asuntotuotannon menneet ja tulevat trendit rakennusfoorumi … · 2018-04-04 · -toimitilat...
TRANSCRIPT
ASUNTOTUOTANNON MENNEET JA TULEVAT TRENDIT
PEKKA PAJAKKALA, FORECON OY
RAKENNUSFOORUMI 7.11.2017
7.11.2017
ESITYKSEN SISÄLTÖ
1. Forecon Oy
2. MUUTOSTEKIJÄT
Mitkä tekijät vaikuttavat
asuntorakentamisen kehitykseen
3. ASUNTORAKENTAMISEN MARKKINAT
määrät, talotyypit, materiaalit,
kehitysnäkymät
4. SUOMEN ASUNTORAKENTAMINEN
KANSAINVÄLISESSÄ VALOSSA
5. YHTEENVETO
Näkökulmana asuntorakentamisen kannalta tärkeät makrotalouden sekä kiinteistö- ja rakennusalan kehitysilmiöt
Puolueeton, sidosryhmistä riippumaton, yksityinen, rakennus- ja kiinteistömarkkinoiden asiantuntijayritys
- henkilöstöä 7, lähes kaikki entisiä VTT-läisiä- EUROCONSTRUCTin, VM:n RAKSU-ryhmän ja RAKLIn suhdanneryhmän jäsen- toimitilat Technopolis, Hervanta, Tampere
Tuotamme tietoa päätöksenteon tueksi - Rakennus- ja kiinteistömarkkinat ja liiketoimintaympäristö sekä niiden
kehityksen ennakointi; määrät, kustannukset, resurssit, talous… - Suomi + alueet, Venäjä, Baltia, Pohjoismaat, Eurooppa, maailma- budjetointi, strategiasuunnittelu, uudet toiminta-alueet, yrityskaupat,
benchmarking, vaikuttavuusPäätuote räätälöidyt ennakointipalvelut
• rakentamisen ja siihen liittyvien tuotteiden kysynnän ennakointi, • uudis- ja korjausrakentamisen tarpeet ja mahdollisuudet• alueelliset markkinat, mm. Pirkanmaan rakennusbarometri
Tulossa: EUROCONSTRUCT –konferenssi Helsingissä 8.6.2018, Finlandiatalowww.forecon.fi
Rakentamiseen jasen toimintaympäristöönvaikuttavat muutosvoimat
• Talouden kehitys ja sen antamat mahdollisuudet
• Väestökehitys, määrä, ikä
• Kaupungistumisen kehitys, palvelujen saatavuus
• Tilojen määrä, kunto ja sijainti, rakennusten ikä ja korjaustarve
• Omistamisen muutokset
• Kansainvälistyminen, globalisaatio
• Kuluttajien arvostukset
• Asumisen ja työnteon muutokset
• Kestävä kehitys
• Uudet toimintatavat ja teknologiat7.11.2017
BKT:n ja rakennusinvestointien kasvu kymmenvuotisjaksoittain Suomessa %/a
-1
0
1
2
3
4
5
6%/a
Lähde: BKT: Tilastokeskus, Suomen PankkiRakennusinvestoinnit: Tilastokeskus, Forecon
vuotuinen keskimääräinen muutos vuosikymmenittäin
Suomen näkymät hieman kohentuneet vuodesta 2014. Arviot
ovat yleisesti 1,5 % / vuosi
7.11.2017
6
Suomen väestönkasvu hidastuu Vuoden 2015 väestöennuste oli ensimmäinen, jossa väestöennuste laski edellisestä ennusteesta. Syynä
luonnollisen väestönkasvun pieneneminen.
Population growth in Nordic countries1000 inhabitants
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Source: National StatisticsPekka Pajakkala, presentation in Forum Wood building Nordic - Construction outlook
Norway
Sweden
Denmark
Finland
Norway and Sweden have better situation than Denmark and Finland
Nordic
Norway
Sweden
Denmark
Finland
21.3.2017
Väkiluvun muutos 1000 hlöäkeskimääräinen kasvu 2000…2016 2017 Ruotsi 62 144Norja 46 44Tanska 25 42Suomi 21 12
-20 000
-15 000
-10 000
-5 000
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Suomiväestönlisäys
18 suurinta kaupunkia4 suurinta kaupunkia (Helsinki, Espoo, Vantaa ja Tampere16 suurinta seutukuntaa ilman keskuskuntia (18)muu Suomi
asukasta, jatkuva vuosisumma
Lähde: Tilastokeskus
Väestömuutokset suurissa kaupungeissa, suurissa seutukunnissa ja muualla Suomessa
8
18 suurinta kaupunkia
4 suurinta kaupunkia
16 suurinta seutukuntaa ilman keskuskaupunkia
Muu Suomi
Nyrkkisääntö: 10 uutta asukasta tarvitsee 6 uutta asuntoa
7.11.2017
9
Helsingin väestöennuste
7.11.2017
Suomen väestö ikäryhmittäin vuoteen 2040suuret ikäluokat heiluttavat edelleen Suomea
10
-200
-100
0
100
200
300
400
0-24 25-44
45-64
65-74 74-
Suomen väestö kasvaa vuodesta 2014 vuoteen 2030 yhteensä n. 400 000 hlölläKasvu tapahtuu valtaosin seniori-ikäryhmissä
7.11.2017
11
Eri ikäisen väestön määrän muutos seutukunnittain
Rakennusala Suomessa
• punaisella kasvukunnat• sinisellä väestökatokunnat • pallon koko kuvaa lukumäärää• alueen väri prosenttimuutosta
7.11.2017
7.11.2017
ESITYKSEN SISÄLTÖ
1. Forecon Oy
2. MUUTOSTEKIJÄT
Mitkä tekijät vaikuttavat
asuntorakentamisen kehitykseen
3. ASUNTORAKENTAMISEN MARKKINAT
määrät, talotyypit, materiaalit,
kehitysnäkymät
4. SUOMEN ASUNTORAKENTAMINEN
KANSAINVÄLISESSÄ VALOSSA
5. YHTEENVETO
Näkökulmana asuntorakentamisen kannalta tärkeät makrotalouden sekä kiinteistö- ja rakennusalan kehitysilmiöt
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
1960
1963
1966
1969
1972
1975
1978
1981
1984
1987
1990
1993
1996
1999
2002
2005
2008
2011
2014
2017
Rakentamisen kokonaismäärä vuodesta 1960kiintein vuoden 2013 hinnoin
devalvointi, pankkikriisi1990-luvun alun
lama,laskua
7 v.
ICT/Nokia-buumi
ulkomaisten kiinteistö-sijoittajien tulo
finanssi-kriisi
euro-kriisikasinotalous
rahamarkkinoiden vapautuminen
NL clearingkauppa
Kuva . Rakentamisen määrä on vaihdellut voimakkaasti. Pääosa vaihteluista on peräisin uudistalonrakentamisesta. Korjaus- ja infrarakentamisen vaihtelut ovat niihin nähden pienet. Vakaasti kasvavan korjausrakentamisen merkittävä rooli sekä nopeat elvytystoimet vaimensivat oleellisesti finanssikriisin (2008) jälkeistä rakentamisen määrän vähenemistä.
elpyminenasuntosijoittajientulo markkinoille
maalta-muutto-
ja teollistu-miskausi
lähiö-rakentamisen
kausi, suuret ikäluokat
asuntomarkkinoille
1.energiakriisi
2.energiakriisi
asuntovuokratulojenverovapaus
mrd.€
EU jä
seny
ys, e
uro
7.11.2017
Rakennustuotannon arvo Suomessa 2016yhteensä 32,1 mrd. €
7.11.2017
Talonrakentamisen arvo vuonna 2016yhteensä 25,5 mrd. €
2 407 milj. €
3 296 milj. €
2 018 milj. €1 737 milj. €
2 017 milj. €
1 440 milj. €
2 763 milj. €
4 555 milj. €
1 087 milj. €
2 190 milj. €
1 253 milj. €
734 milj. €
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
omakotitalot rivi- jakerrostalot
liike-rakennukset
julkisetrakennukset
teollisuus- javarasto-
rakennukset
muutrakennukset
uudisrakentaminen 12,9 mrd € korjausrakentaminen 12,6 mrd €
milj. €
7.11.2017
Rakentamisen arvon kehitys sektoreittain
16
7.11.2017
Rakentamisen määrä tärkeimmissä kasvukeskuksissa/seutukunnissa 2015
17
44 %33
%
22 %
Jyväskylä, 900
7.11.2017
18
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Asuinkerrostalot
Erilliset pientalot
Kytketyt pientalot
Asuntoaloitukset talotyypeittäinAs.kpl Koko maa
Lähde: Tilastokeskus, ennuste Forecon 10/2017 Jatkuva vuosiarvo
7.11.2017
Asumistoiveet
2.12.2016
Rakennusala Suomessa19
Vastaa nykyistäjakaumaa
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Pääkaupunkiseutu,uusien kerrostaloasuntojen rakentaminen
20
asunto-kpl
jatkuva vuosisumma
Tuorein tieto Q2 2017
Lähde: Tilastokeskus, Forecon
rakennusluvat
aloitukset
7.11.2017
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Turun seutukunta,uusien kerrostaloasuntojen rakentaminen
21
asunto-kpl
jatkuva vuosisumma
Tuorein tieto Q2 2017
Lähde: Tilastokeskus, Forecon
rakennusluvat
aloitukset
7.11.2017
20.9.2017
RT:n jäsenyritysten asuntoaloitukset painottuvat muutamaan seutukuntaan.Helsingin, Turun, Tampereen ja Oulun seutukuntien osuus on yli 70 %.
Helsinki Turku Tampere Oulu Jkylä Kuopio muut
Asunnon ostoaikomukset ja asuntoaloitukset
7.11.2017
Asuntoaloitukset kääntyivät kovaan kasvuun 2015 sijoittajakysynnän takia. Kansalaisten asunnonostoaikomukset alkoivat kasvaa vasta kesällä 2017.
24
BKT:n ja rakentamisen määrä 1960-2030volyymi indeksi 1960=100, logaritminen asteikko
Lähde: Tilastokeskus, Forecon OY
7.11.2017
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
1980 1990 2000 2010 2020 2030
maa- ja vesirakentaminen
talojen uudis-rakentaminen
talojen korjaus-rakentaminen
Rakentamisen määrä vuoteen 2030mrd.€ 2014 hinnoin
Lähteet: Tilastokeskus, ennuste Forecon Oy
Uudistalonrakentaminen on jatkossakin herkin sekä suhdannevaihteluille että talouskasvulle. Kansainvälisessä tarkastelussa uudistalonrakentaminen on Suomessa korkealla. Korjausrakentamiselleennakoitu 4 miljardin kasvu nykytasolta nostaa Suomen muiden pohjoismaiden tasolle.Uudistalonrakentamisen lama 1990-luvun vaihteessa oli paljon rajumpi kuin finanssikriisin 2008 jälkeen.
7.11.2017
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030
asunto kpl
Koko Suomiasuntotuotantotarve
Laskennallinen tarve Valmistuneet Aloitukset
Lähde: Tilastokeskus, laskelmat Forecon Oy
Uusien asuntojen tarve Suomessa vuoteen 2030
5.10.2017
Asuntotuotantotarveasuntokappaleita
27
Lähde: VTT Asuntotuotantotarve 2015-2040
Kaupungistumisskenaario tarkoittaisi hyvin voimakasta kaupungistumista ja tiivistymistä. Nykyinen väestökehitys
ja kaupungistumien ei viittaa siihen.
Konservatiivinen skenaario on perusennuste. Maahanmuutto voi sitä hieman nostaa, mutta kuvaa
tarvetta hyvin. Nykyinen asuinrakentmisen kasvu tulee muista tekijöistä.
7.11.2017
28
asunnot
Asunnoista on joka vuosi saatu paras tuotto vuoden 2008 jälkeenKaikkien kiinteistötyyppien tuotot ovat olleet plussalla 2000-luvulla
ammattisijoittajat
KTI
7.11.2017
Kiinnostus asuntosijoittamiseen näkyy kasvavina kauppamäärinä jo vuosina 2013 ja 2014, muttaKovina kasvuina 2015 ja 2016.Vuosi 2017 tulee olemaan pienempi kuin 2016.
Asuntojen vuokrat, asuntohinnat ja inflaatio,koko maa, indeksi
tuorein tieto II-nelj.2017
29
95
100
105
110
115
120
125
130
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017vanhojen osakehuoneistojen hinnat asuntojen vuokrat inflaatio
Lähde: Tilastokeskus
Vuokrat
Inflaatio
Vanhojen osakehuo-neistojenhinnat
7.11.2017
Talojen korjausrakentamisen määrä
5.10.2017
31
Asuinrakennusten korjaustarve vuoteen 2035
Rakennusten korjaamisen osuus kokotalonrakentamisen arvosta kasvaaSuomessa
30 %
35 %
40 %
45 %
50 %
55 %
60 %
65 %
70 %
75 %
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
FinlandNorway
United Kingdom
Germany
Source: Forecon Ltd and EUROCONSTURCT ®
Sweden
Denmark
Saksassa ja Tanskassa 2/3 talonrakentamisen rahasta käytetään korjaamiseen,Suomessa puolet
7.11.2017
33
Korjausrakentaminen alueittain
7.11.2017
0%
10%
20%
30%
40%
50%
betoni: elementti betoni: paikalla tiili teräs puu: elementti puu: paikalla muut
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016Lähde:Tilastokeskus
valmistuneet rakennukset, %-osuus tilavuudesta
Uudistalonrakentamisen runkomateriaali-ja tuotantotapajakauma
7.11.2017
7.11.2017
ESITYKSEN SISÄLTÖ
1. Forecon Oy
2. MUUTOSTEKIJÄT
Mitkä tekijät vaikuttavat
asuntorakentamisen kehitykseen
3. ASUNTORAKENTAMISEN MARKKINAT
määrät, talotyypit, materiaalit,
kehitysnäkymät
4. SUOMEN ASUNTORAKENTAMINEN
KANSAINVÄLISESSÄ VALOSSA
5. YHTEENVETO
Näkökulmana asuntorakentamisen kannalta tärkeät makrotalouden sekä kiinteistö- ja rakennusalan kehitysilmiöt
-4,1
2,2 1,9
-0,2
0,3
1,72,2
1,8 1,8 1,7
-8,9
-3,4
0,0
-6,3
-2,4
1,01,8
2,52,9
2,5
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2018*
BKT Rakentaminen
BKT:n ja rakentamisen kasvu Euroopassa, %
*ennuste
EUROCONSTRUCT® 6/2017
%
36
7.11.2017
Residential construction by type of work (EC-19)(v) = 2016, bi l lion €, l eft scale; (line graph) = index at constant prices, 2016=100, right scale
Source: EUROCONSTRUCT, November 2017
020406080100120140
050
100150200250300350400450
(v) '14 '16 '18 '20
New
0,020,040,060,080,0100,0120,0140,0
050
100150200250300350400450
(v) '14 '16 '18 '20
Renovation
Asuntorakentaminen Euroopassa
Asuntojenkorjausrakentamisen määrä on n. 400 mrd.€/a ja uudisrakentamisen n. 300 mrd.€/a
Asuntojen uudisrakentaminen on voimakkaassa kasvussa 2016 ja 2017 (n.9 %/a), mutta kasvuvauhti hiljenee lähivuosina.Korjausrakentamisen kasvu on 1…2 %/a
37
Residential construction by type of work (EC-19)yea r to year change i n %
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
New Renovation• 7.11.2017
Housing completions per 1,000 inhabitantsdwelling unit
0 2 4 6 8
0 2 4 6 8
SUINORFRAAUTFIN
SWEBELPOLNLDSVK
DNKDEU
IRLCZE
GBRITAESP
HUNPRT
average 2014-20160 2 4 6 8
0 2 4 6 8
FINSWENOR
SUIAUTFRAPOLBELIRL
NLDDNKSVKDEUCZE
GBRHUN
ITAESPPRT
average 2017-2020
EC-19 average 3
EC-19 average 3,6
38
Residential constuction by countries (EC-19, 2016)output in billion Euro, per capita output in Euro
0 100 200
0 100 200
DEUFRAGBRITAESPSUI
NLDBEL
SWENORAUTDNKFIN
POLIRL
PRTCZE
HUNSVK
Output (EUR bn)0 2 000 4 000
0 2 000 4 000
SUINORDNKFIN
DEUAUTBEL
SWENLD
IRLFRAGBRITAESPPRTCZEPOL
HUNSVK
Output per capita (EUR)
EC-19 average EUR 36bn
EC-19 average EUR 1440
Residential constuction by countries (EC-19, 2016)output in billion Euro, output per GDP in
200
200
Output (EUR bn)0% 2% 4% 6% 8%
0% 2% 4% 6% 8%
FINDEUNORDNKBELITASUI
AUTFRANLDSWEESP
GBRPRTPOLIRL
CZEHUNSVK
Output per GDP (%)
EC-19 average 4%
Completed dwellingsper 1000 inh. 2017
Asuntorakentamisen määrän tunnuslukuja Euroopassa 2016, valmistuneet 2017
7.11.2017
60
80
100
120
140
160
180
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025
Volume Indeces of GDP and Constructionin all Euroconstruct countries until 2025
GDP
Total Construction Output
All Euroconstruct Countries (19), 2000 = 100
7.11.2017
Finanssi- ja eurokriiseillä oli suuri vaikutus Euroopan rakentamiseen. BKT supistui merkittävästi vähemmän ja kääntyi kasvuun 2010, kun rakentamisen ensimmäinen kasvuvuosi oli 2014.Lähivuosina rakentamisen kasvu ylittää BKT-kasvun, mutta pidemmällä aikavälillä jää sen alle.
Asuinrakennusten korjaamiseen liittyviä tunnuslukuja
40
Asuntojen korjaus per asukas Asuntojen korjaus per asuntokannan asunto
7.11.2017
7.11.2017
ESITYKSEN SISÄLTÖ
1. Forecon Oy
2. MUUTOSTEKIJÄT
Mitkä tekijät vaikuttavat
asuntorakentamisen kehitykseen
3. ASUNTORAKENTAMISEN MARKKINAT
määrät, talotyypit, materiaalit,
kehitysnäkymät
4. SUOMEN ASUNTORAKENTAMINEN
KANSAINVÄLISESSÄ VALOSSA
5. YHTEENVETO
Näkökulmana asuntorakentamisen kannalta tärkeät makrotalouden sekä kiinteistö- ja rakennusalan kehitysilmiöt
Yhteenveto - Näkymät pidemmällä aikavälillä• Talouskasvu luo pohjan rakentamisen pitkän aikavälin kasvunäkymille.
- Suomen talouskasvun odotetaan seuraavan 5 vuoden aikana olevan haarukassa 1…2 %/a.
• Melko hidas talouskasvu tarkoittaa, että rakentamiseen kohdistuva ostovoima ja kysyntä kasvavat korkeintaan samaa vauhtia. Rakentamisen määrä kasvaa hitaammin kuin BKT keskimäärin n. 1 %/a. Kasvu vaihtelee jatkossakin suhdanteiden mukaan.
• Muita asuntorakentamisen kasvunäkymiin vaikuttavia tekijöitä ovat väestön määrä ja ikärakenne, muuttoliike, rakennusten ikä / korjaustarpeet sekä kestävän kehityksen tuomat vaatimukset (päästöjen vähentäminen, energiatehokkuus, ...). Viimemainitut vaikuttavat myös materiaalivalintoihin.
• Uusien asuntojen tarve on jatkossa lähes sama kuin aiemmin, mutta asuntorakentaminen painottuu täysin eri lailla. Muuttoliike kasvukeskuksiin tarkoittaa niissä asuntotarvetta, kun taas suuressa osassa Suomea asuntoja on liikaa. Kysyntä kohdistuu kerrostaloihin, pientalojen määrä pysyy matalalla.
• Tämän hetkinen asuntorakentaminen ylittää pitkäaikaisen tarpeen perustuen lähinnä hyviinkysyntämahdollisuuksiin; luottamus tulevaisuuteen, rahan saatavuus ja hinta, pitkät laina-ajat, sijoitusasuntojen kysyntä, tarjonnan kasvu hyvien liikenneyhteyksien varressa (Kehärata, Metro, raitiotiet), myyntiehdot, …
• Asuntoja tehdään yhä useammin täydennysrakentamisena, lisärakentamisena ja purkamalla vanha rakennus.
• Korjausrakentaminenkin painottuu kasvukeskuksiin. Korjausrakentamisen tarve kasvaa pidemmälläkin aikavälillä 1,5..2 %/a.
42
7.11.2017
KIITOS
FORECONTÄSMÄTIEDOLLA TULOKSIIN