Áreas urbanas de génese ilegal regularização fundiária maria madalena rodrigues teixeira
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Áreas Urbanas de Génese Ilegal Regularização fundiária Maria Madalena Rodrigues Teixeira. Realidade material. - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
Áreas Urbanas de Génese Áreas Urbanas de Génese
IlegalIlegal Regularização fundiária
Maria Madalena Rodrigues Teixeira
Realidade materialRealidade material
Aproveitamento de terrenos situados nas zonas
envolventes às grandes cidades ou centros urbanos
mediante a criação de «parcelas» destinadas a
construção sem licenciamento e, normalmente, sem
infra-estruturas.
Paisagem rural Caos
urbano
Enquadramento HistóricoEnquadramento Histórico
INÍCIO > Meados da década de 60, com acentuação a partir da 2ª
metade da década de 70
CAUSAS > Fenómenos migratórios / Regresso das ex-colónias
ZONAS DE IMPLANTAÇÃO > periferia das grandes cidades e dos centros urbanos
MECANISMOS DE TRANSACÇÃO IMOBILIÁRIA
v
Até à entrada em vigor do DL 289/73, de 6 de Junho – «retalho»
das áreas rústicas em «parcelas» e subsequente transmissão.
Depois de 6 de Junho de 1973 – Transmissão dos prédio rústicos em avos, em que o numerador da fracção correspondia ao nº de m2 alienados e o denominador à área global do terreno.
«IMPACTO JURÍDICO NEGATIVO» «IMPACTO JURÍDICO NEGATIVO»
Efeito «cascata»
Loteamento clandestino
vConstrução clandestina
vObjecto material do direito de propriedade: quota-parte de
prédio rústico ou prédio urbano?
Realidade material desconforme à realidade jurídica
IMPACTO URBANÍSTICO E SOCIALIMPACTO URBANÍSTICO E SOCIAL
Fraccionamento fundiário descontrolado
Edificação massificada
Falta de infra-estruturas
Acessibilidades precárias
Ausência de espaços verdes
Ausência de Equipamentos colectivos
DESENHO URBANO DESORDENADO
PREJUÍZO DO AMBIENTE URBANO
DÉFICE DE QUALIDADE DE VIDA DOS CIDADÃOS
Medidas Legislativas Preventivas
A partir de 6 de Junho de 1973 ( DL 289/73, de 6 de Junho)
Transmissão de Lotes e Registo
Prova do licenciamento administrativo da operação de loteamento nos títulos de transmissão de lotes, sob pena de nulidade dos actos e recusa do registo
A partir de 2 de Março de 1985 ( DL 400/84, de 31 de Dezembro) e até 28 de Março de 1992
Transmissão de «avos» de prédios rústicos – constituição de compropriedade e aumento do número de compartes - e o Registo
Exigência de parecer favorável da câmara municipal do local da situação dos prédios, sob pena de nulidade dos actos e negócios jurídicos e recusa do registo
Medidas Legislativas Preventivas
A partir de 28 de Março de 1992 ( DL 448/91, de 29 de Novembro)
Transmissão de Lotes e Registo
Prova do licenciamento administrativo da operação de loteamento nos títulos de transmissão de lotes, sob pena de nulidade dos actos e recusa do registo
Com a Lei nº91/95, de 2 de Setembro
Transmissão de «avos» de prédios rústicos – constituição de compropriedade e aumento do número de compartes - e o Registo
Exigência de parecer favorável da câmara municipal do local da situação dos prédios, sob pena de nulidade dos actos e negócios jurídicos entre vivos e recusa do registo
Medidas Legislativas de Regularização Fundiária
PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI(Lei nº91/95, de 2 de Setembro, com as alterações introduzidas pelas Leis nº165/99,
nº64/2003 e nº10/2008)
Âmbito material
Prédios ou conjuntos de prédios contíguos que, sem a
competente licença de loteamento, quando legalmente exigida,
tenham sido objecto de operações físicas de parcelamento
destinadas a construção até à entrada em vigor do DL nº400/84,
e que, nos respectivos planos municipais de ordenamento do
território, estejam classificados como espaço urbano ou
urbanizável
Prédios ou conjuntos de prédios parcelados antes da entrada
em vigor do DL nº46673 de 29 de Novembro de 1965
PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI
PROCESSO DE RECONVERSÃO,
uma possibilidade ou um dever?
A reconversão urbanística do solo e a
legalização das construções integradas em AUGI
constituem um dever dos respectivos
proprietários ou comproprietários
PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI
PROCESSO DE RECONVERSÃO,
De quem é o encargo financeiro?
Os encargos com a operação de reconversão
urbanística impendem sobre os titulares dos
prédios abrangidos pela AUGI
PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI
INICIATIVA ORGANIZAÇÃO DO PROCESSO
• Câmara MunicipalCâmara Municipal operação de operação de
loteamentoloteamento
plano de pormenorplano de pormenor
• Proprietários ou comproprietáriosProprietários ou comproprietários operação de operação de
loteamentoloteamento
PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI
REGIME DE ADMINISTRAÇÃO DOS PRÉDIOS ABRANGIDOS
Administração conjunta, assegurada pelos respectivos proprietários ou comproprietários
ORGÃOS DA ADMINISTRAÇÃO CONJUNTA:
> Assembleia de proprietários ou comproprietários – órgão de
acompanhamento e fiscalização
> Comissão de administração – órgão executivo
> Comissão de Fiscalização – órgão de fiscalização e consulta
PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI
SÍNTESE DAS OPERAÇÕES DO PROCESSO
Iniciativa dos particulares
1º > Delimitação do perímetro das AUGI com
recurso a qualquer meio gráfico, cadastral ou registral que identifique com clareza a área delimitada
PERIMETRO DA AUGI
Um ou mais prédios contíguos
2º >Instituição da Administração conjunta
PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI
SÍNTESE DAS OPERAÇÕES DO PROCESSO
Iniciativa dos particulares
3º > Deliberação de promoção da reconversão da AUGI / Eleição da comissão de administração / Aprovação do projecto de reconversão a apresentar à câmara municipal, na modalidade de loteamento
4º > Pedido de informação prévia (facultativo)
5º > Pedido de loteamento instruído com vários documentos, entre eles:
- Planta que evidencie a realidade actual da AUGI com identificação das edificações a demolir ou a alterar;
- Planta síntese do loteamento pretendido
PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI
OPERAÇÕES DO PROCESSO
Iniciativa municipal
> Reconversão mediante operação de loteamento
> Reconversão mediante plano de pormenor
PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI
REGULARIZAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Modalidades, requisitos e forma
> Divisão por acordo de uso
- Aplicável quando o loteamento corresponda à situação existente à data do início do processo de Reconversão
- Nenhum dos interessados pode levar exclusivamente tornas, salvo se a tal der o seu assentimento expresso em documento autêntico ou autenticado
Documento: deliberação da assembleia de comproprietários + escritura pública na qual comissão de administração, em nome de todos os interessados, declara divididos os lotes nos termos do projecto de divisão aprovado na assembleia e das alterações resultantes das decisões das acções de impugnação, se for esse o caso.
PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI
REGULARIZAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Modalidades, requisitos e forma
> Divisão de coisa comum extrajudicial
> Requisitos comuns
> Escritura Pública
PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI
REGULARIZAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Modalidades, requisitos e forma
> Divisão de coisa comum judicial
O Essencial da Tramitação:
-Petição instruída com o título de reconversão, o projecto de divisão
proposto, o mapa de tornas, se a elas houver lugar, e dos documentos que
habilitem o juiz a adjudicar os lotes segundo juízos de equidade, para o
caso de não ser possível chegar a acordo na conferência de interessados;
-A falta de contestação importa a admissão dos factos alegados e do
projecto de divisão proposto;
- Realização de conferência de interessados, restringida aos lotes objecto
de controvérsia;
-Na falta de acordo, adjudicação dos lotes «controvertidos» segundo juízos
de equidade.
PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI
PAPEL DO REGISTO PREDIAL NO PROCESSO
> Delimitação do perímetro das AUGI – pode ser feita com recurso à
informação que consta do registo, desde que através deste seja possível identificar com clareza a área delimitada ( área que, no entendimento da câmara municipal, deve ser objecto de um único processo de reconversão urbanística, podendo integrar um ou mais prédios contíguos).
Funcionamento da Assembleia – por regra, só têm assento na assembleia os proprietários ou comproprietários cujo direito esteja devidamente inscrito na conservatória do registo predial.
PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI
REGRAS ESPECIAIS DE REGISTO PREDIAL
> A rectificação da descrição da área de prédio integrado em AUGI
não carece de prévia rectificação do título, desde que a diferença não seja superior a 15% para mais ou para menos relativamente à área constante da descrição *;
> A inscrição da operação de transformação fundiária que respeite a
prédio em compropriedade não dá lugar, de imediato, à abertura das novas descrições, que só serão abertas quando for requerida a inscrição de aquisição
> A inscrição da operação de loteamento pode dar lugar ao registo
oficioso de hipoteca legal sobre todos os lotes que integram a AUGI (caução de boa execução das obras de urbanização)
* Regime mais favorável nos prédios rústicos sem matriz cadastral ( 20%) depois do DL 116/2008
PROCESSO DE RECONVERSÃO DAS AUGI
REGRAS ESPECIAIS DE REGISTO PREDIAL
> É dispensado o registo intermédio em nome dos
titulares de quota de prédio indiviso integrado em AUGI que faça parte de herança indivisa, para efeitos do registo de aquisição do lote por divisão de coisa comum que continue a integrar a mesma herança.
> É dispensado o nome dos sujeitos passivos na inscrição da aquisição do lote por divisão de coisa comum.
Agora,Agora,
O CASO CONCRETOO CASO CONCRETO
CASO CONCRETO
DADO DO PROBLEMA
O papel do credor hipotecário no Processo
de reconversão urbanística da AUGI
CASO CONCRETO
Pedido de registo
- A, em representação da Administração conjunta da AUGI…,
requisitou o registo de alvará de loteamento sobre o prédio X emitido
no âmbito do processo de reconversão urbanística regulado na Lei
nº91/95;
Decisão do Registrador
Provisoriedade por dúvidas
Fundamento: Existência de inscrições hipotecárias sobre o prédio.
CASO CONCRETO
Recurso
Pedido: Revogação da decisão do registrador
Síntese da Fundamentação:
1- Não resultam da Lei das AUGI impedimentos ao registo pelo
facto de existirem hipotecas sobre o prédio;
2 -O alvará de loteamento contem todos os requisitos
necessários ao registo
CASO CONCRETO
Despacho de sustentação
Decisão: Manutenção da decisão do registrador
Fundamentação:
1- A inexistência de preceito legal que, na Lei das AUGI, se refira à existência de
inscrições hipotecárias e respectiva compatibilização com o processo de
reconversão urbanística não significa que não haja outros princípios de direito a
observar nesta matéria
2- O titular de hipoteca definitivamente registada beneficia da presunção
registral
3- O loteamento, com a divisão do prédio em novos prédios, determina o
desaparecimento da coisa hipotecada
CASO CONCRETO
Parecer do Conselho Técnico do IRN
Síntese da Fundamentação:
1- Enquadramento legal das operações de reconversão urbanística das
AUGIs
2- O processo de reconversão urbanística foi desencadeado pelos
interessados e visa um prédio em compropriedade integrado em AUGI
3- A inscrição de loteamento requerida não dará lugar à abertura da
descrição dos lotes, uma vez que não foram requeridos os registos de
aquisição por divisão de coisa comum
CASO CONCRETO
Parecer do Conselho Técnico do IRN
Síntese da Fundamentação:
4- Face ao disposto no artigo 730º, al. c) do Código Civil, o perecimento
da coisa hipotecada é causa de extinção da hipoteca, sem prejuízo das
indemnizações devidas (art. 692º do CC) e a possibilidade de substituição
e reforço da hipoteca (art. 701º do CC).
5- Mas, no caso de divisão em lotes, não há, verdadeiramente,
perecimento da coisa, pois, o que ocorre é um desmembramento do
objecto; a sua divisão em tantos outros prédios; o prédio não desaparece,
apenas se modifica.
6- A hipoteca, como direito real de garantia, não perde o seu objecto;
apenas deixa de incidir sobre uma fracção indivisa do prédio inicial e
passa a incidir sobre uma fracção indivisa de cada um dos lotes criados a
partir daquele prédio
CASO CONCRETO
Parecer do Conselho Técnico do IRN
Síntese da Fundamentação:
7- Aplicando a doutrina da sequela ( faculdade conferida ao titular da
coisa ou do direito real sobre a coisa, de fazer valer o seu direito sobre
ela onde quer que esta se encontre) no caso concreto, temos que os
credores hipotecários, não obstante o fraccionamento físico do prédio,
poderão fazer valer os seus direitos, relativamente à fracção hipotecada,
sobre todos os prédios que, por virtude do loteamento, passaram a
ocupar o lugar do originário
8- Isto sem prejuízo da hipoteca poder vir a incidir apenas sobre os lotes
adjudicados aos devedores se os credores prestarem o seu
consentimento na divisão da coisa comum ( artigo 689º, nº2, do Código
Civil)
CASO CONCRETO
Parecer do Conselho Técnico do IRN
Síntese da Fundamentação:
9- Não havendo consentimento do credor e no silêncio da lei, a
hipoteca continua a incidir sobre a quota ideal da coisa, mesmo
após a divisão da coisa comum , prolongando-se assim a
comunhão, quanto à hipoteca, o que, em caso de incumprimento
da obrigação creditícia, pode conduzir mesmo à venda judicial,
inutilizando a divisão feita.
10- Face ao disposto no artigo 696º do CC, salvo convenção em
contrário, a hipoteca é indivisível, subsistindo por inteiro sobre
cada uma das coisas oneradas e sobre cada uma das partes que as
constituam, ainda que a coisa ou o crédito seja dividido, ou se
encontre parcialmente satisfeito.
CASO CONCRETO
Parecer do Conselho Técnico do IRN - Síntese da Fundamentação
10- Não obstante o que antecede e apesar de não existir disposição expressa que
demande a intervenção dos credores:
- Porque se trata de um processo de reconversão urbanística, destinado a
conformar juridicamente a situação fundiária e a «regularizar» o direito de
propriedade, a que respeita também «um programa registral unitário», ainda que
faseado ou dividido por vários actos;
- Porque importa não comprometer o acordo a alcançar pelos comproprietários e
as suas expectativas quanto à atribuição dos lotes apenas com os ónus a que
deram azo;
À luz dos princípios que regem aquele processo, justifica-se que os credores
intervenham a consentir no fraccionamento material e jurídico e na substituição
do objecto da garantia, no sentido de passar a constar sobre os lotes atribuídos ao
devedor ou garante.
11- Por outro lado, a integração no domínio público de parcelas do prédio loteado,
com a extinção, quanto a estas, do direito real de garantia, mais justifica a
oportuna intervenção dos ditos credores.
CASO CONCRETO
Este parecer foi homologado por
despacho do Director-Geral dos Registos
e do Notariado (actualmente designado,
Presidente do Instituto dos Registos e do
Notariado), de 27.03.2003, e publicado no
BRN 4/2003, II caderno.