analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, tranås, mars 2011

1

Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars 2011

8 mars 2011

2

Innehåll

Bakgrund och syfteProcess i fyra steg

Regional tillväxtBostadsmarknad

SmåhusBostadsrätter

Sammanfattande slutsatser

Tranås – Mars 2011 33

Bakgrund och syfte

§ Tranås kommun har önskat analysera och förbättra förutsättningarna för nyproduktion av bostäder (primärt egna hem) inom kommunen

§ Ett identifierat hinder gäller bankernas restriktivitet i samband med utlåning vilken i sin tur grundar sig på bankernas gängse schabloner och beräkningsmodeller

§ Evidens har i samarbete med Nyréns arkitekter tidigare genomfört och redovisas en översiktlig analys över rådande marknadsförutsättningar i Tranås kommun vilket varit del i underlaget för Tranås stadsvision 2010-2040.

§ Tranås kommun har utifrån ovanstående gett Evidens i uppdrag att leda en process i fyra steg för att definiera nuläge och möjliga lösningar avseende nyproduktion i kommunen.

§ Uppdraget har genomförts i nära samarbete med en styrgrupp från beställaren. Tidigare utförda analyser har förfinats för att skaffa djupare kunskap och förståelse för olika delmarknader – såväl geografiska som produktmässiga för att ge en bild av betalningsvilja och risk vid nyproduktion av bostäder i Tranåsregionen.

§ Föreliggande rapport är tänkt att kunna användas som underlag till fortsatt dialog med exempelvis berörda banker på lokal och regional nivå.


Pedagogisk Power Point rapport samt beslut om fas II

4

Genomförd arbetsprocess

I korthet:§ Analysen har genomförts i form av en arbetsprocess där såväl evidens som beställaren har

deltagit och steg för steg insamlat kunskap och fört en diskussion. Uppdraget inleddes i januari 2011 och startseminarium ägde rum i Stockholm i februari där uppdaterade resultat från tidigare uppdraget redovisades och diskuterades och förde vidare i en diskussion om mål, syfte och förväntningar.

§ I steg två har evidens genomfört en fördjupad marknadsanalys av förutsättningarna för nyproduktion av i första hand egna hem samt översiktligt vad gäller industrilokaler i Tranås region. Marknadsanalysen bygger vidare på tidigare utförda analyser men selekteras i denna fördjupning utifrån såväl geografi som nyproduktion/äldre produktion samt en prognos för utvecklingen de närmaste tre till fem åren.

§ Vid seminarium nr två redovisades ovanstående samt diskuterades argument och möjliga vägar till förbättrade förutsättningar för nyproduktion av bostäder i Tranås kommun.

§ Det sista steget har bestått i dokumentation av analys och diskussioner vilket presenteras i Power Point format för enkel vidareförmedling till berörda parter.

Precisering syfte/målFördjupad och specialiserad marknadsanalys; nuläge

Prognos på tre till fem års sikt

Seminarium/workshop där resultaten redovisas och möjliga vägar framåt formuleras och stäms av


Tranås 2011

• Tranås är en liten region bestående av Tranås kommun samt Ydre kommun, men ligger nära två av Sveriges största regioner: Linköping och Jönköping.

• Här finns en gynnsam näringslivsstruktur med några starka industriföretag och även en växande tjänstesektor. Detta har genererat en betydligt högre sysselsättnings-tillväxt än vad andra regioner i samma storleksklass haft den senaste tioårsperioden.

• I den senaste analysen konstaterades bla – positiv befolkningsutveckling inom kommunen.– tät och attraktiv stadskärna som skapar gynnsamma lokaliseringsförutsättningar för olika

verksamheter– mycket begränsat bostadsbyggande sedan början av 1990-talet. Nyproduktion av rätt

produkter i rätt lägen är möjlig. Problemet är att nyproduktion konkurrerar med befintliga bostäder och prisnivån på dessa är låg.

Antal lägenheter 2009

Småhus 4 965Flerbostadshus 4 251Källa: Evidens och SCB


Självförstärkande tillväxt i stora regioner

Geografiskmarknadspotential

Lokalisering av företagmed skalfördelar

Växandemarknad

Nya ekonomiska geografin Klassisk teori

Marknadspotentialer Faktortillgångar

Attraktivitetför företag

med skalfördelar


Tillväxtens två källor: förtätning och regionförstoring

Lokal arbetsmarknad (LA)

Stockholm Göteborg Malmö

Antal invånare i LA 1970 1 446 000 643 000 322 000

Förtätning 1970 - 2008 + 509 000 + 163 000 + 68 000

Förstoring 1970 - 2008 + 398 000 + 169 000 + 619 000

Antal invånare i LA 2008 = 2 353 000 = 975 000 = 1 009 000


Stark befolkningstillväxt i storstadsregionerna

-1,1

-0,5

0,10,2

1,0

-2,0

-1,5

-1,0

-0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

0 - 10 000 10 000 - 50 000 50 000 - 100 000 100 000 - 500 000 500 000 -

Procent /år

Storlek (Antal invånare)

Årlig procentuell befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader 1997-2009

Källa: SCB och Evidens

-0,2


Stark regional tillväxt i storstadsregionerna

1,8

2,2

3,0 3,0

4,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

0 - 10 000 10 000 - 50 000 50 000 - 100 000 100 000 - 500 000 500 000 -

Procent /år

Storlek (Antal invånare)

Årlig procentuell tillväxt av total lönesumma i landets lokala arbetsmarknader 1995-2009, fasta priser


3,0


Endast i storstadsregionerna växer regionens hela befolkningLokal arbetsmarknad Befolkning 2008 Tillväxt i kärnstad 1995-2008 (%) Tillväxt i kranskommuner 1995-2008 (%)

Stockholm 2 331 000 13,9 13,8

Malmö-Lund 1 009 000 16,6 9,3

Göteborg 967 000 11,4 9,6

Linköping 299 000 8,0 -3,8

Västerås 249 000 8,9 -5,8

Örebro 227 000 10,0 -4,7

Jönköping 226 000 8,4 -2,4

Trollhättan 208 000 3,8 -1,1

Skövde 199 000 2,4 -4,8

Kristianstad 178 000 5,7 -1,6

Norrköping 178 000 3,4 -7,2

Karlstad 170 000 5,7 -5,5

Gävle 159 000 3,2 -6,2

Eskilstuna 155 000 6,0 -5,0

Borås 152 000 5,4 -3,2

Falun-Borlänge 152 000 0,4 -2,2

Luleå 151 000 3,2 -4,4

Umeå 150 000 11,2 -9,5

Sundsvall 143 000 0,4 -7,4

Växjö 138 000 11,4 -8,8

Halmstad 130 000 8,1 0,6

Kalmar 113 000 5,6 -5,7

Östersund 113 000 -1,4 -7,4

Tranås 21 792 0,0 -1,1

Tranås – Mars 2011

Sammanfattning – storleken spelar roll• Empiriska studier visar att större regioner har:

– Högre ekonomisk tillväxt– Starkare sysselsättningstillväxt– Högre befolkningstillväxt– Mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher– Lägre beroende av socialförsäkringssystem– Större utbud av utbildning, kultur och handel– Högre bostadspriser

• Tranås presterar bättre än konkurrenterna i samma storleksklass

11


Medioker befolkningstillväxt, men positiv tidstrend

12

-0,8

-0,6

-0,4

-0,2

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Årlig procentuell befolkningstillväxt i Tranås kommun, Tranåsregionen samt Hela landet, år 1995-2009

Tranås kommun Tranåsregionen Hela landet År

Procent


Procent per år i genomsnitt1995-2009 2000-2009 2004-2009

Tranås kommun 0,0 0,2 0,3Tranåsregionen -0,2 -0,1 0,1Hela landet 0,4 0,6 0,7


God sysselsättningstillväxt

13

-3,0-2,5-2,0-1,5-1,0-0,50,00,51,01,52,02,53,03,54,04,55,05,56,0

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Årlig procentuell sysselsättningstillväxt i Tranås kommun Tranåsregionen samt Hela landet, år 1995-2008


Procent



Tranås kommun 0,7 0,6 1,2Tranåsregionen 0,6 0,5 1,1Hela landet 0,9 0,8 1,4


Stabil ekonomisk tillväxt

14

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Årlig procentuell tillväxt av den totala lönesumman i Tranås kommun, Tranåsregionen samt Hela landet, år 1995-2009


Procent



Tranås kommun 3,0 2,0 2,5Tranåsregionen 3,0 2,1 2,7Hela landet 3,4 2,4 3,0


Stark industrisektor och svag tjänstesektor

15

3

25

32 32

6

1 23

26

31 31

6

2 2

7

23

17

44

6

1 2

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

Statliga myndigheter

Kommunala myndigheter

Industri Tjänster Byggnad Övriga privat sektor

Övriga sektorer

Andel av total lönesumma i olika branscher 2009

Tranås kommun Tranåsregionen Hela landetKälla: SCB och Evidens

Procent


Låg utbildningsnivå i Tranås

Utbildningsnivå i hela landet och Tranås kommun 2009

2 1 1 1

17

13

20

15

2826

34

30

2018

2325

14 1512 13

20

26

10

17

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Män Kvinnor Män Kvinnor

Riket Tranås

Procent

Uppgift saknas Förgymnasial utbildningGymnasial utbildning högst 2 år Gymnasial utbildning 3 årEftergymnasial utbildning kortare än 3 år Eftergymnasial utbildning minst 3 år

Källa. SCB och Evidens


Svag befolkningstillväxt om inte nyproduktionen av attraktiva bostäder ökar

17

15 000

16 000

17 000

18 000

19 000

20 000

Befolkningsutveckling samt prognos i Tranås kommunAntal invånare

År Källa: SCB och Evidens


Regionens tillväxt helt beroende av nyproduktion i Tranås kommun

18

20 000

21 000

22 000

23 000

24 000

25 000

Befolkningsutveckling samt prognos i TranåsregionenAntal invånare

År Källa: SCB och Evidens


Bostadsbyggandet måste öka

19

0

20

40

60

80

100

120

140

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Antal

År

Bostadsbyggande fördelat på småhus och flerbostadshus i Tranås kommun 1990-2009

Flerbostadshus SmåhusKälla: SCB och Evidens


Lågt positivt flyttnetto men negativt födelsenetto

20

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

250

1985

1990

1995

2000

2005

Antal invånare

År

Tranås befolkningsförändringar 1985-2009

Flyttnetto FödelsenettoKälla: SCB och Evidens


Långsiktigt ofördelaktig åldersstruktur

21

0

10

20

30

40

50

60

Barn och ungdom, 0-19 år 20-64 år 65-79 år Gamla, 80- år

ProcentÅldersgruppernas relativa storlek i Tranås kommun

1985 1995 2005 2009 2015 2025 2035Källa: SCB och Evidens


Långsiktigt ofördelaktig åldersstruktur

22

0

5

10

15

20

25

30

35

Barn och ungdom, 0-19 år

20-39 år 40-64 år 65-79 år Gamla, 80- år

ProcentÅldersgruppernas relativa storlek i Tranås kommun

1985 1995 2005 2009 2015 2025 2035Källa: SCB och Evidens


Viljan att flytta är starkt åldersberoende

23

-10

0

10

20

30

40

50

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100+

Antal flyttare/år

Ålder vid årets slut

Flyttmönster efter ålder i Tranås kommun 2003-2009

Inflyttade Utflyttade NettoKälla: SCB och Evidens


0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

3 500 000

4 000 000

4 500 000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Kronor

Småhuspriser i Tranås kommun, Stockholms kommun och hela landet2009 års priser

Riket Tranås StockholmKälla: Evidens och SCB

Måttlig men stabil ökning av småhuspriserna i Tranås

24

1995-2009 2000-2009 2005-2009Tranås 4,1 3,8 5,2Stockholm 8,2 5,5 5,2Hela landet 6,8 6,4 5,3


Trendmässig framskrivning med drygt fyra procent per år

25

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

1 400 000

1 600 000

1 800 000

2 000 000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Kronor

Småhuspriser i Tranås kommun och hela landet samt trendmässig framskrivning i Tranås, 2009 års priser

Tranås Hela landetKälla: Evidens och SCB


Resonemang avseende risk på Tranås bostadsmarknad• Sedan mitten på 90-talet har småhuspriserna i Tranås realt ökat med cirka 100

procent• Priserna har aldrig fallit mer än marginellt och enbart under ett enskilt år under den

senaste femtonårsperioden.• Som jämförelse är volatiliteten – eller risken för prisfall – väsentligt större i Stockholm

än i Tranås


Försäljningar av småhus i Tranås januari 2008 - februari 2011

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

0 50 100 150 200 250 300 350 400

Antal försäljningar

Tkr

Källa: Lantmäteriet och Evidens

Knappt 60 procent av småhusförsäljningarna är på en miljon eller mer

27

2% 3 miljoner kronor eller mer

3% 2,5 miljoner kronor eller mer

6% 2 miljoner kronor eller mer

Hätte (fritidshus 90 kvm)

Hätte Hätte Norraby Röhälla (650 kvm) Hätte

Max 150 meter till vattnet


Hätte och Norraby i en klass för sig

28

Försäljningar av småhus i Tranås januari 2008 – februari 2011

Område Kr/kvm 3:e kvartilen Antal observationer

Hätte 30 400 35 300 4

Norraby 19 900 19 800 5

Fröafall (i tätorten) 10 400 12 700 32

Tostås (i tätorten) 9 800 12 100 22

Hubbarp (i tätorten) 9 700 13 200 12

Söder (i tätorten) 9 600 11 900 32

Junkaremålen (i tätorten) 9 400 10 600 24

Östra Bergsområdet (i tätorten) 9 400 11 100 11

Bäck (i tätorten) 9 100 10 300 15

Ängaryd (i tätorten) 8 900 9 900 24

Granelund (i tätorten) 8 800 10 200 9

Norr (i tätorten) 8 100 9 800 41

Centrum (i tätorten) 7 800 8 600 21

Övrigt 6 500 8 500 32

Stoeryd (i tätorten) 6 100 6 800 4

Sommen 5 400 7 500 31

Gripenberg 4 900 7 100 13

Källa: Evidens och Lantmäteriet


Norraby och Hätte är båda lokaliserade vid vattnet och nära tätorten (2-3 km till centrum)

Norraby

Röhälla

Hätte


Tio dyraste husen (kr/kvm) i Tranås 2008-2010

30

Område Kr/kvm Avstånd till vattnet (m) Byggår StandardpoängHätte 46 800 50 (strandtomt?) 1982 30

Hätte 31 500 50 (strandtomt?) 1982 29

Norraby 27 700 0 (strandtomt?) Ingen uppgift Ingen uppgift

Hätte 25 000 200 2008 Ingen uppgift

Hätte 24 300 50 2002 36

Röhälla 20 100 50 1940 34

Norraby 19 800 100 2003 33

Källås 18 700 1984 31

Fröafall 18 300 2002 33

Centrum 18 000 1920 24

Samtliga 350 försäljningar

Medel: 8 800

Andel 200 m eller närmre: 8,6%

Andel byggår 2002 och framåt: 1,7%

Medel: 30,7



Samtliga försäljningar januari 2008 - februari 2011 i Norraby och Hätte

31

Område Kr/kvm Avstånd till vattnet (m) Byggår StandardpoängHätte 46 800 50 (strandtomt?) 1982 30

Hätte 31 500 50 (strandtomt?) 1982 29

Norraby 27 700 0 (strandtomt?) Ingen uppgift Ingen uppgift

Hätte 25 000 200 2008 Ingen uppgift

Hätte 24 300 50 2002 36

Norraby 19 800 100 2003 33

Norraby 17 400 100 2005 33

Norraby 17 200 150 2004 37

Norraby 16 000 30 1800 30

Samtliga 350 försäljningar totalt, Tranås

Medel: 8 800

Andel 200 m eller närmre: 8,6%

Andel byggår 2002 och framåt: 1,7%

Medel: 30,7



Dyraste bostadsrätten under 2010 såldes för 10 000 kr/kvm

Försäljningar av bostadsrätter i Tranås 2010

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

Antal försäljningar

Kr/kvm

Källa: Värderingsdata och Evidens

4:a i Junkaremålen med låg avgift (370 kr/kvm/år)

2:a på Norr2:a på Norr

5:a i Östra Bergsområdet3:a i Centrum


Högst boendeutgift för bostadsrätter i centrum

33

Försäljningar av bostadsrätter i Tranås 2010

OmrådePris

(kr/kvm)Avgift

(kr/kvm/år)Boendeutgift*

(kr/kvm/år)Antal

observationerCentrum 3 100 620 710 15Östra Bergsområdet 3 285 540 630 16Junkaremålen 5 800 380 550 6Kimmarp 2 729 300 370 8

*Ränta 4 procent och lån till hela köpeskillingen

Källa: Evidens och Värderingsdata


Exempel på möjliga extrakvaliteter för nyproduktion

• Storslagen sjöutsikt ger 8 000 – 10 000 kr/kvm• Sjöglimt ger 3 000 – 5 000 kr/kvm• Parkutsikt ger 3 000 – 5 000 kr/kvm• Balkonger (>12 kvm) ger 3 000 kr/kvm• Miljökvaliteter

– Miljövänlig avfallshantering ger 1 300 kr/kvm– Golvvärme ger 900 kr/kvm– Grön el i fastigheten och bostäderna ger 1 300 kr/kvm


Utbyggnadsstrategi• Nybyggnation uppgraderar successivt området

– I takt med att de befintliga området byggs ut uppgraderas områdets utformning och struktur. Nya och attraktiva bostäder bidrar till att miljön i området förändras.

• Attraktivitet sprids mellan och inom områden– Analyser visar att betalningsviljan för bostäder i ett område påverkas starkt av priset i

intilliggande områden. Det innebär att om priset stiger i ett område så sprids delar av prisökningen som ringar på vattnet även till närliggande områden.

• Spridningseffekten kan vara stor– Spridningseffekten kan uppgå till 50% av ökningen i områdespriset. Effekten uppstår dock

inte förrän den första etappen av nyproduktionen är färdigställd och såld. För att spridningseffekter ska uppstå förutsätts således att projektet lyckas väl i etapp 1. I sådana fall balanserar detta delvis den kraftiga exploateringsgraden.

• Slutsats: Utnyttja spridningseffekter för att höja betalningsviljan


Exempel på spridningseffekter

Om den genomsnittliga betalningsviljan för bostadsrätter

ökar med 1 000 kr/kvm i ett bostadsområde…

+ 500 kr/kvm

…så kan betalningsviljan i närområdet stiga med upp till

500 kr/kvm

+ 500 kr/kvm+ 500 kr/kvm


10 dyraste fritidshusen (högst pris) i Tranås• Mellan 2008 och 2010 har drygt 30 fritidshus sålts i Tranås kommun. Av dessa ligger

fyra i Krämarp, två i Hätte och två i Röhälla. Övriga är spridda runt om i kommunen.

37

Område Pris, tkr

Kr/kvm Avstånd till vattnet, m Byggår Standardpoäng

Hätte 6 060 Ingen uppgift 150 Ingen uppgift Ingen uppgift

Hätte 4 500 73 770 50 1988 25

Krämarp 3 600 102 857 50 1949 23

Röhälla 2 016 33 600 450 1996 22

Krämarp 1 869 29 195 200 1984 28

Krämarp 1 230 20 164 300 1982 24

Övrigt 1 120 40 000 0 2007 19

Krämarp 1 100 18 333 300 1986 21

Övrigt 909 6 992 1875 38

Övrigt 840 11 831 150 1980 18

Samtliga 31 försäljningar

Medel: 1 053

Medel: 17 990

Andel 200 m eller närmre: 39%

Andel byggår 2002 och framåt: 3%

Medel: 23,9



Effekter av nya bolånetaket, jämförelse

Utan bolånetak Med bolånetak

1.000.000 3.000.000 1.000.000 3.000.000

Eget kapital 50.000 150.000 Eget kapital 50.000 150.000

Bottenlån 950.000 2.850.000 Bottenlån 850.000 2.550.000

Blancolån 100.000 300.000

Månads-utgift

2.770 8.300 Månads-utgift

2.946 8.838

Köp av villa för en, resp tre miljoner kr. Fem procents ränta på bottenlån, åtta procent på blancolån samt fem procent eget kapital


Sammanfattning, nya bolånetaket• Månadskostnaden ökar med 175 kr vid införande av bolånetak vid köp av villa för

1.000.000 kronor och med ca 500 kr per månad om priset är 3.000.000 kronor.• Köpare av nya dyra villor i Tranås är i normalfallet redan ägare till en bostad. Detta

betyder att den allmänna prisutvecklingen genererat ett betydande belopp som eget kapital att använda vid köp.

• Bolånetaket kommer därmed primärt att träffa debutanter på äganderättsmarknaden.


Vilka är de mest potentiella köparna av bostäder?• Boende i Tranås• 1 800 inpendlare

Pendling 2009

Inpendlare UtpendlareBor och arbetar

i TranåsSamtliga 1 792 1 486 6 368Män 974 880 3 263

Kvinnor 818 606 3 105

Källa: Evidens och SCB


Potentiella nya invånare och konkurrerande kommuner


Sammanfattande slutsatser• Den allmänna prisnivån på bostadsmarknaden i Tranås konstateras ligga så pass lågt

att det blir nödvändigt att tillföra alla tillgängliga extrakvaliteter för att betalningsviljan skall komma upp i nivå där nyproduktion blir möjlig

• Slutsatsen blir att Tranås kommun – helt i enlighet med Stadsvisionen 2010 - 2040, behöver satsa på nyproduktion i centrala och sjönära lägen.

• Nyproduktion av bostäder genererar flyttkedjor med effekten att många fler än de som flyttar in i de nya bostäderna ges möjlighet att förbättra sitt boende

• Ju större och dyrare nyproduktion desto längre flyttkedjor – dvs desto fler invånare fått tillgång till en förbättrad boendesituation

• Nyproduktion av relativt dyra bostäder är därmed det bästa sättet att öppna upp marknaden för relativt billiga bostäder

• Införande av nytt bolånetak innebär en ökad månadskostnad på knappt 200 kr per månad beräknat för en genomsnittlig villa i Tranås. Framförallt berörs debutanter på äganderättsmarknaden.

42


Kontaktuppgifter, uppdragsteam

Eleonor Andersson Nationalekonom med expertis inom bla bostadsmarknader och prognosmodeller

Mobil 070-558 98 33 [email protected]

Roger BernowBeteendevetare/statistiker med omfattande kunskap och mångårig erfarenhet inom fastighetsanalys och strategiMobil 070-518 83 [email protected]

Katarina WallinCiv ing/FastighetsekonomMobil 070-518 83 [email protected]

Evidens BLW ab, Sibyllegatan 30, 114 43 StockholmTelefon (vxl) 08-599 051 70

Evidens skapar värden för aktörer i fastighetsbranschen genom kvalificerade beslutsunderlag, strategisk rådgivning och medverkan vid implementering.

mailto:[email protected]



analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, tranås, mars 2011

Documents