aula incorporacoes_imobiliarias

INCORPORAES IMOBILIRIAS

FUNEDI UEMG 9 perodo 1 semestre 2012

Professor: Rogrio Freitas de Oliveira

PROFISSIONAL ORGANIZADORMERCADO IMOBILIRIO ESTAGNADO Atividades: Identificar o empreendimento;Contatar proprietrio;Conseguir autorizao;Elaborar projetos;Conseguir aprovao;Prospectar compradores e respectivo cadastro;Contratar Engenheiro e Construtora;Convocava os compradores para assemblia e ...SAA DE CENA!!! APENAS ORGANIZAVA !!! PROBLEMAS???

Venda em PLANTA:CREDIBILIDADE FUNDAMENTALNegcio muito planejado.Economia de uma vida inteiraInfluncia no modo de vida da famlia;Sonho;COMPRAR PAPEL?RESPONSABILIDADE MUITO GRANDE

LEI ESPECIAL A Alma do IncorporadorLEI N. 4.591, de 16 de dezembro de 1964 Prof. Caio Mrio da Silva Pereira(com alteraes da Lei n. 10.931/04)Dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias.

GRANDE INCREMENTO MERCADO IMOBILIRIO

LEI ESPECIAL :A Alma do Incorporador LEI 4591 /64Promoveu 03 conceitos bsicos:Mudou o nome de Organizador para Incorporador;Considerou direito LUCRO, mas teria de permanecer at o Habite-se;Delegou direitos e deveres a TODOS os envolvidos Prop/Incorp/Eng/Const/Corret/Grupo de compradores

TRS CONCEITOS BSICOSTRIP DA INCORPORAO

CONDOMNIO UNIDADE AUTNOMA FRAO IDEAL

TRS CONCEITOS BSICOSTRIP DA INCORPORAO CONDOMNIOcon ConjuntoDomnio Posse PropriedadeEdifcios, edificaes, casas e terrenos.Leitura do Art 1 e 3 da LEI

CONDOMNIO EM EDIFICAO um condomnio forado incidente necessariamente no solo e em partes do edifcio que no podem ser privativas.[...]Na sua administrao, vige o princpio condominial da maioria aplicado nas necessrias deliberaes da assemblia, - rgo colegial da entidade de fato.Orlando Gomes

CONDOMNIO EDILCIO (ARTS. 1331 A 1358 DO CDIGO CIVILDireito real de propriedadeA coisa pertence simultnea e concorrentemente a mais de uma pessoa (indiviso do objeto e diviso dos sujeitos)Decorre de manifestao da vontade, determinao legal ou por fora das circunstncias

TRS CONCEITOS BSICOSTRIP DA INCORPORAO UNIDADE AUTNOMALeitura art. 2;Conceito Moderno:Propriedade Exclusiva com sada para via pblica diretamente ou por processo de passagem comum, vinculada a uma Frao Ideal, assinalada por designao especial, para efeitos de identificao. No se pode dizer Unidade Autnoma SEM Frao Ideal!

REAS PRIVATIVASPropriedade autnoma (unidade)

Entidade distinta em relao propriedade rea a que est ligada

Pode ser dividido pelo proprietrio em subunidades (salas), permanecendo, assim, um conjunto autnomo

REAS COMUNSTerreno

Tudo quanto no edifcio seja afetado ao uso de todos os proprietrios (fundaes, telhado, fachadas, paredes divisrias, escadaria, ...)

No so suscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino

TRS CONCEITOS BSICOSTRIP DA INCORPORAO FRAO IDEAL

EXPRESSA DE FORMA DECIMAL OU ORDINRIA, REPRESENTA A PARTE IDEAL DO TERRENO E COISAS DE USO COMUM ATRIBUDAS UNIDADE AUTNOMA, SENDO PARTE INSEPARVEL DESTA.

TRS CONCEITOS BSICOSTRIP DA INCORPORAO FRAO IDEAL Art 1 Par 2 - Decimal ou OrdinriaPossui dois conceitos Valor e reaPreo ou Valor?P=C + TP: Preo C: Custo Total da Construo T: TerrenoEX: Ed 10 apartamentos iguais custo const 600.000,00 - Terreno250.000,00 Terreno Produzido Lucro + Ci Custos da Incorporao.P=C + Fi

TRS CONCEITOS BSICOSTRIP DA INCORPORAO FRAO IDEAL Entendendo o PREO: Apurar 1.000.000,00Andares mais altos Maior valorMedia Distribuda entre os aptos.Metodologia do Valor Apenas para Venda Valor em ReaisMetodologia da rea Para rateio construo e demais usosRateio de Taxas Ordinrias de Condomnios

CONCEITOINCORPORAO IMOBILIRIA:

A ATIVIDADE EXERCIDA COM O INTUITO DE PROMOVER E REALIZAR A CONSTRUO, PARA ALIENAO TOTAL OU PARCIAL, DE EDIFICAES OU CONJUNTO DE EDIFICAES COMPOSTAS DE UNIDADES AUTNOMAS.

CONCEITOINCORPORAO IMOBILIRIA: QUEM CONSTRI PARA SI MESMO EDIFCIO DE APARTAMENTOS NO INCORPORADOR, MAS NELE SE CONVERTE DESDE O MOMENTO EM QUE PASSA A VENDER AS UNIDADES VINCULADAS FRAO IDEAL, ANTES DA CONCLUSO DO EDIFCIO, IGUALMENTE TAMBM NO H INCORPORAO QUANDO A VENDA DAS UNIDADES AUTNOMAS REALIZADA APS A CONCLUSO DO EDIFCIO. EFETIVAMENTE. A LEI 4591 DECLARA EM VRIOS DE SEUS DISPOSITIVOS O PRINCPIO DE QUE S EXISTE INCORPORAO DURANTE A CONSTRUO DO EDIFCIO.

CONCEITOINCORPORAO IMOBILIRIA:

Resumo:

S H INCORPORAO IMOBILIRIA QUANDO OCORRE VENDA ANTES OU DURANTE A CONSTRUO.

Responsabilidade do Incorporador

Somente se extingue quando o Condomnio est juridicamente organizado, com expedio do habite-se, averbao da construo no registro imobilirio e lavratura dos instrumentos pblicos e conveno de condomnio.

PODE SER OBJETO DA INCORPORAO IMOBILIRIAConjunto de casas trreas ou assobradadas situadas em terreno comum (casas, jardim e quintal, frao do todo terreno)Um conjunto de edifcios de dois ou mais pavimentos contendo cada um deles unidades autnomas (unidades e frao do terreno de cada uma)Um s edifcio de unidades autnomas em terreno distribudo em partes ideais

CARACTERSTICASConstituio de condomnio coletivoConstituio de capital inicial para a construoVenda das unidades autnomas inicialmente sob a forma de frao ideal de um terrenoAdquirentes distintos

Instituio do Condomnio edilcio por ato inter vivos (art. 1332 do CC)Alm do disposto na lei especial, dever constar:A discriminao e a individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremada uma das outras e das partes comunsA determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comunsO fim a que as unidades se destinam

A CONSTRUOA CONSTRUO DE IMVEIS, OBJETO DE INCORPORAO NOS MOLDES PREVISTOS NA LEI, PODER SER CONTRATADA SOB TRS REGIMES:Empreitada GlobalEmpreitada Reajustvel ( Obra a preo fechado)Obra por Adm a preo de Custo

EMPREITADA GLOBAL.

O INCORPORADOR SE COMPROMETE A CONSTRUIR E VENDER AS UNIDADES A PREO E PRAZO CERTO

Profissional que ajuda?

OBRA A PREO FECHADO

O INCORPORADOR se obriga a entregar o imvel objeto do contrato de compra e venda (apartamento, sala, loja, etc.) ao comprador, por um preo previamente fixado, dentro das dimenses e especificaes constantes no memorial de incorporao.A entrega da unidade, pronta e acabada, conforme houver sido contratado, obriga o INCORPORADOR a assumir todos os riscos do negcio, no que se refere reajustes de preos ou inadimplncia de compradores, devendo entregar o bem no prazo contratado Sendo que o comprador poder estender o pagamento por um perodo superior ao da construo.

CONSTRUO POR ADMINISTRAO

TAMBM CHAMADA A PREO DE CUSTO, O CONDOMNIO (PROPRIETRIOS OU ADQUIRENTES) SO OBRIGADOS A CUSTEAR A OBRA.O INCORPORADOR ADMINISTRA A CONSTRUO EM CONJUNTO COM A COMISSO DE REPRESENTANTES ELEITA EM ASSEMBLIA.

Anlise de risco para o Incorporador e para o Comprador:

At 1980 Maioria a preo de CustoHoje 80% preo fechado e 20% preo custoMotivos: Comprador no quer participar da obra.Obra alto luxo? Controle de acabamento?Caso de Divinpolis.

Anlise de risco para o Incorporador e para o Comprador:PREO CUSTO X PREO FECHADO

Riscos.Forma de pagamentos mensais;Capital necessrio;Responsabilidades;Anlise de Texto

04 regras bsicas para o sucesso da construo a Preo de Custo

Comprador participativo;Oramento prvio;Teto para compras Sugesto R$ 5.000,00Gatilho para reajuste Sugesto 5%

O INCORPORADORConsidera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas,em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas.

PODE SER INCORPORADORO proprietrio do terreno, o promitente comprador, o cessionrio deste ou promitente cessionrio que assumir a garantia da entrega da obra e desejar vender as unidades.O construtor (Decreto nmero 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei nmero 8.620, de 10 de janeiro de 1946)O corretor de imveis (Lei n 4.116, de 27-8-62)Havendo mais de um incorporador a responsabilidade ser solidria

RECEITAS E DESPESAS DA INCORPORAO

Consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e ainda no pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preo de aquisio das respectivas unidades ou do preo de custeio de construo, bem como os recursos disponveis afetados

RECEITAS E DESPESAS DA INCORPORAO

Compreendem-se no custo de concluso da incorporao todo o custeio da construo do edifcio e a averbao da construo das edificaes para efeito de individualizao e discriminao das unidades

CASO ENCOL40.000 famliasCompradores em planta: 68%Vrias empresas terceirizadas afetadasMigrao das compras para aptos prontos.Mercado Imobilirio em espera.

PATRIMNIO DE AFETAO LEI 10931 de 02/08/2004A incorporao poder ser submetida ao regime da afetao, pelo qual o terreno e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de afetao, destinado consecuo da incorporao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes.

Patrimnio de Afetao

A PESSOA DO INCORPORADOR TEM PATRIMNO DISTINTO DO AFETADO INCORPORAO. SUA INSOLVNCIA OU FALNCIA NO ATINGEM-NO

Patrimnio de AfetaoSe o Incorporador falir, essa obra no se incorpora massa falida. Os compradores podero seguir com a obra.

HAVENDO MAIS DE UM CONJUNTO DE EDIFCIOS OU SUBCONJUNTO DE CASAS, CADA UM PODER TER SEU PRPRIO PATRIMNIO DE AFETAO

FALNCIA DO INCORPORADOR E CONCLUSO DA OBRA PELOS ADQUIRENTES

Caso decidam pela continuao da obra, os adquirentes ficaro automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigaes e nos encargos relativos incorporao, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, cada um com a proporo correspondente sua unidade

OBRIGAES DO INCORPORADOR

1PROMOVER TODOS OS ATOS NECESSRIOS BOA ADMINISTRAO E PRESERVAO DO PATRIMNIO DE AFETAO, INCLUSIVE MEDIANTE ADOO DE MEDIDAS JUDICIAIS


2MANTER APARTADOS OS BENS E DIREITOS OBJETO DE CADA INCORPORAO


3DILIGENCIAR A CAPTAO DOS RECURSOS NECESSRIOS INCORPORAO E APLIC-LOS NA FORMA PREVISTA NESTA LEI, CUIDANDO DE PRESERVAR OS RECURSOS NECESSRIOS CONCLUSO DA OBRA


4ENTREGAR COMISSO DE REPRESENTANTES, NO MNIMO A CADA TRS MESES, DEMONSTRATIVO DO ESTADO DA OBRA E DE SUA CORRESPONDNCIA COM O PRAZO PACTUADO OU COM OS RECURSOS FINANCEIROS QUE INTEGREM O PATRIMNIO DE AFETAO RECEBIDOS NO PERODO, FIRMADOS POR PROFISSIONAIS HABILITADOS, RESSALVADAS EVENTUAIS MODIFICAES SUGERIDAS PELO INCORPORADOR E APROVADAS PELA COMISSO DE REPRESENTANTES


5MANTER E MOVIMENTAR OS RECURSOS FINANCEIROS DO PATRIMNIO DE AFETAO EM CONTA DE DEPSITO ABERTA ESPECIFICAMENTE PARA TAL FIM


6ENTREGAR COMISSO DE REPRESENTANTES BALANCETES COINCIDENTES COM O TRIMESTRE CIVIL, RELATIVOS A CADA PATRIMNIO DE AFETAO


7ASSEGURAR PESSOA NOMEADA COMO REPRESENTANTE DA COMISSO O LIVRE ACESSO OBRA, BEM COMO AOS LIVROS, CONTRATOS, MOVIMENTAO DA CONTA DE DEPSITO EXCLUSIVA DA INCORPORAO E QUAISQUER OUTROS DOCUMENTOS RELATIVOS AO PATRIMNIO DE AFETAO


8MANTER ESCRITURAO CONTBIL COMPLETA, AINDA QUE ESTEJA DESOBRIGADO PELA LEGISLAO TRIBUTRIA

O INCORPORADOR SOMENTE PODER NEGOCIAR AS UNIDADES APS TER ARQUIVADO NO CARTRIO DE REGISTRO DE IMVEIS OS DOCUMENTOS DA INCORPORAO

DOCUMENTOS DA INCORPORAO

1TTULO DE PROPRIEDADE DE TERRENO, OU DE PROMESSA, IRREVOGVEL E IRRETRATVEL, DE COMPRA E VENDA OU DE CESSO DE DIREITOS OU DE PERMUTA DO QUAL CONSTE CLUSULA DE IMISSO NA POSSE DO IMVEL, NO HAJA ESTIPULAES IMPEDITIVAS DE SUA ALIENAO EM FRAES IDEAIS E INCLUA CONSENTIMENTO PARA DEMOLIO E CONSTRUO, DEVIDAMENTE REGISTRADO


2CERTIDES NEGATIVAS DE IMPOSTOS FEDERAIS, ESTADUAIS E MUNICIPAIS, DE PROTESTO DE TTULOS DE AES CVEIS E CRIMINAIS E DE NUS REAIS RELATIVAMENTE AO IMVEL, AOS ALIENANTES DO TERRENO E AO INCORPORADOR


3HISTRICO DOS TTULOS DE PROPRIEDADE DO IMVEL, ABRANGENDO OS LTIMOS 20 ANOS, ACOMPANHADO DE CERTIDO DOS RESPECTIVOS REGISTROS


4PROJETO DE CONSTRUO DEVIDAMENTE APROVADO PELAS AUTORIDADES COMPETENTES


5CLCULO DAS REAS DAS EDIFICAES, DISCRIMINANDO, ALM DA GLOBAL, A DAS PARTES COMUNS, E INDICANDO CADA TIPO DE UNIDADE A RESPECTIVA METRAGEM DE REA CONSTRUDA


6CERTIDO NEGATIVA DE DBITO PARA COM A PREVIDNCIA SOCIAL, QUANDO O TITULAR DE DIREITOS SOBRE O TERRENO FOR RESPONSVEL PELA ARRECADEO DAS RESPECTIVAS CONTRIBUIES


7MEMORIAL DESCRITIVO DAS ESPECIFICAES DA OBRA PROJETADA, SEGUNDO MODELO A QUE SE REFERE A ABNT (DOCUMENTO BSICO PARA O REGISTRO DA INCORPORAO)


8AVALIAO DO CUSTO GLOBAL DA OBRA, ATUALIZADA DATA DO ARQUIVAMENTO, CALCULADA DE ACORDO COM A NORMA DA ABNT, COM BASE NOS CUSTOS UNITRIOS, DISCRIMINANDO-SE, TAMBM, O CUSTO DE CONSTRUO DE CADA UNIDADE, DEVIDAMENTE AUTENTICADA PELO PROFISSIONAL RESPONSVEL PELA OBRA


9DISCRIMINAO DAS FRAES IDEAIS DE TERRENO COM AS UNIDADES AUTNOMAS QUE A ELAS CORRESPONDERO


10MINUTA DA FUTURA CONVENO DE CONDOMNIO QUE REGER A EDIFICAO OU O CONJUNTO DE EDIFICAES


11DECLARAO EM QUE SE DEFINA A PARCELA DO PREO DA QUOTA-PARTE DA REA DAS UNIDADES A SEREM ENTREGUES EM PAGAMENTO DO TERRENO QUE CORRESPENDER A CADA UMA DAS UNIDADES, A QUAL DEVER SER EXPRESSA EM METROS QUADRADOS


12CERTIDO DO INSTRUMENTO PBLICO DE MANDATO DO INCORPORADOR


13DECLARAO EXPRESSA EM QUE SE FIXE, SE HOUVER, O PRAZO DE CARNCIA PARA EVENTUAL DESISTNCIA DO EMPREENDIMENTO


14ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA, FORNECIDO POR ESTABELECIMENTO DE CRDITO QUE OPERE NO PAS H MAIS DE CINCO ANOS


15DECLARAO, ACOMPANHADA DE PLANTAS ELUCIDATIVAS, SOBRE O NMERO DE VECULOS QUE A GARAGEM COMPORTA E OS LOCAIS DESTINADOS GUARDA DOS MESMOS

CONFORME AS UNIDADES FOREM VENDIDAS, AVERBA-SE A VENDA MARGEM DO REGISTRO DA INCORPORAO NO REGISTRO DE IMVEIS

OS NOVOS PROPRIETRIOS PASSAM A INTEGRAR O CONDOMNIO

OS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA, PROMESSA DE VENDA, CESSO OU PROMESSA DE CESSO DE UNIDADES AUTNOMAS SO IRRETRATVEIS E, UMA VEZ REGISTRADOS, CONFEREM DIREITO REAL OPONVEL A TERCEIROS, ATRIBUINDO DIREITO A ADJUDICAO COMPULSRIA PERANTE O INCORPORADOR OU A QUEM O SUCEDER, INCLUSIVE NA HIPTESE DE INSOLVNCIA POSTERIOR AO TRMINO DA OBRA

O OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS RESPONDE, CIVIL E CRIMINALMENTE, SE EFETUAR O ARQUIVAMENTO DE DOCUMENTAO CONTRAVENIENTE LEI OU DER CERTIDO SEM O ARQUIVAMENTO DE TODOS OS DOCUMENTOS EXIGIDOS

O REGISTRO DA INCORPORAO SER VLIDO PELO PRAZO DE 180 DIAS, FINDO O QUAL, SE ELA AINDA NO SE HOUVER CONCRETIZADO, O INCORPORADOR S PODER NEGOCIAR UNIDADES DEPOIS DE ATUALIZAR A DOCUMENTAO A QUE SE REFERE O ARTIGO ANTERIOR, REVALIDANDO O REGISTRO POR IGUAL PRAZO

APS A CONCESSO DO "HABITE-SE" PELA AUTORIDADE ADMINISTRATIVA, O INCORPORADOR DEVER REQUERERA AVERBAO DA CONSTRUO DAS EDIFICAES, PARA EFEITO DE INDIVIDUALIZAOE DISCRIMINAO DAS UNIDADES, RESPONDENDO PERANTE OS ADQUIRENTES PELAS PERDAS E DANOS QUE RESULTEM DA DEMORA NO CUMPRIMENTO DESSA OBRIGAO

A INCORPORAO TERMINA COM A VENDA E REGISTRO DE TODAS AS UNIDADES AUTNOMAS

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