ANALIZA TRŽIŠTA NEKRETNINA 08

103

Analiza tržišta nekretnina

HEDONIČKI INDEKS NEKRETNINA JUN 2017.

U junu 2017. godine, CBCG sprovela je redovnu anketu o kretanju cijena nekretnina u Podgorici. Pi-tanja u upitniku su se odnosila na kvalitativne karakteristike stanova (način grijanja, posjedovanje internet priključka, broj soba, broj balkona itd.) sa osnovnim ciljem da se utvrdi relativni uticaj ovih kvalitativnih osobina na vrijednost stana. Subjektivna ocjena vrijednosti stana postignuta je putem postavljanja pitanja: „Ispod koje cijene vlasnici stana ne bi prodali stan u trenutku postavljanja pi-tanja?“. Na osnovu prikupljenih podataka, dobijen je Hedonički indeks nekretnina koji mjeri uticaj kvalitativnih karakteristika stambenog objekta na cijenu tog objekta.

Tabela 8.1

Sumarna statistika prosječne vrijednosti stambenih objekata po kvadratnom metru u Podgorici

Period Cijena, € Lančani indeks Bazni indeks

Septembar 2007. 1.697,6 100,0 100,0

Mart 2008. 1.738,3 102,4 102,4

Septembar 2008. 1.525,5 87,8 89,9

Mart 2009. 1.402,1 91,9 82,6

Septembar 2009. 1.223,1 87,2 72,1

Mart 2010. 1.128,3 92,2 66,5

Jun 2010. 1.191,5 105,6 70,2

Septembar 2010. 1.177,1 98,8 69,3

Decembar 2010. 1.185,2 100,7 69,8

Mart 2011. 1.171,2 98,8 69,0

Jun 2011. 1.163,0 99,3 68,5

Septembar 2011. 1.174,0 100,9 69,2

Decembar 2011. 1.151,2 98,1 67,8

Januar 2012. 1.168,3 101,5 69,0

Jun 2012. 1.179,6 102,5 69,5

Septembar 2012. 1.172,3 99,4 69,1

Decembar 2012. 1.171,6 99,9 69,0

Mart 2013. 1.169,4 99,9 68,88

Jun 2013 1.069,8 91,48 63,10

Mart 2014. 971,4 90,80 57,22

Septembar 2014. 950 97,8 55,96

Mart 2015. 920.8 96,9 54,24

Septembar 2015. 939 101,97 55,31

Mart 2016. 965 102,77 56,84

Jun 2016. 1.019,9 105,69 60,08

Septembar 2016. 915,6 89,77 53,93

Decembar 2016. 918,8 100,35 54,12

Mart 2017. 901,4 98,11 53,10

Jun 2017. 950 105,4 55,96

Izvor: CBCG

104

Centralna banka Crne Gore Makroekonomski izvještaj CBCG II kvartal 2017

Izračunavanje prosječne cijene po kvadratnom metru, za jun 2017. godine, bazirano je na uzorku koji je izveden na grupaciji od 55.827 stambenih objekata koji odgovaraju lokacijama: Podgorica 1, Podgo-rica 2 i Podgorica 3. Na osnovu slučajnog uzorka od 2.300 vlasnika stambenih jedinica, broj uspješno popunjenih anketnih listića iznosio je 483. Prema tome, ukupan odziv na anketu iznosio je 21%.

Prema rezultatima ankete sprovedene u junu, prosječna cijena nekretnina po kvadratnom metru u Podgorici iznosila je 950 eura, što predstavlja pad od 6,8% u odnosu na jun 2016. godine. Posmatrajući lančani indeks kretanja cijena nekretnina, može se vidjeti da je u junu 2017. godine došlo do blagog rasta. Naime, cijene nekretnina zabilježile su rast u odnosu na prethodni kvartal za 5,4%, dok su u odnosu na kraj prethodne godine veće za 3,4%.

Razvoj na tržištu nekretnina tokom drugog kvartala 2017. godine ukazuje na nastavak trenda prila-gođavanja velike ponude ograničenoj tražnji. Tražnja je i dalje veoma izdiferencirana, jer se više traže specifični objekti.

Tabela 8.2

Sumarna statistika prosječne vrijednosti, standardne devijacije, minimalne i maksimalne cijene pojedinih tipova stambenih objekata, u eurima

Varijabla Br. opservacija

Srednjavrijednost

Standardnadevijacija Minimalna

cijenaMaksimalna

cijena

Prosječna cijena stambenog prostora po kvadratnom metru 483 950 253 400 2.000

Prosječna cijena stambenog prostora po kvadratnom metru – kuća 175 839 307 400 2.000

Prosječna cijena stambenog prostora po kvadratnom metru – stan 308 1.013 190 500 2.000

Posmatrani uzorak čini 483 stambenih objekata iz Podgorice, od čega su 175 kuće, a 308 stanovi (ta-bela 8.2). Uzorak je prikupljen iz tri zone Podgorice i to: 124 stambenih objekata iz prve, 114 iz druge i 245 iz treće zone (tabela 8.3). Cijene stambenih objekata po kvadratnom metru, na pojedinačnom nivou, kreću se u rasponu od 2.000 eura na ekskluzivnijim lokacijama do 400 eura u naseljima koja su udaljenija od centra grada, poput Starog aerodroma, Konika, Maslina, Tološa itd.

Tabela 8.3

Sumarna statistika prosječne vrijednosti, standardne devijacije, minimalne i maksimalne cijene stambenih objekata po zonama, u eurima

Varijabla Br. opservacija

Srednjavrijednost

Standardnadevijacija Minimalna

cijenaMaksimalna

cijena

Prosječna cijena stambenog prostora po kvadratnom metru u zoni 1. 124 1.120,2 201 667 2.000

Prosječna cijena stambenog prostora po kvadratnom metru u zoni 2. 114 838,4 290 500 1.500

Prosječna cijena stambenog prostora po kvadratnom metru u zoni 3. 245 915,8 212 400 1.818

105

Analiza tržišta nekretnina

Opisna statistika, provjera održivosti modela i rezultati ekonometrijskog modela hedoničkog indeksa

Na osnovu dobijenih podataka, urađen je ekonometrijski model koji procjenjuje uticaj kvalitativnih karakteristika stambenog objekta na cijenu tog objekta. Posmatrajući grafikone 8.1 i 8.2, može se utvr-diti da obje vremenske serije − cijene stambenih objekata i kvadrature imaju sličan raspored i da zbog njihove limitiranosti sa gornje i donje strane (stanovi ne mogu biti manji od 10 m2 niti veći od recimo 1000 m2 kao i njihove cijene) u ekonometrijski model moramo uključiti logaritme varijabli cijena i kvadratura.

Tabela 8.4 ukazuje da, mjereno nivoom signifikantnosti, na cijenu stambenog objekta, prevashodno, utiču kvadratura i zona kojoj stambeni objekat pripada. Naime, stambeni objekti u prvoj zoni skuplji su u odnosu na stambene objekte u trećoj zoni40. Takođe, u prosjeku i kontrolom ostalih faktora, cijena stambenog objekta je značajno viša ukoliko je stambeni objekat do 10 godina starosti, u odnosu na objekte koji su stariji od 10 godina. Ostale kvalitativne karakteristike stambenog objekta koje bitno utiču na cijene stambenih objekata u Podgorici su sprat na kom se nalazi objekat, posjedovanje više balkona, centralnog grijanja, kao i posjedovanje garaže.

40 Treću zonu smo uzeli kao bazu.

Histogram distribucije varijable kvadraturaHistogram distribucije cijena stambenih objekata

Grafik 8.2Grafik 8.1

106

Centralna banka Crne Gore Makroekonomski izvještaj CBCG II kvartal 2017

Tabela 8.4

Empirijski rezultati modela prosječne cijene stambenog prostora, jun 2017.godine

Varijable Koeficijent Standardna greška t-vrijednost P>t

lnmetar 1,091*** 0,054 20,26 0,000

Podgorica 1 0,188*** 0,024 7,90 0,000

Podgorica 2 -0,033 0,035 -0,94 0,346

stan 0,063 0,048 1,29 0,196

preko_65 msqr -0,025 0,031 -0,78 0,433

65 msqr 0,019 0,048 0,40 0,687

do 6 spratova 0,068*** 0,023 3,01 0,003

do 5g_starosti 0,065* 0,038 1,69 0,092

5-10_godina 0,083** 0,036 2,33 0,020

balkon_0 -0,023 0,071 -0,33 0,744

balkon_1 -0,103** 0,047 -2,20 0,028

balkon_2 -0,071 0,046 -1,56 0,119

soba_0 -0,079 0,103 -0,78 0,436

Soba 1 0,059 0,47 1,25 0,211

soba 2 0,041 0,029 1,41 0,159

grijanje na struju 0,154*** 0,043 3,57 0,000

garaza_ima 0,097** 0,05 1,94 0,053

Konstantna 6,243*** 0,254 24,59 0,000

Napomena:

*** značajnost na 1%, ** značajnost na 5%, * značajnost na 10%

Dijagnostika: Broj observacija 483; R-squared = 0.81; VIF= 2,4; Ramsey RESET test Prob > F = 0.8942

Testovi robustnosti pokazuju da je model dobro specificiran, da nema problema sa multikolinearno-šću (izuzetno niska vrijednost VIF-a), kao ni sa funkcionalnom formom (Ramsey Reset test). Problem heteroskedastičnosti korigovan je korišćenjem robustnih standardnih grešaka.

U sljedećoj tabeli prikazano je kretanje cijena nekretnina u nizu posmatranih zemalja prema Global Property Report-u. Kao što se može vidjeti, u prvom kvartalu 2017. godine prisutna su divergentna kretanja cijena nekretnina: najveći godišnji rast u Kini (od 17,27%), odnosno najveći godišnji pad u Egiptu (od 16,68%).

107

Analiza tržišta nekretnina

Tabela 8.5

Kretanje cijena nekretnina u odabranim zemljama (rangirano prema godišnjem rastu u posljednjem kvartalu 2016. godine)

Država Godišnja promjena, Q1 2016, % Ocjena trenda Godišnja promjena,

Q1 2017, %Kvartalna promjena,

Q42016, %Hong Kong -9,51 ↑ 17,27 3,93Island 5,10 ↑ 16,01 4,57Kina – Šangaj 16,99 ↓ 13,16 -0,95Kanada 5,67 ↑ 11,70 1,15Irska 5,84 ↑ 8,91 0,21Rumunija 11,55 ↓ 7,61 4,21Norveška 1,34 ↑ 7,38 3,76Novi Zeland 3,63 ↑ 7,26 4,11Holandija 6,09 ↑ 7,11 3,79Filipini 8,75 ↓ 7,04 2,35Slovačka Republika 1,53 ↑ 6,61 1,52Švedska 9,70 ↓ 6,59 1,94Njemačka 6,25 ← 5,79 0,93Letonija − Riga 2,24 ↑ 5,13 -0,22Estonija (Talin) -1,31 ↑ 4,76 -5,82Portugalija 3,18 ↑ 4,18 -0,28Litvanija 3,56 ← 3,56 -0,46US (FHFA)1 4,87 ↓ 3,37 0,60US (Case Shiller)2 4,24 ← 3,29 0,17Japan −Tokio 5,45 ↓ 2,93 -0,81Turska 7,37 ↓ 1,84 -0,86Velika Britanija 4,57 ↓ 1,84 -0,04Francuska 0,39 ↑ 1,62 1,57Vijetnam 1,93 ← 1,13 -1,06Tajvan -7,65 ↑ 0,69 1,65Španija 1,69 ↓ 0,41 4,17Meksiko 5,26 ↓ 0,17 -2,24Čile 6,75 ↓ -0,37 4,72Izreal 6,23 ↓ -0,54 -2,64Dzerzi 0,70 ↓ -0,60 -4,03Finska 0,46 ↓ -0,60 -0,26Indonezija -0,16 ← -0,98 -0,33Južna Koreja 1,81 ↓ -1,35 -1,10Tajland 0,38 ↓ -1,37 0,10Švajcarska 2,18 ↓ -1,69 -1,62Grčka -3,65 → -3,13 -0,45Singapur -2,35 ↓ -3,45 -0,56UAE − Dubai -9,26 ↑ -3,69 -2,40Brazil – Sao Paolo -7,62 ↑ -3,75 -0,58Ukrajina − Kijev -2,97 ↓ -5,05 -2,41Puerto Riko -5,68 ↓ -6,96 -1,62Makedonija 3,28 ↓ -7,92 -3,51Rusija -13,05 ↑ -8,33 -2,94Katar 9,36 ↓ -10,63 -1,35Egipat -9,49 ↓ -16,68 -7,61

1 Savezna agencija za stambeno finansiranje u SAD-u2 Standard&Poor`s nacionalni indeks kretanja cijena nekretnina u SAD-u

Napomena:

↑ = više od 1 procentnog poena povećanje cijene nekretnina→ = manje od 1 procentnog poena povećanje cijene nekretnina↓ = više od 1 procentnog poena pad cijene nekretnina← = manje od 1 procentnog poena pad cijene nekretnina u poređenju sa cijenama u istom periodu prošle godine

Izvor: Global property guide, 2017