Topinkomens.

Governance De Governancecode Woningcorporaties geeft richtlijnen voor transparant bestuur en toezicht en geeft richting aan de wijze waarop de RvC verantwoording aflegt over resultaten. De code kent vijf principes. De principes vullen elkaar aan en dienen in samenhang te worden gezien. Het belang van (toekomstige) huurders of bewoners staat voorop in principe 1, waar het gaat over waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht. Principe 2 behandelt de manier waarop Bestuur en RvC aanspreekbaar zijn op resultaten. Principe 3 beschrijft de toetsstenen van geschiktheid voor Bestuur en RvC en principe 4 behandelt de dialoog met (toekomstige) bewoners, gemeente en andere belanghebbenden. Principe 5, tenslotte, besteedt aandacht aan het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten. De Governancecode is onder meer te vinden op de website van Staedion. De RvC onderschrijft de Governancecode van harte.

Staedion volgt de in de code opgenomen principes en uitwerkingen, met uitzondering van de volgende punten:• In de arbeidsovereenkomsten met het Bestuur is geen regeling voor onvrijwillig ontslag opgenomen.

De RvC acht het niet passend een regeling hieromtrent overeen te komen zonder dat de omstandigheden bekend zijn die aanleiding geven tot een dergelijk ontslag.

• De arbeidsovereenkomsten van het Bestuur voorzien niet in een benoemingstermijn van vier jaar. De RvC houdt zich hiermee aan de voor de invoering van de code met beide leden van het Bestuur gemaakte afspraken.

Actualisatie reglementen en statutenOp 1 januari 2019 dienen interne reglementen en statuten in overeenstemming te zijn met de laatste versie van de Woningwet. Om deze reden zijn in 2018 het Bestuurs- en directiestatuut en het Reglement RvC op een aantal punten aangepast. Daarnaast is naar aanleiding van de inrichting van de governance ook een aantal inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd in deze documenten, zoals de rol van de bestuurssecretaris.

22

De Raad stelde beide documenten op 19 november 2018 vast. Ook is door de Raad besloten dat in geval van ontstentenis of belet van de gehele RvC, de vereiste twee vervangers zullen worden betrokken uit de commissarissenpool van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).

Toezicht op strategie Portefeuillestrategie Een van de taken van de RvC is het houden van toezicht op de strategievorming van Staedion. De Raad hecht eraan om tijdens het ontwikkelen van strategie actief geïnformeerd te worden door het Bestuur over denkrichtingen en voortgang. Deze werkwijze maakt het voor de Raad beter mogelijk om tot een afgewogen eindoordeel te komen als definitieve stukken worden voorgelegd. Dit jaar stond vooral de portefeuille-strategie op de agenda. De portefeuillestrategie geeft aan hoe Staedion de doelstellingen op gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid, vastgoedkwaliteit, duurzaamheid en wijkaanpak met het vastgoed wil realiseren. Eind 2017 werd met de Raad van gedachten gewisseld over de maatschappelijke, financiële en vastgoedambities van Staedion. In 2018 kwamen de doelportefeuille en de transformatie-opgave aan de orde. Bij de prioritering van de ambities in de portefeuillestrategie, werd door de Raad aangegeven dat, naast de vastgoed kant, ook de sociaal-maatschappelijke kant in de uiteindelijke beoordeling moet worden meegenomen wanneer het gaat om het bepalen van de keuzes en prioritering. Binnen de Raad is uitvoerig het debat gevoerd over passend toewijzen. Ook was de voorgestelde huurprijssegmentering in de Raad onderwerp van gesprek. De Raad constateerde dat de portefeuillestrategie een ambitieuze, maar tegelijker-tijd ook, realistische visie is. Door de kwaliteit van het bezit en de huurders en hun leefomgeving goed in beeld te hebben, kan Staedion de juiste keuzes en afwegingen maken. De RvC keurde de voorgelegde portefeuillestrategie 2018-2030 dan ook goed.

Tussentijdse evaluatie ondernemingsplanBegin 2018 is het ondernemingsplan tegen het licht gehouden om te bepalen of Staedion nog op koers ligt en of de koers uit het ondernemingsplan nog de juiste is. In de RvC zijn de uitkomsten van deze tussentijdse evaluatie besproken. De Raad concludeerde dat Staedion goed op weg is met het realiseren van de doelstel-lingen uit het ondernemingsplan. Aan sommige doelstellingen moet nog hard worden gewerkt om deze te realiseren, bijvoorbeeld het sturen op woonlasten. Ook zullen hier en daar verschuivingen nodig zijn in prioriteiten. Maar de voornemens uit het ondernemingsplan zijn nog actueel en daarom is de Raad het eens met het besluit om het ondernemingsplan niet aan te passen.

Klantwaardering Net als in 2017 is dit jaar de klantwaardering regelmatig onderwerp van gesprek geweest. De waardering voor de telefonische dienstverlening is met een cijfer van 7,7 goed en het thuisgevoel (87% van de bewoners voelt zich thuis) is als meer subjectieve beleving, hoog te noemen. Deze waardering wordt ook bevestigd in de Aedes-benchmark score die Staedion dit jaar behaalde. Naast het bespreken van de scores ten aanzien van de dienstverlening, heeft de Raad met het Bestuur van gedachten gewisseld over hoe Staedion het richting huurders nog beter kan doen. De Raad is daarnaast geïnformeerd over de activiteiten die Staedion in het kader van ‘de klant centraal’ het afgelopen jaar heeft opgepakt. Zo werd er aandacht besteed aan de uitkomsten van de uitgevoerde klantreizen. Ook in het overleg met de Huurders Vereniging Staedion, laat de Raad zich informeren over hoe de huurders de dienstverlening ervaren.


Toezicht op financiële en operationele prestaties De Auditcommissie bereidt de besluitvorming van de RvC over belangrijke financiële zaken voor. In 2018 zijn onderstaande onderwerpen aan de orde geweest.

Jaarstukken 2017Op 19 april 2018 zijn de jaarstukken 2017 en het accountantsverslag besproken. Hierbij was de externe accountant KPMG aanwezig. De RvC stelde het jaarverslag inclusief jaarrekening 2017 vervolgens in deze vergadering vast.

Tertaalrapportages Op basis van de tertaalrapportages worden in de RvC periodiek de financiële situatie, risico’s en diverse ontwikkelingen binnen Staedion behandeld. Met het Bestuur is uitvoerig gesproken over de overschrijding van de onderhoudsuitgaven en het achterblijven van het investeringsprogramma mede als gevolg van marktontwikkelingen. De Raad betreurt het dat de investeringsdoelstellingen niet behaald zijn. Tijdens de besprekingen van de tertaalrapportages kwamen ook de operationele prestaties, de klantwaardering en de investeringsopgaven aan de orde.

Fiscale positieOok in 2018 kwam de fiscale positie van Staedion aan de orde in de Auditcommissie. Met het Bestuur werd afgesproken dat de voortgang en de status van de fiscale positie twee keer per jaar wordt geagendeerd. In 2018 heeft Staedion een drietal aangiften vennootschapsbelasting ingediend, waarvoor ook reeds definitieve aanslagen van de Belastingdienst zijn ontvangen.

Treasury jaarplanMet het treasury jaarplan werd de Raad geïnformeerd over de operationele doelstellingen en activiteiten voor 2018 op het gebied van financiering passend binnen het vigerende treasurystatuut.

Investeringsstatuut en rendementsnorm De herziene Woningwet verplicht woningcorporaties tot het opstellen van een investeringsstatuut. Naast dit statuut, werd in de Raad ook de rendementsnorm besproken. Om de rendementsnorm beter te laten aansluiten bij de risico inschatting, adviseerde de Auditcommissie deze norm aan te passen. Vanuit de Raad werd vervolgens aangegeven om in het statuut op te nemen, dat bij een investeringsbeslissing gemotiveerd van de rendementsnorm kan worden afgeweken waarbij de effecten op de integrale portefeuille worden meegewogen. Beide adviezen werden door het Bestuur overgenomen. De RvC keurde vervolgens het investeringsstatuut goed.

Fiscaal statuutVooruitlopend op de OOB-status (organisatie van openbaar belang) heeft Staedion eind 2018 een fiscaal statuut opgesteld. De Raad keurde het fiscaal statuut goed.

Investeringen (vastgoed)projecten De Auditcommissie behandelde diverse (des)investeringen en adviseerde hierover de RvC. Op basis van de statuten wordt de aan- en verkoop van onroerend goed boven € 3 miljoen, als ook ontwikkelbesluiten van nieuwbouwprojecten boven € 3 miljoen en renovatieprojecten boven € 10 miljoen, ter goedkeuring aan de RvC voorgelegd. Het afgelopen jaar heeft de RvC de volgende (vastgoed)projecten goedgekeurd:• Ontwikkelbesluit Loosduinse Hof - Den Haag;• Ontwikkelbesluit Catharinaland - Den Haag;• Verkoopbesluit Van Embdenstraat - Delft.

24

Naast het goedkeuren van deze besluiten, zijn in de Raad ook andere renovatie- en nieuwbouwprojecten besproken. Zo werd de Raad geïnformeerd over de wijzigingen in het renovatieproject Notenplein/Okkernootstraat veroorzaakt door stijgende bouwkosten en extra maatregelen in het kader van de duur-zaamheidsambitie. Ook werd in de RvC het project Hofbadtoren besproken vanwege een stijging van de investeringssom. Verder is de Raad uitvoerig geïnformeerd over de samenwerking tussen Staedion en de gemeente Den Haag in het kader van de herstructurering van Den Haag Zuidwest.

Bedrijfsjaarplan 2019 en meerjarenbegroting 2019-2023Eind 2018 is het bedrijfsjaarplan voor 2019 en de bijbehorende meerjarenbegroting 2019-2023 besproken. Het bedrijfsjaarplan bevat de belangrijkste voornemens van Staedion en is richtinggevend voor de werk-zaamheden en de te bereiken doelstellingen in 2019. Vanuit de Auditcommissie kwam het voorstel om een aantal KPI’s aan te passen. Dit voorstel werd door het Bestuur overgenomen. Bij de behandeling in de RvC zijn er onder meer vragen gesteld over de ontwikkeling van het human resource-instrumentarium, de investeringsactiviteiten ten aanzien van nieuwbouw en verbetering en de investering in mutatieonderhoud. Het bedrijfsjaarplan 2019 en de meerjarenbegroting 2019-2023 zijn vervolgens door de RvC vastgesteld.

IT en digitaliseringOok in 2018 heeft Staedion ontwikkelingen en toepassingen op het gebied van IT en digitalisering ingezet om de bedrijfsvoering te verbeteren. In de Auditcommissie zijn deze ontwikkelingen en toepassingen besproken. Ook is aandacht besteed aan de gevolgen voor Staedion van de in 2018 van kracht geworden Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG).

Internal audit De Auditcommissie behandelde in aanwezigheid van de internal auditor diverse audits waaronder een audit naar het verhuurproces en een audit naar het beheren van VvE’s (zie paragraaf 6.4). De RvC heeft kennis genomen van deze audits en het jaarplan Internal Auditor & Control voor 2019 vastgesteld.

Overleg met accountant De accountant was aanwezig in de RvC-vergadering bij de behandeling van de jaarrekening. Daarnaast was de accountant driemaal bij de Auditcommissie aanwezig voor de bespreking van de jaarstukken 2017, de managementletter 2017 en de managementletter 2018.

Selectie nieuwe accountantIn 2016 is KPMG op basis van de nieuwe Governancecode nogmaals benoemd tot de externe accountant van Staedion voor een periode van twee jaar, waarna een termijn van tien jaar is bereikt. Staedion heeft medio 2018 een offertetraject uitgevoerd voor het benoemen van een (nieuwe) controlerend accountant. In samenwerking met de Auditcommissie werd het programma van eisen uitgewerkt. Vier accountantskan-toren zijn benaderd om een offerte uit te brengen. Van deze vier hebben twee kantoren besloten geen aanbieding te doen. De overige twee kantoren hebben hun offerte gepresenteerd aan de Auditcommissie. De accountant is geselecteerd aan de hand van de criteria prijs, controle aanpak, dienstverlening van het kantoor, teamsamenstelling en de presentatie aan de Auditcommissie. Op basis van de hoogste score deed de Auditcommissie het voorstel aan de RvC om de opdracht aan PricewaterhouseCoopers (PwC) te gunnen. De Raad heeft dit voorstel overgenomen en op 19 november 2018 PwC benoemd tot nieuwe accountant van Staedion vanaf het boekjaar 2019 voor minimaal drie jaar.


Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties Voorgenomen activiteiten Conform de Woningwet dient Staedion jaarlijks vóór 1 juli de voorgenomen activiteiten in bij alle gemeenten waar ze bezit heeft. Met de RvC zijn in dit kader de voor 2019 verwachte activiteiten, en ook de ontwikke-lingen in de portefeuille, besproken. De Raad keurde de voorgenomen activiteiten goed voor de gemeenten waar Staedion actief is: Den Haag, Westland, Pijnacker-Nootdorp, Delft, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg.

PrestatieafsprakenDe Raad liet zich informeren over de prestatieafspraken die Staedion met Pijnacker-Nootdorp is overeenge-komen. De prestatieafspraken zijn gebaseerd op de biedingen die de Raad medio 2017 goedkeurde.

Invulling werkgeversrol De RvC is de werkgever van het Bestuur. De RvC wordt hierbij ondersteund en geadviseerd door de Remuneratiecommissie. In het voorjaar van 2018 heeft de Raad de beoordeling van het functioneren van het Bestuur over 2017 besproken. Hierbij heeft het Bestuur ook de uitkomsten van een pilot ‘360 graden feedback’ met de Raad gedeeld. Binnen de nauwe kaders van de Wet Normering Topinkomens (WNT) heeft de Raad de beloning van het Bestuur voor 2018 vastgesteld. Verder is in de Remuneratiecommissie gesproken over thema’s als strategisch HR-beleid en opvolgingsmanagement. Ook heeft de Remuneratiecommissie de zelfevaluatie van de Raad voorbereid. Eind 2018 is de toekomstvisie voor Staedion en bijbehorende veran-deraanpak uitgewerkt. Dit zal onder meer gevolgen hebben voor thema’s als leiderschap, duurzame inzetbaarheid en strategische personeelsplanning. Ter voorbereiding op de bespreking in de Raad begin 2019, is met de Remuneratiecommissie hierover van gedachten gewisseld. Er is van gedachten gewisseld over de visie op de toekomst van Staedion en de veranderaanpak is gepresenteerd. Tevens zijn bijbehorende HR thema’s verkend. Afgesproken is dat het bestuur de verschillende thema’s verder zal uitwerken en e.e.a. in 2019 besproken wordt met de gehele RvC.

Organisatiecultuur De Raad hecht aan een open cultuur waarin integriteit en transparantie belangrijke waarden zijn. In contacten met het Bestuur ervaart de Raad een groeiende ruimte voor reflectie en tegenspraak. Daarnaast spreekt de RvC regelmatig met leden van de Directie en de Ondernemingsraad om zo een goed beeld te kunnen vormen van de organisatiecultuur. Ook ontmoeten de leden van de Raad medewerkers van Staedion tijdens vergaderingen van zowel de RvC als de commissies en tijdens bijeenkomsten en evenementen.

Klankbordfunctie Een van de taken van de RvC is het uitoefenen van de klankbordfunctie voor het Bestuur. De klankbord-functie werd onder andere uitgeoefend bij bespreking van de portefeuillestrategie, de toekomstvisie van Staedion en de bijbehorende veranderaanpak en bij de voorbereiding van grote investeringen. De Raad agendeert ook zelf strategische issues en vraagt het klantperspectief (bijvoorbeeld kwaliteit, woonlasten, leefbaarheid) nog sterker als uitgangspunt te nemen voor de besluitvorming.

26

Samenstelling en functioneren De RvC telt per 31 december 2018 zes commissarissen. Onderstaand overzicht toont per deze datum de samenstelling, persoonlijke gegevens en het rooster van aftreden van de leden van de RvC.

De heer ir. J.A.P. van Oosten

Geboortejaar 1948 Functie RvC Voorzitter RvC Commissie RvC Lid Remuneratiecommissie Nevenfuncties • Voorzitter RvC Royal HaskoningDHV

• Lid bestuur Stichting SchuldHulpMaatje Den HaagBenoeming • Toegetreden op 11 oktober 2011

• Herbenoemd per 23 oktober 2015 • Uiterlijk uittredend 23 oktober 2019

De heer drs. L.H. Kok

Geboortejaar 1964 Functie RvC Vicevoorzitter RvC Commissie RvC Lid Auditcommissie Functie korpsleiding Nationale Politie Nevenfuncties • Lid bestuur stichting Bureau Binnenstad Den Haag

• Lid Clingendael Adviesraad Onderwijs en Onderzoek.Benoeming • Toegetreden op 9 september 2014, benoemd op voordracht huurders per 1 juli 2016

• Herbenoemd per 9 september 2018 • Uiterlijk uittredend 9 september 2022

Mevrouw drs. A. van Gorsel

Geboortejaar 1955 Functie RvC Lid Commissie RvC Lid RemuneratiecommissieFunctie Partner Wesselo & Partners executive search Nevenfuncties • Voorzitter RvC Tappan

• Vicevoorzitter Raad van Toezicht HIVOSBenoeming • Toegetreden op 1 juli 2016, benoemd op voordracht huurders

• Einde huidige termijn 1 juli 2020

De heer drs. R. Steenbeek

Geboortejaar 1956 Functie RvC Lid Commissie RvC Voorzitter Remuneratiecommissie Functie Zelfstandige op het gebied van toezicht, bestuur & advies Nevenfuncties • Voorzitter Raad van Commissarissen Woonzorg Nederland

• Voorzitter Raad van Toezicht Pro Persona • Voorzitter bestuur van Architectenregister • Penningmeester bestuur architectuurcentrum ABC Haarlem • Voorzitter Raad van Toezicht stichting Bardo • Voorzitter programmateam BNA Onderzoek

Benoeming • Toegetreden 30 juni 2015 • Einde huidige termijn 30 juni 2019


Mevrouw drs. H.G.G.M. Verhoeven

Geboortejaar 1971 Functie RvC Lid Commissie RvC Lid Auditcommissie Functie • Directeur Stichting Promotie Theater- en concertbezoek

• Directeur Werkgeversvereniging Nederlandse Podia • Directeur Vereniging van Schouwburg- en concertgebouwdirecties

Nevenfuncties • Lid comité van aanbeveling Stichting Festival Musica Sacra Maastricht • Bestuurslid stichting Sponsor Ringen • Lid comité van aanbeveling Code Cultural Governance Cultuur en Ondernemen

Amsterdam Benoeming • Toegetreden op 30 januari 2017

• Einde huidige termijn 30 januari 2021

De heer mr. drs. T.M. de Witte RA

Geboortejaar 1966 Functie RvC Lid Commissie RvC Voorzitter Auditcommissie Functie CFRO Frasers Property Europe (voorheen Geneba Properties)

Nevenfuncties • Lid Raad van Toezicht stichting Koninklijke Rotterdamse Diergaarde • Non-executive boardmember van Globalworth Poland Real Estate NV

(voorheen Griffin Premium RE) Benoeming • Toegetreden op 10 september 2013

• Herbenoemd per 10 september 2017 • Uiterlijk uittredend 10 september 2021

Herbenoeming De heer L. Kok is per 9 september 2018 herbenoemd als lid van de RvC voor een periode van vier jaar. Op 9 juli 2018 is hiertoe de positieve zienswijze van de Aw ontvangen.

Integriteit en onafhankelijkheid Alle leden van de RvC van Staedion zijn onafhankelijk van de corporatie. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de leden is of was in het verleden in dienst van Staedion of haar voorgan-gers of onderhoudt een direct of indirecte band met toeleveranciers of afnemers. Evenmin verleent één van hen andere diensten dan welke uitsluitend voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met de corporatie buiten het commissariaat. De leden van de RvC en van het Bestuur hebben over 2018 verklaard dat zij zelf en ook hun aanverwanten, geen voornoemde relaties met Staedion onderhouden voor zover bekend. In 2018 heeft zich bij de besluitvorming van de RvC geen onverenigbaarheid van belangen voorgedaan. Ook zijn er geen transacties geweest, waarbij sprake was van tegenstrijdig belang.

Wanneer commissarissen nieuwe nevenfuncties aanvaarden, wordt aan de hand van de Wet Bestuur en Toezicht vastgesteld of zij zich houden aan de wettelijke bepalingen. Ook wordt bezien of er sprake is van belangentegenstellingen.

28

Zelfevaluatie Op 11 september 2018 heeft de Raad de evaluatie van zijn eigen functioneren onder leiding van een extern adviseur besproken. Het Bestuur was hierbij niet aanwezig. Tijdens de zelfevaluatie kwamen onder meer de aandacht voor visie- en strategievorming en innovatie, de dynamiek in de vergadering en de samenwerking met het Bestuur aan de orde. Met het oog op de vacature voor een nieuwe commissaris en een herbenoe-ming die in 2019 aan de orde zijn, is ook gesproken over het wensprofiel voor de RvC in de komende jaren.

Projectbezoeken De RvC legt samen met Bestuur enkele malen per jaar bezoeken af aan nieuwbouw, ingrijpende woning-verbeteringen en renovatieprojecten. Daarnaast bezoeken de commissarissen individueel projecten en objecten van Staedion. Bovendien wordt de RvC uitgenodigd voor alle evenementen zoals bouwstarts en opleveringen.

Permanente educatieDe Raad stelt jaarlijks het collectieve opleidingsprogramma vast. In 2018 bestond dit programma uit twee studiebijeenkomsten, waarbij behalve de voltallige Raad ook het Bestuur aanwezig was. Thema’s van de bijeenkomsten waren dit jaar “Digitalisering en de uitwerking op de toekomst van de corporatie” en “Huurbeleid en betaalbaarheid”. Ook heeft het merendeel van de commissarissen deelgenomen aan een gezamenlijke bijeenkomst met de RvC’s van twee andere Haagse corporaties rondom het thema “Gezamenlijke realisatie portefeuillestrategieën”. In onderstaande tabel zijn de in 2018 behaalde PE- punten opgenomen. Alle RvC-leden hebben voldaan aan de VTW-norm.

Naam Aantal behaalde PE-punten in 2018

De heer ir. J.A.P. van Oosten 13De heer drs. L.H. Kok 8Mevrouw drs. A. van Gorsel 9De heer drs. R. Steenbeek 20Mevrouw drs. H.G.G.M. Verhoeven 21De heer mr. drs. T.M. de Witte RA 12

LidmaatschappenAlle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en maken gebruik van het professionaliseringsaanbod van diverse opleidingsinstituten om hun vakkennis op peil te houden.

Beloning Raad van Commissarissen en BestuurDe commissarissen ontvangen voor hun werkzaamheden een vaste honorering. Deze vindt plaats volgens de beroepsregel Bezoldiging commissarissen. Bij Staedion bedraagt de honorering over 2018 voor een RvC-lid € 16.450,- en voor de RvC-voorzitter € 24.650 ,-. De honorering voor alle leden van de RvC valt binnen de norm van de beroepsregel van de VTW en voldoet aan de WNT.

De gegevens over de beloning van de RvC en het Bestuur is opgenomen in de enkelvoudige jaarrekening. In de WNT 1 en 2 zijn overgangsbepalingen opgenomen betreffende bestaande beloningsafspraken. Bij het ingaan van de WNT heeft de RvC destijds besloten deze overgangsbepalingen alleen van toepassing te laten zijn voor het Bestuur van Staedion. Met betrekking tot de leden van de RvC is toen besloten geen gebruik te maken van de overgangsregeling.


Vergadering & overleg In 2018 vergaderde de RvC zevenmaal met het Bestuur en eenmaal zonder het Bestuur. De voorzitter overlegt voorafgaand aan elke RvC-vergadering met het Bestuur over de agenda van de vergadering. Tussen de RvC-vergaderingen door heeft de voorzitter van de RvC periodiek overleg met beide bestuurders over de bedrijfsvoering en actuele ontwikkelingen. Het Bestuur heeft, als daar aanleiding voor was, de RvC ook buiten de reguliere vergaderingen om geïnformeerd over relevante onderwerpen. De leden van de RvC werden ook in 2018 voorafgaand aan de vergaderingen tijdig van adequate en relevante informatie voorzien door het Bestuur.

Aanwezigheid RvC-leden bij vergaderingen

Naam / Rol RvC/deelnemer commissies Aanwezigheid vergaderingen

RvC

Aanwezigheid vergaderingen

Auditcommissie

Aanwezigheid vergaderingen

Remuneratiecommissie

De heer ir. J.A.P. van Oosten• Voorzitter RvC• Lid Remuneratiecommissie

8/8 n.v.t. 3/4

De heer drs. L.H. Kok• Lid Auditcommissie

8/8 6/6 n.v.t.

Mevrouw drs. A. van Gorsel• Lid Remuneratiecommissie

8/8 n.v.t. 4/4

De heer drs. R. Steenbeek• Voorzitter Remuneratiecommissie

8/8 n.v.t. 4/4

Mevrouw drs. H.G.G.M. Verhoeven • Lid Auditcommissie

8/8 6/6 n.v.t.

De heer mr. drs. T.M. de Witte RA• Voorzitter Auditcommissie

7/8 6/6 n.v.t.

De RvC laat zich regelmatig informeren door relevante stakeholders binnen en buiten de organisatie en zorgt dat zelfstandig informatie wordt ingewonnen over de gang van zaken bij Staedion.

Overleg met de OndernemingsraadDe delegatie van de RvC overlegde in 2018 twee keer met de Ondernemingsraad. Bij deze bijeenkomsten was het Bestuur niet aanwezig. Gesproken werd onder meer over ontwikkelingen in de organisatie.

Overleg met de Huurdersvereniging StaedionDe commissarissen mevrouw van Gorsel en de heer Kok hebben gedurende 2018 overleg gehad met de HVS om de onderlinge werkrelatie verder vorm te geven. Er zijn afspraken gemaakt om deze te intensiveren welke inmiddels worden uitgevoerd. Tijdens de overleggen met de HVS is onder andere stilgestaan bij de uitvoering van renovatieprojecten, de aanbesteding van schoonmaakdiensten en de jaarlijkse huuraanpassing.

De Raad hecht een groot belang aan het zich oriënteren op wat er leeft bij huurders om zo het klant -perspectief goed in beeld te houden. Het onderwerp ‘Huurders’ is dan ook een vast agendapunt tijdens de RvC-vergaderingen.

30

VerklaringDe RvC heeft – in overeenstemming met artikel 22 van de statuten van de stichting Staedion – gedurende het jaar 2018 toezicht gehouden op het Bestuur en de algemene gang van zaken binnen de stichting. In overeenstemming met het bepaalde in de statuten heeft de RvC de jaarstukken (bestuursverslag inclusief jaarrekening) door de externe accountant KPMG laten controleren. De RvC heeft kennis genomen van de controleverklaring en kan zich hiermee verenigen. De RvC heeft de jaarstukken vervolgens vastgesteld.

Tot slot De RvC wil het Bestuur en alle medewerkers van Staedion bedanken voor hun inzet in 2018.


De heer ir. J.A.P. van Oosten (voorzitter) De heer drs. L.H. Kok (vicevoorzitter) Mevrouw drs. A. van Gorsel De heer drs. R. Steenbeek Mevrouw drs. H.G.G.M. Verhoeven De heer mr. drs. T.M. de Witte RA


Governance3

32

Staedion is zich bewust van het feit dat zij werkt in het publieke domein. Onze doelstelling is een open, integere, transparante en verantwoorde bedrijfsvoering. Dit doen we onder professioneel toezicht van de Raad van Commissarissen (good governance) en met advisering van de Ondernemingsraad en de Huurdersvereniging Staedion. Staedion waarborgt good governance en toezicht met behulp van diverse statuten, codes en control frameworks.

3.1 Corporate governance

Staedion hanteert de volgende visie op corporate governance: ’het effectief en efficiënt realiseren van de doelstellingen en het afleggen van verantwoording aan belanghouders.’ Om de visie uit te dragen en te realiseren is een integraal Governance framework ontwikkeld. Dit integraal kader is opgesteld vanuit de ambitie van Staedion om de governance volgens een hoge professionele standaard in te vullen. Staedion bedoelt daarmee dat:• de governance conform moderne eisen van goede governance is vormgegeven; • de governance is vastgelegd en transparant gemaakt in handzame documenten;• het geïnternaliseerd is en leeft onder alle interne betrokkenen;• het terug te zien is in opvattingen, houding en gedrag van Bestuur, directeuren, leden van de RvC en

medewerkers.

Hiermee geven we concreet en praktisch invulling aan de bepalingen als vermeld in de Governancecode Woningcorporaties. In het Governance framework zijn alle onderwerpen inzake Governance geborgd. Diverse risicobeheersings- en controlesystemen reduceren de afbreukrisico’s op het behalen van de bedrijfs-doelstellingen en bevorderen de transparantie binnen de organisatie.

De beheersbaarheid is vergroot door de introductie van de Governancecyclus. De Governancecyclus ligt als een schil om de jaarlijkse Planning & Control cyclus en kent een tijdshorizon van vier jaar. De cyclus wordt jaarlijks geactualiseerd en de onderwerpen, die dat jaar voor actualisatie in aanmerking komen, worden opgenomen in de P&C cyclus. Hiermee waarborgt Staedion dat Governance- onderwerpen actueel blijven en zijn afgestemd op interne en externe ontwikkelingen. Bovendien volgt Staedion de principes uit de Governancecode woningcorporaties. De code geeft bestuurders en toezichthouders van woningcorporaties richtlijnen voor goed bestuur en toezicht.


Monitoren en verantwoorden• In Control Statement• dPi en jaarafspraken• dVI• Gedrags- en cultuurrapport• Medewerkers onderzoek• Integriteitsonderzoek• Visitatierapport

Toezicht• RvC-reglement• Bestuurs- en directiestatuut• Statuten stichting• Verbindingen-statuut• Samenwerking HVS• Internal auditcharter• Reglement OR

Beheersen• Reglement financieel beheer• Risicomanagement-beleid • Procuratiereglement• Algemene voorwaarden• P&C en Governancecyclus• Communicatiebeleid• HR-visie• ICT-strategie• Informatiebeveiligingsbeleid• Klokkenluidersregeling• Inkoopbeleid• Gedragscode• Reglement ongewenste

omgangsvormen

Sturen• Portefeuillestrategie en

wens portefeuille• Prestatie-afspraken gemeente• Prestatie-afspraken regio• Fiscaal statuut• Adviesaanvraag huurverhoging HVS • Duurzaamheidsbeleid

Jaarverslag en jaarrekening

Ondernemingsplan

Organisatievisie

Bedrijfsjaarplan en begroting (incl. MJR)

Afdelings - jaarplannen

act

check

do

planT-rapportages

Afdelings - T-rapportages

Maandrapportages

goVernance Framework staedion

Kaderbrief

34

3.2 Bestuur

Verantwoordelijkheden van het BestuurHet Bestuur bestuurt de Stichting Staedion. Er is sprake van een tweehoofdig collegiaal bestuur, bestaande uit een bestuursvoorzitter en een bestuurder van Stichting Staedion. De verdeling van aandachtsgebieden tussen de bestuursvoorzitter en de bestuurder stelt Staedion verder in staat zich beter te focussen. Onderstaand zijn de aandachtsgebieden van het Bestuur weergegeven. Deze zijn in een portefeuilleverdeling nader vastgelegd: Bestuursvoorzitter Bestuurder

Internal auditor BITConcernstaf Facilitair BedrijfOnderhoud & Vastgoed WoonserviceBestuurssecretariaat Financiën

Het Bestuur is resultaatverantwoordelijk voor de gehele corporatie. Als eindverantwoordelijke ontwikkelt zij in samenspraak met de directeuren de strategische koers. Het Bestuur realiseert de strategische positie, de maatschappelijke prestaties, de strategische doelen, de identiteit, de (financiële) continuïteit, verwerkelijkt de missie en is belast met de algehele leiding.

Het Bestuur is verantwoordelijk voor het beleid van de corporatie dat mede is ontwikkeld door de directeuren en toetst het beleid aan de strategische uitgangspunten en de regelgeving, om zo de missie en de strategi-sche visie te realiseren. Daarnaast is het Bestuur van Stichting Staedion onder meer verantwoordelijk voor:• Het bepalen van de uitgangspunten voor de organisatiestructuur;• De naleving van weten regelgeving en interne regelingen (compliance);• Het personeels- en remuneratiebeleid;• Een adequaat en effectief intern risicobeheersing- en controlesysteem;• Aansturing en coördinatie van processen en activiteiten.

Statuten Stichting Staedion en Bestuurs- en directiestatuutNaar aanleiding van de wijzigingen in de Woningwet per 1-1-2019 zijn in 2018 het Bestuurs- en directie-statuut en het Reglement RvC op een aantal punten aangepast. In de statuten en het door de Raad van Commissarissen vastgestelde Bestuurs- en directiestatuut is vastgelegd welke besluiten het Directieteam mag nemen met/zonder voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen (RvC). In het bestuurs- en directiestatuut is ook een kader opgenomen voor de rolverdeling tussen Bestuur, Raad van Commissarissen, Audit & Control en medezeggenschap (intern en extern) conform de eisen die hieraan gesteld worden door het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV), het Burgerlijk Wetboek, de Woningwet, de Wet op de Ondernemingsraden en de Wet Huurder - Verhuurder. Het Bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Daartoe verschaft zij de Raad de benodigde informatie en bespreekt onder meer de manier waarop de interne controle en beheersing zijn ingericht. Zowel de statuten als het Bestuurs- en directiestatuut zijn te vinden op de website van Staedion.


Samenstelling DirectieteamDe samenstelling van het Directieteam van Staedion zag er gedurende 2018 als volgt uit:• De heer drs. ing. W.M.K. Krzeszewski, bestuursvoorzitter;• De heer drs. J.P. Duijvestijn RC, bestuurder/directeur Financiën; • De heer S. Vrouwenfelder, directeur Woonservice;• De heer drs. A.C Boidin, directeur Onderhoud & Vastgoed;• Mevrouw L. Wetters, directeur Concernstaf (tot 8 november 2018 in functie);• De heer M. Bruins. directeur a.i. Concernstaf (vanaf 13 november 2018 in functie).

Activiteiten DirectieteamIn 2018 heeft het Directieteam 24 keer regulier vergaderd. De deelnemers aan dit overleg zijn het Bestuur, de directieleden en de bestuurssecretaresse. Daarnaast is drie keer een thema Directieteam geweest en is vier keer een inhoudelijke één- of tweedaagse heivergadering georganiseerd.

Geen tegenstrijdig belangIn 2018 waren er bij de besluitvorming in het Directieteam geen onverenigbaarheden. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang en het Bestuur en de directieleden bekleedden geen functies die strijdig zijn met de statuten. Ook ontplooien het Bestuur en de directieleden geen activiteiten die concurreren met de belangen van Staedion.

Nevenfuncties bestuurders Het bestuur van Staedion wordt sinds 1 februari 2014 gevormd door Willem (W.M.K.) Krzeszewski, bestuurs-voorzitter, en Jan-Peter (J.P.) Duijvestijn, bestuurder/directeur Financiën. Zij bekleden de volgende nevenfuncties:

Nevenfuncties bestuursvoorzitter• Lid Raad van Toezicht Duurzaam Den Haag;• Lid Dagelijks Bestuur van de Vernieuwde Stad en voorzitter van de adviescommissie Stedelijke

Vernieuwing van De Vernieuwde Stad (Branche-organisatie 25 grootste woningbouwcorporaties van Nederland);

• Voorzitter Bestuur Stichting Generaal Maczek Memorial.

Nevenfuncties bestuurder• Lid Raad van Toezicht Alrijne Zorggroep (voorzitter Auditcommissie);• Lid deelnemersraad Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Bezoldiging bestuurders De gegevens betreffende de bezoldiging van bestuurders en de Wet Normering Topfunctionarissen publieke en semipubliek sector (WNT) is opgenomen in de enkelvoudige jaarrekening.

Permanente Educatie Bestuur Staedion hecht waarde aan Permanente Educatie, die bijdraagt aan de continue verbetering van het functioneren van het Bestuur. Bestuurders van woningcorporaties aangesloten bij Aedes zijn sinds 1 januari 2015 verplicht binnen drie jaar minimaal 108 PE-punten te behalen. Over de periode 2016-2018 hebben de heer Krzeszewski (bestuursvoorzitter) en de heer Duijvestijn (bestuurder) hieraan voldaan. De bestuursvoor-zitter heeft over deze periode 252 PE-punten behaald. De bestuurder heeft 316 punten over dezelfde periode behaald.

36

Behaalde PE-punten 2016 2017 2018 Totaal

W.M.K. Krzeszewski 217 18 17 252J.P. Duijvestijn 22 272 22 316

Verklaring van het BestuurIn de statuten van Staedion is vastgelegd dat het Bestuur jaarlijks de jaarstukken (bestuursverslag inclusief jaarrekening) opstelt. Deze dienen te voldoen aan de voorschriften die ter zake voor toegelaten instellingen van de Woningwet gelden. De RvC verleent de opdracht tot controle van de jaarstukken van de Stichting. Deze opdracht wordt gegeven aan een door de RvC aangewezen accountant. De jaarstukken worden ter vaststelling voorgelegd aan de RvC. Vaststelling en goedkeuring door het Bestuur en de RvC vindt pas plaats op het moment dat zij kennis hebben genomen van de bevindingen van de accountant. Het Bestuur van Staedion verklaart dat alle middelen van de Stichting in het verslagjaar in het belang van de volkshuisvesting zijn besteed.


De heer drs. ing. W.M.K. Krzeszewski, bestuursvoorzitterDe heer drs. J.P. Duijvestijn RC, bestuurder

3.3 Externe accountant

In 2016 is KPMG op basis van de nieuwe Governancecode nogmaals benoemd tot de externe accountant van Staedion voor een periode van twee jaar, waarna een termijn van tien jaar is bereikt. Begin 2018 is Staedion gestart met het offertetraject accountantsdienstverlening. Naar aanleiding hiervan hebben twee partijen een aanbieding neergelegd en deze ook gepresenteerd aan de auditcommissie van de RvC. De opdracht is uiteindelijk door de RvC verstrekt aan PwC, die met ingang van het boekjaar 2019 onze nieuwe accountant is.


Organisatie4

38

Collegiaal bestuur

Bestuurs voorzitter Bestuurder

Directeur Onderhoud & Vastgoed

Directeur Woonservice

Bestuurs secretariaat Business en informatie Technologie (BIT)

Internal auditor Facilitair Bedrijf

Directeur Concernstaf Financiën

organogram bestuur staedion

Aantal medewerkers 394(ultimo 2018)

Aantal fte 366(ultimo 2018)

Aantal fte 361(gemiddeld 2018)

Gemiddelde deeltijdfactor 0,93Man 54%Vrouw 46%

Gemiddelde leeftijd 45 jaarGemiddelde lengte dienstverband 11 jaar

Ziekteverzuim 4,1%(doel < 4,0%)

Instroom medewerkers 62Doorstroom medewerkers 18Uitstroom medewerkers 53

organisatie


4.1 Betrokken medewerkers

Klantbeloften Vanuit onze doelstelling ‘We maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoner’ werken en denken we bij Staedion steeds meer vanuit het klantperspectief. De in 2017 ontwikkelde klantbeloften dienen hierbij als leidraad.

Samen VooruitGedurende 2018 is Staedion begonnen met het interne verbeterprogramma ‘Samen Vooruit’. Dit programma is gebaseerd op drie pijlers met de klantbeloften als belangrijkste uitgangspunt: • De klantreis is het fundament van alles wat we doen: we hebben alle belangrijke klantreizen volledig in

beeld, kennen de drivers van klantbeleving en optimale bedrijfsvoering en hebben binnen een klantreis in beeld waar mensen waarde toevoegen en waar kansen liggen door automatisering.

• Data gedreven wonen: we hebben in beeld welke kenmerken van vastgoed en omgeving zorgen voor een optimale woonbeleving en zetten slimme technologie in waar dat bijdraagt aan klantbeleving of optimale bedrijfsvoering.

• Naar een cultuur van continu verbeteren: we hebben een cultuur waarin we gezamenlijk de verantwoor-delijkheid nemen voor een optimale klantbeleving en waarin iedereen intrinsiek gemotiveerd is om het voor de bewoner steeds beter te doen.

Het interne verbeterprogramma is in de loop van 2018 gestart vanuit de ambitie om voorop te lopen in onze dienstverlening aan klanten, en sneller te kunnen reageren op een veranderende omgeving en klantvraag. De hele organisatie is uitgenodigd om mee te denken in verbetermogelijkheden. Dit heeft geleid tot het starten van drie klantreistrajecten. In 2019 rollen we deze verder uit.

Duurzame inzetbaarheidStaedion hecht er waarde aan haar medewerkers bewuster te laten worden van de veranderende omgeving. Mede omdat dit een effect zal hebben op de werkprocessen en het werk van medewerkers. Medewerkers worden uitgenodigd om zo over hun eigen toekomst na te denken, maar ook om de interne processen van Staedion te verbeteren.

Het project ‘Duurzame inzetbaarheid’ is stapsgewijs uitgevoerd binnen de afdelingen Financiën en Business Informatie Technologie (BIT). In dit project staat de vraag centraal op welke wijze medewerkers zelf willen inspelen op de veranderingen in de omgeving en welke acties ze daarvoor ondernemen. Naast brainstorm-bijeenkomsten, waarbij medewerkers zelf konden meedenken wat duurzame inzetbaarheid voor hen betekent zijn er initiatieven verzameld die Staedion zou kunnen uitvoeren. Deze ideeën worden mee -genomen in de volgende fase van dit project.

Strategische personeelsplanningVanaf de zomer is het project ‘Strategische personeelsplanning’ uitgevoerd. Dit bestaat uit een bedrijfsbrede personeelsschouw en een inventarisatie van externe veranderingen die invloed hebben op specifieke werkzaamheden. Elke medewerker wordt gestimuleerd om na te denken over zijn/haar eigen ontwikkeling, hetgeen ook een onderdeel is van de jaarlijkse gesprekscyclus.

40

Great Place To WorkAan het eind van het jaar is besloten om het medewerkersonderzoek te laten verrichten door Great Place To Work. De opvolging van het onderzoek zal begin 2019 plaatsvinden. De doelstelling van dit onderzoek is tweeledig: enerzijds streeft Staedion ernaar om zich te positioneren als goede werkgever op de arbeidsmarkt en anderzijds zullen de onderzoeksresultaten aanleiding geven om met medewerkers verbeteracties op te stellen binnen de eigen afdeling.

Arbobeleid en ziekteverzuim In het arbobeleid en in de regeling verzuim en reintegratie ligt de nadruk op wat de medewerker en manager kunnen doen aan het verlagen van het ziekteverzuim. In 2018 gaven we naast verzuimbeheersing, meer aandacht aan frequent kort verzuim, preventie en de rol die medewerkers hier zelf in hebben. Gezond en veilig werken wordt hiermee nog meer een gezamenlijke verantwoordelijkheid van medewerkers én Staedion.

De nieuwe arbodienst, De Witte Raaf, zoekt nadrukkelijker de samenwerking tussen leidinggevenden, HR-adviseurs en arbodienst om zorgvuldige begeleiding te geven. Daarnaast is preventie ook een belangrijk uitgangspunt en om dit te onderstrepen hebben we vanuit verschillende hoeken preventiemedewerkers aangesteld: facilitair, arbo, HR en KAM (kwaliteit, arbeidsomstandigheden en milieu). Het gemiddelde verzuimpercentage over 2018 was 4,1%. Dit percentage is als volgt opgebouwd:• Kort verzuim (korter dan één week): gemiddeld 1,2%• Middellang verzuim (van één tot zes weken): gemiddeld 0,6%• Lang verzuim (langer dan zes weken): gemiddeld 2,3%

IntegriteitDe Gedragscode beschrijft concrete regels en verplichtingen die betrekking hebben op integriteit en biedt hiermee handvatten voor managers en medewerkers. Elke medewerker is bekend met de Gedragscode. De Gedragscode maakt transparant wat wij samen onder integer handelen verstaan. In relatie tot de Gedragscode heeft in 2018 een schending plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot het beëindigen van de arbeidsovereenkomst met de betreffende medewerker. De Gedragscode is te vinden op de website van Staedion. Naast de Gedragscode voert Staedion iedere vier jaar een integriteitsonderzoek uit. In 2015 heeft dit onderzoek plaatsgevonden. Het Directieteam monitort de aanbevelingen uit het rapport halfjaar-lijks. In 2019 wordt een nieuw integriteitsonderzoek uitgevoerd.

Privacy-AVGIn Nederland is sinds geruime tijd de Wet Bescherming Persoonsgegevens van kracht. Vanuit de Europese Unie is een aanscherping op deze wet gemaakt die is ingegaan op 25 mei 2018: de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Staedion wil met zorg omgaan met de gegevens van huurders en medewerkers en op een goede wijze invulling geven aan het voldoen aan de verordening. Hiertoe hebben we in 2017 een schatting gemaakt van de impact van de AVG bij Staedion. Voor een volledig overzicht is een nulmeting gedaan. De uitgevoerde nulmeting is gebruikt als overzicht van de te ondernemen acties en ter bepaling van de prioriteit. De voor Staedion belangrijkste acties zijn afgerond ofwel gestart vóór 25 mei 2018. Dit zijn het vaststellen van het privacybeleid, het protocol datalekken, Privacy Governance, het opstellen van een verwerkingenregister en het afsluiten van verwerkersovereenkomsten, inclusief een inventarisatie van huidige leveranciers. In 2018 heeft verder de focus gelegen op een bewustwordingscampagne en opleiding voor de medewerkers en communicatie over de AVG.


VertrouwenspersoonStaedion heeft twee interne vertrouwenspersonen en een externe vertrouwenspersoon. De externe vertrouwenspersoon, mevrouw L. van der Heiden, heeft in 2018 besloten haar werkzaamheden voor Staedion te beëindigen. Staedion dankt mevrouw Van der Heiden voor haar deskundige inzet de afgelopen jaren. In 2018 is er een start gemaakt met de werving van een nieuwe externe vertrouwenspersoon en inmiddels zijn de heer A. de Leeuw (CVP-Plus) en mevrouw L. Vermeulen (CVP-Plus), benoemd als nieuwe externe vertrouwenspersonen. Ook is in 2018 mevrouw S. Noordzij, naast de heer D. van Puffelen, als tweede interne vertrouwenspersoon benoemd.

De interne vertrouwenspersonen zijn in 2018 door één medewerker benaderd en de externe vertrouwens-persoon is benaderd door twee medewerkers. Het gaat daarbij om één situatie in de categorie seksueel overschrijdend gedrag en twee situaties van de categorie intimidatie. Alle drie de situaties zijn inmiddels afgewikkeld. Geen van de drie medewerkers heeft zich gewend tot de klachtencommissie.

KlokkenluidersregelingStaedion kent een klokkenluidersregeling. Deze regeling biedt medewerkers de mogelijkheid om zonder gevaar voor hun rechtspositie melding te doen van vermeende misstanden en andere onregelmatigheden van algemene, operationele of financiële aard. In 2018 is geen gebruik gemaakt van deze regeling.

Onafhankelijke klachtencommissieIn 2016 en 2017 hebben we de kwaliteitszorg verbeterd als het gaat om ‘eerstelijnsklachten’. Dat heeft vervolgens in 2017 en ook in 2018 verdere vruchten afgeworpen. Indien (potentiële) huurders zich niet in de afwikkeling van hun klachten kunnen vinden, kunnen zij een formele klacht indienen bij de onafhankelijke klachtencommissie. Deze onafhankelijke klachtencommissie is er voor klachten van (potentiële) huurders ten aanzien van een door Staedion geleverde dienst, een door Staedion geleverd product, een gedraging, handeling of nalaten van een medewerker van Staedion, ten gevolge waarvan klager zich rechtstreeks in zijn belang getroffen acht en achten kan. In 2018 heeft de klachtencommissie in twee gevallen schriftelijk geadviseerd over de afhandeling van een klacht door Staedion. De klachtencommissie adviseerde om één klacht gegrond te verklaren, waarbij Staedion het advies van de Klachtencommissie heeft opgevolgd. Bij de andere klacht adviseerde de klachten-commissie om die ongegrond te verklaren. Staedion heeft ook dit advies opgevolgd.

De ingediende klachten gingen voornamelijk over een geleverd product en/of dienst (mate van woningverbe-tering, gebrek, onderhoud of beleidskeuze Staedion), het gedrag van een medewerker van Staedion, of het waren klachten die betrekking hadden op een financieel geschil. De adviezen van de onafhankelijke klachtencommissie zijn bij schriftelijk besluit voor 100% opgevolgd door de betreffende verantwoordelijke directeur.

42

Aantal medewerkers / fte Ultimo 2018 bedroeg het aantal medewerkers 394, hetgeen resulteerde in 366 fte (2017: 351 fte) in dienst.

leeftijd aantal percentage

< 25 jaar 7 1,78%

26 tot en met 35 jaar 65 16,50%

36 tot en met 45 jaar 118 29,95%

46 tot en met 55 jaar 130 32,99%> 56 jaar 74 18,78%

Totaal 394 100,00%

4.2 Leren en verbeteren

Staedion vindt het belangrijk dat medewerkers inspiratie opdoen en elkaar ontmoeten. Hiervoor organiseren we twee keer per jaar het kenniscafé. Tijdens het kenniscafé nodigen we een inspirerende spreker uit om ons bij te praten over een actueel vraagstuk, een relevante ontwikkeling of een visionair idee. Zo was in 2018 meneer Reimers te gast, bekend van tv-programma’s als Mijn Tent Is Top en Herrie In De Keuken. Meneer Reimers vertelde tijdens het kenniscafé over zijn zeven regels van gastvrijheid, ondernemen en goed fatsoen en waarom het zo belangrijk is om je klanten als gast te behandelen. In het tweede kenniscafé van 2018 nam tech-ondernemer en innovatiedeskundige Jim Stolze medewerkers mee langs de meest spraakmakende ontwikkelingen op het gebied van technologie en innovatie en de impact daarvan op werk.

4.3 Aedes-benchmark 2018

In 2018 is voor het vijfde achtereenvolgende jaar de Aedes-benchmark uitgevoerd. De benchmark maakt het voor corporaties mogelijk om individuele resultaten onderling te vergelijken en van elkaar te leren. Dit jaar hebben 291 corporaties aan de benchmark deelgenomen. Zij vertegenwoordigen bijna alle verhuureenheden (98%) in de corporatiesector.

In 2018 zijn corporaties voor de prestatievelden Huurdersoordeel, Bedrijfslasten, Duurzaamheid en Onderhoud & verbetering ingedeeld in drie klassen (A, B of C), waarbij A de hoogste klasse is.

HuurdersoordeelHet prestatieveld ‘Huurdersoordeel’ bestaat uit drie onderdelen: nieuwe huurders, huurders met een reparatie-verzoek en vertrokken huurders. Hoewel Staedion op alle drie de onderdelen boven het landelijk gemiddelde scoort, hebben we dit jaar B gescoord (vorig jaar nog een A). Verklaring hiervoor zit in de weging van de drie deelscores: de deelscore ‘Huurders met een reparatieverzoek’ weegt voor 55% mee in het totaal. Juist op dit onderdeel valt Staedion met een 7,8 nog net in de klasse B (deze loopt in 2018 van 7,4 tot en met 7,8).


Wel scoort Staedion aanzienlijk beter op de tevredenheid van de ‘Vertrokken huurders’ ten opzichte van 2017, toen we met een 6,9 op deze deelscore nog een C haalden. Dat heeft vooral te maken met een andere visie op en uitvoering van het proces. Bij bewoners die langdurig van ons gehuurd hebben en zich aan de afgesproken bepalingen uit het huurcontract hebben gehouden, zijn we terughoudender bij het in rekening brengen van kosten.

Staedion Gemiddelde score sector

Score Staedion

Prestatieveld Huurdersoordeel 2018 2017 B

Nieuwe huurders 7,9 8,0 7,5 AHuurders met reparatieverzoek 7,8 8,0 7,5 B

Vertrokken huurders 7,8 6,9 7,4 A

BedrijfslastenOp het onderdeel ‘Bedrijfslasten’ heeft Staedion zijn A-score weten te behouden. Met bedrijfslasten op € 687 per vhe scoort Staedion significant lager dan het gemiddelde in de sector (€ 764 per vhe).


Score Staedion

Prestatieveld Bedrijfslasten 2018 2017 A

Geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten € 687 € 682 € 764 A

DuurzaamheidStaedion scoort een A op het prestatieveld ‘Duurzaamheid’ en is daarmee één van de twee van de negentien XL-corporaties die een A halen. Het prestatieveld Duurzaamheid is opgebouwd uit twee verschillende onderdelen: Energie-Index en CO2-uitstoot. Voor deze laatste halen we een A. Doordat beide deelscores even zwaar wegen komen we in 2018 uit op een A voor duurzaamheid.


Score Staedion

Prestatieveld Duurzaamheid 2018 2017 A

Energetische prestatie (Energie-index) 1,60 1,82 1,65 BCO2-uitstoot warmtevraag per m2 20,2 21,4 21,4 A

Onderhoud en verbeteringHet prestatieveld ‘Onderhoud & verbetering’ bestaat uit drie verschillende onderdelen: technische woning-kwaliteit (energie-index), instandhoudingskosten en ervaren woningkwaliteit. Staedion haalt een C. Voor het eerst hebben we in 2018 de ervaren woonkwaliteit gemeten. Hier scoren we onder het gemiddelde ten opzichte van de rest van de corporaties. Dat geldt ook voor de deelscore instandhoudingskosten. Hierin is ook nog een verandering in de methodiek doorgevoerd: in plaats van naar een tweejarig gemiddelde (in 2017) kijkt men vanaf 2018 naar een driejarig gemiddelde. Dit wordt gedaan om de pieken in het onderhoud te dempen.

44

Na de publicatie van de benchmarkresultaten is een analyse uitgevoerd over de behaalde resultaten. Uit deze analyse blijkt dat de onderhoudslasten van Staedion ca.10% hoger liggen dan de afgegeven referentiewaarde. Omdat Staedion een helder kader over de verwachte kwaliteit van de woning en hier de bedrijfsvoering op afgestemd heeft, zijn verhoogde onderhoudslasten niet onverwacht. In 2019 streven we naar een verdere afstemming tussen basiskwaliteit en het klantperspectief ten aanzien van kwaliteit.

Niet alle deelscores zijn openbaar gemaakt.Staedion Gemiddelde

score sectorScore

Staedion

Prestatieveld Onderhoud & verbetering 2018 2017 C

Geharmoniseerde instandhoudingskosten driejarig gemiddelde *

€ 2.444 € 2.076 € 2.244

Instandhoudingskosten referentiewaarde driejarig gemiddelde

Instandhoudingskostenindex driejarig 110 100 C

Technische woningkwaliteit (energie-index) 1,60 1,82 1,65

Technische woningkwaliteit referentiewaarde

Technische woningkwaliteitsindex 100 110 B

Ervaren woningkwaliteit 6,7 7,1

Ervaren woningkwaliteit referentiewaarde

Ervaren woningkwaliteitsindex 98 C


Verbinding: met onze bewoners en belanghouders

5

46

5.1 Bewonersparticipatie

Actieve bewonersBinnen het bezit van Staedion zijn eind 2018 in totaal 566 vrijwilligers actief rondom de participatiethema’s ‘meedoen, meedenken of meebeslissen’. Naast de 58 bewonerscommissies en de Huurdersvereniging Staedion (HVS), waren er ook 33 contacten klankbordgroepen actief, verspreid over de gehele voorraad. Dit brengt het totaal op 92 formele en informele overleggroepen, waar in 2018 geregeld overleg mee is geweest. Daarnaast waren 157 bewoners actief als individuele contactpersoon binnen hun wooncomplex.

Nieuw reglement participatie van bewonerscommissiesMet de ondertekening van de vernieuwde samenwerkingsovereenkomst 2018 tussen HVS en Staedion is het reglement participatie van bewonerscommissies Staedion ingegaan. Beide documenten zijn in 2018 tot stand gekomen in samenspraak met de HVS en regelen de wederzijdse verplichtingen en rechten tussen Staedion, de HVS en bewonerscommissies.

Als een bewonerscommissie besluit gebruik te maken van de mogelijkheden die het reglement biedt, dan wordt dit door de deelnemers gezamenlijk ondertekend. Het vormen van een bewonerscommissie is een mogelijkheid, maar bewoners kunnen ook kiezen voor een andere vorm van participatie, bijvoorbeeld de contactgroep. Dit kan ook het geval zijn als het niet lukt om nieuwe leden te werven voor een lang bestaande bewonerscommissie.

Participatievormen naast de reguliere structurenIeder jaar organiseert Staedion een aantal bijzondere participatiebijeenkomsten voor onze bewoners. We gaan steeds op zoek naar nieuwe vormen om bewoners te betrekken bij dat wat speelt binnen en buiten Staedion. Daarbij hanteren we het uitgangspunt dat deze bewoners, in de rol van vrijwilliger, activiteiten ondernemen die ten goede komen aan alle bewoners van een wooncomplex en daarmee een algemeen belang dienen. Bewoners kunnen participeren in bijvoorbeeld (tijdelijke) projectgroepen, beheergroepen (groen, schoonmaak of groepsruimten) of andere op complexniveau geïnitieerde bewonersinitiatieven. Deze groepsinitiatieven leveren een belangrijke bijdrage aan de ambitie van Staedion om het thuisgevoel samen met onze bewoners te realiseren.

Complexbijeenkomsten over renovatie- en onderhoudsplannenNet als in 2017 zijn er ook in 2018 verschillende bijeenkomsten geweest met bewoners van complexen in Bouwlust en Vrederust ter voorbereiding op de veranderingen in Den Haag Zuidwest. Bewoners is gevraagd wat zij prettig vinden aan het wonen, wat behouden moet blijven en wat moet veranderen. De informatie uit die sessies wordt meegenomen in de planvorming. Dergelijke gesprekken zijn ook gevoerd met bewoners van de Betje Wolffstraat (Moerwijk) omdat we daar een deel van de woningen willen slopen ten behoeve van de vitalisering van deze woon/winkelstraat.

BewonerspanelDit jaar is een bewonerspanel het onderwerp ‘Visie op participatie’ voorgelegd. Hierbij is aan bewoners gevraagd óf, en hoe zij meedoen, meedenken en meebeslissen met Staedion en hoe Staedion bewoners-participatie kan stimuleren. Bewoners geven aan zich meer thuis te voelen als zij elkaar kennen. Hieruit ontstaan dan vervolgens gemakkelijker initiatieven waarbij buren samen iets ondernemen of voor elkaar klaar staan.


Thema wonen en zorgIn 2018 is, verspreid over meerdere locaties, het thema ‘Support voor wonen en zorg’ met onze bewoners besproken. Deze serie betrof alweer de vierde in de reeks waarbij Staedion jaarlijks actief een thema uit het Ondernemingsplan 2016 – 2020 aan bewoners toelicht en met hen bespreekt. Bewoners kregen in drie bijeenkomsten prikkelende stellingen voorgelegd over hoe zij denken dat Staedion vanuit haar mogelijk-heden een bijdrage kan leveren aan het ‘langer thuis blijven wonen’ van huurders. Tijdens deze sessies is ook het idee voor een Langer Thuis Wonen-Check getoetst. Dit betreft een uitbreiding op het bestaande service-abonnement, waarbij speciaal hiervoor opgeleide servicemedewerkers de woonsituatie met de bewoner bespreken. Vervolgens verstrekken zij gratis advies aan de bewoner over welke mogelijkheden er zijn om langer thuis te blijven wonen.

De bijeenkomsten zijn achtereenvolgens georganiseerd in de complexen Maasstraat (Centrum), Het Klein Loo (Mariahoeve) en de Lindberghlaan (Ypenburg). Waar mogelijk gebruiken we de inzichten en informatie die bewoners tijdens deze bijeenkomsten met ons hebben gedeeld als input voor het verder aanscherpen van de beschreven ambities in het ondernemingsplan.

InspiratiedagIn oktober vond de jaarlijkse Inspiratiedag plaats, voor alle Staedion bewoners die zich belangeloos als vrijwilliger inzetten in hun wooncomplex. Tijdens deze dag heeft Staedion de aanwezige bewoners meege-nomen in het ontstaan van de sociale woningbouw in Nederland, met een accent op de Haagse situatie. Daarnaast gingen de deelnemers met elkaar in gesprek over actuele thema’s als het passend toewijzen. Verder werd uitgelegd hoe Staedion invulling geeft aan het huisvesten van bijzondere doelgroepen. Tijdens een busrit lieten we bewoners de diversiteit van het Staedion bezit zien. In anderhalf uur werden diverse wooncomplexen bezocht, variërend van gebouwen uit de vroege bouwperiode rond 1900 tot en met het meest recente nieuwbouwcomplex De Tuinen van Morgenstond.

Doorkijk 2019 Bewonersparticipatie blijft belangrijk voor zowel bewoners als Staedion. In 2019 gaan we verder met de uitwerking van een nieuwe visie op participatie. De HVS heeft aangeboden om ons hierbij te ondersteunen. We blijven gezamenlijk zoeken naar passende vormen van participatie voor onze bewoners. Daarin is de verwachting dat we steeds vaker maatwerk zullen leveren. Het belang van participatie door bewoners is voelbaar bij alle afdelingen en geledingen binnen Staedion.

5.2 Ondernemingsraad Staedion

Samenstelling De OR telt acht leden: de heer M. Boonekamp, mevrouw R. Hoogduin, de heer T. Lansbergen, mevrouw E. van Maanen, de heer P. Mekers (vicevoorzitter), de heer S. Ros, mevrouw S. Sieverink (voorzitter) en mevrouw V. van der Velden. Na het vertrek van mevrouw C. van Luijk uit de OR per 1 oktober 2017 is middels een tussentijdse verkiezing mevrouw M. Middelburg toegetreden. Aangezien zij de enige kandidaat was voor de tussentijdse verkiezing heeft de verkiezing niet plaatsgevonden.

FlexpoolDe flexpool van de OR bestaat uit maximaal negen personen. Omdat er één deelnemer OR-lid is geworden en één deelnemer de organisatie heeft verlaten zijn er zeven actieve flexpoolleden. De leden van de flexpool nemen deel aan de commissies van de OR en denken mee over de onderwerpen die de OR behandelt.

48

CommissiesDe commissies FOS (Financiën, Organisatie en Strategie), PB (Personeelsbeleid) en Communicatie bereiden onderwerpen voor de OR-vergadering voor. Leden van de commissie FOS hebben hun kennis op het gebied van financiën, met name de begroting, verdiept door in november 2018 een cursus te volgen.

Speerpunten ORDe OR heeft zijn speerpunten in 2018 nader bepaald. Deze zijn: de in- en uitstroom van medewerkers, de interne doorgroeimogelijkheden en duurzame inzetbaarheid.

Instemmings- en adviesaanvragenIn 2018 heeft de raad één adviesaanvraag: ‘onderzoek bij afdeling creditmanagement door extern bureau’ behandeld en vier instemmingsaanvragen: ‘Nieuwe arbodienst’, ‘Verplichtstelling dragen SOS-friend’, ‘Aanstellen interne vertrouwenspersoon’ en ‘Actualiseren agressieprotocol’. De OR is akkoord gegaan met het actualiseren van de bereikbaarheidsdienst.

Vergaderingen en overige overleggenDe OR heeft 24 keer vergaderd, en zeven overlegvergaderingen met de bestuurder gehouden. De commissie PB heeft driemaandelijks met een delegatie van HR en de KAM-coördinator over de Arbo overlegd. Daarnaast heeft een OR-lid deelgenomen aan de werkgroep ‘Bedrijfskleding’, en nam een OR-lid deel aan de werkgroep ‘Beoordeling offertes externe bureaus onderzoek Creditmanagement’.

Overige onderwerpenDe OR heeft onder meer het verloop in de organisatie, het jaarverslag over 2017 en de behaalde (financiële) resultaten, het jaarplan en de begroting voor 2019 met de bestuurder besproken. Tevens ontvangt de OR de tertaalrapportages en heeft daarnaast twee maal overlegd met de Raad van Commissarissen, onder meer over de in- en uitstroom en de interne doorgroeimogelijkheden van medewerkers.

5.3 Huurdersvereniging Staedion

Bestuur HVSDrie nieuwe aspirant bestuursleden zijn in 2018 aangetreden; mevrouw W. de Wit (bewonerscommissie Zwolsehoek), mevrouw J. Vermond-Dat (bewonerscommissie Thorbeckelaan) en de heer G. Jobse (bewoner Loosduinse Hoofdstraat). Mevrouw W. de Wit is in de Algemene Ledenvergadering van april 2018, gekozen als bestuurslid van de HVS. Eind 2018 bestaat de HVS hiermee uit zeven bestuursleden en twee aspirant bestuursleden.

Dagelijks bestuur HVS:• de heer R. Klein, voorzitter (extern bestuurslid, tevens tweede penningmeester);• de heer N. van den Bergh (extern penningmeester).

Algemeen bestuur:• mevrouw A. Beek, bestuurslid (bewonerscommissie Spaanse Hof); • de heer K. Schumacher, bestuurslid (bewonerscommissie Teunisbloem);• mevrouw C. van Straalen, bestuurslid (bewonerscommissie de Waringin);• de heer D. Weber, bestuurslid (bewonerscommissie Teunisbloem); • mevrouw W. de Wit (bewonerscommissie Zwolsehoek);• mevrouw J. Vermond-Dat (bewonerscommissie Thorbeckelaan);• de heer G. Jobse (bewoner Loosduinse Hoofdstraat).


Administratieve ondersteuning:• mevrouw A. Maagdenberg (bureau ProMinutes)

Jaarlijks is er een zomer- en een winteroverleg tussen het bestuur van de HVS en de bestuursvoorzitter van Staedion. Ook vindt twee keer per jaar een informeel overleg plaats.

Naast een regulier maandelijks beleidsoverleg waarin lopende adviesaanvragen en andere actuele onder-werpen worden behandeld, zijn in 2018 ook meerdere themabijeenkomsten over specifieke onderwerpen georganiseerd. De wederzijdse ervaringen met de werkwijze waarin de HVS al in een vroeg stadium - bij voorkeur al bij planvorming - wordt betrokken, zijn positief.

Hieronder volgt een opsomming van de in 2018 door de HVS behandelde adviesaanvragen en bijgewoonde informatie- en themabijeenkomsten:• Trendmatige aanpassing servicekosten elementen 2018 (instemmingsaanvraag);• Inzet Huismeester en Complexbeheerder (meerdere themabijeenkomsten);• Complexgewijze Verkoop Van Embdenstraat (adviesaanvraag);• Portefeuillestrategie 2018 - 2030 (adviesaanvraag);• Toelichting Aedes Transparantietool (themabijeenkomst);• Huuraanpassing 2018 (adviesaanvraag);• Prestatiebiedingen 2019 (adviesaanvraag/tripartiteoverleg);• Jaarverslag Geschillencommissie Wonen Zuid Holland 2018 (informatietraject);• Jaarverslag Interne Klachtencommissie Staedion 2018 (informatietraject);• Warmtewet - Tarieven 2018 (informatietraject);• Ontwikkelen en uitvoeren enquête huurdersraadpleging (themabijeenkomsten);• Pilotproject Zonnepanelen (adviesaanvraag);• Inkoop energie (themabijeenkomst);• Samenwerkingsovereenkomst HVS & Staedion 2018 (meerdere bijeenkomsten);• Klant Contact Monitor 2018 (informatietraject en uitgebracht advies);• Elektraverbruik scootmobielplekken en gebruiksovereenkomst (themabijeenkomst);• Huuraanpassing 2019 (informatietraject);• Schoonmaak (vervolgbijeenkomsten op eerder adviestraject);• Basiskwaliteit, brandveiligheid en Langer Thuis Wonen-Check (informatiebijeenkomsten);• Customer Journey: ‘mijn huis wordt opgeknapt’ (informatiebijeenkomst);• Toekomstvisie op groepswonen (themabijeenkomst);• Staedion Klantbeloften (meerdere themabijeenkomsten);• Wonen met een Plus! en Langer Thuis Wonen-Check (meerdere themabijeenkomsten);• Tussentijdse Evaluatie Staedion Ondernemingsplan 2016-2020 (themabijeenkomst);• Visie op participatie (meerdere themabijeenkomsten);• VvE Beheer (informatiebijeenkomst);• Woonlasten (themabijeenkomst).Staedion ontving alleen op het onderwerp huuraanpassing 2018 een negatief advies van de HVS. De HVS heeft besloten om ten aanzien van de portefeuillestrategie geen advies uit te brengen.

Huuraanpassing 2018In 2018 bracht de HVS een negatief advies uit op Staedions voorstel voor de huuraanpassing per 1 juli. De HVS vond de verhouding tussen de voorgestelde huuraanpassing en de kostenontwikkeling niet duidelijk en zag daarmee niet genoeg rechtvaardiging voor het voorstel. De uitleg van de HVS aan haar achterban stond daarmee onder druk. Daarnaast kreeg ons voornemen om de inkomensafhankelijke huurverhoging in te zetten geen draagvlak.

50

Staedion en HVS hebben aansluitend overleg gevoerd, zowel over de inhoud als over de toon van het gesprek en het proces. Dit heeft gezorgd voor wederzijds begrip. Staedion heeft besloten de inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren in 2018. Ook is afgesproken de huuraanpassing in de toekomst, te beginnen met die van 2019, op een andere wijze voor te bereiden. Na de zomer van 2018 heeft Staedion een aantal scenario’s doorgenomen om zo het effect van de huuraanpassing op de investeringscapaciteit en de daarmee samenhangende resultaten te kunnen duiden. De HVS heeft eind 2018 een indicatief voorstel uitgebracht voor de huuraanpassing per 1 juli 2019. De hieruit voortkomende scenario’s zijn eind 2018 met de HVS besproken. Inmiddels weten we dat mede door de aanpassingen in het proces, het officiële advies van HVS betreffende de huuraanpassing in 2019, positief is.

SchoonmaakAl vroeg in 2016 zijn we gestart met de voorbereidingen op het thema Schoonmaak van complexen en buitenruimten. Doel van dit traject was om, daar waar mogelijk, de servicekosten voor onze bewoners te reduceren. Alhoewel Bestuursleden van de HVS in de beginfase direct zijn betrokken bij dit traject heeft dit in het begin toch geleid tot onduidelijkheid over de doelstellingen en de gewenste resultaten. De HVS heeft in 2017 geadviseerd over het voorgestelde traject en is eind 2018 nog steeds betrokken bij de afstemming tijdens de uitrol van de laatste fase. Inmiddels zijn resultaten geboekt: een beperkt aantal leveranciers, betere (werk)afspraken en bij de meeste complexen lagere kosten. Er is echter ruimte voor verbetering en afstemming met de bewonerscommissies.

Samenwerkingsovereenkomst vernieuwdOp 2 oktober 2018 tekenden de voorzitter van de Huurdersvereniging Staedion, de heer R. Klein en Staedions bestuursvoorzitter de heer W. Krzeszewski een nieuwe samenwerkingsovereenkomst (SOK). Met deze overeenkomst maken de huurdersvereniging en Staedion afspraken over hun samenwerking en de verschil-lende manieren waarop huurders kunnen meedoen, meedenken en meebeslissen met Staedion. Duidelijkheid over wat mogelijk is en hoe de wet wordt uitgevoerd staat hierbij centraal.

Een compleet vernieuwd reglement voor bewonerscommissies maakt onderdeel uit van de overeenkomst. Het document is leesbaarder geworden en geeft helderheid over de rol van de bewonerscommissie en Staedion en verwachtingen over en weer. Dit betekent dat op het moment dat bewoners formeel willen participeren, Staedion hierin volgens de SOK en het reglement faciliteert. Huurders die willen participeren, maar die voorkeur hebben voor een andere vorm van participatie, adviseren we over wat in hun situatie het beste werkt.

HuurdersonderzoekIn 2018 heeft de Huurdersvereniging samen met Staedion een grootschalige huurdersenquête ontwikkeld en uitgezet. Doel van de enquête was om de bekendheid van de HVS onder huurders na te gaan. Daarnaast het peilen van de interesse en bereidheid van de huurder om zich als vrijwilliger in te zetten op het vlak van bewonersparticipatie. Uit de resultaten van de vragenlijst blijkt dat een kwart van de huurders bekend is met de werkzaamheden van de HVS. De helft van de huurders is niet op de hoogte van het bestaan van de Huurdersvereniging. Hier valt winst te behalen.

Meer dan 2.600 huurders hebben aangegeven (misschien) mee te willen praten over het beleid van Staedion of andere onderwerpen die hun leefomgeving betreffen. Een groot deel van deze huurders doet dat momenteel nog niet. Met name online enquêtes of discussiebijeenkomsten over specifieke onderwerpen, zijn een goede manier om deze huurders te betrekken. De HVS heeft intussen twee bijeenkomsten georgani-seerd voor geïnteresseerde huurders. Via deze bijeenkomsten zijn mensen geïnformeerd over wat het betekent om actief te zijn als bewonerscommissielid of als bestuurslid in de Huurdersvereniging Staedion. In 2019 worden nog een aantal vervolgbijeenkomsten gepland.


Doorkijk 2019We gaan verder met het versterken van de samenwerking met de Huurdersvereniging Staedion. In 2019 geeft de HVS verder invulling aan de uitslag van de door hen afgenomen huurdersenquête. Er komt een nieuwe serie bijeenkomsten voor geïnteresseerde bewoners. Daarnaast blijven we met elkaar in gesprek over tal van onderwerpen. Eén van de eerste agendapunten is de huuraanpassing 2019.

5.4 Overige belanghouders

Nieuwe prestatieafspraken met gemeentenMet de gemeente Rijswijk en Pijnacker-Nootdorp heeft Staedion nieuwe prestatieafspraken gemaakt. De afspraken met Westland en Leidschendam-Voorburg zijn gecontinueerd. Door het beperkte aantal woningen van Staedion in Delft zijn nadere prestatieafspraken met de gemeente Delft niet nodig.

Met de gemeente Den Haag is gewerkt aan een nieuwe meerjarige raamovereenkomst voor de periode 2019-2024, met alle in Den Haag actieve woningcorporaties en de huurdersorganisaties. Dit proces is nog niet afgerond en krijgt een vervolg in 2019. Daarom zijn er eind 2018 alsnog beknopte prestatieafspraken voor 2019 gemaakt tussen Staedion, de gemeente Den Haag en de HVS.

Samenwerking gemeente Den HaagStaedion en de gemeente Den Haag werken intensief samen op verschillende gebieden. Het gaat dan zowel om samenwerkingen die de hele stad betreffen als om samenwerking op stadsdeel- of zelfs wijkniveau. Vaak maken we afspraken met de gemeente en andere corporaties gezamenlijk. Ook is er een tripartite-overleg met de drie grote corporaties, de gemeente en de huurdersorganisaties van de drie corporaties.

Met ingang van januari 2018 kunnen bewoners van de stad rechtstreeks een urgentieaanvraag indienen bij de gemeente en gebeurt dat grotendeels digitaal. Deze werkzaamheid ligt niet langer bij de corporaties.

MarkttoetsBegin 2018 voerde de gemeente Den Haag voor Staedion de markttoets uit. De markttoets is geïntroduceerd in de herziene Woningwet. Wanneer een locatie geschikt is voor vrije sector woningen (niet-DAEB) mag de corporatie deze niet zomaar realiseren en exploiteren. Eerst moet via een markttoets worden onderzocht of er geen commerciële partij is die de ontwikkeling wil doen. Deze markttoets wordt uitgevoerd door de gemeente. In het geval van Staedion betreft het een locatie in een eenzijdige wijk (Moerwijk), waarbij de grond in erfpacht is uitgegeven. Staedion wil hier sociale woningen slopen en nieuw bouwen. Daarbij is ruimte voor verdichting, die kan worden benut voor het toevoegen van woningen in het middenhuur-segment. Voor het ontwikkelen, realiseren en exploiteren van de middenhuurwoningen is de markttoets gedaan; deze heeft één gegadigde opgeleverd. Staedion is met die partij een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. Het plan wordt in 2019 verder uitgewerkt.

EnergietransitieOok is dit jaar het Haags Energie Netwerk opgericht. Hoewel er formeel geen overeenstemming is bereikt over een akkoord, is het netwerk meerdere keren bijeen geweest. De netwerkpartners hebben een aantal gebieden in Den Haag geselecteerd waar als eerste de energietransitie gaat plaatsvinden. Voor de buurt Bouwlust en Vrederust is door de gemeente een subsidie aangevraagd in het kader van de ‘proeftuin aardgasvrije wijken’. Staedion heeft in deze proeftuin zes woongebouwen ingebracht: één van deze is volledig in eigendom van Staedion, de andere zijn verenigingen van eigenaren. De subsidie is toegekend en met partijen onderzoeken we hoe we deze gebouwen aardgasvrij kunnen maken.

52

Samenwerking voor Den Haag ZuidwestDen Haag Zuidwest staat steeds meer in de belangstelling. De gemeente Den Haag diende in september succesvol een voorstel bij het Rijk in om samen de sociaaleconomische problemen en de verbetering van veiligheid in de wijk aan te pakken. Met het geld wordt gewerkt aan een betere leefomgeving, goede voorzieningen en voldoende werk in de buurten Bouwlust, Vrederust, Morgenstond en Moerwijk. Staedion werkt samen met de gemeente en Heijmans aan een stedenbouwkundige visie voor Den Haag Zuidwest. Hierin is opgenomen de buurten Zichten, Dreven en De Gaarden te herstructureren en te vernieuwen. Partijen willen in deze buurten investeren en ze meer divers, klimaat- en toekomstbestendig te maken en beter te verbinden met de stad. Bij het vernieuwen van de buurten wordt ook in belangrijke mate aandacht besteed aan de sociale samenhang. De ambitie is om de komende tien jaar het woningaanbod fors uit te breiden. Het huidig aantal van circa 1.200 sociale huurwoningen zal minimaal gelijk blijven. Daarnaast worden minimaal 3.000 koop- en vrije sector huurwoningen aan de voorraad toegevoegd. Naast het verbeteren van de woningvoorraad is er in de plannen ook aandacht voor herinrichting van de openbare ruimte en uitbreiding van onderwijs- en andere maatschappelijke, culturele en commerciële voorzieningen.

In het najaar presenteerde wethouder Revis zijn woonagenda. De wethouder constateert dat er te weinig woningen zijn en neemt maatregelen om de nieuwbouw en de doorstroming aan te jagen. Over de nieuwbouw is intensief overlegd, onder meer in het nieuwbouwoverleg tussen gemeente en corporaties. In 2019 krijgt dit een uitbreiding met de oprichting van een Haagse Tafel voor nieuwbouw met naast corporaties en gemeente ook deelname van marktpartijen.

Verdere samenwerking in Den HaagStaedion wil woonfraude zoveel mogelijk voorkomen. Met de politie en Haag Wonen is hierover overleg geweest. Zo is gesproken over verklaringen omtrent gedrag (VOG) voor nieuwe medewerkers en optimale samenwerking bij informatie-uitwisseling binnen de kaders van de AVG. Er is structureel overleg tussen medewerkers van Staedion en die van de Multidisciplinaire Aanpakteams, de nieuwe naam voor de Sociale Wijkzorg Teams.

Met verschillende zorgorganisaties zijn nieuwe samenwerkingen verkend of bestaande samenwerkingen voortgezet. Vaak gebeurt dit rondom locaties waar we woningen voor zorgdoelgroepen realiseren, zoals samen met Ipse de Bruggen bij het nieuwbouwproject De Tuinen van Morgenstond. Ook ontwikkelen we gezamenlijk nieuwe woonzorgconcepten. Een voorbeeld hiervan is de Loosduinse Hof, waar we samen-werken met Florence.

Samenwerking in de regioEind 2017 is met de regio het convenant ‘Gaten dichten in Haaglanden’ gesloten. De verwachte intensivering van de samenwerking is in 2018 uitgebleven. Dit is mede het gevolg van de gemeenteraadsverkiezingen: in alle gemeenten zijn nieuwe wethouders gekomen op het terrein van wonen. In september 2018 hebben de wethouders Wonen en de corporatiebestuurders uit de negen gemeenten van de regio Haaglanden kennis-gemaakt tijdens een bestuurlijke conferentie.


Actieve rol in De Vernieuwde StadDe Vernieuwde Stad (DVS) is een platform van grote en grootstedelijke corporaties. Binnen DVS wisselen we ervaringen uit en bundelen we krachten op strategische kerndossiers in de corporatiesector. Staedion vervult een actieve rol binnen DVS, onder meer als lid van het Dagelijks Bestuur en als voorzitter van de Werkgroep Investeringen en Stedelijke Vernieuwing. Daarnaast zijn we lid van verschillende werkgroepen: prijsbeleid, ordening en duurzaamheid. We nemen deel aan het netwerk wonen en zorg, het netwerk compliance, het CFO-netwerk, het netwerk audit & interne beheersing en de commissie buitenland.

Vanuit enkele DVS-corporaties is rond de zomer het manifest Passend Wonen gelanceerd. Staedion heeft zich opgesteld als sympathisant van dit manifest.

Samenwerken in SWEMP-verbandSWEMP is een samenwerking van vijf woningcorporaties: Staedion, Woonbron, Eigen Haard, Mitros en Portaal. De basis voor de samenwerking is het bedrijfsinformatiesysteem, Dynamics Empire, waarmee we alle vijf werken. In SWEMP ontwikkelen de corporaties samen het pakket, en we innoveren, delen en beheren kennis, testen en opleiden. De samenwerking bestaat in 2018 drie jaar en bevalt goed: de samenwerkings-doelstellingen worden nog steeds gedeeld.

De samenwerking in SWEMP heeft plaats rondom verschillende projecten. In 2018 zijn verschillende projecten afgerond, waaronder Koppelruimte (standaardisatie van koppelingen tussen applicaties en bronnen), de woningopname app, voor het doen van inspecties en creditmanager. 2019 staat in het teken van professionaliseren en uitbouwen van de organisatie SWEMP, standaardiseren en leveranciers management.

Doorkijk 2019In 2019 verwachten we een meerjarige raamovereenkomst te sluiten met de gemeente Den Haag en de stedenbouwkundige visie voor Den Haag Zuidwest verder te ontwikkelen. Ook hopen we regionale prestatie-afspraken te sluiten. We blijven ons inspannen in en voor De Vernieuwde Stad en we optimaliseren ons stakeholdermanagement.

54

Managen van risico’s6

56

Risicomanagement is onlosmakelijk verbonden met onze lange termijndoelstellingen, maakt deel uit van de besluitvorming en is geïntegreerd in de bedrijfsprocessen. De langetermijnstrategie is uitgezet in het Ondernemingsplan 2016-2020. In het Ondernemingsplan heeft Staedion zich op het gebied van risicoma-nagement de volgende doelen gesteld:• Voldoen aan weten regelgeving (compliance);• Efficiënt, effectief en rechtmatig behalen van doelstellingen;• Verbeteren kwaliteit dienstverlening (richting interne en externe klanten);• Vergroten van het risicobewustzijn;• Leren van gemaakte fouten uit het verleden;• Blijvend beschikken over voldoende solvabiliteit (beleidswaarde).

Deze doelstellingen vinden hun praktische uitwerking in het risicomanagementbeleid en het proces van risicomanagement, waarin de PDCA-cyclus (Deming-cirkel) wordt doorlopen. Tweejaarlijks wordt het risicomanagementbeleid herijkt.

RisicobereidheidJaarlijks stelt het Directieteam de risicobereidheid vast op basis van politieke, maatschappelijke en financiële ontwikkelingen. De daarin opgenomen tolerantiegrenzen zijn gekoppeld aan concrete kansen impact-schalen en zijn generiek van toepassing op de risico’s in het risicoregister. Bij de risicoweging wordt onder-scheid gemaakt in de impactschalen ‘Financieel’ en ‘Klant’. Voor de financiële impact geldt dat het netto risico (bruto risico -/- beheersmaatregelen) in geen geval de doelrealisatie van de financiële ratio’s (met name Loan-to-Value) in gevaar brengt. De financiële ratio’s worden vastgelegd in de meerjarenbegroting en goedgekeurd door de RvC. Daarnaast is bepaald dat een netto risico in geen geval mag leiden tot een schade van € 5 miljoen over één jaar genomen. Evenmin mag een risico een potentiële schade opleveren van € 2 tot € 5 miljoen, indien de inschatting is dat het risico eens in de vier jaar of vaker kan optreden. Een risico met een potentiële schade van tussen de € 0,5 en € 2 miljoen per jaar is niet acceptabel indien de inschatting is dat het risico meerdere keren per jaar kan optreden. Naast de generieke risicobereidheid stelt het Directieteam elk jaar een specifieke tolerantiegrens vast per kritieke prestatie indicator (KPI) in de Balanced Scorecard. Afwijkingen in de realisatie ten opzichte van de tolerantie-grenzen worden tussentijds geanalyseerd en gerapporteerd in de tertaalrapportages.

Organisatie van risicomanagementDe organisatie van het risicomanagement is gebaseerd op het ‘Three lines of defense model’. Dit principe houdt in dat de interne beheersmaatregelen zoveel mogelijk ‘in de lijn’ worden geborgd. Behalve een structuur verschaft het model handvatten voor continue verbetering van het interne beheersingsraamwerk, het risicobewust zijn en het risicobewust handelen. Hieronder wordt toegelicht op welke wijze de verdedigings linies worden ingevuld. De ‘1st line of defense’ wordt gevormd door het lijnmanagement. De lijnmanagers zijn verantwoordelijk voor de identificatie en beheersing van de risico’s behorend bij de strategische doelstellingen, processen en projecten die zij in portefeuille hebben. De ‘2nd line of defense’ bestaat uit de risicomanagement- en controlfunctie van Treasury & Control en de compliance functie van Juridische zaken. De concern controller regisseert, coördineert en evalueert de jaarlijkse risicomanagementcyclus. De business controllers voeren controlewerkzaamheden uit op basis van het intern controleprogramma. De bedrijfsjurist (compliance-officer) adviseert de eerste lijn over compliance en beheert het corporate overzicht weten regelgeving.


De ‘3rd line of defense’ wordt gevormd door de internal auditfunctie. De internal auditor verschaft, conform het auditcharter, op onafhankelijke en objectieve wijze aanvullende zekerheid en voert adviesopdrachten uit met de bedoeling waarde toe te voegen aan - en verbetering te brengen in - de operaties (waaronder risicomanagement) van Staedion.

6.1 Risicomanagement in 2018

Identificatie strategische en operationele risico’sGedurende 2018 is er ieder tertaal gerapporteerd over de voortgang van de strategische en operationele risico’s. Geïdentificeerde risico’s worden gewogen op kans, op financiële impact en/of op de impact op de klant c.q. andere belanghouders. Hierbij wordt uitgegaan van onderstaande kansen impactschalen. Op basis van de kans en impactscores zijn de risico’s afgezet tegen de risicobereidheid. De risicobereidheid beschrijft in welke mate Staedion bereid is om risico te nemen bij het nastreven van de doelstellingen. De risico’s die buiten de risicobereidheid vallen, vormen de ‘’toprisico’s’’.

Kans Financiële impact Impact op Klant / andere belanghouders

Zeer klein (<1x per 10 jaar) Zeer laag (<0,5 mln.) Zeer laag (tevredenheid blijft zeer groot)Klein (1x per 5-10 jaar) Laag (0,5-2 mln.) Laag (tevredenheid blijft groot)Gemiddeld (1x per 2-5 jaar) Gemiddeld (2-5 mln.) Gemiddeld (tevredenheid blijft gemiddeld)Hoog (1x per 1-2 jaar) Hoog (5-10 mln.) Hoog (tevredenheid neemt af)Zeer hoog (>1x per jaar) Zeer hoog (>10 mln.) Zeer hoog (tevredenheid neemt sterk af)

Het risico wordt in de huidige situatie gewogen, rekening houdend met de reeds bestaande beheers-maatregelen. Op basis van de hoogte van het risico wordt bepaald of Staedion bereid is om het risico te accepteren. Indien het risico niet acceptabel is, dient een lagere kans en impact in de toekomstige situatie vastgesteld te worden, alsmede de mitigerende maatregelen die getroffen worden om de nieuwe situatie te bereiken.

Eind 2018 is gestart met de voorbereiding om een herijking van het risicoregister te bewerkstelligen. De jaarlijkse herijking van het risicoregister is gericht op uitwerking van de actuele strategische- en operatio-nele risico’s . Nieuwe risico’s en beheersmaatregelen (de ‘keycontrols’) worden in kaart gebracht.

58

Toprisico’s 2018In onderstaand overzicht zijn de toprisico’s van 2018 opgenomen. Per toprisico is het volgende opgenomen: de impact ende kans weergegeven per dimensie ‘Klant’ en dimensie ‘Financieel’ en de beheersmaatregelen die door Staedion zijn getroffen om de negatieve effecten te mitigeren. De gepresenteerde kans en impact zijn inclusief de getroffen beheersmaatregelen (het netto risico).

Risico Impact Kans Geïmplementeerde Maatregelen

VeiligheidHet risico op een (bijna) ongeval of gevaarlijke situatie met fysieke of psychische schade tot gevolg

(Klant) Zeer hoog

(Klant) Zeer hoog

• Periodiek veiligheidsoverleg t.b.v. preventie van veiligheidsrisico’s en vergroting van het risicobewustzijn

• Veiligheidsrisicoanalyse incl. veiligheidsmaatregelen opzetten en uitvoeren

• Risico Inventarisatie & Evaluatie door extern bureau en opvolging van de gedane aanbevelingen

WijkproblematiekToenemende complexe overlastproblematiek in wijken en buurten

(Klant) Hoog

(Klant)Zeer hoog

• Inzet van bewonersconsulenten en (sociaal) complexbeheerders in en rondom de complexen

• Samenwerking sociale wijkzorgteams, begeleiding/financiering ‘Bemiddeling en mediation’ en bewaking convenantafspraken

• Stedelijk overleg en overleg pandenbrigade inzake aanpak van woonoverlast en onrechtmatig gebruik

• Geactualiseerde standaardprocedures voor de aanpak van complexe overlastvormen en woonfraude

FiscaliteitHet risico dat de fiscale positie gepaard gaat met belastingaanslagen waarvan de omvang nog onbekend is

(Financieel) Zeer hoog

(Financieel) Hoog

• Plan van aanpak fiscale werkzaamheden en tweewekelijks fiscaal voortgangsoverleg

• Maandelijks actuele ontwikkelingen rondom fiscale weten regelgeving volgen en duiden, met/door interne werkgroep Fiscaliteit, externe fiscaal adviseur en De Vernieuwde Stad (DVS)

• Lobby van DVS en Aedes gericht op reductie van de belastingdruk, gezien de volkshuisvestelijke opgave

• Regelmatige evaluatie en doorrekening van mogelijke scenario’s die zich zouden kunnen voordoen en het effect op de financiële continuïteit en het investeringsprogramma.



InvesteringsrisicoHet risico dat middelen / financiële ratio’s (loan-to-value) niet toereikend zijn voor realisatie van de investerings- en onderhouds- en duurzaamheidsopgave

(Financieel) Hoog

(Financieel) Hoog

• Jaarlijkse capaciteitsplanning incl. afstemmings-momenten opstellen en bewaken en waar nodig inhuren van capaciteit

• Planning en risicoanalyses voor investeringsbesluiten cf. standaard fasering en doorlooptijdnormen

• Analyses over de projectvoortgang en toelichting van majeure afwijkingen in maanden tertaalrapportages

• Tweemaandelijkse ‘Rolling forecast’ o.b.v. MJIR en meerjarenonderhoudsraming (MJOR) inclusief verschillenanalyse operationele kasstromen en investeringen

• Technische beleidsplannen opstellen en actualiseren conform Governance cyclus en Planning & Control cyclus en vertalen in uitvoeringsplannen.

• Beschikbaar maken en verbeteren van vastgoeddata. • Jaarlijks conditiemeting uitvoeren om inzicht te

houden in technische staat van bezit

Financiële ratio’sHet risico dat de leningen-portefeuille afgezet tegen de beleidswaarde te hoog is

(Financieel) Zeer hoog

(Financieel)Hoog

• Bewust relatiebeheer voeren met WSW over de investeringsbehoefte en het borgingsplafond

• Jaarlijks o.b.v. beleidsscenario’s forecasten van ontwikkeling financiële ratio’s conform normenkader WSW

• Tweemaandelijks opstellen Rolling forecast voor het DT o.b.v. MJIR en MJOR, incl. verschillenanalyse operationele kosten/opbrengsten en investeringen

CreditmanagementHet risico dat klanten de huur niet betalen

(Financieel)gemiddeld

(Financieel)Zeer hoog

• Jaarlijks herijken en uitvoeren procesbeschrijving en werkinstructies huurincasso incl. aanmaningscyclus

• Jaarlijks herijken SLA met de deurwaarders, elk kwartaal toetsen van de naleving en bespreken van de uitkomsten met de deurwaarders, strategisch overleg door manager Creditmanagement, tactisch overleg door teamleider Huurincasso

• Werkinstructies Creditcheck WMS en Nieuwe kansbeleid toepassen voorafgaand aan het aanbieden door Verhuurmakelaar

• Volgen en implementeren innovaties t.a.v. voorkomen betalingsproblemen/oninbare vorderingen, door manager Creditmanagement

60


DienstverleningVerwachtingen van klanten/belanghouders over de dienstverlening

(Klant)Gemiddeld

(Klant)Gemiddeld

• ‘Klantreis’-trajecten over diverse diensten van Staedion en implementatie van verbetervoorstellen

• Uiteenlopende klanttevredenheidsmetingen (klantfeedback beleid) en analyses op basis van de Klant Contact Monitor (KCM) en deelname aan de Aedes Benchmark

• Aanscherpen communicatie website• Opstellen Service Level Agreement (SLA) met normen

tussen afdelingen met eerstelijns- en tweedelijns klantcontact

ComplianceVoldoen aan weten regelgeving Woningwet en Privacyregelgeving

(Klant en Financieel)Gemiddeld


• Corporate checklist weten regelgeving inclusief verantwoordelijke lijndirecteuren en -managers

• Periodiek overleg Complianceteam in 2nd line of defense

• Diverse wetgeving specifieke maatregelen gericht op o.a. de woningwet, Europa regeling & privacyregel-geving (AVG)

IntegriteitHet risico dat integriteits-kwesties zich voordoen in de organisatie


(Klant en Financieel)Klein

• Ondertekening en naleving interne gedragscode en verstrekking aan externe belanghouders

• Integriteit is verankerd in de beoordelingscyclus en is een vast agendapunt bij de werkoverleggen van afdelingen

• Externe controle op autorisatiebeheer (toegangs-rechten en functiescheiding) conform intern controleprogramma

VerslaggevingHet risico dat verantwoor-dingsinformatie onjuist, onvolledig of niet tijdig bij stakeholders is aangeleverd

(Klant ) Gemiddeld

(Financieel)Gemiddeld

(Klant ) Groot

Financieel)Groot

• Procedures inclusief tijdschema en escalatiepad opstellen voor aanleveren financiële verantwoor-dingsproducten en jaarlijks herzien, door een financial controller

• Interne controle van werkbestanden dPI en dVI conform checklist en vastleggen van bevindingen.

• Maandelijks voortgangsoverleg verantwoordingsproducten

• Periodiek overleg tussen afdelingen financiële administratie en financiën & verslaglegging

De hierboven weergeven risico’s maken onderdeel uit van een uitgebreid risicoregister met daarin een uitwerking van 11 strategische risico’s en 21 operationele risico’s.


6.2 Compliance in 2018

Om het lijnmanagement te adviseren en ondersteunen met de beheersing is in de ‘2nd line of defense‘ een complianceteam geformeerd. Het complianceteam legt de verbinding tussen de wetgeving en de gevolgen voor de bedrijfsprocessen en bedrijfsonderdelen. In 2018 is het complianceteam elke twee maanden bijeen geweest of frequenter, indien ontwikkelingen daar aanleiding toe geven, en wordt gecoördineerd door de bedrijfsjurist. Het afgelopen jaar is in samenspraak met de directeuren een verdieping gemaakt van de corporate checklist met de vigerende weten regelgeving. Hierbij is aan elke wet een verantwoordelijk directeur en manager gekoppeld, ieder met een eigen verantwoordelijkheid in de weten regelgeving in zijn/haar portefeuille. Bovendien zijn de bedrijfsprocessen gekoppeld aan de checklist. Naast interne focus op compliance is Staedion voorzitter van het netwerk compliance van De Vernieuwde Stad. In dit verband is gewerkt aan een corporatie brede compliancematrix en vond kennisdeling plaats. In 2018 is de opzet van de compliancematrix voltooid.

6.3 Interne controles in 2018

Risicomanagement moet ingebed zijn in de (primaire) processen. Managers en medewerkers die deze processen uitvoeren zijn integraal onderdeel van het risicomanagement binnen Staedion. In lijn met de planning & control cyclus wordt vanuit Financiën getoetst of de ingerichte maatregelen werken en of ons risicomanagementproces effectief is. Bij periodieke verantwoording van de bedrijfsonderdelen in Tertaalrapportages werken we met door de Directie af te geven In Control Statements op de ICS criteria Governance, Interne Beheersing, Compliance & Processen en Integriteit & Kernwaarden. Specifieke controles en onderzoeken uitgevoerd in 2018:• Controle op de huurverhoging 2018;• Controle op de marktwaarde 2017;• Onderzoek naar subsidiemogelijkheden voor Staedion;• Onderzoek naar BTW toepassing binnen Staedion & optimalisatiemogelijkheden;• Onderzoek naar inrichting autorisaties binnen Empire.

6.4 Audits in 2018

Internal AuditInternal Audit stelt jaarlijks een risicoanalyse op. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het risicoregister, in- en externe ontwikkelingen en informatie verkregen van de Audit Commissie/Raad van Commissarissen, het Bestuur, de Directie-team en de externe accountant. Het jaarplan van Internal Audit is gebaseerd op deze risico-analyse. Het auditjaarplan maakt onderdeel uit van een meerjarenplan, zodanig dat alle onderdelen van Staedion en haar dochter-entiteiten in een cyclus van zes jaar minimaal één keer object van onderzoek is. Actuele ontwikkelingen kunnen aanleiding zijn onderzoeken aan het jaarplan toe te voegen.

Internal Audit heeft in 2018 de volgende onderzoeken gedaan:

Implementatie AVG en InformatiebeveiligingSinds mei 2018 is de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) van kracht. In 2017 zijn we een project gestart om Staedion aan deze wetgeving te laten voldoen. Internal Audit heeft meegekeken met dit project met als doel een oordeel te vormen over de risicobeheersing voor tijdige en volledige implementatie van de AVG. In het jaarplan stond ook een onderzoek naar informatiebeveiliging gepland.

62

VvE beherenDit onderzoek naar de beheersing van risico’s rond het beheren van VvE betreft zowel de eigenaarsrol als de beheerdersrol in VvE’s. Naar aanleiding van dit onderzoek is een verbetervoorstel Vve-aansturing en VvE-beheer opgesteld. Dit voorstel wordt in 2019 uitgewerkt.

Niet-planmatig onderhoud-reparatieverzoeken2018 stond in het teken van een ingrijpende wijziging van het proces Niet-planmatig onderhouden. Samen met de manager Onderhoud zijn de risico’s en (geplande) maatregelen voor het subproces reparatiever-zoeken in kaart gebracht. De risicomaatregelenmatrix vormt de basis voor de audit die in het voorjaar van 2019 zal gaan plaatsvinden.

Contracten beherenEind 2018 is overgegaan tot het registreren van contracten in een centraal systeem. Internal Audit onderzoekt in hoeverre de risico’s rond het beheren van contracten beheerst worden. Dit onderzoek loopt door tot begin 2019. Als onderdeel van dit onderzoek is samen met de manager Inkoop de risicomaatregelenmatrix opgesteld. Deze matrix is de basis voor het onderzoek. Naast het doen van onderzoeken, behorende volgende activiteiten ook tot het taakpakket van de Internal Auditor:

Bewaken van opvolgen aanbevelingenWanneer een onderzoek leidt tot aanbevelingen welke het management overneemt, verbindt het manage-ment zich aan het implementeren van de aanbeveling. Dit past in onze kernwaarden Doe het steeds beter en Maak af waaraan je begint. De voortgang van deze implementatie bewaakt Internal Audit met behulp van de follow-up procedure. Elk tertaal rapporteren actiehouders de status van de implementatie als onderdeel van de tertaalrapportage. Internal Audit bewaakt de kwaliteit van de opvolging en rapporteert hierover. In 2018 is de implementatiegraad 79% (2017:77%) (=geïmplementeerde aanbevelingen als percentage van het totaal aantal overeengekomen aanbevelingen).

KwaliteitsborgingDe kwaliteit van de geleverde producten en diensten die Internal Audit levert, wordt geborgd door te voldoen aan de vereiste permanente educatie en het toepassen van de beroepsregels voor internal auditors. Jaarlijks vindt hier een self-assessment op plaats en eens in de vijf jaar een externe toetsing. De laatste externe toetsing is in 2016 geweest en heeft geleid tot certificering.

Vaktechnisch overleg met auditfuncties van corporatiesInternal Audit neemt deel aan het netwerk Audit en Interne beheersing van De Vernieuwde Stad. Dit net werk is in 2018 zes keer bijeen geweest om kennis en informatie te delen over governance, risicomanage-ment en interne controle bij woningcorporaties. Elke deelnemer levert een actieve bijdrage in het bouwen en beheren van een kennisbank die bijdraagt aan de efficiëntie en effectiviteit van Internal Audit. Dit jaar zijn we met deze groep begonnen aan het opstellen van een uniform risico-maatregelen-framework, gebaseerd op het procesmodel van CORA (Corporatie Referentie Architectuur). Dit framework kan als basis gaan dienen voor audits maar ook ter toetsing van het eigen interne controle raamwerk.


Financiële continuïteit7

64

financiële ratio’s (ultimo 2018 & norm)

DAEB: 43,2%N-DAEB: 59,7%Solvabiliteitsratio

Onderpand

Kasstromen

Vreemd vermogen

Eigen vermogen

dekkingsgraad o.b.v. marktwaardesolvabiliteit & loan-to-value o.b.v. beleidswaarde

DAEB: 35,1% / N-DAEB: 38,5%Dekkingsratio

DAEB: 62,7% / N-DAEB: 38,1%Loan-to-Value

DAEB: 1,85 / N-DAEB: 2,00Interest Coverage Ratio

norm

DAEB: >20%N-DAEB: >40%


DAEB: >1,40N-DAEB: >1,80


Balans

Huuropbrengsten € 242,5 mln(2017: € 237,7 mln)

% huurderving 1,8%(2017: 2,1%)

Kasstroom operationele activiteiten

€ 56,5 mln(2017: € 55,4 mln)

Leningenportefeuille € 1.602,8 mln(2017: € 1.601,7 mln)

Gemiddeld rentepercentage 2018

3,23%(2017: 3,62%)

financieel ultimo 2018

Eigen vermogen € 2.872,5 mln(2017: € 2.332,9 mln)

Vastgoed in exploitatie

€ 4.385,2 mln (2017: € 3.878,3 mln)


13,1%(2017: 16,8%)


€ 470,6 mln(2017: € 492,4 mln)

Beleidswaarde 2018 € 2.795,2 mln(2017 € 2.476,8 mln)


7.1 Financiële strategie

Voor het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie heeft Staedion financiële randvoor-waarden opgesteld. Deze randvoorwaarden zien er op toe dat Staedion een gezonde liquiditeits- en vermogenspositie heeft en haar financiële continuïteit behoudt. Staedion stuurt op een strakke kaderstel-ling. Onder meer door middel van ratio’s bestaande uit de Interest Coverage Ratio (ICR), de waarde van het bezit in relatie tot de financiering (Loan-to-Value) en voldoende weerstandsvermogen.

De herziene Woningwet, waarbij Staedion heeft gekozen voor een administratieve scheiding van diensten van algemeen economisch belang DAEB / niet-DAEB, en de invulling van de volkshuisvestelijke opgave in Den Haag en de regio zorgen voor interessante uitdagingen. In relatie tot de meerjarenraming 2019-2023 en het definitieve scheidingsplan is intern de afspraak gemaakt enerzijds te voldoen aan het gestelde beoordelings-kader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en anderzijds zoveel mogelijk invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgave.

Meerjarenraming 2019-2023In november 2018 heeft de Raad van Commissarissen de meerjarenraming 2019-2023 vastgesteld. Het invulling geven aan de volkshuisvestelijke opgave heeft een verdere intensivering van het investeringspro-gramma tot gevolg. Dit kan niet geheel uit de operationele activiteiten worden gefinancierd. Hierdoor ontstaan er de komende jaren negatieve saldo kasstromen.

Op basis van de ingediende begrotingscijfers beoordeelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) jaarlijks hoeveel een corporatie geborgd kan lenen (borgingsplafond). Staedion heeft op dit moment geen reden om aan te nemen dat bovengenoemde (negatieve) saldo kasstromen niet kunnen worden bijgeleend / gefinancierd. Uitgangspunt is dat Staedion blijft voldoen aan de door het WSW gestelde normen met betrekking tot de financiële ratio’s:

Kasstromen meerjarenraming 2019-2023(bedragen in € 1.000)

2019 2020 2021 2022 2023

Operationele activiteiten 50.244 51.264 55.078 52.858 53.645 (Des)investeringsactiviteiten -74.657 -82.106 -85.307 -61.995 -50.076

Saldo Kasstromen -24.413 -30.842 -30.229 -9.137 3.569

Operationele activiteitenBij de berekening van de huurinkomsten is voor de jaarlijkse huurverhoging in de DAEB-tak rekening gehouden met een inflatievolgende huurverhoging. Voor harmonisaties (nieuwe huurders) wordt rekening gehouden met circa 0,5% huursomstijging per jaar. In de niet-DAEB-tak zal de jaarlijkse huurverhoging de komende vijf jaar uitkomen rond de 3-4% en in ruimere mate de verwachte marktontwikkeling volgen. Het gemiddelde rentepercentage van de lopende leningenportefeuille van Staedion is in 2018 verder gedaald en bedraagt gemiddeld 3,23%. Door de huidige lage rentestanden op de internationale gelden kapitaal-markt levert herfinanciering van (middel) langetermijn leningen aanzienlijke rentevoordelen op. Het blijft voor Staedion een belangrijke uitdaging om scherp te letten op de bedrijfsuitgaven en gebruik te maken van mogelijkheden en kansen die zich voordoen om de organisatie efficiënter en effectiever in te richten. Ook verdere digitalisering speelt hierbij een belangrijke rol. De verhuurdersheffing en mogelijke fiscale heffingen zullen de komende jaren een steeds grotere impact hebben op het operationeel resultaat door stijgende grondslagpercentages en verwachte WOZ-waarde stijgingen van ons bezit.

66

(Des)investeringsactiviteitenDe verkopen zijn zeer beperkt met het oog op het in stand houden van onze sociale woningvoorraad. De nieuwbouwopgave voor sociale verhuur in onze regio is onverminderd hoog. Ten opzichte van de afgelopen jaren zijn de mogelijkheden voor Staedion om aan deze opgave te werken sterk verbeterd. Zo is de financiële positie voldoende en zijn er binnenstedelijk enkele locaties waar nieuwbouw kan plaatsvinden. Het biedt kansen om de planvoorraad aan woningbouwlocaties aanzienlijk aan te vullen om de toekomstige bevolkingsgroei en het groeiende woningtekort op te vangen. Naast het toevoegen van betaalbare sociale huurwoningen voor de reguliere verhuur heeft ook de transformatie van onze verzorgingshuizen (scheiding wonen en zorg) bijzondere aandacht. Het nieuwbouwprogramma voorziet de komende vijf jaar in een toename van sociale huurwoningen binnen de vastgoedportefeuille. In lijn met de portefeuillestrategie streven we ernaar jaarlijks gemiddeld 250 nieuwe sociale huurwoningen op te leveren. Ingrijpende verbete-ringen aan onze complexen in combinatie met het verduurzamen en energetisch verbeteren van ons bezit zijn belangrijke speerpunten. Dit is terug te vinden in het omvangrijke verbeter- / renovatieprogramma van Staedion. Naast groot onderhoud op projectniveau zullen we inzetten op verduurzaming en verbetering van de Energie-Index.

7.2 Financiële ratio’s

In het gezamenlijke beoordelingskader beoordelen Aw en WSW corporaties jaarlijks op financiële continuï-teit, het bedrijfsmodel en effectiviteit van governance & organisatie. Bij het beoordelen van de financiële positie en continuïteit van corporaties wordt gekeken of de corporatie met haar financiële positie in staat is om zowel de korte- als de lange termijn haar bezit in stand te houden en haar maatschappelijke opgave uit te voeren. De beoordeling hiervan vindt plaats op basis van vier financiële ratio’s: • Interest Coverage Ratio (ICR): meet hoe vaak de corporatie vanuit de operationele kasstroom, zoals

huurinkomsten, de verschuldigde rente kan betalen.• Loan to Value (LTV): maakt inzichtelijk hoeveel geld er is geleend ten opzichte van de totale waarde van

de woningen van de corporatie (op basis van de beleidswaarde).• Solvabiliteitsratio: meet de omvang van het eigen vermogen van de corporatie in relatie tot het totale

vermogen. Ook dit wordt gedaan op basis van de beleidswaarde.• Dekkingsratio: meet de verhouding tussen de leningen en de marktwaarde van de woningen die bij het

WSW in onderpand zijn gegeven.

De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) is met de komst van het gezamenlijke beoordelingskader vervallen. Bij andere ratio’s is de wijze van berekening aangepast. Zo wordt de LTV en de solvabiliteit bepaald op basis van de beleidswaarde van de woningen en de dekkingsratio op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Vanuit de Woningwet is het een vereiste dat zowel de DAEB-tak als de niet-DAEB-tak zelfstandig financieel gezond en levensvatbaar zijn. Uit de doorrekening die ten grondslag aan deze meerjarenraming ligt, blijkt dat dit het geval is. De Loan-to-Value in de DAEB-tak zal de eerstvolgende jaren dicht tegen de norm (< 75%) zitten door een aanzienlijk investeringsprogramma, zoals opgenomen in de meerjarenraming 2019-2023. De ontwikkeling van de bovenstaande ratio’s wordt continu gemonitord door de afdeling Treasury & Control en de afdeling Financiën & Verslaglegging.


De financiële ratio’s zullen zich op basis van de meerjarenraming 2019 – 2023 als volgt ontwikkelen:

Financiële ratio’sFinancieel kader o.b.v. normen AW / WSW

2019 2020 2021 2022 2023

DAEB-tak ICR > 1,40 1,80 1,80 1,84 1,70 1,69

Loan-to-Value (o.b.v. beleidswaarde) < 75,0% * 72,80% 74,80% 73,80% 74,10% 73,80%

Solvabiliteit (o.b.v. beleidswaarde) > 20,0% 38,30% 38,60% 38,60% 39,40% 40,80%

Solvabiliteit (o.b.v. marktwaarde) n.v.t. 60,30% 60,50% 60,80% 61,20% 62,00%Dekkingsratio (o.b.v. marktwaarde) < 70,0% 39,70% 40,50% 40,20% 40,40% 40,20%

niet-DAEB-tak ICR > 1,80 2,88 3,20 3,70 4,78 4,97



Solvabiliteit (o.b.v. marktwaarde) n.v.t. 57,20% 59,70% 62,80% 64,60% 67,10%Dekkingsratio (o.b.v. marktwaarde) < 70,0% 36,80% 34,40% 30,70% 28,30% 25,40%

Totaal ICR > 1,40 1,98 2,02 2,12 2,12 2,10



Solvabiliteit (o.b.v. marktwaarde) n.v.t. 59,40% 59,60% 59,80% 60,10% 60,90%

Dekkingsratio (o.b.v. marktwaarde) < 70,0% 39,20% 39,40% 38,50% 38,20% 37,60%

*) Dit is een voorlopige norm.

7.3 Oordeel toezichthouders

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn twee belangrijke externe toezichthouders die vanuit hun verantwoordelijkheid jaarlijks een oordeel geven over de door Staedion geleverde prestaties.

Autoriteit woningcorporaties (Aw)De Autoriteit woningcorporaties (Aw) beoordeelt op basis van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015 jaarlijks integraal en individueel de woningcorporaties. De Aw beoordeelt of corporaties voldoen en naar verwachting in de toekomst blijven voldoen aan de vereisten op het gebied van good governance, integriteit, rechtmatig-heid en financiële continuïteit. Indien van toepassing mag de Aw corporaties interventies opleggen. 31 mei 2018 heeft Staedion de integrale oordeelsbrief 2017/2018 ontvangen. De integrale beoordeling geeft de Aw geen aanleiding tot het doen van interventies.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)Het WSW heeft op 5 december 2018 verklaard dat, conform artikel 8 van het Reglement van Deelneming van het WSW, Stichting Staedion voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid door middel van het afgeven van een borgbaarheidsverklaring. Het WSW stelt jaarlijks per corporatie een risicoscore vast aan de hand van door WSW vastgestelde normen. Deze risicoscore wordt bepaald op basis van een integrale beoordeling van

68

de financial- en business risks. Op basis van de recente actualisatie van de risicobeoordeling concludeert het WSW dat Staedion een beheersbaar risicoprofiel heeft. Hierdoor blijft het risicoprofiel van Staedion ongewijzigd. Staedion heeft op dit moment een gezonde financiële positie.

7.4 Financiële instrumenten en risicobeheersing

Staedion heeft een Treasury Jaarplan en een Treasury Statuut. Daarnaast wordt minimaal één keer per tertaal een Treasury Commissie gehouden.

RenteswapsStaedion heeft haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. Dit betreft in totaal 18 payer renteswaps (plain vanilla). De resterende looptijd bedraagt <1 tot 42 jaar (2019-2061). Ultimo 2018 heeft Staedion in totaal voor € 350 miljoen aan renteswaps bij drie verschillende bancaire partijen met een totale marktwaarde van € -122,4 miljoen. Alle derivaten betreffen plain vanilla renteswaps waarbij Staedion een vaste rente betaalt van 3,86% tot 5,16% en een variabele rente, gebaseerd op Euribor, ontvangt. In 2018 zijn geen nieuwe derivaten afgesloten / geherstructureerd. Wel zijn er drie derivaten voor een totaalbedrag van € 50 miljoen vervallen. Staedion heeft naast de renteswaps verder geen andere derivaten in portefeuille. De bestaande renteswaps hebben geen breakclauses.

MarktrisicoStaedion loopt marktrisico ten aanzien van de waardering van swaps en de eventuele verplichte collateral storting bij een negatieve marktwaarde. Bij Staedion is de collateral storting gemaximeerd tot een afge-sproken bedrag (€ 59,25 miljoen). Staedion houdt dit bedrag te allen tijde in liquiditeiten aan, waardoor er geen markten/of liquiditeitsrisico is. Het effect van een negatief marktrisico is hiermee gemitigeerd. Staedion maakt gebruik van een aantal banken om zo over meerdere kredietfaciliteiten te beschikken. We passen spreiding toe, zodat er geen sprake is van concentraties in het kredietrisico. Daarnaast is Staedion voor de beschikbaarheid van financiering afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

RenterisicoAls beheersmaatregel heeft Staedion in het Treasury Statuut opgenomen dat het maximale renterisico per kalenderjaar maximaal 15% van de totale leningenportefeuille mag bedragen. Staedion loopt renterisico wat betreft de huidige leningenportefeuille (conversie en fixe-aflossingen) en financiering van toekomstige investeringen. Dit risico beheersen we door het spreiden van de aflossingsmomenten in de leningenporte-feuille. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Staedion risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden.

HedgestrategieDe hedgestrategie is beschreven in het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde Treasurystatuut. Staedion past het principe van kostprijshedge accounting toe op basis van een individuele hedge-relatie. Dit betekent dat elke swap gekoppeld is aan een variabele lening met dezelfde modaliteiten (hoofdsom, rentevervaltermijn en looptijd). Uitgangspunt is altijd om de modaliteit zoveel mogelijk te bewaken en indien nodig aan te passen. Eind 2018 is er sprake van een effectieve hedge-relatie om hedge-accounting te mogen toepassen. De effecten van een eventuele hedge-ineffectiviteit worden in voorkomend geval in de resultaten verwerkt. In 2018 was er geen sprake van hedge-ineffectiviteit.


LiquiditeitsrisicoLiquiditeitsrisico’s kunnen op voorhand worden opgevangen via een rekening-courant faciliteit van € 25 miljoen bij de ING Bank. Daarnaast is het liquiditeitsrisico op swaps volledig gemitigeerd. De negatieve marktwaarde van de swaps per eind 2018 heeft voor Staedion een liquiditeitsbeslag tot gevolg. De collateral die Staedion dient te storten, is echter gemaximeerd op een voor Staedion aanvaardbaar niveau (€ 59,25 miljoen). Eind 2018 is deze collateral voor € 50,05 miljoen gestort. Staedion houdt liquiditeiten met betrek-king tot het niet gestorte deel achter de hand, zodat bij een dalende rente op ieder moment aan de stortings-verplichting kan worden voldaan. Het liquiditeitsrisico voor Staedion is hiermee gelimiteerd en inzichtelijk. Ook hier zijn we voor de beschikbaarheid van financiering sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Reglement financieel beleid en beheerStaedion beschikt als toegelaten instelling over een door de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) goedgekeurd reglement. Staedion zorgt ervoor dat het reglement actueel blijft. In het reglement zijn de uitgangspunten van het financieel beleid en beheer, de organisatie en jaarlijkse monitoring en de betrokkenheid van het intern toezicht op het beheer vastgelegd. Ook zijn er regels vastgesteld voor beleggingen en derivaten. Het reglement heeft mede betrekking op verbonden ondernemingen zoals dochters (meerderheidsbelang) en samenwerkingsvennootschappen waarin de toegelaten instelling volledig aansprakelijk vennoot is.

Staedion is voor het uitoefenen van de kerntaken structureel afhankelijk van langjarige kapitaalmarkt-leningen. In beginsel geldt dat te veel of te lang lenen tot onnodige extra rentelasten leidt. Een belangrijk streven van het Treasurybeleid is voorkomen en terugdringen van overliquiditeit. Uitgangspunt is dat structurele overliquiditeit aangewend moet worden voor interne financiering (bijvoorbeeld aflossing of afkoop van bestaande leningen, financiering van investeringen). Als Staedion toch overliquiditeit heeft, worden deze middelen risicomijdend uitgezet, waarbij volledig geconformeerd wordt aan het financieel reglement, zoals uitgewerkt in het Treasury Statuut.

Beleggingen worden alleen in de vorm van de eigen rekening-courant, spaarrekeningen, (termijn)deposito’s, call- en kasgelden toegestaan. Gedurende 2018 heeft Staedion, naast de gebruikelijke eigen rekening-courant voor operationele activiteiten, alleen gebruik gemaakt van spaarrekeningen om de tijdelijke overliquiditeit weg te zetten. Dit zijn dagelijks op ieder moment opneembare bedragen (in euro’s) bij financiële instellingen die vallen onder de werking van de Wet Toezicht Kredietwezen. Deze instellingen hebben een internationale creditrating die voldoet aan de eisen gesteld in het financieel reglement.

7.5 Ontwikkeling marktwaarde in verhuurde staat in 2018

De marktwaarde in verhuurde staat is ultimo 2018 voor het DAEB-vastgoed in exploitatie (€ 3.629) miljoen) en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie (€ 756 miljoen) gewaardeerd op een totaal van € 4.385 miljoen. Dit is een stijging van circa 13% (€ 507 miljoen) ten opzichte van ultimo 2017 (€ 3.878 miljoen). Deze stijging kan als volgt worden gespecificeerd:

70

Verloopstaat marktwaarde 2017 – 2018 - Staedion(bedrag x €1.000) Totaal

Marktwaarde 2017 3.878.325

Voorraadmutaties 8.953

Methodische wijzigingen 116

Mutatie objectgegevens -37.906

Mutatie waarderingparameters 535.756

Marktwaarde ultimo 2018 4.385.244

De marktwaarde stijging is op te delen in diverse categorieën: voorraadmutaties; waarbij de verkoop van het complex Tuvista te Delft en de oplevering van de Tuinen van Morgenstond de meest impact hebben. De methodische wijzigingen zijn zeer beperkt. Onder de wijzigingen in de objectgegevens vallen onder andere stijging van de contracthuren en het meer inrekenen van achterstallig onderhoud. Maar de grootste impact hebben de wijzigingen in de parameters als gevolg van de marktontwikkelingen: stijgende markthuren, stijging van de leegwaarde en meer interesse in beleggen in woningen waardoor de rende-menten (disconteringsvoet en exit yield) verder onder druk komen te staan en daarmee de marktwaarde in verhuurde staat doen stijgen.

In de jaarrekening wordt verder ingegaan op de gehanteerde parameters en uitgangspunten.

7.6 Ontwikkeling beleidswaarde in 2018

Afgelopen jaar hebben de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een nieuw waarde begrip geïntroduceerd: de beleidswaarde. Uitgangspunt bij het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat. Door op vier aspecten aanpassingen door te voeren, de zogenaamde afslagen op de marktwaarde, ontstaat een lagere waarde; de ‘Beleidswaarde’. Gedurende 2018 is veel aandacht besteed aan de beleidswaarde. Deze vervangt de bedrijfswaarde en speelt vanaf 2019 een belangrijke rol in het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW en de risicobeoordeling door het WSW. Zo wordt er voor de beoordeling van de financiële gezondheid ook op lange termijn mede gekeken naar de ‘Loan to Value’ (verhouding tussen waarde vastgoedportefeuille (uitgedrukt in beleidswaarde) versus omvang leningportefeuille. In februari 2019 hebben WSW en Aw via een bestuurlijke brief aan woningcorporaties een update gestuurd over het verticaal toezicht. In deze brief geven zij aan dat het vaststellen van definitieve normen voor financiële ratio’s op beleidswaarde wordt uitgesteld omdat de kwaliteit van de beleidswaarde nog onzeker is. De voorlopige normen blijven vooralsnog gehandhaafd. Indien een corporatie op basis van het definitieve normenkader niet meer voldoet aan de normen zal de corporatie bij het opstellen van de begroting 2020 middels beleidsaanpassingen worden geacht wel aan de normering te voldoen. In de jaarrekening is de bedrijfswaarde vervangen door de beleidswaarde.


Verloopstaat beleidswaarde 2017 – 2018 - Staedion(bedrag x €1.000) Totaal

Beleidswaarde 2017 2.468.579Correctie wijziging uitgangspunten 8.174Beleidswaarde 2017 pro forma (gecorrigeerd) 2.476.753

Voorraadmutaties 7.567Methodische wijzigingen 66.960Mutatie objectgegevens -104.268Wijzigingen waarderingsparameters marktwaarde 232.393Wijzigingen waarderingsparameters beleidswaarde 97.621Overige wijzigingen 18.168

Beleidswaarde ultimo 2018 2.795.185

De mutatie in de beleidswaarde is op te delen in diverse categorieën:• Voorraadmutaties: dit heeft betrekking op de verkoop van 65 woningen, sloop van 44 woningen en

nieuwbouw van 170 woningen. Per saldo hebben deze mutaties een kleine impact gehad; • Methodische wijzigingen: dit betreft o.a. dat in het handboek 2017 direct wordt afgetopt op een lagere

beleidshuur. Bovendien betreft dit een structurele aftopping waardoor het effect van de reguliere huurverhoging boven inflatie wordt gedempt. Het loslaten van deze aftopping heeft een sterk positieve impact op de beleidswaarde;

• Mutatie objectgegevens: dit betreft o.a. de toename in de WOZ-waarde die via de verhuurdersheffing een negatief effect heeft gehad. Daarnaast heeft de correctie in de marktwaarde voor achterstallig onderhoud en erfpacht per saldo een negatief effect gehad op de beleidswaarde;

• Wijzigingen in waarderingsparameters marktwaarde: De gemiddelde disconteringsvoet doorexploiteren voor de DAEB woningen is met -0,51 procentpunt (-8,2%) gewijzigd van 6,22% naar 5,71%. Voor de Niet-DAEB woningen gaat dit om een mutatie van -0,69 procentpunt (-10,9%). De gemiddelde disconte-ringsvoet doorexploiteren Niet-DAEB is gewijzigd van 6,33% naar 5,64%. Dit heeft een positief impact gehad op de beleidswaarde;

• Wijzigingen in waarderingsparameters beleidswaarde: De gemiddelde beleidshuur voor de DAEB woningen is met € 15 (2,7%) gewijzigd van circa € 565,- naar circa € 580. Voor de Niet-DAEB woningen gaat dit om een mutatie van € 64 (7%). De gemiddelde beleidshuur is gewijzigd van circa € 915,- naar circa € 980,-.

Staedion heeft bij het bepalen van de beleidswaarde de volgende uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde. Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

Uitgangspunt voor: 2018

Disconteringsvoet 5,7%Streefhuur per maand € 612 per woning (€ 578 per DAEB-woning)Lasten onderhoud per jaar € 1.716 per woningLasten beheer per jaar € 1.095 per woning

72

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van de uitgangspunten heeft op de beleidswaarde.

Effect op beleidswaarde: Mutatie t.o.v. uitgangspunt Effect op beleidswaarde

Disconteringsvoet woningen 0,5% hoger € 258 miljoen lagerStreefhuur per maand € 25 hoger € 148 miljoen hogerLasten onderhoud per jaar € 100 hoger € 43 miljoen lagerLasten beheer per jaar € 100 hoger € 116 miljoen lager

Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoedgerelateerde bedrijfslasten, kunnen ook impact hebben op de bepaling van de beheerskosten door de Aw in 2019.

Het verschil tussen de marktwaarde en beleidswaarde 2018 van het vastgoed in exploitatieHet bestuur van Staedion heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet DAEB bezit in exploitatie en de markt-waarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 1.590 miljoen. Het verschil tussen de markt-waarde en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

Vergelijking marktwaarde 2018 versus beleidswaarde 2018 | Staedion(bedragen x € 1.000 euro)

Marktwaarde in verhuurde staat (ultimo 2018) € 4.385.244

Volkshuisvestelijke bestemming:

“Beschikbaarheid” In deze stap wordt inzichtelijk gemaakt welke deel van de marktwaarde wordt ingezet voor de beschikbaarheidsdoel-stelling, dat is, het blijven verhuren van woningen.

€ 227.233

“Betaalbaarheid” In deze stap wordt inzichtelijk gemaakt welk deel van de marktwaarde wordt ingezet voor de betaalbaar heidsdoelstelling

-€ 1.032.861

Totaal -€ 805.628 -/-

Marktwaarde t.b.v. volkshuisvestelijke bestemming € 3.579.616

Bedrijfsmatige bestemming:

“Kwaliteit” In deze stap wordt inzichtelijk gemaakt welke deel van de marktwaarde wordt ingezet doordat een andere dan de marktconforme onderhoudsnorm wordt gehanteerd.

-€ 256.055

“Beheer” In deze stap wordt inzichtelijk gemaakt welke deel van de marktwaarde wordt ingezet doordat een andere dan de marktconforme beheersnorm wordt gehanteerd.

-€ 528.376

-€ 784.431 -/-

Beleidswaarde (ultimo 2018) € 2.795.185


De beleidswaarde van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2018 € 2.795,2 miljoen (2017: € 2.476,8 miljoen). Ultimo 2017 is de beleidswaarde bepaald aan de hand van destijds bekende kaders en parameters. Gedurende 2018 heeft er een verfijning in definiëring plaatsgevonden. Op het onderdeel ‘beschikbaarheid’ is sprake van een ‘opslag’ i.p.v. een ‘afslag’. Normaliter is er ook sprake van een afslag. Gemiddeld genomen is de verhouding doorexploiteren/uitponden bij corporaties in het voordeel van het uitpondscenario en ontstaat als gevolg hiervan in de stap ‘beschikbaarheid’ een negatief effect ‘een afslag’. Maar doordat het doorexploiteerscenario bij Staedion veel sterker is dan het uitpondscenario is het effect veel kleiner. Hierdoor ontstaat er een positief effect bij de stap ‘beschikbaarheid’.

Naast het afgedwongen doorexploiteerscenario wordt in de stap ‘Beschikbaarheid’ ook het gebruik van de ‘Exit yield’ geëlimineerd en in plaats daarvan wordt gerekend met de eindwaardeberekening1) volgens het waarderingshandboek. Wanneer de volgens het handboek berekende eindwaardes worden terugvertaald naar percentages, dan zijn deze percentages lager dan de door de taxateur ingeschatte Exit Yields. De externe taxateurs schatten het gemiddelde eindpotentieel van de complexen van Staedion lager in dan het handboek (op basis van de kasstromen uitrekent). Dit is niet specifiek voor Staedion, maar in combinatie met voorgaande alinea leidt dit natuurlijk wel tot het positieve effect.

7.7 Beleidsmatige beschouwing in 2018

Beleidsmatige beschouwing in 2018Het is voor alle corporaties verplicht om bezit op marktwaarde in verhuurde staat te waarderen. Dit heeft, in combinatie met de steeds verder aantrekkende vastgoedmarkt, gezorgd voor aanzienlijke vermogens-stijgingen binnen de corporatiesector. Aangezien deze vermogensstijging geen kasstroom is, en de realisatie van de vermogensstijging door bijvoorbeeld de verkoop van woningen beperkt realiseerbaar is, is deze stijging in werkelijkheid ook beperkt. Staedion waardeert reeds een aantal jaren op marktwaarde in verhuurde staat, en dit biedt een andere invalshoek op de bestaande verdiencapaciteit vergeleken met de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie. Verderop in deze paragraaf nemen we een beleids-matige beschouwing op over het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde. Dit doen we omdat we inzicht willen verschaffen in de verdiencapaciteit van Staedion. Hiermee maken we inzichtelijk wat de volkshuisvestelijke bijdrage is die Staedion levert. Tevens laten we zien wat de financiële ruimte is om nieuwe investeringen te doen. Aan de beleidsmatige beschouwing kan kwantitatief de volgende invulling worden gegeven op basis van onderstaande vermogensspecificatie. De vermogens-specificatie is vervolgens uit te splitsen in een deel vreemd vermogen (voornamelijk leningenportefeuille), eigen vermogen (voornamelijk vermogenspresentatie) en het verschil tussen marktwaarde in verhuurde staat en de leegwaarde van de vastgoedportefeuille.

1 Samengevat werkt de eindwaardeberekening als volgt: de kasstromen in jaar 15 worden eeuwigdurend doorgetrokken met een kapitalisatiefactor die wordt bepaald aan de hand van de groeivoet (lange termijn verwachting van de betreffende inflatiereeks) de mutatiegraad en de disconteringsvoet. Er zijn een aantal complexen waarbij de kapitalisatiefactor (en daarmee de eindwaarde) zeer hoog worden en leiden tot een lage exit yield. Bijvoorbeeld de complexen in stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg (Den Haag): 1) Hoge (markt)huurpotentie, 2) Lage mutatiegraad, 3) Lage disconteringsvoet.

74

1. Onderscheid tussen het gerealiseerde en ongerealiseerde deel van het eigen vermogenHet gerealiseerde deel van het eigen vermogen betreft het verschil tussen het vreemd vermogen (€ 1,6 miljard) en de historische kostprijs van de vastgoedportefeuille (€ 2,2 miljard). Het verschil is groten-deels de noodzakelijke vermogensbuffer van Staedion. Het ongerealiseerde deel van het eigen vermogen betreft het verschil tussen de historische kostprijs (€ 2,2 miljard) en de marktwaarde in verhuurde staat (€ 4,4 miljard) van de portefeuille. De marktwaarde van het vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslagen. Het realiseren van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Staedion. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt. Dit komt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen.

leningenportefeuille(WSW geborgd) € 1.565 miljoen

beleidswaarde € 2.795 miljoen

Noodzakelijke vermogensbuffer

Volkshuisvestelijke bestemming

Bedrijfsmatige bestemming

Contractuelebestemming

Vermogens-bestemming

Vermogens-verwachting

marktwaarde in verhuurde staat

marktwaarde t.b.v.volkshuisvestelijke bestemming

leegwaarde

€ 4.385 miljoen

€ 3.579 miljoen

€ 5.580 miljoen

historische kostprijs € 2.165 miljoen

financiele ratio’s < WSW-norm € 2.086 miljoen

verm

ogen

s-pr

esen

tatie

ongerealiseerde eigen vermogen

gerealiseerde eigen vermogen

Investerings capaciteit

Vreemd vermogen

Vermogensspecificatie Staedion (Ultimo 2018)


Het Bestuur van Staedion heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de historische kostprijs van het bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit, en bedraagt circa € 2,2 miljard. Dit impliceert dat circa 76% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.

2. Verwachte impact van volkshuisvestelijke bedrijfsdoelstelling op toekomstige vermogensontwikkelingDe marktwaarde van het vastgoed stijgt, maar dit vertaalt zich beperkt in een hogere beleidswaarde. Het overgrote deel van de woningen van Staedion behoort tot de sociale voorraad. Staedion kiest ervoor om voor deze woningen de subsidiabele maandhuur te maximeren op de liberalisatiegrens. Op deze manier behouden we deze woningen voor de doelgroep en kunnen onze bewoners, ook als hun inkomen verandert, in aanmerking komen voor huurtoeslag.

De meest belangrijke ontwikkeling op de Nederlandse woningmarkt is de toenemende vraag en daarmee gepaard de stijging van de prijzen. De marktwaarde stijgt hard maar de opgave is groot. Er is behoefte aan meer woningen in alle prijsklassen, ook sociale huur. In Den Haag is na de gemeenteraadsverkiezingen een nieuwe woonagenda gepresenteerd, met daarin volop aandacht voor nieuwbouw. Het nieuwe college voert de productie op, en houdt daarbij vast aan 30% sociaal bij nieuwbouw. Door de stijging van de bouw-productie stijgt ook het aantal sociale huurwoningen dat moet worden bijgebouwd.

Staedion werkt samen met de gemeente en Heijmans aan een stedenbouwkundige visie voor Den Haag Zuidwest. Kern hiervan is de buurten Zichten, Dreven en De Gaarden te herstructureren en te vernieuwen. Partijen willen in deze buurten investeren door ze meer divers, klimaat- en toekomstbestendig te maken en beter te verbinden met de stad. Bij het vernieuwen van de buurten wordt ook in belangrijke mate aandacht besteed aan de sociale samenhang. De ambitie is om de komende 10 jaar het woningaanbod fors uit te breiden. Het huidig aantal van circa 1.200 sociale huurwoningen zal minimaal gelijk blijven. Daarnaast worden minimaal 3.000 koop- en vrije sector huurwoningen aan de voorraad toegevoegd. Naast het verbeteren van de woningvoorraad is er in de plannen ook aandacht voor herinrichting van de openbare ruimte en uitbreiding van onderwijs- en andere maatschappelijke, culturele en commerciële voorzieningen.

Duurzaamheid blijft een belangrijk thema. In 2018 is gewerkt aan een landelijk klimaatakkoord. Corporaties worden genoemd als startmotor van de transitie. In Den Haag is in het nieuwe college een wethouder duurzaamheid aangetreden. De ambitie van de gemeente is groot. Ook bij Staedion gaan we de komende jaren aan de slag met de verduurzaming van ons woningbezit. Concreet betekent dit dat we onze woningen isoleren en de installaties moeten veranderen.

De volkshuisvestelijke en bedrijfsmatige bestemming zorgen voor het verschil in marktwaarde en beleids-waarde. De exploitatiekasstromen bij Staedion wijken, met een nadrukkelijke bedoeling, af van de exploita-tiekastromen waar een commerciële partij bij hetzelfde vastgoed van uit zou gaan. Dit verschil ontstaat enerzijds doordat corporaties te maken hebben met extra administratieve lasten als gevolg van de bijzon-dere eisen die aan corporaties worden gesteld op het terrein van verslaggeving en verantwoording. Anderzijds ziet Staedion het als haar maatschappelijke opgave om te investeren in veilige, schone en leefbare wijken.

3. Oordeelsvorming over levensvatbaarheid en financierbaarheid van StaedionMet behulp van simulatiesoftware monitoren we de impact en effecten van mutaties in onder meer het investeringsprogramma, economische parameters, rentestanden en operationeel resultaat. Hierdoor is het

76

mogelijk veranderingen in de financiële ratio’s goed bij te houden. We hebben regelmatig contact met het WSW en de Aw over ontwikkelingen die binnen Staedion spelen. Dat we voldoen aan de risicobeoordeling van het WSW en de continuïteitsbeoordeling door de Aw is voor ons een belangrijk speerpunt. Zoals in hoofdstuk 6 omschreven hecht Staedion veel belang aan het managen van risico’s. De noodzakelijke vermogensbuffer is bepaald door de minimale beleidswaarde te berekenen waarbij aan de financiële ratio’s van de toezichthouder wordt voldaan. Het verschil tussen deze beleidswaarde en de huidige beleidswaarde is de investeringscapaciteit die Staedion naar de toekomst heeft op basis van huidige veronderstellingen en verwachtingen.

4. Relatie tussen het vermogen van Staedion en de indicatieve bestedingsruimte Zoals opgenomen in de herziene Woningwet zorgt het ministerie van BZK jaarlijks voor een indicatie met betrekking tot de beschikbare financiële middelen van woningcorporaties voor investeringen. Dit gebeurt met de publicatie van de Indicatie Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW). De IBW geeft de ruimte weer die een corporatie nog over heeft aan nieuwbouw, verbeteringen of huurmatiging naast de reeds ingerekende meerjarenraming 2019-2023. Met de IBW kunnen gemeenten en huurders beter onderbouwd in gesprek met corporaties over de lokale prestatieafspraken. Ten opzichte van 2017 stijgt de indicatieve bestedingsruimte van Staedion in 2018 ietwat. Landelijk is echter sprake van een daling. Deze daling wordt grotendeels veroorzaakt door een hogere programmering van investeringen in nieuwbouw en renovatie (inclusief duurzaamheid. Nieuw in 2018 is dat de indicatieve bestedingsruimte van de niet-DAEB tak is toegevoegd.

IBW DAEB– Staedion 2018 2017

Nieuwbouw huurwoningen (investeringsbedrag) € 10,9 miljoen € 6,7 miljoenWoningverbetering (investeringsbedrag) € 9,7 miljoen € 5,3 miljoenHuurmatiging (uitgave) € 0,4 miljoen € 0,3 miljoen

7.8 Jaarresultaat / financiële resultaten

ResultaatHet geconsolideerde nettoresultaat komt uit op € 539,6 miljoen positief (2017: € 543,1 miljoen positief). De toename ten opzichte van 2017 komt met name door de ongerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille van € 470,6 miljoen (2017: € 492,4 miljoen). Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat deze waardestijging geen kasstroom is, en de realisatie hiervan nagenoeg onmogelijk is, zoals reeds toegelicht in de beleidsmatige beschouwing over het verschil tussen de beleidswaarde en de marktwaarde in verhuurde staat.

Eigen vermogenHet eigen vermogen is in 2018 als gevolg van het resultaat boekjaar met € 539,6 gestegen tot € 2.872,5 miljoen (2017: € 2.332,9 miljoen).

Operationeel resultaatHet resultaat voor belastingen exclusief waardeveranderingen bedraagt € 54,0 miljoen (2017: € 54,9 miljoen). De huuropbrengsten zijn in 2018 met € 4,8 miljoen gestegen tot € 242,5 miljoen. Dit komt met name door de jaarlijkse huurverhoging en mutaties. De onderhoudsuitgaven (planmatig- en mutatie onderhoud) zijn in 2018 uitgekomen op € 65,4 miljoen (2017: € 56,8 miljoen). De kosten ten aanzien van leefbaarheid komen in 2018 uit op € 4,0 miljoen (2017: € 3,7 miljoen). De lonen en salarissen zijn in 2018 met € 1,3 miljoen gestegen tot € 25,6 miljoen (2017: € 24,6 miljoen).


De historisch lage rentetarieven hebben voor Staedion een positief effect. Er is in 2018 voor € 120 miljoen aan leningen geborgd geherfinancierd tegen een lager tarief dan waartegen deze in het verleden zijn afgesloten. Dit heeft een gunstig effect op het gemiddelde rentepercentage, dat met 39 basispunten is gedaald ten opzichte van 2017 (van 3,62% in 2017 naar 3,23% in 2018). Dit heeft mede geresulteerd in een daling met € 7,0 miljoen van de rentelasten tot € 54,8 miljoen. De verhuurderheffing is in 2018 door tarifering en stijgende WOZ-waarden met € 2,8 miljoen gestegen tot een bedrag van € 22,1 miljoen ultimo 2018.

NieuwbouwStaedion heeft in 2018 voor € 22,8 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw huurprojecten. In totaal zijn 170 zelfstandige woongelegenheden in exploitatie genomen:

Nieuwbouwproject Aantal woningen Bedrag

Boekhorststraat – Den Haag 5 € 1,7 miljoen Coevorden / Haveltestraat – Den Haag 145 € 16,9 miljoenLange Beestenmarkt – Den Haag 20 € 4,5 miljoenOverige (subsidie statushouders locatie Koolwitje laan Den Haag) - € -0,3 miljoen

Totaal 170 € 22,8 miljoen

Van de in totaal 170 zelfstandige woongelegenheden die in exploitatie zijn genomen, hebben 145 betrekking op het project ‘De Tuinen van Morgenstond’. ‘De Tuinen van Morgenstond’ ligt aan de Coevordenstraat en Haveltestraat in Den Haag en bestaat uit vijf appartementencomplexen waarvan de eerste drie blokken (145 woningen) in 2018 zijn opgeleverd. De overige blokken zijn begin 2019 opgeleverd. Dit project is tot stand gekomen middels een Design Build en Maintain (DBM) aanbesteding. Tevens zijn er twee kleinschalige projecten in het Oude Centrum / Stationsbuurt in exploitatie genomen (Boekhorststraat en Lange Beestenmarkt).

AankopenStaedion heeft in 2018 voor € 0,5 miljoen geïnvesteerd in aankopen. Dit betreft de aankoop van een bedrijfs-onroerendgoed (BOG) object op de locatie Wenckebach in het Haagse Laakkwartier. Met deze aankoop heeft Staedion het gehele object aan de Noordpolderkade in bezit. De locatie zal op termijn worden gesloopt om de realisatie van 136 seniorenwoningen mogelijk te maken.

Aankopen Aantal Bedrag

Wenckebach (BOG) - Den Haag 1 € 0,5 miljoen


Verbeteringen In 2018 is € 28,9 miljoen geïnvesteerd in verbeteringen. Dit betreft onder meer een aantal grootschalige complexgewijze renovaties. Daarbij is tegelijkertijd het energielabel verbeterd en zijn algemene ruimten, portieken en buitenterreinen opgeknapt. Tevens hebben er niet complexgewijze energetische ingrepen plaatsgevonden. Bij deze werkzaamheden ging het onder meer om het aanbrengen van kozijnen met HR++glas, vervanging van CV-ketels, zonnepanelen, mechanische ventilatie, nieuwe keukens, badkamers, toiletten, centrale verwarmingsinstallaties en bouwkundige werkzaamheden aan de schil.

78

Verbeteringen Aantal Bedrag

ComplexgewijsReitzstraat – Den Haag 60 € 4,2 miljoenGuntersteinweg – Den Haag 40 € 2,9 miljoenMaasstraat – Den Haag 80 € 4,0 miljoenJohanninkwater – Den Haag 36 € 2,0 miljoenOverige - € 0,9 miljoen

Subtotaal complexgewijs 216 € 14,0 miljoen

Energetische verbeteringen (niet complexgewijs) - € 12,2 miljoenCV ketels vervangen - € 1,3 miljoenDuurzaamheid (zonnepanelen) - € 1,3 miljoenOverige - € 0,1 miljoen

Subtotaal niet complexgewijs - € 14,9 miljoen

Totaal - € 28,9 miljoen

VerkopenIn 2018 is één DAEB en zijn 64 niet-DAEB woningen verkocht. Van deze 64 niet-DAEB woningen hebben 53 woningen betrekking op de complexgewijze verkoop aan de Van Embdenstraat in Delft. De verkopen zijn in lijn met het in 2015 ingezette beleid om de verkoop van sociale (DAEB) huurwoningen stop te zetten, met uitzondering van enkele solitaire woningen. Daarnaast zijn er acht parkeergelegenheden verkocht, en twee bedrijfsonroerendgoedobjecten in Den Haag. Dit is terug te vinden in de volgende tabel:

Verkopen Aantal Bedrag

DAEB woningen (Den Haag) 1 € 0,1 miljoenNiet-DAEB woningen (Den Haag / Delft) 64 € 12,4 miljoen Bedrijfsonroerendgoed (Den Haag) 2 € 0,9 miljoen Parkeergelegenheden (Den Haag) 8 € 0,1 miljoen


Verder heeft Staedion gedurende 2018 de grondpositie in De Lier (Westland) verkocht.

Eind 2018 is gestart met de verkoop, door middel van een openbiedingsproces, van de grondpositie in het Beatrixkwartier in Den Haag.

SloopIn 2018 zijn 44 woningen gesloopt. Op de gesloopte locaties zal in de nabije toekomst nieuwbouw plaats-vinden. Dit is terug te vinden in de volgende tabel:

Sloop Aantal Bedrag

Pretoriusstraat (Den Haag) 8 € 0,7 miljoenHaverkamp (Den Haag) 36 € 1,4 miljoen



LeningenDe omvang van de leningenportefeuille (lang- en kortlopende rentedragende schulden) is in 2018 toege-nomen met € 1,1 miljoen tot € 1.602,8 miljoen (2017: € 1.601,7 miljoen). Het totaal aan WSW geborgde leningen bedraagt € 1.565,1 miljoen (2017: € 1.563,0 miljoen). Het verschil betreft de marktwaarde correctie van de vastrentende leningen. Er zijn geen commerciële financieringen, de gehele leningenportefeuille is geborgd door het WSW. In 2018 zijn er acht nieuwe door het WSW geborgde financieringen aangetrokken voor een totaalbedrag van € 120,0 miljoen. In totaal is er voor € 117,9 miljoen aan korten langlopende schulden afgelost.

7.9 Verbindingen

Op grond van artikel 36 lid 4 van de Woningwet moet een corporatie jaarlijks in het bestuursverslag een overzicht en uiteenzetting geven van zijn verbonden ondernemingen. Bijgaand overzicht geeft de structuur van alle verbonden ondernemingen van Staedion weer. Het beleid van Staedion is erop gericht de verbindingen structuur waar mogelijk te vereenvoudigen. We verwachten dat het aantal verbindingen hierdoor de komende jaren afneemt.

Nevenstructuur Stichting Staedion31 december 2018

Stichting Staedion

Energiek 2 B.V

Staedion Vastgoed Holding B.V.

Westhaag beheer B.V.

Atrium beheer B.V.

WOM Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag C.V.

Ontwikkelcombinatie Westhaag C.V.

Ontwikkelcombinatie Atrium C.V.

WOM Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V.

4%

4%

1%

91,6

3%

100%

100%

50%

50%

0,5%

50%

Com

man

diet

48%

80

Staedion beschikt over een holdingstructuur. Binnen deze structuur vonden in 2018 naast project-ontwikkelings- ook beheeractiviteiten plaats en is de volgende verbinding geliquideerd: Winkelpanden Den Haag B.V. De volgende rechtspersonen en vennootschappen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van Staedion:

Deelneming Statutaire zetel Projectlocatie Aandeel

Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 100%Energiek 2 B.V. Den Haag Den Haag 100%Westhaag beheer B.V. Den Haag Wateringen 50%OWC Westhaag C.V. Den Haag Wateringen 50%Atrium Beheer B.V. Son en Breugel Pijnacker 50%OWC Atrium C.V. Son en Breugel Pijnacker 50%WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. Den Haag Den Haag 50,5%WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. Den Haag Den Haag 92,13%

Doelstellingen deelnemingenTenzij anders aangegeven, hebben alle deelnemingen de volgende doelstelling: het (doen) realiseren van bouwwerken en het participeren in samenwerkingsverbanden die zijn gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden voor onder meer de Stichting Staedion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Staedion Vastgoed Holding B.V, dochtermaatschappijen van deze holding of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook.

Staedion Vastgoed Holding B.V.Activiteiten en doelstellingDe activiteiten van Staedion Vastgoed Holding B.V. bestaan uit holdingactiviteiten van entiteiten die zijn gericht op niet-projectontwikkelings- respectievelijk projectontwikkelingsactiviteiten. Ook worden na de fusie met N.V. Stedelijk Belang onroerende goederen geëxploiteerd. Daarnaast treedt deze deelneming op om aan gelieerde deelnemingen en verbintenissen financieringen te verstrekken. Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft als doel werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening.

Energiek 2 B.V. Activiteiten en doelstellingEnergiek 2 B.V. is op 15 augustus 2013 opgericht en heeft tot doel het (doen) exploiteren van leidingnetten ten behoeve van warmte- en koude leveringen, het inkopen en verkopen van energie, het opwekken van warmte ten behoeve van warmtelevering, het doen van investeringen en het geven van opdrachten tot het doen van investeringen die verband houden met het opwekken van warmte en het leveren van warmte en koude aan consumenten en grootverbruikers.

Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V.Activiteiten Westhaag Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in Wateringen en Den Haag en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden.

Westhaag Beheer B.V. DoelstellingHet optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van


registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypo-theken) voor de schulden van de vennootschap van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook.

Ontwikkelingscombinatie Westhaag C.V.DoelstellingHet verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouwen woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden ten behoeve van derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of aan (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn.

Atrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.ActiviteitenAtrium Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. houden zich bezig met het ontwikkelen, realiseren en vervreemden aan derden van woningen in onder meer Pijnacker en De Lier, en het eventueel verwerven van daartoe benodigde gronden. Momenteel vinden hier geen activiteiten plaats. Wel heeft Atrium enkele grondposities in bezit.

Atrium Beheer B.V.DoelstellingHet optreden als beherend vennoot van Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V. en het daartoe verkrijgen, vervreemden, verhuren, huren, beheren, administreren, (doen) stichten, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen, en al hetgeen met het voorafgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verlenen van zekerheden (waaronder garanties en hypo-theken) voor de schulden van de vennootschap en van anderen; het deelnemen in, samenwerken met, het voeren van beheer over en het financieren van andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen, van welke aard ook.

Ontwikkelingscombinatie Atrium C.V.DoelstellingHet verwerven van gronden, het (doen) uitvoeren van infrastructurele werken, het in bouwen woonrijpe staat verkopen van gronden die bestemd zijn voor opstalontwikkeling, het (doen) bebouwen van gronden ten behoeve van derden of de commanditaire vennoten van de vennootschap, het inrichten van openbare ruimten, die vervolgens zullen worden overgedragen aan publiekrechtelijke rechtspersonen of (een) instantie(s), en al hetgeen met het voorafgaande in de ruimste zin verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn.

82

Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag B.V. Activiteiten en doelstellingenDe vennootschap is opgericht met het doel op te treden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag C.V.; het verkrijgen, vervreemden, in (onder)pacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van onroerende zaken; het zelf-ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen en/of verhuren en/of exploiteren van onroe-rende zaken; het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van onroerende zaken en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; het deelnemen in, het voeren van beheer over, het financieren van andere ondernemingen en vennootschappen en al hetgeen daarmee verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord.

Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt-Oude Centrum Den Haag C.V.Activiteiten en doelstellingenDe vennootschap heeft ten doel de realisatie conform het Herstructureringsplan van de stedelijke herstruc-turering in het gebied Stationsbuurt-Oude Centrum te Den Haag; het tijdelijk exploiteren van de WOM-panden; het ter leen opnemen van gelden, en al hetgeen daarmee verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin, en verder het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen, van welke aard ook.


II Jaarrekening 2018

Geconsolideerde balans per 31 december 2018 86

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2018 88

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2018 89

Geconsolideerd overzicht totaalresultaat 2018 90

Toelichting behorende bij de geconsolideerde jaarrekening 2018 91

Toelichting op de balansposten 114

Toelichting op de winsten verliesrekening 144

Enkelvoudige balans per 31 december 2018 152

Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2018 154

Toelichting behorende bij de enkelvoudige jaarrekening 2018 155

Toelichting op de balansposten 157

Toelichting op de winsten verliesrekening 168

Enkelvoudige gescheiden balans per 31 december 2018 174

Enkelvoudige gescheiden winsten verliesrekening over 2018 176

Enkelvoudige gescheiden kasstroomoverzicht over 2018 177

Inhoudsopgave


Geconsolideerde balans per 31 december 2018(In duizenden euro’s na resultaatbestemming)

Activa 2018 2017*

Vaste activa

Vastgoedbeleggingen

1 DAEB vastgoed in exploitatie 3.629.516 3.197.2741 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 755.728 681.0512 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 39.182 35.1073 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 13.505 3.586Totaal vastgoedbeleggingen 4.437.931 3.917.018

Materiële vaste activa

4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 24.369 24.060Totaal materiële vaste activa 24.369 24.060

Financiële vaste activa

5.1 Deelnemingen 31 315.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2.380 2.3575.3 Latente belastingvorderingen 38.211 3.6685.4 Overige vorderingen 50.050 57.720Totaal financiële vaste activa 90.672 63.776

Totaal vaste activa 4.552.972 4.004.854

Vlottende activa

Voorraden

6 Overige voorraden 16.960 16.514Totaal voorraden 16.960 16.514

Vorderingen

7 Huurdebiteuren 4.551 3.0078 Overheid 1.116 6369 Belastingen en premies sociale verzekeringen 0 2.31110 Overige vorderingen 1.095 1.35111 Overlopende activa 20.900 26.313Totaal vorderingen 27.662 33.618

12 Liquide middelen 17.548 5.174

Totaal vlottende activa 62.170 55.306

Totaal activa 4.615.142 4.060.160

* Cijfers aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot ‘Algemeen’ en ‘Stelselwijziging’ in de waarderingsgrondslagen.

86

Passiva 2018 2017*

Groepsvermogen13 Eigen vermogen 2.872.463 2.332.87014 Aandeel derden 3.271 3.267Totaal groepsvermogen 2.875.734 2.336.137

Voorzieningen15 Voorziening onrendabele investeringen en

herstructureringen 1.698 1.82316 Voorziening latente belastingverplichtingen 44.801 21.03817 Voorziening deelnemingen 577 56918 Overige voorzieningen 2.824 2.920Totaal voorzieningen 49.900 26.350

Langlopende schulden19 Schulden/Leningen kredietinstellingen 1.455.946 1.482.84120 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht 36.499 34.04621 Overige schulden 1.223 1.133Totaal langlopende schulden 1.493.668 1.518.020

Kortlopende schulden22 Schulden aan overheid 155 35423 Schulden aan kredietinstellingen 145.969 121.00524 Schulden aan leveranciers 8.093 9.13225 Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 172 14226 Belastingen en premies sociale verzekeringen 4.920 5.48726 Schulden ter zake van pensioenen 0 1427 Overige schulden en overlopende passiva 36.532 43.519Totaal kortlopende schulden 195.841 179.653

Totaal passiva 4.615.142 4.060.160



Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2018(In duizenden euro’s)

2018 2017*30 Huuropbrengsten 242.491 237.71031 Opbrengsten servicecontracten 17.170 21.463

Lasten servicecontracten -17.402 -20.46032 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -25.515 -28.73333 Lasten onderhoudsactiviteiten -76.013 -68.59534 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -34.198 -28.951Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 106.533 112.434

35 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 2.625 57535 Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling -2.163 -454Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 462 121

36 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 15.647 6.86036 Toegerekende organisatiekosten -383 -36736 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -13.522 -5.274Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.742 1.219

37 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 3.024 -32838 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille 470.616 492.38139 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed-

portefeuille verkocht onder voorwaarden 1.410 1.295Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 475.050 493.348

40 Opbrengsten overige activiteiten 2.218 5.368Kosten overige activiteiten -243 -1.026

Nettoresultaat overige activiteiten 1.975 4.342

41 Overige organisatiekosten -158 -82 Leefbaarheid -4.047 -3.666

42 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2.221 99143 Rentelasten en soortgelijke kosten -54.777 -60.482Saldo financiële baten en lasten -52.556 -59.491

Resultaat voor belastingen 529.001 548.22544 Belastingen 10.852 -4.47045 Resultaat deelnemingen -8 -7Resultaat na belastingen 539.845 543.748

46 Resultaat aandeel derden -252 -620

Nettoresultaat 539.593 543.128

* Cijfers aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie note ‘Algemeen’ en ‘Stelselwijziging’ in de waarderingsgrondslagen.

88

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2018(In duizenden euro’s)

2018 2017*

Operationele activiteitenOntvangstenHuren 243.659 237.522Vergoedingen (servicecontracten) 17.413 19.725Overige bedrijfsontvangsten 790 3.810Rente-ontvangsten 2.553 63Saldo ingaande kasstromen 264.415 261.120

UitgavenErfpacht -184 -242Personeelsuitgaven -25.554 -24.282Onderhoudsuitgaven -61.751 -57.455Betaalde servicecontracten -17.572 -17.749Overige bedrijfsuitgaven -26.175 -24.544Rente-uitgaven -54.934 -60.466Verhuurderheffing -22.079 -19.255Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -2.097 -1.754Vennootschapsbelasting 2.383 0Saldo uitgaande kasstromen -207.963 -205.747

Kasstroom uit operationele activiteiten 56.452 55.373

(Des)investeringsactiviteitenVerkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en niet-woongelegenheden 16.048 6.167Verkoopontvangsten woongelegenheden (VoV) 347 693Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet-woongelegenheden 0 0Verkoopontvangsten grond 2.625 400Tussentelling ingaande kasstroom MVA 19.020 7.260

MVA uitgaande kasstroomNieuwbouw huur-, woon- en niet-woongelegenheden -28.656 -12.962Woningverbetering, woon- en niet-woongelegenheden -29.318 -48.120Aankoop, woon- en niet-woongelegenheden -504 -5.555Aankoop woongelegenheden (VoV) voor doorverkoop -381 -197Sloopuitgaven, woon- en niet-woongelegenheden 0 0Investeringen overig -2.649 -2.493Externe kosten bij verkoop -74 -65Tussentelling uitgaande kasstroom MVA -61.582 -69.392

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -42.562 -62.132

* Cijfers aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot ‘Algemeen’ in de waarderingsgrondslagen.


Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2018(In duizenden euro’s)

2018 2017*FVAOntvangsten verbindingen 0 3.113Ontvangsten overig 6.228 3.300Uitgaven overig -6.766 -2.183Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA -538 4.230

Kasstroom uit (des)investeringen -43.101 -57.902

FinancieringsactiviteitenIngaandNieuwe geborgde leningen 120.000 100.000

UitgaandAflossing geborgde leningen -117.905 -100.717Aflossing ongeborgde leningen 0 0

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 2.095 -717

Mutatie liquide middelen 15.446 -3.247Wijziging kort geld mutaties -3.072 3.100

Aansluiting liquide middelenLiquide middelen per 1 januari 5.174 5.321Liquide middelen per 31 december 17.548 5.174

Toename geldmiddelen 12.374 -147

Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 20182018 2017*

Nettoresultaat 539.593 543.128

Rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen 0 0

Totaalresultaat van de toegelaten instelling 539.593 543.128

* Cijfers aangepast voor vergelijkingsdoeleinden, zie noot ‘Algemeen’ in de waarderingsgrondslagen.

90

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2018

Algemeen

Toegelaten instellingStichting Staedion, gevestigd te Den Haag aan het Koningin Julianaplein 2 (KvK-nummer 27070802), is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 19 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van Staedion betreft de woningmarktregio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam.

Deze jaarrekening bevat de financiële informatie van zowel Staedion als de geconsolideerde maatschappijen van de toegelaten instelling.

Staedion is een woningbouwcorporatie; de voornaamste activiteiten bestaan uit het verhuren, onderhouden en ontwikkelen van vastgoed. De activiteiten van Staedion en van de groep vinden plaats in Nederland.

VerslaggevingsperiodeDeze jaarrekening heeft betrekking op het boekjaar 2018, dat is geëindigd op balansdatum 31 december 2018.

Toegepaste standaarden en modellenIn artikel 35 lid 1 van de Woningwet is bepaald dat de jaarrekening moet worden opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijke Wetboek waarbij uitsluitend de afdelingen 2 tot en met 6, 8, 10, 11, 13 en 16 overeenkomstig van toepassing zijn. In artikel 30 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (BTIV) zijn de niet van toepassing zijnde artikelen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen.

Voorts is in artikel 35 lid 2 van de Woningwet bepaald dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur daaromtrent te geven voorschriften, de onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden tegen de actuele waarde worden gewaardeerd. In artikel 31 lid 1 van het BTIV is bepaald dat de waardering plaatsvindt tegen de marktwaarde. In artikel 14 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (RTIV) is bepaald dat deze waardering plaatsvindt overeenkomstig de methodiek opgenomen in bijlage 2 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018’) bij deze regeling.

In artikel 35 lid 6 is bepaald dat bij ministeriële regeling nadere voorschriften worden gegeven omtrent de inrichting van de jaarrekening. In artikel 15 lid 1 van de RTIV is bepaald dat de jaarrekening een balans, een winsten verliesrekening en een kasstroomoverzicht bevat die zijn ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in de op het verslagjaar betrekking hebbende bijlage 3 bij deze regeling.

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (aangepast in 2018) opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften met inachtneming van de in artikel 30 van het BTIV aangeduide uitzonderingen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing eveneens met inachtneming van de in artikel 30 aangeduide uitzonderingen.

De Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) is van toepassing.

ContinuïteitDeze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.


Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling AlgemeenDe cijfers over 2017 zijn geherrubriceerd teneinde vergelijkbaarheid met 2018 mogelijk te maken. Het betreft de volgende herrubriceringen: • Onderhoudslasten zijn gespecificeerd in 3 categorieën zijnde mutatie-, reparatie- én klachtenonderhoud

en planmatig onderhoud.• Serviceabonnementen worden nu opgenomen onder opbrengsten servicecontracten en lasten

service contracten. Overige opbrengsten omvatten de door de huurder betaalde bedragen voor later aangebrachte voorzieningen. Deze werden voorheen gesaldeerd onder de onderhoudslasten opgenomen. Voor 2017 resulteert dit in een toename van opbrengsten én lasten servicecontracten van € 1,7 miljoen, een afname van onderhoudslasten van € 2,0 miljoen en een afname van overige opbrengsten van € 2,0 miljoen.

• Een deel van de leefbaarheidsuitgaven uit 2017 ad € 1,8 miljoen zijn in het kasstroomoverzicht nu opgenomen onder de rente-uitgaven.

Activa en passiva worden tegen nominale waarde opgenomen, tenzij anders vermeld in de verdere grondslagen.

Een actief wordt in de balans verwerkt wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar Staedion zullen vloeien en het actief een kostprijs of een waarde heeft waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Activa die hier niet aan voldoen worden niet in de balans verwerkt, maar worden aangemerkt als niet in de balans opgenomen activa.

Een verplichting wordt in de balans verwerkt wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag waartegen de afwikkeling zal plaatsvinden op betrouwbare wijze kan worden vastgesteld. Onder verplichtingen worden mede voorzieningen begrepen. Verplichtingen die hier niet aan voldoen worden niet in de balans opgenomen, maar worden verantwoord als niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Een in de balans opgenomen actief of verplichting blijft op de balans opgenomen als een transactie niet leidt tot een belangrijke verandering in de economische realiteit met betrekking tot het actief of de verplichting. Dergelijke transacties geven evenmin aanleiding tot het verantwoorden van resultaten. Bij de beoordeling of er sprake is van een belangrijke verandering in de economische realiteit wordt uitgegaan van de economi-sche voordelen en risico’s die zich naar alle waarschijnlijkheid in de praktijk zullen voordoen, derhalve niet van voordelen en risico’s waarvan redelijkerwijze niet te verwachten is dat zij zich voordoen.

Een actief of verplichting wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s aan een derde zijn overgedragen. De resultaten van de transactie worden in dat geval direct in de winsten verliesrekening opgenomen, rekening houdend met eventuele voorzieningen die dienen te worden getroffen in samenhang met de transactie.

Indien de weergave van de economische realiteit ertoe leidt dat het opnemen van activa, waarvan de rechtspersoon niet het juridisch eigendom bezit, wordt dit feit vermeld.

In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord die kunnen worden gekwalificeerd als ‘Intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Een feitelijk

92

verplichting is gekoppeld aan het besluitvormings- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering.

Baten, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld, worden in de winsten verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeer-dering van een actief of een vermindering van een verplichting heeft plaatsgevonden. Lasten, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld, worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting heeft plaatsgevonden.

De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper, het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar Staedion vloeien en het mogelijk is om de omvang van de opbrengsten op betrouwbare wijze vast te stellen.

Presentatie- en functionele valutaDe jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, wat tevens de functionele valuta is van Staedion. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.

Gebruik van schattingenDe opstelling van de jaarrekening vereist dat het management zich oordelen vormt, alsmede schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen, de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderlinge veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritiek voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:• DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen

ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen, zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit yield, mutatiegraad, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige.

• Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: bepaling van het moment van het aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘Intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Staedion en met haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, transformatie-, woningverbeterings- of herstructure-ringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het projectbesluit in het besluitvormings-proces van Staedion. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kan afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie, het prijsniveau van leveranciers en de daadwerkelijke verkoopprijzen.

• Vastgoed bestemd voor de verkoop en voorraad gronden ontwikkelposities: bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en gronden


ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen onder meer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat.

• Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie): Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen, de onderhoudsvoorziening, de bepaling van de fiscale waarde van het vastgoed (specifiek gesloopt vastgoed) mede in relatie tot fiscale afschrijvingsmoge-lijkheden en projectresultaten, bepaling van de fiscale waarde gronden ontwikkelposities, alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Grondslagen voor consolidatieConsolidatiekringDe geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Staedion en haar dochtermaatschappijen in de groep, andere groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend, dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Dochtermaatschappijen zijn deelnemingen waarin Staedion (en/of één of meer van haar dochtermaatschappijen) meer dan de helft van de stemrechten in de algemene vergadering kan uitoefenen, of meer dan de helft van de bestuurders of commissarissen kan benoemen of ontslaan. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin Staedion een meerderheidsbelang heeft of waar op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten betrokken die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend waardoor ze Staedion meer of minder invloed verschaffen.

Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleids-bepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed.

Voor een overzicht van de geconsolideerde groepsmaatschappijen wordt verwezen naar de enkelvoudige toelichting van Financiële vaste activa bij hoofdstuk 5.3 van de enkelvoudige jaarrekening.

Overnames onder gemeenschappelijke leidingEen overname onder gemeenschappelijke leiding is een overname van een entiteit waarmee de verkrijgende partij onder gemeenschappelijke leiding staat. Dergelijke overnames worden ook wel aangeduid met transacties in concernverband. Overnames onder gemeenschappelijke leiding worden verwerkt volgens de ‘Carry over accounting’-methode. De ‘Carry over accounting’-methode kent eenzelfde verwerkingswijze als de ‘Pooling-of-interests’-methode, behalve dat de cijfers niet worden aangepast vóór respectievelijk de overname en voegings-datum. De boekwaarde van de activa en passiva worden samengevoegd. Er vindt geen herwaardering plaats naar reële waarden. In het geval dat de fusiedatum niet samenvalt met het begin van het boekjaar, worden de resultaten van de verdwijnende entiteit verantwoord in de winsten verliesrekening van de verkrijgende entiteit.

Omvang van de consolidatieDe geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Stichting Staedion te Den Haag en Staedion Vastgoed Holding B.V. te Den Haag. In de consolidatie van Staedion Vastgoed Holding B.V. zijn de volgende vennootschappen geconsolideerd: Energiek 2 B.V. en WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V.

ConsolidatiemethodeDe posten in de geconsolideerde jaarrekening worden opgesteld volgens uniforme grondslagen van waarde-ring en resultaatbepaling van de groep.

94

In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge aandelenverhoudingen, schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd. Tevens zijn de resultaten op onderlinge transacties tussen groepsmaatschappijen geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd en er geen sprake is van een bijzondere waardevermindering. Bij een transactie waarbij de rechtspersoon geen 100%-belang heeft in de verkopende groepsmaatschappij, wordt de eliminatie uit het groepsresultaat naar rato toegerekend aan het minderheidsbelang op basis van het aandeel van de minderheid in de verkopende groepsmaatschappij.

De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht binnen het groepsvermogen. Indien de aan het minderheidsbelang van derden toerekenbare verliezen het minderheidsbelang in het eigen vermogen van de geconsolideerde maatschappij overtreffen, dan wordt het verschil, alsmede eventuele verdere verliezen volledig ten laste van de meerderheidsaandeelhouder gebracht, tenzij en voor zover de minderheidsaandeelhouder de verplichting heeft en in staat is om die verliezen voor zijn rekening te nemen. Het aandeel van derden in het resultaat wordt afzonderlijk als laatste post in de geconsolideerde winsten verliesrekening in aftrek gebracht op het groepsresultaat.

StelselwijzigingIn 2018 is de verwerkingswijze van de periodieke bijdrage aan de Verenging van Eigenaren (VvE) voor (toekomstig) onderhoud gewijzigd. Tot en met 2017 werd deze periodieke bijdrage verwerkt als toevoeging aan de post overlopende activa. Deze vordering werd verwerkt als een recht op (toekomstig) onderhoud. Het onderhoud dat de VvE daadwerkelijk uitvoerde in een boekjaar werd gemuteerd op de overlopende activa en in de post lasten onderhoudsactiviteiten verwerkt. Met ingang vanaf 2018 wordt de bijdrage aan VvE’s direct verwerkt in de post lasten onderhoudsactiviteiten. Deze methode is gebruikelijker binnen de woningcorporatiesector. Staedion vindt daarom dat deze verwerkingswijze een verbeterd inzicht geeft en de vergelijkbaarheid met andere woningcorporaties ten goede komt. Deze gewijzigde verwerkingswijze is als een stelselwijziging verwerkt in het boekjaar 2018. Staedion verantwoord met ingang van 2018 het recht op onderhoud in de VvE’s als niet uit de balans blijkend actief. Het effect van de stelselwijziging op het eigen vermogen per 1 januari 2017 bedraagt € -13,0 miljoen. De stelselwijziging heeft een effect op het resultaat over 2017 van € -0,9 miljoen (extra last), welke is verwerkt in de lasten onderhoudsactiviteiten.

SchattingswijzigingStaedion heeft in 2018 een andere methodiek gehanteerd om de voorziening huurdebiteuren te bepalen. De tot 2018 gebruikte methodiek is gebaseerd op basis van ouderdom van de facturen, waarbij rekening wordt gehouden met een verschil tussen een zittende en vertrokken huurder. In de methodiek die we vanaf 2018 hanteren wordt het risico van de huurder als uitgangspunt genomen in plaats van de ouderdom van de facturen. Er zijn risicogroepen vastgesteld, waarvan het reëel is te verwachten dat deze groep een afwijkend risico vormt ten opzichte van andere huurders. Hierbij is tevens rekening gehouden met een verschil tussen een zittende en vertrokken huurder. Per risicogroep is een percentage vastgesteld op basis van de betalings-score van de afgelopen jaren van deze risicogroep. Dit percentage wordt jaarlijks beoordeeld en indien nodig aangepast. Wat betreft de omvang van deze wijziging resulteert dit in een afname van de voorziening van € 1,4 miljoen.

Financiële instrumentenFinanciële instrumenten omvatten handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, (afgeleide) financiële instrumenten, handelsschulden en overige te betalen posten. In de jaarrekening zijn de volgende categorieën financiële instrumenten opgenomen: verstrekte leningen en overige vorderingen, overige financiële verplichtingen en derivaten.


Financiële activa en financiële verplichtingen worden in de balans opgenomen op het moment dat contractuele rechten of verplichtingen ontstaan ten aanzien van dat instrument. Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economi-sche voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

Financiële instrumenten (inclusief afzonderlijke componenten van financiële instrumenten) worden in de geconsolideerde jaarrekening gepresenteerd in overeenstemming met de economische realiteit van de contractuele bepalingen. Presentatie vindt plaats op basis van afzonderlijke componenten van financiële instrumenten zoals financieel actief, financiële verplichting of als eigen vermogen.

Bij financiële en niet-financiële contracten kunnen afspraken zijn gemaakt die voldoen aan de definitie van derivaten. Een dergelijke afspraak wordt afgescheiden van het basiscontract en als derivaat verwerkt als de economische kenmerken en risico’s niet nauw verbonden zijn met de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract. Een afzonderlijk instrument (met dezelfde voorwaarden) zou voldoen aan de definitie van een derivaat en het samengestelde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde (met verwerking van waardeveranderingen in de winsten verliesrekening).

In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract.

Van het basiscontract gescheiden derivaten worden, in overeenstemming met de waarderingsgrondslag voor derivaten waarop geen kostprijshedge-accounting wordt toegepast, gewaardeerd tegen kostprijs of lagere reële waarde.

Financiële instrumenten worden bij de eerste waardering verwerkt tegen reële waarde, waarbij de (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien echter financiële instrumenten bij de vervolgwaardering worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winsten verliesrekening, dan worden direct toerekenbare transactiekosten bij de eerste waardering direct verwerkt in de winsten verliesrekening. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Verstrekte leningen en overige vorderingenVerstrekte leningen en overige vorderingen worden na de eerste opname gewaardeerd tegen geamorti-seerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode verminderd met bijzondere waardeverminderings-verliezen. De effectieve rente en eventuele bijzondere waardeverminderingsverliezen worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Aan- en verkopen van financiële activa die tot de categorie verstrekte leningen en overige vorderingen behoren, worden verantwoord op de transactiedatum.

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingenLanglopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na de eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode. De effectieve rente wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt. De aflossingsverplichtingen van de langlopende schulden voor het komende jaar worden opgenomen onder de kortlopende schulden.

Afgeleide financiële instrumentenNa de eerste opname worden afgeleide financiële instrumenten gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijshedge-model wordt toegepast. Aan- en verkopen van afgeleide financiële instrumenten worden verantwoord op de transactiedatum.

96

Indien afgeleide financiële instrumenten of portefeuilles van afgeleide financiële instrumenten toebehoren aan een subcategorie van financiële instrumenten, dan worden de afgeleide financiële instrumenten na de eerste verwerking gewaardeerd overeenkomstig die subcategorie.

Hedge accounting bij waardering van afgeleide instrumenten tegen kostprijsZolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van een toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats indien kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verant-woording in de winsten verliesrekening, wordt het met het afgeleide instrument samenhangende resultaat in de winsten verliesrekening verwerkt.

Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans van een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting, dan wordt de kostprijs van dit actief aangepast met de afdekkingsresultaten die nog niet in de winsten verliesrekening zijn verwerkt.

Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, dan wordt de cumulatieve winst of verlies die tot dat moment nog niet in de winsten verliesrekening was verwerkt, als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, dan wordt de cumulatieve winst of het verlies overgeboekt naar de winsten verliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht, dan wordt ook de hedge accounting beëindigd. De vervolg-waardering van het financiële instrument is dan tegen kostprijs of lagere marktwaarde.

Voorwaarden aan hedge accountingStaedion documenteert de hedgerelaties in generieke hedgedocumentatie en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen of er sprake is van een effectieve hedge of dat er geen sprake is van overhedges.

Staedion bepaalt op elke balansdatum de mate van ineffectiviteit van de combinatie van het afdekkings-instrument en de afgedekte positie (de hedgerelatie). De mate van ineffectiviteit van de hedgerelatie wordt vastgesteld door het vergelijken van de kritieke kenmerken van het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie in de hedgerelatie.

Staedion hanteert voor deze vergelijking voor rente-instrumenten de volgende kritieke kenmerken: het referentiebedrag en de hoofdsom, de looptijd, de renteherzieningsdata, de data van ontvangst en betaling van rente en aflossingen en de basis voor het bepalen van de rentevoet voor het hedge-instrument en de afgedekte positie.

Indien de kritieke kenmerken, beoordeeld in de context van de hedgerelatie, aan elkaar gelijk zijn (geweest) is geen sprake (geweest) van ineffectiviteit. Indien de kritische kenmerken niet aan elkaar gelijk zijn (geweest) is sprake (geweest) van ineffectiviteit. In dat geval vindt de effectiviteitstest plaats door vergelij-king van de cumulatieve verandering in reële waarde van een op afsluitdatum gedefinieerd hypothetisch afgeleid instrument, met een reële waarde van nihil op afsluitdatum (als proxy van de afgedekte positie), met de cumulatieve waardeverandering van het werkelijke afgeleide instrument. Indien de laatste een hogere negatieve waarde heeft dan het hypothetisch afgeleide instrument dan wordt het verschil als ineffectiviteit in de winsten verliesrekening verwerkt.


Bijzondere waardeverminderingen van financiële activaEen financieel actief dat niet wordt gewaardeerd tegen (1) reële waarde met waardewijzigingen in de winsten verliesrekening of (2) geamortiseerde kostprijs, of lagere marktwaarde, wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waarde-vermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt.

Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan Staedion toekomend bedrag onder voorwaarden die Staedion anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect.

Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door Staedion worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van afzonderlijke belangrijke vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze individueel onderhevig zijn aan bijzondere waardeverminderingen. Van af zon-derlijke belangrijke vorderingen en beleggingen, alsmede afzonderlijke niet belangrijke vorderingen die niet individueel onderhevig zijn gebleken aan bijzondere waardeverminderingen middels samenvoeging van vorderingen en beleggingen met vergelijkbare risicokenmerken.

Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt Staedion historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als het bestuur van Staedion van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waar-schijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend op basis van het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief.

Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de winsten verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief met de oorspronkelijk effectieve rente.

Handels- en huurdebiteuren die niet individueel onderhevig zijn gebleken aan bijzondere waardeverminde-ringen worden collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardeverminderingen, middels samenvoeging van vorderingen met vergelijkbare risicokenmerken. Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt Staedion historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen en de stijging van het aantal betalingsachterstanden van meer dan 90 dagen in de portefeuille. De uitkomsten worden bijgesteld als het management van Staedion van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren.

98

De boekwaarde van de vorderingen wordt verminderd met de voorziening voor dubieuze debiteuren. Vorderingen die niet incasseerbaar zijn worden afgeboekt van de voorziening. Andere toevoegingen en onttrekkingen aan de voorziening worden in de winsten verliesrekening verantwoord.

Als in een latere periode het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies, dan wordt het bedrag uit hoofde van het herstel (tot maximaal de oorspronkelijke kostprijs) opgenomen in de winsten verliesrekening.

Saldering van financiële instrumentenEen financieel actief en een financiële verplichting worden gesaldeerd als Staedion beschikt over een deug-delijk juridisch instrument om het financiële actief en de financiële verplichting gesaldeerd af te wikkelen en Staedion het stellige voornemen heeft om het saldo als zodanig netto of simultaan af te wikkelen. Als sprake is van een overdracht van een financieel actief dat niet voor verwijdering uit de balans in aanmerking komt, dan wordt het overgedragen actief en de daarmee samenhangende verplichting niet gesaldeerd.

Vastgoedbeleggingen

DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatieClassificatieHet vastgoed in exploitatie is onderverdeeld in DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie.

Op 1 januari 2017 vond de classificatie van het vastgoed in exploitatie naar DAEB- en niet-DAEB plaats op basis van het door de Autoriteit Woningcorporaties goedgekeurde scheidingsvoorstel. DAEB- en niet-DAEB classificatie van mutaties nadien vindt op de volgende wijze plaats:DAEB vastgoed in exploitatie betreffen woningen met een gereguleerd huurcontract, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat verhuurd wordt aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners conform vermelding in de bijlage 3 en 4 bij artikel 49 van het BTIV en artikel 45 van de Woningwet. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie betreft het overige vastgoed in exploitatie dat niet onder de definitie van DAEB vastgoed in exploitatie valt.

Eerste verwerkingVastgoed in exploitatie wordt bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings-prijs, inclusief transactiekosten. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidies, dan worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs van de vastgoedbelegging.

Marktwaarde (vervolgwaardering)Vervolgwaardering van vastgoed in exploitatie vindt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet plaats tegen actuele waarde zijnde marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de RTIV (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018’). Staedion past voor het volledige bezit de fullversie van het handboek toe.

In toelichting 1 zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten voor de vervolgwaardering tegen marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie nader uitgewerkt.


WaarderingscomplexOvereenkomstig het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018’ vindt waardering op marktwaarde in verhuurde staat plaats op een specifieke complexindeling (het waarderingscomplex). Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Staedion maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Uitgaven na eerste verwerking Bij uitgaven na eerste verwerking wordt beoordeeld of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardever-minderingsverlies op het waarderingscomplex waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhouden renovatie-uitgaven worden rechtstreeks ten laste van de winsten verliesrekening gebracht.

WaardemutatiesDe waardemutaties vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winsten verliesrekening verantwoord in de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ in de periode waarin de waardemutatie zich voordoet.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden ClassificatieOnroerende zaken verkocht onder voorwaarden die niet kwalificeren als een verkoop maar als een financie-ringstransactie, worden afzonderlijk opgenomen onder de post ‘de materiële vaste activa’, als ‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’. De (terugkoop)verplichting wordt opgenomen onder de langlopende schulden als verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

WaarderingDe onroerende zaken die onder voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Staedion een terugkooprecht of -plicht kent, worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winsten verliesrekening. De actuele waarde na eerste verwerking is de marktwaarde op basis van de regeling verkoop onder voorwaarden.

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd in overeenstemming met de contractvoorwaarden en is een inschatting gebaseerd op de reële waardeontwikkeling van het achterliggend actief.

WaardemutatiesDe waardemutaties in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden rechtstreeks in de winsten verliesrekening verantwoord in de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’. De waardemutaties inzake de terugkoopverplichting worden eveneens rechtstreeks in de winsten verliesrekening verantwoord in dezelfde post.

100

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatieClassificatieVastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Op het moment dat gronden ontwikkelposities daad-werkelijk in ontwikkeling worden genomen voor vastgoed bestemd voor eigen exploitatie vindt overheveling plaats van voorraad gronden ontwikkelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

WaarderingWaardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde.

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen waarbij de geschatte kostprijs van het project in ontwikkeling hoger is dan de geschatte marktwaarde, dan wordt het verschil (onrendabele deel) eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterende bedrag, vervolgens een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen.

Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Staedion zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, transformatie-, woningverbeterings- of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het projectbesluit in het besluitvormingsproces van Staedion.

WaardemutatiesDe afwaardering van de bestede kosten tot nihil alsmede de terugname van in het verleden verwerkte afwaarderingen worden verantwoord als waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling onder de post ‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Dotaties en onttrekkingen aan de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen worden verantwoord als waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling onder de post ‘Overige waardeverande-ringen vastgoedportefeuille’.

Herclassificatie vastgoed in exploitatie naar vastgoed in ontwikkelingHerclassificatie van vastgoed in exploitatie naar vastgoed in ontwikkeling vindt plaats bij aanvang van de activiteiten ten behoeve van de ontwikkeling. De toegelaten instelling definieert dit als het moment dat het uitvoeringsbesluit is genomen, de bouwvergunning is verleend en de start van de werkzaamheden (fysieke sloop).

De verkrijgingsprijs van de onroerende zaken in de opvolgende waardering in het vastgoed in ontwikkeling geschiedt tegen de marktwaarde in exploitatie op het moment van de herclassificatie.

Herclassificatie vastgoed in ontwikkeling naar vastgoed in exploitatieHerclassificatie van vastgoed in ontwikkeling naar vastgoed in exploitatie vindt plaats bij aanvang van de exploitatie activiteiten. De toegelaten instelling definieert dit als het moment dat het vastgoed is opgeleverd door de aannemer/ontwikkelaar aan Staedion en er geen verhuurbelemmerende opleverpunten meer zijn.

De verkrijgingsprijs van de onroerende zaken in de opvolgende waardering in het vastgoed in exploitatie geschiedt tegen de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling op het moment van de herclassificatie, onder (eventuele) aftrek van een gevormde voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen.


Materiële vaste activaOnroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatieOnroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden in de balans verwerkt indien het waarschijnlijk is dat de toekomstige prestatie-eenheden met betrekking tot dat actief zullen toekomen aan Staedion en de kosten van het actief betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen.

De kostprijs van de genoemde activa bestaat uit de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en overige noodzake-lijke kosten om de activa op hun plaats en in de staat te krijgen voor het beoogde gebruik.

Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op de kostprijs van de activa waarop de subsidies betrekking hebben.

De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen en op materiële vaste bedrijfsactiva in uitvoering, alsmede vooruitbetalingen op materiële vaste activa wordt niet afgeschreven. Afschrijving start op het moment dat een actief beschikbaar is voor het beoogde gebruik en wordt beëindigd bij buitengebruikstelling of bij afstoting.

De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd:Gebouwen: 50 jaar.Onroerende installaties: 10 – 20 jaar.Overige roerende zaken: 5 – 10 jaar.

In het geval dat belangrijkste bestanddelen van een materieel vast actief van elkaar te onderscheiden zijn en verschillen in gebruiksduur of verwacht gebruikspatroon, dan worden deze bestanddelen afzonderlijk afgeschreven.

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen en/of leiden tot toekomstige prestatie-eenheden met betrekking tot het object. Indien geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur, dan worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winsten verliesrekening gebracht.

Financiële vaste activaDeelnemingen met invloed van betekenisDeelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Indien waardering tegen nettovermogenswaarde niet kan plaatsvinden, doordat de hiervoor benodigde informatie niet kan worden verkregen, dan wordt de deelneming gewaardeerd volgens het zichtbaar eigen vermogen.

Bij de vaststelling of sprake is van een deelneming waarin Staedion invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, wordt het geheel van feitelijke omstandigheden en contractuele relaties (waaronder eventuele potentiële stemrechten) in aanmerking genomen.

Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van Staedion gehanteerd.

102

Indien de deelnemende rechtspersoon een actief of een passief overdraagt aan een deelneming die volgens de vermogensmutatiemethode wordt gewaardeerd, dan wordt de winst of het verlies voortvloeiend uit deze overdracht naar rato van het relatieve belang dat derden hebben in de deelnemingen verwerkt (proportio-nele resultaatsbepaling). Een verlies dat voortvloeit uit de overdracht van vlottende activa of een bijzondere waardevermindering van vaste activa wordt wel volledig verwerkt. Resultaten op transacties waarbij over-dracht van activa en passiva tussen Staedion en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, worden geëlimineerd voor zover deze als niet-gerealiseerd kunnen worden beschouwd.

Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Bij deze waarde-ring worden ook langlopende vorderingen op de deelnemingen meegenomen die feitelijk moeten worden gezien als onderdeel van de netto-investering. Dit betreft met name leningen waarvan de afwikkeling in de nabije toekomst niet is gepland en niet waarschijnlijk is. Een aandeel in de winst van de deelneming in latere jaren wordt pas verwerkt als en voor zover het cumulatieve niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. Wanneer Staedion echter geheel of ten dele garant staat voor de schulden van een deelneming, dan wel de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) in staat te stellen tot betaling van haar schulden, dan wordt een voorziening gevormd ter grootte van de verwachte betalingen door Staedion ten behoeve van de deelneming.

Deelnemingen zonder invloed van betekenisDeelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrij-gingsprijs of lagere realiseerbare waarde. Indien sprake is van een stellig voornemen tot afstoting, vindt waardering plaats tegen de eventuele lagere verwachte verkoopwaarde. Indien Staedion een actief of een passief overdraagt aan een deelneming die wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs of actuele waarde, dan wordt de winst of het verlies voortvloeiend uit deze overdracht direct en volledig in de geconsolideerde winsten verliesrekening verwerkt, tenzij de winst op de overdracht in wezen niet is gerealiseerd.

Overige financiële vaste activaVorderingen op niet-geconsolideerde deelnemingen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, vermeerderd met direct toerekenbare transactiekosten. Vervolgens worden deze vorderingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

De grondslagen voor de overige financiële vaste activa zijn verder opgenomen onder het hoofd ‘Financiële instrumenten’.

Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Dividenden van deelnemingen die worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs worden verantwoord als opbrengst uit deelnemingen (onder de financiële baten).

Bijzondere waardeverminderingen van vaste activaVoor materiële vaste activa wordt op iedere balansdatum beoordeeld of er aanwijzingen zijn dat deze activa onderhevig zijn aan bijzondere waardeverminderingen. Als dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief geschat. De realiseerbare waarde is de hoogste van de bedrijfswaarde en de opbrengstwaarde. Als het niet mogelijk is de realiseerbare waarde te schatten voor een individueel actief, dan wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort.

Wanneer de boekwaarde van een actief (of een kasstroomgenererende eenheid) hoger is dan de realiseer-bare waarde, dan wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies verantwoord voor het verschil tussen


de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Indien sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies van een kasstroomgenererende eenheid, dan wordt het verlies allereerst toegerekend aan goodwill die is toegerekend aan de kasstroomgenererende eenheid. Een eventueel restant verlies wordt toegerekend aan de andere activa van de eenheid naar rato van hun boekwaarden.

Verder wordt op iedere balansdatum beoordeeld of er enige indicatie is dat een in eerdere jaren verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies is verminderd. Als een dergelijke indicatie aanwezig is, wordt de realiseerbare waarde van het betreffende actief (of kasstroomgenererende eenheid) geschat.

Terugneming van een eerder verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies vindt alleen plaats als sprake is van een wijziging van de gehanteerde schattingen bij het bepalen van de realiseerbare waarde sinds de verantwoording van het laatste bijzonder waardeverminderingsverlies. In dat geval wordt de boekwaarde van het actief (of kasstroomgenererende eenheid) opgehoogd tot de geschatte realiseerbare waarde, maar niet hoger dan de boekwaarde die bepaald zou zijn (na afschrijvingen) als in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het actief (of kasstroomgenererende eenheid) zou zijn verantwoord.

VoorradenVoorraad materialenDe voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

Voorraad gronden ontwikkelpositiesDe voorraad gronden ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op het moment dat gronden ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt over-heveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (of vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop). Als de gronden ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de gronden ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

VorderingenDe grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd ‘Financiële instrumenten’.

Liquide middelenLiquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien liquide middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee rekening gehouden bij de waardering.

Liquide middelen die naar verwachting langer dan 12 maanden niet ter beschikking staan van de toegelaten instelling, worden gerubriceerd als financiële vaste activa.

GroepsvermogenEigen vermogenFinanciële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermo-gensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen.

Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder de schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking

104

tot deze financiële instrumenten worden in de winsten verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

HerwaarderingsreserveEen herwaarderingsreserve wordt gevormd op waarderingscomplexniveau voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering.

In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van het vastgoed in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering.

Ongerealiseerde waardeverminderingen op waarderingscomplexniveau worden op de herwaarderingsre-serve in mindering gebracht tot zover de boekwaarde op basis van marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van de resultaatbestemming.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord.

Aandeel derdenHet aandeel derden betreft het minderheidsbelang derden en wordt gewaardeerd op het aandeel van derden in de nettovermogenswaarde, zo veel als mogelijk overeenkomstig de waarderingsgrondslagen van Staedion.

Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen en winsten niet toegewezen aan het aandeel van derden, tenzij deze medeaandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden.

VoorzieningenAlgemeenEen voorziening wordt in de balans opgenomen wanneer:• Sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in

het verleden; • Waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en• Het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.Rechten en verplichtingen voortvloeiend uit eenzelfde overeenkomst worden niet in de balans opgenomen indien en voor zover noch de toegelaten instelling noch de tegenpartij heeft gepresteerd. Opname in de balans geschiedt wanneer de nog te ontvangen respectievelijk te leveren prestatie en tegenprestatie niet (meer) met elkaar in evenwicht zijn en dit voor Staedion nadelige gevolgen heeft.

Indien (een deel van) de uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen waarschijnlijk geheel of gedeeltelijk door een derde worden vergoed, dan wordt de vergoeding als afzonderlijk actief gepresenteerd.


Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale of contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen.

Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringenZie de grondslag onder het hoofd ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’ voor de verwerking van de voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen.

Voorziening deelnemingenDe voorziening in verband met deelnemingen heeft betrekking op deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde. Zie de grondslagen onder het hoofd ‘Financiële vaste activa’.

Overige voorzieningenDe overige voorzieningen betreffen:

• Energielevering (Aardwarmte Den Haag V.O.F.) Ter dekking van de kosten voortvloeiend uit het faillissement van Aardwarmte Den Haag V.O.F. en Energiek B.V. zijn de risico’s gekwantificeerd. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

• Overige De overige voorzieningen betreffen met name de verplichtingen voortvloeiend uit de CAO met betrekking tot Loopbaanontwikkeling. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

Langlopende schuldenDe waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd ‘Financiële instrumenten’.

Voor de post ‘Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ wordt verwezen naar hetgeen onder het hoofd ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ is opgenomen.

Kortlopende schuldenDe waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd ‘Financiële instrumenten’.

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuilleHuuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkom-sten (exclusief de inbegrepen servicedienst). De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders gewijzigd in overeenstemming met het huurbeleid van Staedion. Huuropbrengsten worden lineair in de winsten verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen ter stimulering van het sluiten van huurovereenkomsten worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt.

Opbrengsten en lasten servicecontractenDit betreffen ontvangen bedragen van huurders op basis van afgesloten servicecontracten welke integraal deel uitmaken van huurcontracten ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten die worden gegenereerd uit de (op de huurexploi-tatie) afgesloten servicecontracten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

OverheidsbijdragenOverheidssubsidies worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruitontvangen baten, zodra redelijke zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat Staedion zal voldoen aan de daaraan

106

verbonden voorwaarden. Subsidies ter compensatie van door Staedion gemaakte kosten worden syste-matisch als opbrengsten in de winsten verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als waarin de kosten, worden gemaakt. Subsidies ter compensatie van de kosten van een actief, worden systematisch in de winsten verliesrekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De vooruitontvangen bedragen (zowel kort- als langlopend) worden onder de overlopende passiva opgenomen en worden systematisch in de winsten verliesrekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief.

Lasten verhuur- en beheeractiviteitenOnder deze categorie worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Dit betreft onder andere lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed (bijvoorbeeld huurconsulenten/opzichters). De indirecte kosten worden met behulp van een verdeelstaat toegerekend aan deze categorie. Zie de grondslag ‘Toegerekende organisatiekosten’ voor de gehanteerde methoden en veronderstellingen voor de bepaling van de verdeelstaat.

Lasten onderhoudsactiviteitenOnder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord die gerelateerd zijn aan vastgoed in exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werk-zaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, en reparatie- en klachtenonderhoud verantwoord. De bijdragen aan VvE’s ten behoeve van onderhoud en de onderhoudsvoorziening worden direct ten laste gebracht van de planmatig onderhoudslasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel vanwege wettelijke vereisten. De indirecte kosten worden met behulp van een verdeelstaat toegerekend aan deze categorie. Zie de grondslag ‘Toegerekende organisatiekosten’ voor de gehanteerde methoden en veronderstellingen voor de bepaling van de verdeelstaat.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezitDe kosten die samenhangen met verhuren, beheren en onderhouden van het vastgoed in exploitatie worden verantwoord onder de hierboven genoemde subcategorieën. Naast deze (veelal) direct aan de subactiviteiten te relateren kosten brengt het vastgoed in exploitatie ook andere kosten met zich mee die niet direct te relateren zijn aan de subactiviteiten verhuren, beheren en onderhouden. Dit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het in eigendom hebben van vastgoed in exploitatie. Deze kosten worden verant-woord als overige directe operationele lasten exploitatie bezit. Dit betreft onder andere zakelijke vastgoed-gerelateerde lasten, zoals de onroerende zaakbelasting, rioolheffingen en de verhuurderheffing.

Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling De post ‘Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling’ betreft het saldo van de omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling in opdracht van derden en de uitgaven verkocht vastgoed in goed in ontwikkeling in opdracht van derden. De omzet en lasten ‘Verkocht vastgoed in ontwikkeling’ worden conform de grond-slagen onder het hoofd ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’ verantwoord.

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuilleVerkoopopbrengst vastgoedportefeuilleDe post ‘Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille’ betreft het saldo van de gerealiseerde verkoopopbrengst op verkopen uit bestaand bezit en verkopen uit voorraad, minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten.


Verkoopopbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winsten verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, het bedrag van de opbrengsten op betrouwbare wijze kan worden bepaald, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. De overdracht van de risico’s en voordelen is op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuilleDe boekwaarde van het verkochte vastgoed dient per verkoopdatum te worden verwerkt in de winsten verliesrekening.

Bij verkoop uit bestaand bezit betreft dit de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018’.

Bij verkoop uit voorraad betreft dit de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde op het moment van verkoop.

Toegerekende organisatiekostenDe toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winsten verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels. De belangrijkste indirecte kosten betreffen personeels-beloningen, afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie en overige niet directe bedrijfskosten.

Afhankelijk van de aard van de afdeling dienen de lasten te worden toegerekend aan een bepaalde activiteit. De volgende methoden zijn gehanteerd voor de toerekening:

• De verdeelsleutels voor toerekening van de indirecte organisatiekosten zijn gebaseerd op de opbouw van het aantal FTE’s naar de hoofdactiviteiten verhuur en beheer, onderhoud, verkoop, servicecontracten, leefbaarheid en overige organisatiekosten.

PersoneelsbeloningenDe beloningen van het personeel worden als last in de winsten verliesrekening verantwoord in de periode waarin de arbeidsprestatie wordt verricht en, voor zover nog niet uitbetaald, als verplichting op de balans opgenomen. Als de reeds betaalde bedragen de verschuldigde beloningen overtreffen, dan wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover er sprake zal zijn van terugbetaling door het personeel of van verrekening met toekomstige betalingen door Staedion.

Voor de beloningen met opbouw van rechten, sabbatical leave, winstdelingen en bonussen worden de verwachte lasten gedurende het dienstverband in aanmerking genomen. Ontvangen bijdragen voort-vloeiend uit levensloopregelingen worden in aanmerking genomen in de periode waarover deze bijdragen zijn verschuldigd. Toevoegingen aan en vrijval van verplichtingen worden respectievelijk ten laste en ten gunste van de winsten verliesrekening gebracht.

Indien een beloning wordt betaald, waarbij geen rechten worden opgebouwd (bijvoorbeeld doorbetaling in geval van ziekte of arbeidsongeschiktheid), worden de verwachte lasten verantwoord in de periode waarover deze beloning is verschuldigd. Voor op balansdatum bestaande verplichtingen tot het in de toekomst doorbetalen van beloningen (inclusief ontslagvergoedingen) aan personeelsleden die op balansdatum naar

108

verwachting blijvend geheel of gedeeltelijk niet in staat zijn om werkzaamheden te verrichten door ziekte of arbeidsongeschiktheid, wordt een voorziening opgenomen.

De verantwoorde verplichting betreft de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichting op balansdatum af te wikkelen. De beste schatting is gebaseerd op contractuele afspraken met personeelsleden (CAO en individuele arbeidsovereenkomst). Toevoegingen aan en vrijval van verplichtingen worden respectievelijk ten laste en ten gunste van de winsten verliesrekening gebracht.

Voor arbeidsongeschiktheidsrisico’s die zijn verzekerd wordt een voorziening getroffen voor het in de toekomst te betalen deel van de verzekeringspremie dat rechtstreeks toe te rekenen is aan het individuele schadeverleden van Staedion. Als geen betrouwbare schatting kan worden gemaakt van de omvang van het in de toekomst te betalen deel van de verzekeringspremies dat rechtstreeks is toe te rekenen aan het individuele schadeverleden van de rechtspersoon, dan wordt er geen voorziening opgenomen.

Nederlandse pensioenregelingenUitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan de pensioenuitvoerder verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balans-datum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies door Staedion.

Indien op basis van de uitvoeringsovereenkomst met betrekking tot een bedrijfstakpensioenregeling per balansdatum een verplichting bestaat, dan wordt een voorziening gevormd als het waarschijnlijk is dat de aanwending van een maatregelenpakket, dat nodig is voor het herstel van de per balansdatum bestaande dekkingsgraad, zal leiden tot een uitstroom van middelen en de omvang daarvan betrouwbaar kan worden geschat.

Indien sprake is van aanpassingen van de per balansdatum opgebouwde aanspraken die voortvloeien uit toekomstige salarisverhogingen die per balansdatum reeds zijn toegezegd en die voor rekening van Staedion komen, dan wordt hiervoor een voorziening gevormd.

Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouw-baar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. De disconteringsvoet vóór belasting geeft de actuele marktrente per balans-datum van hoogwaardige ondernemingsobligaties/rendement op staatsleningen weer. De risico’s waarmee bij het schatten van de toekomstige uitgaven reeds rekening is gehouden worden hierin niet betrokken.

Voor een op balansdatum bestaand overschot bij de pensioenuitvoerder wordt een vordering opgenomen als Staedion de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar Staedion zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.


LeasingStaedion kan financiële en operationele leasecontracten afsluiten. Een leaseovereenkomst waarbij de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom van het leaseobject geheel of nagenoeg geheel door de lessee worden gedragen, wordt aangemerkt als een financiële lease. Alle andere leaseovereenkomsten classificeren als operationele leases. Bij de leaseclassificatie is de economische realiteit van de transactie bepalend en niet zozeer de juridische vorm. Classificatie van de lease vindt plaats op het tijdstip van het aangaan van de betreffende leaseovereenkomst. Staedion heeft alleen operationele leasecontracten afgesloten.

Operationele leasesAls Staedion optreedt als lessee in een operationele lease, dan wordt het leaseobject niet geactiveerd. Vergoedingen die worden ontvangen als stimulering voor het afsluiten van een overeenkomst worden verwerkt als een vermindering van de leasekosten over de leaseperiode. Leasebetalingen en vergoedingen inzake operationele leases worden lineair over de leaseperiode respectievelijk ten laste en ten gunste van de winsten verliesrekening gebracht, tenzij een andere toerekeningsystematiek meer representatief is voor het patroon van de met het leaseobject te verkrijgen voordelen.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuilleOverige waardeveranderingen vastgoedportefeuilleDit betreffen waardeverminderingen (en eventueel een terugname hiervan) die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan vanuit aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, transformatie, woningverbetering en herstructurering. Het betreft hier de investeringen op de posten ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’ en ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop’. Onder de post zijn tevens de waardeverminderingen en eventueel een terugname hiervan opgenomen met betrekking tot gronden ontwikkellocaties.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuilleDit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van het vastgoed in exploitatie die gewaardeerd zijn tegen marktwaarde in verhuurde staat op basis van het waarderingshandboek.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaardenDit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van het vastgoed verkocht onder voorwaarden en de waardeverandering van de verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

LeefbaarheidDe hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen, niet zijnde investeringen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Tevens worden hieronder kosten van personeel verantwoord die zich specifiek met leefbaarheid bezighouden.

Financiële baten en lastenOverige rentebaten en soortgelijke opbrengsten en rentelasten en soortgelijke kostenRentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Rentelasten en soortgelijke lasten worden eveneens verant-woord in de periode waartoe zij behoren.

Agio, disagio en aflossingspremies worden verantwoord als rentelast in de periode waartoe zij behoren. De toerekening van deze rentelast en de rentevergoeding over de lening is de effectieve rente die in de winsten verliesrekening wordt verwerkt. In de balans is (per saldo) de amortisatiewaarde van de schulden verwerkt. De nog niet in de winsten verliesrekening verwerkte bedragen van de agio en de reeds in de winsten

110

verliesrekening verwerkte aflossingspremies, worden verwerkt als verhoging van de schulden waarop ze betrekking hebben. De nog niet in de winsten verliesrekening verwerkte bedragen van de disagio worden verwerkt als verlaging van de schulden waarop ze betrekking hebben.

De meerkosten verbonden aan het gebruik van meer dan gebruikelijk leverancierskrediet, worden als rentelast verantwoord.

Rente op schulden behorende bij een actief waarvoor noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd benodigd is om het gebruiksklaar of verkoopklaar te maken (kwalificerende activa). wordt in de vervaardi-gingsprijs van een actief opgenomen, indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige voordelen naar verwachting voldoende groot zullen zijn om de boekwaarde van die post (inclusief de toegerekende rente) te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

De rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over de specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen, onder aftrek van eventueel verkregen beleggingsopbrengsten met betrekking tot tijdelijke belegging van de opgenomen leningen. Voor zover de vervaardiging wordt gefinancierd door leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van bepaalde activa kunnen worden toegerekend, wordt de te activeren rentepost berekend door de gewogen rentevoet van die leningen te vermenigvuldigen met de uitgaven voor vervaardiging, rekening houdend met de periode van de vervaardiging. Onder het bedrag van de uitgaven voor vervaardiging wordt verstaan: de voor de vervaardiging toegerekende bedragen, onder aftrek van ontvangen termijnbedragen van afnemers, ontvangen overheidssubsidies en vergelijkbare faciliteiten inzake de investering in de betreffende actiefpost. Het bedrag van de berekende te activeren rente is niet hoger dan de werkelijk over die periode verschuldigde rentekosten.

Indien het bedrag van de verwachte uiteindelijk te activeren kosten van het kwalificerende actief uitstijgt boven de realiseerbare waarde, dan wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies verwerkt.

BelastingenBelastingen omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen, behalve voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen of op overnames.

De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Indien de boekwaardes van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving afwijken van hun fiscale boekwaardes, is sprake van tijdelijke verschillen. Voor belastbare tijdelijke verschillen wordt een voorziening latente belastingverplichtingen getroffen.

Voor verrekenbare tijdelijke verschillen, beschikbare voorwaartse verliescompensatie en nog niet-gebruikte fiscale verrekeningsmogelijkheden wordt een latente belastingvordering opgenomen, maar uitsluitend voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening respectievelijk compensatie. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.


Voor belastbare tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures wordt een latente belastingverplichting opgenomen, tenzij Staedion in staat is het tijdstip van de afloop van het tijdelijke verschil te bepalen en het waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst niet zal aflopen.

Voor verrekenbare tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures wordt een latente belastingvordering opgenomen uitsluitend voor zover het waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst afloopt en er fiscale winst beschikbaar zal zijn ter compensatie van het tijdelijk verschil.

De waardering van latente belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Staedion op balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van haar activa, voorzieningen, schulden en overlopende passiva. Latente belastingvorderingen en -verplich-tingen worden gewaardeerd tegen contante waarde, waarbij discontering plaatsvindt op basis van de nettorente (de voor de onderneming geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief).

Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover Staedion bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

Resultaat deelnemingenHet resultaat deelnemingen omvat het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelge-nomen, bepaald op basis van de grondslagen van Staedion. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de groep en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet-gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden respectievelijk vanaf het verwervingsmoment, of tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van Staedion.

KasstroomoverzichtHet kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de kasmiddelen, tegoeden op bankrekeningen en de direct opeisbare deposito’s. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van rente, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

De directe methode ter splitsing van de operationele kasstromen geeft een beeld van de ontvangsten en uitgaven per categorie zoals die zich werkelijk in de bedrijfsactiviteiten voordoen. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder operationele activiteiten).

Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijs hedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld vanaf de datum waarop hedge accounting is beëindigd.

112

Bepaling reële waarde financiële instrumentenDe reële waarde van een financieel instrument is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen die onafhankelijk van elkaar tot een transactie bereid zijn.

• De reële waarde van beursgenoteerde financiële instrumenten wordt bepaald aan de hand van de biedprijs.

• De reële waarde van niet-beursgenoteerde financiële instrumenten wordt bepaald door de verwachte kasstromen contant te maken tegen een disconteringsvoet die gelijk is aan de geldende risicovrije marktrente voor de resterende looptijd, vermeerderd met krediet- en liquiditeitsopslagen.

• De reële waarde van derivaten waarbij collateral wordt uitgewisseld, wordt bepaald door het contant maken van de kasstromen aan de hand van de relevante swapcurve, omdat door de uitwisseling het krediet- en liquiditeitsrisico wordt gemitigeerd.

• De reële waarde van derivaten waarbij geen collateral wordt uitgewisseld, wordt bepaald door het contant maken van de kasstromen aan de hand van de relevante swapcurve, vermeerderd met krediet- en liquiditeitsopslagen.

Verbonden partijen Transacties met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoor-waarden zijn aangegaan. Van deze transacties worden de aard, omvang en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht toegelicht.

Gebeurtenissen na balansdatumGebeurtenissen die nadere informatie geven over de feitelijke situatie per balansdatum en die blijken tot aan de datum van het opmaken van de jaarrekening, worden verwerkt in de jaarrekening.

Gebeurtenissen die geen nadere informatie geven over de feitelijke situatie per balansdatum worden niet in de jaarrekening verwerkt. Als dergelijke gebeurtenissen van belang zijn voor de oordeelsvorming van de gebruikers van de jaarrekening, dan worden de aard en de geschatte financiële gevolgen ervan toegelicht in de jaarrekening.


Toelichting op de balansposten(In duizenden euro’s)

Activa

Vastgoedbeleggingen

1. DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2018 2018

DAEB Niet-DAEBStand per 1 januari 2018:Aanschafprijs 1.681.056 457.343Cumulatieve waardeveranderingen 1.516.218 223.708Marktwaarde 3.197.274 681.051

Mutaties in het boekjaar:Investeringen in vastgoed in exploitatie 26.234 3.148Overboeking van vastgoed in ontwikkeling 15.417 5.283Waardeveranderingen 395.361 80.339Desinvesteringen vanwege verbeteringen -4.659 -682Desinvesteringen vanwege verkoop -111 -13.411Saldo 432.242 74.676

Stand per 31 december 2018:Aanschafprijs 1.719.082 451.919Cumulatieve waardeveranderingen 1.910.434 303.809Marktwaarde 3.629.516 755.728

De actuele waarde van het DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde zoals opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek model-matig waarderen marktwaarde 2018’). Hierbij heeft Staedion de fullversie gehanteerd. In het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018’ is opgenomen dat de fullversie de mogelijkheid biedt om op complexniveau, met ondersteuning van een externe taxateur tot een aannemelijke marktwaarde te komen. Het waarderingscomplex is bepaald overeenkomstig het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018’. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Staedion maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

De externe taxateurs zijn ingeschakeld bij de waardering van het vastgoed in exploitatie. Hierbij is voor 2018 de volgende verdeling gehanteerd: • In jaar 2018 is 100% van het vastgoed extern getaxeerd, waarbij circa 70% van het aantal waarderings-

complexen volledig is getaxeerd en waarbij bijna 30% van de complexen een taxatie-update van de waarderingen heeft plaatsgevonden.

• Met deze verdeling wordt ruimschoots aan de regelgeving zoals opgenomen in het Handboek voldaan.

Het gehanteerde rekenmodel betreft Ortec TMS en is voorzien van een goedkeurend assurancerapport.

De methoden, relevante veronderstellingen en disconteringsvoet die gehanteerd zijn voor woongelegenheden, bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed, parkeergelegenheden en intramuraal vastgoed zijn bepaald

114

in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018’. De fullversie maakt gebruik van vrijheidsgraden. Dit betekent dat voor de waardering van onroerende zaken in exploitatie kan worden afgeweken van de veron-derstellingen en disconteringsvoet zoals opgenomen in de basisversie. De belangrijkste veronderstellingen en disconteringsvoet worden hieronder per categorie onroerende zaken in exploitatie nader toegelicht.

Veronderstellingen per categorieOp basis van artikel 31 BTIV wordt er onderscheid gemaakt tussen vier categorieën vastgoed. Bij alle categorieën wordt de DCF (Discounted Cash Flow)-methode gehanteerd. De volgende disconteringsvoeten (doorexploiteren) zijn gemiddeld gehanteerd voor iedere categorie:• Woongelegenheden 5,7%• Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed 7,7%• Parkeergelegenheden 6,0%• Intramuraal zorgvastgoed 6,5%

De volgende relevante veronderstellingen worden gemaakt per categorie ten aanzien van de woningwaardering:

Woongelegenheden

Vrijheidsgraad Basisvariant Aanpassing

Schematische vrijheid Separate kasstromen specifiek tonen

Conform basisvariant

Markthuur(stijging) Prijsinflatie Markthuren op basis van markthuur-referenties. Markthuurstijging conform basisvariant

Exit yield Modelmatig bepaald De Exit yield is bepaald door de taxateur op basis van referentietransacties

Leegwaarde WOZ-waarde Leegwaarde vastgesteld door taxateur op comparatieve wijze op basis van referentie transacties

Leegwaardestijging Normering naar provincie of 4 grote steden


Disconteringsvoet uitponden/doorexploiteren

Modelmatig vastgesteld Disconteringsvoet is afgeleid van daad-werkelijke beleggingsmarkt referenties en bepaald door taxateur

Mutatie- en verkoopkans Op basis van afgelopen 5 jaar Grotendeels op basis van basisvariant

Onderhoud Normbedrag per type verhuureenheid

Normbedrag per type eenheid (VTW-norm) plus eventueel achterstallig onderhoud

Splitsingskosten Genormeerd bedrag Conform basisvariant

Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing Voor onzelfstandige eenheden is doorexploiteerscenario per definitie leidend

Erfpacht Werkelijkheid weergegeven, maatwerk noodzakelijk (suppletie)


115staedion jaarrekening 2018

Voor de getaxeerde woongelegenheden zijn de volgende gemiddelde veronderstellingen gemaakt voor eenheden die in 2018 en 2017 in exploitatie waren:• Disconteringsvoet doorexploiteren 5,7% (2017: 6,2%)• Disconteringsvoet uitponden 6,2% (2017: 6,9%)• Exit yield doorexploiteren 6,8% (2017: 8,7%)• Exit yield uitponden 6,9% (2017: 7,3%)• Vrije verkoopwaarde (leegwaarde) € 160.500 (2017: € 150.000)• Contracthuur per maand € 556 (2017: € 544)• Markthuur per maand € 758 (2017: € 730)• Maximale huur per maand € 698 (2017: € 681)• Exploitatielasten per maand € 207 (2017: € 206)

Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed






Disconteringsvoet doorexploiteren Modelmatig vastgesteld Disconteringsvoet is afgeleid van daadwerkelijke beleggingsmarkt-referenties en bepaald door taxateur



Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing Geen

Erfpacht Werkelijkheid weergegeven Conform basisvariant

Voor het getaxeerde bedrijfsmatig onroerend goed zijn de volgende gemiddelde veronderstellingen opgenomen voor eenheden die in 2018 en 2017 in exploitatie waren:• Disconteringsvoet 7,7% (2017: 8,0%)• Exit yield 10,5% (2017: 9,4%)• Contracthuur per m2 per jaar € 96 (2017: € 105)• Markthuur per m2 per jaar € 108 (2017: € 111)• Leegstandspercentage (als % van de markthuur) 9,0% (2017: 10,0%)

116

Parkeergelegenheden






Leegwaarde WOZ-waarde Leegwaarde vastgesteld door taxateur op comparatieve wijze op basis van referentietransacties



Disconteringsvoet uitponden/doorexploiteren

Modelmatig vastgesteld Disconteringsvoet is afgeleid van daadwerkelijke beleggingsmarkt-referenties en bepaald door taxateur

Mutatie- en verkoopkans Op basis van afgelopen 5 jaar Grotendeels op basis van basisvariant


Normbedrag per type eenheid (VTW-norm)

Splitsingskosten Genormeerd bedrag Conform basisvariant

Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing Geen

Erfpacht Niet van toepassing Geen

Voor de getaxeerde parkeergelegenheden zijn de volgende gemiddelde veronderstellingen gemaakt voor eenheden die in 2018 en 2017 in exploitatie waren:• Disconteringsvoet doorexploiteren 6,0% (2017: 6,4%)• Exit yield doorexploiteren 7,1% (2017: 7,7%)• Vrije verkoopwaarde (leegwaarde) € 12.000 (2017: € 10.000)• Contracthuur per maand € 43 (2017: € 44)• Markthuur per maand € 61 (2017: € 50)


Intramuraal zorgvastgoed (collectieve contracten)





Exit yield Modelmatig bepaald Exit yield op basis van marktconformiteit

Leegwaarde WOZ-waarde Conform basisvariant



Disconteringsvoet Modelmatig vastgesteld Disconteringsvoet op basis van marktconformiteit

Mutatie- en verkoopkans Op basis van afgelopen 5 jaar Conform basisvariant


Conform basisvariant. Voor aantal complexen achterstallig onderhoud/renovatie ingerekend

Technische splitsingskosten Standaard geen Conform basisvariant

Bijzondere uitgangspunten Optioneel geen Conform basisvariant

Erfpacht Werkelijkheid weergegeven Conform basisvariant

Voor de zorgeenheden zijn de volgende gemiddelde uitgangspunten gehanteerd voor eenheden die in 2018 en 2017 in exploitatie waren:• Disconteringsvoet doorexploiteren 6,5% (2017: 6,7%)• Exit yield 7,3% (2017: 8,9%)• Contracthuur per maand € 472 (2017: € 469)• Markthuur per maand (excl. verzorgingshuizen) € 524 (2017: € 529)

Beleidswaarde Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtkader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de in voorgaande jaren gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waar-debegrip, de beleidswaarde. Corporaties vermelden m.i.v. het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening. In het bestuursverslag wordt een beleidsmatige beschouwing opgenomen.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Staedion en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening gehouden met een uitponds-

cenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie.

118

2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie.

3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van Staedion en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vast-goedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt.

4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten van verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening.

Voor zover afwijkend van de voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangs-punten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie – zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie – afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikke-ling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur en beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in de RTIV.

Staedion heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde. Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

2018

Disconteringsvoet 5,70%Streefhuur per maand € 612 per woning (€ 578 per DAEB-woning)Lasten onderhoud per jaar € 1.716 per woningLasten beheer per jaar € 1.095 per woning

De beleidswaarde van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2018 € 2.795.185.000. Per 1 januari 2018 is de beleidswaarde pro forma bepaald aan de hand van destijds bekende kaders en parameters. De beleidswaarde per 1 januari 2018 bedraagt € 2.476.753.000.

In onderstaande tabel is het verloop van de marktwaarde in verhuurde staat naar de beleidswaarde ultimo 2018 schematisch weergegeven (In duizenden euro’s).

Marktwaarde in verhuurde staat 4.385.244

Beschikbaarheid (doorexploiteren) 227.233Betaalbaarheid (huren) 1.032.861 -/-Kwaliteit (onderhoud) 256.055 -/-Beheer (beheerkosten) 528.376 -/-

1.590.059 -/-

Beleidswaarde 2.795.185


In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van de uitgangspunten heeft op de beleidswaarde.

Effect op beleidswaarde: Mutatie t.o.v. uitgangspunt Effect op beleidswaarde x 1.000

Disconteringsvoet woningen 0,5% hoger € 257.767 lagerStreefhuur per maand € 25 hoger € 147.544 hogerLasten onderhoud per jaar € 100 hoger € 43.458 lagerLasten beheer per jaar € 100 hoger € 116.013 lager

De beleidswaarde is gedurende 2018 ingevoerd, waarbij opgemerkt dient te worden dat dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, zoals de nadere scherping/standaardisatie van de begrippen onderhoud, verbetering en beheerlasten.

Schattingselementen bepaling beleidswaardeDe uitgangspunten van de beleidswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoor-nemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en de technische meerjaren onderhoudsplannen, waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. De schattingen met betrekking tot de beleidswaardebepaling welke inherent zijn aan dit waardebegrip, zijn van bijzonder belang door de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de beleidswaarde.

2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2018Stand per 1 januari 2018:Contractprijs (verkochte woningen) 32.153Cumulatieve waardeveranderingen 2.954Boekwaarde per 1 januari 2018 35.107

Mutaties in het boekjaar:Investeringen 212Desinvesteringen -1.003Waardeveranderingen 4.866Saldo 4.075

Stand per 31 december 2018:Contractprijs (verkochte woningen) 31.362Cumulatieve waardeveranderingen 7.820Boekwaarde per 31 december 2018 39.182

Het aantal woningen opgenomen onder ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ bedraagt ultimo 2018: 185 (2017: 189). De voorwaarden bestaan voornamelijk uit kortingen op de verkoopprijzen en het delen van het risico op prijsstijgingen en –dalingen. De condities waaronder de transacties hebben plaatsgevonden betreffen verkoop door Staedion met een verlaagde verkoopprijs / korting van 15% aan koper waarbij afspraken zijn gemaakt over het delen van de waardestijging en waardedaling van de woning.

Ultimo boekjaar waren geen woningen gelabeld voor verkoop onder voorwaarden nog niet verkocht.

120

3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2018Stand per 1 januari 2018:Aanschafprijs 11.349Cumulatieve waardeveranderingen -7.763Boekwaarde 3.586Verantwoord als voorziening onrendabele investeringen -1.823Boekwaarde onder aftrek van de voorzieningen 1.763

Mutaties in het boekjaar:Investeringen 27.534Desinvesteringen -400Waardeveranderingen 3.103Correctie haalbaarheidsonderzoeken 382Overboeking van DAEB bezit (op basis van marktwaarde 2017) 2.106Overboeking naar DAEB bezit (op basis van historische kosten) -17.523Overboeking naar niet-DAEB bezit (op basis van historische kosten) -5.283Saldo 9.919

Stand per 31 december 2018:Aanschafprijs 17.866Cumulatieve waardeveranderingen -4.361Boekwaarde 13.505Opgenomen in de voorziening onrendabele investeringen -1.698Boekwaarde onder aftrek van de voorzieningen 11.807

In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie geen bouwrente geactiveerd. (2017: idem).

Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt:

Verloop voorziening onrendabele investeringen

Stand per 1 januari 2018 1.823

Mutaties in het boekjaar:Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie -125Stand per 31 december 2018: 1.698

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten.

Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar wordt afgewikkeld bedraagt € 0. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar afwikkelt bedraagt € 0. Alle projecten worden afgewikkeld tussen 1 en 5 jaar.



4. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Bedrijfs-gebouwen

Overige roerende

zaken

Totaal

Stand per 1 januari 2018Verkrijgingsprijzen 24.746 12.268 37.014Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen)

-6.744 -6.210 -12.954

Boekwaarde 18.002 6.058 24.060

Mutaties in het boekjaar:Investeringen 70 2.758 2.828Afschrijvingen -622 -1.897 -2.519Saldo -552 861 309

Stand per 31 december 2018Verkrijgingsprijzen 24.816 15.026 39.842Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen)

-7.366 -8.107 -15.473

Boekwaarde 17.450 6.919 24.369

Onder onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn geen activa waarvan de beschik-baarheid berust op een beperkt genotsrecht zoals erfpacht- en opstalrecht of huurkoop respectievelijk financiële lease.

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie dienen niet als onderpand voor schulden aan kredietinstellingen.

De historische aanschafwaarde van de volledig afgeschreven onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt € 6,5 miljoen per 31 december 2018 (2017: € 5,4 miljoen). De boekwaarde van de buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie en die voor vervreemding worden aangehouden bedraagt € 0 per 31 december 2018. (2017: € 0).

122

5. Financiële vaste activa

5.1 5.2 5.3 5.4Deel-

nemingenVorderingen

op maat-schappijen

waarin wordt deel-

genomen

Latente belasting-

vorderingen

Overige vorderingen

Totaal

Stand per 1 januari 2018Boekwaarde 31 2.357 3.668 57.720 63.776

Mutaties in het boekjaar:Investeringen/Verstrekkingen 0 23 0 0 23Oprenting 0 0 34.690 0 34.690Vrijval/Aflossingen 0 0 -311 -7.670 -7.981Dotatie ten gunste van het resultaat 0 0 164 0 164Aandeel in resultaat deelnemingen -8 0 0 0 -8Saldo -8 23 34.543 -7.670 26.888Mutaties voorziening op negatieve deelnemingen

8 0 0 0 8

Stand per 31 december 2018 31 2.380 38.211 50.050 90.672

5.1 Deelnemingen

2018 2017WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. 9 9Atrium Beheer B.V. -577 -569Westhaag Beheer B.V. 22 22Saldo -546 -538Voorziening op negatieve deelnemingen 577 569Totaal 31 31

Deelneming Atrium met een negatieve nettovermogenswaarde wordt op nihil gewaardeerd. Er is voor deze deelneming geen voorziening opgenomen, omdat de toegelaten instelling niet geheel of ten dele garant staat voor de schulden van de deelneming en ook niet de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) in staat te stellen tot betaling van haar schulden. Het aandeel dat de toegelaten instelling heeft in de negatieve nettovermogenswaarde in deelneming Atrium bedraagt € 577 (2017: € 569); het niet verwerkte aandeel in het verlies over het boekjaar bedraagt € 8 (2017: € 7).

De toegelaten instelling staat aan het hoofd van de Groep en heeft de volgende directe en indirecte kapitaalbelangen:Naam Vestigingsplaats Aandeel in geplaatst kapitaal % Atrium Beheer B.V. Son en Breugel 50Ontwikkelcombinatie Atrium C.V. Son en Breugel 50Westhaag Beheer B.V. Den Haag 50Ontwikkelcombinatie Westhaag C.V. Den Haag 50WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. Den Haag 50,5


5.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

2018 2017OWC Westhaag C.V. 633 626OWC Atrium C.V. 1.747 1.731Totaal 2.380 2.357

De post vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen betreft een vordering in rekening courant. De rente op deze vorderingen is gelijk aan 3-maand Euribor verhoogd met een opslag van 1,25%.

De vordering op OWC Westhaag C.V. is een kredietovereenkomst met een maximaal leningsbedrag van € 4,0 miljoen die geldig is tot een datum welke partijen overeenkomen.

De vordering op OWC Atrium C.V. is een kredietovereenkomst met een maximaal leningsbedrag van € 2,0 miljoen die geldig is tot een datum welke partijen overeenkomen. Het kortlopend deel van de vorde-ringen is € 0.

5.3 Latente belastingvorderingen

Sinds 1 januari 2008 is Staedion voor al haar activiteiten onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Tot 2008 was Staedion alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Staedion heeft de VSO2 ondertekend. De VSO2 heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na deze periode wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds één jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft opgezegd. De VSO2 is door de Belastingdienst noch door Staedion opgezegd vóór 1 december 2017 en derhalve van toepassing op het jaar 2018.

Voor latente belastingen wordt een vordering of voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Latente belastingen worden verantwoord tegen de contante waarde tegen een disconteringsvoet na belasting die de actuele marktrente van Staedion weerspiegelt. Latente belasting-vorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen (toelichting 16).

De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De tot waardering gebrachte latente belastingvordering bedraagt ultimo 2018 € 38,2 miljoen (2017: € 3,6 miljoen). De waardering vindt plaatst tegen contante waarde. Bij de waardering op contante waarde over deze periode vindt de discontering van de waarderingsverschillen plaatst tegen een netto rente van 2,42% (2017: 2,72%). Dit percentage is afgeleid uit de voor Staedion geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2018 van 3,23%, onder aftrek van het nominale belastingtarief van 25%. Voor de waarderingsverschillen in de leningen- en derivatenportefeuille, de compensabele verliezen en de fiscale onderhoudsvoorziening is reeds (deels) gerekend met het nominale vennootschapsbelastingtarief van 20,5%. Dit tarief is vanaf 2021 van toepassing.

124

Latente belastingvorderingen/-verplichtingen

Balans Winst- en verliesrekening2018 2017 2018 2017

Latente belastingvorderingenVerkoopvijver vastgoed in exploitatie 488 139 349 -86Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 544 851 -307 675Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie 81 85 -4 21Leningen- en derivatenportefeuille 2.770 2.593 177 362Compensabele verliezen 34.328 0 34.328 0Saldo 38.211 3.668 34.543 972

Latente belastingverplichtingenVastgoedbeleggingen in exploitatie 0 0 0 0Fiscale onderhoudsvoorziening -44.801 -21.038 -23.763 -5.338Saldo -44.801 -21.038 -23.763 -5.338

Totaal latente belastingvorderingen/-verplichtingen -6.590 -17.370 10.780 -4.366

De latenties zijn gebaseerd op de volgende nominale waarderingsverschillen ultimo 2018:

Waarderingsverschillen

Commercieel Fiscaal Verschil 25%Verkoopvijver vastgoed in exploitatie 65.739 68.553 2.814 704Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2.429 6.204 3.775 944Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie 24.060 24.622 562 141Leningen- en derivatenportefeuille 1.598.744 1.580.835 17.909 4.477Compensabele verliezen 0 163.353 163.353 40.838Vastgoedbeleggingen in exploitatie 4.317.016 3.366.407 -950.609 -237.652Fiscale onderhoudsvoorziening 0 285.257 -285.257 -71.314Totaal 6.007.988 5.495.231 -1.047.453 -261.863

Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt:

Latente belastingvorderingen

2018 2017Stand per 1 januari 3.668 2.696

Mutaties in het boekjaar:Oprenting 164 58Vrijval ten laste van het resultaat -311 0Dotatie ten gunste van het resultaat 34.690 914Stand per 31 december 38.211 3.668

Van deze vorderingen is een bedrag van € 9,1 miljoen (2017: € 0) naar verwachting verrekenbaar binnen 1 jaar.De voorwaartse verliescompensatie en verrekenbare tijdelijke verschillen die niet tot waardering zijn gebracht bedragen nominaal € 0 (2017: € 0). Datzelfde geldt ultimo 2018 voor tijdelijke verschillen ten bedrage van € 0 (ultimo 2017: € 0).


Compensabele verliezen

2018Totale nog in de toekomst te compenseren verliezen 163.353Nominale waarde van de tot waardering gebrachte verliescompensatie 40.838Contante waarde van de tot waardering gebrachte verliescompensatie 34.328Waarvan compensabel binnen 1 jaar 9.072

Een nadere toelichting per onderdeel van deze latente belastingvordering inzake de tijdelijke verschillen is als volgt:

1. Verkoopvijver vastgoed in exploitatieDe fiscale waarde van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie, waarvan verwacht wordt dat dit in de komende 10 jaren wordt verkocht, bedraagt € 68,5 miljoen en de commerciële boekwaarde bedraagt € 65,7 miljoen. De latente belastingvordering bedraagt nominaal € 0,7 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale en commerciële boekwaarde). De in de balans opgenomen contante waarde van deze latente belastingvordering bedraagt € 0,5 miljoen (2017: € 0,1 miljoen). De gemiddelde looptijd bedraagt 5 jaar.

2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaardenDe fiscale waarde van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt € 6,2 miljoen en de commerciële boekwaarde bedraagt € 2,4 miljoen. De latente belastingvordering bedraagt nominaal € 0,9 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale en commerciële boekwaarde). De in de balans opgenomen contante waarde van deze latente belastingvordering bedraagt € 0,5 miljoen (2017: € 0,8 miljoen). De gemiddelde looptijd bedraagt 23 jaar.

3. Onroerende zaken ten dienste van de exploitatieUltimo 2018 heeft Staedion twee panden in eigen gebruik, waaronder de Bellevue (aangeschaft in 2014). Over de Bellevue kan fiscaal nog worden afgeschreven, maar over het andere pand (de Klopperman) niet. Het tijdelijke verschil inzake het onroerend goed ten dienste van de exploitatie bedraagt € 0,6 miljoen. De latente belastingvordering bedraagt nominaal € 0,1 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale en commerciële boekwaarde). De in de balans opgenomen contante waarde van deze latente belastingvorde-ring bedraagt € 0,1 miljoen (2017: € 0,1 miljoen). De gemiddelde looptijd bedraagt 23 jaar.

4. Leningen- en derivatenportefeuilleDe fiscale waarde van de leningenportefeuille bedraagt € 1,581 miljard. De commerciële boekwaarde van de leningenportefeuille betreft een bedrag van € 1,599 miljard. De latente belastingvordering bedraagt nominaal € 4,5 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale en commerciële boekwaarde). De in de balans opgenomen contante waarde van deze latente belastingvordering bedraagt € 2,8 miljoen (2017: € 2,6 miljoen).

5. Fiscaal verrekenbare verliezenEr wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen contante waarde verantwoord.

De fiscaal verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2018 € 163,3 miljoen. De latente belastingvordering bedraagt nominaal € 40,8 miljoen (zijnde 25,0% van deze verliezen). De in de balans opgenomen contante waarde van deze latente belastingvordering bedraagt € 34,3 miljoen (2017: € 0). De latentie loopt naar verwachting binnen 4 jaar af.

126

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Staedion een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangiften over de verslagjaren tot en met 2018 door de Belastingdienst zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; • De afwaardering van het vastgoed in exploitatie naar lagere WOZ-waarde;• Bepaling fiscale waarde vastgoed en specifiek gesloopt vastgoed in relatie tot fiscale afschrijvings-

mogelijkheden en projectresultaten;• Bepaling fiscale waarde gronden ontwikkelposities;• Het vormen van een fiscale onderhoudsvoorziening.

Voor de jaren 2008 tot en met 2011 kan een toegelaten instelling, ingeval zij fiscale winst realiseert, een beroep doen op de herbestedingsreserve. Toepassing van de herbestedingsreserve betekent voor Staedion dat, zelfs als de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen zou ondergaan, de over de jaren 2008 tot en met 2011 verschuldigde vennootschapsbelasting nihil blijft. Wel zou een aanpassing over deze jaren nog kunnen leiden tot een aanpassing van de beschikbare fiscaal compensabele verliezen die in aanmerking komen voor verrekening met fiscale resultaten na 2011.

5.4 Overige vorderingen

2018 2017Margin-call deposito 50.050 55.950Janssen de Jong projectontwikkeling B.V. 0 1.733Overig 0 37Totaal 50.050 57.720

In het kader van de renteswaps is ultimo 2018 een bedrag van € 50,05 miljoen als onderpandverplichting bij ABN AMRO Bank N.V. gestort. De looptijd van deze post is afhankelijk van de marktwaardeontwikkeling van de renteswaps. De margin-call deposito dient als onderpand van afgesloten renteswaps. Over dit saldo kan niet vrijelijk worden beschikt. De margin-call bij ABN AMRO bank N.V. wordt wekelijks bepaald en verrekend. De vergoeding bedraagt Euro OverNight Index Average zonder op- of afslag.

De vordering op Janssen de Jong projectontwikkeling B.V. is afgewikkeld na de verkoop van grondpositie de Lier in 2018.

Voorraden

6. Overige voorraden

2018 2017Kosten gronden ontwikkelposities 37.932 39.915Bijzondere waardeverminderingen gronden ontwikkelposities -21.518 -23.997Saldo voorraad grondposities 16.414 15.918Onderhoudsmaterialen 546 596Totaal 16.960 16.514

De post gronden ontwikkelposities betreft de grondlocaties ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelings projecten die nog niet in ontwikkeling zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgings prijs, dan wel de lagere opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de extern, dan wel intern uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze toetsing is


gebaseerd op de kennis van de lokale markt, alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmings wijzigingen etc.).

De vrijval ten gunste van de winsten verliesrekening bestaat met name uit terugneming van afwaarderingen uit het verleden als gevolg van verbeterde marktomstandigheden. De kosten en balanswaarde van gronden ontwikkelposities zijn in 2018 gedaald vanwege verkoop grondpositie De Lier.

Grondposities Staedion Naam locatie Gemeente

1 Vlielandseweg 1 Pijnacker NootdorpVlielandseweg 2 Pijnacker Nootdorp

2 Monster West Westland3 Beatrixkwartier Den Haag4 Spinoza Den Haag5 Reva/Noordwest Buitensingel Den Haag6 Wippolder Westland

Eind 2018 is gestart met de verkoop, door middel van een openbiedingsproces, van de grondpositie in het Beatrixkwartier in Den Haag.

Vorderingen

7. Huurdebiteuren

2018 2017Huurdebiteuren 9.853 9.903Voorziening wegens oninbaarheid -5.302 -6.896Totaal 4.551 3.007

In de vorderingen huurdebiteuren is een bedrag begrepen ad € 5,0 miljoen (2017: € 5,3 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. Dit betreft bijzondere betalingsafspraken met huurders.

8. Overheid

2018 2017Debiteuren overheid 1.116 636Totaal 1.116 636

In de vorderingen overheid is een bedrag begrepen ad € 0,3 miljoen (2017: € 0,1 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. Dit betreft bijzondere betalingsafspraken met gemeente.

9. Belastingen en premies sociale verzekeringen

2018 2017Vennootschapsbelasting 0 2.311Totaal 0 2.311

In het boekjaar zijn meerdere jaren aangiften vennootschapsbelasting ingediend. De Belastingdienst heeft de aanslagen over deze betreffende jaren definitief vastgesteld. Hierdoor is er € 2,3 miljoen aan vooruit-betaalde aanslagen terugontvangen, waardoor deze vordering is afgewikkeld.

128

10. Overige vorderingen

2018 2017Andere vorderingen 1.095 1.351Totaal 1.095 1.351

11. Overlopende activa

2018 2017Nog toe te rekenen hedgeresultaat renteswaps 19.913 23.048Overige 987 3.265Totaal 20.900 26.313

Het nog toe te rekenen hedgeresultaat renteswaps is ontstaan bij de novatie van renteswaps die onderdeel waren van een hedgerelatie. In 2011 is een aantal renteswaps verlengd, overgedragen aan een andere financiële instelling en ingebracht in een bestaande lening. De negatieve marktwaarde van de swaps bedroeg per datum van overdracht € 44,2 miljoen. Dit bedrag zal over de looptijd van de originele swaps (tot 2034) ten laste van het resultaat worden gebracht. Een bedrag van € 3,1 miljoen heeft betrekking op 2018 (2017: € 3,1 miljoen), een bedrag van circa € 10,5 miljoen (2017: € 11,6 miljoen) heeft betrekking op de periode na 5 jaar.

De post ‘Overige’ heeft een looptijd korter dan één jaar.

12. Liquide middelen

2018 2017Rekening-courant banken 17.548 5.174Totaal 17.548 5.174

De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar. Het margin call deposito is opgenomen onder de overige financiële vaste activa en voor een bedrag van € 50,05 miljoen (2017: € 55,95 miljoen) en staat niet ter vrije beschikking van Staedion.


Passiva

Groepsvermogen

13. Eigen vermogen

Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening.

14. Aandeel derden

2018 2017Minderheidsbelang derden in deelneming:WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. 3.271 3.267

Onder dit balanshoofd is opgenomen het aandeel van derden, dat het aandeel in het eigen vermogen van degroepsmaatschappij WOM C.V. vertegenwoordigt.

Het verloop van het aandeel derden is als volgt: 2018 2017Stand per 1 januari 3.267 2.539Aandeel derden in het resultaat -252 -620Herwaarderingen 256 1.348Stand per 31 december 3.271 3.267

Voorzieningen

15. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Voor een nadere toelichting op het verloop en de samenstelling van de jaarrekeningpost ‘voorziening onrendabele investeringen en herstructeringen’ wordt verwezen naar de toelichting in punt 3. ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’.

16. Voorziening latente belastingverplichtingen

2018 2017Stand per 1 januari 21.038 15.700Mutaties in het boekjaar:Dotatie ten laste van het resultaat 23.527 5.149Oprenting 236 189Stand per 31 december 44.801 21.038

De voorziening voor latente belastingverplichtingen omvat het belastingeffect van de belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale winstbepaling. De latenties met een resterende looptijd van 1 jaar en korter bedragen € 0 (2017: € 0).

De tot waardering gebrachte latente belastingverplichting bedraagt ultimo 2018 € 44,8 miljoen (2017: € 21,0 miljoen). De waardering vindt plaatst tegen contante waarde. Bij de waardering op contante waarde over deze periode vindt de discontering van de waarderingsverschillen plaatst tegen een netto rente van 2,57% (2017: 2,72%). Dit percentage is afgeleid uit de voor Staedion geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2018 van 3,23%, onder aftrek van het nominale vennootschapsbelastingtarief van 20,5% (geldend vanaf 2021). Een nadere toelichting per onderdeel van deze belastinglatentie inzake de tijdelijke verschillen is onderstaand weergegeven.

130

1. Vastgoed in exploitatieDe fiscale waarde van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd bedraagt € 3,36 miljard en de commerciële boekwaarde bedraagt € 4,32 miljard. De latente belastingverplichting bedraagt nominaal € 237,6 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale en commerciële boekwaarde). Staedion heeft aan het einde van de levensduur de intentie tot sloop, gevolgd door (vervangende) nieuwbouw. Op basis van de huidige fiscale bepalingen (VSO2) zal daarbij sprake zijn van het doorschuiven van de aanwezige fiscale boekwaarde en zal er geen fiscale afwikkeling volgen in de vorm van fiscaal afwaarderen van de complexen. Dit betekent dat het einde van de levensduur ‘doorrolt’ en dat bij waardering tegen contante waarde sprake is van een ‘nihil’ waardering.

2. Fiscale onderhoudsvoorzieningVoor fiscale doeleinden zal er – mede op basis van het zogenaamde Baksteenarrest – in 2018 naar verwachting een onderhoudsvoorziening gevormd worden in de aangifte vennootschapsbelasting ten bedrage van € 285,2 miljoen. Commercieel bestaat deze onderhoudsvoorziening niet. De latente belasting-verplichting bedraagt nominaal € 71,3 miljoen. De contante waarde van de latentie bedraagt € 44,8 miljoen (2017: € 21,0 miljoen), waarbij als looptijd de gemiddelde cyclus van de betreffende werksoorten – waarvoor de voorziening is gevormd – is gehanteerd.

In 2016 heeft de Belastingdienst – naar aanleiding van een artikel in het Weekblad Fiscaal Recht (Van der Heijden/Berkhout) – aangegeven strikte(re) vereisten te zullen hanteren voor de vorming van een fiscale onderhoudsvoorziening, specifiek op de wijze waarop deze voorziening gevormd wordt. De Belastingdienst zal bij de vorming van een onderhoudsvoorziening extra aandacht besteden aan het ‘piekvereiste’, de looptijd/horizon en de mate van zekerheid waarin de toekomstige uitgaven zich zullen voordoen. Staedion is van mening dat zij een pleitbaar standpunt heeft ten aanzien van de vorming van een fiscale onderhouds-voorziening en is tevens van mening dat de hoogte van de fiscale onderhoudsvoorziening verdedigbaar is. Mocht uiteindelijk – na gerechtelijke procedures – blijken dat er geen of een beperkte fiscale onderhouds-voorziening gevormd kan worden, dan zal Staedion mogelijk vanaf het boekjaar 2017 vennootschapsbelas-ting verschuldigd zijn. Staedion houdt de actuele ontwikkelingen rondom fiscale weten regelgeving inzake de onderhoudsvoorziening nauwlettend in de gaten en zal bij meer duidelijkheid (en eventuele verande-ringen) passende maatregelen en acties ondernemen.

Voor een toelichting op de actieve latente belastingen wordt verwezen naar toelichting 5.3 latente belastingvorderingen.

17. Voorziening deelnemingen

2018 2017Voorziening deelnemingen 577 569Saldo 577 569

Voor een toelichting op het verloop en de samenstelling van de jaarrekeningpost ‘Voorziening deelnemingen’ wordt verwezen naar toelichting 5.1 ‘Deelnemingen’.


18. Overige voorzieningen

Energie-levering

Overige Totaal

Stand per 1 januari 2018 1.653 1.267 2.920Mutaties in het boekjaar:Onttrekkingen 0 -109 -109Dotatie/vrijval resultaat 0 13 13Stand per 31 december 2018 1.653 1.171 2.824

EnergieleveringTer dekking van het faillissement van Aardwarmte Den Haag VOF en Energiek B.V. zijn de risico’s gekwan-tificeerd op een bedrag van € 1,7 miljoen. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. Het bedrag van de voorziening heeft naar verwachting een looptijd van langer dan 1 jaar.

Overige voorzieningHet bedrag van de overige voorziening wikkelt af tussen 1 en 5 jaar.

Langlopende schulden

19. Schulden/leningen kredietinstellingen

2018Langlopend deel per 1 januari 2018 1.482.839Aflossingsverplichtingen 2018 opgenomen onder kortlopende schulden 117.905Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening 924Saldo per 1 januari 2018 1.601.668Ontvangen nieuwe leningen 120.000Marktwaardecorrectie van de vastrentende lening -924Aflossingen -117.905Saldo per 31 december 2018 1.602.839Aflossingsverplichtingen 2019 opgenomen onder kortlopende schulden -145.969Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening -924Langlopend deel per 31 december 2018 1.455.946

2018Oorspronkelijke leningsbedrag 1.579.977Marktwaardecorrectie van de vastrentende lening 37.700

1.617.677Cumulatieve aflossingen -14.838Saldo 1.602.839

Looptijd van: 2018< 1 jaar 146.8931-5 jaar 496.687> 5 jaar 959.259Totaal 1.602.839

132

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:

Schulden leningen kredietinstellingen Vastrentende leningen 843.339Variabel rentende leningen 425.000Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen 37.700Basisrenteleningen 296.800Stand per 31 december 2018 1.602.839

Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van afgeleide financiële rente-instrumenten, bedraagt 2,11% (2017: 2,39%). Van de opgenomen vastrentende leningen is de gewogen gemiddelde effectieve rente 3,23%.

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen nihil en 45 basispunten. Voor een overzicht van de renteherzienings-momenten van de leningen wordt verwezen naar de risicoparagraaf ‘Renterisico’ van de toelichting ‘Financiële instrumenten’.

De variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) dragen een variabel rentepercentage op de Euribor-notering met een gewogen gemiddelde opslag van 0,27%.

De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) is, op twee uitzonderingen na (6-maands Euribor), gebaseerd op de 3-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van -3,75 tot en met +92 punten (met een gewogen gemiddelde opslag van 0,27%) boven Euribor. Het rente-risico van de roll-over leningen is voor € 350 miljoen afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps).

Het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 1.565 miljoen (2017: € 1.563 miljoen).

Over het boekjaar 2018 beliep de rentelast inzake de renteswaps € 17,5 miljoen (2017: € 19,4 miljoen). Gecombineerd met de rentelast over de leningenportefeuille ad € 33,5 miljoen (2017: € 37,3 miljoen) bedraagt de effectieve vermogenskostenvoet 3,23% (2017: 3,62%). Gedurende 2018 heeft Staedion als onderdeel van de totale rentelast een bedrag van € 1,0 miljoen (2017: € 1,0 miljoen) aan ‘negatieve’ rentelast ontvangen van diverse geldverstrekkers. Het betreft hier voornamelijk 3-maands Euribor leningen en een aantal in 2016 t/m 2018 afgesloten fixe leningen met looptijden van 2 tot 4 jaar.

In 2011 is een aantal renteswaps verlengd, overgedragen aan een andere financiële instelling en ingebracht in een bestaande lening. De negatieve marktwaarde van de swaps bedroeg per datum van overdracht € 44,2 miljoen. Door de inbreng van deze negatieve marktwaarde in de lening is de te betalen rente op de lening boven marktconform niveau. Dit verschil zal over de volledige looptijd ten gunste van het resultaat worden gebracht. Derhalve is de geamortiseerde kostprijs van de lening per 31 december 2018 € 37,7 miljoen hoger dan de nominale waarde.


LooptijdDe gewogen gemiddelde looptijd (duration) van de leningenportefeuille, inclusief derivaten, bedraagt ultimo boekjaar 13,8 jaar (2017: 14,0 jaar).

ConvenantenGedurende 2018 zijn geen convenanten verbonden geweest aan de leningenportefeuille.

20. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2018 2017Stand per 1 januari 34.046 31.625Mutaties in het boekjaar:Vermindering als gevolg van terugkoop -952 -602Waardemutatie terugkoopverplichting 3.405 3.023Stand per 31 december 36.499 34.046

De verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden hebben een looptijd van langer dan 5 jaar.

Staedion had in eerste instantie uit hoofde van de regeling Beterkoop een terugkoopverplichting inzake 236 woningen. De terugkoopverplichting betreft de inschatting van de reële waarde ontwikkeling van het achterliggende actief. Het effect van de reële waarde ontwikkeling wordt jaarlijks bepaald. De terugkoopver-plichting heeft ultimo 2018 betrekking op 185 woningen (2017: 189 woningen).

21. Overige schulden

Verplichting Theaterproject

Waarborg-sommen

Totaal

Stand per 1 januari 2018 6.494 1.133 7.627

Mutaties in het boekjaar:Aflossing -6.494 -25 -6.519Vrijval 0 0 0Ontvangsten 0 115 115Saldo -6.494 90 -6.404

Overige schulden 0 1.223 1.223Af: Kortlopend deel per 31 december 2018 0 0 0Langlopend deel per 31 december 2018 0 1.223 1.223

Looptijd van: 2018 2017Niet langer dan 1 jaar 0 6.494Tussen 1 en 5 jaar 1.223 1.133

De verplichting inzake het meerjarig lopende Theaterproject ter verkrijging van de appartementsrechten is in 2018 aan de gemeente Den Haag voldaan en daarmee afgewikkeld.

134

Kortlopende schulden

22. Schulden aan overheid

2018 2017Belastingen 32 -3Overige 123 357Totaal 155 354

23. Schulden aan kredietinstellingen

2018 2017Aflossingsverplichtingen komend boekjaar 145.969 117.905Kortlopend rekening-courant krediet 0 3.100Totaal 145.969 121.005

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij ING Bank N.V. bedraagt per 31 december 2018 € 25 miljoen (2017: € 25 miljoen). De faciliteit betreft een niet-gecommitteerde faciliteit, waarbij bij gebruikmaking een rentetarief geldt van 1-maands Euribor plus 220 basispunten. Gedurende 2018 is hier enkele dagen gebruik van gemaakt. Per 31 december 2018 bedraagt de schuld € 0,0 miljoen (2017: € 3,1 miljoen). De kredietfaciliteit in rekening-courant bij ABN AMRO Bank N.V. bedraagt per 31 december 2018 € 0,5 miljoen (2017: € 2,5 miljoen) en de 1-maands Euribor rente plus 135 basispunten. Gedurende 2018 is hiervan geen gebruik gemaakt.

24. Schulden aan leveranciers

2018 2017Leveranciers, aannemers e.a. 8.093 9.132Totaal 8.093 9.132

25. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen

2018 2017Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 172 142Totaal 172 142

26. Belastingen en premies sociale verzekeringen en schulden ter zake van pensioen

2018 2017Omzetbelasting 4.158 4.798Loonheffing 762 689Schulden ter zake van pensioenen 0 14Totaal 4.920 5.501


27. Overige schulden en overlopende passiva

2018 2017Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening 924 924Niet vervallen rente 14.875 15.755Niet vervallen renteswaps 6.512 7.759Nog te betalen stichtingskosten 163 79Vooruitontvangen huren 6.239 5.444Kortlopend deel van de overige langlopende schulden 0 6.494Te verrekenen servicekosten 1.828 1.958Aanspraken verlof- en vakantie uren 685 672Nog te betalen bedragen 4.201 3.762Overige 1.105 672Totaal 36.532 43.519

Onder de overlopende passiva zijn geen bedragen begrepen met een resterende looptijd langer dan één jaar.

De afname van het kortlopende deel van de overige langlopende schulden betreft de verplichting inzake Theaterproject die in 2018 is voldaan (zie toelichting bij 21. ‘Overige schulden’).

28. Financiële instrumenten

AlgemeenStaedion maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die Staedion blootstellen aan reële waarde, rente-, kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico’s. Om deze risico’s te beheersen heeft Staedion een beleid, inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van Staedion te beperken.

Staedion zet afgeleide financiële instrumenten in, waaronder interest rate swaps, om risico’s te beheersen. Afgeleide instrumenten worden niet ingezet voor handelsdoeleinden.

KredietrisicoStaedion loopt kredietrisico over vorderingen opgenomen onder financiële vaste activa, handels- en overige vorderingen en liquide middelen. Het maximale kredietrisico dat Staedion loopt bedraagt € 76,7 miljoen, bestaande uit leningen aan en vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen ad € 2,4 miljoen, huurdebiteuren ad € 4,6 miljoen, overige vorderingen ad € 51,1 miljoen, liquide middelen ad € 17,5 miljoen en kredietrisico uit hoofde van verstrekte garanties ad € 1,1 miljoen.

Kredietmitigerende aspecten • De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 4,6 miljoen zijn gespreid over een groot aantal

huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier geen grote risico’s uit voortgevloeid. • De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal (langlopend en kortlopend) € 2,4 miljoen en hebben

betrekking op meerdere deelnemingen. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar 5.2 ‘Vorderingen op maatschappijen’.

• De liquide middelen zijn toevertrouwd aan twee banken die volgens Moody’s, Fitch en/of Standard & Poors een rating hebben van ten minste A.

• De onder de overige vorderingen (zie toelichting 5.4 ‘Overige vorderingen’) opgenomen margin-call deposito ad € 50,05 miljoen is gestort bij een bank die volgens Moody’s, Fitch en/of Standard & Poors een rating heeft van ten minste A.

136

Renterisico en kasstroomrisico Staedion loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Staedion risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Over de vastrentende vorderingen en schulden loopt Staedion risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Staedion rentederivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente.

Het rente- en looptijdenbeleid van Staedion is erop gericht om jaarlijks niet meer dan 15% renterisico, inclusief herfinanciering, te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor de gehele sector is eveneens 15% van de restanthoofdsom van de leningen (inclusief derivaten), bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restanthoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van:• het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met• de restanthoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt, én• de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder

cap) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt, verminderd met:• de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten.

Op basis van de leningenportefeuille ziet het renterisico er als volgt uit:

2019 2020 2021 2022 2023€ 0

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

€ 200.000

€ 250.000

WSW renterisico Renterisico Norm 15%

Staedion loopt renterisico als gevolg van de volatiliteit van variabel rentende leningen en als gevolg van herfinanciering van vastrentende leningen. Dit kan als volgt worden weergegeven:

2018 2017< 1 jaar 232.969 218.9051 - 3 jaar 465.206 465.8823 - 5 jaren 425.188 413.317>5 jaren 1.501.721 1.649.885Totaal 2.625.084 2.747.989


De wijzigingen in reële waarde van renteswaps, waarop kostprijshedge-accounting wordt toegepast en de in de winsten verliesrekening verwerkte ineffectiviteit, is ultimo boekjaar als volgt:

Wijziging in reële waarde sinds eerste verwerking x € 1.000

Renteswaps in een hedgerelatie - 122.433Effectieve deel van de hedgerelatie - 122.433Ineffectieve deel van de hedgerelatie (totale ineffectiviteit) -In de winsten verliesrekening 2018 verwerkte ineffectiviteit -

FinancieringsbeleidHet beleid van de toegelaten instelling is om haar financieringen voor 100% aan te trekken met vastrentende leningen en voor 0% met variabel rentende leningen.

Afgeleide instrumentenUltimo boekjaar staan de volgende afgeleide instrumenten uit:

Tegenpartij Hoofdsom(x miljoen)

Startdatum Einddatum Rente betalen

%

Rente ontvangen

%

Hedge -relatie

Markt-waarde

(x miljoen)ABN-AMRO 120 -49,901 25 1-sep-10 3-sep-35 5,16 3M Euribor Ja -15,702 30 1-dec-10 3-dec-40 4,61 3M Euribor Ja -19,203 20 2-mrt-09 1-mrt-19 4,23 3M Euribor Ja -0,904 20 15-jul-09 15-jul-19 4,25 3M Euribor Ja -0,905 20 1-jul-10 1-jul-27 4,83 3M Euribor Ja -7,506 5 1-jul-11 1-jul-61 4,78 3M Euribor Ja -5,70BNG 190 -64,807 20 4-mei-09 2-mei-29 4,29 3M Euribor Ja -7,508 20 1-okt-09 1-okt-24 4,29 3M Euribor Ja -4,809 30 2-jun-08 1-jun-23 4,85 3M Euribor Ja -7,1010 20 1-okt-08 1-okt-21 4,53 3M Euribor Ja -2,8011 50 1-nov-11 1-nov-52 3,86 3M Euribor Ja -34,4012 10 3-nov-08 1-nov-23 4,16 3M Euribor Ja -2,0013 10 2-jun-08 1-jun-19 5,04 3M Euribor Ja -0,5014 10 1-sep-09 1-sep-22 5,12 3M Euribor Ja -2,0015 10 1-jul-10 1-jul-20 4,74 3M Euribor Ja -1,0016 10 1-jul-09 1-jul-24 4,77 3M Euribor Ja -2,70ING 40 -7,7017 20 3-mrt-08 2-mrt-20 4,12 3M Euribor Ja -1,7018 20 1-okt-10 1-okt-25 4,74 3M Euribor Ja -6,00Totaal 350 -122,40

ValutarisicoStaedion is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

PrijsrisicoStaedion heeft geen aandelen en loopt derhalve geen prijsrisico.

138

LiquiditeitsrisicoStaedion bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Staedion loopt significante liquiditeitsrisico’s uit hoofde van voorwaarden verbonden aan afgeleide financiële instrumenten, te weten renteswaps. Renteswaps zijn aangegaan ter dekking van het renterisico op variabel rentende leningen. Indien wordt voldaan aan de voorwaarden van hedge accounting, wordt de hedgerelatie verwerkt overeenkomstig de regels van kostprijshedge-accounting.

Van de liquide middelen staat € 50,05 miljoen niet ter vrije beschikking uit hoofde van onderpand-verplichtingen als gevolg van de huidige negatieve waarde van afgeleide financiële instrumenten. De wederzijdse onderpandverplichting ontstaat indien de marktwaarde van de afgeleide financiële instrumenten buiten de afgesproken bandbreedte komt.

Met betrekking tot de afgeleide financiële instrumenten is met een bank een Credit Support Annex (CSA) gesloten. Dit betekent dat er sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-ver-plichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan € 5 miljoen. De onderpandverplichting bedraagt ultimo 2018 € 50,05 miljoen. Deze onderpandverplichting is bij ABN AMRO Bank N.V. gestort.

Daarnaast is sprake van liquiditeitsrisico bij basisrenteleningen. Indien op het moment van herziening van de kredietopslag de bank en Staedion geen overeenstemming bereiken over de opslag, wordt de kredietover-eenkomst beëindigd en dient de lening te worden terugbetaald. Op de herzieningsdatum dient Staedion het verschil tussen de basisrente en de actuele kapitaalmarktrente over de resterende looptijd af te rekenen.

De maximaal te storten onderpandverplichting bedraagt conform de overeenkomst € 59,25 miljoen. Een daling van de marktwaarde van de gerelateerde financiële instrumenten onder dit bedrag heeft derhalve geen verder effect op de te storten onderpandverplichting. Ultimo 2018 is reeds € 50,05 miljoen aan onder-pandverplichting gestort. Een renteschok van 200 basispunten heeft een impact van € 9,2 miljoen. Staedion voldoet ultimo 2018 aan de stresstest in de genoemde beleidsregels.

Ultimo 2018 bedraagt de basispuntgevoeligheid van het CSA-deel (ABN AMRO) van de derivatenportefeuille € 0,2 miljoen. De basispuntgevoeligheid van het niet-CSA-deel van de derivatenportefeuille bedraagt € 0,3 miljoen. Hiermee bedraagt de totale basispuntgevoeligheid van de derivatenportefeuille € 0,5 miljoen.

Concentratie liquiditeitenrisicoStaedion zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij meerdere banken en andere financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het wegvallen van deze financieringsbronnen.

De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen: 2018 2017N.V. Bank Nederlandse Gemeenten 649.374 640.200

Nederlandse Waterschapsbank N.V. 847.765 869.845

Financiële instellingen (niet zijnde banken) 33.000 33.000

Collegiale financiering 15.000 -

Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) 20.000 20.000

Stand per 31 december 1.565.139 1.563.045Marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen 37.700 38.625

Totaal 1.602.839 1.601.670


De marktwaardecorrectie van de vastrentende leningen heeft betrekking op de herstructurering van de (derivaten)portefeuille in het verleden. Deze kosten worden afgeschreven over de (resterende) looptijd van de contracten.

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij-risico is geconcentreerd bij BNG en NWB. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nederlandse Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheids-sector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het risico dat leningen worden opgeëist bij een faillissement is hiermee voor deze banken beperkt.

Eind 2017 heeft Staedion een collegiale financiering afgesloten met woningcorporatie Vestia. Deze lening is begin 2018 ingegaan en heeft een looptijd van 4 jaar. De lening is afgesloten tegen marktconforme condities en valt onder de borging van het WSW.

Mitigerende maatregelenStaedion ziet erop toe dat er voldoende opvraagbare tegoeden zijn, middels een overeengekomen kredietfaciliteit, om de verwachte operationele kosten te dekken, inclusief het voldoen aan de financiële verplichtingen. Hierin is geen rekening gehouden met het eventuele effect van extreme omstandigheden die redelijkerwijs niet kunnen worden voorspeld, zoals natuurrampen.

Daarnaast beschikt Staedion over de volgende kredietruimte:• een niet door zakelijke zekerheid gedekt rekening-courantkrediet van € 25 miljoen. De te betalen rente

bedraagt 1- maands Euribor plus 220 basispunten (2017: 1-maands Euribor plus 220 basispunten).

Reële waardeDe reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen, verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden, overige langlopende schulden en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.

De reële waarde van de schulden aan kredietinstellingen bedraagt ultimo 2018 € 1.978 miljoen (2017: € 1.989 miljoen) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (inclusief interestderivaten), gebaseerd op actuele marktrente (gebaseerd op de 6-maands Euribor) plus actuele kredietopslag. De boekwaarde bedraagt ultimo 2018 € 1.565 miljoen (2017: € 1.563 miljoen).

De reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten in een hedgerelatie bedraagt per 31 december 2018 € -/- 122 miljoen (2017: € -/- 130 miljoen).

Het reële waarde renterisico is het risico dat de reële waarde van de leningen met een vaste rente verandert als gevolg van ontwikkelingen in de marktrente. De rentegevoeligheid wordt gemeten door middel van de duratie (gewogen gemiddelde van de contante waarde van de kasstromen). De duratie geeft de mate van gevoeligheid van de reële waarde van de lening bij wijziging van de marktrente.

Op balansdatum is de duratie van de opgenomen leningen exclusief afgeleide rente-instrumenten 12,5 jaar (2017: 12,5) en inclusief afgeleide instrumenten 13,8 jaar (2017: 14,0).

140

RentederivatenStaedion heeft haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. Dit betreft 18 payer renteswaps (‘plain vanilla’). De resterende looptijd bedraagt van <1 tot 42,5 jaar (2019-2061).

Ultimo 2018 heeft Staedion voor € 350 miljoen aan renteswaps met een totale marktwaarde van -/- € 122 miljoen. Alle derivaten betreffen plain vanilla interest rate swaps waarbij Staedion een vaste rente betaalt van 3,855% tot 5,159% en een variabele rente, gebaseerd op Euribor, ontvangt.

29. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

VerhuurderheffingOver 2018 is de verhuurderheffing wettelijke vastgesteld op 0,591% van de WOZ-waarde van de woningen en loopt op tot 0,593% in 2022 en is vanaf 2023 0,567%. Het tarief 2019 van 0,0561% is indicatief. Het voor 2019 geldende tarief is gelijk aan het tarief genoemd in artikel 1.7 van de Wet maatregelen woningmarkt 2014II. Over het voor 2019 geldende tarief is nog parlementaire behandeling gaande.

De heffing wordt berekend over de totale WOZ-waarde van de huurwoningen (tot EUR 710,68 per maand), verminderd met 50x de gemiddelde WOZ waarde van de woningen. Rijksmonumenten worden vrijgesteld van deze berekening. Voor de WOZ-waarde per object wordt maximaal EUR 250.000 ingerekend. Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd.

Bijdrageheffing kosten Autoriteit woningcorporatiesIn artikel 61c van de Woningwet is bepaald dat toegelaten instellingen moeten betalen voor de kosten van de Autoriteit woningcorporaties. Hiertoe moet de Autoriteit woningcorporaties jaarlijks uiterlijk op 1 oktober bij de toegelaten instellingen een bijdrageheffing innen. Artikel 121 van BTIV bevat de wettelijke grondslag voor de berekeningswijze en de procedure.

De bijdrageheffing is een jaarlijks terugkerende heffing. De begroting van de Aw voor de jaren 2019 en latere jaren is door de minister nog niet vastgesteld. De Aw heeft aangegeven dat de jaarlijkse kosten van de Autoriteit woningcorporaties circa € 15 miljoen zullen bedrage. Dit voor de toegelaten instellingen betekent een tarief van circa € 3,15 per woongelegenheid en circa € 0,025 per € 1.000 WOZ-waarde van de woon-gelegenheden in eigendom van de corporatie en haar dochtermaatschappijen.

Heffing voor saneringssteunDe Autoriteit Woningcorporaties heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Voor Staedion bedraagt de heffing in 2018 € 2,3 miljoen (2017: € 0) en aangegeven is dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2019 tot en met 2023 van een bedrag gebaseerd op 1% van de totale jaarhuur van de woongelegenheden in het betreffende jaar. Dit geldt voor de jaarhuur binnen zowel de DAEB als de niet-DAEB tak binnen Staedion.

LeaseverplichtingEr zijn langlopende onvoorwaardelijke verplichtingen aangegaan ter zake van operationele leasing. De operational leasing wordt lineair over de leaseperiode in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De verplich-tingen die hieruit voortvloeien van de op 31 december 2018 in gebruik zijnde voertuigen bedragen voor 2018 € 1,7 miljoen (2017: € 0,5 miljoen).


De resterende looptijd kan als volgt worden gespecificeerd:

Leasing 2018Niet langer dan 1 jaar 0,6Tussen 1 en 5 jaar 1,0Langer dan 5 jaar 0,1Totaal 1,7

Het bedrag van leasebetalingen dat is verwerkt als last in 2018 bedraagt € 0,5 miljoen (2017: € 0,5 miljoen).

Contracten licentiesEr zijn contracten inzake licenties ICT en bedrijfsmiddelen afgesloten welke totaliseren tot een verplichting van circa € 2,4 miljoen (2017: € 2,2 miljoen). De meeste licenties kennen een looptijd van < 1 jaar en/of zijn maandelijks en jaarlijks opzegbaar.

Licenties 2018Niet langer dan 1 jaar 1,8Tussen 1 en 5 jaar 0,6Langer dan 5 jaar 0,0Totaal 2,4

GarantiesDe door Staedion ten behoeve van derden afgegeven garanties bedragen per 31 december 2018 circa € 1,1 miljoen (2017: € 1,1 miljoen).

Wet ketenaansprakelijkheidStaedion is onderworpen aan de Wet ketenaansprakelijkheid. Het bedrag waarvoor Staedion kan worden aangesproken is geschat op nihil (2017: nihil).

Huurcontracten bedrijfsgebouwenHet jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 0,1 miljoen (2017: € 0,1 miljoen).

De huurverplichting is aangegaan in oktober 2009 en loopt tot en met september 2019.

Huurverplichtingen 2018Niet langer dan 1 jaar 0,1Tussen 1 en 5 jaar 0,0Langer dan 5 jaar 0,0Totaal 0,1

InvesteringsverplichtingenEr zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van € 5,4 miljoen (2017: € 40,0 miljoen).

OnderhoudsprojectenMet betrekking tot deze projecten zijn er reeds verplichtingen aangegaan voor € 1,2 miljoen (2017: € 1,3 miljoen).

142

AansprakelijkheidsverplichtingStaedion draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechts-persoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma en als beherend vennoot in commanditaire vennootschappen. Daarnaast is Staedion commanditair vennoot in commanditaire vennootschappen, waarbij de aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag in de vennootschapsovereenkomst.

ClaimsTegen Staedion zijn claims ingediend die door haar worden betwist. Tevens heeft Staedion een claim aanhangig gemaakt in verband met een niet door een afnemer nagekomen transactie. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt mede op grond van ingewonnen juridisch advies aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zullen hebben op de geconsolideerde financiële positie.

Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2018 € 58,9 miljoen (2017: € 58,7 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2017: 3,85%) over het schuld-restant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corpo-raties is vast gesteld dat zij niet beschikten over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling te kunnen opvangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.

ErfpachtTen aanzien van onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 0,2 miljoen per jaar (2017: € 0,2 miljoen). Deze erfpachtverplichtingen zijn voor het deel van € 176.000 eeuwigdurend zonder einddatum. De contracten met einddatum hebben een verplichting op 31 december 2018 van € 0,7 miljoen.

Erfpachtverplichtingen 2018Niet langer dan 1 jaar 0,1Tussen 1 en 5 jaar 0,3Langer dan 5 jaar 0,3Totaal 0,7

Bijdrage onderhoud VvE’s Staedion betaalt maandelijks een bijdrage aan de VvE’s, Een deel van deze bijdrage wordt toegevoegd aan de voorziening voor toekomstig onderhoud aan de woningen in de VvE. Dit recht op onderhoud staat niet langer op de balans van Staedion (zie toelichting ‘Stelselwijziging’). De stand van de onderhoudsvoorziening bij VvE’s bedraagt € 15,4 miljoen (2017: 13,0 miljoen).


Toelichting op de winsten verliesrekening(In duizenden euro’s)

30. Huuropbrengsten

2018 2017Netto huur 247.011 242.857Af: Huurderving wegens leegstand 4.520 5.147Totaal 242.491 237.710

Huurderving in % van de nettohuur 1,83% 2,12%Huurachterstand in % van de nettohuur 3,99% 4,08%

Alle huuropbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. De netto huur is per 1 juli 2018 verhoogd met gemiddeld 2,1% (2017: 1,0%). Vanaf 2017 geldt de nieuwe huursombenadering. Vanaf 1 januari 2017 mag de gemiddelde huursom voor zelfstandige woningen in het kalenderjaar met maximaal inflatie + 1 procentpunt stijgen. Het gaat dan om de jaarlijkse huurverhoging en de huurverhoging bij huurdersmutatie (huurharmonisatie).

Het inflatiepercentage van 1 december 2016 tot 1 december 2017 wordt daarbij gebruikt en dat is 1,4%. Het maximale huursomstijgingspercentage voor woningcorporaties is in 2018 dus 2,4%.

31. Opbrengsten servicecontracten

2018 2017Opbrengsten servicecontracten 17.170 21.463Af: Derving wegens leegstand 0 0Totaal opbrengsten servicecontracten 17.170 21.463

De lasten voor servicecontracten bedroegen € 17,4 miljoen (2017: € 20,5 miljoen). De afname wordt veroorzaakt doordat in 2017 meer afrekeningen (v.n.l Warmtewet) hebben plaatsgevonden. Dit betreft een inhaalslag met betrekking tot de afrekeningen, die betrekking hebben op periodes vóór 2017.

32. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

2018 2017Mutatie voorziening dubieuze debiteuren -745 1.218Toegerekende organisatiekosten 26.260 27.515Totaal 25.515 28.733

33. Lasten onderhoudsactiviteiten

2018 2017Planmatig onderhoud 33.771 29.295Mutatieonderhoud 16.274 14.612Reparatie-/klachtenonderhoud 15.366 12.844Toegerekende organisatiekosten 10.602 11.844Totaal 76.013 68.595

De toename in het planmatig onderhoud kan met name worden toegeschreven aan de additionele dotaties onderhoudsvoorziening VvE’s. De toename in het mutatieonderhoud wordt met name veroorzaakt door de

144

noodzaak om meer woningen dan gepland te moderniseren naar basiskwaliteit bij mutatie. Reparatie- en klachtenonderhoud is met name gestegen door prijsontwikkelingen bij derden.

34. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

2018 2017Bijdrageheffing Aw 215 176Saneringsheffing 2.304 0Verhuurderheffing 22.057 19.255Erfpacht 243 242Zakelijke lasten 9.082 9.049Verzekeringen 297 229Totaal 34.198 28.951

Toegerekende organisatiekostenDe toegerekende organisatiekosten zijn gebaseerd op een interne schatting van de urenbesteding naar activiteiten waarbij in hoofdlijnen onderscheid wordt gemaakt naar verhuur en beheer, onderhoud, verkoop, servicecontracten, leefbaarheid en overige organisatiekosten. De organisatiekosten die worden doorbere-kend hebben onder andere betrekking op lonen en salarissen en overige bedrijfskosten.

Lonen en salarissen

2018 2017Salarissen 19.330 18.649Sociale lasten 3.199 2.844Pensioenlasten 3.108 3.068Overige personeelskosten 3.357 3.358Totaal 28.994 27.919

PersoneelsbestandGedurende het boekjaar 2018 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij de toegelaten instelling en haar (geconsolideerde) dochter toegelaten instellingen, omgerekend naar volledige mensjaren (fte) 361 (in 2017: 350).

Deze personeelsomvang (gemiddeld aantal personen) is als volgt onder te verdelen naar de verschillende functionele gebieden:

Gemiddeld aantal FTE's 2018 2017Wonen/verhuur 124 115Onderhoud 102 102Verkoop 0 0Projectonwikkeling 9 9Staf en financiën 52 53Overige 74 71Totaal 361 350

Alle personen zijn werkzaam in Nederland.

PensioenlastenDe medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van


de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioen fonds daartoe ruimte bieden en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstan-digheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken.

De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. De uitvoeringsovereenkomst met het pensioenfonds heeft een looptijd van onbepaalde tijd. De belangrijkste afspraken die zijn opgenomen in deze uitvoeringsovereenkomst zijn de volgende:• Indexatie geeft geen aanleiding tot premie-aanpassingen.• Premiereductie of -terugstorting vindt plaats indien en voor zover sprake is van een dekkingsgraad

volgens de normen van DNB van 160% en het bestuur van het fonds daartoe besloten heeft.• De maximale premie bedraagt 25% over de pensioengrondslag.• In geval van een reservetekort van het pensioenfonds neemt de onderneming overeenkomstig hetgeen

overeengekomen is haar aandeel daarin.

Per 31 december 2018 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 110,3% (31 december 2017: 115,8%). De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van De Nederlandsche Bank (DNB).

De beleidsdekkingsgraad is de dekkingsgraad waarop pensioenfondsen hun beleidsbeslissingen baseren en wordt berekend als het gemiddelde van de dekkingsgraden van de laatste 12 maanden. Het minimum vereist eigen vermogen (beleidsdekkingsgraad) volgens DNB is 125,6% (2017: 125,5%). Als de beleidsdekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Ultimo 2018 heeft het fonds een reservetekort (idem ultimo 2017). Het fonds heeft voor 1 april 2018 een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen 10 jaar uit het reservetekort kan komen.

35. Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

2018 2017Opbrengst werk voor derden 0 175Opbrengst verkoop grondposities 2.625 400Kostprijs verkoop grondposities -2.163 -454Totaal 462 121

36. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

2018 2017Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 15.647 6.860Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -13.522 -5.274Netto verkoopopbrengst 2.125 1.586Toegerekende organisatiekosten 383 367Totaal 1.742 1.219

37. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2018 2017Waardeveranderingen gronden ontwikkelposities 1.337 2.059Waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.687 -2.387Totaal 3.024 -328

146

De waardeverandering gronden ontwikkelposities betreft de waardemutaties als gevolg van (her)taxatie van de gronden ontwikkelposities. Zie ook de toelichting 6. De waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie heeft betrekking op het doteren van de cumulatieve waardeverandering en de voorziening voor onrendabele investeringen.

38. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2018 2017DAEB vastgoed in exploitatie 390.151 392.278Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 80.465 100.103Totaal 470.616 492.381

Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de vastgoedobjecten in exploitatie (exclusief het effect van onrendabele investeringen) die gewaardeerd zijn op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Voor een nadere toelichting op de niet-gerealiseerde waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op het vastgoed in exploitatie (toelichting 1).

39. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VoV

2018 2017Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 4.866 4.318Waardeveranderingen verplichting uithoofde onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

-3.456 -3.023

Totaal 1.410 1.295

40. Opbrengsten overige activiteiten

2018 2017Vergoedingen administratie 203 2.310Vrijval verplichting inbreng eenheden 0 2.477Overige 2.015 581Totaal 2.218 5.368

De vrijval verplichting inbreng eenheden in 2017 betreft een vrijval van een verplichting welke samenhangt met een verkoop van eenheden uit de WOM C.V. aan Staedion Vastgoed Holding B.V. en Stichting Staedion. De post overige is in 2018 hoger door een teruggave BTW pro rata uit voorgaande jaren.

41. Overige organisatiekosten

2018 2017Totale organisatiekosten 42.564 44.283Af: toegerekende organisatiekosten Verhuur en beheer 26.260 27.515Af: toegerekende organisatiekosten Onderhoud 10.602 11.844Af: toegerekende organisatiekosten Vastgoed in ontwikkeling 0 -175Af: toegerekende organisatiekosten Verkoop vastgoedportefeuille 383 367Af: toegerekende organisatiekosten Servicecontracten 1.114 429Af: toegerekende organisatiekosten Overige activiteiten 0 554Af: toegerekende organisatiekosten Leefbaarheid 4.047 3.666Totaal 158 82


De toegerekende organisatiekosten zijn gebaseerd op een interne schatting van de urenbesteding naar activiteiten waarbij in hoofdlijnen onderscheid wordt gemaakt naar exploitatie, verkoop, project-ontwikkeling en leefbaarheid. Op de organisatiekosten zijn voor verdeling de opbrengsten van derden in mindering gebracht. De organisatiekosten die worden doorberekend hebben onder andere betrekking op lonen en salarissen en overige bedrijfskosten. De dotatie aan de overige voorziening is verwerkt in de overige organisatiekosten.

Afschrijvingen op materiële vaste activa

2018 2017Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 2.519 2.278Totaal 2.519 2.278

Deze kosten zijn verwerkt in de toegerekende organisatiekosten.

42. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2018 2017Leningen aan deelnemingen -28 -179Marktwaardecorrectie van de vastrendende leningen 924 924Overige financiële vaste activa -8 222Deposito's en spaarrekeningen 24 24Rente Belastingdienst 1.309 0Totaal 2.221 991

43. Rentelasten en soortgelijke kosten

2018 2017Rente kredietinstellingen en payerswaps 51.214 56.936Nog toe te rekenen hedgeresultaat renteswaps 3.135 3.135Overige 428 411Totaal 54.777 60.482

44. Belastingen

Staedion vormt samen met Staedion Vastgoed Holding B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschaps-belasting. De vennootschapsbelasting is in elk van de rechtspersonen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende rechtspersoon als zelfstandig belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met voor Staedion geldende fiscale faciliteiten. De belangrijkste componenten van de belastinglast zijn:

2018 2017Belastinglast huidig boekjaar 0 -64Correcties voorgaande perioden 72 -40Mutatie tijdelijke verschillen 10.780 -4.366Totaal 10.852 -4.470

Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 25% (2017: 25%). De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale vrijgestelde winstbestanddelen.

148

Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening 529.001Bij:Fiscale opwaardering van afgewaardeerde woningen 61.028Fiscaal niet-aftrekbare saneringssteun 2.304Fiscaal hogere AK- en rentetoerekening aan projecten 2.100Fiscale correctie commerciële afschrijvingen 106Fiscaal beperkt aftrekbare gemengde kosten 80

65.618Af:Fiscale correctie niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille -475.050Dotatie fiscale onderhoudsvoorziening -260.825Fiscaal hogere onderhoudskosten -17.697Fiscaal correctie deel netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille -2.125Fiscaal geen waardering VOV-woningen -462Fiscaal per saldo afschrijving op (dis)agio leningen O/G -1.813

-757.972Belastbaar bedrag 2018 -163.353

Het gehele (negatieve) belastbaar bedrag wordt toegevoegd aan de compensabele verliezen. Na verlies-verrekening resteert € 163,3 miljoen (2017: € nihil) als verrekenbaar verlies met toekomstige winsten. Zie tevens de opgenomen toelichting onder 5.3 ‘Latente belastingvorderingen’.

45. Resultaat deelnemingen

2018 2017Resultaat Atrium Beheer B.V. -8 -7Resultaat Winkelpanden Den Haag C.V. 0 -2Resultaat Winkelpanden Den Haag B.V. 0 2Totaal -8 -7

46. Resultaat aandeel derden

2018 2017Resultaat WOM C.V. -252 -620Totaal -252 -620

47. Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroom-overzicht bestaan uit de tegoeden op bankrekeningen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, (des)investerings- en financieringsactiviteiten. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

De directe methode ter splitsing van de operationele kasstromen geeft een beeld van de ontvangsten en uitgaven per categorie zoals die zich werkelijk in de bedrijfsactiviteiten voordoen. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.


De in het kasstroomoverzicht verantwoorde kasstromen benaderen over het algemeen de bedragen, zoals opgenomen in de winsten verliesrekening. Een aantal posten in de winsten verliesrekening bevatten ook niet-kasstromen die niet terugkomen in het kasstroomoverzicht, zoals mutatie voorziening dubieuze debiteuren, de kostprijs/boekwaarde van het verkochte vastgoed, de waardeveranderingen van het vastgoed, de afschrijvingen op de materiële vaste activa, de mutatie op de latente belastingen, het resultaat deel-nemingen en het resultaat aandeel derden. Tussen kosten en kasstromen kan daarbij een verschil optreden tussen moment betaling en vastlegging, wat tevens het geval is bij voorzieningen en vooruitbetaalde bedragen.

De toename van de liquide middelen komt geconsolideerd uit op € 15,4 miljoen. Deze € 15,4 miljoen is het saldo van de operationele, investerings- en financieringskasstroom. De operationele kasstroom komt uit op een positieve kasstroom van € 56,4 miljoen (2017: € 55,3 miljoen). De kasstroom uit (des)investeringen komt uit op - € 42,6 miljoen (2017: - € 62,1 miljoen). De daling van deze post wordt voornamelijk veroorzaakt door € 11,8 miljoen meer verkoopontvangsten. De kasstroom uit financieringsactiviteiten bedraagt € 2,1 miljoen (2017: € - 0,7 miljoen).

48. Transactie met verbonden partijen

Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen Staedion en een natuurlijk persoon of entiteit die verbonden is met Staedion. Dit betreffen onder meer de relaties tussen Staedion en haar verbindingen, de bestuurders en de functionarissen op sleutelposities. Onder transacties wordt verstaan een overdracht van middelen, diensten of verplichtingen, ongeacht of er een bedrag in rekening is gebracht. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt Staedion goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen waarin Staedion een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met transacties met derden.

In 2018 bedroegen de aankopen van goederen en diensten van verbonden partijen in totaal € 0 en de verkopen van goederen en diensten aan verbonden partijen bedroegen € 0,1 miljoen. Per 31 december 2018 bedroegen de vorderingen op verbonden partijen € 2,4 miljoen, terwijl de schulden aan verbonden partijen € 0,2 miljoen bedroegen. De bezoldiging van de bestuurders en commissarissen is opgenomen onder toelichting 46 bij de enkelvoudige jaarrekening.

49. Honoraria van de accountant

De volgende honoraria van KPMG Accountants N.V. zijn in het boekjaar ten laste gebracht van Staedion, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert (ongeacht of de werkzaamheden door de externe accountant en de accountantsorganisatie reeds gedurende dat boekjaar zijn verricht), een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.

150

KPMG accountants N.V. Overig KPMG netwerk Totaal KPMG2018 2018 2018

Onderzoek van de jaarrekening 200 0 200Andere controleopdrachten 18 0 18Adviesdiensten op fiscaal terrein 0 0 0Andere niet-controlediensten 0 48 48

218 48 266

KPMG accountants N.V. Overig KPMG netwerk Totaal KPMG2017 2017 2017

Onderzoek van de jaarrekening 190 0 190Andere controleopdrachten 15 0 15Adviesdiensten op fiscaal terrein 0 0 0Andere niet-controlediensten 0 0 0

205 0 205

De methode voor vermelding van het honorarium van de accountant voor het onderzoek van de jaarrekening is gebaseerd op het in de opdrachtbevestiging overeengekomen honorarium.

50. Gebeurtenissen na balansdatum

Er is geen sprake van gebeurtenissen na balansdatum die nader toegelicht of verwerkt moeten worden.


Enkelvoudige balans per 31 december 2018(In duizenden euro’s na resultaatbestemming)

Activa 2018 2017*

Vaste activa

Vastgoedbeleggingen

1 DAEB vastgoed in exploitatie 3.629.516 3.197.2741 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 703.451 637.4842 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 7.127 6.8683 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 12.520 1.711Totaal vastgoedbeleggingen 4.352.614 3.843.337


4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 24.357 24.037Totaal materiële vaste activa 24.357 24.037


5.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 44.092 35.6715.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen 16.256 16.1095.3 Deelnemingen 31 315.4 Latente belastingvorderingen 38.211 3.6685.5 Overige vorderingen 50.050 57.719Totaal financiële vaste activa 148.640 113.198

Totale vaste activa 4.525.611 3.980.572

Vlottende activa

Voorraden

6 Overige voorraden 11.449 10.636Totaal voorraden 11.449 10.636

Vorderingen

7 Huurdebiteuren 4.504 2.9778 Overheid 1.116 6369 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt

deelgenomen0 824

10 Belastingen en premies sociale verzekeringen 0 2.35711 Overige vorderingen 999 94912 Overlopende activa 21.290 25.460Totaal vorderingen 27.909 33.203

13 Liquide middelen 16.047 3.359

Totaal vlottende activa 55.405 47.198

Totaal activa 4.581.016 4.027.770


152

Passiva 2018 2017*

Eigen vermogen14 Herwaarderingsreserves 2.309.772 1.849.74214 Overige wettelijke en statutaire reserves 2.770 2.77014 Overige reserves 559.921 480.358Totaal eigen vermogen 2.872.463 2.332.870

Voorzieningen15 Voorziening onrendabele investeringen en

herstructureringen 1.698 1.82316 Voorziening latente belastingverplichtingen 44.801 21.03817 Voorziening deelnemingen 577 56918 Overige voorzieningen 2.824 2.920Totaal voorzieningen 49.900 26.350

Langlopende schulden19 Schulden/Leningen kredietinstellingen 1.455.946 1.482.84120 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht 6.391 6.53621 Overige schulden 1.046 954Totaal langlopende schulden 1.463.383 1.490.331

Kortlopende schulden22 Schulden aan overheid 155 35423 Schulden aan kredietinstellingen 145.969 121.00524 Schulden aan leveranciers 7.870 8.34025 Schulden aan groepsmaatschappijen 434 026 Belastingen en premies sociale verzekeringen 4.719 5.18026 Schulden ter zake van pensioenen 0 1427 Overige schulden en overlopende passiva 36.123 43.326Totaal kortlopende schulden 195.270 178.219

Totaal passiva 4.581.016 4.027.770



Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2018(in duizenden euro’s)

2018 2017*29 Huuropbrengsten 240.135 235.24030 Opbrengsten servicecontracten 16.102 20.29931 Lasten servicecontracten -16.762 -19.87332 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -25.186 -28.59933 Lasten onderhoudsactiviteiten -74.978 -67.95634 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -33.932 -28.728Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 105.379 110.383

35 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 2.625 17535 Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling -2.163 0Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 462 175

36 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 15.647 6.73736 Toegerekende organisatiekosten -369 -36536 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -13.522 -5.274Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.756 1.098

37 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2.861 1.88138 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille 466.937 484.19739 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedporte-

feuille verkocht onder voorwaarden 192 327Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 469.990 486.405

40 Opbrengsten overige activiteiten 2.270 6.136Kosten overige activiteiten -148 -127

Nettoresultaat overige activiteiten 2.122 6.009

41 Overige organisatiekosten -150 -62Leefbaarheid -3.975 -3.661

42 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 3.247 2.02143 Rentelasten en soortgelijke kosten -58.503 -60.476Saldo financiële baten en lasten -55.256 -58.455

Resultaat voor belastingen 520.328 541.89244 Belastingen 10.852 -4.36645 Resultaat deelnemingen 8.413 5.602

Resultaat na belastingen 539.593 543.128


154

Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2018

AlgemeenDe enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2018 van Staedion. De financiële gegevens van Staedion zijn in de geconsolideerde jaarrekening van Staedion verwerkt.

Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winsten verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en de geconsolideerde winsten verliesrekening.

De cijfers over 2017 zijn geherrubriceerd teneinde vergelijkbaarheid met 2018 mogelijk te maken. Het betreft de volgende herrubricering: • Onderhoudslasten zijn gespecificeerd in 3 categorieën zijnde mutatieonderhoud, reparatie- en klachten-

onderhoud en planmatig onderhoud. Serviceabonnementen worden nu opgenomen onder de opbreng-sten- en lasten servicecontracten. Overige opbrengsten omvatten de door de huurder betaalde bedragen voor later aangebrachte voorzieningen. Deze werden voorheen gesaldeerd onder de lasten onderhouds-activiteiten opgenomen.

• Tot en met 2017 werd de balans opgesteld vóór resultaatbestemming. Vanaf het boekjaar 2018 wordt de balans opgesteld na resultaatbestemming. Het totale eigen vermogen blijft ongewijzigd.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepalingDe grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die van de geconsolideerde balans en winsten verliesrekening, met uitzondering van de hierna genoemde grondslagen:

Financiële instrumentenIn de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van de juridische vorm.

Deelnemingen in groepsmaatschappijenIn de enkelvoudige balans worden deelnemingen in groepsmaatschappijen gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Zie voor een uitwerking hiervan de grondslagen voor financiële vaste activa in de geconsolideerde jaarrekening.

Resultaat deelnemingenHet resultaat deelnemingen omvat het aandeel van Staedion in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen Staedion en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet-gereali-seerd kunnen worden beschouwd.

Naar DAEB en niet-DAEB activiteiten gescheiden balans, winsten verliesrekening en kasstroomoverzichtOp grond van artikel 15 lid 2 en 4 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 moeten toegelaten instellingen voor het eerst in de toelichting van de jaarrekening 2018 gescheiden balansen, winsten verliesrekeningen en kasstroomoverzichten opnemen voor de DAEB- en niet-DAEB tak.


Uitgangspunten Het vermogen van de DAEB tak, zoals opgenomen in de gescheiden balans, omvat tevens het vermogen van de vermogenswaarde van het belang in de niet-DAEB tak. Het resultaat van de DAEB tak omvat om deze reden ook het resultaat van het belang in de niet-DAEB tak. De activiteiten in de niet-DAEB tak bestaan voor-namelijk uit het verhuren van geliberaliseerde huurwoningen, bedrijfsonroerend goed en parkeerplaatsen. Daarnaast is in de niet-DAEB tak het resultaat van de deelnemingen opgenomen.

In de balans volgt Staedion waar mogelijk de scheiding DAEB en niet-DAEB tak overeenkomstig de registratie (vanuit het goedgekeurde scheidingsplan) van het vastgoed. Dit is met name het geval voor vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en voorraden. Bij de andere vorderingen en schulden wordt gekeken naar de opbouw van de post om de scheiding te bepalen. Dit geldt voor bijvoorbeeld huurdebiteuren, overlopende activa, voorzieningen en schulden. Waar de opbouw geen uitsluitsel geeft over DAEB of niet-DAEB scheiding en aangenomen kan worden dat een post voor zowel de DAEB als niet-DAEB tak bestemd is wordt een verdeelsleutel op basis van percentage eenheden toegepast. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de latente belastingen en overige balansposten.

In de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht volgt de scheiding zoveel mogelijk de ingerichte scheiding. In het geval van huuropbrengsten, servicecontracten, onderhoudslasten, verkopen en operationele lasten verloopt de boekingsgang conform de overeenkomstige ingerichte registratie van het vastgoed. In het geval van andere opbrengsten en lasten die niet direct gerelateerd zijn aan het vastgoed – zoals overige bedrijfslasten, personele lasten en overige activiteiten – wordt de vanuit het scheidingsplan gehanteerde procentuele verdeling gevolgd. Incidenteel wordt hier van afgeweken indien de analyse van de betreffende post een andere verdeling rechtvaardigt.

Aanvullend geldt voor de liquide middelen dat er geen mutaties plaatsvinden op de bankrekening van de niet-DAEB tak. Het saldo liquide middelen in de niet-DAEB tak wordt aangepast met de mutatie van de kasstromen van de niet-DAEB tak. Deze mutatie wordt tevens verrekend in de liquide middelen van de DAEB tak.

156

Toelichting op de balansposten(In duizenden euro’s)

Activa

Vastgoedbeleggingen

1. DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2018 2018

DAEB Niet-DAEBStand per 1 januari 2018:Aanschafprijs 1.681.056 418.001Cumulatieve waardeveranderingen 1.516.218 219.483Marktwaarde 3.197.274 637.484

Mutaties in het boekjaar:Investeringen in vastgoed in exploitatie 26.234 3.084Overboeking van vastgoed in ontwikkeling 15.417 752Waardeveranderingen 395.361 76.224Desinvesteringen vanwege verbeteringen -4.659 -682Desinvesteringen vanwege verkoop -111 -13.411Saldo 432.242 65.967

Stand per 31 december 2018:Aanschafprijs 1.719.082 407.983Cumulatieve waardeveranderingen 1.910.434 295.468Marktwaarde 3.629.516 703.451

2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2018Stand per 1 januari 2018:Contractprijs (verkochte woningen) 6.022Cumulatieve waardeveranderingen 846Boekwaarde per 1 januari 2018 6.868

Mutaties in het boekjaar:Investeringen 213Desinvesteringen -736Waardeveranderingen 782Saldo 259

Stand per 31 december 2018:Contractprijs (verkochte woningen) 5.499Cumulatieve waardeveranderingen 1.628Boekwaarde per 31 december 2018 7.127


3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2018Stand per 1 januari 2018:Aanschafprijs 6.072Cumulatieve waardeveranderingen -4.361Boekwaarde 1.711Verantwoord als voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen -1.823Boekwaarde onder aftrek van de voorzieningen -112

Mutaties in het boekjaar:Investeringen 25.943Desinvesteringen -400Waardeveranderingen 1.403Correctie haalbaarheidsonderzoeken 32Overboeking van DAEB bezit (op basis van marktwaarde 2017) 2.106Overboeking naar DAEB bezit (op basis van historische kosten) -17.523Overboeking naar niet-DAEB bezit (op basis van historische kosten) -752Saldo 10.809

Stand per 31 december 2018:Aanschafprijs 15.677Cumulatieve waardeveranderingen -3.157Boekwaarde 12.520Opgenomen in de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen -1.698Boekwaarde onder aftrek van de voorzieningen 10.822

Verloop voorziening onrendabele investeringen en herstructureringenStand per 1 januari 2018 1.823

Mutaties in het boekjaar:Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie -125Stand per 31 december 2018 1.698

158


4. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Bedrijfs-gebouwen

Overige roerende

zaken

Totaal

Stand per 1 januari 2018Verkrijgingsprijzen 24.746 12.159 36.905Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen)

-6.744 -6.124 -12.868

Boekwaarde 18.002 6.035 24.037

Mutaties in het boekjaar:Investeringen 70 2.758 2.828Afschrijvingen -622 -1.886 -2.508Saldo -552 872 320

Stand per 31 december 2018Verkrijgingsprijzen 24.816 14.917 39.733Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen)

-7.366 -8.010 -15.376

Boekwaarde 17.450 6.907 24.357

5. Financiële vaste activa

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5Deelnemingen in

groepsmaatschappijen

Vorderingen op groeps-

maat-schappijen

Deel-nemingen

Latente belasting-

vorderingen

Overige vorderingen

Totaal

Boekwaarde per 1 januari 2018 35.671 16.109 31 3.668 57.719 113.198

Mutaties in het boekjaar:Investeringen/Verstrekkingen 0 147 0 0 0 147Oprenting 0 0 0 34.690 0 34.690Vrijval/aflossing 0 0 0 -311 -7.669 -7.980Dotatie ten gunste van het resultaat

0 0 0 164 0 164

Resultaat deelnemingen 8.421 0 -8 0 0 8.413Saldo 8.421 147 -8 34.543 -7.669 35.434Mutaties voorziening op negatieve deelnemingen

0 0 8 0 0 8

Boekwaarde per 31 december 2018 44.092 16.256 31 38.211 50.050 148.640

5.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen

2018 2017Staedion Vastgoed Holding B.V. 44.092 35.671Totaal 44.092 35.671


5.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen

2018 2017Staedion Vastgoed Holding B.V. 16.256 16.109Totaal 16.256 16.109

5.3 Deelnemingen

2018 2017WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. 9 9Atrium Beheer B.V. -577 -569Westhaag Beheer B.V. 22 22Saldo -546 -538Voorziening op negatieve deelnemingen 577 569Totaal 31 31

Deelneming Atrium Beheer B.V. met een negatieve nettovermogenswaarde wordt op nihil gewaardeerd, omdat Staedion niet geheel of ten dele garant staat voor de schulden van deze deelneming en ook geen feitelijke verplichting heeft de deelneming in staat te stellen tot betaling van haar schulden. Het aandeel van Staedion in de negatieve nettovermogenswaarde in deelneming Atrium Beheer B.V. bedraagt € 577 (2017: € 569). Het niet verwerkte aandeel in het verlies over het boekjaar bedraagt € 8 (2017: € 7).

De toegelaten instelling staat aan het hoofd van de Groep en heeft de volgende directe en indirecte kapitaalbelangen:

Naam Vestigingsplaats Aandeel in geplaatst kapitaal %Deelnemingen in groepsmaatschappijen (volledig opgenomen in consolidatie)Staedion Vastgoed Holding B.V. Den Haag 100Energiek 2 B.V. Den Haag 100WOM Stationsbuurt-Oude Centrum C.V. Den Haag 92,13

Andere deelneming (niet opgenomen in consolidatie)Atrium Beheer B.V. Son en Breugel 50Ontwikkelcombinatie Atrium C.V. Son en Breugel 50Westhaag Beheer B.V. Den Haag 50Ontwikkelcombinatie Westhaag C.V. Den Haag 50WOM Stationsbuurt-Oude Centrum B.V. Den Haag 50,5

5.4 Latente belastingvorderingenVoor een toelichting op de latente belastingvorderingen wordt verwezen naar toelichting 5.3 ‘Latente belastingvorderingen’ van de geconsolideerde balans.

5.5 Overige vorderingen

2018 2017Margin-call deposito 50.050 55.950Janssen de Jong projectontwikkeling B.V. 0 1.733Overig 0 36Totaal 50.050 57.719

160

Voor een toelichting op de overige vorderingen wordt verwezen naar toelichting 5.4 ‘Overige vorderingen’ van de geconsolideerde balans.

Voorraden

6. Overige voorraden

2018 2017Kosten gronden ontwikkelposities 32.054 34.036Bijzondere waardeverminderingen gronden ontwikkelposities -21.151 -23.996Saldo voorraad grondposities 10.903 10.040Onderhoudsmaterialen 546 596Totaal 11.449 10.636

De post gronden ontwikkelposities betreft de grondlocaties ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelings-projecten die nog niet in ontwikkeling zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgings-prijs, dan wel de lagere opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de extern, dan wel intern uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt, alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc.).

Naam locatie Gemeente1 Vlielandseweg 1 Pijnacker Nootdorp

Vlielandseweg 2 Pijnacker Nootdorp2 Beatrixkwartier Den Haag3 Spinoza Den Haag

Vorderingen

7. Huurdebiteuren

2018 2017Huurdebiteuren 9.783 9.838Voorziening wegens oninbaarheid -5.279 -6.861Totaal 4.504 2.977

In de vorderingen huurdebiteuren is een bedrag begrepen ad € 5,0 miljoen (2017: € 5,3 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. Dit betreft bijzondere betalingsafspraken met huurders.

8. Overheid

2018 2017Debiteuren overheid 1.116 636Totaal 1.116 636

Voor een toelichting op de overheid wordt verwezen naar toelichting 8. ‘Overheid’ van de geconsolideerde balans.


9. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

2018 2017Rekening-courant WOM C.V. 0 11Rekening-courant Staedion Vastgoed Holding B.V. 0 813Totaal 0 824

10. Belastingen en premies sociale verzekeringen

2018 2017Vennootschapsbelasting 0 2.357Totaal 0 2.357

Voor een toelichting op de belastingen en premies sociale verzekeringen wordt verwezen naar toelichting 9. ‘Belastingen en premies sociale verzekeringen’ van de geconsolideerde balans.

11. Overige vorderingen

2018 2017Andere vorderingen 999 949Totaal 999 949

12. Overlopende activa

2018 2017Nog toe te rekenen hedgeresultaat renteswaps 19.913 23.049Overige 1.377 2.411Totaal 21.290 25.460

Voor een toelichting op de looptijd wordt verwezen naar toelichting 11. ‘Overlopende activa’ van de geconsolideerde balans.

13. Liquide middelen

2018 2017Rekening-courant banken 16.047 3.359Totaal 16.047 3.359

De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar. Het margin call deposito is opgenomen onder de overige financiële vaste activa en voor een bedrag van € 50,05 miljoen (2017: € 55,95 miljoen) en staat niet ter vrije beschikking van Staedion.

162

Passiva

14. Eigen vermogen

Herwaarderings- reserves

Overige wettelijke

en statutaire reserves

Overige reserves

Totaal

Stand per 1 januari 2018 1.849.742 2.770 493.375 2.345.887Effect stelselwijziging 0 0 -13.017 -13.017Stand per 1 januari 2018 1.849.742 2.770 480.358 2.332.870

Mutaties in het boekjaar:

Resultaatbestemming 2018 460.030 0 79.563 539.593Stand per 31 december 2018 2.309.772 2.770 559.921 2.872.463

Statutaire bestemming van het eigen vermogen en resultaatIn de statuten is geen artikel opgenomen inzake de bestemming van het eigen vermogen of de winst-bestemming. Staedion stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.

Overige wettelijke reserve en statutaire reservesDe post overige wettelijke reserves bestaat uit een wettelijke reserve deelnemingen.

De wettelijke reserve deelnemingen bedraagt € 2,8 miljoen (2017: € 2,8 miljoen) en heeft betrekking op deelnemingen die volgens de nettovermogenswaarde zijn gewaardeerd. De reserve is gelijk aan het (op basis van de grondslagen van de onderneming berekende) aandeel in de resultaten en de rechtstreekse vermogensmutaties van de deelnemingen sinds de eerste waardering tegen nettovermogenswaarde, verminderd met uitkeringen waarop de onderneming recht heeft gekregen sinds de eerste waardering tegen nettovermogenswaarde en verminderd met uitkeringen die de moedermaatschappij zonder beperkingen kan bewerkstelligen. Bij dit laatste is rekening gehouden met mogelijk niet-uitkeerbare winsten door deelnemingen die B.V.’s zijn, in verband met door de besturen van de B.V.’s uit te voeren uitkeringstests. De wettelijke reserve wordt op individuele basis bepaald.


Voorstel tot resultaatbestemmingDe Raad van Commissarissen wordt voorgesteld het resultaat na belastingen over het boekjaar 2018 ad € 539,6 miljoen als volgt te bestemmen: het niet-gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2018 ad € 460,0 miljoen ten gunste van de herwaarderingsreserve te brengen en het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2018 ad € 79,6 miljoen ten gunste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is reeds verwerkt in de jaarrekening.

Voorzieningen

15. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Voor een toelichting op het verloop en de samenstelling van de jaarrekeningpost ‘Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen’ wordt verwezen naar toelichting 3. ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’.

16. Voorziening latente belastingverplichtingen

Voor een toelichting op de voorziening latente belastingverplichtingen wordt verwezen naar toelichting 16. ‘Voorziening belastingverplichtingen’ van de geconsolideerde balans.

17. Voorziening op deelnemingen

2018 2017Voorziening deelnemingen 577 569Saldo 577 569

18. Overige voorzieningen

Energie-levering

Overige Totaal

Stand per 1 januari 2018 1.653 1.267 2.920Mutaties in het boekjaar:Onttrekkingen 0 -109 -109Dotatie/vrijval resultaat 0 13 13Stand per 31 december 2018 1.653 1.171 2.824

Voor een toelichting op de overige voorzieningen wordt verwezen naar toelichting 18. ‘Overige voor zieningen’ van de geconsolideerde balans.

Langlopende schulden

19. Schulden/leningen kredietinstellingen

2018Langlopend deel per 1 januari 2018 1.482.839Aflossingsverplichtingen 2018 opgenomen onder kortlopende schulden 117.905Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening 924Saldo per 1 januari 2018 1.601.668Ontvangen nieuwe leningen 120.000Marktwaardecorrectie van de vastrentende lening -924Aflossingen -117.905Saldo per 31 december 2018 1.602.839Aflossingsverplichtingen 2019 opgenomen onder kortlopende schulden -145.969Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening -924Langlopend deel per 31 december 2018 1.455.946

164

Voor een toelichting op de langlopende leningen wordt verwezen naar toelichting 19. ‘Schulden/leningen kredietinstellingen’ van de geconsolideerde balans.

20. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2018 2017Stand per 1 januari 6.536 5.772

Mutaties in het boekjaar:Vermindering als gevolg van terugkoop -735 0Waardemutatie terugkoopverplichting 590 764Stand per 31 december 6.391 6.536

De verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden hebben een looptijd van langer dan 5 jaar.

Voor een toelichting op de verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar toelichting 20. ‘Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ van de geconsolideerde balans.

21. Overige schulden

Verplichting Theater project

Waarborg-sommen

Totaal

Stand per 1 januari 2018 6.494 954 7.448

Mutaties in het boekjaar:Aflossing -6.494 -23 -6.517Vrijval 0 0 0Ontvangsten 0 115 115Saldo -6.494 92 -6.402

Overige schulden 0 1.046 1.046Af: Aflossingsverplichting komend jaar 0 0 0Stand per 31 december 2018 0 1.046 1.046

Looptijd van: 2018 2017Niet langer dan 1 jaar (verantwoord onder kortlopend) 0 6.494Tussen 1 en 5 jaar 1.046 954

Voor een toelichting op de overige schulden wordt verwezen naar toelichting 21. ‘Overige schulden’ van de geconsolideerde balans.

Kortlopende schulden

22. Schulden aan overheid

2018 2017Belastingen 32 -3Overige 123 357Totaal 155 354


23. Schulden aan kredietinstellingen

2018 2017Aflossingsverplichtingen komend boekjaar 145.969 117.905Kortlopend rekening-courant krediet 0 3.100Totaal 145.969 121.005

Voor een toelichting op de schulden aan kredietinstellingen wordt verwezen naar toelichting 23. ‘Schulden aan kredietinstellingen’ van de geconsolideerde balans.

24. Schulden aan leveranciers

2018 2017Leveranciers, aannemers e.a. 7.870 8.340Totaal 7.870 8.340

25. Schulden aan groepsmaatschappijen

2018 2017Rekening-courant WOM C.V. 434 0Totaal 434 0

26. Belastingen en premies sociale verzekeringen en schulden ter zake van pensioenen

2018 2017Omzetbelasting 3.957 4.491Loonheffing 762 689Schulden ter zake van pensioenen 0 14Totaal 4.719 5.194

27. Overige schulden en overlopende passiva

2018 2017Kortlopend deel marktwaardecorrectie van de vastrentende lening 924 924Niet vervallen rente 14.875 15.755Niet vervallen renteswaps 6.512 7.759Nog te betalen stichtingskosten 72 79Vooruitontvangen huren 6.203 5.444Kortlopend deel van de overige langlopende schulden 0 6.494Te verrekenen servicekosten 1.828 1.958Aanspraken verlof- en vakantie-uren 685 672Nog te betalen bedragen 4.219 3.705Overige 805 536Totaal 36.123 43.326

Onder de overlopende passiva zijn geen bedragen begrepen met een resterende looptijd langer dan één jaar.

Voor een toelichting op de overige schulden en overlopende passiva wordt verwezen naar toelichting 27. ‘Overige schulden en overlopende passiva’ van de geconsolideerde balans.

166

28. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

Fiscale eenheidStaedion vormt tezamen met haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschaps belasting en omzetbelasting. Elk der ondernemingen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken ondernemingen.

Afrekening tussen de toegelaten instelling en haar dochtermaatschappijen vindt plaats via de rekening-courantverhoudingen.

De volgende methodiek wordt gehanteerd wat betreft doorbelasting/toerekening van vennootschaps-belasting binnen de fiscale eenheid: Omdat Staedion de gehele belastinglast draagt, worden alle (latente) belastingen opgenomen op het niveau van Stichting Staedion.

WOM C.V.Staedion Vastgoed Holding B.V. heeft een overeenkomst met de WOM C.V. voor een kapitaalstorting van € 2,7 miljoen (2017: € 6,6 miljoen), welke direct opeisbaar is.

Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar toelichting 29. ‘Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen’ van de geconsolideerde jaarrekening.


Toelichting op de winsten verliesrekening(In duizenden euro’s)

29. Huuropbrengsten

2018 2017Netto huur 244.537 240.223Af: Huurderving wegens leegstand 4.402 4.983Totaal 240.135 235.240

Alle huuropbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland.

30. Opbrengsten servicecontracten

2018 2017Opbrengsten servicecontracten 16.102 20.299Af: Derving wegens leegstand 0 0Totaal opbrengsten servicecontracten 16.102 20.299

31. Lasten servicecontracten

2018 2017Lasten servicecontracten 16.762 19.873Totaal lasten servicecontracten 16.762 19.873

De lasten voor servicecontracten bedroegen € 16,8 miljoen (2017: € 19,9 miljoen). De afname wordt veroorzaakt doordat in 2017 meer afrekeningen (v.n.l Warmtewet) hebben plaatsgevonden. Dit betreft een inhaalslag met betrekking tot de afrekeningen, die betrekking hebben op periodes vóór 2017.

32. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

2018 2017Mutatie voorziening dubieuze debiteuren -725 1.209Toegerekende organisatiekosten 25.911 27.390Totaal 25.186 28.599

33. Lasten onderhoudsactiviteiten

2018 2017Planmatig onderhoud 33.162 28.933Mutatieonderhoud 16.104 14.554Reparatie-/klachtenonderhoud 15.250 12.625Toegerekende organisatiekosten 10.462 11.844Totaal 74.978 67.956

Voor een toelichting op de lasten onderhoudsactiviteiten wordt verwezen naar toelichting 33. ‘Lasten onderhoudsactiviteiten’ van de geconsolideerde winsten verliesrekening.

Lonen en salarissenVoor een toelichting op de lonen en salarissen, het personeelsbestand en de pensioenlasten wordt verwezen naar de toelichtingen bij ‘Lonen en salarissen’ en ‘Personeelsbestand’ van de geconsolideerde winsten verliesrekening.

168

34. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

2018 2017Bijdrageheffing Aw 215 176Verhuurderheffing 21.918 19.184Saneringsheffing 2.304 0Erfpacht 243 242Zakelijke lasten 8.995 8.925Verzekeringen 257 201Totaal 33.932 28.728

35. Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

2018 2017Opbrengst werk voor derden 0 175Opbrengst verkoop grondposities 2.625 0Kostprijs verkoop grondposities -2.163 0Totaal 462 175

36. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

2018 2017Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 15.647 6.737Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -13.522 -5.274Netto verkoopopbrengst 2.125 1.463Toegerekende organisatiekosten 369 365Totaal 1.756 1.098

37. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2018 2017Waardeveranderingen gronden ontwikkelposities 1.275 2.058Waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.586 -177Totaal 2.861 1.881

38. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2018 2017DAEB vastgoed in exploitatie 390.151 392.343Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 76.786 91.854Totaal 466.937 484.197

39. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VoV

2018 2017Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 782 1.091Waardeveranderingen verplichting uithoofde onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

-590 -764

Totaal 192 327


40. Opbrengsten overige activiteiten

2018 2017Vergoedingen administratie 202 2.296Vrijval verplichting inbreng eenheden 0 2.477Overige 2.068 1.363Totaal 2.270 6.136

41. Overige organisatiekosten

2018 2017Totale organisatiekosten 41.948 43.519Af: toegerekende organisatiekosten Verhuur en beheer 25.911 27.390Af: toegerekende organisatiekosten Onderhoud 10.462 11.844Af: toegerekende organisatiekosten Vastgoed in ontwikkeling 0 -175Af: toegerekende organisatiekosten Verkoop vastgoedportefeuille 369 365Af: toegerekende organisatiekosten Servicecontracten 1.082 372Af: toegerekende organisatiekosten Leefbaarheid 3.975 3.661Totaal 150 62

Afschrijvingen op materiële vaste activa

2018 2017Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 2.508 2.267Totaal 2.508 2.267

42. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2018 2017Leningen aan deelnemingen 1.014 1.010Marktwaardecorrectie van de vastrendende leningen 924 924Overige financiële vaste activa 0 86Deposito's en spaarrekeningen 0 1Rente Belastingdienst 1.309 0Totaal 3.247 2.021

43. Rentelasten en soortgelijke kosten

2018 2017Rente kredietinstellingen en payerswaps 51.214 56.936Nog toe te rekenen hedgeresultaat renteswaps 3.135 3.135Rekening-courant deelnemingen 3.729 0Overige 425 405Totaal 58.503 60.476

44. Belastingen

2018 2017Belastinglast huidig boekjaar 0 0Correcties voorgaande perioden 72 0Mutatie tijdelijke verschillen 10.780 -4.366Totaal 10.852 -4.366

170

45. Resultaat deelnemingen

2018 2017Resultaat Staedion Vastgoed Holding B.V. 8.421 6.674Resultaat SWY Projecten B.V. 0 -1.065Resultaat Atrium Beheer B.V. -8 -7Totaal 8.413 5.602

46. Toelichting bezoldiging bestuurders en commissarissen

Staedion valt onder de reikwijdte van de WNT en voor Staedion is Titel 9 BW 2 van toepassing. Staedion maakt gebruik van de vrijstelling om de bezoldigingsgegevens van de bestuurders en commissarissen als bedoeld in artikel 2:383 eerste lid BW achterwege te laten.

Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector

Op 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) in werking getreden. De WNT is van toepassing op Staedion. Het bezoldigingsmaximum voor de woningcorporaties, klasse H is van toepassing. Voor Staedion betekent dit een bezoldigingsmaximum in 2018 van € 189.000. Dit geldt naar rato van de duur en/of omvang van het dienstverband.

Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking

bedragen x € 1 W.M.K. Krzeszewski J.P. DuijvestijnFunctiegegevens Bestuursvoorzitter Bestuurder/directeur

FinanciënAanvang en einde functievervulling in 2018 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12Deeltijdfactor in fte 1,0 1,0(Fictieve) dienstbetrekking? ja ja

BezoldigingBeloning plus belastbare onkostenvergoedingen 201.103 168.895Beloningen betaalbaar op termijn 22.264 21.204Subtotaal 223.367 190.098

Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 189.000 189.000-/- Onverschuldigd betaald bedrag en nog niet terugontvangen bedrag

n.v.t. n.v.t.

Totaal bezoldiging 223.367 190.098

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan

Er is sprake van overgangs-recht, waarbij conform regel-geving wordt afgebouwd

Er is sprake van overgangsrecht

Gegevens 2017Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1,0 1,0Beloning plus belastbare onkostenvergoeding 211.411 168.895Beloningen betaalbaar op termijn 21.939 20.786Subtotaal 233.350 189.681Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 181.000 181.000Totaal bezoldiging 2017 233.350 189.681


Toezichthoudende topfunctionarissen

bedragen x € 1 Dhr. J.A.P. van Oosten Dhr. T.M. de Witte Dhr. L.H. KokFunctiegegevens VOORZITTER LID LIDAanvang en einde functievervulling in 2018

1/1 – 31/12 1/1 – 31/12 1/1 – 31/12

BezoldigingTotale bezoldiging 24.650 16.450 16.450Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum

28.350 18.900 18.900

-/- Onverschuldigd betaald bedrag en nog niet terugontvangen bedrag

n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Totale bezoldiging 24.650 16.450 16.450



Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling


Gegevens 2017Aanvang en einde functievervulling in 2017

1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Totale bezoldiging 23.890 15.925 15.925Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum

27.150 18.100 18.100

bedragen x € 1 Dhr. R. Steenbeek Mevr. A. van Gorsel Mevr. H. VerhoevenFunctiegegevens LID LID LIDAanvang en einde functievervulling in 2018

1/1 – 31/12 1/1 – 31/12 1/1 – 31/12

BezoldigingBezoldiging 16.450 16.450 16.450Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum

18.900 18.900 18.900

-/- Onverschuldigd betaald bedrag en nog niet terugontvangen bedrag


Totale bezoldiging 16.450 16.450 16.450



Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling


Gegevens 2017Aanvang en einde functievervulling in 2017

1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 30/1-31/12

Totale bezoldiging 15.925 15.925 14.660Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum

18.100 18.100 16.662

172

Enkelvoudige gescheiden balans per 31 december 2018(Op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van RTIV 2015, in duizenden euro’s na resultaatbestemming)

Activa DAEB Niet-DAEB

Vaste activa

Vastgoedbeleggingen

DAEB vastgoed in exploitatie 3.629.516 0Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 0 703.451Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 0 7.127Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 12.520 0Totaal vastgoedbeleggingen 3.642.036 710.578


Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 24.357 0Totaal materiële vaste activa 24.357 0


Interne lening 290.000 0Netto-vermogenswaarde Niet-DAEB 459.336 0Deelnemingen in groepsmaatschappijen 0 44.092Vorderingen op groepsmaatschappijen 0 16.256Deelnemingen 0 31Latente belastingvorderingen 32.008 6.203Overige vorderingen 50.050 0Totaal financiële vaste activa 831.393 66.582

Totale vaste activa 4.497.786 777.160

Vlottende activa

Voorraden

Overige voorraden 457 10.991Totaal voorraden 457 10.991

Vorderingen

Huurdebiteuren 3.445 1.058Overheid 1.116 0Overige vorderingen 837 162Overlopende activa 21.080 211Totaal vorderingen 26.478 1.431

Liquide Middelen 30.596 -14.549

Totaal vlottende activa 57.531 -2.127

Totaal activa 4.555.318 775.033

174

Passiva DAEB Niet-DAEB

Eigen vermogenHerwaarderingsreserves 2.309.772 341.962Overige wettelijke en statutaire reserves 2.770 2.770Overige reserves 559.921 114.604Totaal eigen vermogen 2.872.463 459.336

VoorzieningenVoorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 1.698 0Voorziening latente belastingverplichtingen 37.528 7.273Voorziening deelnemingen 0 577Overige voorzieningen 981 1.843Totaal voorzieningen 40.207 9.695

Langlopende schuldenSchulden/Leningen kredietinstellingen 1.455.946 0Interne lening 0 290.000Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht 0 6.391Overige schulden 55 992Totaal langlopende schulden 1.456.001 297.383

Kortlopende schuldenSchulden aan overheid 130 25Schulden aan kredietinstellingen 145.969 0Schulden aan leveranciers 6.592 1.278Schulden aan groepsmaatschappijen 0 434Belastingen en premies sociale verzekeringen 638 4.081Schulden ter zake van pensioenen 0 0Overlopende passiva 33.318 2.801Totaal kortlopende schulden 186.647 8.619

Totaal passiva 4.555.318 775.033


Enkelvoudige gescheiden winsten verliesrekening over 2018 (Op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van RTIV 2015, in duizenden euro’s)

DAEB Niet-DAEBHuuropbrengsten 202.378 37.757Opbrengsten servicecontracten 14.326 1.775Lasten servicecontracten -14.592 -2.170Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -21.010 -4.177Lasten onderhoudsactiviteiten -64.631 -10.347Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -31.465 -2.467Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 85.005 20.371

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 2.625 0Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling -2.163 0Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 462 0

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 130 15.517Toegerekende organisatiekosten -4 -365Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -111 -13.411Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 15 1.741

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 1.586 1.275Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 390.151 76.786Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille verkocht onder voorwaarden 0 192Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 391.737 78.253

Opbrengsten overige activiteiten 2.149 121Kosten overige activiteiten -88 -60Nettoresultaat overige activiteiten 2.061 61

Overige organisatiekosten -90 -60Leefbaarheid -3.975 0

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 3.035 213Rentebaten interne lening 9.598 0Rentelasten en soortgelijke kosten -58.503 0Rentelasten interne lening 0 -9.598Saldo financiële baten en lasten -45.870 -9.385

Resultaat voor belastingen 429.346 90.981Belastingen 9.091 1.762Resultaat deelnemingen 101.156 8.413

Resultaat na belastingen 539.593 101.156

176

Enkelvoudige gescheiden kasstroomoverzicht over 2018 (Op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van RTIV 2015, in duizenden euro’s)

DAEB Niet-DAEB

Operationele activiteitenOntvangstenHuren 205.399 38.260Vergoedingen (servicecontracten) 14.326 1.775Overige bedrijfsontvangsten 471 111Rente-ontvangsten 2.553 0Saldo ingaande kasstromen 222.749 40.146

UitgavenErfpacht -140 -45Personeelsuitgaven -21.405 -4.149Onderhoudsuitgaven -52.405 -8.962Betaalde servicecontracten -14.592 -2.170Overige bedrijfsuitgaven -19.600 -3.307Rente-uitgaven -53.889 0Rente interne lening 9.598 -9.598Sectorspecifieke heffing -2.186 -361Verhuurderheffing -21.237 -789Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -2.097 0Vennootschapsbelasting 2.035 394Saldo uitgaande kasstromen -175.919 -28.987

Kasstroom uit operationele activiteiten 46.830 11.159

(Des)investeringsactiviteitenUitgavenVerkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en niet-woongelegenheden 130 15.856Verkoopontvangsten woongelegenheden (VoV) 0 347Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet-woongelegenheden 0 0Verkoopontvangsten grond 2.625 0Tussentelling ingaande kasstroom MVA 2.755 16.203

MVA uitgaande kasstroom:Nieuwbouw huur-, woon- en niet-woongelegenheden -25.588 0Woningverbetering, woon- en niet-woongelegenheden -26.234 -3.084Aankoop, woon- en niet-woongelegenheden 0 -504Aankoop woongelegenheden (VoV) voor doorverkoop 0 -380Sloopuitgaven, woon- en niet-woongelegenheden 0 0Investeringen overig -2.649 0Externe kosten bij verkoop 0 -74Tussentelling uitgaande kasstroom MVA -54.471 -4.042

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -51.716 12.161


Enkelvoudige gescheiden kasstroomoverzicht over 2018 (Op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van RTIV 2015, in duizenden euro’s)

DAEB Niet-DAEBFVAOntvangsten verbindingen 0 0Ontvangsten overig 5.916 0Uitgaven verbindingen 0 -4.193Uitgaven overig 0 -6.494Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 5.916 -10.687

Kasstroom uit (des)investeringen -45.800 1.474

FinancieringsactiviteitenIngaandNieuwe geborgde leningen 120.000 0Aflossing interne lening 31.000 0

UitgaandAflossing geborgde leningen -117.905 0Aflossing interne lening 0 -31.000Aflossing ongeborgde leningen 0 0Kasstroom uit financieringsactiviteiten 33.095 -31.000

Mutatie liquide middelen 34.125 -18.365Wijziging kort geld mutaties 0 0

Aansluiting liquide middelenLiquide middelen per 1 januari -3.529 3.816Liquide middelen per 31 december 30.596 -14.549

Mutatie liquide middelen 34.125 -18.365

178


Het BestuurDrs. Ing. W.M.K. Krzeszewski bestuursvoorzitter

Drs. J.P. Duijvestijn RCbestuurder / directeur financiën

De Raad van CommissarissenIr. J.A.P. van Oosten voorzitter

Drs. L.H. Kok MPA vicevoorzitter

Mevr. drs. A. van GorselDrs. R. SteenbeekMevr. drs. H.G.G.M. VerhoevenMr. drs. T.M. de Witte RA


180180

III Overige gegevens

181staedion overige gegevens 2018

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Aan: de Raad van Commissarissen en het bestuur van Stichting Staedion

Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening

Ons oordeelWij hebben de jaarrekening 2018 van Stichting Staedion (hierna ‘de stichting’) te Den Haag (hierna ‘de jaarrekening’) gecontroleerd.

Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Stichting Staedion per 31 december 2018 en van het resultaat over 2018 in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de bepalingen van en krachtens de Wet normering topinkomens (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

De jaarrekening bestaat uit:1. de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2018;2. de geconsolideerde en enkelvoudige winsten verliesrekening over 2018; en3. de toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere

toelichtingen.

De basis voor ons oordeelWij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controle-standaarden en rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’.

Wij zijn onafhankelijk van Stichting Staedion zoals vereist in de Wet toezicht accountantsorganisaties (Wta), de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).

Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Benadrukking van de uitgangspunten van de beleidswaardeWij vestigen de aandacht op de toelichting op de beleidswaarde van activa in exploitatie zoals opgenomen in de jaarrekening in noot 1 onder het kopje Beleidswaarde. Hierin staan de voornaamste uitgangspunten van de beleidswaarde beschreven alsmede dat de invulling van dit waardebegrip in de komende jaren nog nader wordt uitgewerkt waardoor de beleidswaarde in de komende jaren zal kunnen afwijken ten opzichte van het verslagjaar 2018. Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.

182

Naleving anticumulatiebepaling WNT niet gecontroleerdIn overeenstemming met het Controleprotocol WNT 2018 hebben wij de anticumulatiebepaling, bedoeld in artikel 1.6a WNT en artikel 5, lid 1, sub j Uitvoeringsregeling WNT, niet gecontroleerd. Dit betekent dat wij niet hebben gecontroleerd of er wel of niet sprake is van een normoverschrijding door een leidinggevende topfunctionaris vanwege eventuele dienstbetrekkingen als leidinggevende topfunctionaris bij andere WNT-plichtige instellingen, alsmede of de in dit kader vereiste toelichting juist en volledig is.

Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatieNaast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit:• het bestuursverslag;• de overige gegevens;

Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie:• met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat;• alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist.

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de controle van de jaarrekening of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat.

Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten Instellingen volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controle-werkzaamheden bij de jaarrekening.

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet.

Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening

Verantwoordelijkheden van het bestuur en de Raad van Commissarissen voor de jaarrekeningHet bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en het getrouw weergeven van de jaarrekening in over een stemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de bepalingen van en krachtens de Wet normering topinkomens (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

In dit kader is het bestuur verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzake-lijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude.

Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de stichting in staat is om haar werk-zaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de stichting te liquideren of de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is.


Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de stichting haar bedrijfsactiviteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.

De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de stichting.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekeningOnze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.

Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid, waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van de jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionel e oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten Instellingen volkshuisvesting 2015, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit:• het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als

gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;

• het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerk-zaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de stichting;

• het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan;

• het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de stichting haar bedrijfsactiviteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om in onze controleverklaring de aandacht te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaar-rekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een organisatie haar continuïteit niet langer kan handhaven;

• het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toe -lichtingen; en

• het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.

184

Gegeven onze eindverantwoordelijkheid voor het oordeel zijn wij verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de groepscontrole. In dit kader hebben wij de aard en omvang bepaald van de uit te voeren werkzaamheden voor de groepsonderdelen. Bepalend hierbij zijn de omvang en/of het risicoprofiel van de groepsonderdelen. Op grond hiervan hebben wij de groepsonderdelen geselecteerd waarbij een controle of beoordeling van de volledige financiële informatie of specifieke posten noodzakelijk was.

Wij communiceren met de Raad van Commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing.

Rotterdam, 13 mei 2019

KPMG Accountants N.V.

J.J. Visser RA


Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemmingIn de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatbestemming. Staedion stelt zich tot doel uitsluitend op het gebied van volkshuisvesting actief te zijn.

186

colofon

Teksten | Staedion en Linda Peeters

Concept + design | Maradona Creative Agency

Fotografie | Frank van der Burg

Druk | Drukkerij Van Deventer B.V.

www.staedion.nlKoningin Julianaplein 2, Den Haag

bestuursverslag en jaarrekening 2018 - staedion · duurzaam en continue verbeteren. datagedreven...

Documents