associate of savills u fokusu crnogorsko tržište ......montenegro. predgovor globalni pogled sve...

U fokusuCrnogorsko tržište nekretnina za odmor Ljeto 2015.

Dream Estates Montenegro

savills.co.uk/research

An International Associate of Savills

Ova publikacijaOvaj dokument je izdat na engleskom jeziku u julu 2015. godine, a na našem jeziku u septembru 2015. go-dine. Podaci korišteni u grafikonima i tabelama su poslednji dostupni u momentu izdavanja. Za sve grafikone naznačeni su izvori.

Rječnik pojmova ■ Regularna ponuda: termin se odnosi na najveći, centralni dio tržišta nekretnina za odmor u Crnoj Gori. ■ Premijum ponuda: “premijum” tržište sastoji se od najpoželjnijih nekretnina, na osnovu sledećih param-etara: lokacije, standarda smještaja, estetike i vrijednosti. Tipično, ono obuhvata nekretnine koje su u top pet procenata po cijeni na tržištu.

Dream Estates MontenegroDream Estates Montenegro je najveći i najcjenjeniji brend za nekretnine u Crnoj Gori – i već više od 10 godina naši klijenti se oslanjaju na naše znanje i posvećenost poslu.Od 2004. godine eksluzivno zastupamo Savills, globalnog lidera na polju pružanja usluga u oblasti nekretnina, sa 600 kancelarija širom svijeta – što je pokazatelj ukazanog nam i opravdanog povjerenja. Naše kancelarije se nalaze u srcu starog grada u Kotoru, a imamo i zastupništvo u Hrvatskoj, kao i na četiri kontinenta putem Savills-ove globalne mreže. Naš iskusni multijezički tim iza sebe ima dokazan i konzis-tentan niz uspjeha koji uključuju preko 500 uspješnih prodaja do danas – a naša misija je da svakodnevno prevazilazimo sebe i klijentima osiguramo izuzetnu uslugu vezanu za nekretnine. Naš konsultantski odsjek je prepoznat po tome što obezbjeđuje najkvalitetnije i najsvježije informacije vezano za istraživanje tržišta, studije izvodljivosti projekata, konsultacije u oblasti dizajna, upravljanja pro-jektima, i osiguravanja hotelskih operatera. Pružali smo usluge praktično svim velikim investitorima ovdje, kao i Vladi i bankarskim institucijama.

Ovaj izvještaj je samo za opšte informativne svrhe. Ne smije se izdavati, reprodukovati ili citirati ni u kom dijelu niti cjelosti; ne može biti korišten kao osnova ni za kakav ugovor, prospekt, dogovor ili bilo koji drugi dokument bez prethodnog odobrenja. Iako je uložen svaki napor da se obezbjedi njegova tačnost, Dream Estates Montenegro ne prihvata nikakvu odgovornost za bilo koji direktni ili konsekvencijalni gubitak koji bi nastao iz njegovog korišćenja. Sadržaj je sktriktno zaštićen protiv kopiranja, i reprodukcija bilo kojeg dijela ili u cijelosti u bilo kakvoj formi je zabranjena bez prethodno pisanog odobrenja od strane firme Dream Estates Montenegro.

PredgovorGLOBALNI POGLED

Sve veće interesovanje za nekretnine za odmor dolazi u vrijeme kada urbane nekretnine pokazuju najveći rast u prethodnih šest godina. Tržište nekretnina u gradovima definisalo je prekretnicu kreditne krize, posebno u najvećim svjetskim metropolama gdje je primjećen značajan rast cijena.

Sada postoje jasni znaci da će se oporavak koji je otpočeo 2009.godine u gradovima prenijeti i na ostale sredine u zaleđu. Prije svega, mnoga primarna gradska tržišta su pokazala dobar učinak ali su postala mnogo skuplja, tako da kupci aktivno tragaju za alternativnim tržištima nekretnina u koja bi investirali. Premijum nekretnine za odmor na najtraženijim lokacijama su očigledan izbor.

Drugo, niske kamatne stope čine stambene kredite u inostranstvu pristupačnijim, iako su uslovi za odobrenje kredita mnogo rigorozniji nego li prije kriznog perioda.

Kupcima koji kao valutu koriste funtu, oslabljeni euro ostavio je više prostora za fleksibilnost i omogućio im pristup većem broju nekretnina po pristupačnijim cijenama, od kojih su neke čak i za 12% jeftinije u odnosu na prethodnu godinu.

Uzevši u obzir da su cijene na pojedinim evropskim tržištima nekretnina za odmor pale za više od 20% u odnosu na nekadašnji cjenovni vrhunac, mnogi kupci se sada odlučuju za kupovinu nekretnina.

Crna Gora je tržište na kom se trguje eurom, i na kom se osjeća povratak kupaca nekretnina za odmor iz Zapadne i Sjeverne Evrope, prije svega iz Velike Britanije. Crna Gora je još uvijek destinacija u razvoju i tržište koje će sigurno nastaviti da privlači kupce nekretnina za odmor koji tragaju za autentičnim u srcu Evrope.

Stari grad Kotor, na primjer, je UNESCO-m zaštićeno područje i nudi potencijalnim investitorima istorijske nekretnine sa značajnim potencijalom za ostvarivanje prihoda.

Yolande BarnesDirektor,World Research+44 (0) 20 7409 [email protected]@Yolande_Barnes

savills.co.uk/research/world.aspx

Osjećaj sigurnosti je osnažen od kada je Velika Britanija, jedna od najvažnijih investitorskih nacija u oblasti nekretnina za odmor, ušla u zonu kontrolisanog ekonomskog oporavka.

Ljeto 2015

dreammontenegro.com 03

Nasledstvo Crne Gore i dopadljiv prirodni ambijent su dobra osnova rasta interesovanja na duže staze među inostranim kupcima u potrazi za nekretninama za odmor.

Savills plcSavills je globalni lider na polju pružanja usluga u oblasti nekretnina i kotira se na Londonskoj berzi.Kompanija je osnovana 1885. godina, i do danas obiluje bogatim iskustvom i rastom bez premca.To je kompanija koja predvodi, radije nego li prati, i trenutno ima preko 600 kancelarija i kompanija saradnika u Sjevernoj i Južnoj Americi, Evropi, Aziji i Pacifiku, Africi i na Bliskom Istoku.

http://www.savills.co.uk/research/world.aspx




















































GRAFIKON 2

Promjena u prosječnoj cijeni €/m2 uključujući PDV po kojoj se nude završeni stanovi standardnog kvaliteta duž cijele obale

Crnogorsko tržište nekretina za odmor karakterišu kako šarmantne istorijske nekretnine, tako i obilje manjih lokalnih rezidencijalnih objekata, i od skora, sve veći broj kvalitetnih nekretnina i velikih rizort projekata, uglavnom lociranih u Bokokotorskom zalivu i duž Budvanske rivijere.Razvoj takvih projekata podstaknut je dolaskom većeg broja sofisticiranih kupaca na naše tržište, i porastom konkurencije među izvođačima u pogledu pružanja kvaliteta i privlačenja tih kupaca.

Od ostatka 2015. godine se očekuje da bude nešto sporiji, kako tržište još uvijek u mnogome zavisi od

ruskih kupaca i broj istočnoevropskih kupaca je opao, a kako porast broja zapadnoevropskih kupaca još

uvijek ne nadomješta smanjeni broj ruskih kupaca iz prethodnim godina.

Ponovni rast interesovanja zapadnoevropskih kupaca će popuniti neke od praznina i dovesti do povećanja raznovrsnosti među kupcima u narednom periodu.

Na tržištu regularnih nekretnina se očekuje nastavak jake potražnje za manjim nekretninama boljeg

kvaliteta čije se vrijednosti kreću između €100.000 i €150.000

₽ ₤Na tržištu su se osjetile manje fluktuacije u stopi

apsorpcije u prvoj polovini 2015. Godine. Očekujemo da će se tržište stabilizovati u drugoj polovini

godine, kako povjerenje i mogućnost ulaganja istočnoevropskog tržišta budu izvjesnije, a britanska

funta ostala jaka i stabilna.

Potražnja za pojedinačnim, premijum nekretninama na samoj obali će nastaviti da jača, prije svega jer se

radi o kvalitetnoj a ograničenoj ponudi.

2015 Predviđanja

Pregled tržišta nekretnina za odmor u Crnoj Gori

Ponuda

StanoviU poslednjih 12 mjeseci osjetila se promjena u profilu ponude nekretnina za odmor i porast kvalitetnije ponude, kako bi se zadovoljili kriterijumi sve zahtjevnijih kupaca.

Prva polovina 2015. godine označila je povratak Britanaca na tržište Crne Gore, i u nešto manjem broju ostalih investitora iz zapadne i sjeverne Evrope koji su u potrazi za nekretninama za odmor. Širok geografski spektar investitora Crnu Goru vidi kao stabilnu destinaciju za srednjeročno ulaganje na polju nekretnina za odmor i razvoj rizorta.

U okviru takozvanog zlatnog trouglu kome pripadaju Tivat, Kotor i Herceg Novi, očekuje se da trenutni i planirani veliki projekti privuku investicije u vrijednosti skoro €2,4 milijarde (što iznosi preko 2/3 trenutnog crnogorskog ekonomskog učinka na petogodišnjem nivou), gdje bi hoteli sa 5 zvjezdica bili katalizatori ozbiljnog rasta ponude i potražnje na tržištu nekretnina za odmor.

U maju 2015. godine, samo u Budvi je u izgradnji bilo preko 600 stambenih jedinica, što pokazuje postojanje potrebe i vjere u tržište, iako je veći dio tih projekata otpočet prije sloma rublje, i značajan procenat tih projekata nije građen sa vizijom da zadovolji različita tržišta s promjenjivim potrebama, što je dovelo do pretrpanosti i prezasićenosti nekretninama koje ne zadovoljavaju potrebe današnjih kupaca – nekretninama koje su prevelike i preskupe.

Kao i na svakom tržištu u razvoju, do pouzdanih tržišnih podataka je teško doći – ovo je još komplikovanije u Crnoj Gori, zbog ogromnih različitosti ponude nekretnina za odmor na tržištu i geografskih područja koja su sama po sebi mikro-tržišta u okviru jednog većeg tržišta. Jednostavnije rečeno, postoje dva zasebna tržišta – jedno od njih čine novi stanovi u Porto Montenegru, Luštica Bay-u i Dukley Gardens-u koji se najčešće prodaju

04


Investitori će morati strogo da vode računa o proizvodu koji stavljaju na tržište, po pitanju: cijene,

veličine, dizajna i ponuda softvera (svega što je uključeno u prodaju). Moraće više da se oslone na istraživanje tržišta i realno stanje na tržištu, kako bi

uspješno plasirali i prodali svoj proizvod.

Pronicljivi kupci će zahtijevati apsolutnu jasnoću i transparentnost u procesu kupovine.

Očekuje se da dođe do povećanja interesovanja za kupovinu nekretnine u svrhu investicije, što će dovesti

do potražnje za manjim nekretnina koje donose prihode.

Očekuje se da će doći do manjeg rasta cijena uzrokovanog povećanim brojem velikih, istaknutih projekata koji su već na tržištu ili se njihova gradnja

očekuje, a koji utiču na sliku Crne Gore kao atraktivne investicione destinacije, privlačne kupcima

nekretnina za odmor.

2015 Predviđanja nastavak

GRAFIKON 1

Povećan broj nekretnina za prodaju

Izvor grafikona © Dream Estates Montenegro

Ljeto 2015


Izvor gafikona: © Dream Estates Montenegro

GRAFIKON 3

Prosječna cijena ponude zavrenih stanova standardnog kvaliteta u €/m2 uključujući PDV po geografskim regijama (jun 2015.)

Izvor grafikona: © Dream Estates Montenegro

Izvještaj o tržištu nekretnina za odmor u Crnoj Gori

Pros

ječn

a ci

jena

pon

ude

€/m

2 iu

klju

čuju

ći P

DV

Razl

ika

u br

oju

stam

beni

h je

dini

ca u

izgr

adnj

i i

jedi

nica

pro

datih

do

dana

s

po cijeni većoj od €5.000/ m2 i preko €500.000 po stambenoj jedinici. Prodaja u ovim projektima je najviše pogođena prilikom pada ruske rublje.

A drugo tržište čine manje nekretnine za odmor, standardne konfiguracije i prosjecnog kvaliteta, čija je vrijednost ispod €200.000. To tržište se i tokom pada rublje održalo.

jedinice u izgradnji Jedinice prodate do danas

Pros

ječn

a ci

jena

pon

ude

€/m

2 iu

klju

čuju

ći P

DV

Selekcija velikih, prepoznatljivih projekata u razvojuNAZIV PROJEKTA DETALJI INVESTICIJE DETALJI PROJEKTA STATUS

Porto MontenegroTivat

Adriatic Marinas d.o.oVrijednost: €600 miliona

Luksuzna, nagrađivana marina za super jahte, sa 455 vezova; 240 luksuznih apartmana, Hotel Regent Porto Montenegro, sa 34 hotelske sobe i 52 rezidencije;

50 domaćih i međunarodnih brendova

Zgrada Ksenija završena ovog juna, Re-gent Pool Club zgrada iluksuzni kazino u planu do 2017.god.Preko 200 stanova prodato do danas. Profili kupaca: Rusija, Kanada, SAD, Velika Britanija, Francuska, region, Evropa- ostalo, Kina, srednji Istok

Sveti Marko IslandTivat(Ostrvo Sveti Marko)

Metropol Group, Russia 74 privatne luksuzne vile; marina, maloprodajni objekti, sportski objekti, Banyan Tree Hotel i spa sa 160 ključeva

Project currently on hold seeking financial partner

Luštica BayPoluostrvo Luštica

Lustica Development AD –udruženo partnerstvo između Orascom Develop-ment Ltd. (90%) i Vlade Crne Gore (10%)Vrijednost: €1.5 milijardi

1000 apartmana i 500 vila i gradskih kuća. 2 marine svjetske klase;Golf teren sa 18 rupa, dizajniran od strane Gary Player-a;spa and wellness centri, konferencijski centri, sadržaji tokom čitave godine; 7 hotela sa preko 1200 soba ukupno.

Plan izgradnje je 20+ godina. Prva faza planirana za 2017. 115 apartmana kompletirano u 2015 i 2016.Golf teren; prva izdata građevinska dozvola u Crnoj Gori; €22 miliona prihoda do danas.Profili kupaca: Srbija, Švajcarska, Egipat, Srednji Istok, Amerike, dijaspora, Rusija i bivše zemlje SSSR-a

One&Only PortonoviKumbor, Herceg Novi

Azmont Investments (SOCAR)Vrijednost: €500 miliona

550 luksuznih rezidencija240 vezova u mariniKomercijalni sadržaji, konferencijski centriPrvi u Evropi “One&Only” luksuzni hotel sa šest zvjezdica, sa 120 ključeva i Henri Chenot destination EspaceVitalite

Građevinska dozvola izdata u januaru 2015. god. za izgradnju prve faze, Don-jeg sela, na površini od 45.000 m2. Faza 1 će biti kompletirana do 2017 i uključivaće marinu i plažni bar sa 900 ležaljki.

Plavi HorizontiPoluostrvo Luštica, Tivat

Qatari Diar Hotel Property InvestmentVrijednost: €350 miliona

168 stambenih jedinica sa 78 dodatakaKondo-hotel sa 5 zvjezdicaDodatni sadržaji

Stečeni urbanističko-tehnički uslovi za 21 placVećina legalnih problema oko vlasništva zemljeriješena

Punta MimosaHerceg Novi

Atlas Invest (Montenegro / Azerbaijan)Vrijednost: €400 miliona

Apartmani sa uslugom i luksuzne vileHotel sa 5 zvjezdica, kondo-hoteliKomercijalni i maloprodajni objekti

Usvojena planska dokumentacijaFazni razvoj – tri faze JPP sa Vladom Crne Gore

MontrosePoluostrvo Luštica

Northstar & AlyasraVrijednost: €210 miliona

Brendirane luksuzne rezidencije, hotel sa 5 zvjezdica & spa, marina, pro-davnice, funkcionalni i sportski objekti

Planiranje dokumentacije i pripreme; Dvije fazeIzgradnja da počne u 2015

Mogren TownBudva

Atlas Invest Apartmani sa uslugom, hotel sa 5 zvjez-dica & spa, prodavnice

Tri fazeBudući projekat

Budva New ExpoBudva

Atlas Invest Moderna zgrada sajma, hotel i apart-hotel sa komercijalnim sadržajima.

Budući projekat

SafiroBudva

Future Capital Partners 325 rezidencija, Hotel sa 5 zvjezdica sa 100 ključeva; Maloprodajni objekti; konferencijski, spa, wellness, i kongres sadržaji

Budući projekat

Budva Beach TowersBudva

Ominvest Kondo-hotel sastavljen iz dva solitera od 14 i 16 spratova; Komercijani, ugostiteljski i rekreacijski sadržaji

Budući projekat

Dukley GardensZavala, Budva

Monterra/Stratex GroupVrijednost: €100 miliona

202 luksuzna apartmana, boutique hotel sa 30 ključeva, Dukley marina sa 330 vezova, plažni bar, wellness, malo-prodajni objekti

Faza 1 otvorena. Kompleks će biti završen u 2015.god. Marina će se proširiti za 60%. Preko 70% jedinica prodato do dana. Profili kupaca: Rusija i bivše zemlje SSSR-a, Azerbejdžan, SAD, Zapadna Evropa

Galije ResortBudva - obalno područje

Oman Investment Authority 650 rezidencijalnih jedinicaPredložen “Aston Martin” hotel Restorani, prodavnice

Budući projekat

Kamenovo Tourist ResortBudva - obalno područje

Atlas InvestVrijednost: €120 miliona

Vile na obali mora, apartmani sa dva kondo-hotela, maloprodajni i ugostiteljski objekti

Budući projekat

Maljevik BayBar - obalno područje

Mercury Group 120 apartmana, 55 vila, hotel i spa, prodavnice, helipad

Budući projekat

Velika PlažaUlcinj

N/A Održiva šema, razvoj planiran u saradnji sa državom

Budući projekat

Porto Skadar LakeRijeka Crnojevića

Montenegro ResortsVrijednost: €90 miliona

Apartmani i vile sa uslugama.Eko hotel i spa; sadržaji za rekreaciju

Gradnja će početi u 2015.Završetak se očekuje u 2017.


Ljeto 2015

Izvor: © Dream Estates Montenegro

Veliki, prepoznatljivi, premijum projektiIzdvajamo

1 Porto Montenegro

2 Sveti Marko Island

3 Lustica Bay

4 One&Only Portonovi

5. Plavi Horizonti

6. Punta Mimosa

7. Montrose

8. Mogren Town

9, Budva New Expo Centre

10. Safiro

11. Budva Beach Towers

12. Dukley Gardens

13. Galije Resort

14. Kamenovo Tourist Resort

15. Maljevik Bay

16. Velika Plaža

17. Porto Skadar Lake

06


Montenegro

Albania

Swiss Alps 4050000French Riviera 3375000The Algarve (Golde 2745000Barbados 1908000Marbella (incl. Soto 1879200Cayman Islands 1800000Ibiza 1699200Mallorca 1485000Tuscany & Umbria 1350000St. Kitts & Nevis 1152000Croatia 850000MONTENEGRO 800000

French Riviera 3375000Swiss Alps 4050000Barbados 1908000The Algarve (Golde 2745000Mallorca 1485000Cayman Islands 1800000Tuscany & Umbria 1350000Ibiza 1699200Marbella (incl. Soto 1879200St. Kitts & Nevis 1152000Croatia 850000MONTENEGRO 800000

Swiss Alps

French Riviera

The Algarve (Golden Triangle)

Barbados

Marbella (incl. Sotogrande)

Cayman Islands

Ibiza

Mallorca

Tuscany & Umbria

St. Kitts & Nevis

Croatia

MONTENEGRO

Typical four bed villa price accross prime residential retreats

GRAFIKON 4

Cijena tipične četvorosobne vile u novoizgrađenom luksuznom projektu (apsolutna cijena uključujući PDV), 2015.

Izvor grafikona Savills i Dream Estates Montenegro

Apsolutna cijena luksuznih nekretnina u Crnoj Gori i dalje je veoma atraktivna u odnosu na razvijena tržišta nekretnina.

CRNA GORA

Švajcarski Alpi

Francuska rivijera

Algarve

Barbados

Marbella (uključujući Sotogrande)

Kejmanska ostrva

Ibica

Majorka

Toskana i Umbrija

St. Kic i Nevis

Hrvatska

Trendovi potražnje - zapadna i sjeverna Evropa

Pogodna kursna lista je pokrenula sve više Britanaca da razmisle o kupovini nekretnine van Velike Britanije, naročito u Eurozoni u 2015. godini. Očekuje se nastavak ovog trenda i u drugoj polovini 2015. godine, a nova politika vezana za penzione fondove, koja omogućava stotinama hiljada ljudi da dobiju pristup svojim penzijskim sredstvima, takođe može biti pokretač, kao i stanje na tržištu nekretnina u Velikoj Britaniji gdje cijene ponovo rastu sa stabilizacijom ekonomije.

Glavna destinacija u Crnoj Gori, gdje zapadnoevropski i britanski kupci nastavljaju da kupuju, jeste Boka Kotorska. U zalivu traže dobru investiciju, koju će takođe i sami moći da koriste, koja će biti kvalitetna i obilovati tradicionalnim mediteranskim šarmom. Odluku o kupovini oni baziraju isključivo na potencijalu rasta vrijednosti nekretnine, dok je mogućnost rentiranja nekretnine još jedna od vodilja.

Cijene nekretnina u Kotoru su za više od 60% niže nego u obližnjem Dubrovniku na primjer. Cijene su na ovom nivou prije svega jer tradicionalni istočnoevropski kupci, koji su dominirali tržištem nekretnina za odmor u Crnoj Gori u proteklih pet godina, nisu bili zainteresovani pretjerano za tradicionalne nekretnine u Starom gradu. Sada, sa povratkom zapadnoevropskih kupaca, transakcje i cijene su u porastu, i u narednih pet godina očekujemo znatne promjene na oba polja. Uz to, najbolji povrat sredstava na osnovu iznajmljivanja ostvaruje se upravo od nekretnina u Starom gradu.

U UNESCO-zaštićenom Starom gradu u Kotoru, u zalivu koji je svrstan na listu naljepših zaliva na svijetu, cijene nekretnina počinju od €1.600/m2 za nerenovirane stanove.

GRAFIKON 5

Cijena tipičnog novoizgrađenog stana od 70m2 bruto unutrašnje površine (apsolutne cijene uključujući PDV), 2015.

Izvor grafikona: savills.co.uk i Dream Estates Montenegro

GRAFIKON 6

Prosječna cijena ponude €/m2 za zemlju za izgradnju standardnih stanova; s pogledom na more, urbanizovan, s gustinom izgradnje >0,7 do 1, sve ostalo isto (jun 2015.)


ZemljaPovećano interesovanje za crnogorsko tržište nekretnina u godinama prije ekonomske krize je dovelo do nezapamćene prodaje zemlje za razvoj rezidencijalnih i hotelskih projekata, prije svega u obalnom području, a što je dovelo do znatnog povećenja cijena zemlje u tom trenutku. Investitori su tada Crnu Goru identifikovali kao destinaciju sa dugoročnim potencijalom za razvoj tržišta nekretnina za odmor i turizam.

Pojedini razmatrani projekti u to vrijeme predviđali su izgradnju značajnih kapaciteta, gabarita i sadržaja.

Većina tih projekata je zaustavljena nakon krize, prije svega zbog nedostatka

Courcheve 893690St. Tropez 882910Venice, Ita 847228Porto Mon 490000Quinta do 460000Dukley Ga 400000Ibiza 389375Dubrovnik 360000Costa del 324310Budva Pri 280000Budva Ma 160000

Dukley Ga 400000Ibiza 389375

€0 €200,000 €400,000 €600,000 €800,000 €1,000,000

Courchevel, France

St. Tropez, France

Venice, Italy

Porto Montenegro

Quinta do Lago, Algarve, Portugal

Dukley Gardens, Montenegro

Ibiza

Dubrovnik, Croatia

Costa del Sol

Budva Prime (Tre Canne), Montenegro

Budva Mainstream, Montenegro

Typical two bed, 80m2 GIA apartment in newly built prime developments, absolute prices

Zaliha zemlje na tržištu je značajna. Prije nego li zaliha ekskluzivnih lokacija ne bude iscrpljena, investitori neće biti spremni da plate “tržišnu” cijenu za manje atraktivnu zemlju

Očekuje se značajniji rast potražnje za nekretninama za odmor među zapadnoevropskim kupcima u narednih 24-36 mjeseci u odnosu na prvu polovinu 2015. godine, zahvaljujući stabilnijoj ekonomiji kod kuće.

Ljeto 2015



Pros

ječn

a ci

jena

po

kojo

j

(Regent Pool Club Residences)

finansijskih sredstava za razvoj i još uvijek postojećih problema vezanih za plansku dokumentaciju i zoniranje, kao i zbog potrebe za ogromnim infrastrukturnim ulaganjima, tamo gdje su projekti predviđeni na nepristupačnijim, manje naseljenim lokacijama.

Nakon krize, kupci nekretnina za odmor u Crnoj Gori su se radije odlučivali za kupovinu kompletiranog proizvoda, nego li za kupovinu zemljišta za investicije ili za još nezapočete projekte. To je dovelo do značajnog pada u prodaji zemlje u godinama nakon krize, i značajnog povećanja zemljišnog fonda, kako izuzetno primamljivih lokacija, tako i onih manje perspektivnih, pa se i jedne i druge nalaze na tržištu već neko vrijeme.

Pad u prodaji stanova i vila za odmor je direktno uzrokovao značajno smanjenje u prodaji zemlje.

Prodaja planiranih a nezapočetih projekata je gotovo nepostojeća, i investitori koji su kupili zemlju za gradnju sada su primorani da se potpuno oslanjaju na sopstvene izvore finansiranja, ili vrlo rijetko, na pozajmice banaka, kako bi otpočeli projekte.

- 15%Prosječni pad cijena ekskluzivne zemlje na odličnim lokacijama

tokom krize

Prosječni pad cijena manje atraktivne zemlje tokom istog

perioda

Naša predviđanja su da će biti potrebno makar pet godina, ako ne i znatno više, prije nego se nešto značajniji dio zemljišnog fonda proda. Tek nakon toga, možemo očekivati postepeni porast cijena zemlje i apsolutnih transakcija.

Prodavci zemlje cijenu računaju na osnovu maksimalne izgrađenosti dozvoljene planskim dokumentima, dok krajnji kupac danas traži projekte znatno manje gustine.

PotražnjaGledano iz makro-tržišne perspektive u Evropi, 2008-2012.g. su bile godine inflacije cijena nekretnina, smanjenih prihoda i “investicija bez rizika” u svjetske metropole. 2013. g. je bila godina kada su investitori u potrazi za značajnijim povratom uloženih sredstava, počeli ponovo da se otvaraju i ulažu u dodatne nekretnine na ostalim lokacijama, van stabilnih svjetskih metropola, koje su dobile status iskorišenih i potencijalno precijenjenih lokacija.

U 2014. godini i u prvom dijelu 2015. godine, crnogorsko tržište nekretnina za odmor nastavilo je da umjereno nadjačava regionalna i pojedina druga međunarodna tržišta, i to u pogledu obima prodaje, sa konstantno pozitivnom potražnjom sve raznovrsnije i zahtjevnije baze internacionalnih investitora i krajnjih korisnika.

Pokazatelji stambene izgradnje i prodajne aktivnosti upućuju na zaključak da se tržište nekretnina za odmor povratilo u prvoj polovini 2014. godine.

+ 16,6%Zvanični podaci pokazuju da je

ukupan broj prodatih novoizgrađenih stanova porastao za 16,6% samo u drugom kvartalu 2014. god. samo u

odnosu na prethodni kvartal.

Da je sva zemlja, kupljena od strane investitora u period od 2004. do 2008. g. izgrađena, više do 50.000 stambenih jedinica bi se našlo na tržištu nekretnina duž crnogorske obale danas.

- 30% to - 40%

U drugoj polovini 2014. godine, međutim, tržište je osjetilo teret slabljenja rublje u odnosu na euro i činjenice da je veliki broj ruskih kupaca odložilo kupovinu nekretnine za neko bolje vrijeme. Ipak, u prvoj polovini 2015. godine došlo je do blagog porasta broja prodatih novoizgrađenih stanova za odmor, u odnosu na drugu polovinu 2014. godine, prije svega zbog stabilnih ekonomija na zapadu, laganog oporavka rublje i otvorenosti i spremnosti investitora da svoje strategije prilagode promjeni u profilima kupaca na crnogorskom tržištu nekretnina za odmor.

Budžet za nekretnine za ormor u Crnoj Gori istočno-evropskih kupaca je opao na €200.000 u prosjeku, iako je broj kupaca na tržištu ostao kostantan, dok su kupci iz Velike Britanije i ostalih zapadno-evropskih tržišta spremni za istu nekretninu izdvojiti u prosjeku €160.000.

*Prosječna cijena po kojoj se nude manje, ekskluzivne, urbanizovane zemljišne parcele na samoj obali, za izgradnju pojedinačnih stambenih objekata duž cijele obale kreću se između 600 €/m2 i 800 €/m2

Grafikon u nastavku prikazuje cijenu, pozicionirajući proizvod u Crnoj Gori, kako regularni, tako i premijum, u odnosu na ostale razvijene destinacije

Courchevel, Francuska

St. Tropez, Francuska

Venecija, Italija

Porto Montenegro

Quinta do Lago, Portugal

Dukley Gardens, Crna Gora

Ibica

Dubrovnik, Hrvatska

Costa del Sol

Budva prime, Crna Gora

Budva regularne nekretnine, Crna Gora

Her

ceg

Nov

i

Koto

r

Tiva

t gra

dsko

jezg

ro

Tiva

t (Ka

vač

i Las

tva)

Lušt

ica

- oba

la

Lušt

ica

- unu

traš

njos

t

Budv

a (o

ko m

agis

tral

e i

do 3

km o

d m

agis

tral

e)

Budv

a za

leđe Ba

r

Zem

lja u

rura

lnim

kra

-je

vim

a za

poj

edin

ačno

st

anov

anje

Ključ uspjeha investitora koji ulaze u ovom trenutku na tržište nekretnina u Crnoj Gori jeste da izgrade projekat koji će zadovoljiti potrebe tržišta na pametan način. Djeluje kao sasvim prosto rješenje, međutim, kombinacija loših i nepotpunih podataka, u kombinaciji sa nespremnošću investitora da se prilagode, već grade ono što su zamislili, dovodi do nagomilavanja nekretnina na tržištu - i to nekretnina koje su preskupe, prevelike, loše dizajnirane, koncipirane i izgrađene, i samim tim nikako se ne prodaju. ■

GRAFIKON 7

Procenat kupaca na tržištu nekretnina za odmor u Crnoj Gori, na osnovu geografskog porijekla


Trenutni profil kupaca (jun 2015. godine)

24%Naše istraživanje pokazuje da 24% perspektivnih kupaca, posebno iz

istočne Evrope, potražuje nekretninu za odmor isključivo za sopstvenu upotrebu. Ovu grupu ne interesuje

potencijal rentiranja nekretnine, i oni je koriste 3 mjeseca i više u toku

godine.

45%Dodatnih 45% potencijalnih kupaca nekretnine za odmor u Crnoj Gori,

uključujući tu kupce iz zapadne ii sjeverne Evrope, očekuju i da koriste, i da rentiraju svoju

nekretninu.

Ovako visok procenat potencijalnih “krajnjih korisnika” (69%), naglašava potrebu da se izgrade rizorti sa uslugama i proizvodima koji će zadovoljiti njihov stil življenja.

25%Dodatnih 25% kupaca, uglavnom iz zapadne Evrope, u Crnoj Gori

nekretninu kupuju isključivo u svrhu investiranja – ili kako bi profitirali na porastu vrijednosti nekretnine, ili radi kombinacije rasta cijena i prihoda od

rentiranja.

Percepcija dugoročne tražnje za nekretninama koje će imati jaku dodatnu potporu baziranu na brojnim proizvodima i uslugama, kao i na izuzetnom kvalitetu, pomoći će da privuče investitore koji imaju za cilj da ulažu u tržišta čija će vrijednost rasti i gdje će moći da očekuju prihod od rentiranja.

Očekujemo dakle da će, radi privlačenja kupaca sa Zapada, investitori morati da se okrenu gradnji projekata koji će podstaći ostvarivanje prihoda.

GRAFIKON 8

Razlika u “izboru hardvera” među istočnoevropskim i zapadnoevropskim kupcima nekretnina za odmor u Crnoj Gori (jun 2015.)


istočnoevropski kupac zapadnoevropski kupac

Prosječni budžet za kupovinu €200.000 €160.000

Glavne vodilje kupovine STIL ŽIVOTA INVESTICIJA

Broj spavaćih soba

Vremenski procenat rentiranja

Važnost dokumentacije i procesa

Lokalni stambeni kredit

Mogućnost dobijanja statusa rezidenta

I lista se nastavlja...

Porast interesovanja od strane zapadnoevropskih kupaca za manje stambene jedinice pristojnih cijena, pamento iskorištenog prostora, s mogućnošću rasta vrijednosti i ostvarivanja prihoda.

VRIJEDNO POMENA

KATEGORIJA KUPCA

DA - HOTELSKI OPERATOR

/NE- HOTELSKI

OPERATOR

GLAVNI POKRETAČ CILJ IZVOR FI-

NANSIRANJA

GEOGRAF-SKO PORIJEKLO

KUPCAGODIŠTE

POVRŠINA STAMBENE JEDINICE

MIKS

INVESTITORKupuje samo kao investiciju

25%

INVESTITOR - KO-RISNIKUz djelimično korištenje

45%

KORISNIKNe interesuje ga prihod

24%

VAN SVAKE GRUPETrofej nekretnina 6%


GRAFIKON 9

Trenutni profil kupaca nekretnina za odmor u Crnoj Gori (jun 2015.)*

GRAFIKON 10

Promjena u prosječnoj površini traženog stana standardnog kvaliteta (m2 korisne površine)

Smanjenje kupovne moći je dovelo do kupovine manjih nekretnina.


Ovaj izvještaj je samo za opšte informativne svrhe. Ne smije se izdavati, reprodukovati ili citirati ni u kom dijelu niti cjelosti; ne može biti korišten kao osnova ni za kakav ugovor, prospekt, dogovor ili bilo koji drugi dokument bez prethodnog odobrenja. Iako je uložen svaki napor da se obezbjedi njegova tačnost, Dream Estates Montene-gro ne prihvata nikakvu odgovornost za bilo koji direktni ili konsekvencijalni gubitak koji bi nastao iz njegovog korišćenja. Sadržaj je sktriktno zaštićen protiv kopiranja, i reprodukcija bilo kojeg dijela ili u cijelosti u bilo kakvoj formi je zabranjena bez prethodno pisanog odobrenja od strane firme Dream Estates Montenegro.

Ljeto 2015

10 dreammontenegro.com 11


Proc

enat

kup

aca

Značajno interesovanje za ekskluzivne, manje parcele zemlje na samoj obali, sa dozvolom za gradnju vila za individualno stanovanje će se nastaviti.

Stari grad Kotor - nedovoljno cijenjen do nedavno, ali s odličnom perspektivom rasta vrijednosti u narednih nekoliko godina. Nekretnine u starom gradu su najbolji izvor prihoda od iznajmljivanja tokom cijele godine na Crnogorskom promorju.

*Ovi podaci se mijenjaju tokom vremena. Predlažemo dakle da nas kontaktirate radi dobijanja najnovijih informacija o tržištu nekretnina. Uz izvještaje o stvarnom tržištu nekretnina za odomr, nudimo i suluge analize izvodljivosti projekta, savjetodavne usluge u oblasti izrade dizajna, upravljanja projektom, odabira hotelskih operatera, između ostalog.

Molimo Vas kontaktirajte

nas za potpune

informacije

Molimo Vas

kontaktirajte nas za

potpune informacije

Koris

na p

ovrš

ina

*Molimo kontaktirajte nas za više informacija o površini stambenih jedinica


Dream Estates MontenegroStari grad 321

85330 Kotor, Montenegro

T: +382 (0)32 304 788E: [email protected]: www.dreammontenegro.com

associate of savills u fokusu crnogorsko tržište ......montenegro. predgovor globalni pogled sve...

Documents