anexo - loures · classificada na carta de classificação de solo como Área habitacional a...
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RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E PATRIMONIAL
ANEXO
Câmara Municipal de Loures Departamento de Planeamento e Gestão UrbanísticaDivisão de Planeamento Municipal de Ordenamento do Território
Janeiro de 2012
1. Introdução
- Lote 10: - Lote 10:
O presente relatório tem com objectivo determinar o valor de indemnização das parcelas de terreno e respectivas construções que são parte integrante do quarteirão Vila Valente. O motivo desta operação é montar uma unidade de execução com o obectivo de recuperar esta área. a) Composição O terreno e as construções são parte integrante dos imóveis. Os edifícios variam entre um e três pisos, existem uma serie de anexos (ilegais) de nível térreo. b) Idade e Estado de Conservação A área objecto de avaliação é parte de um quarteirão com construções que foram registadas em 1951 e outras que foram erguidas entre os anos 50/60. c) Descrição da zona onde se insere o imóvel Os Imóveis objecto da presente avaliação localizam-se numa zona residêncial consolidada, perto de comércio, escolas e serviços. Existem bons acessos viários e transportes públicos (autocarros e futuro metro). O estacionamento faz-se com bastante dificuldade. No âmbito da Revisão do PDM de Loures a área de intervenção do quarteirão da Vila Valente encontra-se classificada na Carta de Classificação de Solo como Área habitacional a reestruturar ficando sujeita ao disposto no artigo 104º do regulamento da Revisão do PDM. d) Materiais Utilizados na Construção e Acabamentos A estrutura, materias de construção e acabametos utilizados nas construções variam consoante a idade: Registo de 1951: conjunto de construções que caracterizam as "Vilas Operárias": com paredes rebocadas e pintadas, no interior e exterior. As zonas húmidas são revestidas a material cerâmico. Caixilharia varia entre madeira e alúminio (melhoramentos dos proprietários). A cobertura é em telha. Anos 50/60: Estrutura de betão armado. As paredes são rebocadas e pintadas no exterior e estucadas e pintadas no interior. Os pavimentos são na sua maioria revestidos a madeira nas zonas secas e com revestimento cerâmico nas zonas humidas. Caixilharia em madeira ou alumínio. A cobertura em em telha.
- Lote 10:
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2.Proprietários
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3. Definições
- Lote 10: - Lote 10: - Lote 10:
Na determinação do valor de mercado à data de Junho de 2011, foi utilizado o critério de Mercado, Rendimento e de Custos. Entende-se por Valor de Mercado, a estimativa do montante mais provável em termos monetários pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser trocado num mercado livre aberto e competitivo e após adequada exposição, que reúna todas as condições para uma venda normal entre um vendedor e um comprador que actuem de livre vontade, com prudência, plena informação e interesse equivalente e assumindo que o preço não é afectado por estímulos específicos ou indevidos. O conceito de Valor de Mercado, frequentemente referido como Presumível Valor de Transacção em Mercado Aberto (Open Market Value), atende às condições específicas de mercado e da conjuntura do momento em que ocorre a avaliação e ao conhecimento dos comportamentos dos compradores e vendedores que actuam no mercado nesse momento. O Critério da Comparação de Mercado têm por referência os valores de transacção de imóveis semelhantes e comparáveis ao imóvel objecto de estudo obtidos através de prospecção de mercado realizada na zona. De acordo com a visita feita ao local e com as características da zona do imóvel são então feitos os devidos ajustamentos, tendo em consideração as diferenças como a localização e acessos, índices urbanísticos, dimensões, estado de conservação, etc. de modo a obter o montante que melhor traduz o valor real do imóvel. Avaliação tendo por base o método do custo: De acordo com o Critério dos Custos a estimativa de valor é traduzida pelo custo de substituição do imobilizado por outro semelhante com iguais características utilizando materiais e tecnologias actuais a preços correntes de mercado. A esse montante é deduzido o valor correspondente à depreciação física verificada. A taxa de depreciação é determinada tendo em conta a idade, o estado de conservação dos sistemas e tecnologias construtivas, bem como das infraestruturas de apoio à utilização (eléctricas e mecânicas). Avaliação tendo por base o método do rendimento: Este método tem por finalidade estimar um rendimento potencial de um imóvel com as mesmas características.
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4. Considerações Gerais e Pressupostos de Avaliação
As áreas consideradas no estudo, tiveram por base as plantas fornecidas, os elementos matriciais e cadastrais, os quais consideramos como correctas e verdadeiros. Na obtenção do Valor de Mercado do Imóvel, teve-se em atenção os principais factores determinantes como sejam a localização, os acessos e as dimensões do imóvel. Na determinação da depreciação económica teve-se em atenção os valores de mercado dos imóveis com as mesmas características na zona de Moscavide e Expo. Critério de indeminização dos proprietários para os imóveis pressupõe a sua desocupação. O valor do imóvel considerado devoluto (Vd); Cálculo do valor do imóvel para compra pelo inquilino ao senhorio através da fórmula: Vci = (Vd+Vp) x 0,5 ; Cálculo do valor Diferencial entre Vd e Vp (VD = Vd-Vp); Cálculo do valor proposto para Indemnização através da fórmula: (Vd+Vp+Vci+VD) /5 Segundo o código das expropriações: Artigo 3.º Limite da expropriação 1 - A expropriação deve limitar-se ao necessário para a realização do seu fim, podendo, todavia, atender-se a exigências futuras, de acordo com um programa de execução faseada e devidamente calendarizada, o qual não pode ultrapassar o limite máximo de seis anos. 2 - Quando seja necessário expropriar apenas parte de um prédio, pode o proprietário requerer a expropriação total: a) Se a parte restante não assegurar, proporcionalmente, os mesmos cómodos que oferecia todo o prédio; b) Se os cómodos assegurados pela parte restante não tiverem interesse económico para o expropriado, determinado objectivamente. 3 - O disposto no presente Código sobre expropriação total é igualmente aplicável a parte da área não abrangida pela declaração de utilidade pública relativamente à qual se verifique qualquer dos requisitos fixados no número anterior. Artigo 4.º Expropriação por zonas ou lanços 1 - Tratando-se de execução de plano municipal de ordenamento do território ou de projectos de equipamentos ou infra-estruturas de interesse público, podem ser expropriadas de uma só vez, ou por zonas ou lanços, as áreas necessárias à respectiva execução. 2 - No caso de expropriação por zonas ou lanços, o acto de declaração de utilidade pública deve determinar, além da área total, a divisão desta e a ordem e os prazos para início da aquisição, com o limite máximo de seis anos. 3 - Os bens abrangidos pela segunda zona ou lanço e seguintes continuam na propriedade e posse dos seus donos até serem objecto de expropriação amigável ou de adjudicação judicial, sem prejuízo do disposto no artigo 19.º 4 - Para o cálculo da indemnização relativa a prédios não compreendidos na primeira zona definida nos termos do n.º 2 são atendidas as benfeitorias necessárias neles introduzidas no período que mediar entre a data da declaração de utilidade pública e a data da aquisição da posse pela entidade expropriante da respectiva zona ou lanço. 5 - A declaração de utilidade pública a que se refere o presente artigo caduca relativamente aos bens cuja arbitragem não tiver sido promovida pela entidade expropriante dentro do prazo de um ano, ou se os processos respectivos não forem remetidos ao tribunal competente no prazo de 18 meses, em ambos os casos a contar do termo fixado para a aquisição da respectiva zona ou lanço. 6 - O proprietário e os demais interessados têm direito a ser indemnizados dos prejuízos directa e necessariamente resultantes de o bem ter estado sujeito a expropriação. 7 - A indemnização a que se refere o número anterior é determinada nos termos do presente Código, utilizando-se, na falta de acordo, o processo previsto nos artigos 42.º e seguintes, na parte aplicável, com as necessárias adaptações.
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Artigo 9.º Conceito de interessados 1- Para os fins deste Código, consideram-se interessados, além do expropriado, os titulares de qualquer direito real ou ónus sobre o bem a expropriar e os arrendatários de prédios rústicos ou urbanos. ... 3 - São tidos por interessados os que no registo predial, na matriz ou em títulos bastantes de prova que exibam figurem como titulares dos direitos a que se referem os números anteriores ou, sempre que se trate de prédios omissos ou haja manifesta desactualização das registos e das inscrições, aqueles que pública e notoriamente forem tidos como tais. TÍTULO III Do conteúdo da indemnização Artigo 23.º Justa indemnização 1 - A justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data. 2 - Na determinação do valor dos bens expropriados não pode tomar-se em consideração a mais-valia que resultar: a) Da própria declaração de utilidade pública da expropriação; b) De obras ou empreendimentos públicos concluídos há menos de cinco anos, no caso de não ter sido liquidado encargo de mais-valia e na medida deste; c) De benfeitorias voluptuárias ou úteis ulteriores à notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º; d) De informações de viabilidade, licenças ou autorizações administrativas requeridas ulteriormente à notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º 3 - Na fixação da justa indemnização não são considerados quaisquer factores, circunstâncias ou situações criadas com o propósito de aumentar o valor da indemnização. 4 - Ao valor dos bens calculado por aplicação dos critérios referenciais fixados nos artigos 26.º e seguintes, será deduzido o valor correspondente à diferença entre as quantias efectivamente pagas a título de contribuição autárquica e aquelas que o expropriado teria pago com base na avaliação efectuada para efeitos de expropriação, nos últimos cinco anos. 5 - Sem prejuízo do disposto nos nºs 2 e 3 do presente artigo, o valor dos bens calculado de acordo com os critérios referenciais constantes dos artigos 26.º e seguintes deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal se não verifique requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor. 6 - O Estado garante o pagamento da justa indemnização, nos termos previstos no presente Código. 7 - O Estado, quando satisfaça a indemnização, tem direito de regresso sobre a entidade expropriante, podendo, para o efeito, proceder à cativação de transferências orçamentais, independentemente de quaisquer formalidades. Artigo 24.º Cálculo do montante da indemnização 1 - O montante da indemnização calcula-se com referência à data da declaração de utilidade pública, sendo actualizado à data da decisão final do processo de acordo com a evolução do índice de preços no consumidor, com exclusão da habitação. 3 - Nos casos previstos na parte final do n.º 8 do artigo 5.º e no n.
6 do artigo 13.
, a actualização do montante da indemnização abrange também o período que mediar entre a data da decisão judicial que fixar definitivamente a indemnização e a data do efectivo pagamento do montante actualizado. Artigo 24.º
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Artigo 24.º Cálculo do montante da indemnização 1 - O montante da indemnização calcula-se com referência à data da declaração de utilidade pública, sendo actualizado à data da decisão final do processo de acordo com a evolução do índice de preços no consumidor, com exclusão da habitação. 3 - Nos casos previstos na parte final do n.º 8 do artigo 5.º e no n.
6 do artigo 13.
, a actualização do montante da indemnização abrange também o período que mediar entre a data da decisão judicial que fixar definitivamente a indemnização e a data do efectivo pagamento do montante actualizado. Artigo 27.
Determinação do valor de edifícios ou construções Na determinação do valor do edifícios ou construções atender-se-á aos seguintes elementos: a) Localização e ambiente envolvente, designadamente em termos de espaço urbano, sistemas de infra-estruturas, transportes públicos e proximidade de equipamentos; b) Nível de qualidade arquitectónica e conforto das construções existentes e estado de conservação, nomeadamente dos pavimentos e coberturas, das paredes exteriores, partes comuns, portas e janelas; c) Área bruta; d) Preço das aquisições anteriores e respectivas datas; e) Valor patrimonial para efeitos fiscais; f) Número de inquilinos e rendas; g) Valor de imóveis próximos, da mesma qualidade; h) Declarações feitas pelos contribuintes ou avaliações para fins fiscais ou outro. Artigo 29.º Cálculo do valor nas expropriações parciais 1 - Nas expropriações parciais, os árbitros ou os peritos calculam sempre, separadamente, o valor e o rendimento totais do prédio e das partes abrangidas e não abrangidas pela declaração de utilidade pública. 2 - Quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão do prédio ou desta resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ou às subsistentes, especificam-se também, em separado, os montantes da depreciação e dos prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parte expropriada. 3 - Não haverá lugar à avaliação da parte não expropriada, nos termos do n.º 1, quando os árbitros ou os peritos, justificadamente, concluírem que, nesta, pela sua extensão, não ocorrem as circunstâncias a que se referem as alíneas a) e b) do n.º 2 e o n.º 3 do artigo 3.º Artigo 30.º Indemnização respeitante ao arrendamento 1 - O arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, ou para habitação no caso previsto no n.º 2 do artigo 9.º, bem como o arrendamento rural, são considerados encargos autónomos para efeito de indemnização dos arrendatários. 2 - O inquilino habitacional obrigado a desocupar o fogo em consequência de caducidade do arrendamento resultante de expropriação pode optar entre uma habitação cujas características, designadamente de localização e renda, sejam semelhantes às da anterior ou por indemnização satisfeita de uma só vez. 3 - Na fixação da indemnização a que se refere o número anterior atende-se ao valor do fogo, ao valor das benfeitorias realizadas pelo arrendatário e à relação entre as rendas pagas por este e as praticadas no mercado. 4 - Na indemnização respeitante a arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal atende-se às despesas relativas à nova instalação, incluindo os diferenciais de renda que o arrendatário irá pagar, e aos prejuízos resultantes do período de paralisação da actividade, necessário para a transferência, calculados nos termos gerais de direito. 5 - Na indemnização respeitante a arrendamento rural atende-se, além do valor dos frutos pendentes ou das colheitas inutilizadas, ao valor das benfeitorias a que o rendeiro tenha direito e aos demais prejuízos emergentes da cessação do arrendamento, calculados nos termos gerais de direito. 6 - O disposto nos números anteriores é também aplicável se a expropriação recair directamente sobre o arrendamento e no caso de resolução do contrato de arrendamento nos termos dos artigos 8.º e 11.
do Decreto n.º 139-A/79, de 24/12.
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SUBSECÇÃO III Pedido de expropriação total Artigo 55.º Requerimento 1 - Dentro do prazo do recurso da decisão arbitral podem os interessados requerer a expropriação total, nos termos do n.º 2 do artigo 3.º 2 - A entidade expropriante é notificada para, no prazo de 20 dias, responder ao pedido de expropriação total. 3 - O juiz profere decisão sobre o pedido de expropriação total, no prazo de 10 dias, dela cabendo recurso, com subida imediata em separado e com efeito meramente devolutivo. 4 - Decretada a expropriação total, é a entidade expropriante notificada para efectuar depósito complementar do montante indemnizatório, nos termos aplicáveis do n.º 3 do artigo 51.º 5 - Enquanto não estiver definitivamente decidido o pedido de expropriação total, o expropriado e os demais interessados só podem receber o acréscimo de indemnização correspondente mediante prestação de garantia bancária ou seguro-caução de igual montante. 6 - Na hipótese prevista neste artigo, podem adquirir a parte do prédio que não seja necessária ao fim da expropriação as pessoas que gozem de preferência legal na respectiva alienação e os proprietários de terrenos confinantes, por esta ordem, gozando os segundos do direito de execução específica.
5 - Sem prejuízo do disposto nos n.os 2 e 3 do presente artigo, o valor dos bens calculado de acordo com os critérios
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5. Prospecção de Mercado
Foi efectuada prospecção de mercado na zona, para recolha de valores de venda de imóveis semelhantes e comparáveis, de modo a poder concluir-se qual o valor real que melhor se ajusta ao imóvel objecto da avaliação. - Andar T1 em Moscavide, com 130m2 (abc), encontra-se à venda por 63.500,00€ (Home Solutions - Soc. Mediação Imobiliária, Lda) - Andar T1 em Moscavide de 1960, com 75m2 (abc), encontra-se à venda por 75.000,00€ (Remax Lux - Soc. Mediação Imobiliária, Lda) - Andar T1 em Moscavide de 1960, com 120m2 (abc), encontra-se à venda por 85.000,00€ (Markiclass - Mediação Imobiliária U., Lda) - Andar T1 em Moscavide de 1970, com 104m2 (abc), encontra-se à venda por 85.000,00€ (TZero - Mediação Imobiliária, Lda) - Loja em Moscavide em zona central, com 116m2 , encontra-se à venda por 116.000,00€ (ReiLar - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda) - Loja em Moscavide em zona central, com 68m2 com cave, encontra-se à venda por 126.229,00€ (Pro H - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda) Terrenos na Expo com uso tipo: serviçoes ou habitação 800Eur/m2 e equipamentos 300-350Eur/m2 de área construída. - Lote de terreno (residencial), Expo, com 20.721m2, com capacidade construtiva de 28.050m2 encontra-se à venda por 29.000.000 Eur. - Lote de terreno (residencial), Expo, com 15.000m2, com capacidade construtiva de 18.000m2 encontra-se à venda por 15.000.000 Eur. - Lote de terreno (serviços), Expo, com 1.970m2, com capacidade construtiva de 4.683m2 encontra-se à venda por 2.800.000 Eur. - Lote de terreno (residencial), com capacidade construtiva de 26.977m2 encontra-se à venda por 25.000.000 Eur. - Andar T1 nos Jardins de Cristo Rei novo, com 65m2 (abc), encontra-se à venda por 190.000,00€ (Santa Klaus - Mediação Imobiliária, Lda), - Andar T0 nos Expo de 2005, com 57m2 (abc), encontra-se à venda por 160.000,00€ (Nobre Lopes - Mediação Imobiliária, Lda) - Andar T2 nos Expo de 2011, com 101m2 (abc), encontra-se à venda por 252.500,00€ (Riomagic deLuxe - Sociedade de Mediação, Lda)
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Proprietário P1
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com depreciação Económica): Euros
VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS Euros
11.389 Euros
Proprietário P2
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com depreciação Económica): Euros
VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS Euros
9.443 Euros
Proprietário P3
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com depreciação Económica): Euros
VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS Euros
16.256 Euros
Proprietário P4
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com depreciação Económica): Euros
VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS Euros
615 Euros
Proprietário P5
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com depreciação Económica): Euros
VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS Euros
1.691.400
454.821
Demolição e Reconstrução de Anexo
282.400
168.158
6. Avaliação
211.700
Demolição e Reconstrução de Anexo
125.038
247.600
116.352
Demolição e Reconstrução de Anexo
588.500
315.115
Demolição e Reconstrução de Anexo
Na determinação do Valor de Mercado do Imóvel à data de Junho de 2011, utilizaram-se: -Critério de Comparação de Mercado; -Método de Custos; -Rendimento; Assim confrome os quadros de avaliação apresentados em anexo, de acordo com as condicionantes expostas e os critérios anteriormente especificados, atribui-se aos imóveis à data de Junho de 2011 o valor de:
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Proprietário P6
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com depreciação Económica): Euros
Proprietário P7
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com depreciação Económica): Euros
VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS Euros
Proprietário P8
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com depreciação Económica): Euros
VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS Euros
Assim:
VALOR DE MERCADO TOTAL DOS IMÓVEIS Euros
(livre de ónus ou encargos)
VALOR DE MERCADO (actual) Euros3.408.317
5.742.500
207.950
1.845.700
946.749
62.100
813.100
Página 10
7. Valor Potencial do Imóvel
VALOR POTENCIAL DE MERCADO DOS IMÓVEIS Euros
(depois da execução da unidade de intervenção)
15.214.588
A Unidade de Intervenção do presente estudo foi a base para a determinação do Valor Potencial do Imóvel.
Foram utilizados os seguintes métodos: -Critério de Comparação de Mercado; -Método de Custos; Conforme os quadros de avaliação apresentados em anexo de acordo com as condicionantes expostas e os critérios anteriormente especificados, o valor potencial à data de Junho de 2011 o valor de:
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Relatório de Avaliação Imobiliária e Património
Anexo I
Quadros Síntese e de Avaliação de Proposta
TERRENO
Área de
terreno
Valor
unit/m2 At
Valor
unit/m2
Abc
Custos do
terreno
10.000,00 574,3 820 5.742.500
Valor
med.venda IUL IUL Minimo
2.174 0,7 ≥ 7.000 m2 7.000,00 Total 5.742.500
Quadro de relação
área bruta de
construçãoImplantação Anexos
valores de
indemnização
abc (m2) (m2) (m2) (Euro)
art. 52
art. 486
art. 487 247.600
art. 661
art. 48
art. 49
art. 50
art. 224
art. 248
art. 426
art. 481
art. 482
art. 237
art. 238
art. 247
art. 171
art.172
art. 173
art. 1670
art. 1671
art. 1191 210 210 0 5% 282.400,0
N.D. 148 0 0 1% 62.100,0
art. 114
art. 168
art. 169
art.170
art. 495
art. 1642
art. 1643
CMLoures 1.732 1.732 0 32% 1.845.700,0
TOTAL 7.968 5.742.500
TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 5.741.960
Custos Indirectos (Projectos, Licenças, cedências, Outros) 401.937
Margem do Promotor 3.328.191
PVT a Novo 15.214.588
Valor da Operação 15.214.588
VALOR DA OPERAÇÂO Euros
804 340 206
3.174 1.175 8
350 90 152
250 105 37
15.214.588
292
211.700
0
4%
4%
Proprietário P8
Artigos
Proprietário P2
Proprietário P1
Proprietário P3
Proprietários
Proprietário P6
588.500
1.691.400
813.100
Proprietário P4
Proprietário P5
Proprietário P7 14%1.300
10%
29%
Quadro Sintese dos Proprietários
Descrição
Terreno
%
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TERRENO
Área de
terreno
Valor
unit/m2 At
Valor
unit/m2 AbcCustos do terreno
10.000,00 574,3 820 5.742.500
IUL IUL Minimo
0,7 ≥ 150 m2 7.000,00 Total 5.742.500
CUSTOS DE CONSTRUÇÃO
Área
bruta
de
construção
(m2) ab €/m2 ( C/ IVA ) Cc
(ml) m Ab Euros
Obras de urbanizaçao
Infraestruturas viarias 332,0 1.315 436.460
PT 0,0 0 0
3.710,0 75 278.250
Reabilitaçao da moradia 500,0 340 170.000
Silo 3.000,0 320 960.000
Obras de Edificaçao
Habitação 5.950,0 580 3.451.000
Serviços 1.050,0 425 446.250
TOTAL 10.000,0 574 5.741.960
TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 5.741.960
Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) Taxas 4,00% 229.678
Projectos 3,00% 172.259
Margem do Promotor 3.328.191
PVT a Novo 15.214.588
PVT Actual 15.214.588
VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 15.214.588,42 Euros
Quadro de Avaliação da proposta baseado no Critério dos Custos
Descrição
Logradouros (Arranjos Exteriores)
Designação
*
Terreno
Natureza
de Custos de
Construção Ocupação
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Relatório de Avaliação Imobiliária e Património
Anexo II
Fichas por proprietário
TERRENO
Área de
terreno
Valor
unit/m2 At
Valor
unit/m2 AbcCustos do terreno
349,55 400,0 571 139.820
IUL IUL Minimo
0,7 ≥ 244,7 m2 244,69 Total 139.820
CUSTOS DE CONSTRUÇÃO
Área
bruta
de
construção
(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc
Ab Ab Euros
piso 1 89,7 450 40.350
piso 2 89,7 425 38.108
piso 3 89,7 475 42.592
anexos 151,9 75 11.389
76,3 8 572
TOTAL 420,9 316 133.011
TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 133.011
Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 13.301
Margem do Promotor 85.840
PVT a Novo 371.971
Depreciação Fisica 85% (124.365)
PVT Actual 247.606
VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 247.600 Euros
Logradouros (Arranjos Exteriores)
Designação
*
Ocupação
Quadro de Avaliação baseado no Critério dos Custos P1
Descrição
Natureza
Terreno
de Custos de
Construção
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Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado e do Rendimento P1
MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO
Valor
Taxa Valor Compra Valor Valor de
Área de Diferencial Pelo para Mercado
(m2) Capitalização Inquilino indeminização Devoluto
Designação unit / m2 Renda Valor unit./m2 Cc Cc Cc Cc Cc
% Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros Euros
Construção (habitação) 420,9 5,0% 2,5 1.031,67 12.380,00 29,42 12.380,00 235.220,00 129.990,00 125.038,00 247.600,00
Demolição e recons.de Anexo 151,9 11.388,75 11.388,75
TOTAL 420,9 235.220,00 129.990,00 136.427 247.600,00
VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 12.380 EUROS
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 247.600 EUROS
VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 136.427 EUROS
VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução de Anexo) 11.389 EUROS
Potencial
Valor de reconstrução m2
Valor de
Financeiro
Rendimento Potencial
Página 15
Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado P1
Natureza
de Lote
Ocupação Terreno TOTAL
*
Designação (m2) m2 m2 m2 m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2
piso 1 piso 2 piso 3 Anexos € € € € €
Construção 349,6 89,7 89,7 89,7 151,9 650 700 650 450 247.666
TOTAL 349,6 247.666
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 247.666 Euros
construção
bruta
Valores € / m2
Área
de
Página 16
TERRENO
Área de
terreno
Valor
unit/m2 At
Valor
unit/m2 AbcCustos do terreno
250,00 400,0 571 100.000
IUL IUL Minimo
0,7 ≥ 175,2 m2 175,00 Total 100.000
CUSTOS DE CONSTRUÇÃO
Área
bruta
de
construção
(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc
Ab Ab Euros
piso 1 104,6 450 47.057
piso 2 104,6 425 44.442
piso 3 104,6 475 49.671
anexos 94,4 75 7.082
36,7 8 275
TOTAL 408,1 364 148.527
TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 148.527
Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 14.853
Margem do Promotor 79.014
PVT a Novo 342.394
Depreciação Fisica 80% (130.704)
PVT Actual 211.690
VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 211.700 Euros
Ocupação
Quadro de Avaliação baseado no Critério dos Custos P2
Descrição
Natureza
Terreno
de Custos de
Construção
Logradouros (Arranjos Exteriores)
Designação
*
Página 17
Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado P2
Natureza
de Lote
Ocupação Terreno TOTAL
*
Designação (m2) m2 m2 m2 m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2
piso 1 piso 2 piso 3 Anexos € € € € €
Construção 250,0 104,6 104,6 104,6 94,4 625 650 610 300 225.443
TOTAL 250,0 225.443
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 225.443 Euros
construção
bruta
Valores € / m2
Área
de
Página 18
Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado e do Rendimento P2
MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO
Taxa Valor Valor Valor de
Área de Diferencial para Mercado
(m2) Capitalização indeminização Devoluto
Designação unit / m2 Renda Valor unit./m2 Cc Cc Cc Cc
% Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros
Construção (habitação) 408,1 5,0% 2,2 882,08 10.585,00 25,93 10.585,00 201.115,00 106.908,50 211.700,00
Terreno (livre) 250,0 455,00 113.750,00 NA NA 113.750,00
Demolição e recons.de Anexo 94,4 9.443,00 9.443,00
TOTAL 408,1 201.115,00 116.352 211.700,00
VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 10.585 EUROS
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 211.700 EUROS
VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 116.352 EUROS
VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução de Anexo) 9.443 EUROS
Valor de reconstrução m2
Valor de
Financeiro
Rendimento Potencial Potencial
Página 19
TERRENO
Área de
terreno
Valor
unit/m2 At
Valor
unit/m2 AbcCustos do terreno
804,21 400,0 571 321.684
IUL IUL Minimo
0,7 ≥ 175,2 m2 562,95 Total 321.684
CUSTOS DE CONSTRUÇÃO
Área
bruta
de
construção
(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc
Ab Ab Euros
piso - 1 (edifício 1) 130,0 300 39.000
piso 1 (edifício 1) 130,0 425 55.250
piso 2 (edifício 1) 53,0 475 25.175
piso 1 (edifício 2) 95,2 425 40.439
piso 2 (edifício 2) 95,2 475 45.196
piso 1(edifício 3) 77,4 450 34.812
anexos 216,7 75 16.256
256,2 8 1.922
TOTAL 797,4 324 258.049
TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 258.049
Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 25.805
Margem do Promotor 181.661
PVT a Novo 787.199
Depreciação Fisica 70% (198.698)
PVT Actual 588.502
VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 588.500 Euros
Logradouros (Arranjos Exteriores)
Designação
*
Ocupação
Quadro de Avaliação baseado no Critério dos Custos P3
Descrição
Natureza
Terreno
de Custos de
Construção
Página 20
Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado P3
Natureza
de Lote
Ocupação Terreno TOTAL
*
Designação (m2) m2 m2 m2 m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2
piso -1 piso 1 piso 2 Anexos € € € € €
Edificio 1 130,0 130,0 53,0 650,0 1250,0 1050,0 302.650
Edificio 2 804,2 95,2 95,2 94,4 1200,0 775,0 450,0 230.415
Edifício 3 77,4 725,0 56.086
TOTAL 589.151
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 589.151 Euros
construção
bruta
Valores € / m2
Área
de
Página 21
Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado e do Rendimento P3
MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO
Taxa Valor Valor Valor de
Área de Diferencial para Mercado
(m2) Capitalização indeminização Devoluto
Designação unit / m2 Renda Valor unit./m2 Cc Cc Cc Cc
% Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros
Construção (habitação) 172,5 5,0% 4,1 715,29 8.583,50 49,76 8.583,50 163.086,50 86.693,35 171.670,00
Construção (comércio) 278,2 9,0% 11,2 3.126,23 37.514,70 134,87 37.514,70 379.315,30 212.166,47 416.830,00
Demolição e recons.de Anexo 216,7 16.255,50 16.255,50
TOTAL 667,4 542.401,80 315.115 588.500,00
VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 8.584 EUROS
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 588.500 EUROS
VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 315.115 EUROS
VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução de Anexo) 16.256 EUROS
Potencial
Valor de reconstrução m2
Valor de
Financeiro
Rendimento Potencial
Página 22
TERRENO
Área de
terreno
Valor
unit/m2 At
Valor
unit/m2 AbcCustos do terreno
3.174,43 400,0 571 1.269.772
IUL IUL Minimo
0,7 ≥ 175,2 m2 2.222,10 Total 1.269.772
CUSTOS DE CONSTRUÇÃO
Área
bruta
de
construção
(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc
Ab Ab Euros
piso 1 1.174,5 300 352.356
piso 2 204,6 325 66.485
anexos 8,2 75 615
106,0 8 795
TOTAL 1.387,3 303 420.252
TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 420.252
Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 42.025
Margem do Promotor 259.807
PVT a Novo 1.991.856
Depreciação Fisica 65% (300.480)
PVT Actual 1.691.376
VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 1.691.400 Euros
Ocupação Construção
*
Designação
Logradouros (Arranjos Exteriores)
Quadro de Avaliação baseado no Critério dos Custos P4
Descrição
Terreno
Natureza
de Custos de
Página 23
Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado P4
Natureza
de Lote
Ocupação Terreno TOTAL
*
Designação (m2) m2 m2 m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2
piso 1 piso 2 Anexos € € € €
Construção 1.379,1 1174,5 204,6 8,2 655 625 400 900.447
Terreno 1.885,7 420 791.981
TOTAL 1.379,1 1.692.428
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 1.692.428 Euros
construção
Área
bruta
de Valores € / m2
Página 24
Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado e do Rendimento P4
MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO
Taxa Valor Valor Valor de
Área de Diferencial para Mercado
(m2) Capitalização indeminização Devoluto
Designação unit / m2 Renda Valor unit./m2 Cc Cc Cc Cc
% Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros
Construção (habitação) 1387,3 5,0% 2,7 3.747,58 44.970,93 32,42 44.970,93 854.447,67 454.206,39 899.418,60
Demolição e recons.de Anexo 8,2 615,00 615,00
Terreno 1885,7 420,00 791.981,40 NA NA 791.981,40
TOTAL 1.395,5 836.952,33 854.447,67 454.821 1.691.400,00
VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 836.952 EUROS
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 1.691.400 EUROS
VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 454.821 EUROS
VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução de Anexo) 615 EUROS
VALOR DE MERCADO PARA O TERRENO 791.981 EUROS
Rendimento Potencial Potencial
Valor de reconstrução m2
Valor de
Financeiro
Página 25
TERRENO
Área de
terreno
Valor
unit/m2 At
Valor
unit/m2 AbcCustos do terreno
210,00 400,0 571 84.000
IUL IUL Minimo
0,7 ≥ 175,2 m2 147,00 Total 84.000
CUSTOS DE CONSTRUÇÃO
Área
bruta
de
construção
(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc
Ab Ab Euros
piso 1 210,4 500 105.210
piso 2 126,1 480 60.538
TOTAL 336,5 493 165.748
TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 165.748
Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 16.575
Margem do Promotor 79.897
PVT a Novo 346.219
Depreciação Fisica 35% (63.813)
PVT Actual 282.406
VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 282.400 Euros
de Custos de
Quadro de Avaliação baseado no Critério dos Custos P5
Descrição
Terreno
Natureza
Ocupação Construção
*
Designação
Página 26
Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado P5
Natureza
de Lote
Ocupação Terreno TOTAL
*
Designação (m2) m2 m2 unit / m2 unit / m2
piso 1 Anexos € € €
Construção 1.379,1 210,4 126,1 925 750 289.229
TOTAL 1.379,1 289.229
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 289.229 Euros
construção
Área
bruta
de Valores € / m2
Página 27
Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado e do Rendimento P5
MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO
Taxa Valor Valor Valor de
Área de Diferencial para Mercado
(m2) Capitalização indeminização Devoluto
Designação unit / m2 Renda Valor unit./m2 Cc Cc Cc Cc
% Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros
Construção (habitação) 126,1 5,0% 2,9 365,67 4.388,08 34,79 4.388,08 83.373,43 44.319,56 87.761,50
Construção (comércio) 210,4 9,0% 6,9 1.459,79 17.517,47 83,25 17.517,47 177.121,04 123.838,75 194.638,50
TOTAL 336,5 21.905,54 260.494,46 168.158 282.400,00
VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 21.906 EUROS
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 282.400 EUROS
VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 168.158 EUROS
Financeiro
Rendimento Potencial Potencial
Valor de
Página 28
TERRENO
Área de
terreno
Valor
unit/m2 At
Valor
unit/m2 AbcCustos do terreno
147,82 400,0 571 59.128
IUL IUL Minimo
0,7 ≥ 175,2 m2 103,47 Total 59.128
CUSTOS DE CONSTRUÇÃO
Área
bruta
de
construção
(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc
Ab Ab Euros
0 0,0 0 0
0 0,0 0 0
TOTAL 0,0 0 0
TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 0
Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 0
Margem do Promotor 2.956
PVT a Novo 62.084
PVT Actual 62.084
VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 62.100 Euros
Ocupação Construção
*
Designação
de Custos de
Quadro de Avaliação baseado no Critério dos Custos P6
Descrição
Terreno
Natureza
Página 29
Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado P6
Natureza
de Lote
Ocupação Terreno TOTAL
*
Designação (m2) m2 m2
piso Anexos €
Terreno 147,8 62.084
TOTAL 147,8 62.084
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 62.084 Euros
unit / m2
420,0
construção
Área
bruta
de Valores € / m2
Página 30
TERRENO
Área de
terreno
Valor
unit/m2 At
Valor
unit/m2 AbcCustos do terreno
1.300,00 400,0 571 520.000
IUL IUL Minimo
0,7 ≥ 175,2 m2 910,00 Total 520.000
CUSTOS DE CONSTRUÇÃO
Área
bruta
de
construção
(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc
Ab Ab Euros
piso 1 291,6 450 131.234
TOTAL 291,6 450 131.234
TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 131.234
Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 13.123
Margem do Promotor 199.307
PVT a Novo 863.664
Depreciação Fisica 35% (50.525)
PVT Actual 813.139
VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 813.100 Euros
Ocupação Construção
*
Designação
de Custos de
Quadro de Avaliação baseado no Critério dos Custos P7
Descrição
Terreno
Natureza
Página 31
Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado P7
Natureza
de Lote
Ocupação Terreno TOTAL
*
Designação (m2)
€
Edificio 1 291,6 410.319
Terreno 1.008,4 403.348
TOTAL 1.300,0 813.667
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 813.667 Euros
construção
Área
bruta
de Valores € / m2
400,0
210,4 1950,0
m2
piso 1
unit / m2
€
NA
Página 32
Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado e do Rendimento P7
MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO
Taxa Valor Valor Valor de
Área de Diferencial para Mercado
(m2) Capitalização indeminização Devoluto
Designação unit / m2 Renda Valor unit./m2 Cc Cc Cc Cc
% Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros
Equipamento 291,6 6,0% 7,0 2.048,76 24.585,12 84,30 24.585,12 385.166,88 207.334,51 409.752,00
Demolição e recons.de Anexo 8,2 615,00 615,00
Terreno 1008,4 400,00 403.348,00 NA NA 403.348,00
TOTAL 291,6 24.585,12 385.166,88 207.950 813.100,00
VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 24.585 EUROS
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 813.100 EUROS
VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 207.950 EUROS
VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução de Anexo) 615 EUROS
VALOR DE MERCADO PARA O TERRENO 403.348 EUROS
Valor de reconstrução m2
Financeiro
Rendimento Potencial Potencial
Valor de
Página 33
TERRENO
Área de
terreno
Valor
unit/m2 At
Valor
unit/m2 AbcCustos do terreno
1.731,00 400,0 571 692.400
IUL IUL Minimo
0,7 ≥ 175,2 m2 1.211,70 Total 692.400
CUSTOS DE CONSTRUÇÃO
Área
bruta
de
construção
(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc
Ab Ab Euros
piso 1 1.560,6 550 858.347
171,0 8 1.283
TOTAL 1.560,6 551 859.629
TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 859.629
Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 85.963
Margem do Promotor 491.398
PVT a Novo 2.129.389
PVT Actual 1.845.712
VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 1.845.700 Euros
de Custos de
Quadro de Avaliação baseado no Critério dos Custos P8
Descrição
Terreno
Natureza
Ocupação Construção
*
Designação
Logradouros (Arranjos Exteriores)
Página 34
Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado P8
Natureza
de Lote
Ocupação Terreno TOTAL
*
Designação (m2)
€
Edificio 1 1.731,0 1.872.756
TOTAL 1.872.756
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 1.872.756 Euros
construção
Área
bruta
de Valores € / m2
1200,0
€
unit / m2
1560,6
m2
piso 1
Página 35
Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado e do Rendimento P8
MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO
Taxa Valor Valor Valor de
Área de Diferencial para Mercado
(m2) Capitalização indeminização Devoluto
Designação unit / m2 Renda Valor unit./m2 Cc Cc Cc Cc
% Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros
Construção (Equipamento) 1560,6 6,0% 5,9 9.228,50 110.742,00 70,96 110.742,00 1.734.958,00 933.924,20 1.845.700,00
Demolição e recons.de Anexo 171,0 12.825,00 12.825,00
TOTAL 1.560,6 110.742,00 1.734.958,00 946.749 1.845.700,00
VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 110.742 EUROS
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 1.845.700 EUROS
VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 946.749 EUROS
VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução de Anexo) 12.825 EUROS
Valor de reconstrução m2
FinanceiroRendimento Potencial
Potencial
Valor de
Página 36