apresentação ppp habitacional
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Plano do Governo para Revitalização do centro de São Paulo.TRANSCRIPT
SECRETARIA DA HABITAÇÃO
PPP – HABITACIONAL
CENTRO DA CIDADE DE SÃO PAULO
AUDIÊNCIA PÚBLICA
Casa Paulista
25 Março 2013
GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO Geraldo Alckmin
SECRETARIA DA HABITAÇÃO
Sílvio Torres
AGÊNCIA PAULISTA DE HABITAÇÃO SOCIAL
CONCESSÃO ADMINISTRATIVA ÁREA CENTRAL DA CIDADE DE SÃO PAULO
A Secretaria de Estado da Habitação – SH, e sua Agência Paulista
de Habitação Social – Casa Paulista, diante da aprovação havida na
53ª Reunião Ordinária do Conselho Gestor do Programa Estadual
de Parcerias Público-Privadas, realizada no dia 27 de fevereiro de
2013, comunica aos interessados que realizará audiência pública,
em atendimento ao disposto no artigo 39 da Lei Federal 8.666/93,
para tornar público o modelo de PPP aprovado por aquele órgão
deliberativo visando à concessão administrativa para requalificação
urbana da área central da cidade de São Paulo a partir da oferta de
habitação e prestação de serviços correlatos. A audiência será
realizada no dia 25-03-2013, às 9h30, no Auditório do Edifício
Cidade I, situado na Rua Boa Vista, 170, Mezanino, Centro, São
Paulo/SP, ocasião em que os interessados terão acesso às
informações necessárias.
OBJETO DA PPP HABITACIONAL
Concessão Administrativa para oferta de 20.221 unidades
habitacionais (12.508 HIS e 7.713 HMP) na área central da
cidade de São Paulo, compreendendo:
• Aquisição de terrenos, elaboração de projetos, execução de
obras de edificação habitacionais;
• Elaboração de projetos e execução de obras para
implantação de infraestrutura e equipamentos sociais;
• Prestação de Serviços:
Objetivos Específicos • Requalificação urbana de áreas determinadas por Setores de Intervenção,
mediante a oferta de unidades habitacionais de interesse social no centro da cidade de São Paulo.
• Requalificar o espaço urbano; • Acelerar o processo de repovoamento da área central. • Contribuir para o processo de inclusão social; • Otimizar o uso da infraestrutura, equipamentos e dos bens públicos
existentes na Área Central. • Aproximar a moradia dos locais de oferta de emprego; • Otimizar o transporte público;
Estratégias • Utilização majoritárias dos imóveis inseridos em ZEIS. • Identificação de oportunidades para intervenção destinada a oferta de
habitação, além de incrementos à qualificação dos espaços públicos, dos equipamentos sociais e da otimização da oferta de transporte coletivo.
• Tomar os eixos das ferrovias como estruturadores das intervenções
OBJETIVOS ESPECÍFICOS E ESTRATÉGIAS DA PPP HABITACIONAL
MAPA DO CENTRO EXPANDIDO
PPP ÁREA CENTRAL DA CIDADE DE SÃO PAULO
Distritos-alvos da Intervenção: Sé, República, Santa Cecília,
Barra Funda, Bom Retiro, Pari, Brás, Mooca, Belém, Cambuci,
Liberdade, Bela Vista
SETORES DE INTERVENÇÃO
SETOR A : FERROVIA - SETOR OESTE
• Recortes 01: Barra Funda – Santa Cecília; 07: Pari – Tamanduateí; 08: Bom
Retiro; 09: Pari
SETOR B – REPÚBLICA / BELA VISTA
• Recortes 02-03-04-05-06
SETOR C – LIBERDADE / BRÁS
• Recortes 13: Brás – Radial Leste; 4: Liberdade – Cambuci
SETOR D – INDÚSTRIAS CAMBUCI / MOOCA
• Recorte 15 – Indústrias Cambuci/Mooca
SETOR E – FERROVIA - SETOR LESTE
• Recortes: 10: Indústrias Brás; 11: Brás ferrovia; 12: Metrô Bresser - Radial Leste;
17: Belenzinho
SETOR F – INDÚSTRIAS BELÉM
• Recorte 16 – Belém Celso Garcia
DISTRIBUIÇÃO DOS SETORES DE INTERVENÇÃO
DISTRIBUIÇÃO DOS SETORES DE INTERVENÇÃO
HISTÓRICO
• Lei Estadual nº 12.801, de 2008, que criou o FPHIS e o FGH.
• Decreto Nº 57.370, de 2011, que instituiu a Agência Paulista de
Habitação Social – CASA PAULISTA – e criou a Política de Fomento à
Habitação de Interesse Social no Estado, para (i) Fomentar a
participação de agentes promotores privados no provimento de
habitação e (ii) Superar o modelo que tem o setor público como o
provedor quase exclusivo da habitação para as populações de baixa
renda no Estado.
• Estudo da SPDR de 2008 apontou: (i) Necessidade de se elaborar uma
política pública articulada de reocupação do Centro, tendo a
implementação de projetos habitacionais como variável estratégica; (ii)
Investimentos públicos em habitação, transporte e educação exigidos
pela expansão na periferia são três vezes superiores aos que seriam
demandados num programa de habitação social no centro.
HISTÓRICO
• 31/out/2011 - Aprovação da proposta preliminar no CGPPP (41ª
reunião): 10.000 uh na região central da cidade de São Paulo;
• 16/abr/2012 - Edital de Manifestação de Interesse Privado – MIP
(Chamamento Público: 32 empresas cadastradas);
15/out/2012 - Apresentação das Propostas: 05 Empresas entregaram
estudos: (i) Bairro Novo; (ii) Brookfield/Concremat; (iii) CITADD; (iv)
Consórcio Reviva; e (v) Instituto URBEM
Constituição de Grupo de Trabalho, sob coordenação da Secretaria
Executiva do CGPPP para análise dos estudos propostos e formulação
da Modelagem Final da PPP. O Grupo contou com assessoria da
Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas – FIPE;
15/dez/2012 - Conclusão das Análises pela UPPP
27/fev/2013 – Aprovação da Modelagem pelo CGPPP
25/mar/2013 – Audiência Pública
PÚBLICO ALVO E DISTRIBUIÇÃO DAS MORADIAS
Famílias com renda bruta mensal até 16 salários mínimos,
priorizando as que ganham até 5 pisos salariais do Estado.
População que trabalha, comprovadamente, na área central
da cidade de São Paulo;
2000 unidades direcionadas para atender compromissos da
SH assumidos formalmente em processo público de seleção
e habilitação.
PÚBLICO ALVO E DISTRIBUIÇÃO DAS MORADIAS
UH
RF1 R$ 755 a R$ 1.510,00 3.261
RF2 + de R$ 1.510,00 a R$ 2.265,00 3.299
RF3 + de R$ 2.265 a R$ 3.020,00 2.974
RF4 + de R$ 3.020,00 a R$ 4.068,00 2.974
12.508
RF5 + de R$ 4.068,00 a R$ 7.550,00 3.159RF6 + de R$ 7.550,00 a R$10.848,00 4.554
7.713
20.221
H
I
S
SUBTOTAL
H
M
P
TOTAL
SUBTOTAL
FAIXAS
Nota:
As faixas poderão sofrer alterações para ajustamento às condições de crédito oferecidas no
mercado imobiliário e/ou combinar subsídios federais, ou, ainda, em decorrência de
atualizações salariais..
MODELAGEM FINAL ESTRUTURA DO PROJETO PPP HABITACIONAL
Definição do estudo de referência: adotada a proposta
urbanística do Instituto URBEM.;
Definição do grau de aproveitamento das propostas
recebidas.
Definição do escopo e responsabilidades da
Concessionária;
Identificação dos Investimentos para implantação dos
empreendimentos – CAPEX
Montagem do modelo financeiro do Projeto PPP
Habitacional – Concessão Administrativa
Diretrizes Básicas do Edital e Contrato
Proposição do Cronograma do Projeto.
OFERTA POR SETOR DE INTERVENÇÃO
LOTES SETORES HIS HMP
LOTE 1 SETOR A 4319 2757 7.076 7.076
SETOR B 1711 1146 2.857
SETOR C 1679 1229 2.908
SETOR D 1560 849 2.409
SETOR E 1596 998 2.594
SETOR F 1643 734 2.377
TOTAL 12.508 7.713 20.221 20.221
LOTE 3
8.174
4.971
TOTAL
LOTE 2
Nota:
HIS e HMP no conceito da legislação do Município de São Paulo.
DISTRIBUIÇÃO ESPACIAL DOS LOTES
Balizamentos da oferta de moradias: • Características técnicas dos produtos; • Setores de interesse; • Infraestrutura e equipamentos;
Diretrizes e critérios de cadastramento e financiamento das famílias beneficiárias
Política de subsídios; Especificação dos serviços de gestão condominial e do trabalho
social Garantia ao setor privado do pagamento da contraprestação
contratual. Outorga de poderes para a SPE promover desapropriação de
imóveis e implantar os empreendimentos.
RESPONSABILIDADES DO PODER CONCEDENTE
RESPONSABILIDADES DA CONCESSIONÁRIA
Criar uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) - obrigatório Captar os recursos para realização dos Investimentos Prestar Serviços:
• Cadastramento e habilitação da população alvo; • Financiamento às famílias – direta ou indiretamente; • Gestão dos contratos de financiamento; • Trabalho social de pré e pós ocupação; • Reassentamento, se for o caso; • Gestão condominial; • Gestão das áreas comerciais e de serviços dos empreendimentos;; • Outros correlatos à função habitacional porventura exigíveis no edital de
licitação
Ajuizar ações de desapropriação de imóveis Promover Incorporações Imobiliárias
MODELO FINANCEIRO DA CONCESSÃO
Valor Total do Investimento: R$ 4.638 milhões Investimento Privado: R$ 3.016 milhões Contraprestação Poder Concedente: R$ 1.622 milhões Participação PMSP R$ 404 milhões
Prazos do Projeto: 20 anos, sendo
• 2 a 6 anos para implantação do empreendimentos • 14 a 18 anos para operação
Subsídios (já computados na contraprestação): Faixas de renda
destinatárias das HIS;
Concorrência Internacional • Admissão de empresas brasileiras e empresas estrangeiras; • Inversão de Fases – proposta de preço seguida de abertura do envelope de
habilitação (Artigo 13 da Lei Federal 11.079/04).
Divisão do objeto em 3 lotes (sem limitação à adjudicação de Lotes para
um mesmo licitante): • Lote 1 - Setor A = 7.076 unidades • Lote 2 - Setor B + C + D = 8.174 unidades • Lote 3 - Setor E + F = 4.971 unidades Total: 20.221 unidades
Permitida a participação de: • Sociedades isoladas ou consórcios (sem limitação no número de
participantes; • Fundações ou fundos • Entidades privadas de previdência complementar • Instituições financeiras • Fundos de Investimento em Participações (FIP) • Empresas com atividades de investidoras financeiras • Fundos de private equity
DIRETRIZES DO EDITAL E CONTRATO
Garantias do Privado
• Proposta - R$ 40,0 milhões => correspondente a 1,0 % do valor do Investimento
• Execução - R$ 200,0 milhões => correspondente a 5,0 % do valor do Investimento
Qualificação Econômico-Financeira • Comprovação de Patrimônio Líquido Mínimo – 10% do CAPEX – R$ 400
milhões (empresa isolada) – 13% do CAPEX – R$ R$ 520 milhões (consórcios)
• Não há exigência de comprovação da situação financeira por indicadores
Habilitação Jurídica, Regularidade Fiscal, Capacitação Técnica e Declarações
Critério de Julgamento e Seleção • Menor Valor da Contraprestação Máxima Anual
Proposta Comercial e Plano de Negócios • Declaração de Instituição Financeira atestando a sua viabilidade
DIRETRIZES DO EDITAL E CONTRATO
Atestados Técnicos • Participação em empreendimentos com investimentos de pelo menos
(equivalente a 20% do investimento estimado por Lote): - Lote 1 – R$ 300 milhões; - Lote 2 – R$ 400 milhões - Lote 3 – R$ 200 milhões
• Comprovação de ter implantado (equivalente a 25% do total de unidades por Lote) - Lote 1 – 1.700 unidades; - Lote 2 – 2.000 unidades; - Lote 3 – 1.200 unidades;
• Comprovação de ter executado serviços de gestão condominial em empreendimento com pelo menos 300 unidades, para quaisquer dos lotes.
DIRETRIZES DO EDITAL E CONTRATO
Unidades habitacionais pré-definidas - Oferta Mandatória Mínima.
Público Alvo (risco de demanda) definido no Edital - Requisitos
mínimos para elegibilidade;
Cadastramento dos interessados feito pelo Parceiro Privado SPE e fiscalizado pelo Poder Concedente;
Se houver excesso de demanda, critérios de desempate.
Se houver falta de demanda, reavaliação dos critérios.
DIRETRIZES DO EDITAL E CONTRATO
DEMANDA: Concessionária, exceto quando imposto pelo Poder Concedente;
ENGENHARIA (inclusive projetos): exclusivo da Concessionária; GEOTÉCNICOS E INTERFERÊNCIAS: exclusivos da Concessionária; ARQUEOLÓGICOS: exclusivo Poder Concedente; AMBIENTAIS:
• Licenças Prévia, Instalação e Operação: responsabilidade da Concessionária.
MANIFESTAÇÕES POPULARES CONTRÁRIAS AO PROJETO: Poder concedente;
DECISÕES JUDICIAIS OU ADMINISTRATIVAS QUE IMPEÇAM A DISPONIBILIZAÇÃO DAS ÁREAS PARA IMPLANTAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS: Poder Concedente
ALOCAÇÃO DE RISCOS
Condições prévias à contratação: • Apresentação de Garantia de Execução;
• Constituição e subscrição do capital social da SPE;
• Ressarcimento dos estudos resultantes da MIP;
Condições Suspensivas: • Publicação do extrato do contrato no DOE;
• Constituição da garantia de pagamento do Poder Concedente;
Remuneração da Concessionária: • Contraprestação Mensal
Garantia de pagamento da contraprestação pelo Poder
Concedente: • Constituição de Fundo de Investimento e penhor de suas quotas
• Seguros: Responsabilidade Civil, Engenharia “all risks”
• Outras explicitadas no edital
CONDIÇÕES CONTRATUAIS
CONDIÇÕES CONTRATUAIS
Penalidades: Multas em razão da gravidade da infração;
demais penas previstas na legislação;
Licenças: Todas as licenças são de responsabilidade do
Parceiro Privado.
Subcontratação: Admitida, nos termos do contrato
Reajuste: IPC-Geral
Alocação de Riscos: Conforme Minuta do Contrato;
Solução de Conflitos: Comissão de Acompanhamento e
Arbitragem.
CRONOGRAMA DO PROJETO
EVENTOS DATAS-MARCO
AUDIÊNCIA PÚBLICA 25/MARÇO-2013
CONSULTA PÚBLICA – INÍCIO ABRIL/2013
CONSULTA PÚBLICA - TÉRMINO MAIO/2013
APROVAÇÃO FINAL – CGPPP MAIO/2013
PUBLICAÇÃO DO EDITAL JUNHO/2013
SECRETARIA DA HABITAÇÃO
Muito Obrigado!