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1
Enic
crédito imobiliário
Fortaleza, 04 OUT 13
Teotônio Costa Rezende
Diretor
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as garantias de crédito imobiliário no Brasil
limites do SBPE
CMN divulgou a Resolução 4.271,
30 SET 13.
Foco central: assegurar maior “austeridade” na concessão do crédito por ampliar os limites do SBPE, mas limitando quota de financiamento e definindo diretrizes prudenciais para a aferição da renda do proponente ao crédito)
Elevação do valor de imóvel limite do SFH
Principais alterações • Limitar a LTV em até 80%, podendo ser ampliada para até 90% se o sistema
de amortização for o SAC • Segregação de funções – responsável pela avaliação do imóvel não pode
estar subordinado à área de crédito • Na apuração da renda, para fins de definição da capacidade de pagamento,
deve levar em conta os comprometimentos da renda com outras dívidas (renda disponível)
• O comprometimento da renda deve levar em consideração a prestação de maior valor prevista ao longo do fluxo de retorno (Juros crescentes, amortizações negativas, elevação do prêmio de seguros MIP etc)
• Os documentos comprobatórios da apuração do valor da garantia, do nível de risco e da capacidade de pagamento devem ficar do BACEN durante todo o período em que o contrato estiver ativo
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as garantias de crédito imobiliário no Brasil limites do SBPE
CMN divulgou a Resolução 4.271,
30 SET 13.
Foco central: assegurar maior “austeridade” na concessão do crédito por ampliar os limites do SBPE, mas limitando quota de financiamento e definindo diretrizes prudenciais para a aferição da renda do proponente ao crédito)
Elevação do valor de imóvel limite do SFH
Principais alterações • Elevação do limite de valor do imóvel – de R$ 500 mil para R$ 750 mil (DF,
MF, SP, RJ) e R$ 650 mil para demais UF Alguns dados:
28% dos contratos do SFH/SBPE, financiados pela CAIXA, utilizam saldo da conta vinculada do FGTS como poupança
Se a nova regra estivesse em vigor em jan/13, do total dos recursos do SBPE aplicados em 2013 (até set/13), 4,2% da quantidade e 7,3% do valor teria sido incluído no SFH e não no SH/SFI
Impactos inclusão no SFH (Tx. Efetiva de 8,6% a.a para 8,3% a.a)
Taxa nominal 8% Prazo Impactos
Quota 90% 360 420 na prestação
Valor do imóvel Financiamento Prestação Renda Mínima Prestação Renda Mínima inicial
R$ 500.000,00 R$ 450.000,00 R$ 4.394,10 R$ 14.647,00 R$ 4.215,53 R$ 14.051,76 R$ 0,00
R$ 650.000,00 R$ 585.000,00 R$ 5.704,83 R$ 19.016,10 R$ 5.472,69 R$ 18.242,29 R$ 134,45
R$ 750.000,00 R$ 675.000,00 R$ 6.578,65 R$ 21.928,83 R$ 6.310,79 R$ 21.035,98 R$ 155,14
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as garantias de crédito imobiliário no Brasil limites do SBPE
CMN divulgou a Resolução 4.271,
30 SET 13.
Foco central: assegurar maior “austeridade” na concessão do crédito por ampliar os limites do SBPE, mas limitando quota de financiamento e definindo diretrizes prudenciais para a aferição da renda do proponente ao crédito)
Elevação do valor de imóvel limite do SFH
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
abr/
09
jun
/09
ago
/09
ou
t/0
9
dez
/09
fev/
10
abr/
10
jun
/10
ago
/10
ou
t/1
0
dez
/10
fev/
11
abr/
11
jun
/11
ago
/11
ou
t/1
1
dez
/11
fev/
12
abr/
12
jun
/12
ago
/12
ou
t/1
2
dez
/12
fev/
13
abr/
13
jun
/13
ago
/13
INCC IGPM
29,76%
36,72%
R$ 500 mil
R$ 650 mil (30%) R$ 750 mil (50%)
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CMN divulgou a Resolução 4.271,
30 SET 13.
Foco central: assegurar maior “austeridade” na concessão do crédito por ampliar os limites do SBPE, mas limitando quota de financiamento e definindo diretrizes prudenciais para a aferição da renda do proponente ao crédito)
Elevação do valor de imóvel limite do SFH
Algumas considerações Os limites de LTV não afetam as operações fora do SFH (SFI / SH etc) A nova regra vale somente para contratos firmados a partir da vigência da Res.
CMN/BACEN 4271: Contratos firmados anteriormente com valor > R$ 500 mil até R$ 750 mil, firmados
anteriormente, continuam impedidos de utilizar FGTS e não podem compor o Mapa IV com se fossem operações do SFH
Idem, para o caso de contratos que venham a ser portados, isto é, devem ser mantidos na mesma situação vigente à época da assinatura
Contratos de financiamento cujo valor do imóvel esteja dentro dos limites do SFH, porém, cuja LTV for superior limites ora fixados ou se a taxa de juros efetiva suplantar 12,0% a.a., tem que ser enquadrados no SH ou SFI
A limitação da LTV vale tanto para as operações lastreadas em funding Caderneta de Poupança quanto do FGTS
As operações em curso, que comprovadamente já haviam sido autorizadas pela instituição financeira, poderão ser concluídas com base nas regras anteriormente vigentes
Não há obrigatoriedade de alterar as taxas de juros praticadas para os imóveis com valor entre > R$ 500 mil e até R$ 750 mil, salvo se estivesse superior a 12,0% a.
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as garantias de crédito imobiliário no Brasil limites do SBPE
CMN divulgou a Resolução 4.271,
30 SET 13.
Foco central: assegurar maior “austeridade” na concessão do crédito por ampliar os limites do SBPE, mas limitando quota de financiamento e definindo diretrizes prudenciais para a aferição da renda do proponente ao crédito)
Elevação do valor de imóvel limite do SFH
Algumas considerações • A taxa de juros do SFH já estava bem próxima das taxas de juros do SH/SFI • O grande impacto virá da possibilidade de utilização dos recursos da conta
vinculada do FGTS • Estima-se saque da ordem de R$ 1,0 bi, por ano, por conta do aumento
dos saques do FGTS • Incentivo à habitação de mercado pode impactar negativamente na
habitação social • É correto ou necessário subsidiar a habitação para a alta renda? • Existe risco ou espaço para realinhamento de preços?
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Distribuição da Carteira - LTV SBPE FGTS - PMCMV FGTS - Fora PMCMV SBPE FGTS - PMCMV FGTS - Fora PMCMV
Até 50% 18,4% 5,0% 13,3% 18,7% 5,0% 14,3%
> 50% até 70% 23,2% 23,6% 20,1% 23,5% 23,7% 20,2%
> 70% até 80% 17,5% 36,1% 28,4% 17,6% 34,2% 26,2%
> 80% até 90% 38,5% 32,6% 31,7% 37,7% 34,4% 32,8%
> 90% até 95% 0,6% 1,2% 2,1% 0,7% 1,1% 2,1%
> 95% até 99,99% 1,6% 1,4% 4,4% 1,7% 1,4% 4,4%
100% 0,2% 0,1% 0,1% 0,2% 0,1% 0,1%
Total > 90% 2,4% 2,8% 6,5% 2,5% 2,7% 6,6%
% em relaçãoCarteira ativa (Quantidade Contratos% LTV
% em relaçao à contratação 2012 (Qtde contratos)
SBPE FGTS - PMCMV FGTS - Fora PMCMV
17,4% 4,9% 10,1%
22,2% 23,0% 19,9%
17,4% 42,4% 35,5%
40,8% 26,6% 28,1%
0,6% 1,3% 2,0%
1,5% 1,6% 4,4%
0,2% 0,1% 0,1%
2,2% 3,0% 6,5%
% em relaçao à contratação 2013 (Qtde contratos)
Distribuição da Aplicação - LTV
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evolução do crédito imobiliário
na CAIXA
crédito imobiliário – crescimento sustentável
71%
66%
62%
56%
59%
68%
72%73%
74% 74% 74%
63%
45%
51%
57%
59%
61%
66%
68%69%
70%71%
71%
64%
60%
57%
59%
66%
70% 71%72% 72%
73%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
quota média (ltv)
FGTS SBPE/CAIXA Total
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27,5%31,6%
34,9%43,1%
55,3% 63,5%68,2% 65,3%
58,3%
26,9%31,6%
36,5%43,1%
51,1%
57,7% 62,4%64,6%
65,3%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
relação saldo atual x garantia atual
FGTS SBPE
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evolução do crédito imobiliário
na CAIXA
crédito imobiliário – crescimento sustentável
217 200208 216
227
255
270
287295
302
321
159 159
189200
207
229
270
301
315
336 356
215193
203209
217
242
270
295306
322 343
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
prazo médio
FGTS SBPE/CAIXA Total
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Inadimplência SBPE e FGTS
Acima 90 dias
0,0%
0,4%0,5%
1,1% 1,2%
2,0%
1,3%1,4%
1,5% 1,5%
1,7%
1,5%1,5%
1,6%
1,0% 1,0% 1,0%0,9%
1,1% 1,0%
1,2%1,3%
0,8%
1,8%
1,4% 1,3%
0,9%
1,6%
1,3%
1,2%1,2%
1,1%
dez/08 jun/09 dez/10 jun/10 dez/10 jun/11 dez/11 jun/12 dez/12 jun/13 ago/13
MCMV faixa 2 e 3
FGTS - Fora
SBPE/CAIXA
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SINAIS TROCADOS
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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
R$ 5,1 R$ 5,9 R$ 9,0 R$ 13,2 R$ 15,2 R$ 23,3
R$ 47,05
R$ 75,93 R$ 80,09
R$ 106,74 R$ 101,6
R$ 28,,7
projeção 2013 R$ 130,3 bi
crédito imobiliário - evolução da contratação valores R$ bilhões
Projeção
Executado 2013
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
251 326 425 503 443 515
897 1232 1097 1231 1411
455
quantidade de unidades
projeção 2013 1.868 mil unidades
Projeção
Executado 2013
crédito imobiliário – crescimento sustentável evolução do
crédito imobiliário na CAIXA
a contratação de 2013 será
recorde na CAIXA, tanto no
valor da contratação quanto no número de unidades
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15
446 461
563
505 539
791
618
501
385 5.099 4.939
6.425 5.935 5.987
12.644
10.747
8.899
6.726
jan-13 fev-13 mar-13 abr-13 mai-13 jun-13 jul-13 ago-13 set-13
Valor (R$ Milões)
Qtde
MÉDIA DIÁRIA DE CONTRATAÇÃO
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16
Crédito Imobiliário - Individual x Fin. ProduçãoR$ Bilhões
3,6 4,97,5
11,6
18,3 19,6
32,7
46,351,7
62,259,6
14,3
29,7 28,4
44,040,5
1,6 1,5 1,7 2,6 2,9 3,7
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
INDIVIDUAL
FIN. PRODUÇÃO
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17
Crédito Imobiliário - Individual x Fin. ProduçãoRecursos aplicados
69%76%
82% 82%86% 84%
70%61% 65%
59% 60%
16%14%18%18%
24%31%
40%41%35%39%
30%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
INDIVIDUAL FIN. PRODUÇÃO
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evolução do crédito imobiliário
na CAIXA
crédito imobiliário – crescimento sustentável
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evolução do crédito imobiliário
na CAIXA
crédito imobiliário – crescimento sustentável
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as garantias de crédito imobiliário no Brasil
fonte: MC Kinsey – elaboração: Magesty
distribuição da demanda (milhões)
demanda imobiliária no Brasil
o crescimento do crédito imobiliário
será sustentado por uma demanda de
27 milhões de habitações nos
próximos 10 anos,
principalmente nas faixas de menor
renda.
6,7
10,1
4,9
3,5
1,8
27,0
distribuição da demanda
r ≤ R$ 600
R$ 600 > r ≤ R$ 1.200
R$ 1.200 > r ≤ R$ 2.000
R$ 2.000 > r ≤ R$ 4.000
r ≤ R$ 4.000
todas
62% da demanda
a demanda habitacional ajustará as prioridade de consumo das famílias
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as garantias de crédito imobiliário no Brasil distribuição da demanda (milhões)
demanda imobiliária no Brasil
no final da década, a porcentagem de
brasileiros da classe média crescerá de 37% para 50% da população total
a demanda habitacional ajustará as prioridade de consumo das famílias (vide quadro seguinte)
total: 175 milhões total: 188 milhões
composição de classes sociais no Brasil (milhões de pessoas)
Source: FGV
A
B
C
D
E
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as garantias de crédito imobiliário no Brasil principal
conclusão
proporção de endividamento por tipo de crédito tomado
no Brasil, o crédito ao consumo se apresenta alinhado ao de mercados mais maduros o crédito imobiliário ainda apresenta grande potencial de crescimento
.
24
50
58
74
75
76
82
84
24
8
6
3
12
4
2
1
4
23
2
6
1
2
4
48
19
36
21
7
20
14
11
imobiliário auto cartão de crédito outros sem garantia
elaboração: Magesty
gap em relação ao México
(↑ crédito imobiliário)
a satisfação de “consumo imediato” cederá à necessidade de crédito para moradia própria
gap em relação à Espanha
(↓ crédito consumo)
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Endividamento das Famílias se expande, mas, ao se excluir o crédito imobiliário, verifica-se acomodação
44,8%
30,4%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
jun
/05
de
z/0
5
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/06
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z/0
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/09
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0
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/11
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z/1
1
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/12
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z/1
2
jun
/13
Endividamento das famílias(Em % da renda acumulada nos últimos 12 meses)
Total Excluído crédito habitacional
Fonte: BACEN Elaboração: CAIXA
14,4%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
jun
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z/0
5
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z/0
6
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/13
Endividamento com Habitação(Em % da renda acumulada nos últimos 12 meses)
Crédito habitacional
Fonte: BACEN Elaboração: CAIXAFonte: SUPLA/GECEN
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24
É possível continuar crescendo,
desde que saibamos identificar a linha
que separa a ousadia da
inconsequência e que não nos
esqueçamos dos ensinamentos da
fábula da Galinha dos Ovos de Ouro.