ankieta na temat preferencji polaków dotyczących formy...
TRANSCRIPT
Kupić czy wynająć?Ankieta na temat preferencji Polaków
dotyczących formy własnościowej nieruchomości
Michał Rubaszek
Warszawa
1Zrealizowano w ramach grantu NCN 2014/15/B/HS4/01382 pt. „Przyczyny i skutki nieefektywności prywatnego rynku wynajmu mieszkań w Polsce.”
Motywacja
2
Zakup nieruchomości jedną z ważniejszych decyzji ekonomicznych w życiu (nieruchomość jako najważniejszy element majątku)
Rynek mieszkaniowy ma istotny wpływ na decyzje o założeniu rodziny, zmianie zawodu, emigracji (zob. raport „Mieszkalnictwo w Polsce”)
Zakup: nabywca jest użytkownikiem i inwestorem
Najem: rozdzielenie funkcji inwestycyjnej i użytkowej
3
Motywacja: perspektywa mikro-
Rynek najmu stabilizuje gospodarkę: popyt użytkowy na nieruchomości mniej wahliwy niż popyt inwestycyjny (Cuerpo i inni 2014, Czerniak i Rubaszek 2016)
Perspektywa strefy euro: brak rynku najmu zwiększa ryzyko dywergencji cykli (Kosior i Rubaszek 2014 oraz Wagner 2016)Przykład: Hiszpania vs Niemcy
Pozytywny wpływ na mobilność terytorialną i zawodową (Caldera-Sanchez i Andrews, 2011 oraz Barcelo 2006)Lepsza alokacja, wyższy produkt, mniejsze bezrobocie.
4
Motywacja: perspektywa makro-
Cel artykułu
Cel:ustalenie przyczyn niskiego stopnia rozwoju najmu rynkowego w Polsce
Podstawowe pytania:Jakie czynniki wpływają na decyzję o kupnie / najmie? Jakie są bariery dla rozwoju rynku najmu w Polsce
Metoda: badanie ankietowe na reprezentatywnej próbie 1005 osób(9-13 czerwca 2016 r., ankieta Omnibus, firma IPSOS Sp. z o.o)
5
Rynek najmu w Polsce
6
Struktura własnościowa w Europie (2014)
7
4,312,3
10,8
72,7
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
CH DE DK NL AT GR BE FR UE UK CZ IE IT PT ES FI SL SK PL HU BG RO
Najemca, cena rynkowa Najemca, cena nierynkowaWłaściciel z hipoteką Właściciel bez hipoteki
Struktura własnościowa w Europie
Kraje anglosaskie:posiadanie mieszkania często utożsamiane z poczuciem bezpieczeństwa i oznaką sukcesu ekonomicznego (Saunders 1990 „A Nation of Homeowners”)
Kraje niemieckojęzyczne:poczucie bezpieczeństwa zapewniane przez system pomocy socjalnej + ochrona lokatorów (Elsinga i Hoekstra 2005)
Kraje południa:zachęty fiskalne w kierunku kupna mieszkania
8
Powody wysokiego udziału własności w Polsce(i innych krajach regionu EŚW)
1. Możliwość wykupu mieszkań komunalnych / spółdzielczych na preferencyjnych warunkach (Augustyniak i inni 2013, Lux i Suenga 2014)
2. Wzrost dostępności kredytów hipotecznych po wejściu do UE
3. Szereg programów promujących zakup nieruchomości(Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych)
4. Wadliwe regulacje rynku najmu
5. Niska aktywność państwa w zakresie polityki mieszkaniowej(Priemus i Mandic 2000: rental market as no man’s land)
9
Struktura własnościowa Polsce
10
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Najemca, cena rynkowa Najemca, cena nierynkowa Właściciel z hipoteką Właściciel bez hipoteki
Wyniki ankiety
11
Status własnościowy nieruchomości w ankiecie
12
5,2%
14,2%
7,8%
61,6%
9,6%
1,7%
Najemca, cena rynkowa
Najemca, cena nierynkowa
Właściciel z hipoteką
Właściciel bez hipoteki
Współużytkowanie
Inne
Charakterystyka rynku najmu
13
Cechy osób najmujących po cenie rynkowej
14
4,0%
12,1%
16,8%
5,7%
2,2% 2,1% 1,9%
15-19 20-24 25-29 30-39 40-49 50-59 >59
udział najemców według grup wiekowych
2,9% 2,7%
7,0%
5,3% 5,0%
10,5%
<1 1-10 10-50 50-200 200-500 >500
udział najemców według wielkości miejscowości
Cechy osób najmujących po cenie rynkowej
15
8,1%
4,9%
1,1%
4,2%
5,6%
< 2.5 2.5 – 5 5 - 7.5 7.5 – 10 >10w tys. PLN miesięcznie
udział najemców według dochodu gospodarstwa domowego
9,5%
3,8%
7,4%
1,0%
kawaler \ panna
para
rozwiedziony \ wseparacji
wdowiec \ wdowa
udział najemców według stanu cywilnego
Charakterystyka najmowanych lokali
16
17,3%
82,7%
48,6%51,4%
dom mieszkanie
rodzaj nieruchomości
Najemca, cena rynkowa Ogółem
9,6%
51,9%
25,0%
7,7%5,8%
1,7%
18,2%
34,3%
22,0% 23,8%
poniżej 30m2
31-45 m2 46-65 m2 66-100 m2 powyżej 100m2
wielkość nieruchomości
Najemca, cena rynkowa Ogółem
Relacja najmującego i nieruchomości
17
23,1%
50,0%
7,7%
19,2%
2,2%
11,8% 10,8%
75,1%
krócej niż rok 1 - 5 lat 6 - 10 lat ponad 10 lat
długość pobytu w lokalu
Najemca, cena rynkowa Ogółem
51,9%
13,5%
25,0%
9,6%
87,3%
2,4%6,0% 4,4%
brak planów tak, wperspektywienajbliższego
roku
tak, wperspektywie 1-
5 lat
tak, ale niewcześniej niż za
5 lat
plany przeprowadzki
Najemca, cena rynkowa Ogółem
Charakterystyka rynku najmu
Charakterystyka najmu rynkowego: Najemca stanu wolnego, do 30 roku życia o relatywnie niskich dochodach Mieszkanie niewielkich rozmiarów, ulokowane w dużym mieście Niedługi pobyt lokatora, plany przeprowadzki w najbliższym czasie
Jedynie 11 przypadków najmu dla pary z dziećmi: 6 osób: brak możliwości kupna nieruchomości 3 osoby: niechęć do kredytu hipotecznego
WNIOSEK: Najem nie jest traktowany jako poważna alternatywa dla własności dla rodzin z dziećmi
18
Preferencje
19
Preferencje w zakresie formy własności
Czynniki finansowe: własność bardziej / mniej opłacalna niż najem (porównanie NPV)
Czynniki niefinansowe: Elsinga i Hoekstra (2005) – dane European Community Household Survey dla ośmiu krajów
UE z roku 2001: status prawny zamieszkiwanej nieruchomości wpływa na wskaźnik satysfakcji z mieszkania (odpowiedź na pytanie: How satisfied are you with your housing situation?, która przyjmuje wartości od 1 do 6)
Diaz-Serrano (2009) – dane ECHS z lat 1994-2001: zmiana formy własności oraz pozostanie w lokalu wzrost wskaźnika satysfakcji o 0,24zmiana formy własności + przeprowadzka wzrost wskaźnika satysfakcji o 0,45
Modele teoretyczne: Kiyotaki i inni (2011) dla US strata użyteczności wynosi 9%Rubaszek (2009) dla Polski strata użyteczności wynosi 10%.
20
Polacy wolą własność
21
Preferowana forma własnościowa nowej nieruchomości w przypadku przeprowadzki
wynajem 17,3
własność 58,6
Zdanie bliższe przekonaniom
zakup bardziej opłacalny niż najem 80,7
najem bardziej opłacalny niż kupno 19,3
Preferowany wybór w przypadku braku funduszy własnych na zakup nieruchomości
zakup z kredytem 52,6
najem 29,7
Wolę kupić mieszkanie na kredyt nawet gdy jest to mniej opłacalne finansowo niż najem
nie zgadzam się 24,9
zgadzam się 47,2
Polacy wolą własność
22
Zakup jest korzystniejszy finansowo od najmu: po spłacie kredytu jest się posiadaczem mieszkania, zaś po płatności kosztów najmu pozostaje się z niczym
zgadzam się
nie zgadzam się
Płacenie czynszu to strata pieniędzy
nie zgadzam się
zgadzam się
Polacy wolą własność
23
Zakup jest korzystniejszy finansowo od najmu: po spłacie kredytu jest się posiadaczem mieszkania, zaś po płatności kosztów najmu pozostaje się z niczym
zgadzam się 78,0
nie zgadzam się 10,9
Płacenie czynszu to strata pieniędzy
nie zgadzam się 29,8
zgadzam się 43,8
Czynniki ekonomiczne
24
własność brak zdania najem
koszty kredytu / najmu 64,0 23,4 12,6
ryzyko zmian cen mieszkań / kosztów wynajmu 65,6 22,8 11,6
koszty transakcyjne oraz pośrednictwa 62,1 26,1 11,8
obciążenia podatkowe 61,0 25,3 13,7
Czynniki behawioralne
25
własność brak zdania najem
status społeczny 70,8 19,5 9,7
poczucie wolności i niezależności 71,1 16,5 12,3
komfort użytkowania mieszkania 71,6 17,0 11,3
spokój umysłu 70,9 17,8 11,2
lepsze samopoczucie 71,5 17,9 10,5
przywiązanie do miejsca zamieszkania 70,1 18,5 11,3
rodzina 72,6 18,0 9,4
szczęście 68,8 21,1 10,1
Wysoka korelacja odpowiedzi na pytania o powody finansowe / niefinansowe:czynniki behawioralne przekonania ekonomiczne decyzja o formie własnościowej
Czynniki ważne przy zakupie
26
właściciel
z kredytem bez kredytu
Udział odpowiedzi „TAK”
powody rodzinne (małżeństwo, dzieci) 46,2 40,7
warunki na rynku kredytów hipotecznych 33,3 9,9
czynniki finansowe (dochody, oszczędności) 37,2 28,8
nieruchomość nie została kupiona 7,7 27,0
Czynniki ważne przy najmie
27
najemca
cenarynkowa
cena nierynkowa
Udział odpowiedzi „TAK”
brak możliwości zakupu 61,5 46,2
niechęć do długoterminowego kredytu hipotecznego 23,1 14,0
atrakcyjna oferta 11,5 3,5
konieczność mobilności 5,8 4,2
lepsza lokalizacja nieruchomości 9,6 4,9
lepsza płynność finansowa 9,6 6,3
Argumenty na rzecz własności
28
zgadzam się
nie mam zdania
nie zgadzam się
tylko własność zapewnia bezpieczne miejsce dla mojej rodziny 66,1 20,1 13,8
tylko własność pozwala na własną aranżację wnętrza 59,6 20,3 20,1
własność podnosi status społeczny 63,4 22,8 13,8
posiadanie mieszkania/domu jest dla mnie priorytetem 59,2 23,3 17,5
ludzie dla mnie ważni uważają, że powinienem posiadać mieszkanie 54,5 29,5 16,0
nic nie powstrzyma mnie od posiadania mieszkania/domu 54,9 29,0 16,1
rząd, media i ekonomiści promują posiadanie mieszkania/domu 47,2 37,0 15,8
Argumenty na rzecz najmu
29
zgadzam się
nie mam zdania
nie zgadzam się
najem pozwala na mobilność 58,8 23,5 17,7
zabezpieczenie przed ryzykiem spadku ceny nieruchomości 38,8 33,3 27,9
najem pozwala na zamieszkanie w lepszej dzielnicy 37,8 30,7 31,4
najem poprawia płynność finansową 26,7 34,5 38,8
Preferencje w zakresie formy własności
1. Dla większości Polaków własność jest bardziej opłacalna niż najem
2. Wpływ przekonań o charakterze behawioralnym
3. Powody rodzinne najważniejszy czynnik decyzji o kupnieBrak możliwości zakupu najważniejszy czynnik decyzji o najmie
4. Respondenci dostrzegają pewne zalety najmu
Pytanie: czy istnieje potencjał rozwoju rynku najmu?
30
Potencjał rozwoju rynku najmu
31
Jaki potencjał rynku najmu?
32
zgadzam się
nie mam zdania
nie zgadzam się
Mógłbym zdecydować się zamieszkać w wynajętej nieruchomości:
nigdy 29,7 31,5 38,8
gdyby relacja wynajmujący-najemca była lepiej uregulowana 11,6 22,8 65,6
gdyby oferta na rynku najmu lepiej odpowiadała moim preferencjom 37,9 32,4 29,7
gdyby ceny najmu były niższe 42,8 29,5 27,8
tak, od inwestorów instytucjonalnych, nie od prywatnego właściciela 30,0 38,0 32,0
Jaki potencjał rynku najmu?
33
zgadzam się
nie mam zdania
nie zgadzam się
Następujące czynniki zmniejszają komfort najmu w Polsce:
brak ochrony przed zmianami wysokości czynszu 56,2 31,0 12,7
nadmierne ograniczenia w zakresie aranżacji nieruchomości 56,8 30,2 12,9
zbyt częste inspekcje właścicieli 53,3 34,4 12,2
niewystarczająca ochrona przed eksmisją 56,7 31,1 12,1
zbyt wysoki poziom czynszu (w relacji do rat kredytu) 53,9 33,3 12,7
brak właścicieli instytucjonalnych 45,2 39,2 15,6
zbyt uboga oferta mieszkań na wynajem 46,8 35,9 17,3
Jaki potencjał rynku najmu?
34
zgadzam się
nie mam zdania
nie zgadzam się
Czynniki zmniejszające atrakcyjność inwestycji w nieruchomości na wynajem
nadmierne restrykcje co do możliwości zmian wysokości czynszu 50,3 37,2 12,4
brak kultury lokatorów 62,6 28,9 8,6
nadmierny poziom ochrony lokatorów przed eksmisją 40,3 43,6 16,1
zbyt niska stopa zwrotu 39,4 47,3 13,3
zbyt niski popyt 44,0 41,6 14,4
Jaki potencjał rynku najmu?
1. Około 30% Polaków mogłoby zdecydować się na najem
2. Bariery o charakterze popytowym to:a. zbyt wysokie czynszeb. niedopasowana oferta mieszkańc. czynniki obniżające komfort użytkowania lokalud. brak poczucia stabilności umowy najmu
3. Barierą o charakterze podażowym jest potencjalnie niska kultura najemców w połączeniu z wysoką ochroną lokatorów.
35
Wnioski
36
Wnioski
Niewielki udział prywatnego rynku najmu w PL:
wynikający z czynników o charakterze ekonomicznym jak i behawioralnym najmują głównie młodsze osoby stanu wolnego o niższych dochodach,
których nie stać na zakup nieruchomości najem jest traktowany jako stan przejściowy silne preferencje Polaków w kierunku własności.
… ale
respondenci dostrzegają pewne zalety najmu około jedna trzecia osób dopuszcza zamieszkanie w wynajętym lokalu,
gdyby usunąć wybrane bariery…
37
Wnioski
Bariera 1: relatywnie wysoka cena najmu:ryzyko inwestycji (niska kultury najemców i ich wysokiej ochrony)rozwiązania fiskalneprogramy wspierające kupno (MdM)brak programów dopłat do czynszu
Bariera 2: brak poczucia stabilnościefektywne regulacje ochrony lokatorów / zmian czynszu
Bariera 3: utrata komfortu / satysfakcjiprofesjonalizacja obsługi najmu (Inwestorzy instytucjonalni, Mzuri, Mieszkanicznik)
Bariera 4: wadliwy rachunek ekonomicznyedukacja ekonomiczna
38