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Eng. Karina Haddad

Papel do construtor e do incorporador para

atendimento às garantias

Normas ABNT e manuais do setor

Normas ABNT • ABNT NBR 15575 – Norma de Desempenho (válida para os projetos

aprovados a partir de 19/07/13)

• ABNT NBR 14037 - Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações – Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação

• ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações -Requisitos para o sistema de gestão de manutenção (2ª edição publicada em 25/07/12 -

Norma já existe desde 1.999)

• ABNT NBR 16280 - Norma de Reforma em edificações –Requisitos para o sistema de gestão de reformas

• Manual das Áreas Comuns e do Proprietário – Uso, Operação e Manutenção do Imóvel (2ª e 3ª edição)

Manuais Secovi-SP/Sinduscon-SP

Norma de Desempenho

• Durabilidade - definição – capacidade da edificação ou de seussistemas de desempenhar suas funções, ao longo do tempo esob condições de uso e manutenção especificadas no manual deuso, operação e manutenção

• Manutenibilidade da edificação – definição – grau de facilidadede um sistema, elemento ou componente de ser mantido ourecolocado no estado no qual possa executar suas funçõesrequeridas, sob condições de uso especificadas, quando amanutenção é executada sob condições determinadas,procedimentos e meios prescritos

CONCEITOS (termos e definições da ABNT NBR 15575:2013)

Envolvidos

• PROJETISTA

• CONSTRUTOR E INCORPORADOR

• ADMINSTRADORA E SÍNDICO

• USUÁRIO

O que devemos cobrar dos nossos projetistas ?

• Segundo a Norma ABNT NBR 15575, os projetistas devemestabelecer a vida útil de projeto (VUP) de cada sistema.

• Premissas – As condições de exposição do edifício devem serespecificadas em projeto, a fim de possibilitar uma análise daVUP e da durabilidade do edifício e seus sistemas.

• As especificações relativas à manutenção, uso e operação doedifício e seus sistemas que forem consideradas em projetopara definição da VUP devem estar também claramentedetalhadas na documentação que acompanha o edifício ousubsidia sua construção.

Projetistas (pág. 12, 33)

Método de avaliação Manutenibilidade – Análise de projeto

• O projeto do edifício e de seus sistemas deve seradequadamente planejado, de modo a possibilitar os meios quefavoreçam as inspeções prediais e as condições de manutenção.

• A incorporadora ou construtora deve fornecer ao usuário ummanual que atenda à ABNT NBR 14037.

• Na gestão de manutenção deve-se atender a ABNT NBR 5674,para preservar as características originais da edificação eminimizar a perda de desempenho decorrente da degradaçãode seus sistemas, elementos ou componentes.

Projetistas (pág. 34)

Considerações sobre durabilidade e vida útil (anexo C)

• A VU pode ser normalmente prolongada através demanutenção.

• Quem define VUP deve também estabelecer as ações demanutenção que devem ser realizadas para garantir oatendimento à VUP. É necessário salientar a importância darealização integral das ações de manutenção pelo usuário, semo que se corre o risco de a VUP não ser atingida.

• Na figura C.1 da norma este comportamento éesquematicamente representado.

Projetistas (pág. 50)

Desempenho ao longo do tempo

E se o projetista não especificar no projeto a VUP, o que vale ?

Tabela 7 – Vida útil de projeto (VUP)*

Sistema VUP mínima em anos

Estrutura > 50Conforme ABNT NBR 8681

Pisos internos > 13

Vedação vertical externa > 40

Vedação vertical interna > 20

Cobertura > 20

Hidrossanitário > 20* Considerando periodicidade e processos de manutenção segundo a ABNT NBR 5674 e especificados no respectivo

manual de uso, operação e manutenção entregue ao usuário elaborado em atendimento à ABNT NBR 14037.

Tabela C.5 - Vida útil de projeto mínima e superior (VUP)a

SistemaVUPanos

Mínimo Intermediário Superior

Estrutura > 50 > 63 > 75

Pisos internos > 13 > 17 > 20

Vedação vertical externa > 40 > 50 > 60

Vedação vertical interna > 20 > 25 > 30

Cobertura > 20 > 25 > 30

Hidrossanitário > 20 > 25 > 30a Considerando periodicidade e processos de manutenção segundo a ABNT NBR 5674 e especificados no

respectivo manual de uso, operação e manutenção entregue ao usuário elaborado em atendimento à ABNTNBR 14037.

• Um revestimento de fachada em argamassa pintado pode serprojetado para uma VUP de 25 anos, desde que a pintura sejarefeita a cada 5 anos, no máximo. Se o usuário não realizar amanutenção prevista, a Vida útil real do revestimento pode serseriamente comprometida. Por consequência, as eventuaismanifestações patológicas resultantes podem ter origem no usoinadequado e não em uma construção falha.

Exemplo - Fachada

O que mais devemos solicitar aos projetistas ?

1º caso Shaft não visitável varanda gourmet

Varanda gourmetopção personalizada

Varanda gourmet opção sem personalização

Forro térreo abaixo do shaft da varanda gourmet

Shaft não visitável varanda gourmet – dificuldade deacesso caso seja necessária a manutenção da tubulação

Shaft não visitável varanda gourmet – tubulação deEsgoto da pia da varanda quebrada durante a reforma

2º casoPorcelanato que parece madeira no deck da piscinaManutenção mais fácil para o condomínio e comum custo menor do que um deck de madeira tradicional

De quem é a responsabilidade afinal ?

Para que a VUP de um edifício seja atingida é necessário que sejamatendidos simultaneamente todos os seguintes aspectos (pág. 53) :

Descrição Responsável

Emprego de componentes e materiais de qualidade compatível com a VUP

Incorporadora e Construtora

Execução com técnicas e métodos que possibilitem a obtenção da VUP

Atendimento em sua totalidade dos programas de manutenção corretiva e preventiva

Usuário, Síndico e Administradora

Atendimento aos cuidados preestabelecidos para se fazer um uso correto do edifício

Utilização do edifício em concordância ao que foi estabelecido em projeto

Responsabilidades

E com relação aos prazos de garantia, o que diz as normas ?

• A contagem dos prazos de garantia indicados na Tabela D.1, daABNT NBR 15575, inicia-se a partir da expedição do “Habite-se”ou “Auto de Conclusão”, ou outro documento legal que ateste aconclusão das obras.

• Para os níveis de desempenho I e S, recomenda-se que os prazosde garantia constantes na Tabela D.1 , da ABNT NBR 15575, sejamacrescidos em 25% ou mais, para o nível I, e 50% ou mais para onível S.

Diretrizes para o estabelecimento de prazos de garantia

Sistemas, elementos, componentes e instalações

Prazos de garantia recomendados

Um ano Dois anos Três anos Cinco anos

Sistema de proteção contra descargas atmosféricas, sistema de combate a incêndio, pressurização das escadas, Iluminação de emergência, sistema de segurança patrimonial

InstalaçãoEquipamentos

Porta corta-fogo Dobradiças e molas

Integridade de portas e batentes

Instalações elétricas tomadas/ interruptores/ disjuntores/fios/ cabos/ eletrodutos/ caixas e quadros

Equipamentos Instalação

ABNT NBR 15575Tabela D.1 – Prazos de Garantia

Sistemas, elementos, componentes e instalações

Prazos de garantia recomendados

Um ano Dois anos Três anos Cinco anos

Instalações hidráulicas e gás -colunas de água fria, colunas de água quente, tubos de queda de esgoto, colunas de gás

Integridade e estanqueidade

Instalações hidráulicas e gás coletores/ramais/louças/caixas de descarga/bancadas/metais sanitários/sifões/ligações flexíveis/ válvulas/registros/ralos/tanques

Equipamentos Instalação

Impermeabilização Estanqueidade

Esquadrias de madeiraEmpenamentoDescolamentoFixação

ABNT NBR 15575Tabela D.1 – Prazos de Garantia

Como devemos passar estas informações para os nossos clientes ?

Qual a responsabilidade do incorporador e construtor segundo a norma de desempenho ?

Envolvidos

CONSTRUTOR E INCORPORADOR (pág. 12)

Segundo a Norma , é de incumbência do incorporador e/ou dosprojetistas envolvidos, dentro de suas respectivas competências, aidentificação dos riscos previsíveis na época do projeto, tais como:contaminação do lençol freático, presença de agentes agressivos nosolo, devendo o incorporador, neste caso, providenciar os estudostécnicos requeridos e prover aos diferentes projetistas asinformações necessárias.Ao construtor ou incorporador cabe elaborar o manual de uso emanutenção que deverá ser entregue ao proprietário quando dadisponibilização para uso . Deve também ser elaborado o manualdas áreas comuns que deve ser entregue ao condomínio.

Manual das Áreas Comuns

CLIENTE RECEBE QUANDO COMPRA O IMÓVEL:

• Contrato de compra e venda da unidade autônoma

• Minuta da Convenção de Condomínio

• Memorial Descritivo da unidade

• Planta da unidade

• Manual do Proprietário Secovi e SindusCon (livro azul)

Documentação

No caso de um carro como funciona a garantia ?

Pálio – 36 meses de garantia de motor e cambio *

6 meses ou 7.500km

Troca de óleo do motor, Filtro de óleo Verificação de itens de desgaste do veículo, Lavagem de

aparência.

12 meses ou 15.000km

Troca de óleo do motor, Filtro de óleo, Filtro de ar, Filtro de combustível, Verificação de itens dedesgaste do veículo, Lavagem de aparência.




Troca de óleo do motor Filtro de óleo, Filtro de ar, Filtro de combustível, Jogo de velas, Verificação deitens de desgaste do veículo, Lavagem de aparência.

36 meses / 45.000 km


* A falta de umas das revisões implica na perda de garantia de motor e cambio.

Plano de manutenção preventiva de veículos

Camaro – 36 meses de garantia de motor e cambio*

10.000 km

Troca de óleo do motor, Filtro de óleo, Verificação de itens de desgaste do veículo, Lavagem de

aparência.

20.000 km

Troca de óleo do motor, Filtro de óleo, Filtro de ar condicionado, Filtro de combustível, Troca depalhetas do limpador de para brisas, Lavagem de aparência.

45.000 km

Troca de óleo do motor Filtro de óleo, Filtro de ar, Filtro de combustível, Jogo de velas, Verificação deitens de desgaste do veículo, Lavagem de aparência.

* A falta de uma das revisões implica na perda de garantia de motor e cambio.

Plano de manutenção preventiva de veículos

E no caso de um imóvel ?

Qual a responsabilidade do proprietário do imóvel ?

Envolvidos

USUÁRIOS (pág. 13)

Segundo a NBR 15575-1, ao usuário ou seu preposto caberealizar a manutenção, de acordo com o estabelecido na ABNTNBR 5674 e o manual de uso, operação e manutenção.

O usuário não pode efetuar modificações que prejudiquem odesempenho original entregue pela construtora, sendo esta últimanão responsável pelas modificações realizadas pelo usuário.

NOTA: Convém que para atendimento aos prazos de garantia indicados nagarantia contratual, os responsáveis legais mantenham os documentosprontamente disponíveis, quando solicitados pelo construtor ou incorporador,conforme descrito na ABNT NBR 5674

Como deverá ser realizada esta manutenção do imóvel ?

Esta Norma estabelece os requisitos para a gestão de manutençãode edificações.A gestão do sistema de manutenção inclui meios para:

• Preservar as características originais da edificação

• Prevenir a perda de desempenho decorrente de degradação dosseus sistemas, elementos ou componentes

ESCOPO

ABNT NBR 5674 MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES

• Apresenta um modelo de gestão de manutenção noscondomínios

• Possui um item sobre os requisitos para o planejamento anualdas atividades, lembrando que é necessário que seja aprovado oplano de gestão e criado um orçamento específico para as açõesde manutenção

• Possui anexos com modelos não restritivos para elaboração doprograma de manutenção preventiva

• O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, dedocumentação.

ABNT NBR 5674 MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES

Início

Fim

Manual de uso, operação e manutenção.

Programa da manutenção.

Registros de Contratação

Registros de execução

Arquivo

Proposta, mapa de cotação, contratos, e-

mails, ordem de serviço.

Laudos, ART, termo de garantia, instrução de

manutenção.

Estas manutenções periódicas estão sendo realizadas pelos usuários e pelo condomínio ?

1º caso: Ralos do 27º andar da área da piscina descoberta ficavamconstantemente sujos e entupidos

2º caso: Falta limpeza dos ralos do piso do térreo após a poda da grama

Acúmulo de grama no ralo

Detalhe da grama retirada dos ralos

“Lessons Learned” / Empreendimentos Novos

3º caso: Pastilhas do espelho d´água do térreo soltando-se dofundo – Falta de manutenção no rejunte

“Lessons Learned” / Empreendimentos Novos

4º caso: Grama nasceu na escada do térreo por falta demanutenção periódica no rejunte

5º caso – Falta limpeza do filtro de ar condicionado da guarita

Falta limpeza do filtro de ar condicionado

Detalhe da sujeira do filtro de ar condicionado

6º caso - Esgoto retornava pelo ralo do banheiro de deficiente dotérreo - Limpeza da caixa de esgoto

Limpeza da caixa de esgoto do térreo nunca foi realizada

Detalhe da sujeira da caixa de esgoto do térreo

7º caso – Retorno de esgoto no ralo da área de serviço - Prumada de esgoto do tanque entupida – acúmulo de sujeiras proveniente de diversas reformas de proprietários

Prumada de esgoto localizada no subsolo sendo limpa – acúmulo de sujeiras proveniente de diversas reformas de proprietários

“Lessons Learned” / Empreendimentos Antigos

Prumada de esgoto entupida no térreo – ralos do box e da pia do WC de empregada estavam com retorno de esgoto

8º caso - Pex rompido dentro do shaft – aquecedor doda unidade de cima não possuía limitador de temperatura.

Pex rompido - aptº debaixo alagou

Manual do Proprietário

8º caso - Ralo do box sem vazão – ralo externo do banheiroentupido com cabelo

Ralo entupido com cabelo

ABNT NBR 16280 -Norma de Reforma

Escopo - Esta Norma estabelece os requisitos para os sistemas de gestão decontrole de processos, projetos, execução e segurança, incluindo meiosprincipalmente para:a) prevenções de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção

gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação;b) planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na

edificação;c) alteração das características originais da edificação ou de suas funções;d) descrição das características da execução das obras de reforma;e) segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;f) registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos

procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma;g) supervisão técnica dos processos e das obras.

Esta Norma se aplica, exclusivamente, às reformas de edificações.

ABNT NBR 16280 Norma de Reforma

Minuta da Convenção de Condomínio – temos umcapítulo específico sobre reformas: Das Obras e Reformas nasUnidades Autônomas, com diversas recomendações, como porexemplo:... Fica consignado que independente da autorização antes mencionada, o

Condômino deverá subordinar as obras, reformas, ou intervenções construtivasrealizadas nas Unidades Autônomas análise técnica e assunção deresponsabilidade por profissional habilitado, com recolhimento de Anotação deResponsabilidade Técnica, que por elas responda, inclusive em aspectosestruturais, de instalação, vedações e demais garantias. O Condômino ficaráresponsável perante o Condomínio e terceiros por atos e omissões decorrentesdas obras, reformas, ou intervenções construtivas implementadas...

Regulamento Interno – existe um artigo específico – Das Obras eReformas com os deveres dos condôminos para a realização dasreformas

Cap. - Do Modo de Usar as Coisa e Serviços Comuns... Os condôminos deverão seguir as recomendações de uso e manutenção que

constam do Manual do Proprietário que será entregue quando do recebimentodas chaves da unidade autônoma, bem como do disposto na ABNT NBR 5674 –Manutenção de Edificações – Requisitos para o sistema de gestão demanutenção.O não cumprimento das disposições acima poderá causar danos que serão deinteira responsabilidade dos Condôminos, podendo inclusive comprometer agarantia prevista em lei.

Após a publicação da Norma de Reformas, iremos acrescentar umparágrafo mandando seguir, as diretrizes que constam na Norma.

E como estão as reformas nos Imóveis novos ?

“Lessons Learned” / Empreendimentos Anos

1º CASO – Ralo banheiro entupido com restos de obra da reforma

2º CASO - Infiltração do forro espaço gourmet do térreoproveniente do aptº de cima

Reforma proprietário - instalação de banheira no apartamento nolugar do box entregue

3º CASO - Contrapiso acústico destruído pelo proprietário

4º CASO – Tubulação de gás rompida no piso da cozinha durante areforma do proprietário

Detalhe da tubulação de gás rompida

5º CASO – Nicho no box na parede da fachada

Qual o papel da administradora ?

• Contratos de manutenção preventivas do condomínio fechados,tais como: elevadores, gerador, bombas, ar condicionado,pressurização de escada, etc, com escopos bem definidos;

• Atendimento à ABNT NBR 5674;

• Sistema de software para controlar o plano de gestão damanutenção preventiva

Evidências

CONCLUSÃO

[email protected]

Tel: (11) 3529-8800

OBRIGADA !

mailto:[email protected]

apresentação do powerpoint - secovi-sp - "o sindicato da ... · segundo a nbr 15575-1, ao...

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