JOHANNA ESTEFANIA OJEDA ZAMORA

AS POLÍTICAS DE REGULARIZAÇÃO URBANA EM RELAÇÃO

AOS LOTEAMENTOS CLANDESTINOS IMPLEMENTADAS PELA

SECRETARIA MUNICIPAL ADJUNTA DE REGULAÇÃO URBANA

BELO HORIZONTE

2013

RESUMO

Introdução: A ocupação irregular do solo urbano se apresenta como um dos

principais problemas que os municípios do Brasil e de toda a América Latina

têm que enfrentar dia a dia, caracterizando um dos importantes processos de

urbanização e sendo assim, se tornando objeto de estudo para os estados e os

municípios na estruturação do espaço urbano. Todas as ocupações irregulares

causam grandes impactos sobre a cidade, levando em algumas ocasiões a

danos irreversíveis não só do tecido urbano, como infringindo danos ao

ambiente e à mobilidade urbana, atingindo assim toda a sociedade. A

Administração Pública e os acadêmicos que estudam o urbanismo se deparam

com estas circunstâncias e estudam programas e estratégias baseadas na

legislação, que permitam uma configuração territorial adequada ao dinamismo

da cidade, propondo instrumentos de regularização que melhorem a desordem

causada.

Palavras Chave: Ocupação, Solo, Urbanização, Políticas de Regularização.

SUMÁRIO

1 Considerações Iniciais ............................................................. 04

2 Objetivos .................................................................................. 05

3 Metodologia .............................................................................. 06

4 Conclusão ................................................................................. 07

1 Considerações Iniciais

As mudanças de reestruturação do solo urbano produzidas pela revolução

industrial levaram ao crescimento e expansão das cidades, com alto poder de

concentração em centros urbanos fomentando o desenvolvimento espacial

desequilibrado. Esse fenômeno acontece em toda a América Latina, com caráter

multinacional, apresentando efeitos singulares em todos os países que integram a

região, produzindo acelerado ritmo de crescimento populacional, a massificação das

cidades (em especial as cidades capitais) e a consequente deterioração dos serviços

públicos.

O desenvolvimento desordenado das cidades cria problemas de diversos tipos.

Um deles é a ocupação irregular do solo urbano que implica na maioria dos casos a

apropriação de lotes privados ou públicos, o uso de margens de corredores viários,

edificações precárias implantadas em áreas de risco e encostas, gerando problemas

de ordem social, pública e ambiental, (degradação de meios hídricos, devastação de

morros, lixo acumulado, desmatamento de encostas, etc.) os quais levam a sociedade

e o estado a fazer grandes esforços e investimentos na pesquisa de soluções.

Essa ocupação irregular tem consequências não só para a população que

mora nesses lugares, mas também provoca impactos sobretudo na sociedade, tendo

serias implicações urbanística na cidade, nos custos que acarretam ao estado devido

à ampliação desordenada, somando-se a isso as externalidades negativas

decorrentes do fenômeno, como a contaminação e assoreamento dos recursos

hídricos e a disseminação de doenças contagiosas.

Para que um parcelamento seja considerado legal tem que atender a legislação

municipal, estadual e federal, em consistência à aprovação e registro do projeto, nos

términos das normas jurídicas vigentes no município em que se estabelece e no tempo

determinado.

É preciso ter claro o conceito e o significado do parcelamento do solo que tem

dois aspectos que o conformam: o físico e o jurídico. Então podemos dizer que “O

parcelamento do solo é a divisão geodésica e jurídica de um terreno, uma vez que por

meio dele se divide o solo e, concomitantemente, o direito respectivo de propriedade,

formando-se novas unidades, propriedades fisicamente menores, mas juridicamente

iguales”. (Athaydes & Athaydes 1984).

Tenso exposto este conceito, indicamos basicamente dois tipos de

irregularidades em relação aos loteamentos clandestinos: a técnica e a jurídica.

O loteamento é tecnicamente irregular se:

a) executado sem aprovação da prefeitura municipal;

b) executado sem aprovação da prefeitura municipal, mas em desacordo com

o projeto;

c) executado de acordo com o projeto aprovado, mas sem obediência ao

cronograma de obras.

Do ponto de vista jurídico, o loteamento pode ser considerado irregular se:

a) Não tiver sido inscrito ou registrado no cartório de registro de imóveis e

houver venda à vista ou à prazo ou com oferta pública;

No Brasil, grande parte das cidades são conformadas por espaços ilegais do

ponto de vista do direito e da legislação urbanística, podendo alcançar até 80% do

território ocupado. Neste contexto, nos centros urbanos, os processos de

regularização urbana constituem-se como um objeto primordial de estudo para os

entes municipais, que programam uma abordagem sistemática para solucionar as

questões de irregularidade no uso do solo urbano, à partir de legislações urbanísticas

específicas que procuram reestabelecer uma configuração mais adequada e gerar

uma estruturação da cidade que permita um crescimento mais harmônico, criando um

ambiente propício e de qualidade para seus moradores.

2 Objetivos

Com o objetivo de resolver alguns desses problemas, a Constituição Federal de

1988 determinou a implantação de Planos Diretores Municipais de gestão

democrática, que deram inicio ao processo de gestão de parcelamento de solo,

mediante a imposição de utilização do tecido urbano, condição indispensável para o

desenvolvimento da qualidade da cidade-ambiente-sociedade.

A cidade de Belo Horizonte (MG-Brasil), como acontece em outras cidades de

América Latina, se expandiu com profundas disparidades sociais, econômicas e

urbanas, onde se verificam bairros com bons padrões de qualidade de vida

contrastantes em uma mesma zona com outros bairros que apresentam carência de

infraestrutura, serviços públicos, comércio ou equipamentos de saúde, educação e

lazer.

O processo de urbanização controlada se encontra constituído desde o ano de

1996, com a aprovação do Plano Diretor de Belo Horizonte, apresentado como

instrumento básico da política de expansão, Lei Municipal Nº 7165/96, com normas

estabelecidas pela Lei Municipal Nº 7166/96, posteriormente alterada pelas Leis

Municipais Nº 8137/2000 e Nº 9959/10, instituindo diretrizes para a ocupação da

cidade. Vale ressaltar a criação do Conselho Municipal de Política Urbana (COMPUR)

e o estabelecimento da obrigatoriedade de avaliação do Plano Diretor e da Lei de

Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo (Lei Municipal Nº 7.166/96) a cada quatro

anos, mediante processo de Conferência Municipal.

Atualmente a Prefeitura de Belo Horizonte conta com mais de oitenta canais

institucionais de participação popular em diferentes escalas. No campo das políticas

urbanas, o COMPUR e os Conselhos Municipais de Meio Ambiente, de Habitação, de

Patrimônio Cultural e de Saneamento encontram-se totalmente consolidados,

assumindo papel central na formulação e gestão de políticas, e se articulam a

Conferências Municipais.

A Prefeitura Municipal de Belo Horizonte, como ente municipal organiza suas

ações e as desenvolve através de diversas Secretarias Municipais. A Secretaria

encarregada de levar adiante as políticas de controle e concretização dos direitos

urbanísticos essências à regularização dos imóveis da cidade é a Secretaria Municipal

Adjunta de Regulação Urbana (SMARU), que atua sob o respaldo das leis vigentes,

com a disponibilidade de vários tipos de licenciamentos e regularizações.

A implantação regular dos empreendimentos que seguem a legislação

urbanística se apresenta como um processo burocrático, moroso e de alto

investimento para as empresas loteadoras e de alto custo de controle por parte do

Poder Público, e isto influi sobre a configuração da cidade, impactando fatores que

condicionam o preço de mercado, tornando os loteamentos regulares inacessíveis

para as famílias de baixa renda, refletindo na ocorrência e agravamentos dos

loteamentos clandestinos e irregulares, gerando uma dicotomia na conformação do

espaço urbano: o legal e o ilegal.

Esta situação de ocupação ilegal do solo leva parte da população do Município

de Belo Horizonte como a de tantos municípios brasileiros, a se utilizares de áreas

degradadas ambientalmente, construindo domicílios rústicos em estados de

precariedade. De acordo com pesquisa divulgada em 2007, pela Fundação João

Pinheiro, o déficit habitacional na Região Metropolitana de Belo Horizonte é de 173 mil

moradias o que amplia a utilização de áreas impróprias para ocupação. Esses dados

comprovam a necessidade de se desenvolver programas voltados especificamente

para essa parcela da população, visando a mitigar o problema existente.

Sendo assim fica clara a necessidade da criação e implementação das políticas

de regularização urbana com o objetivo de se incluir no tecido urbano formal as áreas

de loteamento clandestino ocupadas por população de baixa renda.

3 Metodologia

A SMARU – Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana organiza-se

através de Gerencias que permitem o acionamento e desenvolvimento das políticas

públicas programadas para atingir o objetivo indicado anteriormente. Dentre elas

existe a GEIUR – Gerencia de Programas de Inclusão Urbana que é encarregada dos

programas de regularização de imóveis no Município de Belo Horizonte para a

população de baixa renda, que possui três programas de inclusão vigentes e uma

previsão de ampliação de serviços técnicos de arquitetura e engenharia pública que

estará em funcionamento nos próximos anos, com o objetivo de ampliar o atendimento

técnico às pessoas mais carentes da cidade. Abaixo indicamos a metodologia utilizada

pela SMARU para o alcance dos objetivos anteriormente citados:

1. Programa de Regularização de Edificações Ex-Officio: tem por objetivo

regularizar edificações construídas até a data limite de 15 de Julho de 2009 conforme

indicado na lei municipal n° 9.725/09 e que se enquadram nos critérios definidos pela

lei municipal n° 9074/05: a) Edificações de uso exclusivamente residencial; b)

Edificação construída em lote aprovado e inscrita no Cadastro Imobiliário Municipal,

cuja somatória do valor venal das unidades imobiliárias situadas no lote não ultrapasse

R$30.000,00 (trinta mil reais), com lançamento fiscal para o exercício de 2004; c)

Edificações onde o(s) proprietário(s) do imóvel não seja possuidor de mais de um lote

no Município. A GEIUR, é quem se encarrega de executar os levantamentos das

informações necessárias à execução do projeto, produz o projeto e fornece, ao final

dos procedimentos, a Certidão de Baixa e Habite-se dos imóveis, documento que

regulariza a edificação, dentro das questões da municipalidade e que possibilita a

formalização cartorial da edificação.

2. Programa de Regularização de Loteamentos Informais e Irregulares:

tem por objetivo aprovar loteamentos informais e irregulares já consolidados e

situados em áreas que abrigam munícipes sem condições de arcar com os custos de

uma regularização onerosa. A GEIUR se encarrega da execução e aprovação do

projeto, para ao final dos procedimentos de parcelamento do solo, emitir a Certidão de

Origem de Lote que indica a aprovação do terreno, junto à municipalidade e possibilita

a formalização cartorial do lote.

3. Aprovação de Projeto Padrão: o objetivo é licenciar e aprovar projetos

para residências unifamiliares de 1 a 4 quartos, com área de até 70,0 m2 cujos

projetos se encontram disponibilizados gratuitamente aos munícipes. Após escolha e

aprovação do projeto é emitido um Alvará de Construção para que o cidadão possa

iniciar a construção. Quando a edificação é finalizada e vistoriada emitimos a Certidão

de Baixa e Habite-se do imóvel, documento que regulariza a edificação, dentro das

questões urbanísticas e que possibilita a formalização cartorial da edificação.

4. Ampliação dos Programas: a GEIUR se encontra estudando a

possibilidade de firmar convênios com instituições de ensino superior que possuam

atuação nas áreas de Engenharia e Arquitetura Pública para que estas instituições

executem gratuitamente projetos de regularização de edificações e projetos de

parcelamento do solo e encaminhem os mesmos à Gerência de Programas de

Inclusão Urbana, que se encarregará da aprovação dos mesmo, otimizando e

ampliando assim a capacidade de atendimento da gerência.

4 Conclusão Final

O processo de urbanização se apresenta como um fenômeno de alcance

global, que requer políticas públicas específicas que se fundem a partir de legislações

e normativas claras, que garantam a habitabilidade e qualidade de vida dentro da

cidade de todos e de cada um dos habitantes, sem deixar ninguém de fora.

Cada programa que se delineie deve envolver um estudo multidisciplinar do

processo de regulação urbana. Na cidade de BH as políticas de ação que a Prefeitura

de Belo Horizonte vêm desenvolvendo indicam objetivos bem claros, onde os

profissionais intervenientes na planificação do espaço urbano, com o

acompanhamento do estado, têm demonstrado um forte interesse em alcançar e

legitimar a cada um dos cidadãos a possibilidade de ascender a um ambiente digno,

em um processo indispensável que é a adequação do espaço físico da cidade, mas

que siga os padrões de urbanização mínimos previstos pela legislação.

Para que estas políticas sejam aplicadas com êxito, primeiro se requer uma

conscientização cultural de cidadania, onde as pessoas entendam, solicitem e

permitam a transformação daqueles territórios que se mostram irregulares e iniciem

seu processo de regularização para converter-se em áreas organizadas e planejadas.