ANÁLISE DA DINÂMICA DO MERCADO IMOBILIÁRIO E SUA INFLUÊNCIA NO

PROCESSO DE ESTRUTURAÇÃO NA CIDADE DE CAMPINA GRANDE – PB

Autor: Leonardo Barboza da Costa Mestrando em Geografia pela UFPB

e-mail: Barbozacosta@gmail.com

Resumo:

O artigo aqui proposto é elaborado a partir das considerações feitas acerca do mercado imobiliário na cidade de Campina Grande, durante a pesquisa de mestrado, que está em andamento. Nesse sentido não há uma preocupação em apresentar dados, e conclusões prontas referentes à pesquisa, mas sim de revelar os encaminhamentos feitos, a metodologia utilizada, e num último aspecto trazer elementos teóricos para discutir a renda da terra, conceito considerado fundamental para o estudo da dinâmica do mercado imobiliário das cidades. Embora os trabalhos de campo feitos à cidade estudada, já revelem algumas respostas, a preocupação está com os aspectos teóricos e metodológicos utilizados na pesquisa. Com isso o artigo revela os procedimentos metodológicos adotados em relação ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de bens Inter - vivos), aos anúncios de jornal, e como esses elementos estão sendo utilizados para compreender o mercado imobiliário e sua influência na estruturação da cidade de Campina Grande.

Palavras Chave: Estruturação, Mercado Imobiliário, Campina Grande - PB

1. Introdução

Ao observar a estrutura de uma cidade, num primeiro momento, conseguimos

identificar sua forma, sua morfologia, suas diferentes funções e a disposição delas no plano,

como também, as construções e as áreas de maior adensamento populacional. No entanto, a

estrutura da cidade não revela apenas aspectos quantificáveis, mas a partir dela é possível

também analisar seu respectivo processo, ou seja, a estruturação, na qual é pertinente destacar

as ações, os conteúdos que dão significado as formas e as intencionalidades elaboradas pelos

diferentes sujeitos produtores do espaço urbano.

É importante destacar que não vamos analisar todos os sujeitos produtores deste

espaço, mas aqueles que de maneira mais direta participam do mercado habitacional, como

construtoras e incorporadoras imobiliárias, proprietários de terras, o Estado com suas políticas

voltadas para o setor da habitação e consumidores das moradias adquiridas formalmente.

Desse modo, focalizaremos a análise no processo de estruturação e seu rebatimento no

mercado imobiliário, visando compreender até que ponto as ações destes agentes modificam a

estrutura da cidade de Campina Grande.

Para compreender a produção do espaço urbano é necessário entender a estrutura da

cidade em sincronismo com o modo de produção capitalista. Em Campina Grande, como

também em outras cidades, ao mesmo tempo em que vemos uma produção cada vez mais

fragmentada do espaço urbano, com usos e funções distintas, verificamos um espaço

articulado por meio das relações sociais e da realização de atividades cotidianas, como o

deslocamento entre a residência e o local de trabalho, bem como para o lazer. São os motivos

e as formas com que estes movimentos se manifestam que constituem a complexidade e as

contradições presentes no espaço urbano.

Destacamos com relação à questão da produção de moradias três aspectos que

influenciam na estrutura da cidade em estudo. O primeiro aspecto, diz respeito às áreas em

que vem tendo um crescimento vertical, voltado de maneira geral para as camadas de maior

renda da cidade, as quais se concentram ainda na área central e em seus arredores, mas

precisamente nos bairros: da Prata, Alto Branco, Catolé e Mirante. O segundo aspecto, diz

respeito ao crescimento horizontal, no qual os dados revelam se concentrarem em bairros

periféricos1, como: Malvinas, Cruzeiro, Três Irmãs, Cidades, bairros esses que vem atraindo

cada vez mais a classe média da cidade. E em terceiro, as construções de conjuntos

habitacionais, que vem sendo construídos de maneira não homogênea na periferia geométrica

da cidade.

Com isso, podemos sair de uma análise puramente econômica, para um entendimento

espacial, afinal, nosso objetivo central neste artigo é desvendar a ação do mercado

imobiliário, e sua repercussão na organização social e habitacional da cidade média de

Campina Grande.

Partindo do objetivo proposto, acreditamos ser possível trabalhar com várias

metodologias de analise, cabe aqui destacar tanto as de concepção Neoclássica como

Marxista. Entretanto, deixamos clara a preferência pelos autores de uma linha Marxista que

tratam do mercado de terras urbanas, a exemplo de Ribeiro (1997), Maricato (2000), Botelho

(2007), González (2010), entre outros. De maneira que a maior diferença entre Neoclássicos e

Marxistas acerca da leitura que fazem do mercado imobiliário, está na concepção de valor, a

qual para os primeiros diz respeito à utilidade que determinadas formas (a exemplo de casas)

e mesmo localizações passam a possuir na cidade, enquanto que para os Marxistas está

relacionado ao trabalho incorporado a esses espaços e a forma como são apropriados pelas

diferentes frações de classes existentes.

Com relação ao conceito de estruturação, é abordado aqui a partir da relação entre

forma e conteúdo, considerando tanto aspectos concretos como ideológicos, cuja base teórica

é constituída pelos seguintes autores: Lefebvre (1999 a, 1999 b, 2010), Castells (1983), Soja

(1993), Villaça (2001), Whitacker (2003) e Sposito (2004). Dessa forma, diferenciamos,

portanto, de alguns autores que estabelecem a estrutura da cidade como simples palco onde as

ações acontecem.

1

A palavra periférico é utilizada aqui para revelar dois sentidos, o primeiro no sentido geométrico de periferia e

outro no sentido das camadas de renda, ou seja, que indica uma periferia pobre, habitando o local.

2. Metodologia de pesquisa dos classificados de jornais e das guias do ITBI

A pesquisa busca relacionar tanto dados secundários, que envolvem mapeamentos e

cálculos básicos de estatística retirados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística,

como dados de órgãos locais, a exemplo da Prefeitura Municipal, cartórios e arquivos de

jornais. Além destes dados, utilizaremos entrevistas com corretores e responsáveis pelas

construtoras que tenham atuação em Campina Grande. Assim, para sistematizar as

metodologias a serem utilizadas dividiremos a explicitação das mesmas em 2 etapas.

Primeiro, com relação às análises estatísticas, pretendemos trabalhar nas escalas que

vão da cidade, ao bairro e ao setor censitário, nesse ponto vamos analisar dados sobre o

crescimento populacional, a renda, as taxas de alfabetização, o número de moradores por

domicílios e as condições de infraestrutura. É evidente que as divulgações dessas informações

no trabalho estão relacionadas com o nível de esclarecimento que se possa obter a partir

desses dados com relação à temática, e não simplesmente na exposição integral dos dados

secundários.

Após essa primeira etapa, será elaborada uma síntese desses dados secundários,

através de um modelo estatístico matemático denominado de inclusão/exclusão

socioambiental, já utilizada em minha monografia de final de curso2 cuja metodologia foi

extraída do livro Mosaico Urbano do Recife, de autoria de Helenilda Cavalcanti, Maira

Rejane de Britto Lyra e Emília Avelino3. Tal metodologia consiste resumidamente em uma

síntese dos dados citados, que resultaram em escalonamento, que são indicados em uma

variação de -1 a 1, assim, os valores abaixo do zero indicaram exclusão e aqueles acima

indicam inclusão. É também através de mudanças nesses indicadores que se podem identificar

as mudanças sociais e econômicas nas escalas dos setores censitários e dos bairros estudados,

este fato apontaria de imediato os possíveis locais com maiores transformações na escala dos

setores censitários e dos bairros analisados.

Com relação à pesquisa nos arquivos públicos realizada nos jornais e no cartório

municipal, nos pautaremos na metodologia já utilizada pelo Professor Everaldo Santos

Melazzo para a cidade de Marília-SP, que consiste em fotografar e digitalizar os classificados

do principal jornal da cidade, para o primeiro domingo de cada mês dos respectivos anos

2 Monografia intitulada: Espaços da exclusão e a exclusão dos espaços: Uma análise da produção dos

loteamentos e condomínios fechados, a ser apresentada no final de 2010. 3 Para um maior aprofundamento desta metodologia ver: Sistema de informação para tomada de decisão

municipal, projeto financiado pela FAPESP e coordenado pelo professor, SPOSITO, E. S. 2000. O livro Mapa

da inclusão/exclusão social da cidade de São Paulo. SPOSATI, A. (coordenadora).

estudados. E a coleta das guias do ITBI, basearemos na metodologia aplicada por Pedro

Abramo, para a cidade do Rio de Janeiro, e que para a cidade de Campina Grande se vai

considerar os 3 primeiros meses dos respectivos anos de 1995, 2000, 2005 e 2010, este

intervalo de tempo é o mesmo aplicado para os classificados dos jornais. Dessa maneira, os

Jornais estabelecem o tipo e a localização das ofertas e o ITBI oferece uma maior exatidão

nos preços dos imóveis vendidos, bem como, a tendência de migração dos compradores para

outras áreas da cidade, dando conta da demanda realizada pelo mercado nesse período de

tempo.

As pesquisas nos anúncios e no ITBI terão por objetivo enumerar, transcrever e

organizar informações como: o ano de compra do imóvel, a localização do imóvel comprado,

a localização do comprador do imóvel, e do vendedor, o preço pago pelo imóvel, a dimensão

do imóvel, além de dados sobre valores financiados para compra. Contribuir para o

entendimento da atuação do mercado imobiliário na cidade de Campina Grande nos últimos

quinze anos a contar de 1995.

A partir dos dados coletados poderemos responder algumas questões com relação ao

setor imobiliário na cidade de Campina Grande, o que nos darão melhor embasamento para

compreender a influência desse mercada na estruturação da cidade.

a) Qual é composição do mercado em relação aos tipos de imóveis ofertados e ao uso do solo

nos bairros, aqui estudados?

b) Em relação à oferta de terrenos, como se comportam no tempo e no espaço os preços e as

áreas médias?

c) É possível observar padrões de diferenciação de localização, preços e áreas de terrenos (e

também de residências unifamiliares) ofertados em loteamentos abertos e fechados?

d) São perceptíveis diferenças entre os bairros, e ao longo do período, nos tipos de imóveis

edificados, em relação aos preços e às áreas construídas ou ainda ao número de dormitórios?

e) O que é possível depreender da informação das imobiliárias anunciantes?

f) Em termos quantitativos quanto aumentou a oferta de imóveis no período estudado?

h) A migração de moradores de determinada área para outra da cidade.

3. A estruturação da cidade de Campina Grande: o panorama do mercado de imóveis

Ao utilizar o termo estruturação, estamos tratando de processo, portanto, da passagem

do tempo e das modificações que ocorrem no espaço em dado período de análise, de maneira

que, o termo estrutura diz respeito ao momento, já estruturação trata da estrutura tomada em

movimento, das modificações ocorridas na cidade ao longo de determinado tempo histórico.

De modo geral, analisamos as modificações da estrutura urbana na cidade de Campina Grande

nos últimos 15 anos, de 1995 a 2010, no entanto, se faz necessário para conhecer a estrutura

atual da cidade, recorrer a momentos anteriores ao período aqui proposto.

Outro ponto importante é definir quais elementos ou dados utilizaremos para entender

a estrutura da cidade de Campina Grande. Manuel Castells (1983, p. 79) afirma que não

“basta pensar em termos de estrutura urbana; é preciso definir os elementos da estrutura

urbana e suas relações antes de analisar a composição e a diferenciação das formas espaciais.”

Nesse sentido, buscamos entender a estrutura da cidade de Campina Grande através de dados

relacionados; ao aumento da densidade da população urbana num certo espaço de tempo, às

áreas que esboçam centralização ou especialização funcional e em relação à segregação,

elementos estes já destacados pela Escola de Chicago. Além destes dados, utilizaremos os

dados com a aprovação dos loteamentos que indicam as áreas de expansão da cidade, da

verticalização, e da localização de grandes empreendimentos de capital não local, como

shopping centers, loteamentos fechados, redes de supermercado e instituições de ensino

superior.

Dessa maneira, observam-se várias transformações, como também permanências em

Campina Grande, dentre as permanências está à antiga área central, que mantém forte atração,

não apenas do ponto de vista intra-urbano, mas também interurbano. Destacamos que o centro

tradicional da cidade e as antigas ruas como a Marquês do Herval, Venâncio Neiva e a Maciel

Pinheiro mantém forte dinâmica relacionada ao comércio e aos serviços jurídicos e de saúde.

Com relação ao poder administrativo este também se mantém na área central, com exceção da

Secretaria de Planejamento, localizada no bairro Santo Antônio.

Uma grande transformação pela qual a cidade passou em sua dinâmica está

relacionada à migração das indústrias, as quais até a década de 1960 ficavam localizadas nas

proximidades do centro e no bairro São José, e hoje, ficam no distrito industrial, próximo à

periferia e nas margens da alça sudoeste4 da cidade, ver mapa que segue:

Mapa 1: Descentralização das Atividades Urbanas em Campina Grande - PB

4 A Alça Sudoeste é uma via rodoviária criada com o intuito de agilizar o tráfego de veículos vindos do Litoral

Paraibano e do Agreste Pernambucano, ambos com destino ao Sertão, Curimataú, e Cariri Paraibano. Esta

estrada com cerca de 12 km de extensão, margeia a cidade de Campina Grande e une as rodovias BR104 (sul) a

BR230 (oeste).

Além destas transformações na cidade, houve também o surgimento do Shopping

Center Boulevard. Estas modificações promoveram a alteração na estrutura da cidade, bem

como repercutiram na valorização de determinados espaços em detrimento de outros, e é esse

processo de estruturação que pretendemos analisar nesta pesquisa, buscando interpretar os

motivos da localização destes elementos, e como estes alteram o valor do espaço urbano e

seus respectivos preços.

Diante do que foi exposto, destacamos que a valorização de determinadas localidades

dentro da cidade está relacionada ao surgimento de novos investimentos, mas para entender

como estes investimentos modificam o acesso a moradia e mesmo modificam a estrutura da

cidade, é necessário compreender de maneira mais minuciosa como se dá esta valorização e

seu respectivo impacto na renda fundiária urbana.

4. A renda Fundiária Urbana5

O conceito de renda fundiária urbana é fundamental para entender o porquê de a terra

urbana adquirir diferentes preços e as frações de classe se organizar de maneira desigual na

cidade estabelecendo uma hierarquia espacial. Tal hierarquia espacial reflete o potencial de

consumo que as frações de classe detêm. Desse modo, terrenos com a mesma metragem

adquirem preços diferenciados dependendo de sua localização na cidade.

Para tanto, iniciamos com a seguinte frase: “a terra urbana é uma mercadoria sui

generis, pois não possui valor, mas que adquire um preço”, esta afirmativa é evidenciada nas

análises de vários pesquisadores, dentre eles: Ribeiro (1997), Maricato (2000), Botelho

(2007), González (2010). Esta transformação do valor em preço é que caracteriza um dos

principais problemas do conceito de renda fundiária urbana. De maneira que para deixar isso

5

Apesar de o conceito renda fundiária ser tratado aqui de maneira mais geral, não se perde de vista que sua

formulação inclui os conceitos de renda diferencial 1 e 2, tomados como potencial de construtibilidade,

localização e os aspectos ligados aos efeitos úteis de aglomeração, a renda absoluta dada pela propriedade

privada e pela taxa de perequação (ver, Samuel González, (2010, p.26) e Luiz Ribeiro, (1997, p.62) entre

diferentes ramos da economia, a lei da perequação se deve a diferença entre a relação entre lucro e produção, que

variam de maneira diferente para cada ramo, assim em determinado momento econômico os capitais de outro

ramo migram para a construção civil e em outros esses capitais se afastam do ramo da construção, já para e a

renda de monopólio, que evidencia o monopólio de certa características única e irreprodutível, tanto em aspectos

matérias como ideológicos.

melhor evidenciado diremos que a terra urbana não se valoriza, mas se precifica, ou seja,

aumenta seu preço. Trataremos, assim, da precificação6 da terra urbana.

Sendo o valor, na teoria marxista, produto do trabalho humano incorporado à

mercadoria, então, esse valor só adquire a forma de dinheiro, equivalente geral do valor,

quando realiza seu valor de troca. Desse modo, o solo urbano, de modo algum adquire valor,

pois, não há trabalho incorporado a ele, no entanto, o espaço urbano sim, de forma que:

Face ao processo de valorização do produto imobiliário, como produção e

circulação de uma mercadoria imóvel, este incorpora valor no espaço e,

sendo também um elemento material de apropriação do próprio espaço, fixa

aí esse valor revelando a propriedade imobiliária como uma mercadoria

especial. O efeito dessa particularidade que o preço de mercado da terra,

com a continuidade da atividade da construção, tende a se elevar ao longo do

tempo e cada vez mais a se diferenciar dentro da cidade. Decorre daí a

impressão comum de que os excedentes na atividade de construção são

maiores do que em outras atividades e a facilidade com que se explica o que

é efeito de diferenças de preços de mercado como se fossem rendas

diferenciais. (PEREIRA, 1988, p.96)

Com base na citação, afirmamos que com relação ao solo urbano a mais-valia não é

incorporada ao solo construído, como acontece no solo rural, através da melhoria da

fertilidade e da instalação de melhores equipamentos, como também da proximidade de certos

recursos como a água. O trabalho gasto na construção civil, seja na edificação de prédios ou

de moradias, não é incorporado ao solo urbano, pois, este não possui a função de servir como

meio de produção, como é o caso do solo rural, servindo a terra no caso urbano como área

utilizada para a habitação ou outra função. No entanto, a mais-valia é incorporada ao espaço

urbano. E a concentração de diferentes construções destinadas ao comercio, a habitação e a

diferentes serviços tem a capacidade de gerar os efeitos úteis de aglomeração.

Por isso, não há neste aspecto uma renda diferencial incorporada ao solo urbano. No

entanto, o trabalho gasto na produção de um empreendimento e a mais-valia empregada

(trabalho excedente) é incorporada de modo indireto à renda da terra; não sendo contabilizada

diretamente no solo, mas no espaço ou na localização que ocupa, por isso, concordamos com

o termo valor da terra-localização. Chegamos à conclusão, que a mais-valia no solo urbano

gera valor não para o terreno em se, não para o solo, mas para o espaço, para a terra-

localização7, assim, após o terreno realizar seu uso “o lucro, e não mais a renda, é a forma

6

Termo utilizado pelo professor Dr. Paulo Cesar Xavier Pereira, em sua Palestra de tema: a reprodução do

capital no setor imobiliário e a urbanização contemporânea, no Simpurb 2011, no dia 17/Nov/2011, ao se

referir ao suposto “valor” do solo urbano e seu processo de valorização.

7 Ver Villaça (2001), em Espaço Intra-Urbano no Brasil.

normal da mais-valia. E a renda agora só é forma autônoma em certas circunstâncias

especiais, mas não da mais-valia em geral e sim de determinada ramificação dela, o lucro

suplementar”. (Marx, 2008, p.1056). Sendo assim, a renda fundiária não provém diretamente

da mais-valia, muito embora esteja contido na renda fundiária, e por isso, o solo adquire um

preço maior, sem, no entanto possuir valor.

A argumentação acima leva em consideração uma situação determinada: quando o

solo deixa de realizar a renda fundiária em sua plenitude. Tal situação é exposta por Flávio

Villaça (2001, p.79), em que este afirma: “Apenas os terrenos vagos têm seu preço

continuamente atualizado; só, entretanto, quando estiverem com o uso certo no momento

certo, estarão com seu valor plenamente realizado”. Villaça, atribui como uso certo, as

modificações e modernizações8 realizadas nas construções em um processo histórico, assim,

uma construção de 1 ou 2 pavimentos do século XIX, não realizaria todo o potencial

econômico, se estiver numa grande avenida financeira e comercial, no entanto, mantém o seu

valor histórico e social, podendo inclusive realizar uma função moderna, mas não teria o seu

valor econômico potencializado, interessando para a reprodução do capital, apenas, o preço do

terreno e não a estrutura construída.

Ressaltando ainda a relação entre mais-valia e renda destaca-se a afirmação de Samuel

Jaramillo González:

La renta es una parte del excedente social, y más específicamente de la

plusvalía, extraída por los capitalistas a los asalariados. Se trata de un

mecanismo de desviación de una parte de la plusvalía social, que en lugar de

ir a alimentar el fondo de ganancias que se reparten los capitalistas, va a

parar a manos de una clase social que es extraña a estos último los

terratenientes. (GONZÁLEZ, 2010, p.4)

O autor destaca a renda fundiária como sendo um obstáculo à reprodução capitalista.

Essa afirmação é recorrente nos mais diversos teóricos marxistas que tratam de atualizar o

conceito de renda da terra e, por conseguinte, explicar a renda da terra para o espaço urbano.

Concebendo que a terra urbana não é por si só um meio de produção, mas é necessária à

habitação e à indústria, já que necessitam de uma base territorial para existir, o capital gasto

na aquisição de terras na cidade com intenções de construir algo se imobiliza em algo não

8 O conceito de modernização é usado aqui as moldes propostos por Marshall Berman, no livro: Tudo que é

sólido Desmancha no Ar, em que afirma Modernização é “um complexo de estrutura e processos materiais –

políticos, econômico, sociais, - que em princípio, uma vez encetados, se desenvolvem por conta própria, com

pouca ou nenhuma interferência dos espíritos e da alma humana.” (BERMAN, 1987. p.129)

produtivo, pois, a terra por si só, não tem valor, mas sim a localização comprada, daí termos a

explicação teórica para o porquê de dois terrenos com mesma dimensão adquirem preços

diferentes na cidade.

Afinal entre o período de inicio das construções ou mesmo da aprovação dos

loteamentos tem-se de 1 a 5 anos em média até seu término, além dos investimentos feitos na

compra da terra que são altos e demoram a retornar. Sobre esta questão, de como a

propriedade privada da terra torna-se um empecilho ao capital, destaca Paul Singer (1982,

p.22) ao dizer:

Se a propriedade privada dos meios de produção fosse abolida, o capitalismo

desapareceria. Mas, se a propriedade do solo fosse socializada, desapareceria

a dedução do lucro representada pela renda da terra, mas o capitalismo não

só continuaria existindo, mas inclusive se fortaleceria, pois o lucro assim

incrementado intensificaria a acumulação de capital.

Fica clara aqui uma separação entre o proprietário da terra e o incorporador imobiliário

ou o construtor, ou mesmo a pessoa física que assume a função de incorporador, o capitalista

no caso, que não existindo a propriedade da terra esse não teria que desembolsar uma

quantidade tão grande de capital inicial na compra da terra o que permitiria uma dinâmica

muito maior nos investimentos, e não teria esse que pagar pela renda absoluta da terra já que

essa não existiria. Portanto, para que um determinado investimento na cidade seja viável é

necessário que a sua rentabilidade seja maior do que a renda paga ao dono de terras, mais os

gastos com a construção, gerando um lucro médio ou lucro suplementar, assim “o

investimento imobiliário é rentável, mas a propriedade fundiária urbana impede a produção

capitalista de moradias, na medida em que a renda predomina sobre o lucro” (RIBEIRO, 1997

p.146).

Pois bem, ainda fica uma questão, ao comprar a terra o incorporador também não

passa a ter a renda existente, podendo com isso valorizar ainda mais o seu investimento

quando for vendê-lo? Há resposta para isso é sim, caso a venda da terra ocorra num período

curto de tempo. Pois os promotores imobiliários estão sempre buscando novas áreas que

possuam dois pré-requisitos básicos, primeiro, boa acessibilidade aos locais de lazer e

trabalho, e segundo, locais que passem aos seus compradores a ideia de prestígio social. Se o

investimento no solo e na sua respectiva construção não retornar num determinado período, o

local pode perde valor para outra área de expansão e revalorização, não compensando os

gastos tidos com a terra ou simplesmente diminuindo a taxa de lucro esperado, assim:

Para a construção de moradias este obstáculo é recorrente, o que implica na

necessidade de aplicação de certa quantidade de capital na formação de um

estoque de terrenos que garanta a continuidade da valorização do capital

empregado na construção. Este “investimento fundiário” pesara

negativamente na rentabilidade de construção, uma vez que significa a

imobilização improdutiva de uma parte do capital empregado na produção

(RIBEIRO, 1997, p.87)

O autor chama de uma imobilização improdutiva do capital, pois o que os

incorporadores vendem na verdade não é a terra, mais sim, sua localização e as construções

existentes e mesmo a importância simbólica que determinado local possua, o valor da sua

localização, o que Ribeiro chama de um valor de uso complexo, o dinheiro gasto na compra

da terra torna-se um entrave para uma reprodução mais rápida e lucrativa do mercado

imobiliário. E como defende o presente autor a concorrência por novas áreas também aumenta

o preço da terra, portanto:

É a utilização capitalista do espaço urbano que confere a terra um valor. Em

outras palavras, se o solo urbano adquire um preço é porque os vários

agentes capitalistas estabelecem uma concorrência para controlar as

condições urbanas que permitam o surgimento de lucros extraordinários

(RIBEIRO, 1997, p.49)

Logo, não só o capital inicial na terra torna-se um entrave a uma reprodução mais

rápida do mercado de moradias, mas também a própria concorrência entre as empresas na

busca de gerar maiores lucros e de criar cada vez mais novos locais com atrativos para as

classes média e alta da sociedade acabam acarretando num maior preço das terras e também

numa maior necessidade de renovar os produtos oferecidos no mercado, como exemplo

podemos citar os loteamentos fechados que trazem um novo produto subjetivo muito

evidenciado pelas propagandas: a segurança e a tranquilidade de se viver entre pessoas de

uma mesma camada social.

É dentro desse contexto, possibilitado pela análise da renda da terra, que se tem uma

compreensão mais nítida da necessidade do mercado imobiliário estar sempre se inovando,

buscando novos investimentos e novas localizações, e consequentemente alterando o processo

de estruturação da cidade, tornando-a cada vez mais desigual.

De maneira que para dar um suporte a teoria aqui apresentada, se utiliza dos dados do

ITBI e classificados de jornais, e outras ferramentas quantitativas apresentadas na

metodologia. Constituindo um auxílio as dificuldades encontradas em analisar o mercado

imobiliário nas pequenas e médias cidades do Nordeste.

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