bauen und revitalisieren instandhaltungs- und betriebsgerecht michael pitzer industriepark wolfgang...

Bauen und Revitalisiereninstandhaltungs- und betriebsgerecht

Michael Pitzer Industriepark Wolfgang GmbH

16.11.2006

Michael Pitzer Industriepark Wolfgang GmbH

16.11.2006

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Das Interesse des industriellen Immobilienbesitzers/-nutzers

zielt auf niedrige Betriebskosten, flexible Nutzung und die

Werterhaltung seiner Gebäude und Immobilien über die

geplante Nutzungsdauer.

Das wirtschaftliche Betreiben von Bauten und Anlagen setzt

eine auf geringen Instandhaltungsaufwand ausgerichtete

Planung voraus.


Entscheidungen des Immobilienmanagements haben

insbesondere während der Entstehungsphase einer

Immobilie langfristigen Charakter.

Eine spätere Beeinflussung des Kostenverhaltens der

Immobilie in der Nutzungsphase ist nur noch unter Inkauf-

nahme höherer Änderungskosten möglich.

Quelle: Klaus Homann, Immobiliencontrolling


Grad der Kostenbeeinflussbarkeit

Konzeption Planung Realisierung Nutzung


Somit sind bei der Projektierung neuer Gebäude und

Anlagen nicht nur die Erstellungskosten und die Qualität

des Bauwerks, sondern auch die Auswirkungen auf die

späteren Betriebskosten über die ganze Nutzungsdauer zu

berücksichtigen.


Verhältnis Neubaukosten zu Bewirtschaftungskosten

Neubau = ca. 20% der Gesamtkosten

Bewirtschaftung = ca. 80% der Gesamtkosten

Wird bei Anträgen von Investitionskosten nur die Wirtschaft-

lichkeit der Investition betrachtet oder auch die Wirtschaft-

lichkeit der Immobilie im Gesamtlebenszyklus?

Inwieweit genehmigen Entscheider höhere Investitionskosten

um Nutzungskosten zu reduzieren?


Der Arbeitskreis Gebäudebewirtschaftung hat das

Arbeitsblatt W7 erstellt, das Hinweise zur Auswahl

und gezielten Verwendung von Bauweisen, Konstruk-

tionen, Elementen und Werkstoffen für eine kosten-

günstige Instandhaltung, als wesentlicher Bestandteil

der Betriebskosten, geben soll. Dieses Arbeitsblatt

dient als Checkliste, um Betriebskostenaspekte in der

Planungsphase zu berücksichtigen.


Zusätzlich wird in dem Arbeitsblatt die Reinigung als

relevanter Kostenblock der Instandhaltung (Wartung)

mit betrachtet. So können allein die Unterhaltskosten

für Reinigung und Pflege die Anschaffungskosten im

Verlauf des Lebenszyklus (z. B. bei Bodenbelägen)

deutlich übersteigen.


Tabelle mit den Informationen für den Wirt-schaftlichkeitsvergleich von Bodenbelägen

Quelle PB Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und StadtplanungÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus

Architekten- und Stadtplanerkammer HessenSeminar Nutzungskosten im Hochbau - Veranstaltung im Jahr 2005

Informationen für den Vergleich von Bodenbelägen Ausführung: Beläge auf Boden- und Fundamentplatten, KG 325 nach DIN 276 (06/93)

Ausführungsklasse (AK) und Ausführungsart (AA) nach BKI1) Einheit: m² Belegte Fläche Kostenstand 1. Quartal 2003 m. MwSt.

Baukosten Neubau1)

€/m²

Technische Lebensdauer2)

Jahre

Betriebskosten3) 320 Reinigung und Pflege ca. 250 Arbeitstage (AT)

Häufigkeit €/m²

Instandsetzungskosten4) (KG 400)

Art der Maßnahmen Häufigkeit €/m²

325.41.81 Natursteinbelag auf Estrich

110,00 150,00 180,00

100

täglich wischen 0,06

Fugen ausbessern alle 10 Jahre 7,50

325.62.81 Textilbelag auf schwimmendem Estrich

41,00 58,00 75,00

5 – 10

täglich saugen 0,08 jährlich shapoonieren 6,00

Schadstellen ausbessern alle 5 Jahre 5,00

325.71.01 Parkettbelag Eiche d=20-25mm 325.24.01 Schwimmender Zementestrich ZE 20

67,00

22,00

80 – 100


schleifen und versiegeln alle 10 Jahre 12,50

325.82.83 Linoleumbelag auf schwimmendem Estrich

60,00 67,00 74,00

20 – 30


Schadstellen ausbessern alle 5 Jahre 6,00

Anmerkungen: 1) BKI Baukosten 2003, Teil 2: Kostenkennwerte für Bauelemente, Seite 183 ff2) Wertermittlungs-Richtlinie 1991 (WertR 91), Anlage 5, in der Fassung vom 11.06.19913) Kennwerte wurden angenommen für die Nutzung in öffentlichen Gebäuden, z. B. Stadtverwaltung4) Kennwerte wurden angenommen für die Nutzung in öffentlichen Gebäuden, z. B. Stadtverwaltung


Kostenart Berechnung Kosten p. a. Kostenart Berechnung Kosten p. a.

Kapitalkosten (Realzins 3%) 150,00 €/m² x 0,5 x 0,03 2,25 €/m² Kapitalkosten (Realzins 3%) 58,00 €/m² x 0,5 x 0,03 0,87 €/m²

Abschreibung 150,00 €/m² : 50 Jahre 3,00 €/m² Abschreibung 5 x 58,00 €/m² : 50 Jahre 5,80 €/m²

Betriebskosten 250 AT x 0,06 €/m² AT 15,00 €/m² Betriebskosten 250 AT x 0,08 €/m² +6,00 €/m² 26,00 €/m²

Instandsetzungskosten 7,50 €/m² : 10 Jahre 0,75 €/m² Instandsetzungskosten 5,00 €/m² : 5 Jahre 1,00 €/m²

Gesamtkosten Naturstein 21,00 €/m² Gesamtkosten Textilbelag 33,67 €/m²

Kostenart Berechnung Kosten p. a. Kostenart Berechnung Kosten p. a.

Kapitalkosten (Realzins 3%) 89,00 €/m² x 0,5 x 0,03 1,34 €/m² Kapitalkosten (Realzins 3%) 67,00 €/m² x 0,5 x 0,03 1,01 €/m²

Abschreibung 89,00 €/m² : 50 Jahre 1,78 €/m² Abschreibung 2 x 67,00 €/m² : 50 Jahre 2,68 €/m²

Betriebskosten 250 AT x 0,06 €/m² 15,00 €/m² Betriebskosten 250 AT x 0,06 €/m² 15,00 €/m²

Instandsetzungskosten 12,50 €/m² : 10 Jahre 1,25 €/m² Instandsetzungskosten 6,00 €/m² : 5 Jahre 1,20 €/m²

Gesamtkosten Parkett 19,37 €/m² Gesamtkosten Linoleum 19,89 €/m²

Berechnung der jährlichen Kosten für den Wirtschaftlichkeitsvergleich von Bodenbelägen

Quelle PB Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und StadtplanungÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus

Architekten- und Stadtplanerkammer HessenSeminar Nutzungskosten im Hochbau - Veranstaltung im Jahr 2005


Instandhaltung

Instandhaltung nach DIN 31051

Instandhaltung ist die Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Manage-ments während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rück-führung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann.

W a rtu ng In sp e ktion In sta nd se tzu ng V e rbe sseru ng

In sta nd ha ltu ng


Die Steuerung der Instandhaltung ist von großer

wirtschaftlicher Bedeutung für den industriellen

Bauherrn, da Instandhaltungsziele mit den Unter-

nehmenszielen abgestimmt und entsprechende

Instandhaltungsstrategien entwickelt werden können.


Instandhaltungsstrategien

Präventivstrategie (Instandsetzung erfolgt vor Ausfall)

Korrektivstrategie (Instandsetzung erfolgt nach dem

Schadensfall)

Inspektionsstrategie (Instandsetzung wird bei Inspektion

kurz vor Ausfall des Bauteils er- kannt und Instandsetzungsprozess

eingeleitet.)


Während für das Tragwerk eher ein geringer Instand-

haltungsaufwand entsteht, ist dieser im Bereich des

Ausbaus und der Technischen Gebäudeausrüstung

wesentlich höher. So sind bspw. fast alle Elemente

der Gebäudetechnik von vergleichsweise kurzer

Lebensdauer und müssen im Lebenszyklus von

Gebäuden oft mehr als einmal vollständig ersetzt

werden. Diese Komponenten müssen im Hinblick auf

instandhaltungsgerechte Planung besonders beachtet

werden.


Bei der ökonomischen und ökologischen Bewertung über den Lebenszyklus des Gebäudes ist es erforderlich die Lebensdauer der Bauteile in die Bewertung einzubeziehen.

Quelle: Leitfaden Nachhaltiges Bauen als Bundesministerium für Verkehrs-, Bau- und Wohnungswesen

Bauteil / Bauteilschicht Lebenserwartung von – bis [a]

mittlere Lebens-

erwartung [a]

Nichttragende Konstruktion, innen

21. Trennwände

Klinker, Ziegel, Kalksandstein, Leichtbeton, Porenbeton mit Putz

Gipskarton auf Unterkonstruktion: - Leichtmetall, Holz

80 – 150

35 – 60

100

50

22. Innenanstriche

Kalkfarbanstrich

Leim- und Kunststoffdispersionsfarben

Mineralfarbe

Öl- und Lackfarbanstrich, Latex

Lasuren, Beizen

10 – 20

10 – 25

15 – 25

20 – 25

10 – 15

15

15

20

18

12

23. Innentüren

Stahl, Weichholz, Feuerschutz T 30, T 90

Ganzglas

Sperrholz, Leichtmetall

Einfache Beschläge

Panikverschlüsse, Türschließer, Schiebe- und Falttürbeschläge

60 – 80

55 – 65

40 – 60

55 – 70

30 – 40

70

60

55

60

35


Bei der ökonomischen und ökologischen Bewertung über den Lebenszyklus des Gebäudes ist es erforderlich die Lebensdauer der Bauteile in die Bewertung einzubeziehen.

Quelle: Leitfaden Nachhaltiges Bauen als Bundesministerium für Verkehrs-, Bau- und Wohnungswesen

Bauteil / Bauteilschicht Lebenserwartung von – bis [a]

mittlere Lebens-

erwartung [a]

36. Heizungsanlagen

Brennstoffbehälter

Brenner mit Gebläse

Zentrale Wassererwärmer, Heizkessel

Erdwärmetauscher

Pumpen, Motoren, Wärmepumpen

Heizleitungen

Heizflächen und Armaturen

Mess-, Steuer-, Regelanlagen

15 – 30

10 – 20

15 – 25

50 – 80

10 – 15

30 – 50

30 – 30

10 – 15

20

12

20

60

12

40

25

12

37. Raumlufttechnische Anlagen

Raumlufttechnische Geräte

Raumlufttechnische Kälteanlagen

Wärmerückgewinnungsanlagen

Filteranlagen, allgemein

Mess-, Steuer-, Regelanlagen

Luftleitungen

10 – 20

10 – 25

15 – 25

12 – 20

10 – 20

30 – 40

15

15

20

15

15

35


Kriterienkatalog

Außenanlagen, Verkehrswege, Einfriedungen Gebäude allgemein Tragwerk Dach Fassade Innenausbau Gebäudetechnik und Anlagentechnik allgemein Luft- und Klimatechnik Wärme-/Kältetechnik Medien- (z. B. Gase, Druckluft, etc.) und Sanitärtechnik Sicherheits- und

Kommunikationstechnik/Gebäudeautomation Elektrotechnik Aufzüge / Förderanlagen


Beispiele aus dem Kriterienkatalog

3. Tragwerk 3.1. Inspektion

Inspektionspläne durch Tragwerksplaner erstellen lassen. Verankerung von Dachkonstruktionen (Windverbände, Zustand der Holzkonstruktionen

etc.) prüfbar ausführen. Zugänglichkeit möglichst vieler kritischer Konstruktionselemente wie Lager,

Verankerungen oder Stahlspannglieder vorsehen, ggf. auch über örtliche „Fenster“ an Referenzpunkten.

3.2. Wartung

Maßnahmen bei zu hoher Schneebelastung festlegen, dabei nicht nur Höhe der Schneebelastung beachten, sondern auch Konsistenz (Gewicht).

Höhenlage der Notüberläufe auf Tragwerksdimensionierung abstimmen. 3.3. Instandsetzung

Leichter Austausch von Konstruktionsteilen, wie z.B. der Auswechselbarkeit kritischer Tragelemente, einplanen.

Vor Stützen und Wänden in Produktions- und Lagerhallen Anprallschutz vorsehen. Tragkonstruktionen möglichst durch ausreichende Überdachung schützen.

3.4. Verbesserung

Sinnvolle Überdimensionierung der Tragelemente für Lastreserve oder Abnutzungsreserve vorsehen.


7. Gebäudetechnik- und Anlagentechnik allgemein Generell ist bei der Planung darauf zu achten, dass alle instand zuhaltenden Bauteile

leicht zugänglich sind. 7.1 Inspektion

Zugänglichkeit aller TGA-Anlagen in Decken und Installationsschächten sicherstellen, insbesondere Wege, Arbeitsbühnen, Steighilfen, Transportmittel und Öffnungen vorse-hen.

Ausreichende Beleuchtung von Montage- bzw. Technikschächten, Arbeitsbühnen und Kanäle vorsehen.

7.2 Wartung

Erhöhung der Verfügbarkeit durch redundante Anlagen oder Komponenten. Einfacher und schneller Komponentenwechsel sollte möglich sein.



7.3 Instandsetzung

Geeignete Zufahrts-/Einbringmöglichkeiten zu den Technikzentralen bzw. zu wesentli-chen technischen Anlagen schaffen.

Transport-/Montagehilfen im Bereich wesentlicher technischer Anlagen vorsehen. 7.4 Verbesserung

Brandschottsystem verwenden, die einfache Nachinstallation ermöglichen und weitestge-hend einheitliche Brandschottsysteme einsetzen.

Warm-/Heißwasserleitung möglichst räumlich getrennt von Trinkwasserleitungen (kalt) führen (wg. Legionellenproblematik), oder Leitungen ausreichend isolieren.

7.5 Reinigung / Hygiene

Geeignete und leicht zu reinigende Komponenten (Oberfläche, Material), umweltfreundli-che Reinigungsmittel sollten eingesetzt werden können.

Optimale Entsorgung und evtl. Recyclingmöglichkeit von Betriebsmitteln beachten.



Betriebskosten versus Investitionskosten

Für die Entscheidung, welche Bauweise, Konstruktionen,

Elemente und Werkstoffe verwendet werden, ist neben der

geplanten Nutzungsdauer des Gebäudes auch die Nutzungs-

intensität in Betracht zu ziehen. Ist das Gebäude einem geringen

Verschleiß ausgesetzt und ggf. nur eine geringe Nutzungszeit

geplant, kann es beispielsweise wirtschaftlicher sein, qualitativ

geringwertigere Materialien einzusetzen. Bei einem Gebäude mit

langer Lebensdauer und hoher Beanspruchung wird es im Sinne

einer kostengünstigen Instandhaltung wirtschaftlicher sein,

strapazierfähigere Produkte einzusetzen.


Bei alternativen Ausführungsmöglichkeiten muss das optimale

Kosten-Nutzen Verhältnis bestimmt werden. Als erste Ent-

scheidungshilfe können die Betriebs-, Renovierungs- und

Investitionskosten für alternative Lösungen über den Lebens-

zyklus des Gebäudes gegenübergestellt werden. Nicht monetäre

Aspekte wie z.B. Architektur oder Nutzungskomfort können mit

geeigneten Methoden, beispielsweise mit einer Nutzwertanalyse

oder finanziellen Ersatzgrößen, berücksichtigt und zur Ent-

scheidungsfindung mit herangezogen werden.


Vielen Dank für Ihre

Aufmerksamkeit

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