1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Urbanisasi telah menjadi sebuah fenomena yang terjadi di seluruh belahan dunia.

Terjadinya urbanisasi salah satunya ditandai dengan meningkatnya proporsi penduduk kota akibat

pertambahan penduduk alamiah ataupun proses perpindahan penduduk menuju wilayah perkotaan.

Perpindahan penduduk disebabkan karena adanya faktor penarik dari wilayah perkotaan dan faktor

pendorong dari wilayah pedesaan. (Bintarto, 1984) Peranan kota dengan penduduknya semakin

penting fungsinya terhadap perkembangan daerah di sekitarnya. Pengaruh ini menarik penduduk

desa, sehingga kemudian banyak terjadi perpindahan penduduk dari desa ke kota. Pertumbuhan

urbanisasi yang terlalu cepat dapat menimbulkan berbagai permasalahan jika sebuah kota tidak siap

mengantisipasi perubahan pertumbuhan tersebut. Salah satu permasalahan yang timbul akibat

terjadinya urbanisasi adalah, pertumbuhan penduduk pada wilayah perkotaan yang tidak terkendali

dan ketersedian ruang yang semakin terbatas.

Sebagai Ibu Kota Negara, Jakarta menjadi pusat berbagai aktivitas atau kegiatan baik itu

ekonomi, sosial maupun politik. Dalam perekonomian, Jakarta berperan dalam upaya menggerakan

roda perekonomian nasional dengan berbagai sentra aktivitas perbankan dan keuangan serta pusat

bisnis dan perdagangan, hal tersebut terlihat dari peredaran dan perputaran uang yang mencapai lebih

dari 50 persen total uang yang beredar di Indonesia. Sementara dalam politik, Jakarta merupakan

pusat pemerintahan dan kekuasaan nasional. Oleh sebab itu, Jakarta menjadi magnet bagi penduduk

dari wilayah lain untuk berdatangan mencari pekerjaan dan tempat tinggal. Akibatnya lonjakan

pertumbuhan penduduk tidak dapat terhindarkan. Pertumbuhan penduduk suatu kota memberikan

dampak bagi kemajuan kota akibat munculnya aktivitas-aktivitas baru yang menuntut ketersediaan

lahan, namun dapat menimbulkan permasalahan karena ketersediaan lahan dan daya dukung kota

yang terbatas.

Bertambahnya penduduk di Jakarta menuntut suatu upaya penyediaan sarana dan prasarana

penunjang, seperti penyediaan prasarana jalan, air bersih, drainase dan listrik serta penyediaan

berbagai sarana pelayanan dan jasa seperti rumah sakit, sekolah dan lain sebagainya. Selain

penyediaan kebutuhan sarana dan prasarana, pemerintah juga perlu menyediakan lahan untuk

kawasan perumahan atau permukiman. Sinulingga B (1999), mengemukakan di dalam setiap rencana

kota terlihat bahwa penggunaan lahan untuk permukiman mengambil bagian yang paling besar.

Maka dari itu kebutuhan akan tempat tinggal merupakan salah satu bagian yang harus dipersiapkan

dan direncanakan dalam pembangunan nasional. Seiring dengan pertumbuhan penduduk yang

2

sedemikian pesatnya, permasalahan muncul akibat pertumbuhan penduduk berbanding terbalik

dengan ketersediaan lahan di Jakarta. Berdasarkan permasalahan tersebut, diperlukan suatu usaha

untuk memanfaatkan lahan yang terbatas dengan semaksimal mungkin dengan konsep hunian

vertikal. Apartemen atau vertical housing dapat menjadi salah satu solusi dari keterbatasan lahan

serta tingginya harga lahan pada wilayah perkotaan saat ini.

Menurut Neufert (1980), apartemen merupakan suatu bangunan hunian yang dipisahkan

secara horizontal dan vertikal agar tersedia hunian yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan

bertingkat rendah atau bangunan tinggi, dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang sesuai dengan

standart yang ditentukan. Bambang (2014) mengatakan bahwa konsep pembangunan tempat tinggal

vertikal ini bukanlah sebuah solusi terbaik, karena walaupun dapat mengoptimalkan penggunaan

lahan, namun konsep ini menyebabkan pertambahan nilai konstruksi sebesar 1,8 persen dari nilai

konstruksi pada umumnya. Walaupun begitu, permintaan akan hunian apartemen semakin diminati,

selain dikarenakan keterbatasan lahan dan tingginya harga lahan pada wilayah perkotaan, gaya hidup

masyarakat perkotaan juga menyebabkan terjadinya pergeseran minat dari landed housing ke vertical

housing.

Besarnya permintaan akan unit hunian/tempat tinggal dapat berdampak pada tingginya

harga yang ditawarkan. Untuk masyarakat berpenghasilan tinggi, harga tidak menjadi bahan

pertimbangan dalam membeli suatu apartemen, namun berlaku sebaliknya untuk kalangan

masyarakat menengah ataupun menengah kebawah. Menurut Akmal (2007) dalam Anastasia (2014),

nilai pasar/harga apartemen dipengaruhi oleh faktor lokasi dan fasilitas. (Frew dan Judd, 2013 dalam

Anastasia 2014) Variabel lokasi dan fasilitas merupakan atribut yang menjadi bahan pertimbangan

utama dalam menentukan nilai pasar apartemen. Sebesar 95% variasi harga apartemen yang ada

dipengaruhi oleh variabel lokasi dan fasilitas dari apartemen tersebut. Semakin jauh jarak apartemen

ke pusat kota, harga yang ditawarkan semakin rendah. Sedangkan dalam penelitian yang dilakukan

Janssen (2003) menyatakan bahwa 93% variasi harga jual apartemen dipengaruhi oleh luasan dan

jarak apartemen ke Central Business District (CBD) area.

Apartemen cenderung dibangun dekat kawasan bisnis atau pusat kota. Beberapa apartemen

justru berada di sebuah bangunan mixed-used yang menjadi satu dengan perkantoran atau pertokoan.

Lokasi yang strategis ini memberikan efisiensi waktu dan kemudahan mobilitas bagi penghuni

apartemen. Selain itu, fasilitas yang menunjang penghuni apartemen seperti taman, sarana olahraga

(kolam renang, lapangan tenis, pusat kebugaran), lahan parkir dan supermarket juga memberikan

nilai tambah pada apartemen tersebut. Beberapa apartemen juga menyediakan business center

bahkan mixed-use apartment yang dilengkapi mall, perkantoran atau hotel.

Sejak tahun 2006, pemerintah mencanangkan program pembangunan nasional untuk

hunian penduduk dengan konsep 1.000 tower vertical housing pada kota-kota besar di Indonesia.

3

Program pembangunan 1.000 tower vertical housing ini dikhususkan bagi daerah-daerah dengan

tingkat urbanisasi dan kepadatan yang tinggi, yaitu kota-kota besar yang ada di seluruh Indonesia,

salah satunya adalah Kota Jakarta. Program ini merupakan proyek kerjasama antara pemerintah

dengan pihak swasta yang terwujud dalam pembangunan rumah susun sederhana milik (rusunami)

atau apartemen bersubsidi. Sumber dana dalam pembangunan rumah susun ini berasal dari partisipasi

pihak swasta dalam hal ini pengembang. Semenjak awal dicanangkannya program 1.000 tower ini,

terdapat beberapa developer yang turut berpartisipasi.

Berdasarkan data kompasiana, pada tahun 2015 tercatat sekitar 19 rusunami telah dibangun

dan beroperasi di Jakarta, seperti Apartemen Menara Cawang, Pancoran Riverside, Pakubuwono

Terrace, Sentra Timur Residence, Green Park View, Kalibata City, Woodland Park dan lain

sebagainya. Rusunami-rusunami tersebut sebagian besar telah beroperasi dan dihuni oleh

masyarakat. Dari ke-19 rusunami tersebut, masing-masing memiliki karakteristik yang berbeda-beda

mulai dari segi lokasi, fasilitas maupun harga yang ditawarkan. Setiap rusunami memiliki

keunggulan dan penawaran tersendiri agar dapat menarik masyarakat untuk menjadikan rusunami

tersebut sebagai tempat tinggal.

Salah satu apartemen yang turut berpartisipasi dalam program 1000 tower vertical housing

adalah Apartemen Kalibata City. Berdasarkan data dari developer, pada awal pembangunan

apartemen Kalibata City pada bulan Mei 2008 tercatat bahwa total unit hunian yang berjumlah 6.300

unit terjual hanya dalam waktu empat bulan. Hingga pada tahap akhir pembangunan, yaitu tahun

2011, sekitar 12.000 unit apartemen Kalibata City telah habis terjual. Hal tersebut membuktikan

bahwa permintaan masyarakat akan unit hunian di apartemen Kalibata City cukup tinggi. Pada awal

dipasarkan, apartemen Kalibata City hadir dengan harga yang relatif rendah dengan fasilitas yang

lengkap dan lokasi yang strategis, hal inilah yang menjadi latarbelakang tingginya minat masyarakat

terhadap Apartemen Kalibata City.

1.2 Perumusan Masalah

Padatnya aktivitas penduduk Jakarta yang memiliki bermacam aktivitas, tentunya

mengarahkan pada tren untuk memilih hunian dekat dengan pusat aktivitas. Masyarakat memilih

tinggal pada lokasi hunian yang berdekatan dengan lokasi/tempat bekerja, pusat perbelanjaan atau

pertokoan dan fasilitas umum lainnya. Hal ini dilakukan agar dapat meminimalisir biaya yang

dikeluarkan untuk transportasi serta mempersingkat waktu tempuh yang dibutuhkan.

Apartemen Kalibata City terletak di Kecamatan Pancoran yang merupakan salah satu

kecamatan di Kota Administrasi Jakarta Selatan. Seperti yang diketahui, Jakarta Selatan adalah pusat

berbagai aktivitas bisnis, perkantoran, perdagangan dan jasa maupun pemerintahan. Pusat aktivitas

seperti perkantoran dan perdagangan tersebut berada tidak jauh dari Apartemen Kalibata City. Hal

ini menempatkan Apartemen Kalibata City pada lokasi yang strategis. Tepat di sekitar kawasan

4

Apartemen Kalibata City juga terdapat berbagai pusat aktivitas, seperti shopping mall Kalibata

Square yang berada tepat di seberang apartemen, serta perkantoran yang berada tepat di depan

kawasan apartemen. Tidak jauh dari Apartemen Kalibata City terdapat stasiun kereta api Duren Tiga

yang dapat ditempuh hanya dengan berjalan kaki.

Selain terletak pada lokasi yang strategis, Apartemen Kalibata City juga merupakan

apartemen superblock modern dengan konsep terpadu dan fasilitas terlengkap. Konsep yang

digunakan adalah “Mixed Use Development”, bertujuan untuk memberikan kenyamanan bagi

penghuni dengan menggabungkan berbagai aktivitas yaitu hunian, bisnis dan perdagangan, rekreasi,

olahraga dan perkantoran. Kelengkapan fasilitas dan pelayanan yang diberikan developer tentunya

menjadi daya tarik bagi masyarakat. Dengan fasilitas yang lengkap, Apartemen Kalibata City dapat

menunjang berbagai aktivitas penghuni serta memudahkan dalam memenuhi berbagai kebutuhannya.

Sebagai salah satu apartemen yang berpartisipasi dalam program 1000 tower, Apartemen

Kalibata City mendapat dukungan berupa subsidi dari pemerintah, sehingga kemudian muncul istilah

Apartemen Bersubsidi. Hal ini tentunya menjadi plus poin bagi apartemen Kalibata City yang hadir

dengan harga yang relatif rendah, di tengah krisis global yang berdampak pada daya beli konsumen

dan suku bunga kredit. Lima tahun pasca operasional, terdapat banyak unit-unit apartemen Kalibata

City yang dijual ataupun disewakan kembali oleh pemiliknya. Potensi penjualan ataupun penyewaan

unit-unit apartemen tersebut cukup besar. Namun harga yang ditawarkan masih relatif lebih rendah

jika dibandingkan dengan apartemen bersubsidi lainnya, mengingat bahwa Apartemen Kalibata City

berada pada lokasi yang strategis dengan fasilitas yang lengkap.

Berdasarkan penelitian-penelitian terdahulu, harga apartemen dipengaruhi oleh variabel

lokasi dan fasilitas. Penelitian yang dilakukan Frew dan Judd mengatakan bahwa 95% variasi harga

apartemen dipengaruhi oleh faktor lokasi dan fasilitas. Dari variabel lokasi dan fasilitas tersebut

dapat diketahui pula apakah lokasi yang strategis dan fasilitas yang lengkap dapat memberikan

kenyamanan dan kemudahan bagi penghuni, sehingga terjadi efisiensi waktu dan biaya untuk

menekan pengeluaran transportasi. Faktor lokasi tersebut dapat dikaitkan dengan pengertian trade

off (pertukaran) antara biaya transportasi dengan harga lahan.

Hal tersebut tentunya menarik perhatian penulis untuk mengkaji mengenai bagaimana

karakteristik lokasi dan fasilitas Apartemen Kalibata City serta implikasinya terhadap harga jual dan

harga sewa yang ditawarkan. Berdasarkan rumusan masalah yang telah dipaparkan, maka dapat

dirumuskan pertanyaan penelitian dalam laporan ini adalah, “Bagaimana karakteristik lokasi dan

fasilitas Apartemen Kalibata City serta implikasinya terhadap harga jual dan harga sewa yang

ditawarkan?”

5

1.3 Tujuan dan Sasaran Penelitian

Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah yang telah dikemukakan, maka tujuan

dan sasaran dalam penelitian mengenai kajian lokasi dan fasilitas Apartemen Kalibata City serta

implikasinya terhadap harga jual dan harga sewa yang ditawarkan, adalah sebagai berikut:

1.3.1 Tujuan Penelitian

Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengkaji lokasi dan fasilitas Apartemen

Kalibata City serta implikasinya terhadap harga jual dan harga sewa yang ditawarkan.

1.3.2 Sasaran Penelitian

Untuk mencapai tujuan penelitian, maka akan dilakukan sasaran penelitian sebagai berikut:

1. mengidentifikasi karaktertistik lokasi apartemen Kalibata City;

2. mengidentifikasi karakteristik penghuni apartemen Kalibata City;

3. mengidentifikasi ketersediaan dan kondisi fasilitas yang terdapat di apartemen Kalibata

City;

4. mengidentifikasi harga apartemen Kalibata City yang meliputi harga jual dan harga sewa

apartemen;

5. menganalisis lokasi dan fasilitas Apartemen Kalibata City serta implikasinya terhadap

harga jual dan harga sewa yang ditawarkan.

1.4 Manfaat Penelitian

1.4.1 Manfaat Teoritis

Secara teoritis, penelitian ini diharapkan dapat memberi kontribusi bagi perkembangan

ilmu pengetahuan mengenai karakteristik lokasi dan harga apartemen bersubsidi yang dibangun oleh

developer dalam mendukung program pemerintah untuk menyediakan perumahan yang layak bagi

masyarakat. Ilmu pengetahuan yang didapatkan berupa bukti empiris yang mendukung

perkembangan dalam bidang properti khususnya di Kota Jakarta. Selanjutnya, penelitian ini dapat

dijadikan sebagai bahan referensi bagi peneliti lain pada bidang yang sama.

1.4.2 Manfaat Praktis

Penelitian ini diharapkan dapat dijadikan bahan pertimbangan bagi pemerintah dan

pengembang dalam merencanakan pembangunan properti khususnya apartemen. Hal ini

dikarenakan, terdapat banyak pengembang yang turut membantu program pemerintah dalam

menyediakan perumahan bagi masyarakat. Selain itu, penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan

pertimbangan bagi masyarakat yang ingin membeli unit apartemen dengan menyesuaikan antara

kebutuhan dan daya beli.

6

1.5 Ruang Lingkup Penelitian

Ruang lingkup penelitian dibedakan menjadi dua, yaitu ruang lingkup substansial dan

ruang lingkup wilayah yang menjadi fokus penelitian. Ruang lingkup substansial merupakan

penjelasan mengenai batasan substansi penelitian yang berkaitan dengan tema yang dikaji dalam

penelitian. Sementara ruang lingkup spasial merupakan penjelasan mengenai batasan wilayah

penelitian yang akan diteliti.

1.5.1 Ruang Lingkup Substansial

Pembatasan ruang lingkup substansial hanya akan membahas mengenai variabel-variabel

yang diteliti pada Apartemen Kalibata City, Jakarta Selatan. Ruang lingkup substansial penelitian

ini, meliputi:

1. Kajian teoritis mengenai masing-masing variabel yang akan diteliti, yaitu teori mengenai

variabel lokasi dan fasilitas apartemen, harga jual dan harga sewa apartemen, serta

karakteristik penghuni atau pemilik apartemen Kalibata City.

2. Kajian mengenai apartemen bersubsidi di Kota Jakarta yang menjadi ruang lingkup

penelitian, yaitu Apartemen Kalibata City. Yang merupakan subjek penelitian adalah

apartemen bersubsidi yaitu apartemen Kalibata City. Sedangkan yang menjadi objek

penelitian adalah lokasi apartemen yang ditinjau dari aksesibilitas kemudahan transportasi,

lingkungan sekitar dan penggunaan di sekelilingnya; harga jual dan harga sewa apartemen;

fasilitas apartemen yang ditinjau dari ketersediaan dan kondisi serta karakteristik penghuni

Apartemen Kalibata City.

3. Dalam melakukan penelitian untuk mengkaji implikasi lokasi dan fasilitas terhadap harga

jual dan harga sewa Apartemen Kalibata City dilakukan beberapa tahapan analisis, yaitu:

a. Analisis karakteristik lokasi Apartemen Kalibata City;

b. Analisis karakteristik penghuni Apartemen Kalibata City terhadap lokasi dan harga;

c. Analisis ketersediaan dan kondisi fasilitas Apartemen Kalibata City;

d. Analisis harga jual dan harga sewa Apartemen Kalibata City;

e. Analisis lokasi dan fasilitas Apartemen Kalibata City serta implikasinya terhadap

harga jual dan harga sewa;

1.5.2 Ruang Lingkup Wilayah

Penelitian ini akan dilakukan pada Apartemen Kalibata City, yang terletak di Kota Jakarta.

Apartemen Kalibata City merupakan superblock modern yang dibangun oleh developer Agung

Podomoro Group dan Syntesis Development lewat PT Pradani Sukses. Terdapat 18 tower yang

terdiri dari 7 tower rusunami (rumah susun sederhana milik) disebut Kalibata Residence, 3 tower

rusunami plus disebut Kalibata Regency dan 8 tower anami (apartemen menengah milik) yang

7

disebut Green Palace. Kalibata Residence dan Kalibata Regency masing-masing memiliki 900 unit

hunian sedangkan 8 tower Green Palace masing-masing memiliki 600 unit hunian. Berikut ini adalah

justifikasi pemilikan lokasi Apartemen Kalibata City sebagai lokasi penelitian:

1. Apartemen Kalibata City merupakan salah satu apartemen bersubsidi di Kota Jakarta yang

mendukung program 1000 tower vertical housing. Jika dibandingkan dengan apartemen

sejenis di Kota Jakarta, Apartemen Kalibata City merupakan salah satu apartemen dengan

penjualan unit terbanyak. Tercatat pada tahap akhir pembangunannya, yaitu tahun 2011,

sekitar 12.000 unit apartemen Kalibata City telah habis terjual.

2. Apartemen Kalibata City berada pada lokasi yang strategis. Berada tidak jauh dari pusat-

pusat aktivitas seperti pendidikan, perbelanjaan dan perkantoran. Disamping itu,

Apartemen Kalibata City memiliki aksesibilitas yang baik dan berada sangat dekat dengan

stasiun kereta api dan sarana transportasi lainnya. Dari identifikasi lokasi tersebut, hendak

diketahui apakah lokasi yang strategis tersebut memberikan peranan terhadap harga jual

dan harga sewa apartemen bersubsidi dan pilihan investasi masyarakat.

3. Apartemen Kalibata City dihuni oleh karakteristik dan latarbelakang penghuni apartemen

yang berbeda-beda. Hal ini dapat digunakan untuk mengetahui pilihan bentuk investasi

yang dipilih oleh masing-masing penghuni Apartemen Kalibata City dan alasan yang

melatarbelakangi pemilihan tersebut.

4. Apartemen Kalibata City sebagai salah satu apartemen superblock modern, memiliki

ketersediaan fasilitas yang cukup lengkap. Namun, hendak diketahui apakah kelengkapan

fasilitas tersebut dapat memengaruhi harga jual dan harga sewa Apartemen Kalibata City

serta memengaruhi pilihan masyarakat dalam memilih Apartemen Kalibata City sebagai

bentuk investasi.

Kalibata City terletak di Kecamatan Pancoran, Kelurahan Rawajati tepatnya di jalan Taman

Pahlawan Kalibata. Penggunaan lahan di Kecamatan Pancoran, Jakarta Selatan, di dominasi oleh

pusat perkantoran dan jasa serta permukiman penduduk. Kelurahan Pancoran memiliki batas

administrasi sebagai berikut:

Sebelah Utara : Kecamatan Tebet

Sebelah Selatan : Kecamatan Pasar Minggu

Sebelah Timur : Kota Admistrasi Jakarta Timur

Sebelah Barat : Kecamatan Mampang Prapatan

8

Apartemen Kalibata City memiliki luas 12,5 hektar dengan penggunaan campuran, baik

sebagai kawasan perumahan, perdagangan dan penggunaan pendukung lainnya. Berikut adalah

batas-batas apartemen Kalibata City:

Batas Utara : Jalan Taman Pahlawan Kalibata

Batas Timur : Rel Kereta Api

Batas Selatan : Permukiman

Batas Barat : Taman Makan Pahlawan Kalibata

Adapun citra Apartemen Kalibata City dapat dilihat pada gambar 1.1 berikut.

Sumber: SAS Planet Google Earth, 2015

Gambar 1.1

Lokasi Apartemen Kalibata City

9

Adapun kedudukan/konstelasi Apartemen Kalibata City terlihat dalam gambar berikut 1.3

berikut:

Sumber: Bappeda Kota Jakarta, 2012

Gambar 1.2

Kedudukan Lokasi Penelitian terhadap Kota Jakarta

Jakarta Selatan merupakan salah satu

kota administrasi di bagian selatan DKI

Jakarta, dengan pusat pemerintahan

yang terletak di Kebayoran baru. Jakarta

selatan merupakan kota administrasi

paling kaya, dengan banyaknya

perumahan warga kelas menengah ke

atas dan tempat pusat bisnis utama.

Kecamatan Pancoran berada di wilayah timur

Kota Administrasi Jakarta Selatan, yang

terdiri dari 5 Kelurahan. Sebagian besar

wilayahnya merupakan permukiman

penduduk dan perkantoran, lokasinya yang

cukup dekat dengan pusat bisnis dan

pemerintahan membuat kecamatan ini

menjadi tempat ideal untuk bermukim.

Kelurahan Rawajati merupakan salah satu

kelurahan yang terletak di Kecamatan

Pancoran. Di kelurahan ini didominasi oleh

kawasan perumahan, perkantoran,

perdagangan dan jasa serta kawasan

pendidikan. Salah satu perumahan elite yang

terdapat di Kel. Pancoran adalah kawasan

apartemen Kalibata City dan Perumahan

DPR RI.

10

1.6 Metode Penelitian

Penelitian yang akan dilakukan memiliki tujuan untuk menganalisis karakteristik lokasi

dan fasilitas Apartemen Kalibata City serta implikasinya terhadap harga jual dan harga sewa. Dalam

penelitian ini digunakan pendekatan dan metode penelitian kuantitatif. Dalam metode kuantitatif

digunakan data penelitian berupa angka-angka dan analisis statistik untuk menguji hipotesis. Metode

kuantitatif digunakan karena dirasa dapat menggambarkan hasil yang lebih jelas.

1.6.1 Pendekatan Penelitian

Penelitian ini dilakukan di Apartemen Kalibata City dengan menggunakan pendekatan

penelitian kuantitatif. Pada penelitian ini, ditetapkan beberapa variabel-variabel yang terkait dengan

tujuan dan sasaran penelitian yang ada, hal tersebut dilakukan untuk membatasi kajian penelitian

sehingga pada proses pelaksanannya nanti penelitian ini dapat lebih sistematis dan terstruktur. Dalam

penelitian kuantitatif yang akan dilakukan, pengujian terhadap beberapa variabel dibutuhkan untuk

mendapatkan hubungan antara satu variabel dengan variabel yang lain. Variabel-variabel penelitian

yang sudah ditentukan dengan jelas berdasarkan pada teori atau literatur yang sesuai, sehingga pada

awal penelitian dapat dirumuskan hipotesis-hipotesis yang kemudian akan dibuktikan kebenarannya

secara empiris.

1.6.2 Metode Analisis

Analisis data merupakan kegiatan setelah data dari seluruh responden atau sumber data lain

terkumpul. Kegiatan dalam analisis data adalah mengelompokkan data berdasarkan variabel dan

jenis responden, mentabulasi data berdasarkan variabel dari seluruh responden, menyajikan data tiap

variabel yang diteliti, melakukan perhitungan untuk menjawab rumusan masalah dan melakukan

perhitungan untuk menguji hipotesis yang telah diajukan (Sugiyono, 2013). Menurut Purwanto dan

Sulistyastuti (2007), analisis data memiliki definisi sebagai metode untuk mendeskripsikan karakter

suatu variabel dan menjelaskan hubungan antar variabel penelitian untuk kemudian melakukan

estimasi. Dalam penelitian yang dilakukan, teknik analisis data yang digunakan adalah analisis

statistik deskriptif.

Teknik analisis statistik deskriptif merupakan teknik analisis yang memberikan informasi

mengenai data yang diamati tanpa bermaksud untuk menguji hipotesis serta menarik kesimpulan

yang digeneralisasikan terhadap populasi (Purwanto dan Sulistyastuti, 2007). Teknik analisis statistik

deskriptif dipilih sebagai alat analisis karena penelitian yang dilakukan bertujuan untuk menganalisis

variabel-variabel yang telah ditentukan. Pemilihan metode deskriptif dirasakan sesuai untuk melihat

mengenai gambaran tentang suatu kejadian secara detail, seperti halnya yang disampaikan oleh

Prasetyo dan Miftahul Jannah (2010) bahwa penelitian deskriptif dilakukan untuk memberikan

gambaran lebih detail mengenai suatu gejala atau fenomena.

11

Data kuantitatif pada penelitian nantinya akan disajikan dalam bentuk tabel maupun grafik-

grafik mengenai perkembangan harga jual dan harga sewa apartemen, karakteristik penghuni

maupun mengenai kondisi dan ketersediaan sarana dan prasarana. Analisis deskriptif digunakan

untuk mengetahui harga jual dan harga sewa Apartemen Kalibata City, kondisi ekonomi dan sosial

penghuni Apartemen Kalibata City dan ketersediaan dan kondisi fasilitas di Apartemen Kalibata

City. Teknik analisis lain yang digunakan adalah teknik analisis spasial untuk menganalisis lokasi

Apartemen Kalibata City terhadap DKI Jakarta ataupun daerah di sekitarnya melalui citra google

earth dan hasil analisis data sekunder dan primer mengenai penggunaan lahan dan ketersediaan

fasilitas sosial di sekitarnya. Selain itu juga digunakan analisis crosstab untuk mengetahui hubungan

antara satu variabel dengan variabel lainnya. Pada akhirnya, hasil analisis data kuantitatif dan

kualitatif tersebut digabungkan untuk melakukan perumusan kesimpulan dan rekomendasi.

1.6.4 Kerangka Analisis

Kerangka analisis merupakan tahapan yang dilakukan untuk menjawab pertanyaan

penelitian yang muncul yaitu kajian lokasi dan fasilitas Apartemen Kalibata City serta implikasinya

terhadap harga jual dan harga sewa. Dalam hal ini terkait dengan variabel-variabel yang dianalisis

berupa karakteristik lokasi, karakteristik penghuni, ketersediaan dan kondisi fasilitas serta harga jual

dan harga sewa apartemen bersubsidi. Berikut adalah penjelasan analisis yang digunakan:

1. Analisis Karakteristik Lokasi Apartemen Kalibata City

Analisis lokasi Apartemen Kalibata City dilakukan dengan menggunakan data spasial yaitu

peta citra dan peta penggunaan lahan serta data primer dan data sekunder mengenai penggunaan

lahan dan ketersediaan fasilitas sosial di sekitarnya. Analisis ini digunakan untuk mengetahui

lokasi apartemen, tingkat aksesibilitas, kondisi dan ketersediaan sarana dan prasarana

transportasi. Dari hasil analisis ini dapat diketahui lokasi dan tingkat aksesibilitas Apartemen

Kalibata City terhadap Kota Jakarta ataupun kawasan/ pusat aktivitas lain di sekitarnya. Selain

itu juga dapat diketahui keterkaitan antara Apartemen Kalibata City dengan pusat-pusat aktivitas

tersebut.

2. Analisis Karakteristik Penghuni Apartemen Kalibata City

Analisis penghuni apartemen Kalibata City dapat dilakukan dengan menggunakan data

primer mengenai karakteristik serta persepsi penghuni apartemen mengenai lokasi dan harga yang

sudah diolah. Data-data yang digunakan mengacu pada variabel yang sudah ditentukan

sebelumnya, seperti data sosial ekonomi, serta persepsi penghuni mengenai apartemen.

Informasi-informasi tersebut disajikan dalam bentuk diagram ataupun grafik. Selain itu juga

diperlukan adanya analisis lokasi dan jarak tempat bekerja, moda transportasi yang digunakan

12

serta intensitas dan mobilitas penghuni. Hasil dari analisis ini dapat menjelaskan kecenderungan

pola aktivitas penghuni Apartemen Kalibata City

3. Analisis Kondisi dan Ketersediaan Fasilitas Sewa Apartemen Kalibata City

Analisis ketersediaan dan kondisi fasilitas dapat dilakukan dengan menggunakan data jenis

fasilitas yang disediakan pengembang dan kondisi dari masing-masing fasilitas tersebut melalui

observasi lapangan dan kuesioner kepada penghuni. Dalam analisis ini digunakan analisis

deskriptif kuantitatif, dimana hasil kuesioner disajikan dalam bentuk tabel, diagram maupun

grafik. Hasil dari analisis ini dapat menjelaskan tingkat kepuasan penghuni terhadap fasilitas yang

disediakan pihak pengembang dan tingkat keinginan untuk memanfaatkan fasilitas tersebut.

4. Analisis Harga Jual dan Harga Sewa Apartemen Kalibata City

Analisis harga jual dan harga sewa Apartemen Kalibata City dilakukan dengan

menggunakan data terkait harga jual berkala serta harga sewa yang sudah diolah. Informasi

mengenai data-data tersebut disajikan dalam bentuk grafik maupun diagram sehingga

memudahkan pemahaman. Hasil dari analisis ini dapat memberikan gambaran mengenai

perubahan harga jual dan harga sewa yang terjadi di Apartemen Kalibata City mulai dari tahap

awal pemasaran hingga saat penelitian ini dilakukan.

5. Analisis Lokasi dan Fasilitas Apartemen Kalibata City serta Implikasinya Terhadap

Harga Jual dan Harga Sewa

Analisis lokasi dilakukan dengan melakukan tabulasi silang (crosstab) untuk mengetahui

hubungan antara satu variabel dengan variabel lain. Misalnya adalah untuk mengetahui apakah

tingkat pendapatan memengaruhi prioritas pemilihan tempat tinggal dan apakah faktor lokasi

menjadi prioritas utama. Selanjutnya di analisis apakah lokasi tersebut berpengaruh terhadap cara

dan alat pergerakan penghuni setiap harinya. Analisis fasilitas dilakukan dengan mengukur

tingkat keinginan masyarakat untuk memanfaatkan fasilitas yang disediakan oleh pihak

pengembang sebagai salah satu tolak ukur keberhasilan penyediaan fasilitas tersebut.

Analisis kajian implikasi lokasi dan fasilitas terhadap harga jual dan harga sewa apartemen

bersubsidi di Kota Jakarta dilakukan dengan membandingkan apartemen bersubsidi di Kota

Jakarta. Analisis dilakukan dengan menggunakan jarak lokasi masing-masing apartemen dari

pusat kota yang selanjutnya digolongkan menjadi beberapa zona/radius. Selanjutnya dilihat

perbandingan antara masing-masing lokasi dan fasilitas dengan harga jual yang ditawarkan dari

masing-masing apartemen tersebut. Dari perbandingan tersebut dapat diketahui bagaimana

keterkaitan lokasi dan fasilitas apartemen Kalibata City terhadap harga jual.

13

Sumber: Analisis Penulis, 2016

Gambar 1.3

Kerangka Analisis

1. Data lokasi apartemen

2. Data aksesibilitas

3. Data ketersediaan sarana

dan prasarana

transportasi

Analisis karakteristik

lokasi apartemen

Mengetahui lokasi

Apartemen Kalibata City

ditinjau dari

aksesibilitasnya (strategis)

1. Data jenis fasilitas yang

tersedia

2. Data kondisi fasilitas

3. Data tingkat kenyamanan

pengguna

Analisis ketersediaan

dan kondisi fasilitas

apartemen

Mengetahui harga jual

dan harga sewa

Apartemen Kalibata City

Mengetahui ketersediaan

dan kondisi fasilitas di

Apartemen Kalibata City

Analisis harga jual

dan harga sewa

apartmemen

bersubsidi

Analisis karakteristik

penghuni apartemen

1. Data harga jual

apartemen

2. Data harga sewa

apartemen

1. Data karakteristik umum

2. Data latar belakang

pemilihan apartemen

Mengetahui

karakteristik penghuni

apartemen Kalibata

City

INPUT PROSES OUTPUT

Analisis Lokasi dan

Fasilitas Apartemen

Kalibata City serta

Implikasinya Terhadap

Harga Jual dan Harga Sewa

Kajian Lokasi dan

Fasilitas Apartemen

Kalibata City serta

Implikasinya Terhadap

Harga jual dan Harga

Sewa

14

1.7 Posisi Penelitian

Dalam Perencanaan Wilayah dan Kota, posisi penelitian mengenai kajian lokasi dan

fasilitas apartemen serta implikasinya terhadap harga jual dan harga sewa, termasuk dalam ruang

lingkup perencanaan kota, khususnya dibidang penyediaan kawasan perumahan dan permukiman

bagi masyarakat. Hal ini didasarkan pada permasalahan yang terjadi di kawasan perkotaan khususnya

Kota Jakarta, yaitu penyediaan tempat tinggal yang layak bagi populasi penduduk di Jakarta yang

semakin meningkat. Namun untuk merealisasikan hal tersebut diperlukan adanya upaya untuk

mensiasati ketersediaan lahan yang semakin terbatas serta tingginya harga lahan di Jakarta.

Apartemen Kalibata City merupakan salah satu upaya penyediaan perumahan dengan konsep vertical

housing sehingga dapat memaksimalkan lahan yang terbatas sebaik mungkin.

Penelitian mengenai kajian lokasi dan fasilitas Apartemen Kalibata City serta implikasinya

terhadap harga jual dan harga sewa yang ditawarkan, secara keseluruhan membahas mengenai sektor

vertical housing. Berikut adalah posisi penelitian dalam bidang perencanaan wilayah dan kota.

Sumber: Analisis Penluis, 2016

Gambar 1.4

Posisi Penelitian

Perencanaan Wilayah dan Kota

Perencanaan Wilayah Perencanaan dan Penataan Kota

Pengembangan

Perumahan dan

Permukiman

Vertical Housing

Pembangunan

Apartemen

Bersubsidi

Meningkatnya

jumlah penduduk

Kebutuhan

hunian/tempat

tinggal Kajian Lokasi dan Fasilitas

Apartemen Kalibata City serta

Implikasinya Terhadap Harga Jual

dan Harga Sewa yang Ditawarkan

Keterbatasan lahan

di perkotaan

Manajemen Pengembangan Kota

15

1.8 Keaslian Penelitian

Tabel I.1

Keaslian Penelitian

No Penelitian Lokasi

Penelitian

Tujuan

Penelitian

Metode

Penelitian

Variabel

Penelitian Hasil Penelitian

Penelitian Terdahulu

1.

Kajian Harga

Lahan dan

Kondisi Lokasi

Lahan

Permukiman di

Kecamatan

Arga Makmur

Kabupaten

Bengkulu

Utara (Eddy

Siswanto,

2007)

Permukim

an di

Kecamatan

Arga

Makmur

Mengkaji harga

lahan dan

kondisi lokasi

lahan

permukiman di

Kecamatan

Arga Makmur

Kuantitatif

Analisis

overlay dan

tabulasi

silang

Harga lahan

Kondisi lahan

Status lahan

Infrastuktur

Kepadatan rumah

Aksesibilitas

Harga lahan dibentuk oleh aksesibilitas dan

nilai ekonomis fungsi

lahan

Pusat kota memiliki aksesibilitas tinggi

dan harga lahannya

menjadi tinggi

Kondisi lokasi yang mempunyai

hubungan dengan

harga lahan

2.

Analisis

Strategi

Bersaing

Rusunami

Kalibata City

(Yuliani Sari

Devi, 2012)

Rusunami

Kalibata

City

Menganalisis pengaruh

lingkungan

eksternal dan

lingkungan

internal

terhadap

proyek

Kalibata City

Menganalisis key success

factors

Kalibata City

Menganalisis strategi

bersaing

Kalibata City

dalam

meningkatka

n daya saing

Deskriptif

Kualitatif

Kondisi lingkungan

jauh

(demografi,

ekonomi,

politik,

sosial-

budaya,

teknologi,

global)

Kondisi lingkungan

industri

Kondisi lingkungan

kompetitor

Kondisi lingkungan

internal

Kondisi lingkungan eksternal

memengaruhi proyek

Kalibata City

Lingkungan internal (nama besar

perusahaan, lokasi

dan SDM)

memengaruhi proyek

Kalibata City

Key success factors Kalibata City adalah

nama besar Agung

Podomoro Group,

modal yang kuat,

SDM competent dan

lokasi strategis.

Posisi Penelitian

3.

Kajian Lokasi

dan Fasilitas

Apartemen

Kalibata City

serta

Implikasinya

Terhadap

Harga Jual dan

Harga Sewa

yang

Ditawarkan

(Radinda

Nurbonita,

2016)

Apartemen

Kalibata

City,

Kecamatan

Pancoran,

Jakarta

Selatan

Mengkaji

lokasi dan

fasilitas

apartemen

Kalibata City

serta

implikasinya

terhadap harga

jual dan harga

sewa yang

ditawarkan

Deskriptif

kuantitatif

Lokasi apartemen

Harga jual dan harga

sewa

apartemen

Karakteristik Penghuni

Apartemen

Ketersediaan dan

kondisi

fasilitas

penunjang

Kajian lokasi dan

fasilitas apartemen

Kalibata City serta

implikasinya terhadap

harga jual dan harga

sewa yang ditawarkan.

Sumber: Analisis Penulis, 2016

16

1.9 Kerangka Pikir

Sumber: Analisis Penulis, 2016

Gambar 1.5 Kerangka Pikir Penelitian

Research Question

“Bagaimana karakteristik lokasi dan fasilitas Apartemen Kalibata Cityserta implikasinya terhadap

harga jual dan harga sewa yang ditawarkan?

Tujuan Penelitian

Mengkaji lokasi dan fasilitas Apartemen Kalibata City serta implikasinya terhadap harga jual dan

harga sewa yang ditawarkan

Tingginya angka

pertumbuhan penduduk di

Kota Jakarta menyebabkan

keterbatasan dan tingginya

harga lahan diperkotaan.

Terjadi pergeseran minat

masyarakat dari landed

housing menjadi vertical

housing.

Pemerintah mencanangkan

program pembangunan

nasional untuk hunian

penduduk dengan konsep

1000 tower.

Fenomena:

Apartemen Kalibata City berada pada lokasi yang strategis dengan ketersediaan fasilitas yang lengkap.

Berlatarbelakang apartemen bersubsidi, Apartemen Kalibata City yang hadir dengan harga yang relatif

rendah.

Lima tahun pasca operasional, terdapat banyak unit-unit apartemen yang dijual ataupun disewakan

kembali oleh pemiliknya, namun harga yang ditawarkan relatif lebih rendah dibandingkan dengan

apartemen lainnya, mengingat apartemen Kalibata City berada pada lokasi yang strategis.

Apartemen Kalibata City merupakan salah satu apartemen yang merupakan hasil dari

program 1000 tower vertical housing.

Mengidentifikasi

karakteristik lokasi

Apartemen Kalibata

City

Mengidentifikasi

kondisi dan ketersediaan

fasilitas Apartemen

Kalibata City

Kajian Lokasi dan Fasilitas Apartemen Kalibata City serta Implikasinya Terhadap

Harga Jual dan Harga Sewa yang Ditawarkan

Kesimpulan dan Rekomendasi

Analisis

karakteristik lokasi

Apartemen Kalibata

City

Analisis kondisi dan

ketersediaan fasilitas

Apartemen Kalibata

City

Analisis lokasi dan fasilitas apartemen Kalibata Cityserta implikasinya terhadap harga jual dan

harga sewa yang ditawarkan

Mengidentifikasi

harga jual dan sewa

Apartemen Kalibata

City

Analisis harga jual

dan harga sewa

Apartemen Kalibata

City

Mengidentifikasi

karakteristik penghuni

Apartemen Kalibata

City

Analisis karakteristik

penghuni Apartemen

Kalibata City

17

1.10 Sistematika Penulisan

Sistematika penulisan pada laporan tugas akhir ini terdiri dari lima bab yang meliputi:

BAB I PENDAHULUAN

Bab ini berisikan latar belakang penelitian, rumusan masalah penelitian, tujuan dan sasaran

penelitian, manfaat penelitian, ruang lingkup penelitian yang meliputi lokasi penelitian dan

batasan substansi penelitian, posisi penelitian dalam Perencanaan Wilayah dan Kota,

keaslian penelitian yang dilakukan, kerangka pikir penelitian dan sistematika penulisan

laporan.

BAB II KAJIAN LITERATUR MENGENAI LOKASI DAN HARGA JUAL SERTA HARGA

SEWA APARTEMEN BERSUBSIDI

Bab ini berisikan paparan hasil kajian literatur mengenai harga jual dan harga sewa

apartemen bersubsidi. Selain itu, akan dibahas teori terkait variabel lokasi, penghuni

apartemen serta fasilitas penunjang apartemen. Output kajian literatur adalah

ditemukannya variabel-variabel yang akan digunakan dalam penelitian, untuk mengkaji

harga jual dan harga sewa apartemen bersubsidi.

BAB III GAMBARAN UMUM APARTEMEN KALIBATA CITY

Bab ini memaparkan gambaran umum mengenai apartemen bersubsidi di Kota Jakarta

sebagai wilayah makro dan Apartemen Kalibata City sebagai lokasi penelitian yang

merupakan salah satu apartemen superblock modern di Kota Jakarta. Selain itu juga

dilakukan perbandingan antara lokasi, harga dan fasilitas Apartemen Kalibata City dengan

apartemen bersubsidi lain di Kota Jakarta.

BAB IV ANALISIS LOKASI DAN FASILITAS APARTEMEN KALIBATA CITY SERTA

IMPLIKASINYA TERHADAP HARGA JUAL DAN HARGA SEWA

Bab ini berisi analisis terhadap lokasi, fasilitas, karakteristik penghuni serta harga jual dan

harga sewa apartemen Kalibata City lokasi dan fasilitas Apartemen Kalibata City serta

implikasinya terhadap harga jual dan harga sewa.. Selanjutnya dilakukan analisis lokasi

dan fasilitas serta implikasinya terhadap harga jual dan harga sewa yang dilakukan dengan

membandingkan apartemen Kalibata City dengan apartemen bersubsidi lain di Kota

Jakarta.

BAB V PENUTUP

Pada bab ini berisikan kesimpulan dari penelitian yang dilakukan serta rekomendasi dan

arahan bagi pihak yang bersangkutan.