andelsbolig nyt september 2012

Andelsbolig NytNYHEDER: - Få et gratis økonomitjek- Her er det klogt at isolere- Derfor får flere og flere foreninger solceller- Sådan griber I valuarvurderingen an

UDPLUK FRA BLOGGEN:- Hvorfor skal jeg betale for en ejendomsmægler? - Rolig nu! Markedet for andelsboliger er fint- Studiestart lig med boligmangelblog.andelsportal.dk

Selv om flere andelsboligfor-eninger sidder økonomisk trængt i det, og at krisen fort-sat buldrer på boligmarkedet, kaster flere og flere andelsbo-ligforeninger sig over renove-ringsopgaver og byggeprojek-ter af foreningens ejendom. Nye tal viser en pæn vækst.

For alle andelsboligforeninger er det en løbende udfordring at ved-ligeholde ejendommen med alt fra almindelig ejendomsservice til ud-skiftning af vinduer og opsætning af altaner. Men under den økonomiske krise har de økonomiske midler ikke altid været til stede i foreningerne, og projekterne er blevet udskudt.

Men nu ser det ud til, at andelsbo-ligforeningerne i stigende grad ka-ster sig over de mange projekter. Det viser nye tal fra Andelsportal.dk. Andelsbolig Nyts hjemmeside, hvor andelsboligforeninger sender deres arbejdsopgaver i udbud.

Stigning på 20 procent

Siden nytår og frem til august er antallet af byggeopgaver og renove-

ringsopgaver i andelsboligforeninger steget med 20 procent sammenlig-net med samme periode i 2011. Det fremgår af nye tal fra Andelsportal.dk, der de seneste ti år har formid-let bygge- og renoveringsopgaver for landets andelsboligforeninger. Og 20 procent er en ganske pæn stigning, taget i betragtning, at flere andelsbo-ligforeninger kæmper med finansielle udfordringer, og om at få pengene til at slå til.

Læg en vedligeholdelsesplan

At renovere en boligforening er en konstant udfordring for at undgå, at foreningen pludselig står over for uoverskuelige renoveringsprojekter. Derfor lægger mange foreninger en vedligeholdelsesplan, så man holder styr på, at de nødvendige renoverin-ger bliver gennemført.

I årets første otte måneder er det især vedligeholdelsesplaner og ejendoms-service, som foreningerne har kastet sig over. Og det siger noget om, at foreningerne har et stigende fokus på vedligeholdelse af ejendommen.

Men også opgaver som facadere-

noveringer, renoveringer af taget, installering af dørtelefoner, opsæt-ning af altaner og sammenlægning af lejligheder er renoveringsopgaver, som Andelsportal.dk har modtaget mange af i 2012.

Flere energirenoverer

Samtidig har foreningerne et vok-sende fokus på at energirenovere, hvilket kan spare foreningerne for mange penge. Det gælder for eksem-pel facadeisoleringsopgaver, tagreno-veringer, lavenergivinduer og opsæt-ning af solceller, som flere foreninger kaster sig over.

Omkring 85 procent af de samlede opgaver stammer fra foreninger i Ho-vedstaden, hvor de fleste andelsbolig-foreninger i Danmark er placeret.

Fra 1. januar 2013 åbner regeringen op for en såkaldt energipulje, som blandt andre andelsboligforeninger kan søge økonomiske midler fra til at igangsætte energirenoveringsopga-ver. De konkrete detaljer såsom til-skuddets størrelse forhandles på plads i forbindelse med finanslovsforhand-lingerne i efteråret.

- nyheder og rådgivning til bestyrelsen

KØBENHAVN | SEPTEMBER 2012 | 5. ÅRGANG | NR. 3 | NYHEDER | Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

3

6

4

12

Flere andelsboligforeninger renoverer ejendommen

Til din forening

10 TIPS

CUBUSADMINISTRATION

STOR ERFARING MED ANDELSBOLIGFORENINGER

Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger.Vi klarer alle større administrationsopgaver men er også gerne behjælpelige med de mindre ting som for eksempel ansættelse af vicevært og salg af vaskemønter.

Cubus Administration har fire advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsbolig-foreninger. Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. Ingen forening er hverken for stor eller for lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme.

- Vi leverer altid til tiden, og vi overholder alle de aftaler, vi laver med vores foreninger.Steen Skals, direktør

Kunder hos Cubus Administration kan desuden få login til et onlinesystem, hvor I altid har adgang til for eksempel referater og regnskaber.

Cubus AdministrationDronningens Tværgade 30Postboks 90601022 København KTelefon.: 33 23 10 10www.cubusadministration.dk

RedaktionenMichael Müller (ansv.)Andelsbolig Nyt udgives afAB Gruppen A/SKristen Bernikows Gade 41105 København K.

Telefon: 77 33 40 00E-mail: [email protected]

Oplag: 3600 ekspl.

Selv om det mere er undtagel-sen end reglen, at der falder sne i Danmark i september eller oktober, er det en god idé at have styr på snerydningen, hvis den uventede sne skulle begynde at beklæde fortove og veje. I hvert fald så man er klar til vinteren.

Mange andelsboligforeninger hu-sker med garanti vinteren 2010 og 2011, hvor Danmark fik historiske mængder af sne, hvilket prægede landet på mange måder, heriblandt de mere end 200.000 andelsbolig-foreninger. Indgangspartier og porte til gårdanlæg var dækket til af sne, og beboerne kæmpede sig vej gennem fællesarealerne.

Styr på snerydningen

For at undgå tilsvarende tilstande, bør en forening få styr på sneryd-ningen, inden vinteren og snesæso-

nen går i gang, så foreningen kan få ryddet fortovet og gårdanlægget til fordel for beboerne. I den forbin-delse kan foreningen for eksempel tage kontakt til et ejendomsservice-firma, som man indgår en samar-bejdsaftale med om snerydning i vintermånederne.

Ifølge loven om vintervedligehol-delse skal alle husejere, herunder boligforeninger, sørge for at den faldne sne ryddes hurtigst muligt. Derudover har man pligt til at salte eller gruse vejen og fortovet, således at der ikke er glat føre og dermed begrænse risikoen for ulykker for forgængere, cyklister og bilister.

Undgå sagsanlæg

En aftale med for eksempel et ejen-domsservicefirma er blandt andet vigtigt, da det kan sikre foreningen mod ubehagelige regninger og sa-ger, hvis forbipasserende falder på

fortovet, uden at der er ryddet sne. Bliver sneen ryddet, og bliver der saltet, kan foreningen undgå at skulle hæfte for en erstatning i til-fælde af et brækket ben eller større skader.

Inden man vælger et snerydnings-firma, bør man undersøge marke-det godt. Der findes for eksempel firmaer, der har specialiseret sig i ar rydde sne, og som hurtigt kan rykke ud i tilfælde af store snefald.

Der er altså mange gode grunde til at sikre sig en aftale med et sne-rydningsfirma, sin vicevært eller et tredje firma, da man som boligfor-ening har pligt til at få fjernet sneen på sin grund.

Tip 1 | Har I styr på snerydningen?

Det skal foreningen have styr på ved snefald: Snerydning af fortove Snerydning af parkeringspladser Snerydning af andre udendørsarealer Snerydning af boligforeningens arealer Fjernelse af istapper Saltning og sikring på fortovet i tilfælde af istapper på taget.

KØBENHAVN | SEPTEMBER 2012 | 5. ÅRGANG | NR. 3 | NYHEDER | Læs flere nyheder på Andelsportal.dk2

3

Nu kan alle andelsboligfor-eninger i København og om-egn igen få gennemgået de-res økonomi ganske gratis. Andelsportal.dk og Nordea åbner igen op for, at forenin-gerne kan få gennemgået de-res økonomi, efter at første omgang var en stor succes for mange andelsboligforenin-ger, der opdagede, at der var penge at spare.

Landets andelsboligbestyrelser har et ansvar for at have styr på økono-mien, og nu er der hjælp at hente.

Et gratis tjek

Andelsportal.dk og Nordea tilbyder nemlig alle andelsboligforeninger i København og omegn et gratis økonomitjek. Dermed vil bestyrel-

sen få et overblik over foreningens generelle økonomi, de forskellige lån, der er optaget, samt nogle for-slag til, hvad de kan gøre af tiltag eller ændringer, der for eksempel kan give dem en lavere ydelse på deres lån.

Relevant for mange foreninger

”For tiden kan andelsboligfor-eninger med fordel optage fastfor-rentede 30-årige lån til 3 eller 3,5 procent i rente. Når renten er så lav, appellerer det til både foreninger med fast rente og variabel rente. Det er især attraktivt for forenin-ger med 4 og 5 procent fastrentelån at få belyst, hvor stor besparelsen er, ved at nedkonvertere deres lån. Foreninger med variabelt forren-tede lån bør ligeledes overveje, om

de fortsat vil påtage sig en renteri-siko eller om de skal ændre strategi og vælge fast rente,” siger erhvervs-chef i Nordea Winnie Worsøe.

Der er penge at spare

Økonomien på andelsboligmarke-det ændrer sig løbende, og derfor bør andelsbestyrelserne følge med og tilpasse deres økonomiske ak-tiviteter til den aktuelle markeds-situation.

Samarbejde med Nordea

Andelsportal.dk tilbyder økono-mitjekket i samarbejde med Nor-dea, som står for selve gennemgan-gen af de interesserede foreningers økonomi. På et møde sammen med Nordea vil boligforeningsrådgive-

ren kigge nærmere på løsninger og muligheder, og efterfølgende vil bestyrelsen modtage et referat af gennemgangen, som de kan bruge fremadrettet.

Økonomitjekket er især interes-sant for foreninger, der er stiftet før 2006. De foreninger, der er stiftet efter 2006 kan desværre have svært ved at låneomlægge, eftersom ejen-domspriserne siden den periode er faldet markant. Derfor henvender tilbuddet sig primært til foreninger, der er stiftet før 2006.

Andelsportal.dk og Nordea åbnede op for økonomitjekket i efteråret 2011, hvor omkring 50 andelsbolig-foreninger fik deres økonomi tjek-ket. Flere af dem fandt ud af, der var penge at hente ved at opjustere eller skifte pengeinstitut.

Det gratis økonomitjek gælder for andelsboligforeninger i Køben-havn og omegn.

KØBENHAVN | SEPTEMBER 2012 | 5. ÅRGANG | NR. 3 | NYHEDER | Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

ØKONOMITJEK FÅ ET GRATIS

www.andelsportal.dk/oekonomitjek


Mange ældre andelsboligfor-eninger trænger til at blive efterisoleret, da der i de gamle bygninger er opstået kuldebroer, hvilket betyder, at kulden siver ind i lejlig-hederne og medvirker til en høj varmeregning. Og der er mange måder at efterisolere en boligforening på, så var-men bliver indendørs.

Hulmursisolering

Nemt og enkelt indgreb i ejen-dommen. Hulmuren fyldes med isolering ved at fjerne en mursten, hvorefter kuldebroer og utætheder fjernes. Herefter bliver væggene i ejendommen lune, der er mindre træk, temperaturen holdes på et stabilt niveau og man mindsker ri-sikoen for skimmelsvamp.

Hulmursisolering sænker varme-regningen med ca. 15-25 procent. En del af de ældre ejendomme har dog ikke en hulmur, hvorfor man i stedet kan vælge en facadeisolering.

Isolering af endegavl

For at undgå de kolde murer, hvor varmen siver ud, er det klogt at iso-lere endegavlene. Derved vil man undgå kuldenedfald i ejendommens lejligheder.

Isolering af taget

Man kan isolere taget på flere må-der, blandt andet ved at isolere loftsgulvet eller putte isolering op under taget, hvor man isolerer lofts-rummene.

Facadeisolering

Udvendig isolering af facaden er en af de mest effektive måder at holde kulden udendørs og dermed sænke varmeregningen. Facadeisolering kan sænke varmeregningen med 30-35 procent.

Rørisolering

Varmtvands- og centralvarmerør kan med fordel efterisoleres. Når varmetabet begrænses ved isole-ring, nedsættes også temperaturen på den nye røroverflade væsentligt, og dermed nedsættes også varme-afgivelsen til de rum, hvor rørene passerer.

Andre isoleringsmuligheder

Derudover kan man isolere ejen-dommens etageadskillelser, porte, lofterne, så beboerne undgår kolde gulve, lofterne i kældre, cykel-kældre og depotrum, så kulden ikke kan stige op gennem ejendommen.

Der findes en del forskellige isole-ringsmaterialer, heriblandt træfi-berisolering, stenuld/Rockwool, isoleringsgranulat og papirisole-ring. Disse isoleringsformer er de mest anvendte, og alle opnår en god og effektiv isolering.

Mange andelsboligforeninger er bygget i begyndelsen af 1900-tallet, hvorfor de med fordel kan trænge til en isolering, der kan sænke for-eningens varmeregning markant.

Tip 2 | Her er det klogt at isolere


I disse år er der et stort fokus på at energioptimere sin bo-ligforening, og her er vindu-erne et vigtigt element, da de kan sænke varmeforbruget markant og samtidig skabe et bedre indeklima. Derudover er der penge at spare med de helt rigtige lavenergivinduer.

De fleste af os kender fornemmel-sen. Man sidder i en stol eller ligger på sofaen, og noget irriterer en. En vind eller et sus, men hvor kommer det fra? Man kører en hånd langs vinduerne, og finder sprækken og utætheden. Vinduerne er utætte, og kulden fosser ind, mens radiato-ren står på fire eller fem. Pengene ”ryger ud af vinduet”, og varmen forsvinder.

Sådan kan mange andelshavere op-leve det i især ejendomme med æl-dre vinduer, der trænger til at blive skiftet. Og nye vinduer er en effek-tiv løsning, hvis jeres andelsbolig-

forening ønsker at energioptimere ejendommen og ikke mindst sænke varmeregningen for beboerne og foreningen.

Betydelig besparelse

Omkring 30 procent af den varme, der produceres til at opvarme ejen-dommen, forsvinder igen med gamle to lags vinduer. Derfor er det en god investering at skifte til lavenergivinduer eller energirigtige ruder, da de kan sænke de nuvæ-rende varmeudgifter med 25-30 procent. Det kan betyde op mod flere tusinde kroner i besparelse om året på varmeregningen pr. andelshaver.

Nye lavenergivinduer er en stor investering for en andelsboligfor-ening, hvorfor det er en god ide at have sparet pengene op. Omvendt er varmebesparelsen til at mærke fra første dag, eftersom varmereg-ningen vil blive sænket med det

samme ved udskiftning af vinduer, der er op til 30 år gamle.

Lavenergivinduer mindsker altså varmetabet gennem ruderne og gi-ver dermed et lavere energiforbrug. Lavenergivinduerne lader solens varme trænge ind i huset uden at lade den opvarmede luft indefra komme ud. Derudover skaber man et bedre indeklima med energivin-duer.

Flere typer

Når man skal vælge energirigtige vinduer, er der flere typer at gå efter. Med lavenergivinduer kom-mer der mere varme ind gennem

vinduet end der lukkes ud: Det inderste lag glas er i lavenergivin-duerne belagt med en tynd metal-belægning, der reflekterer varmen tilbage i rummet. Herved får du størst muligt lysindfald og mindst muligt varmetab. Lavenergiruder kan være mærket med energiklasse A, B eller C, hvor A er det bedste.

En energimærket forsatsløsning opfører sig som en solfanger. Ved at montere energiglas bag den ek-sisterende vinduesramme holdes rumvarmen tilbage, mens sollys og solenergi får lov at trænge ind i rummet. Den tynde metalbelæg-ning på energiglasset sørger for denne virkning.

Tip 3 Så meget sparer I med energirigtige vinduer

Besparelse med nye lavenergivinduer: Lejlighedens areal: 80 kvm. Vinduesareal: 17 kvm Antal døre: 5 Varmekilde: Fjernvarme Glastype: Termorude to lag Årlig besparelse: Ca. 2.000 kr


Det er ikke kun husejere, der i øjeblikket kaster sig over sol-celleanlæg. Et stigende antal boligforeninger, heriblandt andelsboligforeninger, får installeret solceller på taget, hvilket kan spare beboerne for mange penge og sænke foreningens samlede CO2-udslip.

For mange ældre andelsboligfor-eninger, der er opført for 40, 60 eller 100 år siden, er det måske ikke et solcelleanlæg, man forbin-der med den gamle ejendom. Men faktisk bliver det mere og mere populært blandt landets mange andelsboligforeninger at kaste sig over solceller, der siden nytår har været i høj kurs, og salget af anlæg-gene går historisk godt.

Og det er der ikke noget at sige til. Gevinsten ved et solcelleanlæg er bestemt til at få øje på, og altså ikke kun for husejerne. For bolig-foreninger er der også penge og be-sparelser at hente ved at installere solceller på taget.

Attraktiv nettoordning

Og det får foreningerne i stigende grad øje på. For boligforeninger er

det nemlig lige så attraktivt at in-stallere solceller som for husejere. Boligforeninger, herunder andels-boligforeninger, kan nemlig blive omfattet af nettoafregningsord-ningen, hvor man kan modregne den ekstra strøm, foreningen pro-ducerer pr. år. Nettoafregningen kræver en elmåler, der kan løbe i to retninger, hvilket i praksis betyder, at man kan udnytte solcellestrøm-men 100 procent uden at betale energiafgifter.

Når et solcelleanlæg i en etageejen-dom er omfattet af nettoafregnings-ordningen, må den samlede effekt ikke komme over 6 kw pr. lejlighed. Det betyder for eksempel, at en for-ening med ti lejligheder/enheder må installere et solcelleanlæg på 60 kw, hvilket svarer til en CO2-besparelse på omkring 55 tons om året.

En lav elregning

Dermed sikres andelshaverne en lav elpris i minimum 30 år, efter-som prisen på el i gennemsnit er 10 ører/kwh lavere end hos den tidli-gere elleverandør, indtil at lånet på solcelleanlægget er betalt ud efter ca. ti år. Herefter er foreningens el gratis.

Endvidere er en solcelle-investering en god forretning, da elpriserne de seneste ti år er steget med omkring 30 procent, og det forventes, at prisen på strøm vil øges med fem procent om året i de kommende år. Men med et solcelleanlæg kan jeres forening blive så godt som selvfor-synende, og dermed slippe for dyre elregninger og et højt CO2-udslip.

Fordele ved solceller til boligforeninger: Solceller producerer ”gratis” CO2-fri strøm Solceller er støjfrie Solceller har en lang levetid Solceller kan integreres i bygningens arkitektur Solceller kan erstatte en del af facade- eller tagbelægningen Solceller mindsker brugen af fossile brændstoffer Solceller sænker elregningen

Kilde: Bright Energ y

Tip 4 Derfor får flere og flere foreninger solceller

Scan koden og læs mere om solceller

Vi er med hele vejen1

5

2

3

4

Rådgivning om solcellevalg

Opmåling og tilbudsgivning

Montering og installation

Tilslutning til elnettet

Vejledning i brug – og herefter drift

Ikke to

er ensSolcelleanlæg

Solceller betaler sig som aldrig førOgså for jeres boligforening, hvor I kan gøre brug af netto målerordningen. Derfor er det vigtigt at finde den rette samarbejdspartner. Vi tilpasser solcelleanlægget til jer og tager højde for alt det, der er specifikt for jeres boligforening:

Individuelle løsninger Decentrale løsninger Fællesareal løsninger

Hos TREFOR Energi får I professionel vejledning, og vi deltager gerne som sparringspartner på jeres projekt eller på general forsamlinger i jeres boligforening. Vores erfaring fra andre boligforeninger betyder, at I er sikret den bedste løsning fra start til slut.

Ring til os på 79 33 34 99 og hør, hvad vi kan gøre for jer. Eller læs mere på trefor.dk/solceller.

TRE-FOR Energi har installeret 57 kWp solcelle-anlæg, hvor æstetikken har været i fokus hos

boligforeningen BoliGrøn, Bjæverskov ved Køge www.boligroen.dk.


Kloaklugt er et stort problem for flere andelshavere. Man ved ikke, hvad man skal stille op for at fjerne den grimme lugt. Men med simple tiltag kan man komme de ubehage-lige lugtgener til undsætning.

De fleste af os kender til lugte fra kloakken. Vi står og børster tæn-der på badeværelset, eller er i bad. Kloakdampe kommer op gennem risten eller afløbet til håndvasken. Det er ubehageligt, og er ofte et problem, man ikke kan leve med.

Men der er hjælp at hente. Du kan både stille noget op som privat per-son, og du kan tage kontakt til en autoriseret kloakmester, der kan komme hjem til dig og se på pro-blemet.

Tjek vandlåsen

I alle afløb til en håndvask og kloakker sidder der en vandlås, der virker som en lugt- og råtte-lås. Hvis vandlåsen sidder under håndvasken, fører afløbsrøret som regel direkte til kloakken. Er der derimod ingen synlig vandlås, sid-der den normalt i forbindelse med gulvafløbet.

Lugtgenerne kan både stamme fra gulvafløbet og afløbet til håndva-sken. For eksempel hvis vandet passerer noget slam eller hår i røret fra håndvasken og i gulvristen over gulvafløbet. Her bør man rense afløbet ved at fjerne gulvristen og rengøre en eventuel underliggende rist og afløbet ned til, hvor vandlå-sen sidder.

Malingrester i afløbet

Problemet i risterne er, at hår, be-tonslam og malingrester kan samle sig i større eller mindre klumper, hvilket medfører, at vandet har svært ved at løbe væk, og så opstår de ubehagelige lugtgener. For at få vandet til at komme bedre igennem afløbet, skal rist og afløbet renses. Det kan du for eksempel gøre ved at male det område under gulvhøjde med en metalgrunder, når der er tørt i kloakken. Det kan fjerne den grimme lugt.

Derudover bør du hælde kogende vand ned i dit afløb to gange om måneden, hvilket kan modvirke til, at lugtgener og andre dampe opstår.

Brug for professionel hjælp?

Det er ikke altid, man på egen hånd kan fjerne lugtgenerne. Derfor kan man være nødt til at tage kontakt til en autoriseret VVS-installatør eller kloakmester, der kommer ud for at løse problemet.

Ofte skal du have fat i en autori-seret fagmand, hvis vandet stiger i toilettet, og har svært ved at løbe væk. Er der endvidere fugtigt i jor-den omkring andelsboligforenin-gen, kan det også betyde, at afløbet er stoppet, hvilket kan medføre lugtgener.

Tip 5 Sådan undgår du kloaklugt på badeværelset


Når ”junior” skal flytte til storbyen

Når ”junior” skal flytte til storbyen og starte på drømmestudiet, ser vi ofte at forældrene gerne vil hjælpe til for at give den bedste start på studiet og hjælpe med at finde en passende lejlighed, hvor ”junior” kan fordybe sig i studiet.

Med det lejeboligmarked vi op-lever i København på nuværende tidspunkt er dette også en god løsning og vi ser flere og flere der vender blikket mod andelsboliger, da købsprisen oftest er væsentligt lavere end for tilsvarende ejerlej-ligheder. Men hvordan køber man en andelsbolig som forældrekøb og er det overhovedet en god idé?

Forskel på andel- og ejerkøb

Når ejerlejligheder bliver købt som forældrekøb, ser vi ofte at virk-somhedsskatteordningen benyttes. Med virksomhedsskatteordningen kan du trække nettounderskuddet af udlejningen fra i den personlige indkomst. I regnestykket indgår alle udgifter inklusive renteudgif-ter, hvilket vil sige, at værdien af rentefradraget er maksimalt. Ka-pitalafkastordningen ligner virk-somhedsskatteordningen uden der dog er samme krav til regnskabet. Metoden benyttes mest, når hele købsprisen eller en stor del af be-løbet er betalt kontant. Det er med til at gøre forældrekøbet mere in-teressant.

Men… da køb af en andelslejlighed anses for at være køb af en aktie, er det ikke muligt at benytte hverken virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastsordningen. Mange selvstændige køber ofte forældre-købslejlighederne i deres person-lige virksomhed, da de har kapital stående som kun er virksomheds-beskattet. Men bruges disse midler til at købe en andelslejlighed for, vil disse blive beskattet som om pen-

gene blev trukket ud privat. Heller ikke hverken gælden eller resultatet kan være i virksomhedsskatte- eller kapitalafkastsordningen.

Opretter et familielån

Konklusione: Finder man en an-delsforening der tillader forældre-køb, skal lejligheden altså købes privat for at børnene kan bo der som lejere og modtage boligsikring.Er der andre muligheder?Hvert år sælger vi rigtig mange andelslejligheder til forældrekøb i andelsforeninger der ikke tillader udlejning. Dette bliver gjort ved at forældrene opretter et såkaldt ”fa-milielån”. Dvs. at forældrene låner pengene til ”junior”, som så køber lejligheden og selv står som andels-haver. Derved er barnets eneste ud-gift den boligafgift der skal betales til andelsforeningen. Derudover vil avancen ved et fremtidigt salg være skattefrit, da det er ejeren selv der har beboet lejligheden.

15 procent i afgift

Der er som udgangspunkt ingen krav til hverken renter eller afdrag på et familielån. Dog skal der være

oprettet et gældsbrev således at SKAT kan se at der ikke er tale om en gave som barnet derved skal betale 15 procent i gaveafgift af. Man bør få sin bank, advokat el-ler ejendomsmægler med speciale i andelsboliger til hjælpe med at lave gældsbrevet, så man er sikker på, at der ikke senere opstår problemer med SKAT.

Lempelse af reglerne

Andelslejligheder kan være en god mulighed når” junior” skal bruge en bolig, men om det er bedre end at købe en ejerlejlighed, afhænger af mange forskellige faktorer. Det er derfor vigtigt at få det regnet godt igennem og se på fordele og ulemper ved begge boligtyper.

Der er dog ingen tvivl om, at an-delsboliger på mange måder ville blive endnu mere salgsbare end de er i forvejen, ved at man fra politisk hold kiggede på lempelse af reg-lerne som komplicerer muligheden for forældrekøb på andelsboliger en smule i forhold til ejerboliger.

Kan man ”forældrekøbe” en andelsbolig?Af Christian Müller, partner og daglig leder i Ejendomsmæglerfirmaet Geisler & Rønne

Klumme


Et skybrud er et mareridt for en andelsboligforening, når kældre og opbevaringsrum står i vand. Men med simple tiltag kan du og din forening forberede jer på et skybrud og udgå oversvømmelser. Her kan blandt andet et højvand-slukke være en god og effektiv løsning.

Mange andelsboligforeninger hu-sker med rædsel tilbage på somme-rens skybrud sidste år. Den 2. juli 2011 skyllede vandet gennem gader og stræder, især i hovedstaden, og overskyllede kældre og lavtliggende etager. Mange boligforeninger, herunder andelsboligforeninger, måtte overgive sig til de vandfyldte rum og bruge de efterfølgende uger på at skovle vand ud og reparere skaderne.

Vandet skal løbe én vej

Bliver vi vidne til endnu et sky-brud i efterårsmånederne, kan det

samme scenarie gentage sig med mindre, at man som forening gør sit forarbejde inden. For der er flere konkrete ting, man kan stille op for på bedste vis at forberede sig på endnu en oversvømmelse i foreningen.

”Man skal undersøge foreningens vandinstallationer. I den forbin-delse er det vigtigt at sikre, at van-det kun løber én vej, altså så det løber fra ejendommen og ud i det offentlige kloaksystem. Derfor skal man som boligforening tage fat i en autoriseret kloakmester, der gennemgår installationerne. Det er nødvendigt, da man som for-ening ikke selv kan finde ud af, hvor problemet er, og samtidig kræver loven, at sådanne ændringer udfø-res af en autoriseret kloakmester,” siger Karsten Arnbjerg-Nielsen, lektor hos Vand og Miljøteknologi under DTU (Danmarks Tekniske Universitet).For at få vandet til at løbe én vej kræver det et såkaldt højvand-

slukke, der er en prop, der forhin-drer vandet i at komme op gennem rister i kælderen. Et sådan højvand-slukke kan anskaffes og blive mon-teret af en autoriseret kloakmester for omkring 10.000 kroner.

Ikke tilstrækkelig rustet

Endvidere kan man sørge for at lave forhøjede trappetrin i forenin-gens indgangspartier. Det kan også modvirke oversvømmelse i kælde-ren, og samtidig er der de basale ting såsom at tømme kælderrum for vigtige ting og evt. sætte pap-kasser i en højde, som vandet ikke kan nå op til.

Og ifølge Karsten Arnbjerg-Niel-sen har en række foreninger behov for at gå deres kloaksystemer igen-nem.

”Jeg mener ikke, at hovedparten af boligforeningerne er tilstrækkelig rustet til et skybrud, men det af-hænger også af de kommunale pla-ner, som foreningen ikke har nogen indflydelse på.”

Prisen for reparationer af en vandinstallation kan koste fra 15.000 kroner og op til langt over 50.000 kroner, hvis tingene ikke er lavet godt nok fra starten.

Tip 6 | Undgå vand i kældre ved skybrud

Tips til at undgå oversvømmelse: Tjek kloaksystemet, rør, stophaner og ventiler for tegn på utætheder Alle rør i kølige rum skal være isoleret Rens tagrender og nedløb, så vandet kan løbe igennem Rens afløbsbrøndene for blade og skidt Installer et højvandslukke Sørg for at få lukket afløbene, hvis vandet er på vej ind i underetagen


De fleste andelsboligforenin-ger har et dørtelefonanlæg. Det er en god idé, så man kan kontrollere, hvem man luk-ker ind i sin opgang. En mere og mere anvendt teknik gør det nemmere at lukke besø-gende ind i opgangen, hvor man anvender sin mobiltele-fon eller computer.

Alle kender de ældre og traditio-nelle dørtelefonanlæg, hvor besø-gende trykker på knappen i ga-dedøren. Det ringer i lejligheden, hvorfra man lukker sin gæst ind ved at trykke på knappen på anlægget i lejligheden. Et typisk anvendt dør-

telefonanlæg i mange andelsbolig-foreninger.

Men de senere år er en mere og mere efterspurgt teknik vundet frem i foreningerne. En teknik, der både gør det nemmere og mere fleksibelt at lukke besøgende ind i sin opgang. Med en GSM-dørtele-fon er det nemlig muligt at lukke personer ind i opgangen uden at være hjemme.

Brug mobilen

Der er tale om en teknik i form af en trådløs dørtelefon, der gør det muligt for ejeren at besvare et op-

kald fra dørtelefonen, selv om ved-kommende ikke er hjemme. Forestil dig altså, at en ven eller postbuddet ringer på din dørtelefon, men at du ikke er hjemme. Så ringer din mo-biltelefon, når vedkommende tryk-ker på dørtelefonen. Via mobilen, din fastnettelefon eller din com-puter kan du besvare opkaldet og lukke din ven eller postbuddet ind i opgangen ved at taste en pinkode.Du kan altså sidde nede på din stamcafé og lukke folk ind i din op-gang, selv om du ikke er hjemme. Det betyder for eksempel, at man kan modtage pakker med posten og få dem leveret, selv om man ikke er hjemme. Derudover kan man med pinkoden lukke sig ind, hvis man har glemt sin nøgle.

Den højteknologiske mobile løs-ning består af fire dele, herunder en intercomenhed, en elektronisk lås, en GSM-enhed og et SIM-kort til GSM-enheden.

Kobles til mobilen

GSM dørtelefonen er som nævnt trådløs uden kabler og kan installe-res alle steder. Man behøver blot en

forsyning og et SIM-kort samt en plads til GSM-antennen. Selve dør-telefonen installeres i døråbningen på gaden, hvorfra der er direkte kontakt til din mobil, computer el-ler fastnettelefon. Du skal altså ikke have installeret en dørtelefon i din lejlighed, som det er tilfældet med ældre dørtelefonanlæg.

En GSM-dørtelefon kræver næsten ingen vedligeholdelse, foreningen skal ikke reparere gamle kabler, anlægget er tyverisikret, anlæg-get er driftsikkert og hver beboer i lejligheden kan få sit eget telefon-nummer.

Et sådan dørtelefonanlæg kan koste omkring 6-10.000 kroner for en op-gang med 12 beboere.

Tip 7 | Luk gæster ind med mobilen

Hos Mejlshede Gruppen A/S er vi specialister i porttelefoner og anden elektronisk aflåsning. Vi kan reparere din eksisterende installation eller installere en helt ny porttelefon.

Vi servicerer de fleste mærker, og sælger bl.a. Siemens, Videx og Siedle.

w w w. m e j l s h e d e . d k ☎ 3 5 3 9 3 9 3 9N ø r r e b r o ∂ ø s t e r b r o Va l by

P o r t t e l e fo n i


De seneste år har der været skrækeksempler på, at flere andelsboligforeninger har fået foretaget en for høj valu-arvurdering, hvor boligerne er vurderet til en pris, der ikke har fulgt markedsudvik-lingen og efterspørgslen. Få derfor et overblik over, hvor-dan jeres forening griber en valuarvurdering an.

En andelsboligforening er ejer af en investeringsejendom, og råd-givningen omkring investerings-ejendomme er kompleks og bør overlades til rådgivere, som har kendskab til markedet for investe-ringsejendomme. Med optimering af foreningens ejendom tænkes på såvel optimering af lejeindtægter samt optimering af ejendommen.

Medlem af DE

Den valuar, som vurderer ejendom-men, bør være medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening og bør handle med boligudlejningsejen-domme. Det skyldes, at medlem-skabet af Dansk Ejendomsmæg-lerforening sikrer, at foreningen er dækket af en ansvarsforsikring, hvis valuarvurderingen måtte vise sig at være fejlbehæftet. Endvidere så vil en statsautoriseret ejendomsmæg-ler, som handler boligudlejnings-ejendomme, forventeligt være i stand til at prisfastsætte foreningens ejendom, som er en investerings-ejendom/boligudlejningsejendom.

Indhent flere tilbud

Foreningen bør indhente flere til-bud på valuarvurderingen. Som udgangspunkt skal foreningen vælge det billigste tilbud, men samtidig være opmærksom på kravet om medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening samt mæglerens indgående kendskab til markedet for boligudlejnings-ejendomme. De fleste valuarer tilbyder foreningen rabat for de efterfølgende vurderinger, for når valuaren har regnet ejendommen igennem den første gang, er tids-forbruget ved senere revurdering reduceret. I den forbindelse kan jeres forening indhente tilbud på Andelsportal.dk.

Stil krav

Stil krav til den mægler, der skal lave valuarvurderingen af jeres ejendom. Bed om dokumentation, herunder underliggende beregnin-ger af markedsværdien, hvis der er noget, I er i tvivl om. Ofte vil det være tilfældet, at det driftsregn-skab, der stilles op i forbindelse med vurdering af foreningens ejendom

som investeringsejendom, vil afvige fra det regnskab/budget, som er aflagt af foreningen. Dette skyldes eksempelvis, at nogle foreninger sparer på viceværtsomkostninger, fordi foreningen har engagerede medlemmer.

Ifølge boligekspert Morten Skak fra Syddansk Universitet bør man som andelsboligforening undersøge den valuar eller ejendomsmægler, der skal foretage ejendomsvurde-

ringen. Simpelthen fordi der de se-neste år under boligkrisen har vist sig at være eksempler på for høje og urealistiske valuarvurderinger.

Mere realisme

”I dag vil jeg tro, at foreningerne er blevet mere realistiske omkring en valuarvurdering. Det samme

gælder valuarerne, hvoraf de fleste i dag også er blevet mere realistiske på baggrund af det, der er sket de seneste år. Sandsynligheden for at få en urealistisk vurdering er min-dre i dag,” siger Morten Skak.

Tip 8 | Sådan griber I valuarvurderingen an


For alle andelsboligforenin-ger er det et løbende arbejde at vedligeholde ejendommen. Byggeprojekter skal sættes i gang, og diverse ting skal renoveres, simpelthen for at have styr på økonomien og sikre sig, at ejendommen be-vares i en god stand.

Hvornår fik jeres ejendom sidst et serviceeftersyn, hvor en fagmand gennemgik ejendommen fra kæl-der til kvist? Det er et spørgsmål, alle andelsbestyrelser bør stille sig selv. Det er nemlig altid bedre og billigere at forebygge end at repa-rere, og derfor er det sund logik at overveje at få et overblik over jeres ejendoms vedligeholdelsesbehov.

Ved at få udarbejdet en tilstands-rapport undgår I pludselig opstået og ofte dyre reparationer, og sam-tidig får jeres forening et overblik over de kommende års vedligehol-delsesudgifter.

For mange foreninger tænker man ikke over diverse vedligeholdelses-projekter i det daglige. Livet går sin gang i foreningen, og måske tænker man ikke over, at taget på et tids-punkt skal skiftes, der skal sættes nye vinduer i og facaden skal re-noveres.

Vigtigt med en vedligeholdelsesplan

Men har man som forening ikke fokus på sådanne renoverings-projekter, risikerer man dels, at ejendommen forfalder, og ikke vedligeholdes mens tid er, dels at økonomien skrider, da det kan blive en dyr omgang, hvis man ikke har budgetteret med diverse vedligeholdelsesprojekter. Derfor er en vedligeholdelsesplan vigtig og simpelthen en sikkerhed for, at der er styr på økonomien i foreningen.

For at undgå disse scenarier, skal foreningen for eksempel tage kon-takt til en byggesagkyndig, der i

samarbejde med foreningen vil ud-arbejde en vedligeholdelsesplan, der løber en årrække frem. Pla-nen skal indeholde alle planlagte renoveringsopgaver i en fastlagt årrække frem i tiden. Undervejs, typisk hvert tredje år, skal planen opdateres, så nye opgaver kan til-føjes, så der eventuelt kan flyttes rundt på planlagte opgaver. Det kan for eksempel være på grund af hårdt vejr.

Undgår stigende udgifter

Således sikrer foreningen, at man får renoveret ejendommen i tide,

og at fællesudgifterne ikke plud-selig eksploderer, fordi uforudsete regninger skal betales. I den for-bindelse er det klogt, at foreningen har en fælles opsparingskonto, hvor beboerne hver måned betaler for eksempel 500 kroner, så forenin-gen altid har økonomisk overskud og kan ”tåle” pludselige regninger.

Tip 9 | Derfor er en vedligeholdelsesplan vigtig

Har jeres forening en vedligeholdelsesplan? Har jeres forening et overblik over de kommende års vedligeholdelser? Får jeres forening et årligt ejendomstjek? Har I en fast tilknyttet byggesagkyndig rådgiver? Ved I, hvad jeres vedligeholdelsesomkostninger bliver de næste ti år?

Andelsbolig Nyt har i samarbejde med byggesagkyndige arkitek-ter og rådgivende ingeniørfirmaer udarbejdet fem spørgsmål til dig og din forening omkring jeres ejendom:

1

2

3

4

5


Tip 10 | Sådan løser I en konflikt i foreningenMange andelsboligforeninger har oplevet en form for kon-flikt mellem beboerne. Kon-flikter, der kan skyldes støj eller anden uoverensstem-melse. Mange foreninger ved ikke, hvad de skal stille op, men med simple værktøjer kan konflikterne løses. Men det kræver kompromisets kunst.

Mange af os kender til det. Over- eller underboen holder fest hver weekend. Bassen er på sit højeste, og lyden går lige igennem til ens lejlighed. Det er næsten ikke til at holde ud. I de fleste tilfælde ban-ker man på hos vedkommende, og problemet er løst. Men indimellem oplever personer, herunder beboere i andelsboligforeninger, at der op-står en konflikt, der er svær at løse.

Uenighed om hvad man må

Hvad skal man så gøre? Faktisk er der konkrete ting, man kan gøre

for at imødekomme problemerne og igen komme på bølgelængde med sin nabo. De fleste konflikter opstår, fordi beboerne har hver deres opfattelse af, hvad man som beboer i en etageopgang kan tillade sig. Nogle tror, de kan tillade sig alt inden for deres lejlighed, mens an-dre mener, man må tage et ekstra hensyn, når man bor i en lejlighed og ikke et hus.

Hos Center for Konfliktløsning op-lever man, at der er mange enga-gerede bestyrelser i foreningerne, men at de mangler nogle kompe-tencer og værktøjer til, hvordan man løser konflikter, og får tingene snakket igennem.

Vrede og kede af det

”De mennesker, der kommer til os, er meget vrede og kede af det. Vi giver dem mulighed for at tale om problemerne, så de kan komme frem til en større forståelse af pro-blemet,” siger konfliktrådgiver Mette Geldmann, der har arbejdet

med konflikthåndtering i 15 år.Umiddelbart kunne man tro, der var tale om en snakkeklub uden re-elle handlinger, men sådan er det ikke. Som beboer med en konflikt i opgangen får man konkrete værk-tøjer, der skal løse problemet.

”Først og fremmest skal konflikten ned på sagsniveau, så konflikten bliver konkret. Her arbejder vi med fire kernepunkter.”

De fire kernepunkter er:

Hvad er problemet? Støj. Tal mere om støjen, hvordan er støjen et problem?

Hvordan har man det med pro-blemet? Man fortæller om egne følelser og oplevelser i forbindelse med støjen.

Hvordan kunne man tænke sig, det skulle være? Sætter ord på, hvordan man ønsker det skal være.

Hvad kan der gøres for at løse problemet? Fokus på handling, og hvordan kan man gå til modparten med konflikten?

”Det er vigtigt, at begge parter får mulighed for at udtrykke sig, så parterne forstår, at der er forskel-lige behov. Man skal vedligeholde dialogen, gå i forhandlinger med hinanden, være retfærdig. Her er det også vigtigt, at man oprethol-der en venlig og ikke voldelige tone. Det handler altså om en gensidig respekt og forståelse for hinanden, så konflikten ikke går i hårdknude.”

Stjæler ikke konflikten

Center for Konfliktløsning rådgi-ver mennesker og foreninger med problemer og konflikter, men de stjæler ikke konflikten fra bebo-erne. De giver nogle redskaber, og så er det vigtigt, at man som bebo-ere selv kan løse konflikten.

1

2

3

4

CUBUSADMINISTRATION

STOR ERFARING MED ANDELSBOLIGFORENINGER

Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger.Vi klarer alle større administrationsopgaver men er også gerne behjælpelige med de mindre ting som for eksempel ansættelse af vicevært og salg af vaskemønter.

Cubus Administration har fire advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsbolig-foreninger. Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. Ingen forening er hverken for stor eller for lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme.

- Vi leverer altid til tiden, og vi overholder alle de aftaler, vi laver med vores foreninger.Steen Skals, direktør

Kunder hos Cubus Administration kan desuden få login til et onlinesystem, hvor I altid har adgang til for eksempel referater og regnskaber.

Cubus AdministrationDronningens Tværgade 30Postboks 90601022 København KTelefon.: 33 23 10 10www.cubusadministration.dk

andelsbolig nyt september 2012

Documents