APLIKASI VALUE ENGINEERING PADA PENGEMBANGAN BERTAHAP SEBUAH RUMAHTINGGALPosted by donkzzz.APLIKASIVALUEENGINEERINGPADAPENGEMBANGANBERTAHAPSEBUAHRUMAHTINGGAL1.LATARBELAKANG1.1PengembanganRumahTipeKecilSetelahterkenaimpaskrisisekonomiakhirtahun1990-an,industripropertitampakmulaibangkitlagi.Kitadapatmelihatmaraknyapertumbuhansektorpropertidaribermunculannyaperumahan-perumahanbarudikota-kotaIndonesiatermasukdiKotaPadang.Bahkandikota-kotabesarsepertiJakarta,Medan,Bandung,Pekanbaru,danlainsebagainya,bukanhanyaperumahanbaruyangtumbuh,tetapijugaapartemendanpusatperbelanjaantumbuhdenganpesatnya.DiKotaPadang,pertumbuhanperumahanbarulebihbanyakkearahutara,sepertidaerahLubukBuayahinggaPadangSarai,danjugadaerahTabinghinggaAirDingin.Adabeberapaperumahanmewah,tetapikebanyakanperumahansederhanayangbertipekecil.Namunsayangnya,seringkalirumahtipekeciliniterkesanasaljadi,dengankatalain,kwalitasnyakurangmemuaskan,sepertikwalitascat,pemasangankusendanpemasanganatapyangdapatdilihatdenganjelas.Walaupunbegitu,biasanyauntukperumahantipekecil,Pengembangmenyediakankelebihantanahuntuksetiapunitrumah.Sehinggapemilikrumahdapatmengembangkanrumahnya.Bagipemilikyangmempunyaidana,bisalangsungmengembangkanrumahbegituprosesjualbelidenganPengembangselesai.Namunbagiyangmempunyaidanaterbatas,dapatmengembangkanrumahsecarabertahap.Sepertihalnyamembuatrumahbaru,mengembangkanrumahsecarabertahapjugadiperlukangambardisainkeseluruhan,kemudiandaridisaintersebutpelaksanaandibuatsecarabertahap.Fulldesigniniperluagarrumahterlihatserasiwalaupundikembangkansecarabertahap.Namunsayangnya,masihbanyakpemilikrumahyangtidakmempunyaiperencanaanmatangberupafulldesign,sehinggarumahnyamenjadikurangserasi.Contohnya,ketikaseorangpemilikuntukpertamakalinyamengembangkanrumah,yangdilaksanakanadalahmeluaskanbangunandengantetapmenggunakanpondasibatukali.Namunsuatusaatinginmengembangkanrumahmenjadi2tingkat,mautidakmau,pondasiharusdibongkardandigantidenganpondasiplatsetempat.Halinitentusajatidakefisien.1.2KeadaanRumahdiPerumahanTipeKecilUntuktulisanini,penulismelakukanstudikasusdiPerumahanPermataAirDinginyangbertipe36.Setelahmengadakanpengamatan,keadaantanahnyaadalahtanahbukityangkerasdanberbatu.Airtanahbarudapatdiperolehpadakedalaman8meterdibawahpermukaantanah.Rumahpadaperumahaninihampirsemuanyarumahkembarataurumahkopel,yaitu;duarumahyangberbagidinding.Luastanahadalah120m2,dengandimensi8mx15m.Luasbangunanasliadalah36m2.Pondasibatukali,dindinglobrik,lantaisemendiaci,kecualilantaiterasdanwckeramik.Atapsengdengankuda-kudakayu.Sumurgalidengankedalaman3mdanbelumadapagaryangmengelilingirumah.Terdapat1ruangserbaguna,2kamartidurdan1wc,dapurdantempatmencucipakaianbelumtersedia.Walaupunrumahkopel,tetapipemilikbebasmerenovasirumahsesuaikeinginannya.Kwalitasrumahyangkurangmemuaskan,mendorongparapemilikrumahyangmempunyaidanalangsungmerenovasirumah.VALUEENGINEERINGDANVALUEMANAGEMENTIstilahValueEngineeringdanValueManagementwalaupunseringdiartikansama,tetapisebenarnyaadasedikitperbedaan.Untukmemahamipengertiankeduaistilahtersebut,kitamestimelihatkembalisejarahawalmulanyametodeini.BrianR.NortondanWilliamC.McElligotdalambukunyaValueManagementinConstructionmenjelaskanbahwasejarahawalmulametodeValueManagementberasaldariPerusahaanGeneralElectricketikaterjadiPerangDuniaKe-2.Padawaktuitu,akibatperang,perusahaankekuranganstokmaterialdanPerusahaandituntutuntukdapatmencaribahanpenggantinyauntukmenghasilkanprodukmereka.Mr,LarryMiles,seoranginsinyurelektrikdidivisiPengadaanGeneralElectricmenemukanbahwauntukmenghasilkanprodukyangsamadengankwalitasyangsama,ternyatabisadigunakanmateriallainyanglebihmurah.Untukmendapatkanmaterialalternatifyanglebihmurahini,Mr.Milesmenganalisisfungsisetiapmaterialdanternyataadamaterial-materialyangmempunyaifungsiyangsamatetapiharganyaberbeda.Fungsisetiapmaterialadalahnilai(value)materialtersebut.Berdasarkanhasilpemikirannyatentanganalisisfungsitersebut,padatahun1947Mr.MilesmengembangkansuatuproseduruntukmenganalisisfungsisuatuprodukyangdisebutsebagaiValueAnalysis.Padatahun1954,metodeValueAnalysisditerapkandiNavyBureauofShip(NBS)Amerika.SementaraGeneralElectricmenerapkanmetodeValueAnalysispadaprodukyangsudahada,NBSmenerapkanmetodeanalisisfungsiinipadatahapmendisainsuatuproduk(Engineeringstage),dengankatalainanalisisfungsidilakukanketikaprodukbelumeksis.MetodeinikemudiandikenalsebagaiValueEngineering.ValueEngineeringterusberkembangpenggunaannyakesegalasektor,sehinggapadatahun1958terbentuklahasosiasipraktisiValueEngineeringyangdiberinamaSAVE(SocietyofAmericanValueEngineers).Padaawaltahun1960-an,ValueEngineeringmulaidiaplikasikanpadaindustrikonstruksi.Ketikaituparakontraktordituntutuntukmenurunkanbiayaproyektanpamengurangikwalitasdanfungsiprodukkonstruksinya.Untukmengatasihaltersebut,parakontraktordankliennyamulaimengaplikasikanmetodeValueEngineeringketikamendisainprodukkonstruksi.Dekadeberikutnya,banyakorganisasiatauinstitusiyangmenerapkanmetodeValueEngineeringpadatahapawalsuatuperencanaansebuahprodukataujasayangkemudiandikenalsebagaiValuePlanning.SetelahValuePlanning,ValueEngineeringdanValueAnalysis,lahirlahistilahValueManagement,dimanaValuePlanningdilakukanpadatahapawalperencanaan,ValueEngineeringdilakukanpadatahapmendisain,ValueanalysisdilakukansetelahprodukeksisdanValueManagementmerupakanistilahyangdapatdigunakanuntukketigametodetersebut.Untukselanjut,penulisdalamtulisaninimenggunakanistilahValueEngineeringkarenaanalisisfungsiyangdilakukanadaditahappembuatangambardisain.Walaupunpadaakhirnyadapatmengurangibiaya,tetapitujuansesungguhnyametodeValueManagementadalahuntukmendapatkannilai(manfaat/hasil)maksimalsuatuprodukataujasadarianggaranyangsudahdisediakan,atauuntukmendapatkanTheValueforMoney.3.AplikasiValueEngineeringDalamProsesPerencanaanPengembanganRumahSecaraformal,prosedurValueEngineeringdilakukandenganmengadakanworkshopyangterdiridarilimafase,yaitu;faseinformasi,fasekreativitas,faseevaluasi,fasepengembangandanfasepresentasi.Fase-fasetersebutmerupakanproseduryangsistematismulaidaripengumpulaninformasi,menentukanpermasalahan,mencarialternatifsolusi,memilihsolusiterbaikdankemudianmengembangkansolusitersebutmenjadiproposal.Untukkaryatulisini,penulismengambilintisarimanfaatworkshopValueEngineering.WorkshoptidakdilakukansebagaimanaWorkshopValueEngineeringformal,tetapiworkshopdilakukansecarapribadiuntukmendapatPerencanaanrumahyangmatang,sesuaidengankarakteristikpenghuni,pekerjaanpenghuni,hobipenghunidanjugasesuaidengankeadaanlingkungansekitar.3.1FaseInformasi,KreativitasdanEvaluasiFaseinformasiiniadalahfasedimanaintiValueEngineeringdilakukan,yaituanalisisfungsi.Dalammakalahinianalisisfungsibergunauntukmendapatkanperencanaandisainrumahyangsesuaidenganpenghuni.Analisisfungsidilakukanuntukmendapatkandataberupa;a.Karakterpenghuni,seperti;sifat,pekerjaan,hobi,keinginanpenghuniterhadapdisainrumah,kebutuhanpenghuniterhadapsebuahrumahdanaktivitassampinganpenghuni.Halinisangatpentingsupayapenghunitersebutbetul-betulmerasanyamandirumahnyasendiri.Karena,walaupunsebuahrumahsangatbagustetapitidaksesuaidengankarakterpenghuni,makarumahtersebutbelumtentumembuatsipenghunimerasanyaman.b.Kondisigeografis,seperti;lokasi,apakahrumahterletakdipantaiataudaerahperbukitan.Haliniberkaitandenganpemilihanbahan-bahanbangunan.Mengetahuijenistanahuntukmenentukanjenispondasiyangsesuai.c.Keadaanantropologis,seperti;stratasosialpenghuniperumahandanmasyarakataslisekitarperumahan.Rasanyatidakbijakjikamembuatrumahyangmewahsementaradisekitarrumahternyatarata-ratamasyarakatnyasecarafinansialkurangmampu.d.SedangkanFasekreativitasadalah pencariansolusiterhadapinformasi-informasiyangdiperolehpadafaseinformasi.Dalamfaseini,semuaide-idebolehdikeluarkan,tidakbolehadapembatasansebuahide.Semuaideakanditerimadandicatatselagitidakkeluardarikoridorpermasalahan.e.FaseEvaluasiadalahfasedimanapenyaringanide-ideyangdiperolehpadafasekreativitas.Semuaidedipelajari,kemudiandisaringdandipilihideyangpalingmemenuhifungsiataumempunyaiValueyangbaik.f.Padastudikasusini,penulismenggabungkanketigafaseinimenjadisatukarenaskopobjekanalisisnyakecil,hanyasebuahrumahtinggalpribadi.3.1.1AnalisisKarakterPenghunia.Penghuniadalahseorangdosenmudadanbaruberkeluarga.Kebutuhanseorangdosenterhadapbukudanbahanbacaanlainnyasepertijurnaladalahmutlak,olehsebabitukebutuhanakanruangatauminimaltempatyangbisaberfungsisebagaiperpustakaanpribadi,yangharusbisamemuatrak-rakbuku,majalahdansuratkabar,satusetmejakomputerdanmejakerja.b.Sebagaidosen,jenispenghasilantetappenghuniadalahpenghasilanjenisgajibulanan.Artinya,penghunibisamembelirumahdenganmenggunakanfasilitaskreditkepemilikanrumah.Begitujugajikapenghuniinginmengembangkanrumah,kemungkinanbisaterlaksanajikapenghunimenggunakanfasilitaskreditpengembanganrumah.c.Penghuniadalahtipeorangyangsederhana,minimalisdanmenyukaikepraktisan,makakarakterrumahyangsesuaidenganpenghuniadalahtiperumahmodernminimalis.Tidakperluornamenyangbanyakdanwarnarumahyangtidakmencolok.RumahmestilahmempunyaiLifeCycleCostingyangrendah,artinyarumahmudahdirawat,tidakmembutuhkanperawatanyangmahal.Didalamrumahtidakperluperabotanyangsifatnyahanyasebagaiestetikasaja.Denganmengetahuihalini,disefisiensibisadihindari,sepertibiayauntukornamenrumahyangmemerlukanbiayamahalbisadihilangkan.d.Selainkarenakebutuhan,membacabuku-bukuringanjugamenjadihobipenghuni.Untukitupenghunimemerlukanruangansantaisepertiruangankeluarga.Jadimeskipunukurantermasuktidakluas,ruangkeluargamestilahtersendiridanterpisahdariruangtamudanmejamakan.3.1.2AnalisisGeografisPerumahaniniterletakdidaerahperbukitandengantanahkerasberbatu.Airtanahbarubisadiperolehpadakedalaman7meter.Tanahcukupkuatuntukmendukungbangunanbesardantinggi.3.1.3AnalisisAntropologiMasyarakatdisekitarperumahanadalahmasyarakatkampung,yangpenghasilannyaterutamadaribertani,berkebun,berdagangdanguru.Ituartinyastratasosialmasyarakatsekitarperumahanadalahmasyarakatekonomimenengahkebawah.Jadisedapatmungkinrumahdibuattidakterlalumewah,sehinggamenghindarikecemburuansosial.Pagarrumahtidakperlutinggikarenamasyarakatsekitarperumahanadalahmasyarakatyangmempunyaisifatsosialtinggidandaerahinitermasukdaerahyangrelatifaman.3.2FasePengembanganDarianalisisyangdiperolehpadafaseinformasi,kreativitasdanevaluasi,makatahapselanjutnyaadalahmembuatgambardesainrumahsesuaidengankarakterrumahyangtelahdirencanakan.Padafaseini,desaindibuatuntuk4(empat)tahappelaksanaanpembangunan.Sesuaidenganjenispenghasilanpenghuni,yaitugajibulanan,makapengembanganrumahtidakbisadilaksanakansekaligus,harusbertahapsesuaidengandanayangterkumpul.3.2.1PengembanganTahap1:PengembanganDarurat/sementaraSepertiyangterlihatpadadenahrumahasli,ruangyangadahanya2kamartidur,1ruangserbagunadan1kamarmandi.Sedangkanbagiorangyangsudahberkeluargaada2tempatlagipadarumahyangharusdipenuhiyaitudapurdantempatmencucipakaian.2tempatinimerupakantempataktivitasvitalbagiyangsudahberkeluarga.Tahappertamainidisebuttahappengembangandaruratkarenapadatahapiniyangdiperlukanadalahpenambahantempatuntukdapurdanmencucipakaiansehinggarumahbisaditempati.Tahapinidilaksanakanhanyauntukmemenuhisyaratkebutuhanruangsebuahrumahdanolehsebabitukonstruksiyangdibutuhkanbolehbersifatsementara,yaitudindingdibuatdaritripleksdenganrangkakayu.Disebelahiniadalahdenahrumahaslidaripengembang.Rumahtipe36initerdiridari1ruangserbaguna,2kamartidurdan1kamarmandi.Sumurterletakdisalahsatusudutkavlingtanahdibelakangrumah.Sedangkanseptictankterletakdidepanteras.Karenaluasrumahhanya36m2,makamasihadakelebihantanahseluas84m2yangdapatdimanfaatkanuntukpengembanganrumah.Dindingrumahterbuatdarilobrikkecualidindingyangberkongsidenganrumahkopelnyayangterbuatdaribata.Lantaiterbuatdarisemendiacikecualiterasdankamarmandimenggunakankeramik.Ruangdapurdantempatcucipakaiandibuatdengandindingtrilpleksdenganrangkakayu.Karenakonstruksitambahaninisifatnyahanyasementaradanpadatahapselanjutnyadindinginiakandibongkarjuga,makatidakperludibuatdaribataataulobrik.LantairuangtambahaninicukupdengansemendiaciPadatahapinijuga,kabel-kabellistrikyangterletakdilotengdirapikan,yaitudengancaramemasukkankabel-kabelkedalampipaplastik.Halinijugamenghindarikabeldaigigitanbinatang-binatangpengerat.Padaseptictankdibuatsaluranudarasupayabaukotorantidakkembalikewc.Carporchyangsebelumnyayangberupatanahdicorsehinggarumahkelihatanlebihrapi.3.2.2PengembanganTahap2:PerluasanRumahHasilyangdiharapkandaripengembangantahapkeduaadalahrumahsudahnyamanuntukditempatidenganruang-ruangyanglebihlengkap.Keseluruhankavlingsudahdigunakanuntukbangunanrumah.Padatahapiniruangserbagunasudahterpisahdenganruangtamu.Ruangserbagunakinimenjadiruangkeluargadanruangmakan.Posisikamarmandidirubahsedemikianrupasehinggadekatdengankamartiduryangjugaberubahposisi.Hanyaruangperpustakaanyangbelumada,sehinggarak-rakbukudanmajalahuntuksementaradiletakkandidindingruangtamudanruangkeluarga.Teraslamadancarporchdigabungmenjadigarasedenganatappolyvinyl.Konstruksipadatahapinimerupakankonstruksidenganperhitungankekuatanstrukturuntukrumah2lantai.Sehinggaketikatahapperluasanlantai2dilaksanakan,tidakperlulagibongkatpasangstruktur.Sumurgaliditimbunkembalidandigantidengansumurboryangdiborditempatcucipakaian.Sumurborlebihcocokdigunakanpadatanahkerasberbatudanairtanahyangdalam.Untukmenghalangibinatangmemasukihalamanrumah,dibuatpagardaribambu.Walaupunsifatnyajugasementara,tetapipagarbambumembuatrumahmenjadilebihmenarik.tingkat,makawalaupuntahapinihanyaperluasanlantai,pondasiyangdigunakanadalahpondasiplatsetempatdenganukurankekuatanuntukrumah2tingkat.Sehinggatidakdiperlukanlagibongkarpasangpondasi.Strukturkolomdanbalokyangdigunakanjugamempunyaikekuatanuntukrumah2tingkat.3.2.3PengembanganTahap3:PerluasanLantai2Padatahapini,kebutuhanakanruangansudahterpenuhisemua.Dengan1ruangtamu,1ruangkeluargadanruangmakan,4kamartidur,2kamarmandi,dapurdantempatcucipakaian,tempatmenjemurpakaian,garasedanperpustakaanpribadiyangterletakdilantai2.Karenatujuantahapketigainiuntukmemenuhisemuakebutuhanruang,makaada1ruangpentinglagiyangharusdipenuhi,yaituperpustakaanpribadi.Karenadilantai1tidakadatempatlagi,makaruangperpustakaanpribadimestidibuatdilantai2.Denganbertambahnyatingkat,kamartiduryangsemulahanya2bisaditambah2lagi.Tempatuntukmenjemurpakaianpunbisadisediakandilantai2ini.Padatahapini,unsurestetikabelumdipenuhi,biayapembangunandiperuntukkankhususuntukpengembanganruang.HalinidisebabkankarenaunsurestetikamembutuhkanbiayayangrelatifbesarsehinggamestidibuatkansatutahapkhususuntukpengembanganunsurestetikarumahStrukturtanggadanplatlantai2jugasudahdibangun.Dindingkeseluruhannyadigantidengandindingbata.Lantaimasihtetapsemenacidanplafontripleksstandar.Pagarbambuditukardenganpagarbesiyangsekarangterpasanghanyadibagiandepanrumah.Padapengembanganlantai2,terdapat5ruangtambahan,yaituperpustakaanpribadi,2kamartidur,kamarmandidantempatmenjemurpakaian.Dindingterbuatdaribata,lantaimasihsemenacidanplafontripleks.3.2.4PengembanganTahap4:PengembanganEstetikaTahapiniadalahtahapterakhirpengembanganrumah.Tidakadalagipekerjaanstrukturyangdilaksanakan.Tujuandaritahapiniadalahsupayarumahterlihatindah.Pekerjaanyangdilaksanakanantaralainadalahfinishinglantaisepertikeramikdiruangtamu,ruangkeluarga,ruangmakan,dapur,tempatcucipakaiandantempatmenjemurpakaian.Parketdapatdigunakanpadalantaikamartidurdanperpustakaan.Pengecatanulangpadadinding.Penggantianplafondenganmodelyanglebihbagus.Penggantianatapsengdengangentengmetal.Landscapingataupenataantaman.Setelahtahap-tahappembangunansudahjelas,makabarulahfulldesigndibuat.Darifulldesign,kemudiandiperolehanggaranbiayatiaptahap.Tetapikarenaharga-hargabahandanmaterialdiIndonesiaseringberfluktuasi,bisasajaanggaranyangsudahdibuattidaklagisesuaidengankeadaanketikaakanmembangun.Anggaranininantinyaakanberfungsisebagaibahanreferensipemilikbangunan.Denganadanyafulldesignyangmatang,pemiliktinggalmelaksanakanpembangunanrumahnyasajasesuaidengantahapnya.Tidakperlulagimembuatdisainsetiapkaliakanmengembangkanrumahnya.4.KESIMPULANValueEngineeringyangselalunyadigunakanpadaproyek-proyekbesar,sebenarnyadapatditerapkanuntukkeperluanpribadi,sepertiuntukperencanaanrumahsederhana.Bahkanprinsip-prinsipValueEngineeringsebenarnyaadalahhalyangsudahbiasadilakukan,tetapibelumtersusunrapidalamsuatuprosedur.Padaproyek-proyekbesar,pembangunansecarabertahapsudahbiasadilakukan.Pembangunanbertahapyangmerujukpadasatuperencanaanyangmatang.Jaditidakadaruginyajikaprosedurpembangunanbertahaptersebutditerapkanuntukrumahsederhana.Padarumahsederhanayangingindikembangkansecarabertahap,sesungguhnyamemerlukanperencanaanyangmatang,tetapijustruseringdijumpaihaltersebutjarangdilakukankarenadianggapsepele.Danuntukmendapatkanperencanaanyangmatangtersebut,prinsipValueEngineeringdapatditerapkansehinggatercapaiperencanaanyangmatang.5.SARANValueEngineeringadalahsebuahmetodeyangsebenarnyasaatiniharusditerapkandiIndonesiasecaralegal.Kitaselalumendengarberita-beritadiberbagaimediamengenaiproyek-proyekyangdianggaptidakefisienbahkansia-sia.KitaambilcontohdiKotaPadang,tidaksatupunjembatanpenyeberanganyangefektifdigunakanpejalankaki.Bisasajadikatakanbahwaituterjadikarenapejalankakitidakdisiplin.Tetapisudahkahjembatanpenyeberangannyamanbagipejalankaki?KitaambilcontohjembatanpenyeberanganMinangPlazayangbegitucuram,sangattidaknyamanbagipejalankaki.Ituartinyaperencanaanyangdibuattidaklahmatang.ValueEngineeringdapatditerapkandisemuabidang,tidakhanyadibidangkonstruksisaja.JikaValueEngineeringbisaditerapkanpadarumahsederhana,mengapatidakditerapkandiproyek-proyekbesarsepertiterminal,pasarraya,jalan,terowongan,danlainsebagainya.Disaatkondisiekonomiyangtidakbagussepertiini,efisiensidanefektifitassebuahproyekmestidiberiperhatianlebih.Janganadalagiproyek-proyekmubaziryangsangatmerugikanbanyakpihak.UntukmendapatkanefisiensidanefektifitasitulahValueEngineeringdapatberperan.DAFTARPUSTAKANorton,B.R.DanMcElligot,W.C.,1995,ValueManagementinConstruction:APracticalGuide,MacmillanPressLtd.,London.Chandra,H.,2002,AutoCAD2002UntukOrangAwam,Maxikom,Jakarta.Mohammed,A.H.danWanMat,W.M.,1991,TeknologiPenyenggaranBangunan,PercatakanDewanBahasadanPustaka,KualaLumpur.